Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. E.C. Boon te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
gevestigd te: [vestigingsplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van het proces
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.
• het exploot van dagvaarding van 5 april 2012, met producties;
• de akte houdende overlegging producties aan de zijde van [eiseres];
• de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie;
• de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
• de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in voorwaardelijke reconventie;
• de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie.
1.2 De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - voor zover thans van belang - het volgende vast.
2.1 Met ingang van 27 augustus 2008 heeft [gedaagde] de woning aan de [locatie] (hierna: de woning) aan wijlen mevrouw [A] verhuurd.
2.2 [A] is op 5 november 2011 op tweeënzeventigjarige leeftijd overleden.
2.3 [eiseres] is de kleindochter van [A]. Op 9 juni 2010 is [eiseres] bij [A] ingetrokken en op 16 juni 2010 heeft [eiseres] zich bij de Gemeente Rotterdam ingeschreven op het woonadres van [A].
2.4 Bij brief van 14 december 2011 heeft [eiseres] [gedaagde] verzocht de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde op haar naam voort te mogen zetten. Dit verzoek is op 21 december 2011 door [gedaagde] afgewezen. Bij brief van 10 januari 2012 heeft [eiseres] wederom hetzelfde verzoek bij [gedaagde] gedaan, welk verzoek bij brief van 13 januari 2012 is afgewezen.
2.5 De aan [gedaagde] gerichte brief van 14 december 2011 van [eiseres] luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
‘(…) Na mijn 2 jarige opleiding als geestelijke verzorgster in het buitenland ben ik in juni 2010 teruggekomen in Nederland. Toen ik terugkwam heb ik gezien dat de gezondheidstoestand van mijn oma behoorlijk achteruit is gegaan. Naast haar ouderdomsverschijnselen had zij ook meerdere complexe lichamelijke klachten bijgekregen. Bovendien, was zij erg bang om alleen te zijn en had dringend iemand nodig die voor haar moest zorgen op het gebied van persoonlijke verzorging en dagelijkse begeleiding. In overleg met de familie heb ik toen op haar verzoek besloten om bij haar te gaan wonen om op die manier haar beter te kunnen verzorgen. (…)’
2.6 [eiseres] heeft een bruto maandinkomen van € 1.425,00.
2.7 Sinds het overlijden van [A] voldoet [eiseres] de huurpenningen aan [gedaagde].
2.8 Het door [eiseres] als testament betitelde overgelegde document van 15 juni 2010 luidt als volgt:
‘Ik [A], [geboortedatum], [plaats] te [land],
Vanwege het feit ik niet meer voor mezelf kan zorgen, mede vanwege het feit mijn eigen kinderen geen aandacht meer aan mij besteden, hiermee is dus het feit ook vastgesteld dat mijn kleindochter [eiseres], mij zal verzorgen tot aan mijn dood, en zal meefinancieren in ons huishouden, en ook mij zal onderhouden, hiertegenover zeg ik toe dat zij voor altijd bij mij zal blijven en na mijn dood, alle meubilair, en het huis voor haar achter wil laten, als dank voor haar inspanningen voor mijn welzijn. (…)’
3. De vordering en de stellingen van partijen in conventie
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat [eiseres] met ingang van 5 april 2012 de huurovereenkomst met betrekking tot de woning staande en gelegen aan de [locatie] voortzet en derhalve de rechtmatige huurder is, dan wel een vonnis uit te spreken dat de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, nakosten daarin begrepen.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres], naast de hiervoor onder 2 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven - ten grondslag dat zij sedert 9 juni 2010 haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en aldaar ten tijde van het overlijden van [A] reeds meer dan twee jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [A] heeft gehad. [eiseres] is op grond van artikel 7:268 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gerechtigd om binnen zes maanden na het overlijden van huurster te vorderen dat zij de status van huurster verkrijgt van het gehuurde. [eiseres] beschikt over voldoende financiële middelen om de huur te kunnen voldoen, daar zij een vast maandelijks inkomen heeft. Voor de woning is geen huisvestingsvergunning vereist.
3.3 [gedaagde] heeft - zakelijk weergegeven - het volgende tegen de vordering aangevoerd. [gedaagde] betwist dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiseres] en huurster. [eiseres] heeft ter zake niet, althans onvoldoende voldaan aan haar aangescherpte stelplicht. Reeds om die reden dient de vordering afgewezen te worden. Verder geldt dat de Hoge Raad voor inwonende kinderen en kleinkinderen als regel heeft vooropgesteld dat die niet een gemeenschappelijke huishouding met hun (groot)ouders hebben. Ook is het op grond van de leeftijd van [eiseres] (19 jaar) zeer onaannemelijk dat zij de bedoeling heeft gehad tot in lengte van jaren bij huurster te blijven wonen. Tot slot was, gelet op het feit dat huurster hulpbehoevend was, reeds bij de aanvang van de huishouding te voorzien dat die van beperkte duur zou zijn.
4. De vordering en de stellingen van partijen in voorwaardelijke reconventie
4.1 [gedaagde] heeft gevorderd bij vonnis [eiseres] te veroordelen om, zodra het ten deze te wijzen vonnis onherroepelijk is geworden, de woning aan de [locatie] binnen twee weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis met al de haren en het hare te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [gedaagde] te stellen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.2 Aan haar vordering heeft [gedaagde] - zakelijk weergegeven - ten grondslag gelegd dat in het geval de vordering in conventie wordt afgewezen en het vonnis onherroepelijk is geworden, [eiseres] zonder recht of titel in de woning aan de I[locatie] verblijft. [gedaagde] heeft recht en belang om te beschikken over een titel teneinde ontruiming van deze woning te bewerkstelligen.
4.3 [eiseres] heeft onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd verzocht de eis in voorwaardelijke reconventie af te wijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. Indien de vordering in voorwaardelijke reconventie wordt toegewezen, verzoekt [eiseres] de kantonrechter ten aanzien van de ontruimingsvordering een termijn vast te stellen die haar redelijk voorkomt.
5. De beoordeling van de vordering
5.1 Gelet op de samenhang van de vordering in conventie met de voorwaardelijke vordering in reconventie, zullen beide vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
5.2 Artikel 7:268, tweede lid, BW strekt ertoe aan de ‘samenwoner’ die geen medehuurder is bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt. De ‘samenwoner’ die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, heeft dan ingevolge genoemde bepaling de mogelijkheid binnen zes maanden na het overlijden te vorderen dat de huur door hem wordt voortgezet.
5.3 In de onderhavige zaak is het de vraag of [eiseres] voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 en 3 BW om de huurovereenkomst voort te mogen zetten na het overlijden van [A].
5.4 Vooropgesteld zij dat uit hoofde van artikel 7:268, derde lid, BW geldt dat de rechter de vordering tot voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW in ieder geval moet afwijzen op grond van de aldaar genoemde gronden, te weten:
a) indien eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet;
b) indien eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur;
c) indien het woonruimte betreft waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is.
Artikel 7:268 lid 2 BW bepaalt dat degene die de vordering instelt haar hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet hebben gehad.
Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] de onderhavige vordering niet tijdig, te weten binnen de termijn van zes maanden na het overlijden van [A], heeft ingesteld, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering in conventie. Voorts is onweersproken door [eiseres] gesteld dat zij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te kunnen komen en dat er geen sprake is van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Hiermee is aan de hierboven onder b) en c) genoemde vereisten voldaan. Daarnaast is niet weersproken de stelling van [eiseres] dat zij sinds 9 juni 2010 haar hoofdverblijf heeft in de woning, zodat alleen de vraag resteert of [eiseres] een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [A] heeft gevoerd.
5.5 Anders dan [gedaagde] meent is het uitgangspunt van de Hoge Raad (HR 12 maart 1982, LJN AG4340) dat de gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen in beginsel niet als ‘duurzaam’ wordt beschouwd, behoudens bijzondere omstandigheden, omdat het de bedoeling is dat kinderen vroeg of laat op zichzelf gaan wonen, niet van (analoge) toepassing in de onderhavige situatie. Niet alleen omdat geen sprake is geweest van een samenleving tussen ouder en kind, doch van een samenleving tussen grootouder en kleinkind, maar ook omdat in de onderhavige zaak geen sprake is geweest van een continue samenleving van [eiseres] en [A]. [eiseres] heeft immers geruime tijd op zichzelf gewoond in het buitenland en is pas bij terugkomst in Nederland, toen zij al volwassen was, bij [A] ingetrokken.
5.6 Het antwoord op de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de feitelijke duur die de gemeenschappelijke huishouding heeft gekend, en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen. Daarbij moeten volgens de Hoge Raad in geval van samenwoning van grootouder en kleinkind telkens alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd (HR 18 februari 1994, NJ 1994, 376).
5.7 [eiseres] heeft in dat verband gewezen op een aantal omstandigheden die naar haar mening maken dat er in het onderhavige geval wel degelijk sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding, kort samengevat: het delen van de kosten van de huishouding, het delen van de taken van de huishouding, gezamenlijke tijdsbesteding, de zorgbehoevendheid van [A] en de intentie van [eiseres] om [A] te verzorgen voor zolang zij daar medisch gezien behoefte aan zou hebben. [gedaagde] heeft een en ander betwist, daarbij onder meer wijzend op de jonge leeftijd van [eiseres] op het moment dat zij introk bij [A] en op de tijdelijkheid van het beoogde doel van de samenwoning.
De kantonrechter overweegt daaromtrent als volgt. Dat sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding blijkt voldoende uit de overgelegde stukken en is door [gedaagde] niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. De vraag is echter of de gemeenschappelijke huishouding ook duurzaam was.
De leefsituatie tussen [A] en [eiseres] duurde in totaal anderhalf jaar. Gelet op de korte duur van de samenleving is de duurzaamheid hiermee niet zonder meer gegeven.
Het komt derhalve aan op de bedoeling van de betrokkenen. In de dagvaarding heeft [eiseres] gesteld dat zij in juni 2010 bij [A] is ingetrokken omdat de gezondheidstoestand van [A] op dat moment ernstig achteruit ging in die zin dat [A] vanwege fysieke en geestelijke gezondheidsproblemen hulpbehoevend werd. De bedoeling van [eiseres] blijkt ook duidelijk uit de onder punt 2.5 weergegeven brief. Dat [A] eenzelfde bedoeling bij de samenwoning had blijkt uit haar verklaring zoals weergegeven onder punt 2.8. Daarin heeft [A] immers verklaard dat zij niet langer voor zichzelf kon zorgen en dat [eiseres] haar zou verzorgen tot aan het moment van overlijden van [A]. Een en ander impliceert dat indien en zodra [A] niet langer (in deze mate) zorgbehoeftig zou zijn, daarmee ook niet langer een reden voor [A] zou bestaan om verder met haar grootmoeder samen te wonen. Dat laatste laat zich echter niet rijmen met het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en bevestigt dat de samenwoning tussen [eiseres] en [A] als een tijdelijke was bedoeld, namelijk voor zolang dat nodig was in verband met (de mate van) zorgbehoeftigheid.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat er geen sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eiseres] voldoet dan ook niet aan de vereisten voor voortzetting van de huur conform artikel 7:268 lid 2 en 3 BW, zodat de kantonrechter de vordering in conventie afwijst.
5.8 Nu de vordering in conventie wordt afgewezen, betekent dit dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld is ingetreden en [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat de kantonrechter de vordering in reconventie tot ontruiming toewijst. Gelet op de omstandigheden van het geval stelt de kantonrechter de ontruimingstermijn op één maand.
5.9 [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde in conventie (2 punten x € 60,00) en op € 60,00 aan salaris voor de gemachtigde in reconventie, zijnde voortvloeiend uit het verweer in conventie (2 punten x € 30,00).
6. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie:
veroordeelt [eiseres] om, zodra het ten deze te wijzen vonnis onherroepelijk is geworden, de woning aan de [locatie] binnen één maand na betekening van het te dezen te wijzen vonnis, met alle personen en/of roerende zaken die zich wegens [eiseres] in het pand bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden, en door afgifte van de sleutels aan [gedaagde] ter beschikking te stellen;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 60,00 aan salaris voor de gemachtigde;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.