Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 382804 / HA ZA 11-1659
Vonnis van 21 november 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TREE REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in het verzet,
advocaat mr. R. van Gelder,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde in het verzet,
advocaat mr. V. Wiegman.
Partijen zullen hierna Tree Real Estate en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 5 juli 2011, met producties
- de conclusie van antwoord, met producties
- de conclusie van repliek, met producties
- de conclusie van dupliek, met producties
- de ‘akte uitlaten producties’ aan de zijde van Tree Real Estate.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de inhoud van de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen -voor zover van belang- het volgende vast:
2.1. Bij besluit van 14 februari 2000 zijn [A] (hierna: [A]) en [B] (hierna: [B]) als (toenmalig) eigenaren van het pand [X] (hierna: het pand) aangeschreven om binnen een in dat besluit genoemde termijn bepaalde -in een aan het besluit gehechte voorzieningenlijst genoemde- werkzaamheden aan het pand te verrichten. Dit besluit luidt, voor zover hier van belang:
“(…) besluiten wij u overeenkomstig de artikelen 14, eerste lid en 17, eerste lid, van de Woningwet aan te schrijven om binnen 6 weken na de dagtekening van dit besluit de in de voorzieningenlijst genoemde werkzaamheden op afdoende wijze te (laten) verrichten. Tevens dienen de eventueel uit deze voorziening(en) voortvloeiende (herstel)werkzaamheden te worden uitgevoerd (…).
Indien u niet, of onvoldoende binnen de hierboven genoemde termijn aan dit besluit gevolg geeft, zullen de in de voorzieningenlijst genoemde werkzaamheden krachtens artikel 125, van de Gemeentewet in samenhang met artikel 26, van de Woningwet en de artikelen 5:21 tot en met 5:31 van de Algemene wet bestuursrecht van gemeentewege worden uitgevoerd. De daaraan verbonden kosten zullen, vermeerderd met 15% beheerskosten, op u of uw rechtsopvolger(s) worden verhaald (…)”.
2.2. De onder 2.1 bedoelde aanschrijving is op 22 februari 2000 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
2.3. Een brief van de gemeente aan [A] en [B] d.d. 25 maart 2003 luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Omdat aan de aanschrijving (d.d. 14 februari 2000; opm rb) niet is voldaan en de termijn waarbinnen de in de aanschrijving genoemde werkzaamheden dienden te zijn uitgevoerd inmiddels is verstreken, zijn de in de aanschrijving genoemde werkzaamheden alsnog uitgevoerd. Uitvoering vond van gemeentewege plaats op 23 augustus 2001.
(…)
Voor de in totaal door de gemeente gemaakte kosten, vermeerderd met 18% beheerskosten, treft u bijgaand een factuur aan. U wordt verzocht deze zo spoedig mogelijk doch in ieder geval voor 24 april 2003 te voldoen (…)”.
De bij die brief gevoegde factuur luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Ingevolge Artikel 125 van de Gemeentewet
bent u onderstaand bedrag verschuldigd
voor werkzaamheden welke in opdracht van
de Gemeente zijn verricht aan het/de
pand(en) [X], onder regnr.
991133.
Kosten volgens kopierekening(en) ovz. 65.136,45
Beheerskosten 18% 11.724,56
14.603,59
Totaal te voldoen voor
24-04-2003
91.464,60
(…)”.
2.4. Omdat [A] en [B] de onder 2.3 genoemde factuur niet hebben betaald, heeft de gemeente op 28 augustus 2003 een dwangbevel jegens [A] en [B] uitgevaardigd. Bij exploot van 12 september 2003 is dit dwangbevel aan hen betekend. Dit dwangbevel heeft evenmin tot betaling van de onder 2.3 genoemde factuur geleid.
2.5. Het pand is op 15 december 2004 tijdens een executieveiling openbaar verkocht aan Tree Real Estate. In 2006 is het pand geleverd aan Tree Real Estate en per 21 juni 2006 is Tree Real Estate als eigenaar van het pand ingeschreven in de registers.
2.6. Bij brief d.d. 24 maart 2005 heeft de gemeente [A] en [B] een creditfactuur gestuurd voor de onder 2.3 genoemde factuur d.d. 25 maart 2003 en daarnaast een nieuwe (gewijzigde) factuur voor de in de aanschrijving genoemde uitgevoerde werkzaamheden. In het nieuwe factuurbedrag ad € 89.139,23 is een percentage van 15% beheerskosten opgenomen, in plaats van 18%, zoals in de onder 2.3 genoemde factuur. Deze nieuwe factuur diende uiterlijk 23 april 2005 betaald te worden.
2.7. Een brief van de gemeente aan Tree Real Estate d.d. 24 januari 2011 luidt, voor zover hier van belang:
“(…)
Recentelijk is gebleken dat u in 2006 het pand aan de [X] hebt aangekocht. De toenmalige eigenaar van het pand is op 14 februari 2000 (…) aangeschreven en dit is verwerkt in het kadaster. De noodzakelijke uitvoering is niet door de voormalige eigenaar uitgevoerd en om die reden heeft de gemeente de werkzaamheden uitgevoerd. Vervolgens is de nota op 24 maart 2005 naar de voormalige eigenaar gestuurd, die ze niet heeft voldaan.
Ik ben van mening, dat u tijdens de overdracht op de hoogte geweest moest zijn van de kosten van uitvoering van gemeentewege. De gemeente stelt u als eigenaar van het pand nog in de gelegenheid om binnen 6 weken het bedrag ad
€ 121.322,17 (zijde het factuurbedrag ad € 89.139,23 en een rentebedrag ad € 32.182,94 over te maken (…)”.
2.8. Omdat Tree Real Estate niet tot betaling van het in de brief van 24 januari 2011 genoemde bedrag (zie 2.7) is overgegaan, heeft de gemeente op 20 april 2011 een dwangbevel uitgevaardigd tegen Tree Real Estate. Dit dwangbevel is bij exploot d.d. 25 mei 2011 aan Tree Real Estate betekend.
3. Het geschil
3.1. Tree Real Estate vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Tree Real Estate te verklaren tot goed opposante tegen het dwangbevel d.d. 20 april 2011 zoals betekend bij exploot d.d. 25 mei 2011 en derhalve het verzet gegrond te verklaren en Tree Real Estate te ontheffen van het bepaalde in het dwangbevel d.d. 20 april 2011, althans deze buiten effect te stellen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.2. De gemeente voert gemotiveerd verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De rechtbank stelt voorop dat met ingang van 1 juli 2009 de Vierde tranche van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in werking is getreden. Ingevolge artikel IV lid 1 van de Wet van 25 juni 2009, Stb. 2009, 264 (Vierde tranche van de Awb) blijft, indien een bestuurlijke sanctie wordt opgelegd wegens een overtreding die plaatsvond voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, het recht zoals dat gold voor dat tijdstip van toepassing.
Tussen partijen staat vast dat in het onderhavige geval de overtreding waarvoor de bestuurlijke sanctie is opgelegd voor 1 juli 2009 plaatsgevonden en dat voor die datum reeds sprake was van een lopend handhavingsproces. De onderhavige zaak moet daarom worden beoordeeld naar het vóór 1 juli 2009 geldende recht.
4.2. Het verzet is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat Tree Real Estate in zoverre in haar verzet kan worden ontvangen.
Formele rechtskracht
4.3. Tussen partijen is allereerst in geschil of -kort gezegd- in de onderhavige procedure moet worden uitgegaan van de formele rechtskracht van de bestuursdwangaanschrijving d.d. 14 februari 2000. De rechtbank overweegt als volgt.
4.3.1. Tussen partijen is op zich niet in geschil dat de brief van de gemeente aan [A] en [B] d.d. 14 februari 2000 (de bestuursdwangaanschrijving; productie 2 bij conclusie van antwoord) kan worden gekwalificeerd als een besluit in de zin van de Awb. Tree Real Estate betwist bij gebrek aan wetenschap dat dit besluit [A] en [B] heeft bereikt. De rechtbank begrijpt dat Tree Real Estate zich daarmee op het standpunt stelt dat voornoemd besluit niet in werking is getreden en daarmee niet rechtsgeldig is.
4.3.2. De vraag of de bestuursdwangaanschrijving d.d. 14 februari 2000 in werking is getreden en rechtsgevolg heeft, moet worden beantwoord aan de hand van het bepaalde in artikel 3:40 en 3:41 Awb. Ingevolge art. 3:41 lid 1 Awb kan voor wat betreft de bekendmaking van een besluit, voorafgaand aan inwerkingtreding daarvan (art. 3:40 Awb), worden volstaan met toezending of uitreiking van het besluit, dan wel zo nodig met bekendmaking op andere geschikte wijze.
De gemeente heeft onweersproken gesteld dat zij de bestuursdwangaanschrijving per aangetekende post heeft verzonden naar het (destijds geldende) GBA-adres van [A] en [B]. Gelet daarop en nu niet Tree Real Estate maar [A] en [B] de geadresseerden van die bestuursdwangaanschrijving waren en gesteld noch gebleken is dat [A] en [B] zich er op enig moment op hebben beroepen dat zij het betreffende besluit niet hebben ontvangen, acht de rechtbank de enkele betwisting bij gebrek aan wetenschap van Tree Real Estate onvoldoende om aan te nemen dat de verzending (en ontvangst) van de bestuursdwangaanschrijving redelijkerwijs moet worden betwijfeld.
Tegen die achtergrond en nu zulks ook overigens niet gesteld of gebleken is, gaat de rechtbank er van uit dat de bestuursdwangaanschrijving d.d. 14 februari 2000 in werking is getreden.
4.3.3. Tree Real Estate heeft voorts niet (gemotiveerd noch bij gebrek aan wetenschap) betwist dat tegen de bestuursdwangaanschrijving d.d. 14 februari 2000 geen rechtsmiddelen zijn ingesteld, zodat de rechtbank daar van uit zal gaan. Dat betekent dat die bestuursdwangaanschrijving onherroepelijk is geworden. Daarmee is genoegzaam vast komen te staan dat in de onderhavige procedure de formele rechtskracht van voornoemd besluit d.d. 14 februari 2000 uitgangspunt is, hetgeen betekent dat in beginsel uitgegaan moet worden van de rechtmatigheid van de bestuursdwangaanschrijving, zowel voor wat betreft de inhoud als de wijze van totstandkoming daarvan.
4.3.4. Tree Real Estate voert nog aan dat in het “Veilingnieuws van registergoederen te Rotterdam en omgeving d.d. 4 december 2004” betreffende de executieveiling van 15 december 2004 (zie 2.5), met betrekking tot het pand is opgenomen: “De executant beroept zich erop dat de aanschrijvingskosten niet bevoorrecht zijn, noch op de koper verhaalbaar zijn, maar verstrekt geen garantie ter zake”, en dat dat een bijzondere omstandigheid betreft die een uitzondering op het beginsel van voornoemde formele rechtskracht rechtvaardigt. Dat verweer treft echter geen doel. Dit is immers een omstandigheid die zich afspeelt in de (contractuele) relatie tussen de executant en (potentiële) koper. De gemeente staat daarbuiten. Of de gemeente al dan niet van eerdergenoemde vermelding in het “Veilingnieuws” op de hoogte was, doet niet ter zake. Voor het overige heeft Tree Real Estate geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld, die een uitzondering op het beginsel van formele rechtskracht rechtvaardigen.
Overtreder
4.4. Voorts is tussen partijen in geschil of Tree Real Estate als overtreder kan worden aangemerkt.
4.4.1. Op grond van art. 5:25 Awb (oud) is de overtreder de kosten verbonden aan de toepassing van bestuursdwang verschuldigd. Krachtens art. 26 lid 4 van de Woningwet (oud) wordt voor de toepassing van art. 5:25 Awb (oud) onder ‘overtreder’ mede begrepen de rechtsopvolger van degene tot wie een aanschrijving is gericht. Blijkens de parlementaire geschiedenis van art. 26 lid 4 Woningwet (oud) moet onder deze rechtsopvolger niet alleen worden verstaan de rechtsopvolger die ingevolge artikel 21 lid 1 Woningwet (oud) verplicht is aan de daar bedoelde aanschrijving te voldoen, maar ook latere rechtsopvolgers van degene jegens wie bestuursdwang is toegepast (TK, 1998-1999, 25 836, nr. 7, blz. 118).
Art. 26 lid 4 Woningwet (oud) beoogde aldus ook te voorzien in een verhaalsmogelijkheid jegens degenen die na de toepassing van bestuursdwang eigenaar worden van een woning waarin van gemeentewege langs de weg van bestuursdwang verbeteringen zijn aangebracht, zodat de gemaakte kosten niet voor rekening van de gemeente zouden blijven indien verhaal op de aangeschrevene niet meer mogelijk is als gevolg van bijvoorbeeld verkoop van de desbetreffende woning.
4.4.2. Nu Tree Real Estate het voorheen aan [A] en [B] in eigendom toebehorende pand heeft verkregen, stond het de gemeente vrij Tree Real Estate aan te spreken. De omstandigheid dat Tree Real Estate -zoals zij stelt- ten tijde van de aankoop van het pand van de bestuursdwangaanschrijving (mogelijk) niet op de hoogte was, doet daar niet aan af, alleen al niet omdat, zoals tussen partijen vaststaat, die bestuursdwangaanschrijving ten tijde van de executieveiling in de openbare registers van het Kadaster was vermeld.
Zoals reeds overwogen kan ook de omstandigheid dat in het “Veilingnieuws van registergoederen te Rotterdam en omgeving d.d. 4 december 2004” met betrekking tot het pand is opgenomen: “De executant beroept zich erop dat de aanschrijvingskosten niet bevoorrecht zijn, noch op de koper verhaalbaar zijn, maar verstrekt geen garantie ter zake”, niet aan de gemeente worden tegengeworpen, aangezien dit een omstandigheid is die zich afspeelt in de (contractuele) relatie tussen de executant en (potentiële) koper.
Verjaring
4.5. Vervolgens is aan de orde de vraag of -zoals Tree Real Estate stelt en de gemeente gemotiveerd betwist- de vordering van de gemeente is verjaard. De rechtbank overweegt als volgt.
4.5.1. Anders dan Tree Real Estate stelt, is art. 4:104 Awb en de daarin genoemde verjaringstermijn van vijf jaar niet op de vordering van de gemeente van toepassing. Deze bepaling is immers ingevoerd per 1 juli 2009, terwijl, zoals reeds overwogen onder 4.1, op de vordering van de gemeente het vóór die datum geldende recht toepassing is.
4.5.2. De invordering van bestuursdwangkosten is geregeld in art. 5:26 Awb (oud). De Awb bevat slechts een verjaringstermijn ter zake de invordering van verbeurde dwangsommen en voorziet niet in een algemene verjaringsregeling.
Op grond van de zogenoemde schakelbepaling in art. 3:326 BW zijn de bepalingen van boek 3 titel 11 BW betreffende verjaring van overeenkomstige toepassing, voor zover de aard van de betrokken rechtsverhouding zich daartegen niet verzet. De aard van de rechtsverhouding tussen een bestuursorgaan en degene die tot betaling van de bestuursdwangkosten wordt aangesproken, verzet zich, bijzondere omstandigheden daargelaten waarvan in deze niet is gebleken, niet tegen overeenkomstige toepassing van de verjaringsbepalingen van het BW.
4.5.3. Art. 3:307 lid 1 BW bepaalt, kort gezegd, dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen verjaart door verloop van vijf jaren na het opeisbaar worden van de vordering. Anders dan Tree Real Estate betoogt, kan het inroepen van de bevoegdheid van de gemeente tot invordering van gemaakte bestuursdwangkosten, niet op één lijn worden gesteld met een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst. Er is immers geen sprake van een overeenkomst. Aan de vordering van de gemeente ligt art. 5:25 lid 1 Awb (oud) ten grondslag, zodat de vordering van de gemeente voortvloeit uit de wet.
De enkele omstandigheid dat degene die niet aan een aanschrijving voldoet en het treffen van voorzieningen aan de gemeente overlaat, brengt nog niet mee dat hij zich daarmee heeft verbonden om de daarmee gepaard gaan kosten te vergoeden.
4.5.4. Tegen de achtergrond van het voorgaande en nu geen sprake is van een van de gevallen bedoeld in de artikelen 3:309 e.v. BW, is, zoals de gemeente stelt, de algemene verjaringstermijn van twintig jaar van toepassing (art. 3:306 BW).
4.5.5. Een verjaringstermijn gaat lopen op het moment van het opeisbaar worden van de vordering. In het onderhavige geval is de verjaringstermijn (uiteindelijk) gaan lopen met het verstrijken van de betalingstermijn van de gewijzigde factuur d.d. 24 maart 2005 (waarbij de oorspronkelijke factuur d.d. 25 maart 2003 is gecrediteerd; zie 2.6), derhalve op 23 april 2005. Nu sindsdien nog geen twintig jaar is verstreken, oordeelt de rechtbank dat de vordering van de gemeente niet is verjaard.
Verhaal kosten
4.6. Voorts is het de vraag of de kosten van het toepassen van bestuursdwang op Tree Real Estate kunnen worden verhaald.
4.6.1. De rechtbank stelt voorop dat van de onherroepelijke bestuursdwangaanzegging deel uit maakt de aan dat besluit gehechte voorzieningenlijst. Gelet op voornoemd beginsel van formele rechtskracht moet in deze procedure ook van de noodzaak tot uitvoering van de op die voorzieningenlijst vermelde (herstel)werkzaamheden uit worden gegaan.
4.6.2. De vraag of -zoals Tree Real Estate betwist- de resterende in rekening gebrachte werkzaamheden noodzakelijk waren, is niet aan de orde. Zoals reeds overwogen geldt in deze verzetprocedure de formele rechtskracht van het besluit van 14 februari 2000. Daarmee staat de noodzaak tot uitvoering van de op de voorzieningenlijst vermelde (herstel)werkzaamheden vast.
4.6.3. Zoals hiervoor reeds overwogen is de overtreder dan wel zijn rechtsopvolger de kosten van de uitoefening van bestuursdwang verschuldigd. Dit is slechts anders indien de kosten redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van de overtreder dan wel zijn rechtsopvolger dienen te komen. De rechtbank zal een en ander slechts marginaal beoordelen, zodat ook de stellingen van partijen binnen dit beoordelingskader dienen te worden bezien.
4.6.4. Tree Real Estate betwist bij gebrek aan wetenschap dat de gemeente het bedrag aan bestuursdwang (de hoofdsom) daadwerkelijk heeft voldaan. Mede gelet op het gemotiveerde verweer van de gemeente dat zij de facturen van het door haar ingeschakelde bouw- en onderhoudsbedrijf wel heeft voldaan en dat tussen de gemeente en dat bedrijf geen procedure of anderszins een geschil loopt omtrent de betaling van die facturen, acht de rechtbank de enkele betwisting bij gebrek aan wetenschap dat de hoofdsom is voldaan onvoldoende concreet, zodat de rechtbank die stelling zal passeren.
4.6.5. Met betrekking tot de stelling van Tree Real Estate dat de gemeente geen lonendheidsberekening heeft gemaakt en dat daarom een redelijkheidsgrens van nul kosten moet worden gehanteerd, oordeelt de rechtbank dat aan een lonendheidsberekening geen rol speelt bij de beoordeling van de vraag of de door de gemeente gemaakte kosten onredelijk hoog zijn. Daarbij vormt immers de aanschrijving met de bijbehorende voorzieningenlijst het uitgangspunt. Een beroep op het lonendheidscriterium hoort thuis in de bezwaar- en beroepsprocedure tegen de aanschrijving. Zoals reeds overwogen heeft een dergelijke procedure niet plaatsgevonden. Daar komt bij dat volgens rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een lonendheidsberekening geen plaats is voor kosten van achterstallig onderhoud, terwijl in het geval van het pand juist vooral van achterstallig onderhoud sprake is (zoals de gemeente stelt en Tree Real Estate niet (nader) betwist).
4.6.6. Blijkens het dwangbevel d.d. 20 april 2011 vordert de gemeente in hoofdsom een bedrag van € 89.139,23. De gemeente heeft bij conclusie van antwoord aangevoerd dat op dit een bedrag een bedrag van
€ 7.936,18 (inclusief btw) in mindering moet worden gebracht, vanwege niet tot de bestuursdwangaanschrijving te herleiden kosten. Bij conclusie van dupliek heeft de gemeente voorts erkend dat over de in dat bedrag begrepen beheerskosten abusievelijk btw is berekend, zodat de totale hoofdsom die voor rekening van Tree Real Estate komt € 79.346,67 bedraagt. Dit betreft een bedrag van € 59.213,92 betreffende de werkzaamheden, € 11.250,65 aan btw en € 8.882,10 aan beheerskosten (15%).
4.6.7. Met betrekking tot de (resterende) hoofdsom van € 59.213,92 stelt Tree Real Estate dat de in het geding zijnde werkzaamheden op ondeugdelijke wijze zijn uitgevoerd, tegen een veel te hoge prijs. Zij verwijst daarbij naar een rapport van Bouw Techno Keuring Nederland d.d. 21 november 2011.
Dit rapport luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Bevindingen
(…) Een visuele beoordeling van werkzaamheden, die 10 jaar geleden hebben plaatsgevonden kan helaas geen uitsluitsel geven of alle werkzaamheden goed zijn uitgevoerd. Het blijkt namelijk dat op dit moment divers achterstallig onderhoud aan het pand zichtbaar is (…).
Conclusie:
De in de aanschrijving van 14 februari 2000 genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd.
Tevens geven wij onderstaand op uw verzoek een schatting van de kosten wat conform de aanschrijving de herstelkosten op dit moment (dus 10 jaar later zouden hebben gekost).
(…)
€ 34.200,00
Dit zijn netto bedragen gebaseerd op een normale aanbesteding.
Hanteren wij hierover een opslagpercentage van 26%, conform de begroting van de aannemer, dan kost zo’n verbouwing
€ 43.092,00 exclusief BTW (…).
Wij constateren met dit bedrag een groot verschil ten opzichte van door de gemeente Rotterdam met u te verrekenen kosten (…)”.
4.6.8. Anders dan Tree Real Estate stelt, volgt uit dit rapport niet dat de in verband met de in het geding zijnde aanschrijving uitgevoerde werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd. Bouw Techno Keuring Nederland constateert enkel dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat niet te beoordelen is of deze werkzaamheden destijds deugdelijk zijn uitgevoerd.
Uit dit rapport volgt voorts niet zonder meer dat de door de gemeente in rekening gebrachte kosten te hoog zijn. In dit rapport is weliswaar een lager bedrag begroot, maar Bouw Techno Keuring Nederland meldt uitdrukkelijk dat het door haar begrote bedrag de kosten van de werkzaamheden in 2011 betroffen, derhalve 10 jaar nadat de werkzaamheden feitelijk zijn uitgevoerd en in rekening gebracht. Tree Real Estate heeft geen stukken overgelegd op grond waarvan (voorlopig) geoordeeld zou kunnen worden dat de in rekening gebrachte kosten destijds te hoog waren.
Voor het overige heeft Tree Real Estate niet (gespecificeerd) onderbouwd dat de werkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd. Het betreffende verweer wordt daarom verworpen.
4.6.9. Tree Real Estate stelt voorts dat de gemeente geheel willekeurig een haar bekend bouw- en onderhoudsbedrijf lijkt te hebben ingeschakeld, zonder daaraan voorafgaand offertes van meerdere aannemers op te vragen. De werkzaamheden hadden dus voor een veel lager bedrag kunnen worden uitgevoerd, aldus Tree Real Estate.
Het enkele feit dat de gemeente heeft nagelaten voorafgaand aan de werkzaamheden een begroting en (bij meerdere partijen) offertes op te vragen, kan echter niet leiden tot de conclusie dat sprake is van onredelijk hoge kosten. De gemeente is niet verplicht om voorafgaande aan het toepassen van bestuursdwang bij meerdere bedrijven een offerte aan te vragen en om over de prijs te onderhandelen. Het gegeven dat de kosten van de bestuursdwang redelijk moeten zijn, verplicht daartoe niet zonder meer. Gesteld noch gebleken is dat in het onderhavige geval sprake is van (bijzondere) feiten of omstandigheden die maken dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken.
Beheerskosten
4.7. Ten aanzien van de beheerskosten wordt overwogen dat het in het algemeen acceptabel is dat de gemeente ter uitoefening van de bestuursdwang beheerskosten in rekening brengt aan de overtreder. Het standaard percentage van 15% over de bestuursdwangkosten is in beginsel redelijk. Het percentage moet worden berekend over de bestuursdwangkosten die aan de overtreder in rekening kunnen worden gebracht. In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat sprake is van feiten of omstandigheden die maken dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken. De gemeente heeft erkend dat zij ten onrechte BTW over de beheerskosten in rekening heeft gebracht en heeft deze BTW daarom op haar vordering in mindering gebracht.
Invorderingskosten
4.8. Met betrekking tot de door de gemeente bij Tree Real Estate in rekening gebrachte invorderingskosten ad
€ 15.911,35 (incl. BTW) overweegt de rechtbank dat ingevolge art. 5:26 lid 1 Awb (oud) het bestuursorgaan dat bestuursdwang heeft toegepast, van de overtreder bij dwangbevel mede de op de invordering vallende kosten kan invorderen. Uit de overgelegde correspondentie blijkt in genoegzame mate dat de gemeente kosten heeft moeten maken om tot invordering te komen. Deze incassokosten komen voor vergoeding in aanmerking. Niet aannemelijk is echter dat die kosten het op dit punt gevorderde bedrag van € 15.911,35 (incl. btw) belopen. De rechtbank zal de invorderingskosten begroten op basis van twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, dus op € 1.788,--, welke tarieven in zijn algemeenheid redelijk geacht worden. De gemeente heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat meer werkzaamheden zijn verricht dan in dit forfaitaire bedrag ligt besloten. De enkele stelling dat de gemeente een groot aantal werkzaamheden heeft verricht, is daartoe in ieder geval onvoldoende.
Voorts valt niet in te zien op welke grond over deze kosten BTW verschuldigd zou zijn. De enkele omstandigheid dat het invorderen niet als een (exclusieve) publieke taak kan worden aangemerkt, is daartoe onvoldoende.
Wettelijke rente
4.9. Volgens de gemeente is Tree Real Estate de wettelijke rente over de bestuursdwangkosten verschuldigd primair vanaf 24 april 2003, zijnde de vervaldatum van de aan [A] en [B] verstuurde factuur, en subsidiair vanaf 15 september 2003. De rechtbank volgt de gemeente hier niet. Tree Real Estate is op grond van de wet verplicht de kosten verbonden aan de bestuursdwang te voldoen (art. 5:25 Awb (oud) in combinatie met art. 26 lid 4 Woningwet (oud)). Wettelijke rente als zodanig behoort niet tot deze kosten. Wettelijke rente is schadevergoeding die is verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom. Voor zover de overtreder in verzuim is met de voldoening van de verschuldigde kosten, is de overtreder daarover wettelijke rente verschuldigd. In een geval als het onderhavige, waarin Tree Real Estate naast [A] en [B] moet worden aangemerkt als overtreder, zal per overtreder beoordeeld moeten worden of deze wettelijke rente is verschuldigd, en derhalve of en zo ja met ingang van welke datum deze overtreder in verzuim is.
4.10. De vordering van de gemeente op Tree Real Estate tot betaling van de bestuursdwangkosten is opeisbaar vanaf het moment dat Tree Real Estate eigenaar is geworden van de panden. Vanaf dat moment moet Tree Real Estate immers op grond van de wet worden aangemerkt als de overtreder en is zij -eveneens op grond van de wet- de bestuursdwangkosten verschuldigd. De gemeente heeft echter eerst per brief d.d. 24 januari 2011 aanspraak gemaakt op betaling door Tree Real Estate van de bestuursdwangkosten. Bij die brief heeft de gemeente Tree Real Estate een termijn van zes weken gegeven deze kosten te betalen. Dat brengt mee dat Tree Real Estate pas vanaf 7 maart 2011 in verzuim is en derhalve vanaf die dag de wettelijke rente over de bestuursdwangkosten is verschuldigd.
Samenvatting
4.11. Resumerend heeft de gemeente Tree Real Estate ter zake van de toegepaste bestuursdwang de volgende kosten in rekening kunnen brengen:
hoofdsom (incl. btw) € 70.464,57
beheerskosten € 8.882,10
invorderingskosten € 1.788,--
explootkosten € 87,71,
derhalve in totaal een bedrag van € 81.222,38, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 79.346,67 met ingang van 7 maart 2011
4.12. Op grond van het voorgaande zal het dwangbevel buiten effect worden gesteld voor zover daarbij meer wordt ingevorderd dan € 81.222,38, vermeerderd met de wettelijke rente over € 79.346,67 met ingang van 7 maart 2011. Voor het overige zal de vordering van Tree Real Estate worden afgewezen.
4.13. Nu Tree Real Estate deels in het gelijk is gesteld, moet worden geoordeeld dat Tree Real Estate de gemeente niet ten onrechte in rechte heeft betrokken. De rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin, dat beide partijen hun eigen kosten dragen.
5. De beslissing
De rechtbank,
in oppositie,
5.1. verklaart het verzet tegen het dwangbevel van 20 april 2011 gegrond en stelt het dwangbevel buiten effect voor zover daarbij méér van Tree Real Estate wordt ingevorderd dan € 81.222,38 , te verhogen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over
€ 79.346,67met ingang van 7 maart 2011 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.4. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 21 november 2012.
[2083/427]