Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Locatie Brielle
vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres,
gemachtigde: GGN Maas-Delta te Hellevoetsluis,
tegen
1. [gedaagde],
woonplaats: [plaats],
gemachtigde: mr. K. el Joghrafi, advocaat te Hoogvliet,
2. [gedaagde sub 2],
woonplaats: [plaats],
gemachtigde: mr. L.M. Baltazar de Seixas, advocaat te Spijkenisse,
gedaagden.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “[eiseres]”, “[gedaagde sub 1]” en “[gedaagde sub 2]”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
• de exploten van dagvaarding van 29 maart 2012 met producties;
•de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde sub 2];
• de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1];
• het tussenvonnis van 5 juni 2012, waarin een comparitie van partijen is gelast;
• de conclusie van antwoord in reconventie;
• de stukken die zijdens [gedaagde sub 2] zijn ingebracht ten behoeve van de comparitie van partijen;
• het proces-verbaal van de op 21 augustus 2012 gehouden comparitie van partijen;
• de conclusie van repliek met producties;
• de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 2];
• de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 1] met producties, en
• de akte uitlaten producties zijdens [eiseres].
1.2 De datum voor de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 Op 18 maart 2002 is een huurovereenkomst ter zake van de woning aan de Grote Beerstraat 46a te [plaats] tot stand gekomen tussen [eiseres] enerzijds en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] anderzijds.
2.2 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte van toepassing.
Artikel 24 van Pro die voorwaarden luidt als volgt:
1. ‘Huurder zal bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde in goede staat, schoon (“bezemschoon” en vetvrij) en geheel ontruimd aan de verhuurder teruggeven.
2. (…)
3. (…)
4. Verhuurder heeft het recht alle roerende zaken die zich na ontruiming nog in het gehuurde bevinden op kosten van huurder te verwijderen, tenzij hem bekend is dat die zaken door de opvolgende huurder zijn overgenomen.’
Artikel 25 luidt Pro als volgt:
1. Voor het einde van de huurovereenkomst zullen huurder en verhuurder gezamenlijk het gehuurde inspecteren en in een rapport vastleggen welke voor rekening van huurder komende herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn om het gehuurde in goede staat te brengen. Verhuurder verschaft aan huurder een opgave van de geschatte kosten van herstel;
2. (…)
3. Verhuurder zal huurder in de gelegenheid stellen om binnen een door verhuurder te bepalen termijn de in het inspectierapport genoemde werkzaamheden uit te voeren;
4. Indien huurder het gehuurde niet binnen de gestelde termijn in goede staat heeft gebracht is de verhuurder zonder nadere ingebrekestelling gerechtigd de in het inspectierapport genoemde herstelwerkzaamheden uit te voeren en de daarmee gemoeide kosten aan huurder in rekening te brengen.’
2.3 Op 15 februari 2005 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door de kantonrechter te Brielle veroordeeld tot het betalen aan [eiseres] van een huurachterstand berekend tot januari 2005 met rente en kosten van € 931,94.
2.4 Bij vonnis van 17 mei 2005 van de kantonrechter te Brielle is een bedrag van € 994,94 aan huurachterstand tot en met de maand april 2005 en buitengerechtelijke kosten toegewezen, alsmede, voor het geval [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet aan de in dat vonnis bepaalde betalingsregeling zouden voldoen, de ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Voornoemd vonnis is op 15 juli 2005 betekend aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
2.5 [eiseres] heeft de woning op 30 augustus 2005 laten ontruimen in verband met het bestaan van een huurachterstand. De ontruiming is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangezegd bij exploot van 12 augustus 2005.
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 5.650,87 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding over € 4.409,43 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van de procedure.
De vordering is opgebouwd uit € 4.409,43 aan hoofdsom, € 714,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 527,44 aan verschenen rente.
De hoofdsom is opgebouwd uit € 4.219,51 aan herstelkosten (augustus, september en oktober 2005), € 116,61 aan containerkosten (februari 2006), € 79,85 aan stookkosten (juli 2004 - juli 2005), waarop in mindering strekt € 6,54, welk bedrag [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nog aan servicekosten tegoed hadden.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 1] ondanks diverse aanmaningen in gebreke zijn gebleven met de - op grond van de huurovereenkomst, algemene voorwaarden, alsmede de wet - aan haar verschuldigde bedragen ter zake van herstelkosten, stookkosten en containerkosten.
4. Het verweer
[gedaagde sub 1]
4.1 [gedaagde sub 1] betwist de vordering. Hij voert daartoe aan dat de vordering is verjaard, omdat hij eerst vijf jaar na het ontstaan van de kosten daarvan op de hoogte is gesteld.
4.2 [gedaagde sub 1] betwist voorts dat er een rechtsgeldige titel bestond voor de ontruiming in augustus 2005. Hij betwist eveneens dat hij de brief d.d. 17 augustus 2005 ter zake van de aankondiging van de ontruiming heeft ontvangen en voert aan dat de ontruiming niet op rechtsgeldige wijze is aangezegd. [gedaagde sub 1] heeft dientengevolge geen invloed kunnen uitoefenen op de wijze van ontruiming en de daarmee gepaard gaande kosten, zodat hij ook niet voor betaling daarvan aansprakelijk is.
4.3 Indien (een deel van) de vordering toewijsbaar is, dient dat uitsluitend ten aanzien van [gedaagde sub 2] te zijn, nu zij verantwoordelijk was voor de huurachterstand als gevolg waarvan is ontruimd. [gedaagde sub 1] betaalt al sinds het vonnis van 15 februari 2005 maandelijks een bedrag van € 100,00 aan [eiseres] in het kader van een betalingsregeling.
[gedaagde sub 2]
4.4 [gedaagde sub 2] betwist de vordering. Zij voert daartoe aan dat zij de woning reeds in januari 2005 heeft verlaten. [gedaagde sub 1] werd vanaf dat moment de enige huurder, zodat [gedaagde sub 2] niet aansprakelijk is voor de onderhavige vordering.
4.5 Indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 2] en [eiseres] niet tot een einde is gekomen in januari 2005, dan voert [gedaagde sub 2] aan dat zij met [gedaagde sub 1] heeft afgesproken dat hij vanaf januari 2005 alle kosten van de woning alleen zou dragen. [gedaagde sub 2] geniet bovendien geen inkomen uit werk, zodat zij niet in staat is enige betaling te voldoen.
4.6 [gedaagde sub 2] voert aan dat [eiseres] de woning zonder rechtsgeldige titel heeft ontruimd, waardoor zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [gedaagde sub 2]. Om deze reden is [gedaagde sub 2] niet aansprakelijk voor enige herstelkosten. [gedaagde sub 2] stelt [eiseres] bovendien aansprakelijk voor de schade ad € 1.000,00 die zij als gevolg van de ontruiming heeft geleden.
5. De beoordeling
[gedaagde sub 2]
5.1 [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst in januari 2005 heeft opgezegd. [gedaagde sub 2] geeft ter comparitie te kennen dat zij de opzegging niet kan bewijzen, zodat niet wordt toegekomen aan bewijslevering op dit punt en er voor de verdere beoordeling vanuit wordt gegaan dat de huurovereenkomst ten tijde van de ontruiming nog altijd bestond tussen [eiseres] enerzijds en [gedaagde sub 1] én [gedaagde sub 2] anderzijds. Het verweer van [gedaagde sub 2] dat zij niet aansprakelijk is voor de onderhavige vordering omdat zij ten tijde van het ontstaan van de kosten geen huurder meer was wordt derhalve verworpen.
5.2 Ter comparitie heeft [gedaagde sub 2] haar schadevergoedingsvordering (in reconventie, zoals weergegeven onder 4.6) ingetrokken, zodat voor een beoordeling daarvan geen aanleiding meer bestaat. Zij handhaaft haar standpunt dat de aanzegging van de ontruiming niet correct heeft plaatsgevonden, nu die niet is geadresseerd aan haar nieuwe, toen reeds geregistreerde GBA-adres. Uit een retourbericht GBA zoals door [eiseres] in het geding gebracht blijkt echter dat [gedaagde sub 2] zich eerst op 18 augustus 2005 heeft uit laten schrijven uit de gemeente [plaats] van het adres Grote Beersstraat 46a, te weten ná de aanzegging van de ontruiming. Het verweer van [gedaagde sub 2] dat de ontruiming aan haar niet correct is aangezegd, alsmede de rechtsgevolgen die dat volgens haar met zich zou brengen, slaagt derhalve niet.
De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] mogelijk al eerder dan 18 augustus 2005 is vertrokken uit de woning en geen zicht meer had op hetgeen zich in de woning afspeelde komt voor haar eigen risico.
5.3 Afspraken die mogelijk tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onderling zijn gemaakt met betrekking tot betaling van de in deze procedure gevorderde kosten regarderen [gedaagde sub 2] niet jegens [eiseres]. Het staat [gedaagde sub 2] uiteraard vrij om in een afzonderlijke procedure een en ander van [gedaagde sub 1] (terug) te vorderen, doch in deze zaak wordt haar verweer op dit punt verworpen. Het beroep van [gedaagde sub 2] op haar persoonlijke omstandigheden, te weten het feit dat zij geen inkomen uit werk geniet en als gevolg daarvan niet in staat is enige betaling te voldoen, ontslaat haar evenmin van haar betalingsverplichtingen jegens [eiseres].
[gedaagde sub 1]
5.4 Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde sub 1] is zijn beroep op verjaring. Hij betwist expliciet de ontvangst van de factuur van 19 oktober 2005, de brief van [eiseres] van
17 augustus 2005 ter zake van de ontruiming, alsmede de brief van 13 april 2006 van de incassogemachtigde van [eiseres]. [gedaagde sub 1] erkent dat hij een betalingsregeling met [eiseres] heeft getroffen naar aanleiding van de door hem ontvangen brief, althans de ontvangst daarvan heeft hij niet betwist, van 14 maart 2006:
‘Bijgaand treft u gespecificeerde overzichten van de vorderingen alsmede een copie van de eindnota, met betrekking tot de bewoningschade.’
[gedaagde sub 1] voert aan dat de betalingsregeling enkel ziet op de huurachterstand en niet op herstel- of andere kosten. De kantonrechter overweegt dat de inhoud van de brief van
14 maart 2006 anders doet vermoeden. Immers, in die brief wordt expliciet melding gemaakt van bewoningschade, hetgeen duidelijk iets anders betreft dan huurachterstand. Nu [gedaagde sub 1] de ontvangst van deze brief niet heeft betwist, staat daarmee in beginsel vast dat de verjaring van de onderhavige vordering op 14 maart 2006 is gestuit, hetgeen ertoe leidt dat de verjaringstermijn zou aflopen op 14 maart 2011. [gedaagde sub 1] heeft niet betwist dat hij de gespecificeerde aanmaningen van 5 en 8 oktober 2010 heeft ontvangen, zodat daarmee de verjaringstermijn nogmaals succesvol is gestuit en de vordering ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding op 29 maart 2012 derhalve niet was verjaard.
5.5 [gedaagde sub 1] heeft ter comparitie zijn verweer als zou hij niet van de ontruiming op de hoogte zijn, althans zou de ontruiming onrechtmatig zijn, ingetrokken na kennisneming van het ontruimingsvonnis en de daarop gebaseerde aanzeggingen. De kantonrechter begrijpt daaruit dat [gedaagde sub 1] ook zijn verweer laat vallen ten aanzien van het ontbreken van de noodzaak van enkele herstelkosten, omdat hij aan dit verweer ten grondslag legt dat hij geen zicht heeft kunnen houden op de werkzaamheden doordat hij niet op de hoogte was van de ontruiming. Voor zover [gedaagde sub 1] niet heeft bedoeld zijn verweer op dit punt mede te laten vervallen, overweegt de kantonrechter dat dit verweer als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen.
5.6 Ten aanzien van het verweer van [gedaagde sub 1] dat niet hij maar [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor betaling van de gevorderde kosten, omdat de huurachterstand als gevolg waarvan de ontruiming heeft plaatsgevonden door [gedaagde sub 2] is ontstaan, heeft te gelden dat dit verweer ten opzichte van [eiseres] niet kan slagen. Zoals onder 5.3 reeds is overwogen doen mogelijke afspraken tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onderling of de schuldvraag met betrekking tot het ontstaan van de gevorderde kosten niet af aan de hoofdelijke betalingsverplichting van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] jegens [eiseres].
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
5.7 Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van de huurovereenkomst hoofdelijk aansprakelijk voor de door [eiseres] gevorderde kosten. Zij hebben niet betwist dat de door [eiseres] aan die kosten ten grondslag gelegde werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Tegen de hoogte van de gevorderde kosten hebben zij geen (geslaagd) verweer gevoerd. De gevorderde hoofdsom ad € 4.409,43 wordt derhalve toegewezen.
5.8 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op grond van de wet naast de onder 5.6 toegewezen hoofdsom eveneens de meegevorderde verschenen rente ad € 527,44 aan [eiseres] verschuldigd geworden. Ook de gevorderde rente vanaf de dag der dagvaarding zal op grond van artikel 6:119 BW Pro worden toegewezen.
5.9 De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen omdat in het licht van de betwisting daarvan door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet is gebleken dat de werkzaamheden méér hebben omvat dan enige sommaties en de gebruikelijke voorbereiding van de procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling mede een vergoeding pleegt te vormen.
5.10 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om aan [eiseres] tegen kwijting te betalen € 4.936,87, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over € 4.409,43 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 533,52 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.