ECLI:NL:RBROT:2013:8739

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 2023829 CV EXPL 13-16565

uitspraak: 23 augustus 2013

vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam

in de zaak van

1.[eiser 1],

2. [eiser 2],

3. [eiser 3],

allen wonende te [woonplaats],

eisers,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser 1]’, ‘[eiser 2]’ en ‘[eiser 3]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:

het exploot van dagvaarding van 28 maart 2013, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende een eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis van 22 april 2013, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de bij brieven van 23 mei 2013, 29 mei 2013 en 12 juni 2013 van de zijde van [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] in het geding gebrachte producties;
de bij brieven van 3 juni 2013, 25 juni 2013 en 4 juli 2013 van de zijde van [gedaagde] in het geding gebrachte producties.

1.2

De comparitie van partijen is gehouden op 8 juli 2013. Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.

1.3

De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser 1] en [eiser 2] als huurders bestaat met ingang van maart 2009 een huurovereenkomst met betrekking tot de eengezinswoning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van [gedaagde]’ (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 598,89 per maand.

2.2

Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser 3] als huurder bestaat met ingang van 22 mei 2006 een huurovereenkomst met betrekking tot de benedenwoning aan de [adres 2] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 519,29.

2.3

[eiser 3] en [eiser 1] hebben [gedaagde] bij brief van 23 januari 2013 verzocht mee te werken aan woningruil. [gedaagde] heeft de verzochte medewerking bij brief van 28 januari 2013 geweigerd.

2.4

Het rapport van GGD Rotterdam-Rijnmond d.d. 16 april 2012 betreffende de aanvraag van medisch advies ten behoeve van [eiser 3] luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

‘(…)Om in aanmerking te komen voor een woningurgentie geeft betrokkene aan:

In 2007 heeft zij in haar auto een gewelddadig incident meegemaakt. Aanvankelijk leek dat psychisch geen gevolgen te hebben, maar circa 1 jaar later ontstonden er psychische klachten. In 2009 heeft zij hulp ingeroepen bij huisarts en een psycholoog. In de nacht slaapt zij erg slecht door herinneringen aan het incident. En er zijn angstklachten in reactie op geluiden in het pand die klinken alsof er iemand bij haar in huis is. Zij voelt zich in deze woning niet veilig en verblijft zo veel mogelijk elders. Buitenshuis gaat het wel, maar zij gaat nog niet alleen de straat op. Betrokkene verwacht dat zij zich veiliger zal voelen in een andere woning die niet op de begane grond ligt en dan toegankelijker zal zijn voor de verdere therapie. (…)

Samenvatting van het geneeskundig onderzoek:

(…) Er is geen relatie tussen het incident en de woonruimte. De klachten zijn in de eerste plaats terug te voeren op de psychische aandoening. Verlichting van klachten na een verhuizing is niet met zekerheid te verwachten, echter ook niet volledig uit te sluiten.(…)

Conclusie:

Nee, er is geen sprake van een medisch urgente situatie, waardoor client op zeer korte termijn (binnen drie maanden) zou moeten verhuizen. (…)’

2.5

Artikel 11 van de algemene voorwaarden luidt, voor zover thans van belang, als volgt:

‘(…) Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast, schade of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)’

3.De vordering en de stellingen van partijen

In conventie:

3.1

[eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] vorderen:

I. [eiser 1] en [eiser 2] te machtigen om [eiser 3] in de plaats te stellen als huurder van de woning aan de [adres] te [woonplaats];

II. [eiser 3] te machtigen om [eiser 1] en [eiser 2] in de plaats te stellen als huurder van de woning aan de [adres 2] te [woonplaats];

III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2

Aan hun vorderingen hebben [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij een woningruil als bedoeld in artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

[eiser 1] en [eiser 2] ondervinden al geruime tijd overlast van enkele omwonenden. Het gezin lijdt onder de spanningen en [gedaagde] is niet in staat gebleken een oplossing te bieden. Ten einde raad zien [eiser 1] en [eiser 2] de oplossing in woningruil, zodat zij weer onder normale omstandigheden met hun gezin kunnen leven. Indien [eiser 1] en [eiser 2] via het ‘reguliere’ systeem van Woonnet Rijnmond een woning zoeken, zal [gedaagde] geen ‘verklaring van geen overlast’ afgeven. [gedaagde] blokkeert derhalve het zelfstandig vinden van andere woonruimte.

[eiser 3] kan in haar huidige woning niet haar draai vinden. Zij is onder behandeling bij PsyQ. Verandering van woonomgeving zal een positieve invloed op haar psychische welzijn hebben. Het vinden van een andere woning op de ‘reguliere’ wijze via Woonnet Rijnmond is op korte termijn niet realiseerbaar, zodat woningruil de enige oplossing biedt.

Zowel voor [eiser 1] en [eiser 2] en [eiser 3] geldt dat een woningruil een goedkope oplossing is omdat zij dan niet of nauwelijks herinrichtingskosten maken. Dit is van belang, gelet op hun beperkte financiële middelen.

3.3

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3], met veroordeling van laatstgenoemden in de kosten van deze procedure. Daartoe heeft [gedaagde] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

[gedaagde] betwist dat [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] een zwaarwichtig belang hebben bij de woningruil. Vaste rechtspraak is dat uit het feit dat een huurder die één of meermalen een passende alternatieve woning te huur aangeboden wordt en dit aanbod niet accepteert, geen zwaarwichtig belang heeft.

[eiser 1] beschikt sinds 9 september 2012 over een woonpas en hij heeft op 9 woningen gereflecteerd, waarmee hij ongeveer 30% van de mogelijkheden heeft benut. Uit de spreiding van deze woningen blijkt reeds dat [eiser 1] geen zwaarwichtig belang kan hebben bij het verhuizen naar de [adres 2]. [eiser 2] beschikt sinds 22 februari 2013 over een woonpas en zij heeft slechts eenmaal gereflecteerd op een woning. Verder betwist [gedaagde] dat [eiser 1] overlast ondervindt van omwonenden. [eiser 1] veroorzaakt zelf al jaren overlast voor zijn omgeving in de vorm van geluidsoverlast, beledigingen en bedreigingen.

[eiser 3] beschikt sinds 2 mei 2011 over een woonpas en zij heeft op 27 woningen gereflecteerd, terwijl zij tot 1 maart 2013 op 176 woningen had kunnen reflecteren. Uit de spreiding van de woningen blijkt reeds dat [eiser 3] geen zwaarwichtig belang kan hebben bij het verhuizen naar de [adres]. Daarnaast betwist [gedaagde] dat verandering van woonomgeving een positieve invloed op het psychische welzijn van [eiser 3] zou hebben. Bovendien biedt [eiser 3] vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van haar betalingsverplichtingen.

In reconventie:

3.4

[gedaagde] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser 1] en [eiser 2] als huurders met betrekking tot het gehuurde te [adres] te Rotterdam te ontbinden en [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van laatstgenoemden in de kosten van deze procedure.

3.5

Aan haar vordering in reconventie legt [gedaagde] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. Op grond van het bepaalde in de huurovereenkomst c.q. de van toepassing zijnde algemene voorwaarden en op grond van artikel 7:213 BW dient een huurder zich te onthouden van het veroorzaken van overlast aan de omwonenden. [eiser 1] heeft zich daar al vele malen aan schuldig gemaakt en derhalve is sprake van ernstig tekortschieten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [gedaagde]. De overlast bestaat -kort gezegd- uit het veroorzaken van geluidsoverlast en het beledigen en bedreigen van omwonenden. Op grond hiervan vordert [gedaagde] ontbinding van de huurovereenkomst.

4.De beoordeling van de vordering

In conventie

4.1

Ingevolge artikel 7:270 lid 2 BW kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van woonruimte heeft. De vordering moet ingevolge voornoemd artikellid worden afgewezen indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In het voorgaande ligt aldus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering (vlg. Hoge Raad 19 november 2004, LJN AP4500).

4.2

De kantonrechter ziet zich dan ook allereerst voor de vraag gesteld of [eiser 1] en [eiser 2] enerzijds en [eiser 3] anderzijds een zwaarwegend belang hebben bij de door hen voorgestane woningruil.

4.3

Wat betreft het zwaarwegend belang van [eiser 1] en [eiser 2] overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser 1] en [eiser 2] hebben hun zwaarwegend belang bij de woningruil gegrond in de overlast welke zij van een aantal buren stellen te ondervinden. Dat [eiser 1] en [eiser 2] al geruime tijd overlast ondervinden van enkele omwonenden, wordt door [gedaagde] gemotiveerd betwist. [gedaagde] voert aan dat de zaken door [eiser 1] worden omgedraaid en dat [eiser 1] zelf al jaren overlast veroorzaakt voor zijn omgeving in de vorm van geluidsoverlast, beledigingen en bedreigingen. Ter onderbouwing daarvan heeft [gedaagde] diverse schriftelijke verklaringen van omwonenden in het geding gebracht. Gelet op deze betwisting door [gedaagde], staat vooralsnog onvoldoende in rechte vast dat [eiser 1] en [eiser 2] overlast ondervinden van buren en daarmee dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij de woningruil. Ingevolge artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) dienen [eiser 1] en [eiser 2] te stellen en zo nodig te bewijzen dat zij overlast ondervinden van de betreffende buren. Aan bewijslevering op dit punt wordt echter, gelet op het hierna overwogene, niet toegekomen.

4.4

Wat betreft het zwaarwegend belang van [eiser 3] overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser 3] heeft in dit verband gesteld dat zij in haar huidige woning ‘niet haar draai kan vinden’, dat zij onder behandeling bij PsyQ is en dat een verandering van de woonomgeving een positieve invloed op haar psychische welzijn zal hebben. Weliswaar is dit een op zichzelf te respecteren belang, maar onvoldoende gesteld of gebleken is waarom [eiser 3] dit beoogde doel enkel en alleen in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] zou kunnen bereiken. In het onbetwiste rapport van GGD Rotterdam-Rijnmond (productie 1 bij conclusie van antwoord), zoals weergegeven onder 2.4 van de vaststaande feiten, zijn daarvoor onvoldoende aanknopingspunten te vinden, nu uit dat rapport blijkt (1) dat de psychische klachten van [eiser 3] terug te voeren zijn op een psychische aandoening die verband houdt met een gewelddadig incident in de auto van [eiser 3], (2) dat er geen relatie is tussen het incident en de woonruimte, (3) dat verlichting van klachten na een verhuizing niet met zekerheid is te verwachten en (4) dat [eiser 3] verwacht dat zij zich veiliger zal voelen in een andere woning die niet op de begane grond ligt, terwijl de woning van [eiser 1] en [eiser 2] zich juist op de begane grond bevindt. Nu [eiser 3] ter ondersteuning van haar standpunt zelf geen stukken in het geding heeft gebracht en verder ook geen andere feiten of omstandigheden heeft gesteld waaruit een zwaarwichtig belang zou kunnen blijken, is de slotsom dat niet is gebleken dat [eiser 3] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, zodat de kantonrechter de vordering tot woningruil op grond van het bepaalde in artikel 7:270 lid 2 BW niet kan toewijzen. Bij gebreke van een zwaarwichtig belang zijdens [eiser 3] behoeft verder geen afweging plaats te vinden tussen de belangen van [gedaagde] en de belangen van [eiser 3].

4.5

Bovendien biedt [eiser 3] naar het oordeel van de kantonrechter vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur ter zake van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats]. Uit de uitkeringsspecificatie van [eiser 3], overgelegd als productie 3A bij dagvaarding, blijkt dat [eiser 3] maandelijks, na inhouding van de huidige huur, beslagen en terugvorderingen, een netto bedrag van € 173,78 uitgekeerd krijgt van de Gemeente [woonplaats]. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat [eiser 3] daarbovenop ook nog huurtoeslag ontvangt, maar dat het verschil in de twee huurbedragen van ruim € 70,00 niet volledig wordt gecompenseerd door een hogere huurtoeslag. Voorts heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat het in de lijn der verwachting ligt dat [eiser 3] door de hogere stookkosten en de kosten voor tuinonderhoud niet in staat is om de huurpenningen te betalen. Gelet op deze bijkomende kosten en de omstandigheid dat [eiser 3] daarnaast ook nog moet kunnen voorzien in haar overige dagelijkse uitgaven is onvoldoende vast komen te staan dat er voldoende financiële waarborg is dat [eiser 3] de huur van de woning aan het adres [adres] steeds (volledig en tijdig) zal kunnen betalen. Ook om deze reden dient de vordering tot woningruil ingevolge het bepaalde in artikel 7:270 lid 2 BW afgewezen te worden.

4.6

Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen tot woningruil worden afgewezen.

In reconventie

4.7

In reconventie dient beoordeeld te worden of [eiser 1] overlast veroorzaakt in en rondom het gehuurde en zo ja, of dit leidt tot een tekortkoming van [eiser 1] in de nakoming van de op hem rustende verplichting zich te onthouden van het veroorzaken van overlast. Bij de beoordeling of een dergelijke tekortkoming van [eiser 1] voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

4.8

[eiser 1] betwist dat hij de door [gedaagde] gestelde overlast veroorzaakt. Gelet op de uitdrukkelijke betwisting door [eiser 1] van de feiten en omstandigheden die [gedaagde] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, ligt het ingevolge artikel 150 Rv op de weg van [gedaagde] aan te tonen dat [eiser 1] de door haar gestelde ernstige en structurele overlast veroorzaakt. Hetgeen [gedaagde] vooralsnog in het geding heeft gebracht acht de kantonrechter onvoldoende. Niet alleen heeft [eiser 1] diverse verklaringen van omwonenden overgelegd die de door [gedaagde] overgelegde verklaringen tegenspreken, ook wordt opgemerkt dat geen van de verklaringen onder ede is afgelegd, zodat daaraan slechts beperkte waarde toekomt.

4.9

Nu [gedaagde] uitdrukkelijk bewijs van haar stellingen heeft aangeboden, zal de kantonrechter [gedaagde] toelaten tot het leveren van het bewijs dat [eiser 1] in en rondom het gehuurde ernstige en structurele overlast veroorzaakt aan omwonenden.

4.1

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen van [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] af;

veroordeelt [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;

In reconventie:

laat [gedaagde] toe tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [eiser 1] in en rondom het gehuurde ernstige en structurele overlast veroorzaakt aan omwonenden;

verwijst de zaak naar de openbare terechtzitting op
woensdag 18 september 2013 te 15:30 uurteneinde [gedaagde] in staat te stellen zich bij akte uit te laten of en op welke wijze zij het bewijs wenst bij te brengen, dan wel dat zij om haar moverende redenen van die bewijslevering wenst af te zien;

indien [gedaagde] dat bewijs wenst te leveren door getuigen, dient zij op te geven de namen en woonplaats van de voor te brengen getuigen (onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van betrokkenen in de maanden oktober, november en december 2013, zodat onmiddellijk ter zitting een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald). [eiser 1] wordt eveneens in de gelegenheid gesteld om op bovengenoemde rolzitting, zijn verhinderdata in de maanden oktober, november en december 2013 op te geven;

de schriftelijke reacties dienen in tweevoud ingestuurd te worden;

bepaalt dat eventuele getuigenverhoren zullen worden gehouden in het gerechtsgebouw B aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam voor de hierna te noemen kantonrechter;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

643