Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 403207 / KG ZA 12-456
Vonnis in kort geding van 28 juni 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te Dordrecht,
eisers,
advocaat mr. G. Sarier te Dordrecht,
tegen
de naamloze vennootschap ACHMEA HYPOTHEEKBANK N.V.,
gevestigd te ‘s-Gravenhage,
gedaagde,
advocaat mr. T.J.P. Jager te Amsterdam.
Eisers zullen hierna - in mannelijk enkelvoud - worden aangeduid als [eisers] Gedaagde zal hierna Achmea genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 14 juni 2012
- producties 1 tot en met 14, van [eisers]
- producties 1 tot en met 13, van Achmea
- de mondelinge behandeling op 20 juni 2012
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van Achmea.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers] is sinds 2006 eigenaar van een appartement aan [adres] (hierna: de woning), welk registergoed is bezwaard met een hypothecaire geldlening met verpande beleggingsverzekering van Achmea. De hypotheek bestaat uit twee leningdelen van € 73.000,00 respectievelijk € 46.000,00. [eisers] is aan Achmea per maand € 426,41 aan rente en € 92,32 aan premie beleggingsverzekeringen verschuldigd. Sinds 1 april 2008 worden deze bedragen automatisch ingehouden op het salaris van eiser sub 1. In de verhouding tussen [eisers] en Achmea bestaan thans geen betalingsachterstanden.
2.2. In de Algemene Hypotheekvoorwaarden Achmea Hypotheekbank N.V. 2003 (hierna: de algemene voorwaarden) staat, voor zover thans relevant, het volgende vermeld:
“ VERVROEGDE OPEISBAARHEID
Art. 9
9.1. De Hoofdsom of het restant daarvan met de rente en kosten zal, zonder voorafgaande opzegging en zonder ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst, terstond en in het geheel door Achmea kunnen worden opgeëist:
(…)
f. indien na het verstrekken van de Geldlening mocht blijken dat de Schuldenaar, de Hypotheekgever, de Verzekeringnemer of de Rekeninghouder onjuiste gegevens heeft verstrekt of gegevens, welke voor Achmea van belang zijn, heeft verzwegen zodanig dat Achmea bij kennis daarvan de Geldleningsovereenkomst niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou zijn aangegaan, het laatste naar het oordeel van Achmea;
(…)
l. indien het Registergoed verhuurd is, bij wijziging, beëindiging of - anders dan op grond van een aan de huurder toegekende optie - verlenging van het huurcontract, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming daartoe van Achmea;
(…)
aa. indien ten aanzien van het Registergoed blijkt van enig gebrek in de eigendoms- of andere titels of indien blijkt van een verborgen gebrek, gebruik of bestemming welke naar het oordeel van Achmea een nadelige beïnvloeding van de waarde of van haar rechten kan bewerkstelligen;
(…)
ONDERHOUD
Art.12
12.1. De Hypotheekgever is verplicht het Registergoed in goede staat te houden en eventuele beschadigingen te herstellen.
(…)”.
2.3. [eisers] heeft de woning in de periode vanaf 2006 niet zelf bewoond. De woning is regelmatig (al dan niet tijdelijk) verhuurd geweest aan derden.
2.4. In de periode vanaf 2007 is tussen partijen herhaaldelijk (schriftelijk) contact geweest in verband met de (niet-) naleving door [eisers] van de contractuele afspraken tussen partijen.
2.5. In een recent taxatierapport d.d. 24 april 2012 van de woning, opgesteld door de Taxatheek Rotterdam, overgelegd door Achmea, staat vermeld dat de markt- en executiewaarde van de woning, vrij van huur en gebruik, € 60.000,00 respectievelijk € 42.000,00 bedraagt. De markt- en executiewaarde in verhuurde staat bedraagt € 50.000,00 respectievelijk € 35.000,00. Voorts staat in het rapport vermeld dat de woning is verhuurd en intern gerenoveerd dient te worden. De hiervoor weergegeven waarden zijn ten opzichte van waarden opgenomen in een geveltaxatierapport d.d. 29 december 2009, overgelegd door [eisers], gedaald.
2.6. De openbare verkoop van de woning is bij exploot van 1 juni 2012 aan [eisers] aangezegd tegen woensdag 4 juli 2012 te 16.00 uur in het Vendu Notarishuis te Rotterdam.
2.7. De woning is thans leeg en ontruimd.
3. Het geschil
3.1. [eisers] vordert (zakelijk weergegeven) bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet zulks toestaat, om:
1. Achmea te verbieden de woning executoriaal te doen verkopen, zulks voor een periode van 18 maanden, dan wel voor een periode door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen;
2. subsidiair: de executoriale verkoop van de woning te schorsen zulks voor een periode van 18 maanden, dan wel voor een periode door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, teneinde [eisers] in de gelegenheid te stellen om, in overleg met Achmea, de woning onderhands te verkopen;
3. aan het verbod onder 1. een dwangsom te verbinden van € 150.000,00.
4. Achmea te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. Achmea voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Nu de voorgenomen executoriale verkoop van de - in Rotterdam gelegen - woning in Rotterdam zal plaatsvinden acht deze voorzieningenrechter zich bevoegd van het onderhavige geschil kennis te nemen.
4.2. Het spoedeisend belang van [eisers] bij de vordering volgt reeds uit de omstandigheid dat de veiling van de woning is aangekondigd tegen 4 juli 2012 en dat [eisers] verwacht dat de woning bij een executoriale verkoop, mede gelet op de staat van de woning en de huidige woningmarkt, aanzienlijk minder zal opleveren dan het bedrag waarvoor hypotheek is verleend (te vermeerderen met rente en kosten), als gevolg waarvan [eisers] met een aanzienlijke restschuld zal blijven zitten, (nog meer) in de financiële problemen zal geraken en een faillissement/een schuldsaneringstraject onvermijdelijk lijkt. Bovendien heeft Achmea het spoedeisend belang niet betwist.
4.3. [eisers] meent dat een openbare executieveiling van de woning voorkomen moet worden. Hij stelt daartoe onder meer dat de door Achmea genoemde betalingsachterstanden geen grondslag kunnen vormen voor de opeising van de hypothecaire schuld, omdat er zich geen achterstanden in de betaling van de hypotheektermijnen hebben voorgedaan. Indien en voor zover Achmea zich beroept op de omstandigheid dat de woning, in strijd met de algemene voorwaarden, tijdelijk verhuurd is geweest, dan kan dit ook geen grond vormen voor de opeising van de hypothecaire schuld, aldus [eisers], omdat Achmea van deze verhuursituatie (sinds 2008) op de hoogte was. Nu [eisers] bovendien aan Achmea zijn medewerking heeft verleend om tot een oplossing te komen en heeft voorgesteld om de woning onderhands te verkopen, maakt Achmea misbruik van bevoegdheid indien zij de openbare verkoop desondanks doorgang laat vinden. Nu de woning in zeer slechte staat van onderhoud verkeert (en [eisers] weinig financiële armslag heeft), is het in het belang van beide partijen dat aan [eisers] voldoende gelegenheid gegeven wordt om (zelf) de woning op te knappen, zodat met een onderhandse verkoop van de woning een zo hoog mogelijke prijs verkregen kan worden.
4.4. Voor beantwoording van de vraag of de vordering van [eisers] bij wijze van voorlopige voorziening kan worden toegewezen, zal de voorzieningenrechter dienen te beoordelen of Achmea bij gebruikmaking van de haar ingevolge artikel 3:268 lid 1 BW toekomende bevoegdheid tot executie onrechtmatig handelt jegens [eisers] dan wel misbruik maakt van recht. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande als volgt.
4.5. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisers] (in elk geval sinds 1 april 2008) (al dan niet bijna) steeds tijdig de hypotheektermijnen heeft voldaan, zodat dit geen grond kan vormen voor de integrale opeising van de hypothecaire geldlening door Achmea.
4.6.
4.6.1. In een brief van 14 juni 2012 van Achmea aan [eisers] (productie 12 van Achmea) staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:
“Wij hebben, zoals u bekend, de lening opgeëist vanwege niet toegestane verhuur. Wij hebben echter gezien dat in de brief van van Heeswijk Notarissen te Rotterdam van 14 mei 2012 niet expliciet staat opgenomen dat de veiling plaatsvindt vanwege ongeoorloofde verhuur. In het exploot aanzegging executie van 1 juni 2012 staat het wel goed opgenomen. Daarin is vermeld dat u in verzuim bent in de nakoming van de voorwaarden.
Wij achten het juist om u nogmaals expliciet te melden dat de opeising en voortzetting van de executoriale verkoop geschiedt op basis van niet toegestane verhuur en het geschonden vertrouwen. Ondanks herhaalde waarschuwingen blijft u op verschillende punten tekort schieten in de nakoming van de tussen u en ons gemaakte afspraken. In het bijzonder geldt dit voor het continue opnieuw verhuren van het onderpand. Ook de toestand van de woning en aanwezigheid van een hennepkwekerij hebben ons vertrouwen in u doen schaden.
(…)”.
Uit vorenbedoelde brief blijkt dat Achmea als grond voor de integrale opeising in overwegende mate de ongeoorloofde verhuur van de woning door [eisers] aan derden hanteert. In het aanzeggingsexploot d.d. 1 juni 2012 staat dit niet met zoveel woorden, maar is in zijn algemeenheid en dus op juiste grond verwezen naar het bepaalde in artikel 3:268 BW. De notaris heeft in zijn aankondigingen van de veiling aan [eisers] (zie productie 11 van [eisers]) namens Achmea de grond van ongeoorloofde verhuur niet genoemd, doch vermeld dat tot een executieveiling wordt overgegaan “(…) in verband met een achterstand in de betaling (…)”. Achmea stelt in dat verband onbetwist dat de notaris slechts een algemene standaardbrief heeft verstuurd.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan in dit geval niet volgehouden worden dat de aangekondigde executieveiling geen doorgang mag vinden, enkel omdat in de brieven van de notaris niet de juiste opeisingsgrond staat vermeld, zulks terwijl voorshands aannemelijk is te achten dat [eisers] herhaaldelijk jegens Achmea is tekortgeschoten in zijn verplichtingen voortvloeiende uit de hypotheekakte, de algemene voorwaarden en de aanvullend tussen partijen gemaakte afspraken door de woning keer op keer zonder (expliciete) toestemming van Achmea te verhuren. Dit geldt temeer nu Achmea in eerdere correspondentie tussen haar en [eisers] - voor zover de voorzieningenrechter thans kan overzien beginnend met de brief van 17 februari 2010 (zie productie 1 van [eisers]), vervolgens de brief van 14 november 2011, waarin deels verwezen wordt naar de hiervoor onder 2.2 geciteerde toepasselijke algemene voorwaarden (productie 4 van [eisers]) en ten slotte de brief van 15 maart 2012 (productie 8 van [eisers]), waarbij ook van belang is de brief van 9 februari 2012 (productie 7 van [eisers]) - steeds duidelijk heeft gemeld dat zij [eisers] aanspreekt vanwege de met de algemene voorwaarden strijdige verhuur van de woning en dat reeds op die grond, bij niet tijdige voldoening van de hypothecaire hoofdsom met rente en kosten, de woning executoriaal verkocht zal gaan worden. [eisers] heeft verder ook niet ontkend dat sprake is geweest van herhaaldelijke verhuur van de woning aan derden. [eisers] stelt enkel dat Achmea wist van de verhuursituatie, maar dat laat de omstandigheid onverlet dat uit de overgelegde correspondentie zonder meer kan worden afgeleid dat Achmea geen toestemming wenste te geven voor verhuur van de woning.
4.6.2. Uit het verhandelde ter terechtzitting en de overgelegde correspondentie is voorts gebleken dat Achmea [eisers] (in elk geval) sinds 17 februari 2010 al een aantal keer het voordeel van de twijfel heeft gegund en de door haar aangekondigde opeising van de hypothecaire geldlening - op dringend verzoek van [eisers] en na het maken van - tussen partijen niet in geschil zijnde - afspraken (waaronder de onderhandse verkoop van de woning via een NVM-makelaar; de eerste afspraken daartoe dateren overigens al uit maart 2008, zie productie 7 van Achmea, evenwel is door Achmea toen aan de mogelijke niet-nakoming daarvan nog niet de expliciete consequentie van een executoriale verkoop verbonden) - heeft opgeschort dan wel stopgezet (zie producties 3 en 6 van [eisers]). De voorzieningenrechter begrijpt dat Achmea dit uit coulanceoverwegingen heeft gedaan, zulks om [eisers] de gelegenheid te geven de woning onderhands te verkopen teneinde een hogere verkoopopbrengst te verkrijgen. Vaststaat dat het tot een onderhandse verkoop van de woning niet is gekomen, ondanks de herhaalde termijnen (naar de voorzieningenrechter begrijpt telkens perioden van zes maanden) die Achmea [eisers] daartoe heeft gegund. De stelling van [eisers] dat hij niet tot een onderhandse verkoop heeft kunnen komen vanwege de crisis op de woning- en hypotheekmarkt kan niet aan Achmea worden tegengeworpen. Dit is immers een risico dat voor rekening van een woningeigenaar dient te komen. Dat [eisers] telkenmale tot verhuur van de woning aan derden is overgegaan met het oogmerk om (de mogelijkheid te scheppen) de hypotheektermijnen tijdig aan Achmea te voldoen vormt evenmin rechtvaardiging van zijn met de algemene voorwaarden van Achmea strijdige handelen. In het verlengde daarvan kan ook niet tegen het onverminderd laten plaatsvinden van de voorgenomen executieveiling pleiten dat dit voor [eisers] vermoedelijk een aanzienlijke restschuld zal opleveren. Een hypotheekhouder heeft nu eenmaal de wettelijke bevoegdheid om tot parate executie over te gaan, wanneer afbreuk gedaan wordt (in dit geval door de woning herhaaldelijk ongeoorloofd te verhuren) aan haar gerechtvaardigde belang dat het bezwaarde registergoed voldoende zekerheid biedt en blijft bieden voor verhaal van zijn vordering op de hypotheekgever. Inherent daaraan is dat als gevolg daarvan een restschuld kan overblijven voor de tekortschietende hypotheekgever.
4.6.3. Bij het voorgaande komt dat tussen partijen bovendien niet in geschil is dat [eisers] de woning, in strijd met de tussen hen geldende contractuele afspraken, nimmer heeft gebruikt voor eigen bewoning, doch elders verblijft in een aan hem in eigendom toebehorende woning die eveneens belast is met een hypotheek, en dat (een huurder van) [eisers] de woning begin 2011 heeft gebruikt voor het kweken van hennep, na constatering waarvan - vanwege de zeer gevaarlijke en onveilige situatie voor omgeving en omwonenden - spoedeisende bestuursdwang is toegepast en de hennepkwekerij onmiddellijk is ontmanteld, met alle aannemelijke schade van dien. Dat Achmea de situatie van de hennepkwekerij pas in december 2011 aan [eisers] heeft gemeld (zie productie 6 van [eisers]), doet er niet aan af dat [eisers] als eigenaar van de woning voor een dergelijke situatie onverminderd (mede-) aansprakelijk gehouden kan worden. Verder stelt Achmea onbetwist dat zij bij aanvang van de contractuele relatie tussen partijen er niet van op de hoogte is gesteld dat [eisers] ook een andere ((door-)lopende) hypothecaire verplichting kende. Het bestaan van een dergelijke andere verplichting had van invloed kunnen zijn op de voorwaarden waaronder de ten processe bedoelde hypotheek met Achmea is aangegaan.
De voorzieningenrechter heeft de aan de orde gekomen constateringen van de gemeente Rotterdam ten aanzien van (illegale huisvesting in) de woning daarbij nog buiten beschouwing gelaten.
4.6.4. Naar voorlopig oordeel kan onder deze omstandigheden niet langer van Achmea gevergd worden dat zij [eisers] nog tolereert als hypotheekgever. Dat Achmea (te lang) stil zou hebben gezeten, zoals [eisers] stelt, is niet aannemelijk te achten. Uitgangspunt dient te zijn dat als eerste op de hypotheekgever, [eisers], - zeker na de constatering van tekortschieten - de verplichting rust om op correcte wijze de verplichtingen opgenomen in de hypotheekakte, (in het bijzonder artikel 9.1.l van) de algemene voorwaarden en de aanvullend tussen partijen gemaakte afspraken na te komen. In dat verband had [eisers] alles in het werk moeten stellen om het vertrouwen van Achmea in de relatie te herstellen ter voorkoming van een executoriale verkoop, temeer nu Achmea hem daartoe zoveel kansen heeft geboden. Dat [eisers] daartoe serieuze pogingen heeft ondernomen stelt hij wel, maar dit concretiseert en onderbouwt hij niet met stukken, zodat de voorzieningenrechter aan deze stelling verder voorbij gaat. Ondanks de sommaties die Achmea aan [eisers] heeft verstuurd, heeft [eisers], blijkens het hiervoor onder 2.5 bedoelde taxatierapport van recente datum (in tegenstelling tot het door [eisers] - als productie 13 - overgelegde geveltaxatierapport), waarvan de inhoud niet is bestreden door [eisers], de woning ook zeer recent nog zonder toestemming van Achmea verhuurd. In dat licht bezien zal de wens van [eisers] om alsnog voor een langere periode de gelegenheid te krijgen om de woning zelf op te knappen, teneinde deze tegen een hogere verkoopopbrengst onderhands te verkopen, niet worden gehonoreerd.
4.6.5. Uit het voorgaande volgt dat de voorzieningenrechter geen feiten of omstandigheden zijn gebleken op grond waarvan voorshands geoordeeld zou moeten worden dat de voorgenomen executieveiling onrechtmatig is te achten, dan wel dat deze als misbruik van bevoegdheid/recht kan worden gekwalificeerd. Achmea heeft naar voorlopig oordeel terecht bij brief van 15 maart 2012 (productie 8 van [eisers]) en bevestigd bij brief van 5 april 2012 (productie 10 van [eisers]) de hypothecaire geldlening integraal opgeëist. Achmea kan dan ook gebruik maken van haar bevoegdheid tot parate executie. Mededelingen gedaan door een medewerker van Vesting Finance, welke [eisers] uitlegt in voor hem positieve zin, maakt dit niet anders. Dat Achmea [eisers] “maar heeft laten bungelen”, zoals [eisers] stelt, is in het licht van al het voorgaande niet aannemelijk geworden. Evenmin is aannemelijk dat er sprake zou zijn van een overhaaste beslissing tot executoriale verkoop van Achmea.
4.6.6. De vordering van [eisers] zal worden afgewezen.
4.7. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Achmea worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.391,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vordering (in al haar onderdelen) af,
5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van Achmea tot op heden begroot op € 1.391,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. G.C.M. van Rheeden, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2012.
1734/676