Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [plaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. W.J. Oomkes.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• het exploot van dagvaarding van 14 februari 2012, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de conclusie van repliek, met producties;
• de conclusie van dupliek, met één productie.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
2.1 Tussen partijen bestaat sinds 13 oktober 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2 De huurprijs bedroeg laatstelijk € 240,06 per maand, te vermeerderen met servicekosten van € 2,36.
2.3 Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimten van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden).
2.4 Artikel 7 van Pro de algemene huurvoorwaarden luidt - voor zover thans van belang - als volgt:
(…)
4. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, uitsluitend overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen.
(…)
5. Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.
6. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.
(…)
2.5 [gedaagde] heeft op 28 december 2011 een advertentie op www.marktplaats.nl geplaatst (advertentienummer 515535807) waarin hij het gehuurde voor onderhuur heeft aangeboden. In de advertentie is - voor zover thans van belang - het volgende opgenomen:
(…)
Ik ga mijn huurwoning onderverhuren doordat ik bij mijn vriendin ga intrekken.
Huurprijs is incl. gas, water, licht en internet! € 650,- euro per maand. (Let op: Mocht verbruik van gas/water/licht te hoog zijn dan normaal verbruik, wordt de huurprijs aangepast.)
(…)
2.6 Op woensdag 11 januari 2012 heeft [gedaagde] (via het e-mailadres [x@y]) e-mailcontact gehad met een werkneemster van [eiseres], die zich voordeed als [A], een zogenaamde belangstellende. Via het e-mailcontact hebben [gedaagde] en [A] een afspraak gemaakt om op vrijdag 13 januari 2012 het gehuurde te bezichtigen. In een e-mail deelde [gedaagde] tevens mee dat hij die middag nog twee bezichtigingen had en dat de woning per direct beschikbaar was.
2.7 Op vrijdag 13 januari 2012 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen een werknemer van [eiseres] en [gedaagde]. In dit telefoongesprek heeft de medewerker van [eiseres] zich eerst voorgedaan als de vriend van [A]. Later in het gesprek heeft de medewerker van [eiseres] zich bekendgemaakt. [eiseres] heeft vervolgens aan [gedaagde] medegedeeld dat hij een onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat hij tot 16.00 uur de tijd had om de huurovereenkomst op te zeggen. Diezelfde middag heeft tussen partijen nog een gesprek op het kantoor van [eiseres] plaatsgevonden.
2.8 [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.9 [eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard in kort geding. Op 7 maart 2012 heeft de kantonrechter vonnis gewezen en [gedaagde] bij wege van voorlopige voorziening veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
2.10 [gedaagde] heeft op 14 maart 2012 voldaan aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde en de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] ingeleverd.
3. De stellingen van partijen
3.1 [eiseres] heeft - kort gezegd - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2 Aan de eis is naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] heeft door het gehuurde zonder instemming van [eiseres] aan te bieden aan een [eiseres] onbekende op internet, zich niet gedragen als goed huurder, althans is hij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. [gedaagde] heeft in ieder geval onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Het aanbieden van het gehuurde zoals [gedaagde] dat heeft gedaan is immers in strijd met de algemene huurvoorwaarden. Het handelen van [gedaagde] dient te worden aangemerkt als onrechtmatig. Het is immers in strijd met de zorgvuldigheid die in het maatschappelijk verkeer betaamt. Daarbij heeft te gelden dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een categorie woningen, waarvoor wachtlijsten bestaan van woningzoekenden, die op dergelijke woningen in verband met de lage huur zijn aangewezen en welke woningzoekenden op de normale commerciële markt geen kans hebben op een dergelijke woning. Op grond van voornoemde tekortkoming vordert [eiseres] ontbinding van de huurovereenkomst.
Nu [gedaagde] zelf de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] heeft ingeleverd, voordat het daadwerkelijk tot een ontruiming door de deurwaarder is gekomen, en klaarblijkelijk vervangend onderdak heeft gevonden, heeft [gedaagde] geen belang meer bij zijn verweren.
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres], althans haar vordering af te wijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] heeft tegen de vordering - eveneens samengevat - het volgende aangevoerd.
[gedaagde] heeft onder protest voldaan aan de veroordeling tot ontruiming. [gedaagde] betwist dat hij zich niet als goed huurder gedragen heeft. Er bestaat derhalve geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft vooraf onderzocht of onderverhuur mogelijk was. Uit de algemene huurvoorwaarden bleek dat hij daarvoor schriftelijk toestemming diende te vragen aan [eiseres], en daarbij de onderhuurder, de onderverhuurprijs en de onderhuurovereenkomst aan diende te dragen.
[gedaagde] betwist dat hij een financieel succesje wenste te behalen met het onderverhuren van de woning. Als hij de woning al zou verhuren, zou hij dit willen doen tegen een redelijke all-inclusive prijs, waaronder in ieder geval water, licht en internet waren begrepen, maar ook zaken als gemeentelijke heffingen zouden hieronder vallen. Daarnaast kan het plaatsen van een advertentie op een internetsite slechts gezien worden als een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
3.4 Op de overige stellingen van partijen, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, komt de kantonrechter bij de beoordeling van het geschil terug.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 [eiseres] heeft aangevoerd dat nu [gedaagde] zelf de sleutels van het gehuurde bij [eiseres] heeft ingeleverd, voordat het daadwerkelijk tot een ontruiming door de deurwaarder is gekomen, en klaarblijkelijk vervangend onderdak heeft gevonden, hij geen belang meer heeft bij zijn verweren. Deze stelling wordt verworpen. De kantonrechter heeft bij vonnis een voorlopige voorziening getroffen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] heeft vervolgens (zoals van hem verwacht werd) aan deze veroordeling voldaan. In kort geding is overigens de rechtsverhouding tussen partijen niet vastgesteld, daar is een kort geding immers niet voor bedoeld. Gelet hierop kan het voldoen aan een veroordeling in kort geding niet zonder meer tot de conclusie leiden dat [gedaagde] geen belang meer heeft bij zijn verweren.
4.2 Beoordeeld dient te worden of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.
4.3 [eiseres] heeft onder meer aangevoerd dat [gedaagde] door zijn handelwijze onrechtmatig jegens [eiseres] heeft gehandeld. Nu een eventuele onrechtmatige daad van de zijde van [gedaagde] enkel tot een schadevergoedingsplicht jegens [eiseres] kan leiden en niet tot ontbinding van de huurovereenkomst, behoeven de stellingen van [eiseres] ter zake van het onrechtmatige handelen van [gedaagde] geen (nadere) bespreking.
4.4 [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] door het gehuurde zonder instemming van [eiseres] ter onderverhuur aan te bieden op internet tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen.
4.5 Vooropgesteld wordt dat onderverhuur in onderhavige huurovereenkomst niet per definitie verboden is. Indien [eiseres] daartoe toestemming verleent, is onderverhuur toegestaan.
4.6 Op grond waarvan de zoektocht naar een onderhuurder, zonder dit vooraf te melden aan [eiseres], in strijd met het goed huurderschap is, is niet duidelijk. Zulks blijkt in elk geval niet uit de huurovereenkomst dan wel de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden. In de huurovereenkomst dan wel de algemene huurvoorwaarden is geen bepaling opgenomen die inhoudt dat een huurder alvorens hij op zoek wenst te gaan naar een onderhuurder, hiervoor toestemming dient te vragen.
4.7 De algemene huurvoorwaarden lijken te impliceren dat het zoeken naar een onderhuurder juist is toegestaan. In artikel 7 lid 5 is Pro bepaald dat de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren. Tevens is bepaald dat dit verzoek schriftelijk dient te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst. Een en ander wekt sterk de suggestie dat het toegestaan is om op zoek te gaan naar een onderhuurder. Immers, zonder gegevens van de onderhuurder en nadere gegevens met betrekking tot de onderhuurovereenkomst kan het verzoek bij [eiseres] niet gedaan worden. Hetgeen [gedaagde] eventueel in de onderhandelingsfase al dan niet met een potentiële onderhuurder bespreekt, is, in het licht van het voorgaande naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant.
4.8 [eiseres] heeft voorts nog aangevoerd dat [gedaagde], door zijn handelwijze, inbreuk maakt op het beleid van [eiseres] met betrekking tot het toewijzen van de woningen aan derden, die zich wel aan de regels houden. [eiseres] heeft aangevoerd dat het gehuurde onderdeel uitmaakt van een categorie woningen, waarvoor wachtlijsten bestaan van woningzoekenden, die op dergelijke woningen in verband met de lage huur zijn aangewezen en welke woningzoekenden op de normale commerciële markt geen kans hebben op een dergelijke woning. Indien voorgaande voor [eiseres] dermate belangrijk is, had het voor de hand gelegen de mogelijkheid om toestemming te vragen tot onderverhuur niet op te nemen in de algemene huurvoorwaarden voor deze categorie woningen dan wel de betreffende bepalingen in de huurovereenkomst met [gedaagde] uitdrukkelijk buiten toepassing te verklaren. Nu dit niet gebeurd is, kan een en ander [gedaagde] niet worden tegengeworpen.
4.9 Het is volgens [eiseres] niet aannemelijk dat [gedaagde] toestemming aan [eiseres] had gevraagd voor hij het gehuurde daadwerkelijk was gaan onderverhuren. Deze gedachte is niet onbegrijpelijk, doch een en ander valt niet met zekerheid vast te stellen. Zo ver is het immers nooit gekomen. Op het moment dat [eiseres] [gedaagde] aansprak op zijn handelen en op het moment dat zij hem in rechte betrok, was [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter nog niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen.
4.10 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet vast is komen te staan dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als goed huurder te gedragen. De vordering van [eiseres] wordt dan ook als ongegrond afgewezen.
4.11 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Kampert en uitgesproken ter openbare terechtzitting.