Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 2433316 VV EXPL 13-613
uitspraak: 30 oktober 2013
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. J.J. Borsboom,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. A.F.M. den Hollander.
1.Het verloop van de procedure
Eiser heeft bij dagvaarding van 16 oktober 2013 gevorderd dat gedaagden de woning aan de [adres] zullen ontruimen.
Eiser heeft vier producties in het geding gebracht en gedaagden twee.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2013. Eiser is in persoon verschenen, vergezeld van de gemachtigde. Gedaagden zijn eveneens in persoon verschenen, vergezeld van de gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden. Deze aantekeningen zijn in het dossier gevoegd.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter (nader) bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Partijen zijn al meer dan twintig jaar met elkaar bevriend en onderhouden daarnaast ook een zakelijke relatie.
2.2.
Partijen hebben op 16 mei 2013 ten aanzien van de - gemeubileerde - woning aan de [adres] (hierna te noemen: “de woning”) een huurovereenkomst gesloten.
2.3.
In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen.
“Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar ingaande op16 mei 2013en
lopende tot en met16 mei 2014.
Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst tussentijds door opzegging beëindigen.
Verhuurder zal het gehuurde op de ingangsdatum van de huur aan huurder ter beschikking stellen,
tenzij dit geen werkdag is, althans als huurder heeft voldaan aan alle op dat moment bestaande
verplichtingen jegens verhuurder.
Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de
overeenkomst door voor de duur van12 maanden. Beëindiging van de overeenkomst door
opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemene bepalingen.”
2.4.
De woning heeft vanaf 5 april 2012 te koop gestaan en bleef ook na het aangaan van de huurovereenkomst te koop.
2.5.
Op 28 mei 2013 hebben gedaagden een potentiële koper ten behoeve van een bezichtiging toegang verleend tot het gehuurde.
2.6.
Eiser heeft de woning op 5 juni 2013 verkocht en op 11 juni 2013 is de koopovereenkomst getekend. Met de kopers is overeengekomen dat de akte van levering zou worden gepasseerd op 15 september 2013 of zoveel eerder als partijen nader zouden overeenkomen.
2.7.
Eind juni 2013 hebben de kopers, met toestemming van gedaagden, in het gehuurde gordijnmaten opgenomen.
2.8.
Gedurende de zomermaanden 2013 heeft eiser gedaagden geattendeerd op meerdere te huur staande woningen.
2.9.
Halverwege september 2013 hebben gedaagden aan eiser kenbaar gemaakt de woning niet te willen verlaten en zij verblijven thans nog in de woning.
2.10.
Eiser heeft niet aan zijn leveringsverplichting jegens de kopers kunnen voldoen, omdat hij de woning niet leeg kon opleveren.
3.Stellingen van partijen
3.1.
Eiser heeft bij dagvaarding, onder overlegging van producties, gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden te veroordelen tot het verlaten en ontruimen van het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van eiser zijn, binnen drie dagen na betekening van het vonnis en het onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiser stellen van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagden in gebreke blijven aan het hiervoor bepaalde te voldoen, kosten rechtens.
3.2.
Aan de vordering heeft eiser naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.3.
Gedaagden zaten destijds dringend verlegen om woonruimte, terwijl eiser zijn huis inmiddels al meer dan een jaar te koop had staan. Eiser heeft toen bij wijze van vriendendienst gedaagden de woning tijdelijk ter beschikking gesteld in afwachting van het moment waarop de woning verkocht zou worden of dat gedaagden andere woonruimte konden betrekken.
3.4.
Eiser heeft gedaagden nauwgezet op de hoogte gehouden van de onderhandelingen met de kopers. De opleveringsdatum is op verzoek van gedaagden zo laat mogelijk overeengekomen. Eiser heeft gedaagden halverwege juni 2013 zowel mondeling als schriftelijk verzocht de woning te verlaten en aan hem zo spoedig mogelijk en uiterlijk 15 september 2013 ter beschikking te stellen. Gedaagden hebben eiser alle medewerking toegezegd en pas medio september 2013 medegedeeld de woning niet te willen verlaten. Hierdoor heeft eiser niet aan zijn leveringsverplichting jegens de kopers kunnen voldoen.
3.5.
Eiser heeft gedaagden € 1.000,00 aangeboden terzake van verhuis- en herinrichtingskosten en hulp bij de verhuizing en eventueel witten en verven van een nieuwe woning.
3.6.
Partijen hebben volgens eiser een huurovereenkomst gesloten die naar zijn aard voor korte duur is. Het beroep van gedaagden op huurbescherming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het was voor beide partijen onmiskenbaar dat er sprake was van een tijdelijke bewoning van een voor de verkoop bestemde woning en dat de bewoning zou worden beëindigd zodra een koper zou zijn gevonden en de woning geleverd zou worden.
3.7.
Eiser heeft een spoedeisend belang aangezien mogelijk de koopovereenkomst met betrekking tot de woning kan worden ontbonden en de kopers aanspraak kunnen maken op een contractuele boete van € 22.000,00.
3.8.
Gedaagden hebben verweer gevoerd en stellen zich op het standpunt de woning niet te hoeven verlaten, aangezien een huurovereenkomst voor een jaar is overeengekomen.
4.De beoordeling van de vordering
4.1.
Eiser dreigt als gedaagden niet tijdig ontruimen een boete van € 22.000,00 te verbeuren. Tevens hangt hem een ontbinding van de verkoopovereenkomst van de woning boven het hoofd. Daarmee is het spoedeisend belang bij de vordering gegeven.
4.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van eiser in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is, indien zich aan de zijde van eiser bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bevel tot ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van gedaagden en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.
4.3.
De vraag die allereerst voorligt is of het hier gaat om huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is (ex artikel 7:232 lid 2 BW).
Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijn de bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38).
Bij de beantwoording van de vraag of zich het in voornoemd artikel bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, moet worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999/495). Hierbij kan de aard van het gebruik bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975/464).
De contractsvrijheid is zoals blijkt uit de wetsgeschiedenis en naar vaste rechtspraak zeer beperkt teneinde misbruik van het in artikel 7:232 lid 2 BW bepaalde te voorkomen. De tekst van de huurovereenkomst is daarbij niet doorslaggevend.
Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wisten gedaagden dat de woning reeds meer dan een jaar te koop stond en na het sluiten van de huurovereenkomst te koop zou blijven staan. Eiser - een particuliere eigenaar/verhuurder/verkoper - en gedaagden hebben een standaardmodel huurovereenkomst voor woonruimte gedownload en het woordje “niet” expliciet weggelaten in de derde regel onder 3.1, zodat de huurovereenkomst - op grond van het contract - tussentijds kon worden opgezegd. Er mag in deze vanuit worden gegaan dat het contract een bevestiging is van wat eerder mondeling tussen partijen is overeengekomen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het derhalve voorshands voldoende aannemelijk dat het - voor beide partijen - onmiskenbaar ging om een huurovereenkomst voor een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning. Deze tijdelijke verhuur, die tussentijds kon worden opgezegd, is bedongen met het oog op verkoop. Uit de stellingen van partijen blijkt dat na de verkoop de aard van het gebruik gelijk zou blijven, namelijk bewoning, zodat na verkoop sprake zal zijn van een soortgelijk gebruik als waar de huurovereenkomst betrekking op heeft. Dit betekent dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, ondanks dat sprake is van een particulier die de woning in gebruik geeft en een woning in gemeubileerde staat, het in deze
nietgaat om gebruik dat
naar zijn aardvan korte duur is en op die grond niet binnen het toepassingsbereik van artikel 7:232 lid 2 BW valt.
nietgaat om gebruik dat
naar zijn aardvan korte duur is en op die grond niet binnen het toepassingsbereik van artikel 7:232 lid 2 BW valt.
Het enkele feit dat partijen een tijdelijke huur voor ogen heeft gestaan en dat het een vriendendienst betrof, is in het licht van de strekking van de bepalingen van afdeling 7.4.5 BW te weinig om een andere conclusie te rechtvaardigen.
4.4.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of sprake is van zodanige omstandigheden dat er ruimte is voor een – op lid 2 van artikel 6:248 BW – gebaseerde uitzondering.
Bij de beantwoording van die vraag staat voorop dat de formulering van lid 2 van artikel 6:248 (“naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar”) tot uitdrukking brengt dat de rechter bij de toepassing van bedoeld lid 2 de nodige terughoudendheid moet betrachten.
Naast de hiervoor benoemde omstandigheden is hierbij het volgende van belang.
Gedaagden hebben voorafgaande aan de verkoop de woning ten behoeve van de bezichtiging door de uiteindelijke kopers ter beschikking gesteld. Eiser heeft vervolgens in goed vertrouwen, afgaande op hetgeen tussen partijen was overeengekomen, het handelen van gedaagden ten aanzien van de bezichtiging en de vriendschappelijke relatie tussen partijen, met de kopers een verkoopovereenkomst gesloten op grond waarvan eiser gehouden was de woning op 15 september 2013 leeg en ontruimd te leveren, bij gebreke waarvan hij een contractuele boete van € 22.000,00 zou verbeuren. Vanaf dat moment tot halverwege september 2013 hebben gedaagden op geen enkele wijze kenbaar gemaakt aan eiser dat zij zich op huurbescherming zouden beroepen en niet voornemens waren de woning te verlaten. Eiser hoefde er, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, op geen enkele wijze op bedacht te zijn dat hij niet aan zijn verplichtingen jegens de kopers zou kunnen voldoen, omdat gedaagden de woning niet aan hem ter beschikking zouden stellen.
Voorts laat de kantonrechter zwaar meewegen dat het hier gaat om een “vriendendienst”, dat gedaagden niet zijn ingegaan op de woningen waarop eiser hen - ruim voor 15 september 2013 - heeft gewezen en dat gedaagden eiser niet op de hoogte hebben gesteld dat hun juridische standpunt ingrijpend was gewijzigd ten opzichte van wat nog maar kort tevoren in de overeenkomst was toegezegd. Gedaagden hebben eiser na de bezichtiging op 28 mei 2013 rustig laten voortgaan met zijn verkoopinspanningen. Daarnaast hebben gedaagden onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen hebben afgesproken dat zij, ook indien de woning verkocht zou worden, in ieder geval een jaar in de woning konden blijven. Tenslotte is er aanleiding te veronderstellen dat gedaagden binnen korte termijn een soortgelijke woning in Rotterdam of omgeving kunnen betrekken die voor hen geschikt is. Ook is niet gesteld of gebleken dat gedaagden wegens de geringe omvang van hun inkomen voor hun woonbehoeften op de onderhavige huurovereenkomst zijn aangewezen.
Gelet op de hiervoor besproken feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, is naar het oordeel van de kantonrechter voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat voldaan is aan de zeer zware eisen waaraan een beroep op artikel 6:248 BW in een geval als het onderhavige dient te voldoen en dat zodoende gedaagden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen - impliciet - beroep toekomt op de dwingendrechtelijk geldende regels rond opzegging en ontruiming bij huur van een woning. Dit brengt met zich dat de huurbeschermingsbepalingen van Afdeling 5 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn.
4.5.
Vervolgens ligt voor de vraag of de huurovereenkomst thans is geëindigd. Eiser heeft gemotiveerd gesteld dat hij de brief van 14 juni 2013, waarin de kantonrechter een opzegging van de huurovereenkomst leest, persoonlijk aan gedaagde sub 1 heeft overhandigd. Gedaagden hebben deze stelling vervolgens onvoldoende gemotiveerd betwist. Mede in aanmerking nemende dat gedaagden de kopers in de gelegenheid hebben gesteld de woning te bezichtigen en zij ook aanwezig waren toen de kopers de maten voor de gordijnen op kwamen meten, acht de kantonrechter het voorshands aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat de huurovereenkomst door opzegging van de zijde van eiser in juni 2013 is geëindigd.
4.6.
Dit leidt tot de slotsom dat de door eiser gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv zal aan gedaagden een ontruimingstermijn als na te melden worden gegund.
4.7.
De kantonrechter ziet aanleiding de vordering ten aanzien van de dwangsom te matigen tot € 2.500,00 per dag en te maximeren tot € 50.000,00.
4.8.
Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt gedaagden om de woning aan de [adres] binnen 3 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege gedaagden daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van eiser te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagden in gebreke blijven aan het hiervoor vermelde te voldoen met een maximum van € 50.000,00;
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser vastgesteld op € 171,08 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Böttcher en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
601