ECLI:NL:RBROT:2013:6012

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/10/388598 / HA ZA 11-1997

Vonnis van 24 juli 2013

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

advocaat mr. B.E. Volker,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE ROTTERDAMSCHE VASTGOED MAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. A.M. Roepel,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BALJON & MORA MAKELAARS B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M. Jongkind,

3. de maatschap

[gedaagde 3],

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. H.J. Delhaas,

4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLEIADE B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. H.J. Delhaas,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DRIEKONO B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. H.J. Delhaas,

6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 6],

gevestigd te Vlaardingen,

advocaat mr. H.J. Delhaas,

7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

NAUTARIS B.V.,

gevestigd te Bergschenhoek,

advocaat mr. H.J. Delhaas,

8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 8],

gevestigd te Rotterdam,

advocaat mr. H.J. Delhaas.

Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd.

Gedaagden sub 1 tot en met 8 zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als DRVM c.s.

Gedaagden sub 1 en 2 zullen hierna ieder afzonderlijk DRVM en Baljon & Mora worden genoemd.

Gedaagden sub 3 tot en met 8 zullen hierna gezamenlijk [gedaagden 3 t/m 8] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het incidenteel vonnis van 7 maart 2012 en de daaraan ten grondslag liggende stukken;
de conclusie van antwoord van DRVM, met producties;
de conclusie van antwoord van Baljon & Mora, met producties;
de conclusie van antwoord van [gedaagden 3 t/m 8], met producties;
de conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis, met producties;
de conclusie van dupliek van DRVM;
de conclusie van dupliek van Baljon & Mora, met producties;
de conclusie van dupliek van [gedaagden 3 t/m 8], met producties;
de nadere akte tevens houdende wijziging van eis, met producties;
de antwoordakte van DRVM;
de antwoordakte van Baljon & Mora, met een productie;
de antwoordakte van [gedaagden 3 t/m 8]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:

2.1.

Op 24 maart 2009 is tussen [eiser] als koper en DRVM als verkoper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het pand) en een daarachter gelegen perceel grond. In de door mr. [X], notaris te Rotterdam (hierna: notaris [X]), opgestelde koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

"
verklaren te zijn overeengekomen:

verkoper heeft op
24 maart 2009[…] verkocht aan koper, die van verkoper heeft gekocht:

a. het woonhuis met erf, tuin en verder toebehoren aan de
[adres], uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie D nummer 1645;

b. een perceel bestemd als tuin, gelegen achter de
[adres], uitmakende een gedeelte van de percelen kadastraal bekend als gemeente Hillegersberg, sectie D, nummers 1513 en 1881,

zoal een en ander als kavel 1 is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening A4-T2, […]

De koopprijs van het verkochte bedraagt:
negen honderd duizend euro (€ 900.000,00).

Deze koop geschiedt onder de volgende bijzondere en algemene bepalingen, wat betreft de algemene bepalingen, hierna ook aan te duiden als “A.B.”, voor zover daarvan bij de bijzondere bepalingen niet is afgeweken.

[…]

Garanties.

Artikel 5.

Verkoper garandeert de juistheid van zijn opgaven gedaan in de artikelen 2 en 3.

Verkoper staat er voor in dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

Overige verklaringen van verkoper

Artikel 6.

Verkoper verklaart vervolgens:

[…]

c. Het is hem niet bekend of het in artikel 7 sub b gemelde gebruik van het verkochte, op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

[…]

Verklaringen van koper

Artikel 7.

Koper verklaart:

[…]

b. Hij is voornemens het verkochte te gebruiken als voor bewoning.

Voor zover koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum, dient koper zelf voor de nodige vergunningen, ontheffingen e.d. te zorgen.

c. Ermee bekend te zijn dat verkoper het verkochte nooit feitelijk heeft gebruikt en ook niet die verklaringen en informatie kan geven welke een eigenaar-gebruiker wel kan geven.

[…]

Bebouwing naastgelegen percelen.

Artikel 16.

Verkoper is voornemens het naastgelegen perceel […], sectie D nummers 1646 […] als bouwkavel(s) te vervreemden ten behoeve van de bouw van één á twee woonhuizen.

[…]

ALGEMENE BEPALINGEN

Omschrijving leveringsverplichting

Artikel I.

[…]

6. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte van het verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 6 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van de partijen daaraan enig recht ontlenen."

2.2.

Op de internetsite van Funda waren indertijd twee advertenties met betrekking tot het pand geplaatst. In een van de advertenties was, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:

"Vraagprijs € 995.000 k.k.

[…]

DETAILS

Woonhuis villa, vrijstaande woning

Algemene informatie Huidig gebruik: Woonruimte; huidige bestemming: Woonruimte

[…]

AANBIEDINGSTEKST

[…] Bij deze villa wordt op verzoek een geheel uitgewerkt bouwplan van smaakvolle architectuur in Long Island stijl meegeleverd, waarbij is uitgegaan van renovatie op hoogwaardige wijze met diverse opties van koper zodat er sprake is van een ‘Taylor-made’ woonhuis van allure. […] Alle tekeningen, plattegronden, technische omschrijving en vaste offerte van de aannemer zijn beschikbaar en kunnen worden meegeleverd. De bouwvergunning voor voormeld plan is in behandeling. Uiteraard is een verbouwing/renovatie van het object naar eigen inzicht ook mogelijk. […] Wij adviseren u uw eigen NVM-makelaar mee te nemen voor uw belangenbehartiging bij de aankoop van uw toekomstig huis!

[…]

Aan deze aanbieding kunnen geen rechten worden ontleend."

De andere advertentie bevatte, voor zover hier van belang, de volgende tekst:

"Vraagprijs € 1.350.000 k.k.

[…]

DETAILS

Woonhuis villa, vrijstaande woning

Algemene informatie Huidig gebruik: Woonruimte; huidige bestemming: Woonruimte

[…]

AANBIEDINGSTEKST

[…]

Deze villa wordt geheel onder smaakvolle architectuur in Long Island stijl gerenoveerd op hoogwaardige wijze opgeleverd met diverse keuzes van koper zodat er sprake is van een ‘Taylor-made’ woonhuis van allure.

[…]

Deze aanbieding geschiedt onder het voorbehoud van het verkrijgen van een bouwvergunning."

2.3.

In de akte van levering d.d. 29 mei 2009 is onder meer het volgende bepaald:

"
Koop. Levering. Registergoed.

Artikel 1

Bij een overeenkomst van koop de dato vier en twintig maart tweeduizend negen, hierna ook aan te duiden als: “de koopdatum”, heeft verkoper verkocht aan koper, die heeft gekocht, ter uitvoering van welke overeenkomst verkoper bij deze levert aan koper, die bij deze aanvaardt:

het woonhuis met erf, tuin en verder toebehoren aan de
[adres], uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie D nummer 1645;

een perceel bestemd als tuin, gelegen achter de
[adres], uitmakende een gedeelte van de percelen kadastraal bekend als gemeente Hillegersberg, sectie D, nummers 1513 en 1881,

zoals een en ander is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening, […].

Nadere leveringsbepalingen. Juridische en feitelijke staat van het verkochte.

Bestemming.

Artikel 5.

[…]

4. b. Koper heeft verklaard het gekochte te gaan gebruiken als voor bewoning."

De akte van levering is verleden door notaris [X].

2.4.

Bij e-mailbericht d.d. 16 juni 2010 heeft [eiser] het volgende aan DRVM bericht:

"Vandaag is mij, via de gemeente verteld dat de woning welke ik gekocht heb van DRVM niet als woning geregistreerd staat maar als dienstwoning en er zo dus ook geen vergunning afgegeven kan worden?

[…]

Kunnen jullie mij svp per omgaande uitleggen wat hier gaande is, waarbij ik reeds nu al een voorbehoud maak om alle geleden en nog te maken kosten te verhalen op de verkopers."

2.5.

Op 25 augustus 2010 heeft de deelgemeente Hillegersberg-Schiebroek aangekondigd dat een nieuw bestemmingsplan wordt voorbereid voor de locatie [adres].

2.6.

R & A Bouwkundig Advies heeft bij brief d.d. 28 november 2011 het volgende aan DRVM bericht:

"U heeft mij verzocht wat de bouwmogelijkheden waren met betrekking tot de woning [adres] op basis van het oude bestemmingsplan.

Het oude bestemmingsplan gaf aan dat de woning en de bij de woning behorende grond bestemd was voor tuincentrum. […]

Op basis van artikel 17 was het mogelijk om ter plaatse een bedrijfswoning te bouwen en te bewonen.

De bestaande woning kon bewoond worden. Om het gebruik van bedrijfswoning naar burgerwoning mogelijk te maken kon volstaan worden met het indienen van een gebruikswijziging. Het bestemmingsplan kende in artikel 31 een toepasselijk artikel om daarvoor vrijstelling te verlenen. Voor de invoering van de Omgevingsvergunning kende Rotterdam het fenomeen gebruikswijziging. Dat was een simpele vergunning.

Ten aanzien van de mogelijke uitbreiding van de woning moet opgemerkt worden dat er in het bestemmingsplan contouren aangegeven stonden waarbinnen de bebouwing plaats moest vinden.

Indien die contouren gevolgd werden kon een bouwvergunning verleend worden.

Het nieuwe plan.

Zoals ik reeds in het begin van de opdracht van de heer [eiser] heb aangegeven paste het nieuwe, door Zebra ontworpen plan, niet in het bestemmingsplan.

Vrijstelling was niet mogelijk omdat de afwijking van het bestemmingsplan te groot was.

Een tussentijdse poging om het als woning ten behoeve van een tuincentrum te bestempelen heeft mogen rekenen op een negatief advies van de Bebouwingscommissie.

Om die reden is in overleg het bestemmingsplan zodanig aangepast dat een bouwvergunning wel tot de mogelijkheden behoorde. De bouwvergunning is inmiddels verleend en de woning is volop in uitvoering."

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert, na eiswijziging, dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat DRVM c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade als gevolg van het feit dat het pand een dienstwoning en geen woonhuis betrof;

2. DRVM c.s. hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn gekweten, althans DRVM, althans Baljon & Mora, althans de maatschap [gedaagde 3], althans Pleiade B.V., althans Driekono B.V., althans [gedaagde 6], althans Nautaris B.V., althans [gedaagde 8] te veroordelen:

a. tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 215.541,11 aan schadevergoeding;

b. tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 3.000,-- aan buitengerechtelijke kosten, althans een door de rechtbank in redelijkheid te bepalen bedrag;

c. in de proceskosten.

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:

Aansprakelijkheid DRVM

3.2.

DRVM is jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Het pand is aan [eiser] verkocht als woonhuis. Nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen en het pand aan [eiser] is geleverd, is [eiser] medio juni 2010 gebleken dat het pand niet een woonhuis maar een dienstwoning betrof. Daarmee beantwoordt het geleverde pand niet aan de koopovereenkomst. [eiser] zou het pand niet hebben gekocht, althans niet voor de prijs van € 900.000,--, indien hij had geweten dat het pand een dienstwoning betrof en dat een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verleend voor het bouwen van een nieuwe woning. Hoewel DRVM daarmee bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bekend was, althans bekend had moeten zijn, heeft zij nagelaten zulks aan [eiser] mede te delen. Daarmee heeft zij [eiser] (bewust) een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. In ieder geval geldt dat DRVM, die destijds bekend was met de bouwplannen van [eiser], heeft nagelaten om de bestemming van het pand te controleren, althans [eiser] te wijzen op het doen van onderzoek daarnaar.

3.3.

Door vorenbedoelde nalatigheid heeft DRVM tevens inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser], althans heeft zij in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid gehandeld door niet de zorgvuldigheidsnormen in acht te nemen die zij wel jegens de kopers van de percelen aan de [adres] in acht heeft genomen. Op grond daarvan heeft DRVM onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. De dientengevolge geleden schade dient door DRVM te worden vergoed.

Aansprakelijkheid Baljon & Mora

3.4.

Baljon & Mora heeft jegens [eiser] niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk en bekwaam handelend makelaar mag worden verwacht.

Baljon & Mora heeft, hoewel zij daarvan op de hoogte was, nagelaten aan [eiser] te melden dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en dat een wijziging van het bestemmingsplan nodig was teneinde een (nieuwe) woning op het betreffende perceel te mogen bouwen. Subsidiair, indien zij daarmee niet bekend was of kon zijn, geldt dat Baljon & Mora heeft verzuimd de bestemming van het pand te controleren, althans [eiser] te wijzen op het doen van onderzoek naar de bestemming daarvan. Baljon & Mora heeft mitsdien een beroepsfout gemaakt die op grond van artikel 6:162 lid 3 BW aan DRVM moet worden toegerekend. Uit de zorgplicht die Baljon & Mora jegens [eiser] heeft, vloeit voort dat zij ook zelf op grond van dit artikel aansprakelijk is voor de schade die [eiser] heeft geleden. Derhalve dient Baljon & Mora de schade te vergoeden die [eiser] door haar beroepsfout heeft geleden.

Aansprakelijkheid [gedaagden 3 t/m 8]

3.5.

Notaris [X] heeft, hoewel hij daarvan op de hoogte was, nagelaten aan [eiser] te melden dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en dat een wijziging van het bestemmingsplan nodig was teneinde een (nieuwe) woning op het betreffende perceel te mogen bouwen. Los daarvan geldt dat een notaris bij de overdracht van een woning dient te onderzoeken of er mogelijk een bestemmingsbeperking op de woning rust. Notaris [X] heeft nagelaten om de bestemming van het pand te controleren, althans [eiser] te wijzen op het doen van onderzoek naar de bestemming daarvan en daardoor niet de zorgvuldigheid betracht die van een notaris mag worden verwacht. Dit is jegens [eiser] onrechtmatig. Voorts heeft notaris [X] onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door aan [eiser] voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst een conceptkoopovereenkomst te sturen waaraan niet de juiste tekening was gehecht. Hierdoor is verwarring ontstaan over de omvang van het gekochte. [eiser] is er, gelet op de tekst van de door notaris [X] opgestelde hypotheekakte, vanuit gegaan dat hij eigenaar van het gehele perceel zou worden. Notaris [X] is werkzaam bij de maatschap [gedaagde 3] waarvan de gedaagden sub 4 tot en met 8 haar vennoten zijn. Gelet hierop dient de schade die [eiser] als gevolg van voornoemd handelen heeft geleden door [gedaagden 3 t/m 8] te worden vergoed.

Aansprakelijkheid DRVM c.s.

3.6.

Zonder medeweten van [eiser] is, na de levering van het gekochte, de erfgrens van zijn perceel verschoven waardoor zijn perceel 100 m² kleiner is geworden. DRVM c.s. heeft hierdoor niet te goeder trouw jegens [eiser] gehandeld en dient de dientengevolge door [eiser] geleden schade te vergoeden.

Ten aanzien van de schade ad € 215.541,11

3.7.

[eiser] dient te worden gebracht in de situatie waarin de kopers van de (nabij gelegen) percelen aan de [adres] destijds hebben verkeerd. [eiser] maakt aanspraak op een rentevergoeding die in overeenstemming is met de geldende tarieven voor hypotheekleningen en kosten vanaf 29 mei 2009, de datum waarop de koopprijs door [eiser] is betaald, tot en met 16 maart 2011, de datum waarop door [eiser] een bouwvergunning is verkregen. Uitgaande van een gemiddeld rentepercentage van 5% per jaar, bedraagt de schade in totaal € 80.625,-- (5% * € 900.000,-- : 12 maanden = € 3.750,-- per maand * 21,5 maanden).

3.8.

Teneinde zijn schade te beperken, heeft [eiser] getracht een bouwvergunning voor een dienstwoning aan te vragen, hetgeen niet is gelukt. De kosten van de aanvraag voor die bouwvergunning worden (voorlopig) begroot op een bedrag van € 1.000,--.

3.9.

[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding voor dubbele woonlasten die hij tengevolge van de vertraging in de bouw van zijn nieuwe woning draagt. De vergoeding dient te worden berekend over de periode vanaf 29 juli 2009, de datum waarop de bouwvergunning is ingediend, tot en met 16 maart 2011, de datum waarop de bouwvergunning is afgegeven. Deze periode dient te worden verminderd met drie maanden, zijnde de gebruikelijke periode voor het afgeven van een bouwvergunning. Over een periode van 17 maanden bedragen de kosten, vermeerderd met afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting, € 43.916,11 (17 * € 2.559,02 + € 263,60 + € 149,17).

3.10.

De door [eiser] geleden schade in verband met de verschuiving van de erfgrens van zijn perceel bedraagt, uitgaande van een grondprijs van € 900,-- per vierkante meter,

€ 90.000,--.

3.11.

[eiser] maakt aanspraak op een bedrag van € 3.000,-- aan buitengerechtelijke kosten. De kosten zijn berekend volgens het Rapport Voorwerk-II.

4.Het verweer

Aan de zijde van DRVM

4.1.

Het verweer van DRVM strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten. DRVM heeft daartoe het volgende aangevoerd.

4.2.

DRVM was ten tijde van de verkoop van het pand niet bekend met het feit dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. Derhalve kon DRVM daarvan geen mededeling doen aan [eiser]. [eiser] diende, gelet op artikel 6 sub c van de koopovereenkomst, zelf te onderzoeken of het door hem beoogde gebruik als woning op publiekrechtelijke gronden was toegestaan. De bestemmingsplanwijziging was noodzakelijk omdat [eiser] het pand wenste te slopen en een nieuwe woning wenste te bouwen. De contouren van het destijds vigerende bestemmingsplan werden daardoor immers overschreden. Die omstandigheid kan echter niet aan DRVM, die bij het sluiten van de koopovereenkomst met deze bouwplannen niet bekend was, worden toegerekend. Voorts ontbreekt het causaal verband tussen de gestelde wanprestatie en de door [eiser] gestelde schade en wordt de (omvang van de) gevorderde schade betwist.

4.3.

DRVM betwist de hiervoor onder 3.6 weergegeven stellingen van [eiser].

Hetgeen aan [eiser] is geleverd komt overeen met datgene wat hij heeft gekocht. Zo dat al anders zou zijn, geldt dat in de koopovereenkomst geen metrage is vermeld zodat van ondermaat feitelijk geen sprake kan zijn. Daarnaast zijn partijen, gelet op artikel 1 lid 6 van de op de koopovereenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen, overeengekomen dat aan ondermaat of overmaat door geen der partijen rechten kunnen worden ontleend.

Aan de zijde van Baljon & Mora

4.4.

Het verweer van Baljon & Mora strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente indien daaraan niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis wordt voldaan. Baljon & Mora heeft daartoe het volgende aangevoerd.

4.5.

Betwist wordt dat Baljon & Mora tegenover [eiser] een mededelingsplicht heeft geschonden. Baljon & Mora was ten tijde van de koop en levering van het pand niet bekend met de daarop rustende dienstwoningbestemming en hoefde daarmee niet bekend te zijn. Niet op Baljon & Mora maar op [eiser] rustte de verplichting om onderzoek te doen naar de bestemming van het pand. Het causaal verband tussen de beweerde onrechtmatige daad van Baljon & Mora en de door [eiser] gestelde schade ontbreekt.

Betwist wordt dat de bestemming van het pand tot vertraging heeft geleid bij het verkrijgen van een bouwvergunning. [eiser] heeft hieromtrent geen openheid van zaken gegeven.

4.6.

De (omvang van de) schade wordt betwist.

Voor zover [eiser] zijn schade (mede) baseert op zijn stelling dat hij het pand niet had gekocht indien hij had geweten dat daarop een dienstwoningbestemming rustte, dient het door [eiser] genoten vermogensvoordeel in de schadeberekening te worden verdisconteerd. [eiser] heeft het pand immers voor een scherpe prijs kunnen kopen. Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser].

Baljon & Mora is niet aansprakelijk voor de schade die volgens [eiser] het gevolg is van het – na de verkoop en levering van het gekochte – verschuiven van de perceelgrenzen. Betwist wordt dat het perceel van [eiser] door verschuiving van de perceelgrenzen 100 m² kleiner is geworden dan hij had mogen verwachten.

Aan de zijde van [gedaagden 3 t/m 8]

4.7.

Het verweer van [gedaagden 3 t/m 8] strekt tot afwijzing van de vordering met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en met de wettelijke rente over de nakosten vanaf 14 dagen na aanzegging van de nakosten aan [eiser] tot de dag der voldoening. [gedaagden 3 t/m 8] heeft daartoe het volgende aangevoerd.

4.8.

Betwist wordt dat notaris [X] ten tijde van de koop en levering van het pand bekend was met de op het pand rustende dienstwoningbestemming en de sloop- en herbouwplannen van [eiser]. Op hem rustte geen verplichting om onderzoek te doen naar een eventuele bestemmingsbeperking.

Betwist wordt dat notaris [X] onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld door in de leveringsakte ter zake van het pand van [eiser] geen vergelijkbare bepalingen (betreffende uitstel van de betaling van de koopprijs en de mogelijkheid van ontbinding bij het niet verkrijgen van een bouwvergunning vóór een bepaalde datum) op te nemen als die welke zijn opgenomen in de leveringsakten van de kopers van de percelen gelegen aan de [adres].

Voorts wordt betwist dat notaris [X] onzorgvuldig heeft gehandeld door aan de conceptkoopovereenkomst niet de juiste plattegrond/tekening van het gekochte te hechten.

Betwist wordt dat [eiser] minder grond geleverd heeft gekregen dan hij heeft gekocht en dat zulks aan notaris [X] is te wijten.

Het causaal verband tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de door [eiser] gestelde schade ontbreekt. De (omvang van de) schade wordt betwist. Er is sprake van eigen schuld aan de zijde van [eiser].

5.De beoordeling

Bezwaar tegen de nadere akte tevens houdende wijziging van eis van [eiser]

5.1.

DRVM en [gedaagden 3 t/m 8] hebben in reactie op de nadere akte tevens houdende wijziging van eis van [eiser] bij antwoordakte aangevoerd dat deze akte het karakter heeft van een nadere (derde) conclusie. Zij maken bezwaar tegen de omvang daarvan en het aantal producties dat bij die akte is overgelegd.

DRVM voert aan dat het schriftelijke debat tussen partijen met de conclusie van dupliek was geëindigd en dat [eiser] alleen nog een toelichting mocht geven op de bij conclusie van repliek overgelegde productie 5, de door [gedaagden 3 t/m 8] bij dupliek overgelegde foto’s en op door Baljon & Mora bij dupliek overgelegde producties. [eiser] heeft zich daartoe niet beperkt en feitelijk een nadere conclusie genomen waarin hij reageert op de bij conclusie van dupliek gevoerde verweren. Voor zover de inhoud van de nadere akte van [eiser] vorenbedoelde toelichting te buiten gaat, dient deze buiten beschouwing te worden gelaten, aldus nog steeds DRVM.

Volgens [gedaagden 3 t/m 8] had [eiser] de bij nadere akte overgelegde producties, nu deze niet dateren van na het moment waarop [eiser] de conclusie van repliek heeft genomen, reeds bij die conclusie moeten overleggen. Door die producties eerst bij nadere akte in het geding te brengen, heeft de procedure onnodig vertraging opgelopen en hebben DRVM c.s. onnodig kosten voor het opstellen van de antwoordakten moeten maken. De nadere akte van [eiser] is dan ook in strijd met de eisen van een goede procesorde en dient buiten beschouwing te worden gelaten, aldus nog steeds [gedaagden 3 t/m 8]

5.2.

De rechtbank overweegt het volgende.

DRVM c.s. heeft bij conclusie van dupliek diverse producties overgelegd en [eiser] verzocht nadere stukken in het geding te brengen. Gelet hierop kan aan [eiser] niet worden tegengeworpen dat hij een nadere akte heeft genomen en bij die gelegenheid nadere producties in het geding heeft gebracht. Dat [eiser] die producties mogelijk eerder in het geding had kunnen brengen, maakt niet dat de procedure onnodig wordt vertraagd. [eiser] mocht immers nog reageren op de bij conclusie van dupliek overgelegde producties. Bovendien hebben DRVM en [gedaagden 3 t/m 8] op de nadere akte en de daarbij overgelegde producties bij antwoordakte kunnen reageren waardoor zij niet in hun belangen zijn geschaad. Gezien het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de nadere akte van [eiser] in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank zal deze akte dan ook niet buiten beschouwing laten.

Eiswijzigingen

5.3.

Nadat [eiser] bij conclusie van repliek tevens houdende wijziging van eis zijn eis heeft vermeerderd heeft hij in zijn nadere akte tevens houdende wijziging van eis wederom zijn eis vermeerderd. Tegen de eerste eisvermeerdering is door DRVM c.s. geen bezwaar gemaakt zodat die toelaatbaar is. Baljon & Mora heeft zich tegen de tweede eisvermeerdering verzet aangezien zij die eisvermeerdering in strijd acht met de eisen van een goede procesorde.

De rechtbank gaat voorbij aan het bezwaar van Baljon & Mora en licht dit als volgt toe. Ingevolge artikel 130 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv) is de eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk te vermeerderen zolang nog geen eindvonnis is gewezen, tenzij een dergelijke vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat door het toestaan van de tweede eisvermeerdering de procedure niet (onredelijk) is vertraagd. Evenmin is Baljon & Mora hierdoor in haar belangen geschaad nu zij op deze eisvermeerdering heeft kunnen reageren. Derhalve kan niet gezegd worden dat de tweede eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank zal dan ook recht doen op de aldus gewijzigde eis.

Aansprakelijkheid DRVM

5.4.

Ter beoordeling ligt allereerst voor de vraag of DRVM jegens [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst een dienstwoningbestemming op het pand rustte. Voorts staat vast dat DRVM destijds [eiser] hierover niet heeft geïnformeerd.

In geschil is of DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist, althans had moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof en dat een bestemmingswijziging nodig was voordat de door [eiser] voorgenomen bouwplannen konden worden gerealiseerd. In dat verband heeft DRVM onder meer een beroep gedaan op artikel 6 sub c van de koopovereenkomst, waarin zij heeft verklaard dat het haar niet bekend is of het in artikel 7 sub b gemelde gebruik van het pand ("voor bewoning") op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan, en op artikel 7 sub b waarin naast voornoemd gebruik van het pand is bepaald dat voor zover koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum, hij zelf voor de nodige vergunningen, ontheffingen en dergelijke dient te zorgen. Naar het oordeel van de rechtbank komt DRVM alleen dan een beroep op deze bepalingen in de koopovereenkomst toe indien zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst daadwerkelijk niet wist dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en evenmin bekend was met de plannen van [eiser] om het pand niet te gaan bewonen maar te slopen en een nieuwe woning op het perceel te (laten) bouwen. In dat kader wordt het volgende overwogen.

5.5.

Volgens [eiser] blijkt onder andere uit de wijze waarop het pand destijds in de markt is gezet en het feit dat het pand onderdeel uitmaakte van het door DRVM ontwikkelde vastgoedproject, dat DRVM toen onderzoek heeft gedaan naar de bestemming van het pand, althans dat zij daarnaar onderzoek had moeten doen. [eiser] heeft dit als volgt toegelicht.

Uit het destijds vigerende bestemmingsplan volgt dat sprake was van een dienstwoning en dat de percelen aan de [adres]werden gezien als één geheel waarop de bedrijfsbestemming "tuincentrum" rustte. Beide percelen maakten onderdeel uit van het toen door DRVM ontwikkelde vastgoedproject. Dit project had betrekking op de bouw van twee nieuwe woningen aan de [adres] en een grondige renovatie van het pand aan de [adres]. Reeds in 2008 is tussen de gemeente en DRVM over dit vastgoedproject en het bestemmingsplan gecorrespondeerd. DRVM heeft in het kader van de voorbereidingen van dat project het destijds vigerende bestemmingsplan geraadpleegd. Zij wist dus dat voor het realiseren van haar bouwplannen een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk was. DRVM wist, althans had kunnen weten, dat hetgeen voor het perceel aan de [adres] gold ook van toepassing was op het perceel aan de [adres] en dat de bestemming van het pand, teneinde een bouwvergunning te kunnen verkrijgen, gewijzigd moest worden van bedrijfsbestemming "tuincentrum" naar woonbestemming. Ter onderbouwing van deze stellingen heeft [eiser] verwezen naar het door hem overgelegde "Bestemmingsplan [adres]", het akoestisch onderzoeksrapport d.d. 12 april 2010, een e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010, een

e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam aan de heer [Y] van DRVM en het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 (producties 2, 3, 4, 5 en 7 bij conclusie van repliek).

Voorts heeft [eiser] verwezen naar artikel 5 van de koopakten d.d. 6 maart 2009 en 27 mei 2009 met betrekking tot de percelen aan de [adres] (productie 5, CvA DRVM).

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat DRVM op de hoogte was van zijn bouwplannen verwezen naar een aan hem gerichte e-mail van de heer [Y] van DRVM d.d. 27 augustus 2009 (productie 16, CvR).

5.6.

DRVM heeft gemotiveerd betwist dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of had moeten zijn met het feit dat het pand bij de gemeente als dienstwoning stond geregistreerd. Volgens DRVM volgt dat niet uit de door [eiser] in het geding gebrachte bescheiden. Deze stukken dateren immers van na de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. In de stukken waarover DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst beschikte, stond vermeld dat het pand een in een woonomgeving gelegen woonhuis betrof dat tot voor kort werd bewoond. Het woord dienstwoning kwam daarin niet voor. Eerst in 2010 is DRVM gebleken dat het pand als dienstwoning stond geregistreerd. De omstandigheid dat DRVM voor de (naast het pand gelegen) bouwkavels aan de [adres] een project bestemmingsplan had aangevraagd, is niet relevant aangezien op deze kavels, anders dan op het door [eiser] gekochte perceel, nieuwbouw zou worden gerealiseerd waarvoor een wijziging van het bestemmingsplan nodig was. [eiser] had geen bouwkavel maar een bestaande woning "as it is" gekocht om daarin te gaan wonen. Daarvoor was geen wijziging van het bestemmingsplan nodig. Aanvankelijk maakte de door DRVM voorgenomen verbouwing van het pand, waarvoor enkel een bouwvergunning en dus geen projectbestemmingsplan nodig was, onderdeel uit van haar ontwikkelingsplan. Nadat DRVM het pand "as it is" aan [eiser] had verkocht en de lopende bouwvergunningaanvraag voor het pand had ingetrokken, behoorde het pand niet meer tot haar ontwikkelingsplan. Om die reden is in de contacten met de gemeente in 2010 het perceel van [eiser] niet ter sprake gekomen.

Dat DRVM uiteindelijk heeft ingestemd met het "meeliften van [eiser]" op de aanvraag voor een projectbestemmingsplan, in die zin dat die aanvraag niet alleen zag op de percelen aan de [adres] maar ook betrekking had op het pand van [eiser], is geheel onverplicht door DRVM gedaan. [eiser] kon dan ook geen rechten ontlenen aan hetgeen in die procedure is voorgevallen of gecommuniceerd. [eiser] had immers zijn eigen projectbestemmingsplan moeten aanvragen. Op grond van de wijze waarop het pand destijds te koop is gezet, kon [eiser] niet verwachten dat hij zijn eigen bouwplannen zonder meer zou kunnen uitvoeren.

In de advertentie met de vraagprijs van € 995.000,-- is immers aangegeven dat een bouwvergunning was aangevraagd voor een door DRVM uitgewerkt bouwplan en in de advertentie die ziet op de koop van het pand in verbouwde staat (vraagprijs € 1.350.000,--) is een voorbehoud gemaakt voor wat betreft de afgifte van een bouwvergunning. [eiser] heeft zijn bouwplannen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet (via Baljon & Mora) aan DRVM kenbaar gemaakt en in de koopovereenkomst laten opnemen. Onder deze omstandigheden had [eiser] zelf moeten toetsen of hetgeen hij met het pand wilde mogelijk was, aldus nog steeds DRVM.

5.7.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte bescheiden niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Het als productie 2 bij conclusie van repliek overgelegde "Bestemmingsplan [adres]" dateert volgens [eiser] van maart 2011 en is daarvan uitgaande eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. DRVM wordt daarin niet genoemd. Uit de door [eiser] geciteerde passages uit dit bestemmingsplan (CvR, 11 tot en met 15) blijkt niet dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte.

In de overgelegde e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010 (productie 3, CvR) is aangegeven dat in 2008 een brief naar de ontwikkelaar (DRVM) is gestuurd waarin is toegezegd dat de grond gelegen achter het voormalige tuincentrum wordt vrijgehouden om nieuwbouw mogelijk te maken. Het enkele feit dat in deze e-mail het woord tuincentrum wordt genoemd, betekent nog niet dat DRVM reeds in 2008 wist dat op het (nabij gelegen) pand de bestemming dienstwoning rustte. Het akoestisch onderzoeksrapport dateert van 12 april 2010 en is dus eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. Het rapport bevat geen aanknopingspunten die erop duiden dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte.

Ook uit de door [eiser] als productie 5 bij conclusie van repliek overgelegde e-mail d.d.

13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam, kan, bij gebreke van relevante aanknopingspunten, niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wist dan wel behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte. Ook deze e-mail dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. De door [eiser] geciteerde passage uit het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 vermeldt weliswaar dat de op het pand rustende bestemming "wonen en bedrijven" moet worden omgezet naar de bestemming "wonen" waarvoor een aparte procedure loopt, doch daaruit blijkt niet dat zulks DRVM al ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was. De passage uit de koopakten d.d. 6 maart 2009 en 27 mei 2009 met betrekking tot de percelen gelegen aan de [adres], waarnaar [eiser] heeft verwezen (CvR, onder 26), vermeldt ten aanzien van die percelen dat daarop de bestemming tuincentrum rust en dat voor verkrijging van een bouwvergunning voor het bouwen van een woning op die percelen een zogenaamde "projectbesluitprocedure" doorlopen dient te worden. Het enkele feit dat DRVM ten tijde van de verkoop van die percelen wist dat daarop de bestemming tuincentrum rustte, impliceert niet dat zij toen ook bekend was met de op het pand rustende dienstwoningbestemming. Hierbij merkt de rechtbank op dat destijds op de percelen aan de [adres], anders dan op het perceel aan de [adres], geen woning maar een, voor een ieder zichtbaar, (voormalig) tuincentrum was gelegen. Daarmee was toen reeds duidelijk dat voor die percelen, teneinde daarop twee woningen te kunnen bouwen, een bestemmingswijziging (van bestemming tuincentrum naar zelfstandige woonbestemming) zou moeten plaatsvinden. Het bestemmingsplan hoefde, anders dan [eiser] heeft betoogd, daarvoor dan ook niet te worden geraadpleegd.

5.8.

Voorts kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte stukken niet worden afgeleid dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bekend was met de plannen van [eiser] om het gekochte niet te gaan bewonen maar nagenoeg volledig te slopen en een nieuwe (grotere) woning op het perceel te (laten) bouwen. In de koopovereenkomst wordt geen melding gemaakt van bouwplannen. In artikel 7 sub b van de koopovereenkomst heeft [eiser] verklaard dat hij voornemens is het verkochte voor bewoning te gebruiken. Hieraan is toegevoegd dat indien koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum hij zelf voor de nodige vergunningen en ontheffingen moet zorgen. Ook indien [eiser] ten tijde van de koop en levering van het pand aan DRVM heeft meegedeeld dat hij het pand naar eigen inzicht zou gaan verbouwen, hetgeen door DRVM is betwist, betekent dat nog niet dat DRVM toen wist of had moeten weten dat [eiser] voornemens was het pand volledig te slopen en een nieuwe woning op het perceel te (laten) bouwen. Hierbij merkt de rechtbank nog op dat [eiser] zelf heeft aangegeven dat DRVM het ontwerp van zijn plannen eerst na de koop en levering van het pand heeft gezien (CvR, 48).

Het aan [eiser] gerichte e-mailbericht d.d. 27 augustus 2009 van DRVM (CvR, productie 16) waarnaar [eiser] ter onderbouwing van zijn stellingen heeft verwezen, dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daaruit blijkt niet dat DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al op de hoogte was van de bouwplannen van [eiser].

De rechtbank ziet geen aanleiding [eiser] tot nadere bewijslevering op dit punt in staat te stellen.

5.9.

Nu DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet wist of behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en zij evenmin bekend was met het voornemen van [eiser] om het pand te slopen en een nieuwe woning op het betreffende perceel te bouwen, slaagt haar beroep op artikel 6 sub c van de koopovereenkomst. Gelet op dit artikel en de in artikel 7 onder b opgenomen bepalingen van de koopovereenkomst had het op de weg van [eiser] gelegen om onderzoek te (laten) doen naar de op het pand rustende bestemming, althans naar de haalbaarheid van zijn bouwplannen. [eiser] had voor het sluiten van de koopovereenkomst zelf moeten onderzoeken of, en zo ja, onder welke voorwaarden, hij een bouwvergunning voor zijn bouwplannen zou kunnen krijgen teneinde die plannen daadwerkelijk te kunnen realiseren. [eiser] heeft dat echter niet gedaan. De gevolgen daarvan dienen voor zijn rekening en risico te komen.

5.10.

Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat er geen sprake van is dat DRVM tegenover [eiser] een mededelingsplicht heeft geschonden. Daarmee is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van DRVM geen sprake.

5.11.

[eiser] heeft subsidiair aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat DRVM jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld door inbreuk te maken op zijn eigendomsrecht. Volgens [eiser] is hij door toedoen van DRVM in het genot en/of gebruik van zijn eigendomsrecht belemmerd. [eiser] heeft ter onderbouwing van deze stelling dezelfde feiten en omstandigheden naar voren gebracht als die waarop hij de primaire grondslag van zijn vordering (wanprestatie) heeft gebaseerd. Nu, zoals hierboven is overwogen, DRVM ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet wist of behoorde te weten dat op het pand de bestemming dienstwoning rustte en zij evenmin bekend was met het voornemen van [eiser] om het pand te slopen en een nieuwe woning op het betreffende perceel te bouwen, kan DRVM niet worden verweten dat [eiser] eerst na een bestemmingsplanwijziging een bouwvergunning voor zijn bouwplannen kon krijgen.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.7 en 5.8 is overwogen, treft ook de (meer subsidiaire) stelling van [eiser] dat DRVM in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid heeft gehandeld door tegenover hem niet de zorgvuldigheidsnormen in acht te nemen die DRVM jegens de kopers van de percelen aan de [adres] wel in acht heeft genomen, geen doel.

5.12.

Gezien het vorenoverwogene is er geen sprake van dat DRVM jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld.

5.13.

Ten aanzien van de hiervoor onder 3.6 weergegeven stellingen van [eiser] wordt het volgende overwogen.

Ook indien, zoals [eiser] stelt, na de koop en levering van het pand met de perceelgrens is geschoven waardoor zijn perceel 100 m² kleiner is geworden dan hij mocht verwachten, is van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen aan de zijde van DRVM in dat verband niet gebleken. [eiser] heeft immers geen, althans onvoldoende, concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat die situatie door toedoen van DRVM is veroorzaakt en/of in welk opzicht DRVM in dit verband haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen.

5.14.

Uit het vorenoverwogene volgt dat de vordering van [eiser] jegens DRVM niet toewijsbaar is.

Aansprakelijkheid Baljon & Mora

5.15.

[eiser] heeft zijn stelling dat Baljon & Mora jegens hem niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht, als volgt toegelicht. Baljon & Mora heeft in verband met het door DRVM te ontwikkelen vastgoedproject met betrekking tot de percelen aan de [adres] vóór de verkoop van het pand het bestemmingsplan geraadpleegd. Dit blijkt ook uit de wijze waarop het pand destijds in de markt is gezet. Uit het bestemmingsplan volgde dat op de percelen aan de [adres] dezelfde bestemming (tuincentrum) rustte en dat daarin werd gesproken over een bedrijfswoning. Op basis van de door haar geraadpleegde informatie wist Baljon & Mora, althans had zij moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof zodat een bestemmingswijziging nodig was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Door dit niet aan [eiser] te melden, heeft Baljon & Mora haar zorgplicht jegens [eiser] geschonden.

Voor zover Baljon & Mora ten tijde van de verkoop en levering van het pand niet wist dat sprake was van een dienstwoning, heeft zij verzuimd de bestemming van het pand te onderzoeken, althans [eiser] te wijzen op de noodzaak tot het doen van onderzoek daarnaar. Baljon & Mora was hiertoe gehouden aangezien het perceel van [eiser] onderdeel uitmaakte van het vastgoedproject dat DRVM voor de percelen aan de [adres] had ontwikkeld en Baljon & Mora wist dat voor de bouwkavels gelegen aan de [adres] een bestemmingswijziging noodzakelijk was. Door geen (nader) onderzoek te doen naar de bestemming van het pand, heeft Baljon & Mora niet de zorgvuldigheid betracht die een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in acht dient te nemen.

Gelet op de wijze waarop het pand destijds te koop is aangeboden en de in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen had [eiser] niet hoeven te verwachten dat bewoning van het pand slechts als bedrijfswoning was toegestaan en dat een bestemmingswijziging noodzakelijk was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Mitsdien lag het op de weg van Baljon & Mora onderzoek te doen naar de bestemming. De in de artikelen 6 en 7 van de koopovereenkomst opgenomen bepalingen maken dit niet anders, aldus nog steeds [eiser].

5.16.

Baljon & Mora heeft gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van de verkoop en levering van het pand wist of had moeten weten dat het pand bij de gemeente als dienstwoning stond geregistreerd. Zij heeft daartoe het volgende aangevoerd.

Baljon & Mora verkeerde, gezien de uiterlijke verschijningsvorm van de bouwkavels (een voormalig tuincentrum) en het pand (een daarnaast gelegen, afgescheiden woning met een eigen huisnummer) in de veronderstelling dat uitsluitend voor de bouwkavels aan de [adres] gold dat deze geen woonbestemming hadden. Zij heeft destijds geen onderzoek gedaan naar de bestemming van de bouwkavels of die van het pand en het bestemmingsplan niet geraadpleegd. De omstandigheid dat de percelen gelegen aan de [adres] onderdeel uitmaakten van het vastgoedproject van DRVM en dat op die percelen de bestemming tuincentrum rustte, maakt nog niet dat Baljon & Mora ten aanzien van het ernaast gelegen pand wist of kon weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. Dit blijkt ook niet uit de door [eiser] bij conclusie van repliek overgelegde bescheiden die bovendien dateren van na de koop en levering van het pand en destijds door Baljon & Mora niet zijn ontvangen.

Baljon & Mora was tegenover [eiser] niet gehouden om zelfstandig onderzoek te doen naar de bestemming van het pand. Dat behoort immers niet tot de zorgplicht die een verkopend makelaar jegens een potentiële koper heeft. Onder verwijzing naar de door haar overgelegde verkoopbrochures betwist Baljon & Mora dat [eiser] uit de wijze waarop het pand in de markt is gezet kon of mocht afleiden dat onderzoek was gedaan naar de bestemming en dat het pand (grondig) kon worden verbouwd. In de betreffende verkoopbrochures is het pand onder voorbehoud van het verkrijgen van een bouwvergunning aangeboden. De in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen kunnen bij [eiser] evenmin het gerechtvaardigd vertrouwen hebben gewekt dat onderzoek was gedaan naar de bestemming van het pand. Het pand is immers, gelet op de artikelen 6 sub c en 7 sub b van de koopovereenkomst waarin onder andere is bepaald dat het DRVM niet bekend is of het pand door [eiser] mag worden bewoond, niet zonder enig voorbehoud als woonhuis aangeboden. Bovendien is in de koopovereenkomst geen garantiebepaling opgenomen betreffende het gebruik van het pand voor particuliere bewoning. Onder die omstandigheden is het aan de koper of zijn makelaar om te onderzoeken of het (afwijkende) gebruik dat de koper van de woning wenst te maken, door het bestemmingsplan wordt toegestaan, aldus nog steeds Baljon & Mora.

5.17.

De rechtbank overweegt het volgende.

Ten aanzien van de aansprakelijkheid van de makelaar op grond van onrechtmatige daad neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat daarvan sprake kan zijn als de makelaar niet de zorgvuldigheid heeft betracht die hij op grond van artikel 6:162 BW jegens een derde in acht had behoren te nemen. Daarbij stelt de rechtbank voorop dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak, niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkoper/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrekken, deze eerst op hun juistheid te controleren. Tegen deze achtergrond wordt het volgende overwogen.

5.18.

Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op het pand een dienstwoningbestemming rustte. Voorts staat vast dat Baljon & Mora [eiser] destijds hierover niet heeft geïnformeerd. Indien Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dat daarop de bestemming dienstwoning rustte, had zij dat aan [eiser] moeten meedelen. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag immers worden gevergd dat hij aan een potentieel geïnteresseerde koper zoals [eiser] die informatie verstrekt die nodig is om zich een goed beeld te vormen van hetgeen te koop wordt aangeboden. Daarmee wordt immers voorkomen dat de koper zich een onjuiste voorstelling maakt van de gebruiksmogelijkheden van het gekochte.

Naar het oordeel van de rechtbank kan uit hetgeen [eiser] ter zake naar voren heeft gebracht niet worden afgeleid dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist, althans had moeten weten, dat het pand een dienstwoning betrof waarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.19.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen verwezen naar het door hem overgelegde "Bestemmingsplan [adres]", het akoestisch onderzoeksrapport d.d.

12 april 2010, een e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010, een e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam en het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 (producties 2, 3, 4, 5 en 7 bij conclusie van repliek).

Het "Bestemmingsplan [adres]" dateert volgens [eiser] van maart 2011 en is daarvan uitgaande eerst na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld. Zowel uit de door [eiser] geciteerde passages (CvR, onder 11 tot en met 15) als uit de overige tekst van dit bestemmingsplan kan niet worden afgeleid dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dan wel behoorde te weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. In de overgelegde e-mail van een medewerker van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) aan de gemeente d.d. 20 juli 2010 (productie 3, CvR) is aangegeven dat in 2008 een brief naar de ontwikkelaar (DRVM) is gestuurd waarin is toegezegd dat de grond gelegen achter het voormalige tuincentrum wordt vrijgehouden om nieuwbouw mogelijk te maken. Het enkele feit dat in deze e-mail het woord tuincentrum wordt genoemd, betekent nog niet dat Baljon & Mora reeds in 2008 wist dat op het (nabij gelegen) pand de bestemming dienstwoning rustte. Het akoestisch onderzoeksrapport dateert van 12 april 2010 en is dus eveneens na de totstandkoming van de koopovereenkomst opgesteld.

Het rapport bevat geen aanknopingspunten die erop duiden dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dan wel behoorde te weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte. Ook uit de door [eiser] als productie 5 bij conclusie van repliek overgelegde e-mail d.d. 13 april 2010 van[Z] van de gemeente Rotterdam, kan, bij gebreke van relevante aanknopingspunten, niet worden afgeleid dat Baljon & Mora vorenbedoelde wetenschap had ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser]. Ook deze e-mail dateert van na de totstandkoming van de koopovereenkomst. De door [eiser] geciteerde passage uit het rapport "Goede Ruimtelijke Onderbouwing tbv Project bestemmingsplan conform Wro" d.d. 11 mei 2010 vermeldt weliswaar dat de op het pand rustende bestemming "wonen en bedrijven" moet worden omgezet naar de bestemming "wonen" waarvoor een aparte procedure loopt, doch daaruit blijkt niet dat zulks Baljon & Mora reeds bekend was ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser].

5.20.

Het enkele feit dat het perceel van [eiser] onderdeel uitmaakte van het vastgoedproject dat DRVM voor de percelen aan de [adres] had ontwikkeld en Baljon & Mora wist dat voor de bouwkavels aan de [adres] een bestemmingswijziging noodzakelijk was, impliceert nog niet dat zij destijds het bestemmingsplan heeft geraadpleegd en/of onderzoek heeft gedaan naar de op het (daarnaast gelegen) pand rustende bestemming. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat destijds op het perceel aan de [adres], anders dan het op het perceel aan de [adres], geen woning maar een, voor een ieder zichtbaar, (voormalig) tuincentrum was gelegen. Daarmee was toen reeds duidelijk dat voor die percelen, teneinde daarop twee woningen te kunnen bouwen, een bestemmingswijziging (van bestemming tuincentrum naar zelfstandige woonbestemming) zou moeten plaatsvinden. Het bestemmingsplan hoefde, anders dan [eiser] heeft betoogd, daarvoor dan ook niet te worden geraadpleegd.

Uit de destijds op de internetsite van Funda geplaatste advertenties met betrekking tot het pand valt naar het oordeel van de rechtbank niet af te leiden dat Baljon & Mora destijds het bestemmingsplan heeft geraadpleegd.

5.21.

Nu niet is gebleken dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand aan [eiser] wist dan wel behoorde te weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte, rijst de vraag of een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in de onderhavige situatie onderzoek naar het vigerende bestemmingsplan had moeten instellen. De rechtbank beantwoordt die vraag met Baljon & Mora ontkennend. Baljon & Mora had ten tijde van de verkoop van het pand geen reden om aan te nemen dat daarop mogelijk een dienstwoningbestemming zou kunnen rusten. Anders dan ten aanzien van de aan de [adres] gelegen percelen waarop een (voormalig) tuincentrum was gelegen, was voor het pand aan de [adres], een daarnaast gelegen afgescheiden woning met een eigen huisnummer, niet zichtbaar dat hierop mogelijk een bestemmingsbeperking zou kunnen rusten. Waar voor de aan de [adres] gelegen percelen evident was dat een bestemmingswijziging (van bestemming tuincentrum naar zelfstandige woonbestemming) noodzakelijk was voordat een bouwvergunning voor het bouwen van twee particuliere woningen op die percelen zou kunnen worden verkregen, was dat voor het pand aan de [adres] niet het geval. Gelet hierop bestond er voor Baljon & Mora geen aanleiding om het bestemmingsplan te raadplegen of [eiser] erop te wijzen onderzoek te doen naar de op het pand rustende bestemming. Het had op de weg van [eiser] gelegen om onderzoek te (laten) doen naar de op het pand rustende bestemming, althans naar de haalbaarheid van zijn bouwplannen.

5.22.

Voorts kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte stukken niet worden afgeleid dat Baljon & Mora ten tijde van de verkoop van het pand bekend was met de plannen van [eiser] om het gekochte niet te gaan bewonen maar nagenoeg volledig te slopen en een nieuwe (grotere) woning op het perceel te (laten) bouwen. In de koopovereenkomst wordt geen melding gemaakt van bouwplannen. In artikel 7 sub b van de koopovereenkomst heeft [eiser] verklaard dat hij voornemens is het verkochte voor bewoning te gebruiken. Hieraan is toegevoegd dat indien koper van plan is het verkochte te gebruiken in afwijking van het gebruik op de koopdatum hij zelf voor de nodige vergunningen en ontheffingen moet zorgen. Ook indien [eiser] destijds aan Baljon & Mora heeft meegedeeld dat hij het pand naar eigen inzicht wilde verbouwen/renoveren, hetgeen door Baljon & Mora is betwist, betekent dat nog niet dat Baljon & Mora toen wist of had moeten weten dat [eiser] voornemens was het pand volledig te slopen en een nieuwe woning op het perceel te (laten) bouwen.

5.23.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende concrete feiten en/of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat zijn perceel door toedoen van Baljon & Mora na de koop en levering kleiner is geworden en/of in welk opzicht DRVM in dit verband een zorgplicht jegens [eiser] heeft geschonden. De enkele stelling dat na de koop en levering van het pand met de perceelgrens is geschoven, is daarvoor onvoldoende.

5.24.

Het vorenstaande in aanmerking nemende is de rechtbank van oordeel dat Baljon & Mora niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. Mitsdien is de vordering van [eiser] jegens Baljon & Mora niet toewijsbaar. De vraag of het handelen van Baljon & Mora aan DRVM moet worden toegerekend, behoeft gelet op het voorgaande geen behandeling.

Aansprakelijkheid [gedaagden 3 t/m 8]

5.25.

[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vordering jegens [gedaagden 3 t/m 8] onder meer het volgende gesteld.

Notaris [X] heeft de notariële akten verleden voor de percelen gelegen aan de [adres]. Uit deze notariële akten en de voor deze percelen gesloten koopovereenkomsten blijkt dat de kopers van die percelen de koopprijs nog niet hadden voldaan omdat er nog geen bouwvergunning was afgegeven. Dit was pas mogelijk nadat hiervoor een project bestemmingsplan was vastgesteld. Deze informatie had voor notaris [X] aanleiding moeten zijn te onderzoeken of op het pand van [eiser] (ook) een bestemmingsbeperking rustte, althans [eiser] te wijzen op het doen van onderzoek naar de op het pand rustende bestemming.

5.26.

[gedaagden 3 t/m 8] heeft het volgende aangevoerd. Notaris [X] wist ten tijde van de levering van het pand aan [eiser] niet dat daarop de bestemming dienstwoning rustte en het is ook niet zo dat hij dat behoorde te weten. Dat hij bekend was met de op de percelen aan de [adres] rustende bestemming "tuincentrum" betekent nog niet dat hij ook bekend was of had moeten zijn met de op het pand rustende dienstwoningbestemming. Rondom de percelen aan de [adres] bevonden zich hoofdzakelijk particuliere woningen. Een uitzondering hierop betrof het aan de [adres] gelegen tuincentrum. Dat op laatstgenoemd perceel een bedrijfsbestemming rustte, was dan ook vanzelfsprekend. Het feit dat die bedrijfsbestemming zich uitstrekte over het daarnaast gelegen pand aan de [adres] was, gelet op de woonomgeving, niet dan na raadpleging van het bestemmingsplan voorzienbaar. Gezien het vorenstaande bestond er destijds geen aanleiding om in de leveringsakte met betrekking tot het pand van [eiser] vergelijkbare bepalingen op te nemen als die welke zijn opgenomen in de leveringsakten van de kopers van de percelen gelegen aan de [adres].

Op een notaris rust niet de verplichting om bij iedere overdracht van een pand onderzoek te doen naar de bestemming daarvan. Het behoorde tot de verantwoordelijkheid van [eiser] om daarnaar onderzoek te doen, gelet ook op hetgeen in artikel 6 sub c van de koopovereenkomst is bepaald. Er zijn door [eiser] geen bijzondere omstandigheden gesteld die meebrengen dat notaris [X] in het onderhavige geval een onderzoek naar de bestemming van het pand had moeten doen dan wel [eiser] had moeten adviseren daarnaar onderzoek te doen. Het feit dat notaris [X] wist dat voor de bouwplannen van DRVM met betrekking tot de percelen gelegen aan de [adres] een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk was, betekent niet dat hij ook wist of behoorde te weten dat op het daarnaast gelegen pand de bestemming dienstwoning rustte. Notaris [X] was ten tijde van de levering van het pand evenmin bekend met het voornemen van [eiser] om het pand vrijwel geheel te slopen en een nieuwe woning te bouwen, aldus nog steeds [gedaagden 3 t/m 8]

5.27.

De rechtbank overweegt het volgende.

Een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen aan te trekken; dat kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris bij ieder van de partijen informeert of deze de reikwijdte van de aangegane verplichtingen wel overziet (zie HR 14 december 2007, NJ 2008, 8). Daar hoort bij dat hij zich ervan vergewist dat de betrokken partijen de implicaties van de transactie overzien. Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank het volgende.

5.28.

Vaststaat dat ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst op het pand een dienstwoningbestemming rustte. Voorts staat vast dat notaris [X] [eiser] destijds hierover niet heeft geïnformeerd. Indien notaris [X] ten tijde van de koop en levering van het pand wist of had moeten weten dat daarop de bestemming dienstwoning rustte, had hij zulks, in het licht van het hiervoor sub 5.27 overwogene, aan [eiser] moeten meedelen. Naar het oordeel van de rechtbank kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem overgelegde bescheiden niet worden afgeleid dat notaris [X] die wetenschap had ten tijde van de koop en levering van het pand. Het feit dat hij bij de verkoop en levering van de aan de [adres] gelegen percelen wist dat op die percelen de bedrijfsbestemming "tuincentrum" rustte, impliceert niet dat hij toen ook bekend was of had moeten zijn met de op het daarnaast gelegen pand rustende dienstwoningbestemming.

Notaris [X] had ten tijde van de verkoop van het pand ook geen reden om aan te nemen dat op het pand mogelijk de bestemming dienstwoning zou kunnen rusten. Anders dan ten aanzien van de aan de [adres] gelegen percelen waarop een (voormalig) tuincentrum was gelegen, was voor het pand aan de [adres], een daarnaast gelegen afgescheiden woning met een eigen huisnummer, niet zichtbaar dat hierop mogelijk (ook) een bestemmingsbeperking zou kunnen rusten. Waar voor de aan de [adres] gelegen percelen evident was dat een bestemmingswijziging (van bedrijfsbestemming naar particuliere woonbestemming) nodig was voordat een bouwvergunning zou kunnen worden verkregen, was dat voor het pand aan de [adres] niet het geval. Gelet hierop bestond er voor notaris [X] geen aanleiding om het bestemmingsplan te raadplegen of [eiser] erop te wijzen onderzoek te doen naar de bestemming van het pand.

5.29.

Ten aanzien van de (subsidiaire) stelling van [eiser] dat een notaris verplicht is om bij de overdracht van een woning onderzoek te doen naar de daarop rustende bestemming, wordt het volgende overwogen. [eiser] heeft niet gesteld op grond waarvan een notaris daartoe gehouden is indien, zoals hier aan de orde is, geen melding is gemaakt van een bijzondere bestemming in de transportakte krachtens welke de verkoper de eigendom heeft gekregen, in de koopovereenkomst geen bijzondere bestemming is opgenomen en de ligging van het pand geen duidelijke aanwijzing vormt voor het vermoeden dat het om een dienstwoning gaat. Anders dan [eiser] heeft betoogd, valt een dergelijke vergaande onderzoeksplicht voor de notaris niet af te leiden uit het kortgedingvonnis van de rechtbank Rotterdam d.d. 11 april 2000 (KG 2000, 170). Hierbij merkt de rechtbank op dat de dienstwoning waarop deze uitspraak betrekking had, anders dan in het onderhavige geval, vastgebouwd was aan en in verbinding stond met het restaurant waarvan de woning afhankelijk was.

De door [eiser] gekochte woning was naast en gescheiden van het tuincentrum gelegen en had een eigen huisnummer. De onderhavige zaak is dan ook niet vergelijkbaar met de zaak zoals die in voornoemd kortgedingvonnis is weergegeven.

5.30.

Voorts kan uit de stellingen van [eiser] en de door hem in het geding gebrachte stukken niet worden afgeleid dat notaris [X] bij de koop en levering van het pand bekend was of bekend had moeten zijn met de aard en omvang van de bouwplannen van [eiser] (sloop en nieuwbouw) en het in verband daarmee aanvragen van een bouwvergunning. Zowel in de koopovereenkomst als in de akte van levering wordt geen melding gemaakt van enig bouwplan. Het enkele feit dat [eiser] destijds aan notaris [X] kenbaar heeft gemaakt dat hij het pand wenste te renoveren, brengt niet mee dat notaris [X] toen wist of kon weten dat dit betekende dat het pand volledig zou worden gesloopt en dat nieuwbouw daarvoor in de plaats zou komen. In dit verband acht de rechtbank van belang dat [eiser] bij dagvaarding onder 3 heeft gesteld dat hij medio juni 2009 een architect heeft ingeschakeld om de door hem gewenste woning naar eigen inzicht te laten ontwerpen. Bij conclusie van repliek heeft [eiser] de suggestie van [gedaagden 3 t/m 8] dat hij op het moment van koop en levering nog geen (concreet) bouwplan had, weersproken (CvR, 106). Volgens [eiser] heeft de gemeente Rotterdam het bouwplan op 29 juli 2009 ontvangen en is in de daaraan voorafgaande periode vorm gegeven aan het bouwplan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] hiermee zijn stelling dat hij reeds ten tijde van de koop en levering van het pand een concreet bouwplan (inhoudende sloop en nieuwbouw) had, onvoldoende onderbouwd. Daarmee dient die stelling te worden verworpen.

5.31.

[eiser] heeft voorts nog gesteld dat hij vanwege de aan de conceptkoopovereenkomst gehechte plattegrond/tekening en de tekst van de door notaris [X] opgestelde hypotheekakte er destijds van is uitgegaan dat het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 aan hem zou worden geleverd. Aangezien notaris Kooiman destijds de verkeerde plattegrond/tekening aan de concept koopovereenkomst heeft gehecht en slechts een deel van voornoemd perceel is geleverd, heeft hij onzorgvuldig jegens [eiser] gehandeld, aldus [eiser].

5.32.

[gedaagden 3 t/m 8] heeft zulks gemotiveerd betwist en aangevoerd dat hoewel met betrekking tot de tekening niet alles vlekkeloos is verlopen, [eiser] bekend was met het feit dat hij een gedeelte van een perceel grond kocht en dat in verband met de bouwplannen nieuwe perceelsgrenzen zouden worden vastgesteld. In de koopovereenkomst en de leveringsakte wordt immers duidelijk aangegeven dat het gekochte pand onderdeel uitmaakt van een gedeelte van het kadastrale perceel met nummer 1645. De tekening die aan de conceptkoopovereenkomst was gehecht had een ander kenmerk dan het in die overeenkomst vermelde kenmerk ("A4-T2") en had betrekking op het te leveren stuk grond gelegen achter de [adres], uitmakende een gedeelte van de kadastrale percelen met nummers 1513 en 1881. Vrijwel zeker is dat aan de definitieve koopovereenkomst de juiste en door [eiser] voor akkoord geparafeerde tekening met kenmerk "A4-T2" was gehecht. Uit deze tekening blijkt dat de perceelsgrens zou opschuiven, aldus nog steeds [gedaagden 3 t/m 8]

5.33.

De rechtbank overweegt het volgende.

Vaststaat dat zowel in de koopovereenkomst als in de akte van levering met betrekking tot de door [eiser] gekochte woning is vermeld "uitmakende een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Hillegersberg, sectie D nummer 1645" en dat in die stukken niet is gespecificeerd om welk gedeelte van het perceel het gaat. Niet in geschil is dat destijds aan de leveringsakte een tekening was gehecht waarop het door [eiser] gekochte perceel is weergegeven (productie 33, nadere akte van [eiser]). Gesteld noch gebleken is dat uit die tekening blijkt dat het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 tot het perceel van [eiser] behoort. De omstandigheid dat destijds per abuis de verkeerde tekening aan de conceptkoopovereenkomst was gehecht, laat onverlet dat [eiser] volgens de tekst van de conceptkoopovereenkomst en de definitieve koopovereenkomst een gedeelte van het kadastrale perceel 1645 heeft gekocht. Daarbij merkt de rechtbank op dat die tekening, door [eiser] als productie 32 bij nadere akte overgelegd, een ander kenmerk had dan het in de koopovereenkomst vermelde kenmerk ("A4-T2") en dat het daarin gearceerde deel betrekking heeft op het te leveren stuk grond gelegen achter de [adres], uitmakende een gedeelte van de kadastrale percelen met de nummers 1513 en 1881. Uit die tekening had derhalve kunnen worden afgeleid dat het niet de juiste was, althans dat deze niet betrekking had op het gekochte deel van het kadastrale perceel 1645. Anders dan [eiser] heeft betoogd, kan het enkele feit dat in de (concept)koopovereenkomst en in de leveringsakte geen omschrijving van het perceelgedeelte is genoemd er niet toe leiden dat in die situatie voor wat betreft de omvang van het perceel moet worden uitgegaan van hetgeen daaromtrent in de hypotheekakte, waarbij DRVM geen partij is, is vermeld. De eventuele onduidelijkheid over de locatie en de omvang van het gekochte gedeelte van het betreffende kadastrale perceel betekent derhalve niet dat [eiser] ervan mocht uitgaan dat het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 aan hem zou worden geleverd.

Het vorenoverwogene in aanmerking nemende wist [eiser], althans had hij moeten weten, dat hij niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 kocht maar een gedeelte daarvan. Daarmee dient de stelling van [eiser] dat hij vanwege de aan de conceptkoopovereenkomst gehechte tekening en de tekst van de hypotheekakte ervan mocht uitgaan dat het gehele kadastrale perceel 1645 aan hem zou worden geleverd, te worden verworpen. Gelet hierop ontbreekt het causaal verband tussen het handelen van notaris [X] en het feit dat niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 aan [eiser] is geleverd.

5.34.

[gedaagden 3 t/m 8] heeft de stelling van [eiser] dat zijn perceel na de levering daarvan door een verschuiving van de perceelgrens 100 m² kleiner is geworden, gemotiveerd betwist. Er hier veronderstellenderwijs vanuit gaande dat van een dergelijke verkleining sprake is, treft notaris [X] daarvan geen verwijt. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Volgens de in de koopovereenkomst opgenomen bepalingen heeft [eiser] gedeelten van de kadastrale percelen met de nummers 1645 (woning, tuin en erf), 1513 en 1881 (stuk grond achter de woning) gekocht. De afmetingen van die gedeelten zijn in de koopovereenkomst en leveringsakte niet vermeld. Op de tekening die abusievelijk aan de conceptkoopovereenkomst was gehecht (productie 32, nadere akte [eiser]) is de perceelgrens tussen de kadastrale percelen 1645 en 1646 weergegeven. Aangezien [eiser] een gedeelte van het kadastrale perceel 1645 heeft gekocht, vormt die perceelgrens niet de erfgrens tussen het perceel van [eiser] en het perceel gelegen aan de [adres]. Nu [eiser] wist, althans had moeten weten, dat hij niet het gehele kadastrale perceel met nummer 1645 kocht maar een gedeelte daarvan, dient zijn stelling dat de op voornoemde tekening weergegeven perceelgrens de erfgrens vormt, zoals in het voorgaande reeds overwogen te worden verworpen.

5.35.

Het vorenstaande brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat het feit dat het perceel van [eiser] na de koop en levering door een verschuiving van de perceelgrens 100 m² kleiner is geworden dan hij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, indien juist, niet is veroorzaakt door de omstandigheid dat notaris [X] destijds niet de juiste tekening bij de conceptovereenkomst heeft gevoegd.

5.36.

Het vorenoverwogene leidt de rechtbank tot de conclusie dat de vordering van [eiser] jegens [gedaagden 3 t/m 8] niet toewijsbaar is.

Slotsom, proceskosten en nakosten

5.37.

Het vorenstaande brengt mee dat de vorderingen van [eiser] voor afwijzing gereed liggen. Hetgeen partijen overigens hebben gesteld behoeft geen behandeling.

5.38.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder begrepen die van het door Baljon & Mora opgeworpen incident.

Deze worden als volgt begroot:

a. a) aan de zijde van DRVM:

vast recht: € 3.529,--
salaris advocaat:

Totaal: € 8.529,--

b) aan de zijde van Baljon & Mora:

vast recht: € 3.529,--
salaris advocaat: € 5.000,-- (2,5 punten × tarief € 2.000,--)
salaris advocaat in incident:

Totaal: € 8.981,--

c) aan de zijde van [gedaagden 3 t/m 8]:

vast recht: € 3.529,--
salaris advocaat:

Totaal: € 8.529,--

5.39.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot.

De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

6.De beslissing

De rechtbank,

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van DRVM bepaald op € 8.529,--, aan de zijde van Baljon & Mora bepaald op € 8.981,-- en aan de zijde van [gedaagden 3 t/m 8] bepaald op € 8.529,--;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis aan de zijde van Baljon & Mora en [gedaagden 3 t/m 8] ontstane kosten, voor elk van beide genoemde partijen begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van

14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

verklaart dit vonnis voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A. Baggerman en in het openbaar uitgesproken op

24 juli 2013.

Aansprakelijkheid bij aankoop van een woning met dienstwoningbestemming

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De vaststaande feiten

3.De vordering

4.Het verweer

Aan de zijde van DRVM

5.De beoordeling

Bezwaar tegen de nadere akte tevens houdende wijziging van eis van [eiser]

6.De beslissing