Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 370510 / HA ZA 11-142
Vonnis van 4 juli 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te Krimpen aan den IJssel,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. E. den Hartog,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE SCHIEDAM,
zetelend te Schiedam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. J.C.G. Franken.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 december 2011;
- de conclusie na tussenvonnis van de Gemeente;
- de antwoordconclusie na tussenvonnis van [eiser];
- de antwoordakte van de Gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
in conventie
2.1. In het tussenvonnis van 5 oktober 2011 is overwogen – samengevat – dat de Gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door gedurende ruim een jaar op geen enkele wijze terug te komen op het voorstel van maart 2009, en dat de schade moet worden vastgesteld op de vergoeding die de Gemeente in maart 2009 op basis van het vastgestelde beleid en bij hantering van de juiste parameters zou hebben betaald aan [eiser]. De Gemeente is in de gelegenheid gesteld bij conclusie na tussenvonnis deze vergoeding te berekenen en onderbouwen aan de hand van het vastgestelde beleid.
2.2. De Gemeente heeft bij conclusie na tussenvonnis onder verwijzing naar een door haar ingeschakelde onteigeningsdeskundige betoogd dat de vergoeding die [eiser] in maart 2009 zou hebben ontvangen op basis van de juiste parameters € 96.892,00 zou hebben bedragen, minus “kosten koper” (ad € 5.914,00), zodat resteert een bedrag van
€ 90.979,00. Hiervan moet volgens de Gemeente worden afgetrokken een bedrag van € 75.150,00 voor sloopkosten, zodat resteert een te betalen bedrag van € 15.829,00. Op dit bedrag moet, aldus de Gemeente, in mindering worden gebracht de door [eiser] verschuldigde (en door de Gemeente in reconventie gevorderde) erfpachtcanon over de periode maart 2009 tot juli 2011.
2.3. Volgens [eiser] moet worden uitgegaan van een bedrag van ca. € 104.000,00 als vergoeding voor de (in maart 2009) resterende erfpacht en komen sloopkosten voor rekening van de Gemeente. [eiser] heeft betwist dat hij over de periode maart 2009 tot juli 2011 erfpachtcanon verschuldigd zou zijn. Volgens [eiser] moet voorts een vergoeding van
€ 30.000,00 worden betaald voor premie “uit handen breken”.
2.4. De rechtbank overweegt ten aanzien van de door de Gemeente in 2009 verschuldigde vergoeding als volgt.
2.5. Zoals in voormeld tussenvonnis is overwogen, moet deze vergoeding worden berekend aan de hand van het door de Gemeente eerder vastgestelde beleid, zoals vastgelegd in een beleidsnota van B&W van 29 juli 2008. Bedoelde beleidsnota vermeldt ten aanzien van de berekeningsmethode het volgende:
“De waarde wordt berekend door middel van de dcf methode. Dit is een methode waarbij alle in de toekomst te verwachten inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt naar een bepaalde peildatum en vervolgens bij elkaar worden opgeteld. De toekomst waarover dit zich uitstrekt is eindig gelet op de contractuele einddatum van de erfpacht. De methode is reëel voor gevallen waar sprake is van een in de nabije toekomst eindigende erfpacht. Als vuistregel kan worden gesteld dat de dcf methode wordt voorgestaan voor erfpachtrechten waarvan de einddatum op een moment van minder dan 10 jaar in de toekomst is gelegen.
Aan de opbrengstenkant in de betreffende berekening staan mogelijke huurinkomsten, onafhankelijk van het feit of erfpachter het object zelf gebruikt. Hiertoe worden aan de diverse verschillende gebruiksruimten huurwaarden per m2 toegekend, welke onder andere afgeleid zijn van het binnen deze gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurwaarden/ruimten, waarbij rekening is gehouden met ligging, kwaliteit, doelmatigheid, gebruiksmogelijkheden, voorzieningen etcetera.
Aan de kostenkant staan onder meer de canonverplichtingen in het geval dat niet sprake is van een afgekochte erfpacht. Voorts staan daar alle kosten om het erfpachtrecht te kunnen exploiteren, zoals gemeentelijke belastingen en kosten voor instandhouding van de opstal. (…)
De sloop- en saneringskosten die de erfpachter bij oplevering aan het einde van het recht zal moeten maken vormen een waardedrukkende component voor de actuele eigenaar van het erfpachtrecht. De verkopende erfpachter zal dus niet voor deze toekomstige kosten komen te staan, terwijl de kopende gemeente deze wel op enig moment zal dragen. Het hiermee naar verwachting gemoeide bedrag kan substantieel zijn en zal de gemeente betrekken in de prijsonderhandelingen.
In de aanbieding aan de erfpachter zal moeten worden aangegeven dat de gemeente het bedrag van de vergoeding maximaal zes maanden gestand doet, gelet op het feit dat dit bedrag snel aan actualiteit inboet. Het streven is erop gericht de onderhandelingen binnen deze periode af te ronden.”
2.6. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de berekening die de Gemeente heeft laten maken in overeenstemming is met het beleid. Volgens [eiser] heeft de Gemeente echter gerekend met een onjuist bedrag aan huurinkomsten. De Gemeente heeft gerekend met een huurwaarde per m2, waarbij de huurprijs verschilt al naar gelang de aard van de verschillende gebruiksruimten. Voor de boksschool is gerekend met een bedrag van € 120,00 per m2, voor de aerobiczaal met € 88,00 per m2, voor de portocabin met € 41,00 per m2, voor het kantoor met € 16,00 per m2 en voor het parkeerterrein met € 27,00 per m2. De huurwaarde die aan de kantoorruimte moet worden toegerekend dient volgens [eiser] niet € 16,00 per m2 te bedragen, maar € 100,00 per m2. Hij verwijst daarbij naar een email van de heer [A] van 23 februari 2012. Blijkens deze email is de heer [A] “register makelaar-taxateur” en heeft hij de door de Gemeente geproduceerde berekening bestudeerd. Ten aanzien van de gehanteerde huurwaarde schrijft hij:
“De gehanteerde huurwaarde voor de kantoorruimte op de 1e verdieping wordt gewaardeerd op 16 euro per vierkante meter per jaar. Dit is uitzonderlijk laag. Een meer gebruikelijke waardering zou 100 euro per vierkante meter per jaar zijn. De totale huurwaarde per jaar zou daarmee € 3.780,= hoger uit vallen.”
2.7. Zoals volgt uit de beleidsnota zijn de diverse huurwaarden bepaald op basis van “het binnen deze gemeente geldende niveau van min of meer vergelijkbare huurwaarden/ruimten, waarbij rekening is gehouden met ligging, kwaliteit, doelmatigheid, gebruiksmogelijkheden, voorzieningen etcetera”. Een belangrijk element bij het bepalen van de huurwaarde van een gebruiksruimte is derhalve de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige die de huurwaarde bepaalt. Gesteld noch gebleken is dat de door de Gemeente ingeschakelde deskundige onvoldoende deskundig is terzake het vaststellen van huurwaarden. De door de deskundige aan de kantoorruimte toegekende huurwaarde komt ook min of meer overeen met de huurwaarde die in het taxatierapport van Oranjewoud BV van 29 mei 2006 (zie het tussenvonnis van 5 oktober 2011, onder 2.5) aan de kantoorruimte is toegekend (€ 15,00 per m2). Gelet hierop is de enkele, niet nader onderbouwde stelling van de door [eiser] ingeschakelde deskundige dat de gehanteerde huurwaarde voor de kantoorruimte “uitzonderlijk laag” is, naar het oordeel van de rechtbank een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de – op het oordeel van de door de Gemeente ingeschakelde deskundige gebaseerde – stelling van de Gemeente dat de huurwaarde € 16,00 per vierkante meter is. De rechtbank betrekt hierbij dat, zoals tussen partijen niet ter discussie staat, het pand wordt gebruikt als sportschool. De kantoorruimte is daarbij (ook gezien de oppervlakte) van ondergeschikt belang. Dat desondanks voor de kantoorruimte “een meer gebruikelijke waardering” zou moeten gelden behoeft (ook) in dat licht nadere toelichting, die evenwel ontbreekt. De rechtbank zal dan ook uitgaan van de door de Gemeente gestelde huurwaarden.
2.8. [eiser] heeft voorts bezwaar gemaakt tegen het door de deskundige van de Gemeente toepassen van een aftrek (van € 5.914,00) voor “kosten koper”. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat deze aftrek standaard is bij hantering van de dcf-methode en bovendien is gerechtvaardigd, omdat van een von-levering moet worden uitgegaan, nu de waarde van het erfpachtsrecht bij het einde van de looptijd nihil is en een marktpartij niet bereid is verwervingskosten te voldoen. [eiser] wijst er onder meer op dat in alle voorstellen van de Gemeente ervan is uitgegaan dat de Gemeente de “kosten koper” zou dragen, gezien de toevoeging (in al die voorstellen) achter de voorgestelde prijs “k.k.” De Gemeente betwist dat zij hieraan gebonden is, nu partijen nimmer overeenstemming hebben bereikt en de eerdere voorstellen om die reden geen gelding meer hebben.
2.9. Zoals in het tussenvonnis van 5 oktober 2011 is overwogen, is uitgangspunt dat de omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de toestand zoals deze in werkelijkheid is, met de toestand zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien het schade-veroorzakende feit niet zou hebben plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk dat partijen, zo reeds in 2009 met de juiste parameters was gerekend, een overeenkomst hadden gesloten overeenkomstig het voorstel uit 2009, zij het met een ander (namelijk op de juiste wijze berekend) bedrag als vergoeding voor het erfpachtsrecht. Ter comparitie is zijdens de Gemeente naar voren gebracht dat het voorstel van februari 2009 nooit door B&W zou zijn goedgekeurd in verband met de voor de eindtijd gehanteerde parameters. Gesteld noch gebleken is dat het voorstel om andere redenen niet zou zijn geaccepteerd. Dat aannemelijk is dat de overige voorwaarden (wel) zouden zijn geaccepteerd volgt ook uit het feit dat deze overige voorwaarden vrijwel onveranderd terugkomen in het voorstel van de Gemeente uit 2010.
2.10. Onderdeel van dit voorstel was (zie onder 2.7 van voornoemd tussenvonnis) dat het ging om een bedrag “k.k.” Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen brengt dat mee dat de Gemeente niet kan worden gevolgd in haar betoog dat een korting moet worden toegepast op de waarde van het erfpachtsrecht in verband met “kosten koper”. In het midden kan dan blijven of in algemene zin bij hantering van de dcf-methode een aftrek moet plaatsvinden voor “kosten koper”.
2.11. Volgens [eiser] moet het bedrag dat de Gemeente aan hem is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtsrecht (€ 96.892,00) worden verhoogd met een bedrag van € 30.000,00 voor premie “uit handen breken”. Hij wijst er daarbij op dat dit in eerdere voorstellen steeds het uitgangspunt is geweest. Volgens de Gemeente kan een verhoging met een bedrag voor premie “uit handen breken” thans niet meer aan de orde zijn, omdat de eerdere voorstellen niet zijn geaccepteerd.
2.12. De rechtbank is van oordeel dat de Gemeente een bedrag van € 30.000,00 is verschuldigd voor premie “uit handen breken”. Zoals [eiser] terecht naar voren brengt en de Gemeente ook niet betwist, was een premie “uit handen breken” van € 30.000,00 onderdeel van zowel het voorstel uit 2009 als – zo volgt uit de toelichting zijdens de Gemeente bij de comparitie van partijen – uit 2010. De Gemeente is daaraan gebonden. De rechtbank verwijst naar hetgeen onder 2.9 is overwogen.
2.13. Daarmee komt de rechtbank toe aan beoordeling van de vraag of, zoals de Gemeente betoogt, van het aldus verschuldigde bedrag ad (€ 96.892,00 + € 30.000,00 =) € 126.892,00 de sloopkosten moeten worden afgetrokken. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Noch in het voorstel van 2009, noch in het voorstel van 2010 worden sloopkosten afgetrokken van de te betalen vergoeding; in het voorstel uit 2010 staat zelfs expliciet dat sloopkosten voor rekening van de Gemeente zijn. Onder verwijzing naar hetgeen onder 2.9 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente hieraan is gebonden.
2.14. Ten slotte moet worden beoordeeld of de Gemeente het aldus verschuldigde bedrag mag verrekenen met door [eiser] verschuldigde erfpachtcanon. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Onderdeel van zowel het voorstel uit 2009 als het voorstel uit 2010 was gebruik van het erfpachtsrecht door [eiser] om niet tot 1 januari 2011. Gelet op hetgeen onder 2.9 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de Gemeente hieraan is gebonden. [eiser] is derhalve geen canon verschuldigd tot 1 januari 2011. Het erfpachtsrecht is thans evenwel nog steeds in gebruik bij [eiser]. Uit de stellingen van [eiser] volgt niet dat over het gebruik van het erfpachtsrecht vanaf 1 januari 2011 tot heden afspraken zijn gemaakt tussen partijen. Deze afspraken kunnen ook niet worden afgeleid uit de eerder door de Gemeente geproduceerde voorstellen. Dat ligt ook niet voor de hand, nu de gedachte ten tijde van die voorstellen was dat [eiser] het erfpachtsrecht uiterlijk 1 januari 2011 zou hebben ontruimd. Vastgesteld moet derhalve worden wat partijen zouden hebben afgesproken over een eventuele vergoeding voor het erfpachtsrecht voor gebruik na 1 januari 2011. De rechtbank is van oordeel dat aannemelijk is dat ook in dat geval zou zijn afgesproken dat [eiser] om niet gebruik zou hebben kunnen maken van het erfpachtsrecht. Hierbij is van belang dat het erfpachtsrecht op 31 mei 2011 als geëindigd moet worden beschouwd, zodat er vanaf die datum geen contractuele basis is voor vergoeding van erfpachtcanon. De rechtbank neemt hierbij voorts in aanmerking dat aan het onrechtmatig handelen van de Gemeente is te wijten dat partijen niet al in 2009 overeenstemming hebben bereikt. Zo partijen toen reeds overeenstemming hadden bereikt, had [eiser] ruim de gelegenheid gehad voor 1 januari 2011 vervangende bedrijfsruimte te vinden. Door stil te blijven zitten heeft de Gemeente voor [eiser] onzekerheid gecreëerd, die eerst is weggenomen door de onderhavige procedure.
2.15. De conclusie op basis van het tussenvonnis van 5 oktober 2011 en op basis van het voorgaande ten aanzien van de vordering in conventie moet zijn dat de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld toewijsbaar is en dat de Gemeente zal worden veroordeeld aan [eiser] te betalen € 126.892,00.
2.16. Volgens [eiser] heeft hij buiten de schade die in het voorgaande is beoordeeld, nog meer schade geleden, voor de vaststelling waarvan hij verwijzing naar de schadestaatprocedure vordert. Gelet op hetgeen is overwogen in het tussenvonnis van 5 oktober 2011 moet het voor partijen duidelijk zijn geweest dat de schade van [eiser] zou worden vastgesteld in de onderhavige procedure. Het lag dan ook in de rede dat voor zover sprake was van andere voor vergoeding in aanmerking komende schade dan de schade die hiervoor is beoordeeld, [eiser] die schade in zijn conclusie na tussenvonnis zou hebben gespecificeerd en onderbouwd. Nu dat niet is gebeurd, zal de rechtbank ervan uitgaan dat [eiser] overigens geen schade heeft geleden.
2.17. Een uitzondering geldt voor de wettelijke rente over de hiervoor vastgestelde schadevergoeding van
€ 126.892,00. het gaat hier om een vordering tot schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad. Deze vordering is opeisbaar op het moment dat [eiser] over de – op de juiste wijze vastgestelde – erfpachtvergoeding had behoren te beschikken. Naar het oordeel van de rechtbank is aannemelijk is dat als de Gemeente (wel) naar aanleiding van het voorstel van maart 2009 met de nodige voortvarendheid een standpunt zou hebben ingenomen over de aan [eiser] te betalen vergoeding, [eiser] uiterlijk per 1 mei 2009 over deze vergoeding had kunnen beschikken. De vordering is dan ook met ingang van 1 mei 2009 opeisbaar. Het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW Pro brengt mee dat de Gemeente vanaf die dag in verzuim is met de voldoening van deze vordering en derhalve vanaf die dag de wettelijke rente is verschuldigd.
2.18. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 87,93
- griffierecht 258,00
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)
Totaal € 1.475,93
in reconventie
2.19. De Gemeente vordert in reconventie betaling van de erfpachtcanon vanaf de tweede helft van 2006. Zoals volgt uit hetgeen onder 2.14 is overwogen zal deze vordering worden afgewezen.
2.20. De Gemeente vordert voorts dat de rechtbank zal verklaren voor recht dat het erfpachtsrecht per 31 mei 2011 als geëindigd moet worden beschouwd. Deze vordering is gelet op hetgeen onder 4.12 van het tussenvonnis van 5 oktober 2011 toewijsbaar.
2.21. De Gemeente vordert ten slotte ontruiming van het erfpachtsrecht binnen twee weken na betekening van het vonnis. Ook deze vordering is toewijsbaar. Vaststaat immers dat het erfpachtsrecht per 31 mei 2011 is geëindigd. Sindsdien maakt [eiser] zonder titel gebruik van de grond. Zoals de Gemeente terecht betoogt is er in het geval sprake is van het eindigen van een erfpachtrecht nauwelijks tot geen ruimte voor een belangenafweging, al dan niet (mede) in het kader van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daar komt bij dat de Gemeente er geen enkele onduidelijkheid over heeft laten bestaan dat de sportschool bij het eindigen van de erfpacht zou moeten verdwijnen. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar, zij het dat naar het oordeel van de rechtbank een termijn van twee weken na betekening van het vonnis te kort is. [eiser] zal een termijn van vier weken na betekening van het vonnis worden gegund het perceel te ontruimen.
2.22. Daarbij is nog het volgende van belang. De Gemeente heeft gevorderd [eiser] te veroordelen het perceel te ontruimen conform artikel 39 van Pro de erfpachtsvoorwaarden. Hierin is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:
“Bij eindiging van het recht zal de erfpachter (…) het terrein, ontdaan van hetgeen zich daarop bevindt, in behoorlijken staat vrij en onbezwaard opleveren. Wat na dien termijn op of in het terrein wordt aangetroffen zal de Gemeente naar verkiezing tot zich mogen nemen, of ten koste van den erfpachter mogen doen opruimen, onverminderd hare rechten om vergoeding van kosten, schaden en interessen te eischen.”
Zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen zijn eventuele sloopkosten voor rekening van de Gemeente, terwijl tussen partijen in confesso is dat [eiser] het erfpachtsrecht zal opleveren zonder dat de daarop gevestigde opstallen zijn verwijderd. Dat brengt mee dat niet toewijsbaar is de vordering tot ontruiming conform artikel 39 van Pro de erfpachtsvoorwaarden; [eiser] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het erfpachtsrecht, doch zonder daaraan verbonden voorwaarden tot verwijdering van op het erfpachtsrecht staande opstallen.
2.23. [eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat het in reconventie gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van de Gemeente op basis van het toegewezen bedrag op:
- salaris advocaat 565,00 (2,5 punten × factor 0,5 × tarief € 452,00)
Totaal € 565,00
3. De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1. verklaart voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser],
3.2. veroordeelt de Gemeente om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 126.892,00 (éénhonderdzesentwintigduizend achthonderdtweeënnegentig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente hierover as bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 1 mei 2009,
3.3. veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.475,93,
3.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.5. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
3.6. verklaart voor recht dat het erfpachtsrecht voor het perceel, plaatselijk bekend als [adres], per 31 mei 2011 als geëindigd moet worden beschouwd,
3.7. veroordeelt [eiser] binnen vier weken na betekening van dit vonnis het perceel, plaatselijk bekend als [adres], met de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen, doch met inachtneming van hetgeen onder 2.22 van dit vonnis is overwogen,
3.8. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 565,00,
3.9. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
3.10. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Damsteegt-Molier en in het openbaar uitgesproken op 4 juli 2012.
2148/1729