Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
gemachtigde: mr. M.H. de Lange,
tegen
[gedaagde],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.W.F. Heijmeriks.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eisers]” en “[gedaagde]”.
1. Het verloop van het proces
1.1 De kantonrechter heeft kennisgenomen van de navolgende stukken:
• exploot van dagvaarding van 30 juni 2010, met producties;
• conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 1 november 2011;
• het proces-verbaal van de ingevolge het tussenvonnis voornoemd gehouden comparitie van partijen op 4 januari 2012;
• conclusie van repliek, met producties;
• conclusie van dupliek, met productie.
1.2 De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - voor zover thans van belang - het volgende vast:
2.1 Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten ingaande 30 januari 2003 met betrekking tot de woonruimte gelegen te [plaats] a[straat nr. Z]]
2.2 Op de onder 2.1 genoemde huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van de Woning Stichting [plaats] (hierna Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing.
2.3 [eisers] heeft toestemming gekregen van [gedaagde] om veranderingen aan te brengen in het gehuurde.
2.4 Omstreeks oktober 2008 is in het appartement boven dat van [eisers], op [nummer x], een nieuwe bewoonster ing[A]ken genaa[A]]. Verhuurder van het appartement aan het [adres] is eveneens [gedaagde].
2.5 Op 17 maart 2009 heeft op initiatief van [gedaagde] een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden tussen [eisers] en [A] in aanwezigheid van een mediator in verband met de door [eisers] gemelde geluidsoverlast van [A].
2.6 [eisers] heeft begin 2010 bij de Geschillencommissie van [gedaagde] geklaagd over het inadequate optreden van [gedaagde] ten aanzien van zijn klachten met betrekking tot geluidsoverlast van [A].
2.7 Over de periode 23 maart 2010 tot en met 31 juli 2010 heeft [eisers] op verzoek van [gedaagde] een zogenoemd “overlastdagboek” bijgehouden.
2.8 Bij e-mail van 23 maart 2010 heeft [gedaagde] [A] aangesproken op de overlast. In deze e-mail is aan haar medegedeeld dat reeds is gepoogd telefonisch contact te zoeken en dat [gedaagde] tevergeefs bij haar is langs geweest. De e-mail is ter informatie doorgestuurd aan [eisers].
2.9 Op 12 april 2010 schreef [B] van [gedaagde] aan [eisers]:
(…)
In het gesprek dat wij met u hebben gehouden kwam naar voren dat de overlast al enige tijd speelt maar dat vorig jaar nadat [gedaagde] een mediator had ingeschakeld dat dit gedurende enige tijd een positief effect heeft gehad. Echter vanaf half januari heeft u wederom klachten over geluidsoverlast. U heeft aangegeven de leefgeluiden overdag en in de vroege avonduren niet als problematisch te ervaren maar dat voor u met name de de geluidsoverlast na 22.00 uur ’s avonds en in de nacht als bijzonder storend wordt ervaren.(…)
2.10 [gedaagde] heeft bij brief van 20 april 2010 aan [A] geschreven dat zij op dezelfde dag met elkaar hebben gesproken en heeft de navolgende afspraken aangaande de overlastklachten aan haar bevestigd:
- U geeft ons de gelegenheid om gesprekken met de huurders van nummer [Y en Z] en andere omwonenden te houden, zodat wij ook een aantal afspraken kunnen vastleggen.
- U gaat geen confrontaties meer aan met de families van de huisnummers 24, 26 en andere omwonenden en wijst bij excessen erop dat klachten bij [gedaagde] gemeld kunnen worden.
- U zorgt ervoor dat er geen geluidsoverlast meer gemaakt wordt, buiten de “normale” woongeluiden tijdens de dag.
- ’s Avonds tussen 22.00 uur en 0.00 uur wordt er rekening gehouden met omwonenden als u bezoek heeft en wordt er niet op luide toon met elkaar gesproken of op enige andere wijze overlast veroorzaakt. Na 0.00 is het rustig.
- Heeft u geen bezoek dan is het na 22.00 uur rustig.
- U bespreekt een en ander met uw kinderen en zorgt ervoor dat ook zij bekend zijn met de afspraken.
2.11 Bij brief van 26 april 2010 heeft [gedaagde] [eisers] uitgenodigd voor een gesprek op 3 mei 2010. Er is aan [eisers] medegedeeld dat hij eerder voor een gesprek is uitgenodigd maar dat hij daarop niet heeft gereageerd. Voorts heeft [gedaagde] gemeld dat zij in verband met de overlastklachten diverse gesprekken met omwonenden heeft gevoerd en dat een onderzoek is ingesteld.
2.12 Op 3 mei 2010 heeft [gedaagde] [eisers] schriftelijk op de hoogte gebracht van de gemaakte afspraken met [A]. [gedaagde] heeft daarbij toegezegd dat zij maandelijks een onverwacht bezoek zal brengen aan het [straat] en bij omwonenden zal informeren naar de overlast. Voorts is er verwezen naar een gesprek met [eisers] waarin deze heeft verklaard dat het op dat moment rustig was.
2.13 Op 4 mei 2010 heeft [gedaagde] bij brief aan [A] medegedeeld dat zij een klacht heeft ontvangen met betrekking tot overlast en is [A] uitgenodigd voor een gesprek op 11 mei 2010.
2.14 Op 18 mei 2010 heeft [gedaagde] schriftelijk gereageerd naar aanleiding van het overlastdagboek van [eisers] en de nieuwe klachten van [eisers]. Voorts is de stand van zaken medegedeeld en welke stappen er zullen worden genomen (klachten verder behandelen, gesprekken voeren en onderzoek plegen).
2.15 Bij e-mail van 27 mei 2010 van [gedaagde] aan [eisers] is laatstgenoemde geïnformeerd met betrekking tot bij hem nog openstaande vragen en is hem voorts medegedeeld dat [gedaagde] zich gaat richten op het aanpakken van de geluidsoverlast veroorzaakt door de laminaatvloer van [A].
2.16 Bij brieven van respectievelijk 19 mei 2010, 27 mei 2010 en 14 juni 2010 heeft [gedaagde] [A] (of haar gemachtigde) bericht met betrekking tot de laminaatvloer, met name de ondervloer. In de laatste brief is [A] een termijn gesteld tot 30 juni 2010 voor het aanbrengen van een andere ondervloer. Indien na die datum weer klachten bij [gedaagde] binnenkomen dient de hele laminaatvloer te worden verwijderd.
2.17 Op 1 juli 2010 heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar geluidsoverlast afkomstig uit de woning van [A] die ondervonden wordt door [eisers] door TechnoConsult B.V. De conclusie van het onderzoek, opgenomen in het rapport van 9 juli 2010, luidt:
• Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat contactgeluid veroorzaakt op de laminaatvloer van huis[nummer x] goed waarneembaar is in de woning van [straat nr. Z]. Luchtgeluid met ongeveer hetzelfde geluidniveau wordt in mindere mate waargenomen in de onderwoning
• Door bewoners worden in de woning ook diverse andere geluiden gehoord, die niet als hinderlijk worden ervaren
• Omdat vóór het aanbrengen van de vloerafwerking in [adres], geen metingen zijn verricht en geen nulmeting is uitgevoerd, is een uitspraak over de relatieve toe- of afname van de geluidsisolatie niet bekend.
• Bij de geluidoverdracht in het onderhavige complex leveren de uitgevoerde bouwwijze, alsmede de wijze waarop de vloerafwerking is gelegd een bijdrage. De relatief geringe dikte en enige samendrukking van de isolatielaag beperken de geluiddempende werking van deze laag.
2.18 De conclusie van de Geschillencommissie op 22 september 2010 naar aanleiding van de onder 2.6 gemelde klachten van [eisers] luidt:
Alles overziend is de commissie van mening dat de totale behandeling van de klacht en de bejegening van de klager onder de maat is. Met droefheid heeft de commissie kennis genomen van het feit dat de heer [eisers] inmiddels zijn huur heeft opgezegd en naar [woonplaats] gaat verhuizen.
2.19 [eisers] heeft op 1 november 2010 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2010.
2.20 Op 3 november 2010 is [A] door [gedaagde] gedagvaard om te verschijnen ter terechtzitting van de kantonrechter te Rotterdam. [gedaagde] heeft primair gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en subsidiair [A] te veroordelen de gehele woning aan het [adres] te stofferen en gestoffeerd te houden.
2.21 Ter comparitie van partijen van 14 januari 2011 is de onder 2.20 genoemde procedure (bekend onder zaaknummer 1180131/CV EXPL 10-72796) door [gedaagde] ingetrokken.
3. De stellingen van partijen
3.1 [eisers] heeft na eiswijziging gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair, [gedaagde] te veroordelen:
- tot betaling van een bedrag van € 17.300,00, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
- tot betaling van een bedrag van € 800,00 aan buitengerechtelijke kosten;
- tot betaling van de kosten van deze procedure;
subsidiair,
te bepalen dat [gedaagde] de belofte van betaling van een bedrag van € 5.200,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verhuizing 1 november 2010 dient na te komen en tevens te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten, alsmede kosten van de procedure.
3.2 Aan zijn vordering heeft [eisers] het navolgende - samengevat weergegeven - ten grondslag gelegd. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens [eisers]. [gedaagde] heeft nagelaten de klachten van [eisers] over de door [A] veroorzaakte overlast naar behoren en met voldoende voortvarendheid te onderzoeken en (bij gebleken gegrondheid van de klachten) maatregelen te treffen om de verdere overlast te voorkomen of te beperken.
3.3 Daarnaast kan overlast door een andere huurder van dezelfde verhuurder een gebrek vormen als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW als van de verhuurder kan worden gevergd daartegen op te treden en de verhuurder dit niet of in onvoldoende mate doet. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht een dergelijk gebrek te verhelpen.
3.4 Na het bemiddelingsgesprek op 17 maart 2009 is de overlast gedurende drie maanden verminderd maar daarna heeft [eisers] weer veel overlast ervaren. [gedaagde] heeft geen enkele actie ondernomen. Wel is [eisers] verzocht - pas in maart 2010 - een overlastdagboek bij te houden. In juli 2010 is er een geluidsmeting gedaan. Dat is anderhalf jaar na de eerste overlastklachten. Nadien worden er nog altijd geen maatregelen genomen jegens [A], terwijl de overlast aanhoudt. [eisers] is uiteindelijk noodgedwongen verhuisd naar een andere woning.
3.5 [eisers] heeft schade geleden door de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Het gaat om de navolgende schade:
Verhuiskostenvergoeding € 8.000,00
Derving woongenot € 1.430,00
Tegemoetkoming hogere huurpenningen € 2.870,00
Vergoeding aanpassingen € 5.000,00
3.6 Aan de subsidiaire vordering heeft [eisers] ten grondslag gelegd dat [C], destijds vestigingsmanager bij [gedaagde], heeft beloofd aan [eisers] een verhuisvergoeding te geven van € 5.200,00, althans als [eisers] gelijk zou krijgen van de Geschillencommissie. Na de uitspraak van de Geschillencommissie werd [eisers] echter een vergoeding aangeboden van drie maanden huur gelijk aan een bedrag van € 2.009,10.
3.7 [gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van [eisers] en heeft daartoe - eveneens samengevat weergegeven - het volgende aangevoerd. [gedaagde] betwist dat zij niet adequaat heeft gereageerd op de klachten van [eisers]. Zij heeft verscheidene brieven in het geding gebracht waaruit blijkt dat er nauw overleg is geweest met [eisers] omtrent de klachten over [A]. Aan de hand van het rapport van TechnoConsult is [gedaagde] in overleg getreden met [A]. Voornoemd rapport heeft ten grondslag gelegen aan de gerechtelijke procedure die [gedaagde] tegen haar heeft aangespannen. De procedure is uiteindelijk ingetrokken omdat [gedaagde] in bewijsnood kwam te verkeren.
3.8 Het oordeel van de Geschillencommissie betreft alleen de wijze van communiceren met [eisers], hetgeen geen tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen kan opleveren.
3.9 [gedaagde] betwist voorts dat [eisers] schade heeft geleden. Bovendien is voor een vordering tot schadevergoeding als gevolg van wanprestatie een ingebrekestelling vereist. Ten aanzien van de subsidiaire vordering wordt betwist dat een dergelijke toezegging door [gedaagde], bij monde van [C], is gedaan.
3.10 Voorts betwist [gedaagde] uitdrukkelijk de verschuldigdheid van de buitengerechtelijke kosten. De onderhandelingen die tussen partijen hebben plaatsgevonden kunnen niet leiden tot kosten voor [gedaagde]. Indien [gedaagde] wel buitengerechtelijke kosten verschuldigd is betoogt zij dat het gevorderde bedrag niet gerechtvaardigd is.
3.11 Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd wordt hierna, voor zover relevant voor de beoordeling, besproken.
4. De beoordeling van de vordering
4.1 In het onderhavige geval gaat het om de vraag of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen aan de zijde van [gedaagde] en bij bevestigende beantwoording van die vraag of [gedaagde] de door [eisers] gevorderde schade dient te vergoeden.
4.2 In zijn algemeenheid geldt dat een huurder die onrechtmatig geluidsoverlast bezorgt aan omwonenden tevens tekort schiet in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder en dat een omwonende die huurder is van dezelfde verhuurder, met klachten over dergelijke overlast van die verhuurder, die op de hoogte is van de aard en omvang van de klachten, in redelijkheid mag verwachten dat deze naar die klachten een grondig onderzoek instelt om vervolgens zodanige maatregelen tegen de overlast te nemen, dat de (klagende) huurder zonder verdere hinder het huurgenot van het gehuurde heeft (Hof Amsterdam, 21 augustus 2008, WR 2009, 4).
4.3 Voorop gesteld wordt dat, zulks blijkt uit de gevoerde correspondentie, de gestelde geluidsoverlast hoofdzakelijk bestaat uit contactgeluiden veroorzaakt door de laminaatvloer c.q. niet goed isolerende ondervloer van de laminaatvloer in de woning van [A]. Aan de enkele betwisting van [gedaagde] van de geluidsoverlast in de onderhavige procedure zal worden voorbijgegaan nu de resultaten van het onderzoek door TechnoConsult duidelijk zijn en voor [gedaagde] aanleiding zijn geweest gerechtelijke maatregelen te nemen jegens [A]. Naar het oordeel van de kantonrechter staat hiermee de overlast dan ook voldoende vast.
4.4 Niet in geschil is dat [eisers] met regelmaat heeft geklaagd over geluidsoverlast van [A]. Alleen over de periode maart 2009 tot januari 2010 verschillen partijen daarover van mening. Dat in voornoemde periode is geklaagd, is gezien de betwisting door [gedaagde], onvoldoende komen vast te staan nu [eisers] heeft aangevoerd alleen mondeling te hebben geklaagd en daarvan geen bewijzen kan overleggen. Evenmin heeft [eisers] gesteld wanneer hij heeft geklaagd. Het zal er in het kader van deze procedure dan ook voor worden gehouden dat in die periode geen klachten zijn geuit door [eisers]. Gelet hierop is voor de beoordeling van de onderhavige vordering van belang of [gedaagde] zich vanaf januari 2010 voldoende heeft ingespannen onderzoek te doen naar de klachten van [eisers] en of zij, bij gebleken gegrondheid van de klachten, voldoende maatregelen tegen de overlastveroorzaker heeft genomen.
4.5 Op grond van de door [gedaagde] in het geding gebrachte en door [eisers] niet betwiste, correspondentie is genoegzaam gebleken dat [gedaagde] in de periode vanaf eind maart 2010 tot en met 1 juli 2010 actie heeft ondernomen met betrekking tot de door [eisers] gemelde geluidsoverlast. [gedaagde] heeft buurtonderzoek verricht, gesprekken gevoerd met [A] en afspraken met haar gemaakt om de geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken. Uiteindelijk is [A] een termijn gesteld tot 30 juni 2010 voor het aanbrengen van een andere ondervloer. [gedaagde] heeft voorts een geluidsonderzoek laten uitvoeren in de appartementen van [A] en [eisers].
4.6 Het doen van onderzoek naar de overlastklachten dient op zorgvuldige wijze te geschieden. Immers, ook met [A] heeft [gedaagde] een huurovereenkomst waaruit over en weer verplichtingen voor partijen voortvloeien. In dat licht bezien is het begrijpelijk en redelijk dat een dergelijk onderzoek enige tijd in beslag neemt. Ook de aard van de overlast - het betrof voornamelijk leef- c.q. contactgeluiden - maakt niet dat onmiddellijk ingrijpen vereist was. Bij een dergelijke vorm van overlast zal de verhuurder eerst afspraken maken met de overlastveroorzaker en zal gelegenheid worden gegeven deze na te komen. De duur van de periode waarin [gedaagde] onderzoek heeft verricht en getracht heeft tot een oplossing in der minne te komen, komt de kantonrechter, gelet op de zorgvuldigheid die [gedaagde] ook jegens [A] diende te betrachten, dan ook niet onredelijk voor.
4.7 Hoewel het daadwerkelijk nemen van concrete rechtsmaatregelen jegens [A] na de uitkomst van het geluidsonderzoek op 9 juli 2010 wellicht voortvarender had gekund en had gemoeten, is het dralen van [gedaagde] na het bekend worden van de onderzoeksresultaten door te wachten tot 3 november 2010 met het uitbrengen van de dagvaarding, van onvoldoende gewicht om daarop een toerekenbare tekortkoming aan te nemen die voor de toewijzing van de vordering tot schadevergoeding vereist is. Immers, niet de overlast zelf, maar het verzuim van de verhuurder om tegen de huurder die de overlast veroorzaakt op te treden, leidt tot schadeplichtigheid van de verhuurder. In de gegeven omstandigheden had het [eisers] duidelijk moeten zijn dat [gedaagde], gelet op de sedert januari 2010 en met name in de periode van mei tot juli 2010 ondernomen activiteiten, doende was om de problematiek aan te pakken. [gedaagde] mag redelijkerwijs enige tijd geboden worden om een gerechtelijke procedure voor te bereiden. In dit licht bezien had het van [eisers] verlangd mogen worden dat hij [gedaagde] een termijn had gesteld binnen welke [gedaagde] concrete rechtsmaatregelen zou treffen tegen [A]. Pas indien [gedaagde] kenbaar zou maken daaraan geen gevolg te willen geven, dan wel uit haar houding zou kunnen worden afgeleid dat zij niet van plan was verdere stappen tegen [A] te ondernemen, had [eisers] goede reden gehad om de huurovereenkomst op te zeggen en de gevolgen daarvan voor rekening van [gedaagde] te brengen. [eisers] heeft echter een dergelijke ingebrekestelling of mededeling niet aan [gedaagde] gericht en heeft al in augustus 2010 besloten de huurovereenkomst op te zeggen. De slotsom is dat op de opzeggingsdatum niet reeds sprake was van een zodanige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] dat deze grond kan bieden voor de vordering van [eisers].
[eisers] heeft bestreden dat een ingebrekestelling is vereist en heeft in dit verband verwezen naar het arrest van de Hoge Raad 17 juni 1994, NJ 1994, 670. Echter, anders dan in de onderhavige zaak, kon in die zaak een ingebrekestelling achterwege blijven omdat uit de houding van de verhuurder (St.Joseph) bleek dat die niet een procedure tegen de overlastveroorzaker wilde beginnen. De verwijzing naar het andere arrest (Van Bommel/Ruijgrok) mist relevantie omdat het in die zaak onder meer ging om de vraag of voor (partiële) ontbinding een ingebrekestelling vereist was of dat volstaan kon worden met een mededeling aan de verhuurder ingeval zich gebreken aan het gehuurde voordoen.
4.8 Een en ander leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming die aansprakelijkheid oplevert voor de door [eisers] gevorderde vergoeding van schade. De primaire vordering zal dan ook als ongegrond worden afgewezen.
4.9 Thans dient de subsidiaire vordering te worden beoordeeld. [eisers] heeft nakoming gevorderd van de door hem gestelde, doch door [gedaagde] betwiste, toezegging van [gedaagde] een bedrag van € 5.200,00 te betalen als vergoeding in de verhuiskosten. Ingevolge artikel 150 Rv rust op [eisers] de bewijslast van de door hem gestelde toezegging door [gedaagde] (in de persoon van [C]) nu hij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept. Tot dusverre is het bewijs nog niet geleverd. De e-mail van 7 december 2010 die door [eisers] in het geding is gebracht is immers van [eisers] zelf afkomstig en behelst dan ook niet een toezegging van [gedaagde]. Overeenkomstig zijn bewijsaanbod zal [eisers] worden toegelaten tot het leveren van bewijs dat aan hem een verhuisvergoeding is toegezegd van € 5.200,00.
4.10 Iedere verdere beslissing zal in dit stadium worden aangehouden.
5. De beslissing
De kantonrechter:
laat [eisers] toe te bewijzen dat door [gedaagde] een verhuisvergoeding is toegezegd van € 5.200,00;
bepaalt dat:
• [eisers] zich ter rolzitting van dinsdag 12 juni 2012 te 14:30 uur bij akte dient uit te laten of, en zo ja op welke wijze, hij voornoemd bewijs wenst te leveren, waarbij de akte uiterlijk de dag vóór genoemde rolzitting om 12.00 uur ter griffie ontvangen moet zijn;
• indien hij dat wil doen door schriftelijke bewijsstukken, hij die dan dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
• indien hij getuigen wenst voor te brengen, hij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de door hem voor te brengen getuigen alsook van de verhinderdata van beide partijen voor de daaropvolgende drie maanden;
bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100, gebouw B (het rode gebouw) te Rotterdam, ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;
houdt iedere verdere beslissing in dit stadium van het geding aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.