Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/11/101245 / HA ZA 12-2315
Vonnis van 17 juli 2013
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te Vianen,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te Vianen,
eisers,
advocaat mr. J.G. Kabalt,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MAKELAARDIJ VAN DER AA B.V.,
gevestigd te Hardinxveld-Giessendam,
gedaagde,
advocaat mr. A.S. graaf van Randwijck.
Partijen zullen hierna [eisers cs] en Van der Aa worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 februari 2013 en de daarin genoemde stukken;
- het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2013 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers cs] was eigenaar van de woning aan de [adres] te Sliedrecht (hierna: de woning te Sliedrecht).
2.2.
In maart 2011 heeft [eisers cs] de woning te Sliedrecht te koop aangeboden via Van der Aa.
2.3.
Op 20 april 2012 is tussen [eisers cs] en [belanghebbende 1] en zijn toenmalige partner [belanghebbende 2] (hierna gezamenlijk:[belanghebbenden]) een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning te Sliedrecht. Voor deze koopovereenkomst is gebruik gemaakt van de Model koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM). In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen (productie 1 bij dagvaarding):
“Artikel 4 Bankgarantie/waarborgsom
4.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 27 april 2012 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 38.500,- (…)
4.2.
In plaats van deze bankgarantie stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummer rekening derden gelden. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening.(…)”
2.4.
[eisers cs] heeft op 27 april 2012 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 2] te Vianen (hierna: de woning te Vianen). In deze koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, onder meer opgenomen (productie 3 bij dagvaarding):
“Artikel 17 Bedenktijd
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand gesteld is. (…)”
De ondertekende koopovereenkomst is op dezelfde dag aan [eisers cs] ter hand gesteld.
2.5.
Op of omstreeks 27 april 2012 heeft Van der Aa van de notaris vernomen dat de waarborgsom met betrekking tot de woning te Sliedrecht niet was gestort. Hierop heeft Van der Aa contact opgenomen met[belanghebbenden], die hem toezegde de waarborgsom te zullen voldoen.
2.6.
Op 6 juni 2012 heeft Van der Aa aan [eisers cs] een e-mailbericht gestuurd, met onder meer de volgende inhoud (productie 4 bij dagvaarding):
“(…)
Geachte heer [eiser 1],
De overdracht van uw woning kan plaatsvinden vrijdag 13 juli 2012 om 10:00 uur, bij Koppelaar Notarissen (…) te Sliedrecht.
(…)
Met vriendelijke groet
Makelaardij Van der Aa B.V.
(…)
2.7.
Op 11 juli 2012 is [eisers cs] door een medewerker van Van der Aa ervan op de hoogte gesteld dat de verkoop van de woning te Sliedrecht geen doorgang kon vinden. [eisers cs] vernam later die dag dat[belanghebbenden] de borgsom niet had gestort. De koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen kon op dat moment, gezien de onder 2.4 genoemde bedenktermijn, niet meer worden ontbonden.
2.8.
Op 13 juli 2013 heeft het geplande transport van de woning te Sliedrecht niet plaatsgevonden.[belanghebbenden] is niet bij de notaris verschenen.
2.9.
[eisers cs] heeft hierop de koopovereenkomst met[belanghebbenden] per aangetekende brief van 14 augustus 2012 ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
[eisers cs] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I een verklaring voor recht dat Van der Aa aansprakelijk is voor de schade die [eisers cs] lijdt en heeft geleden als gevolg van een toerekenbare tekortkoming, althans subsidiair een onrechtmatige daad van de zijde van Van der Aa;
II Van der Aa te veroordelen tot vergoeding van de door [eisers cs] geleden schade als gevolg van die tekortkoming, althans die onrechtmatige daad, nader op te maken bij staat, te vereffenen volgens de wet en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2012;
III Van der Aa te veroordelen tot betaling aan [eisers cs] van een bedrag van
€ 38.500,00, als voorschot op het uiteindelijk definitief vast te stellen schadebedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 april 2012, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag;
IV Van der Aa te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
[eisers cs] stelt daartoe het volgende. Van der Aa heeft [eisers cs] niet (tijdig) geïnformeerd over het feit dat de waarborgsom met betrekking tot de woning te Sliedrecht niet was gestort. Hierdoor heeft zij niet de zorg betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Door deze handelwijze van Van der Aa heeft [eisers cs] schade geleden.
3.3.
Van der Aa concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers cs] in de kosten van het geding. Zij voert daartoe het volgende aan.
3.4.
Van der Aa betwist dat zij een beroepsfout heeft gemaakt. Zij kan niet aansprakelijk worden gehouden voor de door [eisers cs] gevorderde schade. De gevorderde schade was bovendien niet voorzienbaar en staat niet in causaal verband tot de vermeende beroepsfout van Van der Aa. Indien de vermeende beroepsfout zich niet had voorgedaan, is de kans slechts 50% dat [eisers cs] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen zou hebben ontbonden. Verder komt Van der Aa een beroep toe op eigen schuld en de schadebeperkingsplicht van [eisers cs]
4.De beoordeling
4.1.
Kern van het geschil betreft de vraag of Van der Aa toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers cs] en of [eisers cs] als gevolg hiervan schade heeft geleden waarvoor Van der Aa aansprakelijk is.
4.2.
Voor de vraag of Van der Aa toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de tussen partijen gesloten bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW, dient te worden beoordeeld of Van der Aa jegens [eisers cs] heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou gaan.
4.3.
Artikel 4 van de tussen [eisers cs] en[belanghebbenden] gesloten NVM-koopovereenkomst bepaalt dat[belanghebbenden] ter zekerheidstelling van [eisers cs] uiterlijk op 27 april 2012 een bankgarantie zal stellen dan wel een waarborgsom zal storten. De met deze bepaling beoogde bescherming van de verkoper tegen een wanpresterende koper zou illusoir zijn, indien een verkopende makelaar niet gehouden is na te gaan of op de overeengekomen datum de waarborgsom is gestort dan wel een bankgarantie is gesteld en de verkopende partij ervan op de hoogte te stellen indien dat niet (tijdig) is gebeurd. De verkopende makelaar is - als redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar - dan ook gehouden een en ander na te gaan en de verkoper van het resultaat daarvan (onverwijld) in kennis te stellen. [eisers cs] mocht hier ook vanuit gaan, terwijl Van der Aa op haar beurt er niet van mocht uitgaan dat [eisers cs] hier zelf op zou toezien. Van der Aa voert ook niet aan dat zij met [eisers cs] hierover iets (anders) heeft afgesproken.
4.4.
Als onbetwist is komen vast te staan dat [eisers cs] eerst op 11 juli 2012 heeft vernomen dat de waarborgsom met betrekking tot de woning te Sliedrecht niet was gestort, terwijl hij op dat moment de woning te Vianen al had aangekocht. Nu Van der Aa, nadat zij op of omstreeks 27 april 2012 had vernomen dat de waarborgsom niet was gestort, heeft nagelaten dit onverwijld aan [eisers cs] te melden, heeft Van der Aa - gezien hetgeen hiervoor is overwogen - niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou moeten gaan. De omstandigheid dat de toezeggingen van[belanghebbenden] bij Van der Aa het vertrouwen wekte dat hij de waarborgsom alsnog zou voldoen en de omstandigheid dat Van der Aa er daarnaast niet van op de hoogte was dat [eisers cs] op 27 april 2012 een koopovereenkomst voor de woning te Vianen had getekend, ontslaan Van der Aa niet van haar verplichtingen jegens [eisers cs]
4.5.
Gezien het voorgaande wordt geoordeeld dat Van der Aa een beroepsfout heeft gemaakt en dat zij daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers cs] Van der Aa is derhalve aansprakelijk voor schade die [eisers cs] als gevolg van deze beroepsfout heeft geleden.
4.6.
Voor de vraag
of[eisers cs] als gevolg van deze beroepsfout schade heeft geleden, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan en de hypothetische situatie dat Van der Aa [eisers cs] wel (onverwijld) ervan op de hoogte had gesteld dat de waarborgsom niet was gestort.
of[eisers cs] als gevolg van deze beroepsfout schade heeft geleden, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie die zich feitelijk heeft voorgedaan en de hypothetische situatie dat Van der Aa [eisers cs] wel (onverwijld) ervan op de hoogte had gesteld dat de waarborgsom niet was gestort.
4.7.
Volgens Van der Aa is in deze hypothetische situatie de kans slechts 50% dat [eisers cs] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen daadwerkelijk had ontbonden.[belanghebbenden] wekte immers het vertrouwen dat hij de waarborgsom alsnog zou voldoen en [eisers cs] wilde de woning in Vianen graag hebben.
4.8.
[eisers cs] stelt dat hij bij de koop van een woning steeds een conservatief standpunt heeft ingenomen; hij wilde eerst de woning in Sliedrecht verkopen, alvorens een nieuwe woning te kopen. Gezien zijn inkomen, zou de bank geen financiering voor beide woningen verstrekken. Bovendien waren er destijds meerdere woningen op de markt die hij geschikt en mooi vond. Hij had dan ook de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in Vianen ontbonden, als hij zou hebben geweten dat de waarborgsom niet was voldaan. Ter onderbouwing van deze stelling wijst hij tevens op het feit dat voorafgaand aan de koop van de woning te Vianen, de koop door hem van de woning aan de IJsbaan 8 te Sliedrecht geen doorgang had gevonden, omdat de verkopers niet instemden met de aan die koop door [eisers cs] gestelde voorwaarde van verkoop van de eigen woning te Sliedrecht. Op de comparitie is deze gang van zaken bevestigd door Van der Aa, die als verkopend makelaar bij de onderhandelingen met betrekking tot de woning aan de IJsbaan 8 te Sliedrecht was betrokken. Gelet op hetgeen partijen over en weer op dit punt aanvoeren zoals hiervoor is weergegeven, wordt het in voldoende mate waarschijnlijk geacht dat [eisers cs] de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen daadwerkelijk had ontbonden, indien hij zou hebben geweten dat de waarborgsom niet (tijdig) was gestort.
4.9.
Ter vaststelling van (de omvang) van de schade dienen dan ook de daadwerkelijke kosten van [eisers cs] te worden vergeleken met de kosten die hij zou hebben gehad indien hij gebruik zou hebben gemaakt van de mogelijkheid tot ontbinding van die koopovereenkomst.
4.10.
Niet valt in te zien waarom de schade niet reeds in deze procedure kan worden vastgesteld. [eisers cs] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld bij akte een schadebegroting over te leggen, alsmede toe te lichten op welke wijze de schade - in het licht van het onder 4.9. geformuleerde uitgangspunt - in causaal verband staat tot de beroepsfout van Van der Aa. [eisers cs] dient daarbij met betrekking tot de gestelde waardedaling van de woning te Vianen tevens in te gaan op het verweer van Van der Aa dat die waardevermindering zich niet materialiseert omdat de woning niet wordt verkocht. Daarnaast dient hij zich uit te laten over de vraag of de woning te Sliedrecht inderdaad op 10 juni 2013 aan de nieuwe kopers is geleverd. Van der Aa zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld op deze akte te reageren.
4.11.
Anders dan door van der Aa is gesteld, was de schade voorzienbaar op het moment van de beroepsfout. Als onbetwist is komen vast te staan dat Van der Aa met [eisers cs] de woning te Vianen op Funda heeft bekeken en met hem over de hoogte van de koopprijs van die woning heeft gesproken. Hieruit kan worden afgeleid dat Van der Aa bekend was met het feit dat [eisers cs] ten tijde van de verkoop van de woning te Sliedrecht actief op zoek was naar een nieuwe koopwoning, zodat haar ook bekend kon en moest zijn dat indien zij zou nalaten te melden dat de waarborgsom niet was gestort, hierdoor schade bij [eisers cs] kon ontstaan.
4.12.
De omstandigheid dat [eisers cs] zelf niet heeft geïnformeerd of de waarborgsom was gestort, voordat hij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning te Vianen heeft gesloten, levert geen eigen schuld op. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid wordt het onaanvaardbaar geacht dat degene die een fout maakt zich verweert door te betogen dat de wederpartij deze fout had dienen te voorkomen door zelf de verplichting op zich te nemen die ten grondslag ligt aan de fout. Het lag op de weg van Van der Aa zich ervan te vergewissen of de waarborgsom al dan niet was gestort en [eisers cs] hieromtrent (onverwijld) op de hoogte te stellen.
4.13.
Het beroep op de schadebeperkingsplicht van [eisers cs] gaat evenmin op. [eisers cs] heeft kort na ontbinding van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in Sliedrecht op 14 augustus 2012 de woning te Sliedrecht opnieuw in de verkoop gezet. Hiermee heeft [eisers cs] aan zijn schadebeperkingsplicht voldaan. In redelijkheid kon van [eisers cs] niet worden gevergd dat hij tevens zijn woning te Vianen te koop zou zetten. Hierbij is van belang dat [eisers cs] onbetwist heeft gesteld dat hij de woning te Vianen reeds had betrokken, toen hij op 11 juli 2012 (twee dagen voor het geplande transport van de woning te Sliedrecht) ervan in kennis werd gesteld dat de waarborgsom voor deze woning niet was gestort.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
14 augustus 2013voor het nemen van een akte door [eisers cs] over hetgeen is vermeld onder 4.10., waarna Van der Aa vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
14 augustus 2013voor het nemen van een akte door [eisers cs] over hetgeen is vermeld onder 4.10., waarna Van der Aa vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,
5.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Bouter en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2013.
type: 2545
coll: 2326/2515