ECLI:NL:RBROT:2013:9143

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 1417866 CV EXPL 13-5288

uitspraak: 1 november 2013

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

[eiseres],

gevestigd te [vestigingsplaats],

eiseres,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. K. el Joghrafi te Rotterdam.

1.Het verdere verloop van de procedure

Het verdere verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

het tussenvonnis van 12 juli 2013 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
de akte van [eiseres] van 6 augustus 2013 met producties;
de akte van [gedaagde] van 3 september 2013.

De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.

2.De nadere beoordeling

2.1

Aangesloten en volhard wordt bij hetgeen in voormeld tussenvonnis werd overwogen en beslist. Aan de orde is nog slechts de beoordeling van de vordering tot vergoeding van schade die [eiseres] stelt geleden te hebben door het mislopen van de huurharmonisatie.

2.2

Bij voormeld tussenvonnis werd [gedaagde] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.

[gedaagde] heeft in zijn akte zich uitsluitend uitgelaten ten aanzien van de vordering tot schadevergoeding en heeft geen tegenbewijs aangeboden.

2.3

Bij gebrek aan tegenbewijs komt in rechte vast te staan dat [gedaagde] sinds 11 september 2007 zijn hoofdverblijf niet meer heeft in de woning aan de [adres].

2.4

Voor toewijzing van een schadevergoeding op grond van artikel 6:74 BW is vereist dat er een causaal verband bestaat tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade. De gestelde schade (de misgelopen huurharmonisatie) is niet als een direct gevolg te beschouwen van het in gebruik geven van het gehuurde aan derden, noch van het niet hebben van het hoofdverblijf van [gedaagde] in het gehuurde, maar is het gevolg van het niet opzeggen van de huurovereenkomst door [gedaagde] en het weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan [eiseres].

2.5

Centraal staat de vraag of [gedaagde] in de gegeven omstandigheden verplicht was de huurovereenkomst in of na september 2007 op te zeggen en aan (de rechtsvoorganger van) [eiseres] ter beschikking te stellen, omdat slechts in dat geval sprake kan zijn van een toerekenbare tekortkoming die vereist is voor het aannemen van de schadeplichtigheid van [gedaagde]. Een verplichting tot beëindiging van de huurovereenkomst en het weer ter beschikking stellen van het gehuurde aan de verhuurder, kan op grond van goed huurderschap worden aangenomen in het geval de huurder door gewijzigde omstandigheden het gebruik van het gehuurde niet langer meer kan voortzetten op de oorspronkelijk overeengekomen wijze en voortzetting een onrechtmatig karakter gaat krijgen.

2.6

Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Daartoe is te rekenen dat de huurder het gehuurde feitelijk gebruikt. Alleen dan immers kan hij op het gebruik toezicht houden en toezien op eventueel uit te voeren klein onderhoud en zo waardevermindering van het gehuurde voorkomen. Voorts volgt deze verplichting tot gebruik van het gehuurde uit het verbod om de woonruimte geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven (artikel 7:244 lid 1 BW).

2.7

Het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is echter niet, althans niet zonder meer, aan te merken als een tekortkoming, nu de huurovereenkomst geen bepaling die hiertoe verplicht bevat en dit niet voortvloeit uit artikel 7:213 BW. Of sprake is van een tekortkoming zal afhangen van bijkomende feiten en omstandigheden van het geval. Daartoe is onder meer te rekenen:

- de tijdsduur en frequentie van het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder;

de wijze van gebruik van het gehuurde gedurende de tijd waarin de huurder daar niet feitelijk verblijft;
de aard van de relatie tussen de huurder en de personen die het gehuurde gebruiken gedurende de afwezigheid van de huurder;
de aard van de huurovereenkomst, de schaarste en vraag naar dit soort woningen in de sociale sector en de bekendheid van de huurder hiermee.

2.8

De huurovereenkomst is in 1988 aangegaan met het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (“GWR”), de rechtsvoorganger van [eiseres]. Ter wille van de leesbaarheid zal hieronder, het GWR aangeduid worden als haar rechtsopvolger, “[eiseres]”. Op grond van de overgelegde en niet betwiste inhoud van de correspondentie tussen partijen wordt de volgende feitelijke gang van zaken vastgesteld.

Tijdens een bezoek van het interventieteam op 18 oktober 2007 werd vastgesteld dat [gedaagde] de woning had onderverhuurd aan de heer[A] en werd gezien de aangetroffen situatie vermoed dat het gezin bestaande uit 4 personen er niet meer woonde. [gedaagde] is hierop aangeschreven en hem werd een verklaring verzocht. Die verklaring heeft [gedaagde] niet gegeven. In reactie hierop heeft [gedaagde] op 11 december 2007 de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd tegen 11 januari 2008. De ontvangst van deze opzegging werd bevestigd door [eiseres] op 12 december 2007 waarbij tevens een eindinspectie werd aangezegd. Hierop ontvangt [eiseres] een schriftelijke machtiging van [gedaagde] waarin hij zijn dochter machtigt om namens hem de inspectie bij te wonen “
vanwege voorgoed naar [land]”. [gedaagde] heeft de huuropzegging op 18 december 2007 ingetrokken.

Op 28 april 2009 ontvangt [eiseres] een brief van [gedaagde] waarin hij verzoekt om de huurovereenkomst op naam van zijn één van zijn zoons te zetten en hem als hoofdhuurder aan te merken, dan wel hen de tijd te geven een andere woning te vinden, dit in verband met de verhuizing van hem en zijn vrouw naar een 55+woning.

Op 7 september 2012 vond een politie-inval plaats in het gehuurde en werd een hoeveelheid heroïne aangetroffen. Bij die gelegenheid werden foto’s gemaakt die de indruk wekken dat de woning nauwelijks bewoond werd en al helemaal niet door een familie. Voorts staat als onbestreden gelaten vast dat de buurtagent in de afgelopen jaren vier à vijf keer in het gehuurde is geweest maar nooit [gedaagde] of zijn echtgenote heeft aangetroffen. Dit geldt ook voor de medewerker technische dienst die het gehuurde in de afgelopen 4,5 jaar drie keer bezocht heeft.

2.9

Gelet op de bovengenoemde feitelijke gang van zaken komt voldoende vast te staan dat [gedaagde], inmiddels gepensioneerd, sedert 2007, behoudens bij bezoeken aan zijn kinderen, niet meer verbleef in het gehuurde en dat hij samen met zijn echtgenote teruggekeerd is naar [land] alwaar hij ten minste een groot deel van het jaar verblijft in zijn woning te [plaats]. Daardoor heeft hij een onrechtmatige situatie laten ontstaan en voortduren waarin hij, wetende dat hij daarvoor geen toestemming had van [eiseres], na zijn vertrek naar [land], de woning aan zijn zoons heeft achtergelaten, terwijl hij wist of kon weten dat [eiseres] in het kader van de woningdistributie in de sociale sector, groot belang had bij het weer ter beschikking krijgen van deze schaarse zeskamerwoning waarnaar grote vraag bestaat. Onder deze omstandigheden is het niet meer hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde onrechtmatig en ontstaat op grond van goed huurderschap de plicht die situatie te voorkomen, althans te beëindigen en de huurovereenkomst op te zeggen. Door dat niet te doen is [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten.

2.1

Het gevolg van deze toerekenbare tekortkoming is dat [eiseres] het gehuurde niet al in 2007, maar pas na ontruiming in 2013 opnieuw heeft kunnen verhuren. [gedaagde] is dus aansprakelijk voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van het niet tijdig opzeggen van de huurovereenkomst in een situatie waarin dat geboden was. Die schade bestaat uit het verschil tussen het bedrag dat [eiseres] op grond van verhuur van de woning tegen de maximaal redelijke huurprijs had kunnen verkrijgen en het werkelijk van [gedaagde] ontvangen bedrag aan huur. [eiseres] heeft haar schade berekend in productie 20 bij dagvaarding over de periode van 1 oktober 2007 tot en met januari 2013, leidend tot een bedrag van € 21.241,60.

2.11

Bij die berekening is [eiseres] uitgegaan van de aanname dat de woning verhuurd zou zijn tegen de huur die mogelijk is gezien de maximale huurprijsgrens, die correspondeert met 155 punten conform het woningwaarderingsstelsel. [gedaagde] heeft het gestelde en door [eiseres] onderbouwde puntenaantal en huurprijsgrens onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het verweer dat de door [eiseres] gehanteerde huurprijs “wel erg hoog is” kan niet als een toereikend verweer worden aangemerkt. Daarom wordt voor de beoordeling van de schadeomvang uit gegaan van de door [eiseres] gestelde huurprijzen.

2.12

[eiseres] maakt aanspraak op schadevergoeding vanaf 1 oktober 2007 en stelt in dat verband dat de woning vanaf 1 oktober 2007 aan een opvolgende huurder verhuurd had kunnen worden. Het is een feit van algemene bekendheid dat zeskamerwoningen in de sociale sector in de regio Rotterdam schaars zijn en dat er een grote vraag naar bestaat. Daarom is het voldoende aannemelijk dat [eiseres] erin geslaagd zou zijn de woning op korte termijn aan een nieuwe huurder te verhuren. Gelet op gebruikelijk onderhoud na een langdurige huurperiode wordt ervan uitgegaan dat de woning na opzegging in september 2007 tegen 1 oktober 2007, pas per 1 november 2007 verhuurbaar zou zijn geweest.

Rekeninghoudend met deze correctie wordt de schade aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 20.917,69. Op het gevorderde bedrag is de schade berekend over de maand oktober 2007 ad € 323,91 in mindering gebracht. (€ 681,60 - € 357,69).

De vordering van [eiseres] is dan ook toewijsbaar tot een beloop van € 20.917,69 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW als gevorderd.

2.13

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Deze worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 1.014,23

(€ 118,23 aan explootkosten en € 896,00 aan vast recht) aan verschotten en op € 1.000,00 (2,5 punten à € 400,00) aan gemachtigdensalaris.

3.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de som van € 20.917,69 te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW berekend vanaf 24 januari 2013 tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden vastgesteld op € 1.014,23 aan verschotten en op € 1.000,00 aan gemachtigdensalaris;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.