Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Brielle
vonnis
in de zaak van
het publiekrechtelijk lichaam
Gemeente Hellevoetsluis,
gevestigd te Hellevoetsluis,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: aanvankelijk GGN Maas-Delta, thans Lawton te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Hellevoetsluis,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. S.J.M. Jaasma, advocaat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als “[gedaagde]” en “Hellevoetsluis”.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen:
• het exploot van dagvaarding van 2 maart 2011;
• de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties;
• het tussenvonnis van 12 april 2011 waarin een comparitie van partijen en eventueel een descente is gelast;
• de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
1.2 De comparitie van partijen heeft plaatsgehad op 26 mei 2011, gevolg door een gerechtelijke plaatsopneming. Namens Hellevoetsluis is [A], beleidsmedewerker grondzaken verschenen, vergezeld van [B] van een expertisebureau en [C], coördinator van woonwagenwerken, bijgestaan door mr. Den Hollander. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote en bijgestaan door mr. Jaasma. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3 Bij dit gerecht is tevens de kort geding procedure onder zaaknummer 1218225 \ CV EXPL 11-1131 aanhangig geweest. In die procedure is op 3 mei 2012 vonnis gewezen.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de stukken uit dit dossier.
1.4 De datum voor de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De feiten
2.1 Op 13 april 1999 is Hellevoetsluis met [gedaagde] (en zijn echtgenote) een huurkoopovereenkomst aangegaan ten aanzien van de woonwagen met registratienummer [X] en chassisnummer [Y] (hierna te noemen woonwagen A). Ten behoeve van deze woonwagen huurt [gedaagde] met ingang van 1 mei 1999 een standplaats met berging van Hellevoetsluis op [locatie] te Hellevoetsluis, waarvoor [gedaagde] aan Hellevoetsluis maandelijks bij vooruitbetaling € 162,66 verschuldigd is. [gedaagde] heeft een door hem zelf aangeschafte en gefinancierde woonwagen bijgeplaatst op de standplaats (hierna te noemen woonwagen B).
2.2 In 2008 heeft [gedaagde] de gemeente geïnformeerd over de slechte staat van zijn woonwagens. Hellevoetsluis heeft in 2008 een nieuwe gekoppelde woonwagen gekocht ten behoeve van [gedaagde] (hierna te noemen woonwagen C). Hiertoe is met [gedaagde] op 19 september 2008 een nieuwe huurkoopovereenkomst aangegaan.
2.3 In april 2010 heeft [gedaagde] Hellevoetsluis mondeling verzocht om een schadevergoeding voor schade aan de gesloopte en verwijderde woonwagens A en B.
2.4 Bij brief van 25 mei 2010 heeft [gedaagde] Hellevoetsluis schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de schade aan zowel woonwagen A, B als C.
2.5 Hellevoetsluis heeft [gedaagde] aangeboden een vervangende woonwagen te huren. [gedaagde] is daar aanvankelijk mee akkoord gegaan, maar heeft vervolgens als aanvullende eis gesteld dat die woonwagen na een periode van 20 jaar in zijn eigendom zou worden overgedragen, waarna Hellevoetsluis haar aanbod heeft ingetrokken.
2.6 [gedaagde] woont thans nog in woonwagen C, waarvoor hij aan Hellevoetsluis gedurende de periode november 2008 tot en met september 2010 € 190,56 aan maandelijkse huurtermijnen heeft betaald. De huurkoopovereenkomst is eenzijdig opgezegd door Hellevoetsluis en de woonwagen is thans eigendom van [gedaagde].
2.7 Taxateur [D] heeft de economische waarde van woonwagen C op
30 augustus 2008 getaxeerd op € 13.500,-- per 29 augustus 2008.
2.8 In opdracht van Hellevoetsluis heeft BBCI Frijwijk B.V., bureau voor bouwkundige en civieltechnische inspecties, op 28 oktober 2010 een waarderingsrapportage opgesteld voor woonwagen C van [gedaagde]. Het bureau waardeert de waarde van de wagen in augustus 2008 op € 4.000,-- en in augustus 2010 op € 2.000,-- en stelt vast dat de schade die is geconstateerd is ontstaan vanuit een proces van jarenlang achterstallig onderhoud en in een aantal opzichten ondeskundige opbouw en plaatsing van de woonwagen. Het bureau schrijft voorts dat de ondergrond en het zettingsproces nauwelijks invloed hebben gehad op de waarde van de woonwagen.
Aan het rapport wordt ook het volgende ontleend: Na plaatsing van de woonwagen is er normaal gesproken een zetting door onder andere het samenpersen van ondersteuningen door wagengewicht en dient er te worden nagesteld na ongeveer een half jaar. Tevens dient men onderhoudstechnisch gezien de stand van de woonwagen om de 2 jaar te controleren en zo nodig in hoogte na te stellen.
Het rapport komt voor de woonwagen tot de volgende bevindingen:
Met betrekking tot de fundatie:
- de stelconplaten zijn niet voldoende aanwezig onder de wagen, deze ligt verzakt ten opzichte van de klinkerbestrating;
- er is sprake van ondeugdelijke onderstempeling, op diverse plaatsen is geen hardhout gebruikt maar vuren klossen, deze drukken te veel in waardoor ongelijkmatige zettingen optreden;
- uit vloerwaterpassingen blijkt dat er geen causaal verband is tussen zettingen van de woonwagen en de kwaliteit van de ondergrond.
Met betrekking tot de wagen:
- uit de opname van het interieur blijkt dat er hoofdzakelijk sprake is van verouderingskenmerken die inherent zijn aan normale veroudering en werking;
- de erkerkozijnen zijn over de hele lijn in slechte staat, hierdoor gaan deze ongelijkmatig zakken waardoor de geclaimde schades, gemeld door [gedaagde], ontstaan;
- op diverse plaatsen aan voor- en linkerzijde zijn ter plaatse van de wandondersteuningen rotte plekken zichtbaar;
- over het algemeen verkeert de woonwagen in slechte conditie.
Gezien de omvang van de problemen aan de onderstempeling, de onderhoudstoestand van de kozijnen en onderzijde wanden is het onmogelijk om een reële kostenberekening op te stellen.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1 Hellevoetsluis vordert in conventie voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de standplaats aan [locatie] te ontbinden en de standplaats binnen drie dagen na dit vonnis te ontruimen, met machtiging van de sterke arm;
2. [gedaagde] te veroordelen aan Hellevoetsluis te betalen € 1.153,61 ter zake van achterstallige huur berekend tot 1 april 2011, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en vervallen rente, de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening ober 5 973,11, alsmede € 162,66 per maand vanaf 1 april 2011 dat [gedaagde] de standplaats in zijn bezit heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
De vordering is opgebouwd uit € 973,11 aan huurachterstand, € 178,50 aan buitengerechtelijke kosten en € 2,-- aan verschenen rente.
3.2 Aan haar vordering legt Hellevoetsluis ten grondslag dat [gedaagde] ondanks diverse aanmaningen in gebreke is gebleven met volledige (tijdige) voldoening van de maandelijkse huurtermijnen.
3.3 [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar doet een beroep op opschorting stellende dat de standplaats ondeugdelijk.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1 [gedaagde] vordert in reconventie om voor recht te verklaren dat Hellevoetsluis aansprakelijk is voor de schade die [gedaagde] heeft geleden vanwege de afgesloten huurkoopovereenkomsten over de periode 1999-2011. [gedaagde] begroot de schade op het bedrag aan huurkooppenningen over die periode ad totaal € 21.153,10 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 april 2010, nu hij thans met lege handen staat. Immers, de eerste twee wagens zijn in 2008 tot wrak verklaard en volledig gesloopt. De wagen die hij in 2008 in huurkoop heeft genomen is thans ook economisch niets meer waard.
4.2 Hellevoetsluis voert ter verweer aan dat blijkens het onderzoek van BCCI Frijkwijk de ondergrond voldoet. Ten opzichte van woonwagen A en B wijst Hellevoetsluis iedere aansprakelijkheid af, omdat de schadeoorzaak niet langer kan worden beoordeeld.
5. De beoordeling
in conventie
5.1 In deze zaak heeft op 26 mei 2011 een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden, waarbij partijen de zaak uitgebreid hebben besproken. Om te bezien of de standplaats in slechte staat verkeert, is nog tijdens deze plaatsopneming overeenstemming bereikt over het benoemen van een deskundige die de opdracht zou krijgen om de ondergrond te onderzoeken en daarover te rapporteren. De deskundige is vervolgens aangezocht en er werd een vraagstelling geformuleerd. Vervolgens heeft de deskundige een prijsopgave gedaan voor het uitvoeren van het onderzoek. Daarbij is afgesproken dat Hellevoetsluis de kosten van de deskundige zal voorschieten, maar dat na het uitbrengen van het advies de in het ongelijk gestelde partij deze kosten zal moeten voldoen. Uiteindelijk is dit voor [gedaagde], geconfronteerd met de prijsopgave van de deskundige, reden geweest om af te zien van het inschakelen van de deskundige, gelet op het risico dat hij uiteindelijk de kosten van de deskundige zou moeten dragen.
5.2 De vordering wordt door [gedaagde] als zodanig niet betwist.
[gedaagde] beroept zich op een opschortingsrecht en baseert zich daarbij, naar de kantonrechter begrijpt, op een aantal gronden.
Allereerst beroept hij zich op een toezegging van de heer [E], die namens Hellevoetsluis zou zijn gedaan, als zou [gedaagde] geen huurpenningen meer hoeven te betalen, totdat hij over goede huisvesting zou beschikken. Ter onderbouwing van dit standpunt beroept [gedaagde] zich op een op 22 juli 2010 getekende brief, welke hij als productie 1 in het geding heeft gebracht. De kantonrechter laat in het midden of deze brief authentiek is, nu uit de inhoud van dit schrijven de door [gedaagde] bedoelde toezegging niet blijkt. [gedaagde] baseert de stelling uitsluitend op dit schrijven en nu moet worden vastgesteld dat die toezegging in de betreffende brief niet is gedaan, wordt het standpunt van [gedaagde] verworpen.
5.3 Voorts baseert [gedaagde] zijn recht op opschorting op het feit dat uit de rapportage van BBCI Frijwijk zou blijken dat de ondergrond van zijn woonwagen ondeugdelijk is waardoor verzakkingen konden ontstaan. Door tijdens de op 26 mei 2011 gehouden plaatsopneming af te spreken een deskundige te benoemen, werd beoogd vast te stellen of de ondergrond mogelijk in slechte staat zou verkeren. Nu geen deskundige kan worden benoemd, staat niet vast dat de ondergrond wellicht niet in orde is. Op het oog is daarover niets te zeggen. Daardoor staat niet vast dat sprake is van een ondeugdelijke ondergrond, dan wel een gebrek aan de standplaats.
Op deze grond kan de betaling dan ook niet worden opgeschort.
5.4 [gedaagde] baseert het opschortingsrecht verder op de ondeugdelijke onderstempeling van woonwagen c. [gedaagde] schort de huurbetalingen ten behoeve van de standplaats op stellende dat deze niet in orde is. Nu niet is komen vast te staan dat de standplaats gebreken vertoont kan de huurbetaling op grond van artikel 6:262 BW Pro niet worden opgeschort. Voor opschorting op grond van dit artikel is immers vereist dat de verplichting (tot huurbetaling) wordt opgeschort omdat de daartegenover staande verplichting (tot het verhelpen van gebreken) niet wordt nagekomen. Opschorting van een verplichting is ook mogelijk op grond van artikel 6:52 BW Pro, doch in dat geval moet sprake zijn van een opeisbare vordering die bovendien in een voldoende samenhang moet staan tot de verplichting. In deze zaak is van een opeisbare vordering geen sprake. [gedaagde] vordert schadevergoeding wegens de ondeugdelijke plaatsing van een hem in eigendom toebehorende woonwagen. Of daarvan sprake is en of dit kan leiden tot aansprakelijkheid van Hellevoetsluis is vooralsnog niet vastgesteld. Daarom is de vordering van [gedaagde] thans niet opeisbaar. Ook de samenhang tussen de beide vorderingen, de huurprijs van een standplaats en de verantwoordelijkheid van de verkoper voor de staat van de woonwagen die in eigendom is verworven, is onvoldoende om de opschorting te kunnen rechtvaardigen.
5.5 Nu de opschorting niet gerechtvaardigd is, is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichting. [gedaagde] wordt veroordeeld tot nakoming van deze verplichting. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden eveneens toegewezen, nu iedere tekortkoming de bevoegdheid geeft te ontbinden. Door [gedaagde] is geen beroep gedaan op de tenzij bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW Pro en evenmin op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, zodat daarmee geen rekening kan worden gehouden. Wel maakt de kantonrechter gebruik van zijn bevoegdheid om op grond van artikel 7:280 BW Pro [gedaagde] een termijn van een maand te gunnen om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.
5.6 De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen, waarbij de kosten van de ontruiming ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders voor rekening van [gedaagde] komen.
5.7 Tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten is geen verweer gevoerd. Nu de kosten in overeenstemming zijn met de gebruikelijke tarieven worden deze toegewezen.
5.8 De wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd.
5.9. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] belast met de kosten van het geding in conventie
in reconventie
5.10 Uit de stellingen van [gedaagde] begrijpt de kantonrechter dat hij zich op het standpunt stelt dat er sprake is van non-conformiteit ten aanzien van de aan hem geleverde woonwagens A, B, en C als gevolg waarvan [gedaagde] recht heeft op een bedrag aan schadevergoeding gelijk aan de door hem betaalde huurkooptermijnen.
5.11 Ten aanzien van woonwagen B overweegt de kantonrechter dat dit een eigen woonwagen van [gedaagde] betreft. Er is ter zake van deze woonwagen geen sprake van huurkoop en derhalve heeft [gedaagde] ten behoeve van deze woonwagen ook geen huurkooptermijnen aan Hellevoetsluis betaald. [gedaagde] heeft deze woonwagen bovendien zelf geplaatst, zodat ook in het kader daarvan geen sprake kan zijn van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van Hellevoetsluis. De vordering ter zake van woonwagen B wordt dan ook afgewezen.
5.12 [gedaagde] heeft in ieder geval van mei 1999 tot september 2008 in woonwagen A gewoond. In september 2008 is een nieuwe huurkoopovereenkomst tussen partijen gesloten met betrekking tot woonwagen C. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen reeds toen een schadevergoeding te vragen met betrekking tot de door hem gestelde schade aan woonwagen A. Met het aangaan van de nieuwe huurkoopovereenkomst voor woonwagen C oordeelt de kantonrechter dat er over een eventueel toentertijd bestaand geschil over de schade aan woonwagen A een streep is gezet. Bovendien heeft [gedaagde] met betrekking tot woonwagen A in ieder geval niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro, nu hij eerst heeft geklaagd toen de woonwagen naar zijn zeggen een wrak was. Kort nadat [gedaagde] zijn klachten kenbaar heeft gemaakt, heeft hij woonwagen A gesloopt, zodat het thans niet meer mogelijk is om de oorzaak van de schade te laten onderzoeken.
5.13 Conform artikel 7A:1576m BW en artikel 4 en Pro 5 van de huurkoopovereenkomst d.d.
19 september 2008 is de zaak voor risico van de koper van de aflevering af (juli 2008) en is de koper gehouden als een goed huisvader te zorgen voor de woonwagen. De vraag is of er in september 2008 sprake is geweest van non-conformiteit.
In artikel 1 van Pro de overeenkomst is opgenomen dat de voormelde woonwagen in goede staat aan de koper is overgedragen. Dat betekent dat de kantonrechter behoudens tegenbewijs zal uitgaan van de juistheid daarvan.
5.14 [gedaagde] baseert de vordering tot schadevergoeding mede op dezelfde punten als de gronden die hij hanteert voor het motiveren van zijn opschortingsrecht. Met betrekking tot die punten volstaat de kantonrechter ermee te verwijzen naar de overwegingen in conventie.
5.15 Uit het onderzoek van BBCI Frijwijk blijkt dat er ten opzichte van woonwagen C sprake is van ondeugdelijke onderstempeling. Uit de opmerkingen in dat rapport blijkt ook dat er een half jaar na plaatsing dient te worden bijgesteld. Tevens dient iedere twee jaar de onderhoudstechnische stand van de woonwagen te worden gecontroleerd en zonodig bijgesteld (in hoogte). Deze gang van zaken is inherent aan de bouwaard van mobiele woningen. Bij het plaatsen dient men de belasting zoveel mogelijk te verdelen over alle aanwezige stelconplaten. Het onderhoud van de ondersteuningen is ter verantwoording van de eigenaar van de woonwagen, tenzij anders overeengekomen. Van een uitzondering op deze regel is in de onderhavige zaak geen sprake. Gelet op het voorgaande komt een ondeugdelijke onderstempeling na aflevering van de zaak door Hellevoetsluis niet voor rekening en risico van Hellevoetsluis. Op [gedaagde] rust immers op grond van artikel 4 en Pro 5 van de huurkoopovereenkomst de verplichting goed voor de woonwagen te zorgen en deze zonodig te onderhouden. Niet is vast komen te staan dat de onderstempeling reeds in september 2008 ondeugdelijk was en [gedaagde] heeft evenmin een voldoende concreet bewijsaanbod gedaan om dat te bewijzen. Overigens heeft indien vast zou komen te staan dat de onderstempeling in september 2008 door Hellevoetsluis ondeugdelijk was en de schade aan de woonwagen daardoor is veroorzaakt, het volgende te gelden.
5.16 Ook indien de kantonrechter zou hebben geoordeeld dat wel sprake was van non-conformiteit ligt de vordering van [gedaagde] voor afwijzing gereed. Immers, artikel 7:23 BW Pro bepaalt dat de koper tijdig moet klagen indien hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst voldoet. [gedaagde] heeft woonwagen C reeds vanaf juli 2008 in zijn bezit. Eerst in april 2010 heeft hij Hellevoetsluis aansprakelijk gesteld voor de schade aan de woonwagens. Gesteld noch gebleken is van eerdere klachten door [gedaagde]. Gelet op de aard van de klachten en de staat waarin de woonwagen zich toentertijd bevond blijkens het rapport van BBCI Frijwijk oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] niet binnen bekwame tijd aan Hellevoetsluis kennis heeft gegeven van de non-conformiteit. Indien [gedaagde] tijdig had geklaagd, dan zou er misschien nog herstel van de schade door Hellevoetsluis mogelijk zijn geweest. Die mogelijkheid is Hellevoetsluis door het niet tijdig klagen ontnomen, hetgeen gelet op het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro voor risico van [gedaagde] komt: ’de koper die niet op tijd waarschuwt verliest alle rechten ter zake van de tekortkoming wegens non-conformiteit.’
5.17 Het enkele feit dat er sprake is van waardevermindering kan evenmin tot het oordeel leiden dat er sprake is van non-conformiteit. Tussen partijen is bovendien in geschil wat de hoogte van die waardevermindering is. Hellevoetsluis beroept zich in dat kader op een taxatierappport uit 2008, terwijl [gedaagde] verwijst naar de waarde die BBCI Frijwijk in 2010 heeft toebedeeld aan woonwagen C per augustus 2008. Hoe dit ook zij, inmiddels is de huurkoopovereenkomst geëindigd. [gedaagde] is na betaling van de huurkooptermijnen ad € 190,56 in de periode november 2008 tot en met september 2011 eigenaar geworden van woonwagen C. Die woonwagen heeft getuige het rapport van BBCI Frijwijk per augustus 2010 nog een economische waarde van € 2.000,--. Die waarde komt in zijn geheel ten behoeve van [gedaagde]. De kantonrechter oordeelt dat Hellevoetsluis [gedaagde] daardoor voldoende tegemoet is gekomen met betrekking tot de door [gedaagde] (eventueel) ondervonden problemen.
5.18 Gelet op al het bovenstaande oordeelt de kantonrechter dat geen sprake is van de door [gedaagde] gestelde non-conformiteit.
5.19 Een en ander leidt ertoe dat de vordering van [gedaagde] in reconventie wordt afgewezen.
5.20 [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.
6. De beslissing
De kantonrechter:
6.1 in conventie
veroordeelt [gedaagde] om aan Hellevoetsluis te betalen € 1.153,61 aan achterstallige huur, rente en buitengerechtelijke kosten berekend tot en met de maand maart 2011, vermeerderd met de wettelijke rente over € 973,11 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan Hellevoetsluis tegen kwijting te betalen € 162,66 per maand voor iedere maand na maart 2011 tot en met juli 2012;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Hellevoetsluis vastgesteld op € 377,76 aan verschotten en € 200,-- (2 punten) aan salaris voor de gemachtigde;
staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan Hellevoetsluis verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur, aan Hellevoetsluis te betalen binnen één maand na de betekening van dit vonnis;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn geheel aan die betalingsverplichtingen voldoet:
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde ter beschikking van Hellevoetsluis te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Hellevoetsluis te betalen € 162,66 per maand, met ingang van de maand augustus 2012 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
6.2 in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak bepaald op € 800,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Hellevoetsluis;
6.3 in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.