Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: [woonplaats],
eiser,
gemachtigde: mr. F.L. van der Eerden,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats],
gedaagde,
in persoon.
Partijen worden hieronder aangeduid als “[eiser]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Dit blijkt uit de navolgende stukken waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
• Het inleidend exploot van dagvaarding van 26 oktober 2012 met producties;
• Het schriftelijk verweer van gedaagde;
• Het tussenvonnis van 19 november 2012;
• Het proces-verbaal van de op 5 december 2012 gehouden comparitie van partijen.
2. Vaststaande feiten
2.1 [eiser] verhuurt aan [gedaagde] de woonruimte gelegen aan de [adres] met ingang van 15 december 2011 tegen een overeengekomen aanvangshuur van € 485,00 vermeerderd met € 275,00 aan voorschot servicekosten.
2.2 Het huurcontract vermeldt in de kop “LEASE FOR LIVING ACCOMODATION (temporary duration)”.
2.3 Artikel 3.1 huurovereenkomst houdt in dat de huur is aangegaan voor de duur van één jaar.
2.4 Artikel 3.2 huurovereenkomst houdt in dat als voormelde periode verloopt zonder opzegging, de huurovereenkomst wordt voortgezet op ‘maandelijkse basis’ tot 30 november 2013. Verder vermeldt dit artikel dat opgezegd kan worden overeenkomstig artikel 19 van de algemene voorwaarden met een opzegtermijn van één kalendermaand.
2.5 De Huurcommissie heeft op het verzoek van [gedaagde] onder zaaknummer 2012-001411 uitspraak gedaan over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Die uitspraak, gedaan op 5 september 2012 (verzonden op 11 oktober 2012), houdt in dat de overeengekomen aanvangshuur van € 485,00 per maand op grond van het puntenaantal 59 niet redelijk is en dat een huurprijs van € 264,50 wel redelijk is.
2.6 De Huurcommissie heeft op het verzoek van [gedaagde] onder zaaknummer 2012-001412 tevens uitspraak gedaan over een verlaging van het voorschotbedrag servicekosten. Die uitspraak, gedaan op 5 september 2012 (verzonden op 20 september 2012), houdt in dat het voorschotbedrag per 1 april 2012 wordt verlaagd tot € 141,00 per mand.
2.7 De gehuurde woonruimte is volledig gemeubileerd en gestoffeerd, inclusief de op de lijst genoemde inventaris.
2.8 [gedaagde] heeft per 15 december 2011 een aanstelling bij de Universiteit Leiden voor één jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor de duur van zijn onderzoek.
3. Het geschil
3.1 [eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, om de uitspraken van de Huurcommissie te vernietigen en om de huurprijs vast te stellen op € 485,00 per maand en het voorschot op € 275,00 per maand. [eiser] stelt zich op het standpunt dat sprake is van huur die naar haar aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7: 232 lid 2 BW. Daarom heeft de Huurcommissie [gedaagde] ten onrechte ontvankelijk verklaard en uitspraak gedaan.
Voorts is [eiser] het niet eens met de puntenaftrek wegens geluidsoverlast. Evenmin kan [eiser] zich vinden in het aantal omgevingspunten die de Huurcommissie heeft aangehouden. Ook de toelichting op de uitspraak ten aanzien van het voorschotbedrag, wordt gemotiveerd betwist. Met name is [eiser] het niet eens met de waardering van de meubilering en stoffering op € 400,00. Onbegrijpelijk is voorts dat aan [gedaagde] slechts 1/3e aandeel van het gebruik van de wasmachine wordt toegerekend in plaats van de helft.
3.2 [gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd weersproken en voert daartoe het volgende aan.
• uit het huurcontract blijkt dat partijen een overeenkomst voor de duur van een jaar zijn aangegaan, die automatisch overgaat in een huurovereenkomst van langere duur.
• het is onjuist dat [eiser] een huurder voor een korte huurperiode zocht. [eiser] stelde de voorwaarde dat [gedaagde] beschikte over een vast arbeidscontract. Pas na het tonen van het arbeidscontract met de Universiteit Leiden was [eiser] bereid de huurovereenkomst aan te gaan. Uit het getoonde arbeidscontract blijkt dat [gedaagde] een aanstelling van één jaar had, met verlenging tot einde van het onderzoeksproject bij voldoende functioneren (“If you perform your duties satisfactorily, you will be offered a position for the expected duration of your thesis research.”).
• [gedaagde] sluit zich aan bij de bevindingen van de rapporteur van de Huurcommissie. In dit verband wijst hij erop dat de rapporteur naar aanleiding van het verweer van [eiser] een nader onderzoek heeft uitgevoerd en heeft gereageerd op de stellingen van [eiser]. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
4. De beoordeling
4.1 Nu de kantonrechter niet is aan te merken als een appelinstantie van de Huurcommissie, kan van vernietiging van de aangevochten uitspraken geen sprake zijn. Het instellen van de vordering heeft tot gevolg dat partijen niet meer gebonden zijn aan de uitspraken van de Huurcommissie. De vordering van [eiser] zal aangemerkt worden als een vordering tot verkrijging van een uitspraak over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, in dit geval dus over de huurprijs en het voorschotbedrag (artikel 7:262 lid 1 BW).
4.2 Met partijen is ter comparitie overeengekomen dat de kantonrechter, alvorens de juistheid van het door de Huurcommissie vastgestelde puntenaantal en de daaraan verbonden redelijke huurprijs en de redelijkheid van het voorschotbedrag te beoordelen, zich zal uitspreken over de vraag of in deze zaak sprake is van gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. In dat geval immers is de 5e afdeling van titel 4 van boek 7 niet van toepassing en had de Huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk moeten verklaren.
4.3 Omdat ingeval sprake is van tijdelijke verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW geen huurbescherming en geen huurprijs bescherming geboden wordt, dient –zo blijkt uit de wetsgeschiedenis– deze uitzondering op de dwingende huurbescherming zeer restrictief te worden toegepast. Daarbij moet gelet worden op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan.
4.4 [gedaagde] bewoont het gehuurde, gebruikt dat als zijn hoofdverblijf en staat naar mag worden aangenomen aldaar in de gemeentelijke basis administratie ingeschreven. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst wordt het gehuurde als het woonadres van [gedaagde] aangemerkt ( “being the true domicile of tenant”) Deze omstandigheden wijzen niet op een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.
4.5 Ook de aard van de woning duidt niet op een gebruik voor begrensde duur. Het gaat immers om een normale woning die geschikt is voor permanente bewoning.
4.6 Van betekenis is dat –zoals door [gedaagde] onweersproken is gesteld– [eiser] de woonruimte middels een aan het algemene publiek (en dus niet aan een specifieke doelgroep zoals studenten) gerichte advertentie te huur heeft aangeboden zonder daarbij melding te maken dat het slechts zou gaan om tijdelijke verhuur. In lijn hiermee heeft [gedaagde] verklaard dat bij het aangaan van de huurovereenkomst [eiser] uitsluitend geïnteresseerd was in het tonen een vast arbeidscontract (kennelijk als waarborg voor een vast inkomen) en niet in de duur van de aanstelling, of anderszins kenbaar heeft gemaakt dat het slechts zou gaan om verhuur voor korte tijd. Dat de aanstelling van [gedaagde] in eerste instantie voor een jaar geldt, biedt [eiser] geen argument omdat het arbeidscontract tevens vermeldt dat bij goed functioneren de aanstellingsduur verlengd wordt voor een in tijd niet nader aangeduide periode (“for the expected duration of your thesis research”).
4.7 Ook de inhoud van het huurcontract biedt onvoldoende aanwijzing dat het gaat om huur van tijdelijke aard. Weliswaar staat in de kop vermeld “temporary duration”, maar verder staat nergens uitdrukkelijk bedongen dat het gaat om tijdelijke, niet te verlengen, verhuur en de specifieke reden daarvoor. Vrijwel elk regulier huurcontract wordt in eerste instantie voor de duur van een jaar aangegaan met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging. Zo ook in dit geval (artikel 3.1). In zoverre onderscheidt het door partijen getekende huurcontract zich te weinig van een reguliere huurovereenkomst om in de inhoud ervan voldoende aanwijzing te kunnen vinden dat partijen een huurperiode van slechts korte duur voor ogen hadden.
4.8 De slotsom is dat in dit geval niet gesproken kan worden van tijdelijke huur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dit betekent dat op de huurovereenkomst tussen partijen ook de dwingend rechtelijke bepalingen van afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW van toepassing zijn. Dit brengt tevens mee dat de Huurcommissie bevoegd was zich uit te spreken over de redelijkheid van de aanvangshuur en het voorschot stookkosten.
4.9 De kantonrechter zal Van de Velde de gelegenheid bieden zich bij akte gemotiveerd uit te laten omtrent het puntenaantal dat hij juist acht en de daaraan gerelateerde maximaal redelijke huurprijs. [gedaagde] zal vervolgens daarop mogen reageren.
5. De beslissing
De kantonrechter,
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 22 januari 2013 te 14.30 uur om [eiser] de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten als verzocht in rechtsoverweging 4.9;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.