Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Afdeling privaatrecht
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/377003 / HA ZA 11-971
Vonnis van 20 februari 2013
in de zaak van
[eiser],
wonende te Krimpen a/d IJssel,
eiser,
advocaat mr. D.M.A. Oud te Capelle aan den IJssel,
tegen
[gedaagde], h.o.d.n. [X],
wonende te Schiedam,
gedaagde,
advocaat mr. H.W. Gierman te Den Haag.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 november 2011, alsmede de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 21 maart 2012;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1. [eiser] is sinds 2 december 2003 eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan het adres [A] (hierna: het pand). In het pand exploiteert [eiser] een sportschool.
2.2. Het pand is gelegen op het bedrijventerrein [B].
2.3. Het perceel waarop het pand staat is in erfpacht uitgegeven door de gemeente Schiedam.
2.4. [gedaagde] heeft in opdracht van [eiser] het pand getaxeerd en zijn bevindingen neergelegd in een taxatierapport gedateerd 28 augustus 2003. In het taxatierapport staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
1. de beoordeling van een aanvraag voor
een (hypothecaire) geldlening bij : ING te Schiedam
(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum 28-8-2003…. getaxeerd op:
- onderhandse verkoopwaarde gedeeltelijk vrij van huur en gebruik :
€ 495.000,--zegge:vierhonderdvijfennegentigduizend euro
(…)
- executiewaarde geddeltelijk vrij van huur en gebruik :
€ 433.000,--zegge:vierhonderddrieendertigduizend euro
(…)
F. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN
(…)
3. Bijzonderheden
Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waarde beïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig:
(…)
d. T.a.v. het recht van erfpacht/vrucht-
gebruik/opstal/
- Datum uitgifte/vestiging :6-4-1988
- Einddatum van het recht : 30-5-2011
- Canon/vergoeding : € 6619,- per jaar
(…)
G. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN
(…)
2. Bijzonderheden
Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig:
(…)
- Toekomstige planologische ontwikkelingen : Verouderde bedrijfsobjecten in de
omgeving zullen gesloopt worden en de vrijkomende terreinen herontwikkelt..
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
(…)
2. Omgeving
(…)
e. De taxateur heeft omgevingsfactoren : ja,omliggende omgeving zal herontwikkeld worden
waargenomen die de toekomstige Positieve invloed
waarde-ontwikkeling substantieel
kunnen beïnvloeden.
(bijv. omliggende industrie, bouwplannen,
Woonwijken, planologische ontwikkelingen)
(…)
2. Verhuurmogelijkheden
inschatting verhuurbaarheid Redelijk (goed in dezelfde branche)
economische huurwaarde € 53.800,-- per jaar
(…)
I. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- Huurwaarde methodiek
(…)”
2.5. Op 29 juni 2005 heeft [eiser], ten behoeve van een nieuwe financiering bij de ING, bij de gemeente Schiedam een aanvraag ingediend voor een verlenging van de looptijd van het recht van erfpacht dat op 30 mei 2011 zou aflopen.
2.6. In antwoord op de hiervoor genoemde aanvraag heeft de gemeente Schiedam op 10 november 2005 aan [eiser] meegedeeld dat de looptijd van het recht van erfpacht niet zal worden verlengd.
2.7. Bij brief van 12 oktober 2006 deelt de gemeente Schiedam, voor zover van belang, het volgende aan [eiser] mee:
“(…)
U heeft in 2003 uw bedrijfspand aan [adres A] gekocht. De gemeente werkt sinds 2001 aan de herstructurering van het bedrijventerrein [B]. Hoe de herstructurering van het betreffende bedrijventerrein vorm dient te krijgen, is openbaar bekend gemaakt in de Strategische Visie(ook wel bekend onder de naam “Plan Buck”), die het college op 11 december 2001 heeft vastgesteld. Op basis van deze strategische visie is vervolgens in november 2002 een Plan van Aanpak uitgebracht. Bij het opstellen van deze herstructureringsplannen zijn ondernemers(vertegenwoordigers) uit het gebied nauw betrokken geweest. De genoemde plannen waren indertijd bovendien op de website van de gemeente te lezen.
In zowel het Plan van Aanpak, als in de breed verspreide folder “[B]: samen werken aan de toekomst” (februari 2003), die beiden gebaseerd zijn op de Strategische Visie, is op uw huidige locatie een groenstrook ingetekend over een deel van het perceel waar nu nog bebouwing staat. De locatie waar uw bedrijfspand is gevestigd, is één van de locaties die derhalve niet voor verlenging van de erfpacht in aanmerking kan komen.
Bovengenoemde informatie was samenvattend beschikbaar op het moment, dat u uw bedrijfspand heeft gekocht.
Direct nadat er signalen bij de afdeling REO van de gemeente binnenkwamen over mogelijke bouwplannen door u op deze locatie, hebben de heer [C] en mevrouw [D] u namens de gemeente een bezoek gebracht. (…) Er is vanaf dat moment actief met u meegedacht over alternatieve locaties waar u uw bedrijf zou kunnen voortzetten. (…)”
2.8. [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 16 september 2008 aansprakelijk gesteld.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert – kort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen om aan hem te betalen een bedrag van € 556.037,82, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 november 2005, althans tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en tot betaling van een bedrag van € 5.355,-- ter zake buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2011 en veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser] legt de volgende stellingen aan zijn vordering ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de vervulling van zijn opdracht om het pand te taxeren. Hij heeft niet de zorg betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Zo heeft [gedaagde] geen informatie ingewonnen bij de gemeente omtrent een eventuele verlenging van het recht van erfpacht na 30 mei 2011, terwijl dat wel gebruikelijk is. [gedaagde] was destijds bovendien bekend met de planologische ontwikkelingen van de gemeente op het bedrijventerrein waar het pand staat, zodat het op zijn weg had gelegen om zich te vergewissen van de consequenties van die ontwikkelingen voor het pand. Hij heeft [eiser] op het verkeerde been gezet door de verwachting te wekken dat de erfpachtovereenkomst vanzelfsprekend zou worden gecontinueerd. Hij heeft immers expliciet de (mogelijk) positieve gevolgen van de herontwikkeling genoemd, terwijl hij de mogelijk nadelige gevolgen daarvan niet heeft genoemd.
Daarnaast heeft [gedaagde] een foutieve waarderingsmethode gehanteerd door de huurwaarde van het pand met de factor tien (tien jaar) te vermenigvuldigen, terwijl het recht van erfpacht na acht jaar zou aflopen.
[eiser] heeft op grond van het taxatierapport besloten tot de aankoop van het bedrijfspand over te gaan, althans tot het doorzetten daarvan. Indien [gedaagde] het pand op correcte wijze had getaxeerd had [eiser] het pand niet kunnen kopen, omdat hij geen financiering had gekregen. Bovendien had hij het pand dan ook niet willen kopen. [eiser] had dan eventueel opnieuw kunnen onderhandelen over een lagere koopsom voor het pand.
Nu de erfpachtovereenkomst niet wordt verlengd, heeft [eiser] geen nieuwe financiering kunnen krijgen om investeringen te doen en om het onderhoud van zijn apparaten te betalen. Deze kosten kan hij niet zelf dragen. Dit heeft een negatieve uitwerking op de bedrijfsvoering gehad. De schade die [eiser] heeft geleden, dan wel lijdt, wordt begroot op € 556.037,82. De uitkomst van de procedure tegen de gemeente Schiedam is van invloed op de omvang van de schade in deze procedure. Subsidiair vordert [eiser] dan ook de schade op te maken bij staat. Voorts heeft [eiser] buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 5.355,00 gemaakt om de vordering buiten rechte geïncasseerd te krijgen.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiser] in zijn vordering, althans tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente na veertien dagen na dagtekening van dit vonnis.
4.2. [eiser] dient primair ingevolge artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn vordering nu hij te laat heeft geklaagd over het gestelde gebrek in de prestatie van [gedaagde].
Subsidiair betwist [gedaagde] dat hij tekortgeschoten is in zijn vervulling van zijn opdracht. In het taxatierapport staat immers expliciet vermeld dat het recht van erfpacht op 30 mei 2011 afloopt. Met die termijn heeft [gedaagde] ook rekening gehouden met de vaststelling van de waarde van het pand. Dit blijkt ook uit de taxaties van twintig collega’s die het pand in 2006 hebben getaxeerd. Een taxateur hoeft zich niet uit te laten over eventuele verlengingsmogelijkheden van het recht van erfpacht. Bovendien waren de plannen voor de herontwikkeling van dat gebied in augustus 2003 slechts voorlopig en zijn de plannen nadien meermalen gewijzigd. In 2005 wisten de ambtenaren van de gemeente Schiedam niet eens of het recht van erfpacht zou worden verlengd.
Daarnaast ontbreekt het causaal verband tussen de gestelde gebrekkige prestatie en de gestelde schade. De gestelde schade zijdens [eiser] is onvoldoende onderbouwd en bovendien het gevolg van het uitblijven van positieve bedrijfsresultaten. De schadestaatprocedure is niet aan de orde nu er geen schade is.
Tot slot heeft [eiser] eigen schuld aan de omvang van de schade. Hij heeft van de gemeente een bod van € 280.000,-- gekregen op het pand, welk bod hij heeft geweigerd. De bedrijfsschade zou bij acceptatie van dat bod ook zijn uitgebleven, zodat die schade eveneens voor rekening van [eiser] dient te blijven. [eiser] heeft ook een aanbod gehad om te verhuizen naar een ander pand om daar de exploitatie van de sportschool voort te zetten. Ook dit aanbod heeft hij afgeslagen. Dat de gemeente Schiedam het recht van erfpacht niet wil verlengen is een bedrijfsrisico dat voor rekening van [eiser] dient te blijven. Daarnaast heeft [eiser] zijn onderzoeksplicht verzaakt door niet te controleren of de aankoopsom terugverdiend kon worden in de resterende periode van het recht van erfpacht. Al met al heeft [eiser] 100%, maar in ieder geval 75%, eigen schuld aan de omvang van de schade. [gedaagde] bestrijdt de buitengerechtelijke incassokosten.
5. De beoordeling
Te laat klagen
5.1. [gedaagde] heeft als primair verweer aangevoerd dat [eiser] te laat heeft geklaagd over het gestelde gebrek in de prestatie van [gedaagde] als bedoeld in artikel 6:89 BW. [eiser] was immers op 2 november 2005 bekend met het niet verlengen van het recht van erfpacht en heeft gewacht tot 16 september 2008 om [gedaagde] hiervoor aansprakelijk te stellen. Hierdoor is [gedaagde] in zijn belangen geschaad, omdat de schade is blijven oplopen en het taxatierapport dateert van augustus 2003 waardoor het onmogelijk is om feiten en omstandigheden, die ten grondslag hebben gelegen aan de taxatie, te reconstrueren, aldus [gedaagde]. [eiser] heeft dit uitdrukkelijk bestreden.
5.2. Vooropgesteld wordt dat de aan artikel 6:89 BW ten grondslag liggende ratio is dat hier [gedaagde] wordt beschermd doordat hij erop mag rekenen dat [eiser] met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan [gedaagde] meedeelt.
5.3. Partijen houdt in de eerste plaats verdeeld het moment dat [eiser] het gestelde gebrek in de prestatie heeft ontdekt dan wel redelijkerwijs had moeten ontdekken. Vaststaat dat [eiser] op 29 juni 2005 van de gemeente Schiedam heeft gehoord dat de looptijd van het recht van erfpacht van het perceel waarop het pand rust niet zou worden verlengd. Op basis van deze mededeling had, anders dan [gedaagde] heeft betoogd, [eiser] nog niet redelijkerwijs hoeven te vermoeden dat [gedaagde] tekortgeschoten was in de vervulling van zijn taak als taxateur. Dat vermoeden is pas ontstaan op het moment dat de gemeente Schiedam bij brief van 12 oktober 2006 aan [eiser] meedeelde dat de herstructureringsplannen met betrekking tot het bedrijventerrein en daarmee de gevolgen voor het pand, reeds ten tijde van de aankoop van het pand in 2003 bekend waren. Op grond hiervan neemt de rechtbank als uitgangspunt dat [eiser] vanaf 12 oktober 2006 het gebrek in de prestatie van [gedaagde] had ontdekt, althans redelijkerwijs had moeten ontdekken.
5.4. Voor het antwoord op de vraag of tijdig op de voet van artikel 6:89 BW is geprotesteerd, moet acht worden geslagen op alle relevante omstandigheden, waaronder het nadeel als gevolg van het verstrijken van de tijd totdat tegen de gebrekkige prestatie is geprotesteerd, en in elk geval ook op de waarneembaarheid van de gebrekkige prestatie, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies.
5.5. Vaststaat dat [eiser] bij brief van 18 september 2008 [gedaagde] aansprakelijk heeft gesteld wegens de gebrekkige prestatie ter zake het opstellen van het taxatierapport van 28 augustus 2003. Hieruit volgt dat er bijna twee jaren zijn verstreken. De stelling van [eiser] dat hij [gedaagde] eerder heeft meegedeeld dat het recht van erfpacht niet zou worden verlengd, is niet van doorslaggevend belang nu dat enkele feit voor [gedaagde] onvoldoende is om zich te moeten realiseren dat hij wellicht zou kunnen worden aangesproken op een gebrekkige prestatie ter zake het opstellen van het taxatierapport. Het moment dat bekend wordt voor [gedaagde] dat het niet verlengen van het recht van erfpacht reeds ten tijde van het opstellen van het taxatierapport bekend was, althans bekend had kunnen zijn, is het cruciale moment dat hij zich had moeten realiseren dat hij wellicht gebrekkig had gepresteerd, dan wel dat hij daarop zou kunnen worden aangesproken. Niet gebleken is dat [eiser] [gedaagde] eerder heeft aangesproken op zijn prestatie dan bij brief van 18 september 2008.
5.6. Naar mate de periode van afwachten langer duurt, zouden de mogelijkheden van [gedaagde] om in geval van een aansprakelijkheidstelling zijn gelijk aan te tonen minder kunnen worden. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat het onmogelijk is om feiten en omstandigheden te reconstrueren die ten grondslag hebben gelegen aan de taxatie, maar hij heeft niet geconcretiseerd om welke feiten en omstandigheden dat gaat. Uit de inhoud van het debat tussen partijen op de comparitie en de overige stellingen van [gedaagde] in de processtukken blijkt de rechtbank niet dat [gedaagde] door het tijdsverloop is bemoeilijkt in zijn verdediging. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd in welke zin hij door dit, op zichzelf lange, tijdsverloop in zijn bewijsmogelijkheden is benadeeld. Er valt bovendien niet zonder meer een bewijsprobleem door tijdsverloop in te zien. Het springende punt in deze procedure – waarover later meer – is immers of [gedaagde] als taxateur bij de gemeente Schiedam had moeten informeren naar de directe gevolgen voor het pand voortvloeiend uit de herstructureringsplannen van de gemeente met betrekking tot het bedrijventerrein waar het pand was gelegen. De gestelde benadeling doordat de omvang van de schade is blijven oplopen aan de zijde van [eiser] is weliswaar relevant, maar van ondergeschikt belang bij de beantwoording van de vraag of [eiser] zijn vorderingsrecht heeft verwerkt, nu die omstandigheid kan worden verdisconteerd in het kader van het eigen schuld verweer bij het eventueel vaststellen van de omvang van de schade. Het oplopen van het schadebedrag is immers slechts het gevolg van de rente die doorloopt en niet, zoals in de door [gedaagde] aangehaalde jurisprudentie, het gevolg van gecompliceerde aandelentransacties waarbij fluctuaties over een bepaalde periode een rol spelen, die achteraf moeilijk vast te stellen zijn. Alles overziende komt de rechtbank dan ook tot het oordeel dat de klachttermijn als bedoeld in artikel 6:89 BW niet is overschreden. Het primaire verweer wordt verworpen.
de tekortkoming
5.7. Vervolgens is de vraag aan de orde of [gedaagde] tekortgeschoten is in de vervulling van zijn taak als taxateur. Bij de uitvoering van de overeenkomst van opdracht diende [gedaagde] te handelen zoals een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. In het midden kan blijven of [gedaagde] bij het opstellen van het taxatierapport reeds vanaf het begin af aan de verplichting had om onderzoek te doen naar eventuele herstructureringsplannen in het gebied waar het te taxeren object zich bevond. Vaststaat immers dat [gedaagde] de herstructurering/herontwikkeling van het bedrijventerrein mede ten grondslag heeft gelegd aan de taxatie van het pand. In dat geval mag van een redelijk vakbekwaam en redelijk handelend makelaar worden verwacht dat deze zich voldoende inspant van de juiste stand van zaken op de hoogte te geraken alvorens hij mededelingen doet omtrent eventuele gevolgen van een herstructurering in een bepaald gebied voor het betreffende pand. Welk onderzoek precies van de makelaar mag worden verwacht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
5.8. Vaststaat dat [gedaagde] ten tijde van het opstellen van het taxatierapport op de hoogte was van het feit dat het bedrijventerrein [B] (deels) geherstructureerd zou worden. Dit blijkt uit het feit dat [gedaagde] tijdens de comparitie van partijen heeft verklaard bekend te zijn geweest met het feit dat de gemeente oude gebouwen in die omgeving wilde slopen. De gemeente wilde het bedrijventerrein opknappen, aldus [gedaagde]. Daarnaast heeft hij in zijn taxatierapport onder punt ‘G. Publiekrechtelijke aspecten’, hiervoor deels weergegeven onder 2.4, vermeld dat er toekomstige planologische ontwikkelingen zijn, waarbij verouderde bedrijfsobjecten in de omgeving gesloopt zullen worden en de vrijkomende terreinen herontwikkeld zullen worden. In het taxatierapport onder punt ‘H. Omschrijving object en omgeving’ vermeldt [gedaagde] vervolgens dat hij als taxateur omgevingsfactoren heeft waargenomen die de toekomstige waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden, omdat de omliggende omgeving zal worden herontwikkeld, hetgeen volgens de taxateur van positieve invloed is op de waarde van het pand.
5.9. [gedaagde] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd bestreden dat ten tijde van het opstellen van het taxatierapport de herstructureringsplannen openbaar waren en dat uit die plannen blijkt dat op de locatie waar het pand is gevestigd in de toekomst een groenstrook stond ingetekend. [gedaagde] heeft uitsluitend aangevoerd dat die plannen voorlopig waren en nadien meermalen zijn gewijzigd en dat hij niet wist dat op die locatie een groenstrook zou komen. Dat de plannen slechts voorlopig waren doet niet af aan het feit dat in ieder geval ten tijde van de taxatie – maar ook thans nog – uit de plannen van de gemeente blijkt dat het pand op de nominatie stond om na acht jaar (deels) te worden gesloopt, omdat daar een groenstrook stond gepland. De rechtbank acht die omstandigheid, gezien het feit dat [gedaagde] de herontwikkeling van het bedrijventerrein in zijn taxatierapport had vermeld, evident relevant voor de bepaling van de waarde van het pand.
5.10. Nu bij [gedaagde] bekend was dat er sprake was van een herontwikkeling van het bedrijventerrein [B], had van hem als goed makelaar verwacht mogen worden dat hij niet zonder gedegen nader onderzoek de herontwikkeling, waarbij (oude) panden gesloopt zouden worden, als een uitsluitend positieve invloed zou aannemen voor de waarde van het pand van [eiser]. Van [gedaagde] mocht ten minste worden verwacht dat hij zich ervan had vergewist of het pand van [eiser], in ieder geval ten tijde van de taxatie, niet op de nominatie stond om (deels) te worden gesloopt. Dat onderzoek heeft hij niet uitgevoerd. Vaststaat immers dat [gedaagde] naast het raadplegen van het bestemmingsplan geen ander onderzoek naar de eventuele (toekomstige) bestemming van het pand heeft verricht. In het bestemmingsplan staat in beginsel niet de herontwikkeling van een gebied vermeld, tenzij voor de herontwikkeling wijziging van het bestaande bestemmingsplan nodig is. Gesteld noch gebleken is dat die situatie zich hier voordeed. Uit het voorgaande volgt dat een nader onderzoek naar de herstructureringsplannen wel van [gedaagde] had mogen worden verwacht alvorens daarover iets in het taxatierapport op te nemen. Daarbij is ook van belang dat een nader onderzoek niet veel om het lijf behoefde te hebben. De benodigde informatie – de herstructureringsplannen – was immers beschikbaar bij de gemeente Schiedam.
5.11. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] aan zijn taxatierapport onvoldoende onderzoek ten grondslag heeft gelegd, waardoor hij [eiser] op het verkeerde been heeft gezet. Hij heeft derhalve niet als goed makelaar gehandeld. Niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan hem deze tekortkoming niet zou kunnen worden toegerekend.
5.12. De vraag of gemeenteambtenaren in 2005 op de hoogte waren van het feit dat het recht van erfpacht van [eiser] niet zou worden verlengd is niet relevant voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] in de gegeven omstandigheden nader onderzoek had behoren te doen naar de gevolgen van de planologische ontwikkelingsplannen van het bedrijventerrein voor het pand van [eiser]. Voor zover [gedaagde] heeft willen betogen dat [eiser] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt door niet zelf bij de gemeente te informeren of het recht van erfpacht na 30 mei 2011 zou worden verlengd, miskent dat betoog dat [eiser] op basis van de mededeling van [gedaagde] – “herontwikkeling heeft een positieve invloed op de waarde van het pand” – niet het vermoeden had, en ook niet hoefde te hebben, om te veronderstellen dat het recht van erfpacht niet zou worden verlengd.
5.13. De overige geschilpunten tussen partijen met betrekking tot de vaststelling of [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichtingen als makelaar kunnen onbesproken blijven, nu de vastgestelde tekortkoming reeds meebrengt dat [eiser] op het verkeerde been is gezet waardoor hem de mogelijkheid is onthouden om met de wetenschap dat zijn pand over acht jaar (deels) zal worden gesloopt een afweging te maken of de investering binnen die acht jaar is terug te verdienen.
5.14. Vervolgens komt de vraag aan de orde wat de omvang van de schade van [eiser] is. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is, met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schadeveroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Beoordeeld dient derhalve te worden wat de situatie zou zijn geweest indien [gedaagde] in zijn taxatierapport de gevolgen van de herstructurering van het bedrijventerrein volledig en juist had benoemd.
5.15. [gedaagde] heeft als algemeen verweer aangevoerd dat het causaal verband tussen de tekortkoming en de gestelde schade ontbreekt, omdat het taxatierapport niet was bedoeld voor een aankoopbeslissing van het pand, maar uitsluitend diende ter aanvraag van een hypothecaire geldlening bij de ING. Dit verweer wordt verworpen. Achteraf is het moeilijk vast te stellen wat [eiser] zou hebben gedaan indien in augustus 2003 in het taxatierapport had gestaan dat het pand (deels) zou worden gesloopt in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein. De situatie dient daarom geobjectiveerd te worden naar de vraag hoe een redelijk denkend persoon in de gegeven omstandigheden zou hebben gehandeld. Indien in augustus 2003 in het taxatierapport had gestaan dat het pand (deels) zou worden gesloopt in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein, dan had naar het oordeel van de rechtbank een redelijk denkend persoon in die gegeven omstandigheden de koopovereenkomst niet gesloten, althans in ieder geval onder andere voorwaarden zoals bijvoorbeeld een lagere koopsom. Daarnaast is goed denkbaar dat de ING in die situatie evenmin tot verstrekking van de hypothecaire geldlening zou zijn overgegaan. Daarmee staat het causaal verband tussen de tekortkoming bij het opstellen van het taxatierapport en in ieder geval een deel van de gestelde schade vast die het gevolg is van het aankopen van het pand.
5.16. Gelet op het beperkte debat dat tussen partijen is gevoerd over de verscheidene schadeposten en de omvang van de schade, ziet de rechtbank aanleiding de zaak naar de rol te verwijzen teneinde eerst [eiser] in de gelegenheid te stellen de schadeposten te splitsen en de afzonderlijke posten nader te onderbouwen en te concretiseren en daarbij reeds rekening te houden met de door [gedaagde] gevoerde verweren. Vervolgens zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld daarop te reageren.
5.17. Iedere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 3 april 2013 voor uitlaten [eiser] zoals overwogen onder 5.16;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.F.H. van Eijk en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2013.
2400/2032