Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 1316338 \ CV EXPL 12-5554
uitspraak: 28 maart 20123
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
1.[eiser 1],
woonplaats: Rotterdam
,
,
2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 2].,
gevestigd te 's-Gravenhage,
3.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 3],
gevestigd te [vestigingsplaats],
4.de vennootschap onder firma
[eiser 4],
gevestigd te [vestigingsplaats]
5.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 5],
gevestigd te [vestigingsplaats],
6.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 6],
gevestigd te [vestigingsplaats],
7.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 7].,
gevestigd te [vestigingsplaats],
8.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 8]
gevestigd te [vestigingsplaats],
9.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 9]
gevestigd te Rotterdam,
10.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 10]
gevestigd te [vestigingsplaats],
11. [eiser 11],
woonplaats: Rotterdam,
12.de rechtspersoon naar het recht van de Bondsrepubliek Duitsland
[eiser 12]
gevestigd te [vestigingsplaats], Duitsland,
13.de rechtspersoon naar het recht van de Republiek Oostenrijk
[eiser 13],
gevestigd te [vestigingsplaats], Oostenrijk,
14.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 14]
gevestigd te [vestigingsplaats],
15.de vennootschap onder firma
[eiser 15]
gevestigd te [vestigingsplaats],
16.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 16],
gevestigd te [vestigingsplaats],
17.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 17]
gevestigd te [vestigingsplaats],
18.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 18],
gevestigd te [vestigingsplaats],
19.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 19],
gevestigd te [vestigingsplaats],
20.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 20],
gevestigd te [vestigingsplaats],
21.de vennootschap onder firma
[eiser 21]
gevestigd te [vestigingsplaats],
22.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser 22].,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. R.J.G. Bäcker te Rotterdam,
tegen
1.de commanditaire vennootschap
[gedaagde 1],
gevestigd te [vestigingsplaats]
en
en
2.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 2],
gevestigd te [vestigingsplaats]
gemachtigde: mr. A.G.A. van Rappard te 's-Gravenhage
en
en
3.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 3]
gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink te Enschede,
gedaagden.
1.Het verloop van het proces
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen.
- het exploot van dagvaarding van 12 januari 2012, met producties;
- de twee conclusies van antwoord, met producties;
- het vonnis van deze rechtbank d.d. 28 maart 2012 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- de akte houdende wijziging van eis tevens akte houdende producties;
- de conclusie van repliek bestaande uit de schriftelijke aantekeningen ten behoeve van comparitie;
- het proces-verbaal van de op 17 oktober 2012 gehouden comparitie van partijen;
- de twee conclusies van dupliek, met producties.
1.2
De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
In de voormalige Van Nelle fabriek te Rotterdam wordt bedrijfs/kantoorruimte verhuurd. De fabriek is eigendom van gedaagde sub 1 (hierna: Van Nelle Ontwerpfabriek).
Gedaagde sub 2 is de beherend vennoot van Van Nelle Ontwerpfabriek.
[gedaagde 3] huurt een deel van het complex van
Van Nelle Ontwerpfabriek.
2.2
Eisers sub 1 tot en met 12 huren ruimte van Van Nelle Ontwerpfabriek en eisers sub 13 tot en met 22 destijds van [gedaagde 3].
2.3
Alle huurovereenkomsten, behalve met eiser sub 3 en 12, zijn conform het ROZ-model 2003 opgemaakt. Artikel 5 hiervan luidt:
“De hiervoor genoemde leveringen en diensten kunnen door verhuurder worden uitgebreid en/of ingekrompen. Verhuurder zal zorg dragen voor tijdige schriftelijke berichtgeving van dergelijke wijzigingen aan huurder en zo nodig aanpassing van het voorschotbedrag als genoemd in 4.8 kunnen verlangen.”
2.4
Op de huurovereenkomsten zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 16 van de algemene bepalingen bij het
ROZ-model 2003 luidt:
“(…)
“(…)
16.3
Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de leveringen en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van de huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. (…) Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt de verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.
16.4
Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van de huurder in die kosten.16.5 Na het einde van de huur wordt een overzicht verstrekt over de periode waarover dit nog niet was geschied. Verstrekking van dit laatste overzicht vindt plaats na verloop van maximaal 14 maanden gerekend vanaf het tijdstip waarop het vorige overzicht werd verstrekt. Huurder noch verhuurder zal voortijdig aanspraak maken op verrekening.
16.6
Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder teveel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.
(…)
16.9
Ingeval de levering van gas, elektriciteit, warmte en/of (warm) water tot de door verhuurder verzorgde leveringen en diensten behoort, kan verhuurder na overleg met huurder de wijze van het bepalen van het verbruik en daaraan gekoppeld huurders aandeel in de kosten van het verbruik aanpassen.
(…)”
De algemene bepalingen behorend bij het ROZ-model 1996 en van toepassing op de overeenkomst met eisers sub 3 en 12 zijn vergelijkbaar.
2.5
Op grond van de huurovereenkomst betalen eisers jaarlijks een voorschot aan servicekosten. Op 31 juli 2008 is de servicekostenafrekening over 2006 aan huurders verstrekt, op 30 april 2009 die over 2007, op 2 november 2009 die over 2008 en op 28 mei 2010 de afrekening over 2009.
3.De vordering
3.1
Eisers sub 1 tot en met 12 hebben na eiswijziging – verkort weergegeven – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk te veroordelen:
- tot betaling van het bedrag aan servicekosten dat eisers over 2006 tot en met 2009 hebben voldaan aan gedaagden, althans het bedrag aan servicekosten over deze periode dat uitstijgt boven het betaalde voorschot bij het aangaan van de huurovereenkomst, vermeerderd met 4% in elk opvolgend jaar, althans een in goede justitie te betalen bedrag;
- tot het afleggen van rekening en verantwoording over de servicekosten over 2006 tot en met 2009 binnen een maand na dagtekening van onderhavig vonnis, op straffe van een dwangsom aan elk der eisers apart te voldoen van € 10.000,00 per dag of gedeelte hiervan dat hiermee in gebreke wordt gebleven;
- tot het afleggen van rekening en verantwoording voor toekomstige servicekosten door tijdig een door een registeraccountant goedgekeurde eindafrekening over de servicekosten over te leggen, op straffe van een dwangsom aan elk der eisers apart te voldoen van € 10.000,00 per dag of gedeelte hiervan dat hiermee in gebreke wordt gebleven;
- tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
Eisers sub 13 tot en met 22 hebben na eiswijziging – verkort weergegeven – gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden sub 3, subsidiair gedaagden sub 1 en 2 hoofdelijk te veroordelen:
- tot betaling van het bedrag aan servicekosten dat eisers over 2006 tot en met 2009 hebben voldaan aan gedaagden, althans het bedrag aan servicekosten over deze periode dat uitstijgt boven het betaalde voorschot bij het aangaan van de huurovereenkomst, vermeerderd met 4% in elk opvolgend jaar, althans een in goede justitie te betalen bedrag;
- tot het afleggen van rekening en verantwoording over de servicekosten over 2006 tot en met 2009 binnen een maand na dagtekening van onderhavig vonnis, op straffe van een dwangsom aan elk der eisers apart te voldoen van € 10.000,00 per dag of gedeelte hiervan dat hiermee in gebreke wordt gebleven;
- tot het afleggen van rekening en verantwoording voor toekomstige servicekosten door tijdig een door een registeraccountant goedgekeurde eindafrekening over de servicekosten over te leggen, en, indien de eindafrekening hoger blijkt dan de voorschotten, een door de registeraccountant opgestelde verklaring hierover, op straffe van een dwangsom aan elk der eisers apart te voldoen van € 10.000,00 per dag of gedeelte hiervan dat hiermee in gebreke wordt gebleven;
- tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en proceskosten, waaronder nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2
Het afleggen van de rekening en verantwoording dient te geschieden door:
- overlegging van:
a. a) de facturen, verdeelstaten en overige onderliggende, controleerbare bescheiden uit de periode 2006 tot en met 2009 waarop de totale hoogte van de servicekosten is gebaseerd;
b) de contracten, facturen, correspondentie en overige onderliggende controleerbare bescheiden waaruit volgt dat de stijging van de servicekosten over 2006 het gevolg is van een stijging van de energiekosten;
c) de contracten, facturen, correspondentie en overige onderliggende controleerbare bescheiden waaruit de hoogte van de servicekosten over 2007 volgt;
d) de contracten, facturen, correspondentie en overige onderliggende controleerbare bescheiden waaruit volgt dat de stijging van de servicekosten over 2008 het gevolg is van (onvoorziene) stijgende energiekosten, stijging van overige servicekosten waaronder schoonmaakkosten, ongediertebestrijding, hang- en sluitwerk en inspectie van installaties;
- verstrekken van een toelichting op hiervoor genoemde stukken;
- benoeming van de oorzaken voor de (buitenproportionele) stijging van de servicekosten;
- aanduiding van de maatregelen die vervolgens genomen zijn.
3.3
Aan hun vorderingen leggen eisers naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het navolgende ten grondslag. In de periode van 2006 tot en met 2009 hebben eisers steeds hogere bedragen aan servicekosten moeten voldoen aan Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3]. De jaarlijkse voorschotten werden met meer dan 50% overschreden. Eisers hebben deze steeds hogere omvang van de servicekosten betwist en verzocht om een specificatie en onderbouwing daarvan. Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] blijven in gebreke met het afleggen van rekening en verantwoording. Verhuurders zijn hiertoe conform de huurovereenkomst wel toe verplicht. Daarnaast volgt uit vaste jurisprudentie dat deze verplichting ruimer is dan vastgelegd gezien de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval.
Ook hebben zij geen acties ondernomen om een (verdere) stijging te beperken.
Indien verhuurders geen enkele bewijs van de hoogte van de servicekosten overleggen, bestaat er geen verplichting voor huurders tot het betalen van servicekosten zodat zij onverschuldigd betaald hebben. Gedaagden dienen in dit geval de volledig aan servicekosten betaalde bedragen terug te betalen aan eisers. Indien dit niet redelijkheid en billijkheid geacht wordt, stellen eisers dat zij aan servicekosten niet meer verschuldigd zijn geweest dan de betaalde voorschotten elk jaar verhoogd met de gemiddelde landelijke stijging van 4%. Deze stijging blijkt uit het rapport Oscar 2010. Indien uit de rekening en verantwoording blijkt dat de servicekosten lager zijn dan hebben eisers teveel betaald en dient dit gedeelte aan hen terugbetaald te worden of het meerdere boven hetgeen in redelijkheid in rekening gebracht mocht worden.
Daarnaast, in het geval blijkt dat de servicekosten (deels) juist in rekening zijn gebracht, hebben eisers recht op schadevergoeding nu gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen.
Gedaagde sub 2 is als beherend vennoot aansprakelijk voor verbintenissen en schulden van Van Nelle Ontwerpfabriek.
4.Het verweer
4.1
Gedaagden sub 1 en 2 en gedaagde sub 3 hebben afzonderlijk de vorderingen betwist. In grote lijnen hebben zij daartoe overeenstemmend het volgende -zakelijk weergegeven - aangevoerd.
De vorderingen van eisers sub 1 en 7 tot en met 18 dienen te worden afgewezen nu zij geen of niet langer bezwaar hebben gemaakt tegen de eindafrekeningen. Eisers sub 1, 3 tot en met 6 en 19 tot en met 22 dienen niet-ontvankelijk te worden verklaard nu zij niet tijdig hebben geklaagd op grond van artikel 6:89 BW. Daarnaast is er sprake van rechtsverwerking zowel Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] als de beheerder Grontmij Vastgoed-management B.V. (hierna: Grontmij) hebben immers informatie verstrekt aan de huurders danwel is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om thans terug te komen op geaccepteerde servicekostenafrekeningen. Grontmij is belast met het beheer en doorberekenen van de servicekosten. Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] hebben voldaan aan hun verplichting door de servicekostenafrekening voldoende gespecificeerd te verstrekken aan eisers zodat er geen sprake is van een tekortkoming of wanprestatie. Op grond van artikel 16.7 van de algemene bepalingen heeft de verhuurder een beslissingsbevoegdheid voor wat betreft wat er onder de servicekosten valt. Niet in de algemene bepalingen is opgenomen dat in plaats van een servicekostenoverzicht, danwel naast de eindafrekening, elke individuele huurder kopieën van onderliggende rekeningen, specificaties en andere bescheiden dient te ontvangen. Daar is ook geen aparte overeenkomst voor gesloten. Evenmin is een accountantscontrole voor deze afrekening vereist of overeengekomen. Elke servicekostenafrekening is voorzien van een toelichting en een rubrieksgewijs overzicht van de verdeling van de kosten. Op 11 december 2009 is een presentatie van de cijfers geweest en op 28 mei 2010 een nadere toelichting aan huurders verschaft.
Een afvaardiging van de huurders is op kantoor van Grontmij verschenen en heeft zich laten voorlichten over het servicekostenpakket en de daarmee verband houdende kosten. Tevens heeft zij de administratie van Grontmij ingezien. Vervolgens is zij akkoord gegaan met de specificaties over 2009 en 2010.
Voor zover nodig, is er sprake van schuldeisersverzuim nu huurders geen gebruik (meer) hebben gemaakt van de mogelijkheden kennis te nemen van de administratie van de beheerder.
Als vast komt te staan dat de servicekosten (deels) verschuldigd zijn betaald, is er geen ruimte voor schadevergoeding. Een jaarlijkse verhoging van 4% is niet aan de orde nu onderhavige locatie niet vergelijkbaar is met een gemiddelde kantoorruimte.
4.2
Daarnaast heeft [gedaagde 3] nog aangevoerd dat zij afhankelijk is van de verhuurder voor het ontvangen van stukken. Zij heeft de servicekostenafrekeningen zoals zij die ontvangen heeft, doorgestuurd aan eisers sub 13 tot en met 22. Naast dat zij afhankelijk is voor de aanlevering van stukken, heeft zij geen invloed op de omvang van de servicekosten en kan zij geen onderhandelingen voeren over de kosten. [gedaagde 3] kan daarom niet op het resultaat van de servicekosten aangesproken worden.
Eiser sub 14 huurt rechtstreeks van Van Nelle Ontwerpfabriek zodat deze vordering dient te worden afgewezen.
Ten aanzien van eiser sub 15 tot en met 22 geldt dat de huurovereenkomsten per 1 januari 2011 zijn overgedragen aan Van Nelle Ontwerpfabriek zodat ook deze vorderingen dienen te worden afgewezen.
4.3
Gedaagden sub 1 en 2 hebben nog aangevoerd dat de huurovereenkomsten ten aanzien van eisers sub 15 tot en met 22 per 1 januari 2011 weliswaar zijn overgedragen aan Van Nelle Ontwerpfabriek, maar niet met terugwerkende kracht. Vorderingen van voor die datum zijn daarom terecht ingesteld tegen [gedaagde 3].
5.De beoordeling van de vordering
5.1
[gedaagde 3] heeft bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van eisers. Dit bezwaar wordt verworpen. Artikel 130 lid 1 Rv bepaalt dat een partij zijn vordering mag wijzigen zolang de rechter geen eindvonnis gewezen heeft. Daarnaast betreft het hier een wijziging in die zin dat de vordering gesplitst wordt in twee delen: de Van Nelle Ontwerpfabriek-huurders en de [gedaagde 3]-huurders. Laatstgenoemde groep spreekt primair [gedaagde 3] en subsidiair Van Nelle Ontwerpfabriek aan nu het eisers pas bij de conclusie van antwoord bekend geworden is dat de huurders sub 14 tot en met 22 geen contract meer hebben met [gedaagde 3], maar met Van Nelle Ontwerpfabriek. De kantonrechter zal in het vervolg dan ook uitgaan van de gewijzigde eis van huurders.
5.2
Gedaagden hebben aangevoerd dat eisers sub 1 en 7 tot en met 18 in zijn geheel niet hebben geklaagd met betrekking tot de eindafrekeningen en dat eisers sub 1, 3 tot en met 6 en 19 tot en met 22, op straffe van verval van het recht, niet binnen bekwame tijd hebben geklaagd tegen de eindafrekeningen.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit vaste jurisprudentie volgt dat het enkel opstellen en het toezenden van een factuur niet kan gelden als een prestatie zoals in artikel 6:89 BW wordt bedoeld. Het opstellen en toezenden van een eindafrekening servicekosten kan hiermee gelijk gesteld worden. Er kan in dit geval dus niet van uitgegaan worden dat de schuldenaar die de juistheid van een hem toegezonden factuur wil betwisten, onder alle omstandigheden gehouden is zulks te doen binnen bekwame tijd na ontvangst ervan.
5.3
Gedaagden hebben daarnaast een beroep gedaan op rechtsverwerking (artikel 6:2 BW) dan wel een beroep op de aanvullende/beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gebaseerd op art. 6:248 BW. Uitgangspunt is dat een beroep op rechtsverwerking slechts kan slagen indien sprake is van uitzonderlijke omstandigheden. De schuldeiser (in dit geval de huurders) moet zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken recht (HR 24 april 1998, 621 en HR 7 juni 1991, 708). Enkel tijdsverloop levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking, vereist is tevens de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar (in dit geval de verhuurders) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1995, 89 onder 3.3).
Samengevat komt de onderbouwing van het beroep van verhuurders op het volgende neer: een aantal eisers hebben klachten geuit en/of vragen gesteld met betrekking tot een of meerdere eindafrekeningen. Nadat deze vragen en/of klachten beantwoord danwel behandeld waren door Grontmij of verhuurders en een afvaardiging van de huurders de administratie bekeken heeft en vervolgens de eindafrekeningen geaccordeerd heeft, hebben eisers niets meer van zich laten horen zodat daarmee de zaak was afgedaan. Daarnaast hebben eisers de eindafrekeningen gewoon voldaan.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben gedaagden hiermee geen bijzondere omstandigheden of gedragingen van eisers aangevoerd waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat eisers vertrouwen hebben gewekt dat de eindafrekeningen servicekosten niet meer ter discussie staan. Immers, eisers hebben onbetwist aangevoerd dat het klopt dat een aantal van hen niet van het begin af aan geprotesteerd hebben, maar dit is er in gelegen dat niet iedere huurder al vanaf 2006 ruimte huurt van gedaagden. Voor degene die wel vanaf 2006 huurden, gold dat de eindafrekening over 2006 weliswaar een forse naheffing betrof maar, omdat de uiteindelijke hoogte van de servicekosten meeviel, hebben zij de eindafrekening zonder protest voldaan. Toen in de navolgende jaren de servicekosten bleven stijgen, kregen zij reden ook te twijfelen aan de eindafrekening over 2006. De overige huurders huren pas vanaf 2007 een ruimte, waarvan sommigen niet voor het gehele jaar. Na ontvangst op 30 april 2009 van de eindafrekening over 2007 is er eerst informeel geklaagd bij Grontmij en vervolgens bij verhuurders. Daarnaast staat vast dat er vanaf 11 mei 2010 door de gemachtigde van eisers is gecorrespondeerd over onderhavige eindafrekeningen zodat niet gezegd worden dat eisers vertrouwen gewekt kunnen hebben bij verhuurders dat zij hun protest omtrent de hoogte van de servicekosten en het gebrek aan onderbouwing van de eindafrekening zullen prijsgeven. Ook betalingen van de eindafrekeningen kan dit vertrouwen niet gewekt hebben nu eisers terecht hebben aangevoerd dat zij daartoe op grond van artikel 16.6 van de algemene bepalingen verplicht toe zijn.
De verwijzing naar een afvaardiging van de huurders kan gedaagden ook niet baten, nu gesteld noch gebleken is dat eisers deze afvaardiging heeft willen machtigen namens haar te handelen, haar belangen te behartigen of bindend te adviseren of te beslissen.
5.4
Dit alles leidt tot de slotsom dat alle eisers ontvankelijk verklaard worden in hun vorderingen.
5.5
Het gaat in deze procedure om de vraag of de afrekeningen servicekosten van het gehuurde over de jaren 2006, 2007, 2008 en 2009 juist zijn berekend en onderbouwd.
Beoordeeld dient te worden of de afrekeningen servicekosten voldoen aan de eisen van artikel 16.4 van de algemene bepalingen.
5.6
Op grond van artikel 16.4 van de algemene bepalingen dienen verhuurders een rubrieksgewijs overzicht van de servicekosten te verstrekken, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van het aandeel van de huurder in deze kosten.
Volgens eisers gaat deze verplichting, gelet op het feit dat verhuurders hen ten aanzien van de energielevering 3% administratiekosten en ten aanzien van de overige posten 5% administratiekosten in rekening brengt, verder dan een inzagerecht op het kantoor van Grontmij. In ieder geval dienen kopieën van onderliggende facturen te worden verstrekken aan de huurders, aldus eisers.
De kantonrechter overweegt als volgt. Door eisers zijn onderhavige eindafrekeningen servicekosten in het geding gebracht. Bij deze eindafrekeningen is gevoegd een overzicht waarin de kosten per rubriek gespecificeerd zijn en een totaaloverzicht van de kosten waaruit blijkt welk deel daarvan voor rekening van welke huurder komt. Op het overzicht is niet vermeld hoe de bedragen in de verschillende rubrieken tot stand gekomen zijn. Dit is niet onbegrijpelijk, nu deze bedragen doorgaans afkomstig zijn van door derden aan verhuurders sub 1 en 2 gestuurde facturen. Desondanks hebben eisers op grond van artikel 16.4 van de algemene bepalingen recht op inzicht in de totstandkoming van deze bedragen. Dit gaat echter niet zo ver dat, zoals door eisers gevorderd, een onafhankelijke accountant de stukken dient te beoordelen. Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] hebben tweemaal een voorlichtingsavond gehouden en het aanbod gedaan dat de huurders de administratie bij Grontmij, een professionele aanbieder van vastgoedmanagement, op het kantoor kunnen komen inzien. Eisers hebben dit niet betwist, maar gesteld dat het voor hen onmogelijk is een professionele administratie door te spitten. Zij hebben dit standpunt echter niet verder onderbouwd en daarnaast staat het haaks op het (onbetwiste) aanbod van Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] om samen met Grontmij inzicht te geven in de administratie en uitleg hierover te verstrekken. Eisers worden dus niet aan hun lot overgelaten om zelf de administratie van Grontmij “door te spitten”. Verhuurders hebben hiermee, naar het oordeel van de kantonrechter, voldaan aan hun plicht tot onderbouwing van de eindafrekeningen servicekostenposten 2006 tot en met 2009. De vordering tot het afleggen van rekening en verantwoording over de eindafrekeningen servicekosten 2006 tot en met 2009 zal dan ook worden afgewezen.
5.7
Nu Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] tot op heden hebben voldaan aan hun verplichting tot onderbouwing van de eindafrekeningen servicekosten en eisers niets hebben gesteld waaruit geconcludeerd kan worden dat Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] hiervan in de toekomst zullen afwijken, ziet de kantonrechter geen aanleiding de vordering ten aanzien van de gevorderde rekening en verantwoording over de toekomstige eindafrekeningen toe te wijzen. Dit onderdeel van de vordering zal eveneens worden afgewezen.
5.8
Tenslotte vorderen eisers – samengevat – het door hen teveel betaalde aan servicekosten terug. Dit dient te blijken uit de rekening en de verantwoording, danwel bedraagt hetgeen meer in rekening is gebracht dan in redelijkheid mag. Zij leggen hieraan ten grondslag onverschuldigde betaling dan wel wanprestatie. In beide gevallen stellen zij dat verhuurders niet als goed opdrachtnemer redelijke zorg hebben betracht in het beperken van de hoogte van de servicekosten, hetgeen resulteerde in een stijging van deze kosten met 50%.
De kantonrechter overweegt als volgt. Of een schuldenaar achterblijft in de nakoming van de verbintenis wordt bepaald aan de inhoud van de verbintenis. In het geval van serviceverlening moet de verhuurder indien hij derden inschakelt, toezien op de kosten van het kwaliteitsniveau van die serviceverlening. Dit toezicht gaat niet zo ver dat verhuurder iedere dag naar de voor de huurder voordeligste aanbieding op zoek hoeft te gaan, maar wel dat mag worden verlangd dat de verhuurder op geëigende momenten zich rekenschap geeft van de door derden geleverde diensten en kosten.
In dit geval hebben Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3] aangevoerd dat de servicekosten weliswaar gestegen zijn, maar niet zodanig dat deze stijging niet meer redelijk is, en in ieder geval zeker niet met 50%. Een, zoals door eisers beweerde, landelijke jaarlijkse verhoging van “maar” 4% is niet aan de orde nu onderhavige locatie niet vergelijkbaar is met een gemiddelde kantoorruimte. Het complex is van 2000 tot 2004 grondig gerenoveerd en heeft thans een groot aantal multifunctionele ruimtes. Zo huisvest het pand kantoren, veel gemeenschappelijke ruimtes, vergader- en congresruimte en lunch-faciliteiten. De kenmerken van de oude fabriek (hoge plafonds, veel ramen en metalen elementen) zijn bewaard gebleven hetgeen inhoudt dat er relatief veel gestookt wordt. In de begintijd konden de bouwstroomkosten niet apart berekend worden zodat de servicekosten werden geschat. Nadat er meters waren geplaatst, is de kostenallocatie verbeterd en zijn de servicekosten naar boven bijgesteld. In totaal wordt er verdeeld over meerdere gebouwen 56.039 m² verhuurd. Het pand staat op eigen terrein dat onderhouden wordt en er is een beveiligingsservice die 24 uur per dag het complex bewaakt. Al deze aspecten worden niet meegenomen in het rapport Oscar 2010 – dat alleen onderzoek heeft gedaan naar het energiegebruik van kantoorpanden van de ING – waar eisers een beroep op doen zodat een vergelijking daarmee niet op gaat. Verhuurders hebben daarnaast aangevoerd dat zij erop hebben toegezien dat, in ieder geval met betrekking tot de energiekosten en de beveiligingskosten, de op dat moment voordeligste overeenkomsten werden gesloten. Van Nelle Ontwerpfabriek draagt immers de kosten voor de leegstand en heeft er dus ook alle belang bij dat der servicekosten op de juiste wijze tot stand komen. In het verleden heeft Van Nelle Ontwerpfabriek relatief te veel kosten voor eigen rekening genomen. Mede door een stijging in de brandstofkosten en kosten voor de beveiliging zijn de servicekosten omhoog gegaan, aldus Van Nelle Ontwerpfabriek en [gedaagde 3].
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben eisers hier onvoldoende specifieke en concrete feiten en omstandigheden tegenin gebracht die, indien bewezen, tot de conclusie zouden kunnen leiden dat verhuurders onvoldoende toezicht hebben gehouden op de servicekosten behorend bij een pand als onderhavige en daardoor, ten opzichte van de landelijke stijging, een te hoog bedrag aan servicekosten in rekening hebben gebracht zodat eisers teveel hebben betaald, zodat deze stelling niet slaagt. Dit deel van de vordering, voor zover zij hierop betrekking heeft, wordt afgewezen.
5.9
Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat van een onverschuldigde betaling geen sprake kan zijn nu de onderliggende verbintenis, de huurovereenkomst, niet is komen te vervallen. Dit zou ook niet het geval zijn indien vast zou komen te staan dat verhuurders niet voldaan hebben aan hun plicht tot rekening en verantwoording.
5.1
Eisers worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten van gedaagden op de hieronder te vermelden wijze. Nu eisers niet als één te beschouwen zijn, wordt de door [gedaagde 3] gevorderde hoofdelijke aansprakelijkheid niet toegewezen.
6.De beslissing
De kantonrechter,
wijst af de vorderingen van eisers,
veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde sub 1 en 2 vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt eisers in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde sub 3 vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beslissing is gegeven door mr. F. Böttcher uitgesproken ter openbare terechtzitting.
832