Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 268555 / HA ZA 06-2518
Vonnis van 11 juli 2012
in de zaak van
[eiser 1],
wonende te Schiedam,
eiser,
advocaat mr. R.H. de Vries,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
2. [gedaagde 2],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STONE INTERNATIONAAL B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. R.P.L.H. Burger.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 november 2009, alsmede het herstelvonnis d.d. 13 januari 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 17 maart 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 20 mei 2010;
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 11 februari 2011;
- de conclusie na getuigenverhoor zijdens [eiser];
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor zijdens [gedaagden]:
- het deskundigenbericht d.d. 10 april 2012;
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser];
- de antwoordconclusie na deskundigenbericht van [gedaagden].
- de vaststelling van het loon en de kostenvergoeding van de drie deskundigen op in totaal
€ 49.712,88 d.d. 5 januari 2012.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald. De rechters die (sommige van) de getuigen hebben gehoord wijzen dit vonnis niet mee wegens vertrek naar een andere sector binnen de rechtbank.
2. De verdere beoordeling
2.1.1
Het betreft hier een procedure, waarin [eiser] een verklaring voor recht en schadevergoeding van [gedaagden] vorderen omdat, zeer kort samengevat, [gedaagden] onrechtmatig hebben gehandeld en/of bedrog of misbruik van omstandigheden hebben gepleegd door aan [eiser] panden te verkopen tegen te hoge prijzen, waarbij gebruik is gemaakt van gemanipuleerde taxatierapporten.
Bij het eerste tussenvonnis van 25 februari 2009 heeft de rechtbank geoordeeld dat de stellingen op een aantal punten te vaag zijn; alleen het verwijt ten aanzien van de onjuiste taxatiewaarden is voldoende concreet. Voor toewijsbaarheid van de vordering moet komen vast te staan dat:
-de taxatiewaarden in relevante mate afweken van de marktwaarde;
-de gebroeders [gedaagden] (dat wil zeggen [gedaagde[gedaagde 2]) de taxerende makelaar(s) ertoe hebben gebracht onjuist te taxeren;
-(in verband met het persoonlijke verwijt aan de gebroeders [gedaagden]) dat zij ernstig verwijtbaar hebben gehandeld.
2.1.2
Bij vonnis d.d. 4 november 2009 heeft de rechtbank [eiser] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de gebroeders [gedaagden] zelf contact hebben opgenomen met de betreffende taxerende makelaars en hen ertoe gebracht hebben een onjuiste waarde te taxeren.
2.1.3
Voorts is bij datzelfde vonnis een deskundigenbericht door drie deskundigen gelast, waarbij de volgende vragen zijn voorgelegd:
1. a. Kunt u vast stellen of de beschrijving (waaronder de vermelde oppervlakte en staat van onderhoud) van de na te noemen appartementen in overeenstemming was met de werkelijkheid op het moment van afgifte van het betreffende taxatierapport? Het gaat om de volgende appartementen en taxatierapporten:
a. [adres 1] (begane grond met tuin), gekocht op 28 mei 2004, taxatierapport d.d. 11 maart 2004 van [X] Makelaardij;
b. [adres 2] (eerste verdieping met halve zolder), gekocht op 28 mei 2004, taxatierapport d.d. 11 maart 2004 van [X] Makelaardij;
c. [adres 3] (tweede verdieping met halve zolder, ook wel aangeduid als a2), gekocht op 8 juli 2004, taxatierapport d.d. 11 maart 2004 van [X] Makelaardij;
b. Zo neen, waarom niet?
c. Zo ja, wilt u eventuele discrepanties zo nauwkeurig mogelijk aangeven?
2. a. Kunt u vaststellen op welke wijze de taxateur tot zijn taxatie is gekomen?
b. Zo neen, waarom niet?
c. Zo ja, is dit een deugdelijke taxatiewijze? (Wilt u uw antwoord zo volledig
mogelijk toelichten)
3. Wilt u van elk van de appartementen aangeven of de in het betreffende taxatierapport vermelde waarde in overeenstemming is met de marktwaarde (zijnde de waarde bij vrije, onderhandse verkoop, vrij van huur of gebruik) op het moment van opmaken van het rapport, met inachtneming van alle relevante omstandigheden? Wilt u uw opvatting zo duidelijk en volledig mogelijk toelichten?
4. Zijn er nog andere opmerkingen die u van belang acht ten behoeve van de door de rechtbank te nemen beslissing?
2.2
De getuigenverhoren en het deskundigenbericht hebben, met instemming van partijen, ter bevordering van de efficiëntie en ter besparing van kosten, plaatsgevonden in combinatie met die in de parallelzaak onder rolnr. 06-2517. Dat neemt niet weg dat vanzelfsprekend slechts de verklaringen en bevindingen die van belang zijn in deze zaak een rol kunnen spelen.
deskundigenbericht
2.3
De rechtbank zal eerst ingaan op het uitgebreide deskundigenbericht. Het deskundigen-bericht luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“(…) in alle gevallen voor wat betreft de taxatierapporten gebruik is gemaakt van "standaard"-model taxatierapport, welk model is vastgesteld door de landelijke verenigingen CHF (Contactorgaan Hypotheek Financiers), LMV (Landelijke Makelaars Vereniging), NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars), RVT (Register Vastgoed Taxateurs) en VB0 (Makelaarsvereniging), en dat door zowel aangesloten als niet aangesloten makelaars/taxateurs in de meeste gevallen wordt gebruikt.
Ook in de onderhavige procedures is van dergelijke standaard-model taxatierapporten ge-bruik gemaakt. (…) De vraagstelling voor wat betreft "Onderbouwing waardeoordeel", in de meeste rapporten opgenomen als onderdeel "L" luidt:
L Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
- objectvergelijking : nee, omdat / ja, en wel aldus:
en wordt meestal beantwoord met: kadaster, eigen archief, te koopstaand onroerend goed, dan wel objectvergelijking met woningen uit de directe omgeving, welke recentelijk verkocht zijn, waarbij geen verifieerbare daadwerkelijke vergelijkingsobjecten worden vermeld. (…)
[adres 2]
Vraag 1
De omschrijving van het object en de staat van onderhoud als opgenomen in het taxatierapport van "[X]" is weinig volledig, doch dit is niet
ongebruikelijk onder woningtaxateurs bij dergelijke taxaties ten behoeve van financieringen. Deskundigen komen dit regelmatig tegen.
Deskundigen constateren dat er geen grote tegenstrijdigheden aanwezig zijn tussen de rapportage van "[X]" en hun bevindingen.
Het aantal vermelde vierkante meters ligt in de rede.
De afgiftedata van de rapporten zijn 11 maart 2004.
Vraag 2
Uit de overgelegde taxatierapporten blijkt dat de taxateurs voor wat betreft de door hen verzorgde taxaties gebruik zouden hebben gemaakt van de zogenaamde "vergelijkingsmethode " (…)Volgens de tekst van het rapport zou de gevolgde werkwijze een redelijke werkwijze zijn, doch vanwege het ontbreken van de desbetreffende vergelijkingen is dit voor deskundigen niet verifieerbaar. (…)
(…)(aangaande de renovatiewerkzaamheden, via verwijzing naar p. 84)
Gezien het feit dat door de gemeente Rotterdam van de totale kosten die werden besteed te behoeven van drie huurwoningen een gedeelte van € 95.294,- werd aangemerkt als “goedgekeurde kosten” en daarop een bedrag van € 61.941,- als subsidie werd verstrekt kan aangenomen worden dat hier sprake is geweest van een daadwerkelijke renovatie, waarbij echter ook sprake is geweest van het wegwerken van belangrijke gebreken. (…) dient te worden geconcludeerd dat de uitgevoerde werkzaamheden niet hebben geleid tot een hoog-niveau renovatie, doch een beperkte renovatie. (..)
Vraag 3
Hierop wordt door deskundigen in paragraaf 5.4 teruggekomen.
5.3 Opmerkingen deskundigen
Op zich vormt de "vergelijkingsmethode" voor de in geding zijnde objecten naar het oordeel van deskundigen de meest geëigende methode en ligt die meer in de rede dan bijvoorbeeld methoden als kubering x prijs/m3 + toerekening van een grondaandeel, dan wel woonoppervlakte x prijs/m2/ woonoppervlak.
De objecten welke als "vergelijkingsobject" hebben gediend werden door de betreffende taxateurs niet vermeld, hetgeen volgens deskundigen ook niet gebruikelijk is, waardoor echter behoudens achtergrondinformatie uit K-Data en het MIDAS-svsteem, verificatie voor deskundigen niet mogelijk is.
(…)
Opmerking deskundigen m.b.t. staat van oplevering "vrij of "verhuurd":
In de meeste gevallen ligt de waarde van objecten als de onderhavige "vrij opleverbaar" ten behoeve van eigen gebruik op een hoger niveau dan ingeval sprake is van een aanwending ten behoeve van verhuur/in verhuurde staat. Om die reden worden door beleggers (delen van) beleggingsobjecten in de woningsector bij leegkomst dikwijls vrij opleverbaar ten behoeve van eigen bewoning verkocht.
(…)
Opmerking deskundigen m.b.t. bezichtiging van de objecten:
Uit het vorenstaande mag blijken dat bij de opname ter plaatse van de in de onderhavige procedures betrokken appartementsrechten de eigendom inmiddels op derden is overge-gaan, waarbij de eigenaren niet thuis werden aangetroffen(…) Dientengevolge hebben deskundigen moeten volstaan met een geveltaxatie, waarbij naast de bevindingen ter plaatse ook de door [gedaagden] (…) en [Y]. aangedragen gegevens/aanvullende informaties en de door deskundigen zelf ingewonnen informaties als hiervoor in dit rapport omschreven in de beschouwingen werden betrokken. (…)
5.4 Waarderaming door deskundigen
(…)
Aan de hand van de door deskundigen opgedane bevindingen ter plaatse van de betreffende appartementen, de door partijen verstrekte en eerder in dit rapport opgenomen informaties, alsmede de door deskundigen zelfstandig ingewonnen en eveneens eerder in dit rapport opgenomen informaties komen zij tot de volgende bedragen terzake van een raming van de waarde van de betreffende objecten ten tijde van opmaak van de taxatierapporten ten behoeve van de financiering.
Daarbij wordt nog opgemerkt dat voor wat betreft door deskundigen vermelde referentie-transacties en vermelde te koop aanbiedingen, voor wat betreft de laatstgenoemde ingeval geen daadwerkelijke transacties hebben plaatsgevonden, geldt dat transactiebedragen zich in de regel op een wat lager niveau bevinden dan vraagprijzen.
Taxatierapport t.b.v waarde vrij van huur waarde-indicatie
Financiering (…) en gebruik van te rechtbankdeskundigen
beoordelen taxaties per taxatiedatum
[adres 1 t/m 3]
[X] 19 maart 2004
B.g. woning
1e +1/2 kapverdieping
2e +1/2 kapverdieping
€ 100.000
€ 140.000
€ 140.000
€ 77.000
€ 92.500
€ 92.500
5.5 In overeenstemming zijn van getaxeerde waarde met marktwaarde
(…)"De Prijs" van een woning is geen gegeven. Een getaxeerde waarde is een menselijke schatting (van die prijs) waaraan een zekere marge van onzekerheid verbonden is. Dat geldt voor zowel de door de taxateurs getaxeerde waarden als voor de door deskundigen geraamde marktwaarden. Teneinde te bepalen of de taxaties in overeenstemming zijn met de marktwaarde moeten deskundigen dus niet alleen de marktwaarde bepalen, maar ook een uitspraak doen over de bandbreedte van de onzekerheid, die betrekking heeft op zowel de uitgebrachte taxaties als op hun eigen raming van de marktwaarden.
Daarbij hebben deskundigen de volgens aspecten in overweging genomen.
1.
De onzekerheidsmarge wordt allereerst bepaald door de inefficiëntie van de vastgoed-markt zelve, nog zonder dat daarbij de invloed van de menselijke schattingen wordt betrokken.
Een grootschalig onderzoek van Prof [A] (..) heeft aangetoond dat voor appartementen onderlinge prijsafwijkingen van 7,6% (..) eigen zijn aan de vastgoedmarkt. Hierin is dus de menselijke factor van de schatter nog niet begrepen.
Deskundigen zullen deze bandbreedte vergroten omdat hierbij wel de menselijke factor moet worden betrokken en een afwijkingsmarge van +/- 10% aanhouden. In de regel (7 van de 10 keer) zal een taxateur en afwijking van +/- 10% ten opzichte van de transactieprijs te zien geven. (…)
2.
Omdat deze transactieprijs onbekend is, is deskundigen gevraagd deze te schatten (markt-waarde). Inherent aan deze schatting is een onzekerheidsmarge.
Deskundigen hebben in aanmerking genomen:
- Dat zij enerzijds geen dagelijkse grote hoeveelheden Rotterdamse woningtaxaties produ-ceren (zoals de taxateurs in kwestie) doch anderzijds een uitgebreid prijs- en referentieon-derzoek hebben uitgevoerd, veel intensiever dan woningtaxateurs plegen te doen.
-Dat zij (‘ex nunc', met 'hindsight’) in de tijd terug kunnen kijken. Met name is van belang dat deskundigen kennis hebben van de transacties die na de litigieuze taxaties hebben plaatsgevonden.
-Dat zij enerzijds de woningen niet inpandig hebben kunnen opnemen, doch anderzijds over gegevens beschikken uit maar liefst vier taxatierapporten per woning.
Deskundigen zullen om deze reden eenzelfde onzekerheidsmarge als bij de te toetsen taxaties hanteren: eveneens van +/- 10%.
Dit leidt ertoe dat als deskundigen een marktwaarde hebben bepaald van - als voorbeeld -
€ 100.000, de bandbreedte van zekerheid dan € 90.000 - € 110.000 bedraagt. Ook de te toetsen taxatie kent een dergelijke bandbreedte. Het voorbeeld volgende, zullen deskundigen dan ook concluderen dat de taxatie niet in overeenstemming is met 'hun' marktwaarde, als de taxatie minder dan € 90.000 x 0,9 of meer dan € 110.000 x 1,1 bedraagt, ofwel ligt buiten de range van € 81.000 en € 121.000.
(…)
object Waarderaming door deskundigen per taxatiedatum Rekening houdend met onzekerheidsmarge 2x10% cumulatief = factor 1,21 Taxatierapport t.b.v. de financiering van de woningen
[adres 1 t/m 3]
b.g.woning
1e + ½
kapverdieping
2e+ ½ kapverdieping
€77.000
€92.500
€92.500
€93.250
€112.000
€112.000 [X]
€100.000
€140.000
€140.000
Uit het vorenstaande moeten deskundigen de conclusie trekken dat de ten behoeve van de financiering van de woningen uitgebrachte taxatie zich alle bevinden boven de eerder omschreven bandbreedte en niet in overeenstemming zijn met de op dat moment geldende marktwaarde.
(…)”
2.4
[gedaagden] hebben een formeel bezwaar opgeworpen tegen het rapport, daarin bestaande dat eenzijdig contact zou hebben bestaan tussen de deskundigen en makelaar [B] respectievelijk de advocaat van [eiser].
Het contact met makelaar [B] doet niet ter zake. Hoewel dat kantoor eerder als partij-deskundige namens [eiser] taxaties heeft uitgebracht en ook optreedt voor de gemeente Rotterdam, waarmee [gedaagden] “in onmin” leven, stond het de deskundigen vrij om in het kader van hun onderzoek contact met dat kantoor op te nemen, zoals zij zich ook met andere personen, al dan niet makelaars, mochten verstaan.
Omtrent het gestelde eenzijdig contact met de raadsman van [eiser] beperken [gedaagden] zich tot de enkele stelling dat daarvan sprake is geweest, zonder iets te verduidelijken aangaande de inhoud. Dat is zo vaag dat daarmee geen rekening gehouden kan worden.
2.5
De rechtbank acht het deskundigenbericht grondig, inzichtelijk gemotiveerd, logisch consistent en overtuigend. De rechtbank zal dit, op de cruciale punten, overnemen. Mede naar aanleiding van de opmerkingen van partijen licht de rechtbank dat als volgt nader toe.
2.6
Beide partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat de door de deskundigen gehanteerde bandbreedte van 21% onjuist is; [eiser] acht deze, kort samengevat, te groot, terwijl [gedaagden] deze juist te klein vinden.
Dat een bandbreedte is gehanteerd van twee maal 10%, dus cumulatief 21%, acht de rechtbank gelet op na te noemen omstandigheden juist. De eerste marge van 10%, die in het rapport is onderbouwd met door geen van partijen bestreden verwijzingen naar wetenschappelijk onderzoek, ziet op de aan de vastgoedmarkt inherente inefficiëntie. De tweede marge ziet op de onzekerheden van de huidige schattingen, waarbij deskundigen genoegen moeten nemen met geveltaxaties, terwijl voorts geruime tijd is verstreken sedert de oorspronkelijke transactie.
De rechtbank is van oordeel dat daarmee op, gegeven de situatie, adequate wijze verdisconteerd is welke onzekerheden de gegeven waarderingen inhouden.
2.7
Dat slechts geveltaxaties mogelijk waren is een wellicht betreurenswaardige omstandigheid, maar moet als gegeven geaccepteerd worden. De deskundigen hebben in voldoende mate inzicht gegeven in de wijze waarop zij zijn omgegaan met dat gegeven en dat (zoals hiervoor al blijkt) ook mee laten wegen in de bandbreedte. De rechtbank acht de aandacht in het rapport voor dat aspect daarmee voldoende.
2.8
Tussen partijen is op zichzelf niet ter discussie dat bij de betrokken appartementen ten tijde van de aankoop door [eiser] sprake was van achterstallig onderhoud en/of gebreken, die later zouden worden (en ook zijn) hersteld. Dergelijk werkzaamheden hebben, zoals [gedaagden] terecht stellen en in de overwegingen van de rechtbank eerder ook al is onderschreven, een positief effect op de waarde van het pand. Dat is echter door de deskundigen ook in de waardering betrokken. [gedaagden] achten kennelijk aannemelijk dat op de door de deskundigen gehanteerde vergelijkingsobjecten net als de onderzochte panden aanschrijvingen rustten, doch de enkele situering van de panden in achterstandswijken is daarvoor onvoldoende. De rechtbank ziet geen aanleiding om deze veronderstelling te volgen, nu de deskundigen niet alleen blijk hebben gegeven in het rapport dat zij zich bewust zijn geweest van deze problematiek, maar bovendien aanschrijvingen uit openbare bronnen kenbaar zijn, zodat zij daarmee rekening hebben kunnen houden.
De stelling dat uit de geïnvesteerde bedragen in het opknapwerk -het ging, naar de deskundigen hebben overwogen, om een beperkte renovatie- een waardevermeerdering van gelijke omvang zou volgen is strijdig met algemene ervaringsregels en ook niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet in dit argument dan ook geen reden om de conclusies van het deskundigenrapport niet te volgen.
2.9
Het voorgaande betekent, dat aan de eerste voorwaarde als in het tussenvonnis van februari 2009 is voldaan zodat bezien dient te worden of ook aan de tweede voorwaarde, waarop de bewijsopdracht zag, is voldaan.
Grondslagwijziging
2.1
Alvorens de rechtbank overgaat tot bespreking van het bewijsmateriaal verdient het volgende opmerking.
[eiser] heeft in de conclusie na enquête de grondslag van de vordering, naar de rechtbank begrijpt, subsidiair, aangevuld met een beroep op art. 6:171 BW Pro, inhoudende dat, als naar aanleiding van de getuigenverhoren wordt geoordeeld dat [C] de regie bij de taxaties in handen heeft gehad, [gedaagden] daarvoor als opdrachtgevers van [C] aansprakelijk zijn.
[gedaagden] hebben (onder 11 en 13 van de conclusie na enquête) bezwaar gemaakt tegen die wijziging van de grondslag, omdat deze -de vierde wijziging sinds de aanvang van de procedure- in strijd zou zijn met de goede procesorde.
De rechtbank verwerpt dat verweer. Hoewel het juist is dat [eiser] de (grondslag van) zijn vordering meermalen heeft gewijzigd is deze wijziging kennelijk ingegeven door de verklaringen van de getuigen. Dat een nieuw licht geworpen wordt op de gebeurtenissen door getuigenverklaringen rechtvaardigt een herbezinning op de juridische insteek van een procedure en daarmee, in voorkomend geval, een wijziging van de grondslag. In dit geval is de thans gekozen grondslag ook niet zodanig verschillend van de vorige grondslag dat deze wijziging zou nopen tot een geheel nieuw feitenonderzoek.
Wel is, vanzelfsprekend, vereist dat de wederpartij nog inhoudelijk kan reageren op die wijziging. Aan die eis is in dit geval voldaan, nu [gedaagden] bij conclusie na enquête die gelegenheid hebben gehad en benut.
De grondslagwijziging is dus toelaatbaar; de rechtbank begrijpt deze zo, dat slechts beoogd wordt een subsidiaire grondslag toe te voegen. De vordering zal, indien de primaire grondslag ondeugdelijk blijkt, beoordeeld worden op de subsidiaire.
Het (getuigen)bewijs
2.11
[eiser] heeft in enquête als getuigen, naast zichzelf, voorgebracht zijn ouders ([D] en [E]), [F], [G], [H] (hierna: [H] junior), [I] en [J]; [gedaagden] hebben in contra-enquête geen getuigen voorgebracht. De getuige [H] jr. heeft bij gelegenheid van zijn verhoor stukken aan de rechtbank overgelegd, die tot het dossier behoren.
2.12
Bij de bespreking van de getuigenverklaringen dient, ter voorkoming van misverstand, te worden opgemerkt dat vast staat dat de gebroeders [gedaagden], gedaagden sub 1 en 2 in deze procedure, [gedaagde 1], door de getuigen aangeduid als [1], en [gedaagde 2], door de getuigen aangeduid als [2], een broer hebben, genaamd [K], aangeduid als [3]. Deze laatste is (als één van de partners) betrokken bij [C], het makelaarskantoor dat heeft bemiddeld bij de aankopen die onderwerp zijn van deze procedure. Bij [C] is voorts betrokken de in de getuigenverklaringen genoemde [L].
2.13
De bewijsopdracht hield in, dat moest komen vast te staan dat de gebroeders [gedaagden] zelf contact hebben opgenomen met de betreffende taxerende makelaars en hen ertoe hebben gebracht een onjuiste waarde te taxeren.
Het gaat om cumulatief bewijs, in die zin dat beide onderdelen -het opnemen van contact en het beïnvloeden opdat een onjuiste waarde wordt getaxeerd- bewezen moeten worden.
2.14
[eiser] is in het bewijs niet geslaagd. De rechtbank baseert dat oordeel op de volgende overwegingen.
2.15
De verklaringen van [D], [M] en [E] kunnen -wat er overigens zij van de waarde van hun verklaringen als partij dan wel naast familielid van een partij- aan het bewijs niet bijdragen, omdat zij niet weten (zelfs niet van horen zeggen) hoe de contacten met de taxateurs zijn verlopen en wie deze contacten hebben gehad, maar daarover slechts vermoedens hebben. Dat laatste geldt ook voor de getuige [X].
2.16
Voor wat betreft de verklaringen van de andere getuigen, alle vastgoedadviseurs/taxateurs die bij taxaties in deze of de parallelprocedure betrokken zijn geweest, geldt het volgende.
Zij hebben, blijkens hun verklaringen, geen van allen contact gehad met [eiser].
2.16.1
[J] verklaart als getuige dat hij het appartement aan de [adres 1 t/m 3] heeft getaxeerd, maar kan zich daarvan, naar hij verklaart, weinig herinneren. Hij denkt dat [L] of één van de broers [gedaagden] (gelet op zijn beschrijving van het uiterlijk kan hij daarbij doelen op [1] of [3], van wie in confesso is dat zij fysiek, qua bouw en postuur, op elkaar lijken) opdracht tot de taxatie heeft gegeven. Hij kent maar één [eiser], geen broers van hem; deze [eiser] zat, volgens de herinnering van de getuige, op kantoor bij [L].
De rechtbank acht het daarmee aannemelijk, dat hij doelt op [3].
De facturen zijn volgens de getuige contant betaald. Hij denkt door [L], maar heeft daaraan geen concrete herinnering.
2.16.2
De andere getuigen hebben verklaard over taxaties van panden in de parallelprocedure.
[H] jr. verklaart dat de opdracht schriftelijk, maar bij een niet ondertekend stuk is gegeven. Hij weet dat het kantoor JMS Beaufort, waarbij hij werkte, vaker “zaken deed met de gebroeders [gedaagden] en gelieerde bedrijven.” Hij kan dat, desgevraagd, niet preciezer zeggen, maar hij geeft wel aan twee broers [gedaagden] te kennen, te weten [1] en [3]. Bij de (in de parallelprocedure betrokken panden) aan de [adres D] is, zo verklaart [H] jr., de deur geopend door iemand, die door [eiser] (van de ter zake bij het rapport gevoegde foto) herkend is als [3]. De getuige [H] jr. wist zelf desgevraagd niet wie die man op de foto is. Contact met [1] en [2] (of inhoudelijk contact met [3] of [C]) staat de getuige met betrekking tot deze panden niet bij.
Zijn vader, [H] sr., als beëdigd taxateur aan hetzelfde kantoor verbonden, heeft zich met dezelfde taxaties bezig gehouden als zijn zojuist genoemde zoon, waarbij de zoon de opname en enig voorbereidend werk deed. Deze getuige kent [1] en [gedaagde 1]. Hij herkent een in de onderhavige transacties verzonden opdrachtbriefje als soortgelijk aan de briefjes die [1] en [2] wel vaker voor taxatieopdrachten zonden. [1] en [2] hebben ook de lijst met opknappunten gefaxt. Deze getuige verklaart dat hij bij de panden aan de [adres D] bekend was met de koopsom; hij verklaart expliciet dat hij daar niet naartoe heeft geschreven en dat [1] en [2] hem dat ook niet hebben gevraagd.
Hij verklaart dat [1] en [2] hem niet hebben gevraagd om informatie weg te laten.
2.16.3
De getuige [I] kent alle drie de broers [gedaagden] en kan ze ook beschrijven. [I] heeft, in samenwerking met [H] jr., het pand aan de [adres E] bezichtigd in bijzijn van [gedaagde 1]. [1] heeft hem gezegd dat het pand keurig bewoond was. Die mededeling heeft de getuige, die het pand niet kon betreden maar wel naar binnen heeft gekeken, toen als basis genomen voor de opmerking dat het binnenonderhoud van het pand goed was. Hij weet niet meer wie de taxatie-opdracht heeft gegeven, maar, zo verklaart hij, “dat zal één van de heren [gedaagden] zijn geweest”; de opdracht werd in het normale geval, volgens de verklaring van de getuige, gegeven aan Beaufort, die dan de getuige inschakelde. “Met de heren [gedaagden] bedoel ik [1] en zijn oudere broer, niet zijn jongste broer”, verklaart deze getuige. Ook bij de [adres F] was [1] volgens de getuige bij de taxatieopname aanwezig. De taxatierapporten van alle drie de panden zijn naar het kantoor van [1] in Rotterdam-Hillegersberg, niet zijnde het de getuige ook bekende kantoor van [C] in Capelle, gestuurd. De nota’s zijn door [1] of zijn zuster betaald.
[I] verklaart voorts: “Ik heb nog nooit een expres verkeerd rapport opgemaakt. Er was in de gevallen waarbij [gedaagden] opdrachtgever was ook nooit sprake van druk door hem. Wel gaf hij argumenten waarom de waarde hoger moest zijn”.
2.16.4
Verschillende van de getuigen-taxateurs hebben verklaard dat het wel voorkwam dat de taxatiewaarde lager was dan de aan de getuige bekende koopprijs; in zo’n geval had het rapport geen waarde voor de financiering en werd het, zo verklaren de getuigen, niet uitgebracht.
2.17
Juist is, zoals [eiser] stelt, dat uit de verklaringen blijkt dat [eiser] zelf geen bemoeienis heeft gehad met het aanvragen van de taxaties. De gehele gang van zaken zoals die uit de getuigenverklaringen naar voren komt is deze, dat de koper -de ouders van [eiser] in de parallelprocedure, maar ook [eiser]- feitelijk in het geheel geen bemoeienis met de taxatie had. Dat is op zichzelf echter onvoldoende.
Voor de actieve betrokkenheid van [gedaagde 2] ([2]) acht de rechtbank het thans bijeengebrachte materiaal onvoldoende. Voor zover de getuigen hem al kennen ontbreekt bij hen elke concrete herinnering aan enige bemoeienis van zijn kant.
In het geval van de in deze procedure relevante appartementen aan de Polderlaan acht de rechtbank evenmin bewezen dat [1] ([gedaagde 1]) zelf contact heeft gehad met de taxerende makelaars. [I] verklaart immers over die taxaties niet en [J] doelt, naar hiervoor werd overwogen, naar moet worden aangenomen op [K].
2.18 conclusie primaire grondslag
Belangrijk is echter dat, ten aanzien van zowel [gedaagde 2] als ten aanzien van [gedaagde 1], het materiaal onvoldoende is om het tweede deel van de bewijsopdracht bewezen te kunnen achten. Dat komt er immers op neer dat sprake is geweest van beïnvloeding van de taxateurs, waardoor deze een onjuiste waarde voor de panden hebben getaxeerd. Dat van een dergelijke beïnvloeding sprake is geweest komt uit het bewijsmateriaal niet naar voren.
[eiser] vermoedt dat wel, maar heeft daaromtrent zelf geen relevante waarnemingen gedaan. De als getuige gehoorde taxateurs hebben allen verklaard niet bewust onjuist te hebben getaxeerd; zij ontkennen voorts allen dat is gepoogd hen tot een onjuiste taxatie te brengen. Zij zijn zich bewust van het feit dat de bank voor een financiering een taxatierapport nodig heeft waarin de waarde van de als onderpand te verstrekken onroerende zaak wordt geschat op tenminste de koopprijs, maar zij verklaren dat een eventueel probleem op dat punt (een pand met een lagere waarde dan de koopprijs) niet wordt opgelost doordat zij dan de taxatiewaarde verhogen, maar doordat zij dan het rapport niet uitbrengen.
Het is echter nu niet van belang of deze, door hen eendrachtig gepresenteerde, gedragslijn in feite werd gevolgd; zelfs als dat niet zo is, kan aan die verklaringen immers onmogelijk het bewijs worden ontleend dat in feite [gedaagden] hen ertoe gebracht hebben onjuiste waarden te taxeren.
Dat betekent, op de in het tussenvonnis van 25 februari 2009 onder 4.5 uiteengezette gronden, waarbij de rechtbank blijft, dat de vordering op de primaire grondslag niet toewijsbaar is.
2.19 subsidiaire grondslag
Voor wat betreft de subsidiaire grondslag geldt, dat voor toewijsbaarheid van de vordering op die grondslag in elk geval zou moeten vast staan, dat [C] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser]. Ook daarvan is niet gebleken. Uit de hiervoor weergegeven getuigenverklaringen blijkt immers evenmin dat [C] (al dan niet vertegenwoordigd door [K]) de taxateurs heeft gebracht tot een onjuiste taxatie. De rechtbank verwijst daarvoor naar hetgeen hiervoor onder 2.18 werd overwogen.
De overige bezwaren van [gedaagden], waaronder het beroep op verjaring, kunnen dus als irrelevant onbesproken blijven.
2.2
Per saldo is dus wel komen vast te staan dat de getaxeerde waarden onjuist, want te hoog, zijn geweest, maar niet dat [gedaagden] en/of [C] daarin de hand gehad hebben.
Dat de levering van de panden en de rest van de gelieerde transactie op basis van onjuiste waardes is geschied is als zodanig niet aan te merken als bedrog, misbruik van omstandigheden of een onrechtmatige daad van de verkopende vennootschappen en/of de gebroeders [gedaagden]; dit is in 4.5 van het tussenvonnis van 25 februari 2009 reeds geoordeeld en toegelicht.
[eiser] herhaalt, bij conclusie na enquête, dat [gedaagden] wisten of geweten moeten hebben dat de getaxeerde waarden niet juist waren, mede op basis van de al eerder gebruikte argumenten. [gedaagden] ontkennen dat en het is ook niet komen vast te staan. De argumenten die in voormeld tussenvonnis zijn genoemd gelden nog steeds; weliswaar zijn de renovatiewerkzaamheden van onvoldoende invloed om de taxatiewaarden te rechtvaardigen, maar dat neemt niet weg dat zij wel verschil maken voor de waarde, zoals ook uit het deskundigenbericht blijkt, en dus het verschil tussen de in- en de verkoopwaarde (mede) kunnen rechtvaardigen.
Belangrijker is echter het volgende. De basis van de vordering in haar diverse varianten is, zoals ook in het tussenvonnis reeds verwoord, kwade trouw. Met andere woorden, [eiser] verwijt [gedaagden] op zich niet dat de panden hem voor een te hoge prijs zijn verkocht. De hoge prijs, gesteund door de taxatierapporten, kwam [eiser] destijds ook goed uit, omdat zijn belang, naar eigen zeggen, vooral was gelegen in het verkrijgen van een zo hoog mogelijke financiering. Het verwijt ziet erop dat [gedaagden] hem willens en wetens in een positie hebben gebracht waar het bedrag van de financiering, gebaseerd op taxaties die door [gedaagden] gemanipuleerd waren, de waarde van de panden ruimschoots overtrof. Dat element van bewustzijn is niet bewezen kunnen worden. Hoewel zeker niet is uit te sluiten dat bij de verkopende vennootschappen (en [1] en [2] Lugo als beleidsbepalers) inderdaad dat bewustzijn aanwezig is geweest kan, op basis van het thans beschikbare materiaal, evenmin worden uitgesloten dat zowel koper als verkoper hebben gemeend dat het taxatierapport een min of meer reëel beeld van de waarde gaf, doch achteraf ten onrechte. [gedaagden] zullen wellicht, vanuit hun professionele kennis, meer dan [eiser] reden hebben gehad om de taxaties aan de hoge kant te vinden, maar een vermoeden van dien aard is onvoldoende om deze vordering te kunnen toewijzen.
De vorderingen zullen dus worden afgewezen.
2.21
[eiser] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten worden veroordeeld, de (helft van de) kosten van de getuigentaxen ad € 150,= (reeds voorgeschoten door [eiser] en [eisers c.s.]. in de parallelprocedure) en die van het deskundigenbericht daaronder begrepen. Voor wat dat laatste punt geldt, dat dit er praktisch gesproken op neer komt dat [eiser] naast het betaalde deel van het voorschot, dat voor zijn rekening blijft (een kwart van het totaalbedrag), ook het door [gedaagden] voorgeschoten deel moeten betalen (een kwart van het totaalbedrag), zodat hij uiteindelijk per saldo de helft van het totaalbedrag heeft betaald; [eisers c.s.]. worden in de parallelprocedure veroordeeld tot betaling van de andere helft.
De kosten voor het salaris van de advocaat (6,5 punt ad € 2.000,=) zullen voor de helft in deze en voor de helft in de parallelprocedure in aanmerking worden genomen.
3. De beslissing
De rechtbank
wijst de vordering af;
veroordeelt [eisers c.s.]. in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 4.665,= aan griffierecht, € 24.931,44 aan verschotten en € 6.500,= aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2012.