ECLI:NL:RBROT:2013:7762

• Datum uitspraak: 31 juli 2013
• Publicatiedatum: 3 oktober 2013
• Zaaknummer: C/10/394621 / HA ZA 12-81
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Damsteegt-Molier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening bindende eindbeslissing over vergoeding erfpachtwaarde bij einde erfpacht

De zaak betreft een geschil tussen de Gemeente Rotterdam en een erfpachter over de vergoeding van de waarde van erfpacht bij het einde van de erfpachtperiode. In een tussenvonnis was bepaald dat de erfpachter aanspraak kon maken op vergoeding van de waarde van de erfpacht inclusief de waarde van aanwezige opstallen, waarbij een deskundige zou worden benoemd om de waarde vast te stellen.

De Gemeente betwistte de toepassing van artikel 5:99 BW op de erfpacht uit 1992 en stelde dat onder het oude recht geen vergoeding voor opstallen verschuldigd is. De rechtbank oordeelde dat de eerdere bindende eindbeslissing mogelijk berust op een onjuiste juridische grondslag en is voornemens deze te heroverwegen. De deskundige zal bij de waardebepaling geen rekening houden met de waarde van de opstallen na het einde van de erfpacht.

Daarnaast is besproken of de splitsing van het bedrijfspand invloed heeft op de waardebepaling, waarbij de rechtbank oordeelt dat dit buiten de procedure valt, maar dat de deskundige de mogelijke negatieve waardevermindering door splitsing moet beoordelen. Ook is bepaald dat de waarde wordt vastgesteld op basis van de opbrengst die een derde voor het erfpachtsrecht zou overhebben, niet de vraagprijs.

De benoeming van de deskundige is onderwerp van discussie; de rechtbank geeft partijen gelegenheid hierop te reageren en zal zonodig zelf een deskundige aanstellen. De kosten van het deskundigenbericht komen voorlopig voor rekening van de Gemeente. De zaak wordt aangehouden voor verdere procedurele stappen.

Uitkomst: De rechtbank houdt de zaak aan voor verdere procedurele stappen en heroverweegt de bindende eindbeslissing over de erfpachtvergoeding.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven & handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/394621 / HA ZA 12-81

Vonnis van 31 juli 2013

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM ,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. Y.J.H. van Griensven,

tegen

[gedaagde]

,

gevestigd te 's-Gravenhage,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. D.J. Bakker.

Partijen zullen hierna de Gemeente en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 24 april 2013
• de akte na tussenvonnis van [gedaagde]
• de antwoordakte van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

in reconventie

2.1.

In voormeld tussenvonnis is overwogen dat [gedaagde] op grond van artikel 5:87 lid 2 BW aanspraak kan maken op een vergoeding van de waarde van de erfpacht in verband met het einde van de erfpacht, en dat ter bepaling van die waarde een deskundige zal worden benoemd. In aanvulling op hetgeen aldaar is geoordeeld wordt overwogen dat, zoals de Gemeente op zichzelf terecht stelt, de op de erfpacht toepasselijke Algemene Bepalingen een eigen regeling kennen voor de tussentijdse beëindiging van erfpacht, doch dat dit niet afdoet aan hetgeen thans in artikel 5:87 lid 2 BW is bepaald. De Algemene Bepalingen zijn opgesteld (ruim) voor de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek. Anders dan onder het oude BW is in artikel 5:87 BW de bevoegdheid tot opzegging van de eigenaar dwingendrechtelijk beperkt tot de twee aldaar genoemde gronden. Uit (de parlementaire geschiedenis van) de Overgangswet Nieuw BW volgt dat artikel 5:87 lid 2 BW op dit punt onmiddellijke werking heeft. Hieruit moet worden afgeleid dat ook de daarin opgenomen regeling over de waardevergoeding onmiddellijke werking heeft en (dus) dwingendrechtelijk van toepassing is, zodat voorbij moet worden gegaan aan de daarvan afwijkende, in de Algemene Bepalingen opgenomen regeling.

2.2.

In voormeld tussenvonnis is voorts overwogen dat bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtrecht de aanwezigheid van het bedrijfspand een rol speelt, nu de erfpachter krachtens artikel 5:99 BW bij het einde van de erfpacht aanspraak kan maken op de waarde van de aanwezige opstallen. Bij haar antwoordakte wijst de Gemeente erop dat krachtens artikel 170 van de Overgangswet Nieuw BW artikel 5:99 BW niet van toepassing is op een in 1992 reeds bestaande erfpacht.

2.3.

Het oordeel dat de aanwezigheid van het bedrijfspand bij de vaststelling van de waarde van de erfpacht een rol speelt (en daarmee dat artikel 5:99 BW in casu toepassing vindt) is een bindende eindbeslissing. Volgens vaste jurisprudentie is een heroverweging van een dergelijke eindbeslissing mogelijk indien is gebleken dat deze berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, teneinde te voorkomen dat op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak gedaan zou worden. Naar het oordeel van de rechtbank is daarvan mogelijk sprake. Zoals de Gemeente terecht naar voren brengt volgt uit de Overgangswet Nieuw BW dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is op de onderhavige erfpacht. Dat betekent dat teruggevallen moet worden op hetgeen onder het oude recht gold. In het oude BW was niet een met artikel 5:99 BW vergelijkbare bepaling opgenomen doch was integendeel bepaald dat geen waardevergoeding is verschuldigd voor na het einde van de erfpacht op de grond aanwezige opstallen (artikel 773 BW (oud)). Hiervan kon in de praktijk worden – en werd ook vaak – afgeweken bij de vestiging van het erfpachtsrecht. Uit het betoog van de Gemeente leidt de rechtbank echter af dat in de Algemene Bepalingen niet is bepaald dat de erfpachter na het einde van de erfpacht (door verloop van de termijn waarvoor deze is gevestigd) recht heeft op vergoeding van de waarde van de op de grond gevestigde opstallen.

2.4.

Naar het voorlopige oordeel van de rechtbank zou op een ondeugdelijke grondslag einduitspraak worden gedaan als de rechtbank gebonden zou zijn aan voornoemde eindbeslissing. De rechtbank is dan ook voornemens deze eindbeslissing te heroverwegen aldus, dat de onder 7.22, vijfde gedachtestreepje van het tussenvonnis genoemde omstandigheid waarmee de deskundige rekening moet houden bij de vaststelling van de waarde van het erfpachtsrecht zal vervallen en in plaats daarvan als omstandigheid zal worden genoemd het feit dat de derde na het einde van de erfpacht geen recht heeft op vergoeding van de waarde van de aanwezige opstal.

2.5.

[gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld zich hierover bij akte na tussenvonnis uit te laten.

2.6.

Partijen hebben voorts discussie gevoerd over de vraag of de deskundige al dan niet rekening moet houden met de omstandigheid dat het bedrijfspand op het onderhavige perceel lange tijd als geheel is gebruikt en verhuurd met een opstal gelegen op een naastgelegen perceel. [gedaagde] stelt dat hij in het pand een splitsing zal aanbrengen, zodat sprake is van twee afzonderlijk te gebruiken panden. De Gemeente maakt daar bezwaar tegen; zij betoogt dat uitgegaan moet worden van de waarde op 1 februari 2012 en dat [gedaagde] geen bouwkundige maatregelen mag treffen zonder toestemming van de Gemeente.

2.7.

Of [gedaagde] thans het pand mag splitsen is buiten het kader van deze procedure. De rechtbank zal daarover dan ook geen oordeel geven. Op zichzelf ligt in de rede dat die splitsing zal worden aangebracht, nu dit in het belang lijkt van beide partijen. Het pand dat eerst in zijn geheel aan [gedaagde] toebehoorde zal immers straks aan twee verschillende (rechts-)personen toebehoren. Voor de beoordeling door de deskundige is het niet van belang. Waar het bij de onderhavige (onder 7.22, vierde gedachtenstreepje van het tussenvonnis genoemde) omstandigheid om gaat is dat het pand dat [gedaagde] tot nu toe in zijn geheel in gebruik heeft gehad, straks uit twee gedeelten bestaat, elk met een eigen waarde. Daarbij is de waarde van het onderhavige perceel voor de uitkomst van dit geschil bepalend. Niet valt uit te sluiten – daar zal de deskundige een oordeel over moeten geven – dat de waarde van het pand negatief wordt beïnvloed door het feit dat het pand eerst een geheel vormde met het naastgelegen pand, onafhankelijk van de vraag of dat pand ten tijde van de opneming door de deskundige gesplitst is of niet.

2.8.

[gedaagde] meent wat de vraagstelling aan de deskundige betreft voorts dat (onder 7.24 van het tussenvonnis) in plaats van de “opbrengst die een derde (…) zou overhebben” voor het erfpachtsrecht opgenomen moet worden wat een reële vraag- en verkoopprijs was voor het recht van erfpacht. Dit zal niet worden overgenomen. De vraagprijs is in dit kader niet relevant. Waar het om gaat is dat de waarde wordt vergoed die het recht van erfpacht ten tijde van de opzegging had. Die prijs moet worden bepaald naar de waarde in het economisch verkeer, en daarvoor is de gekozen maatstaf de opbrengst die een derde voor het recht zal overhebben. Dat zal feitelijk overigens neerkomen op de verkoopprijs.

2.9.

Wat de persoon van de te benoemen deskundige betreft heeft [gedaagde] voorgesteld[persoon 1] uit [woonplaats] te benoemen. De Gemeente heeft daartegen bezwaar gemaakt omdat een taxateur uit Rotterdam de voorkeur heeft. Dat bezwaar is terecht. De Gemeente stelt voor [persoon 2] te benoemen. [gedaagde] heeft op dat voorstel nog niet kunnen reageren en zal dat bij voornoemde akte na tussenvonnis kunnen doen. Voor zover [gedaagde] het (gemotiveerd) niet eens is met de benoeming van [persoon 2] hoeft zij geen andere persoon te noemen; de rechtbank zal in dat geval een deskundige aanzoeken (en de naam van deze persoon op voorhand aan partijen voorleggen).

2.10.

[gedaagde] heeft er bezwaar tegen gemaakt dat de kosten van het deskundigenbericht voorshands ten laste van haar zullen komen. Daarbij heeft zij onder meer betoogd dat de Gemeente op grond van de wet een vergoeding moet betalen in verband met het einde van de erfpacht. De rechtbank ziet bij nader inzien in het gegeven dat het deskundigenonderzoek (slechts) strekt tot het vaststellen van de hoogte van de door de Gemeente aan [gedaagde] te betalen vergoeding aanleiding de kosten van het deskundigenbericht voorshands ten laste van de Gemeente te brengen. Dat, zoals de Gemeente stelt, het einde van het erfpachtsrecht aan [gedaagde] is te wijten en het deskundigenonderzoek mogelijk voorkomen had kunnen worden als [gedaagde] een eigen deskundigenrapport in de procedure had gebracht doet niet af aan het – uit de wet voortvloeiende – gegeven dat de Gemeente aan [gedaagde] een vergoeding moet betalen.

in conventie en in reconventie

2.11.

Iedere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

in reconventie

3.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
14 augustus 2013 voor het nemen van een akte door [gedaagde] over hetgeen is vermeld onder 2.3-2.5 en onder 2.9, waarna de Gemeente een antwoordakte mag nemen,

in conventie en in reconventie

3.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2013.

[2148/2111/
2309 ]