Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[woonstichting],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.E.A. Broens.
Partijen worden hierna aangeduid als “[woonstichting]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• het exploot van dagvaarding van 20 september 2011, met producties;
• de conclusie van antwoord;
• het tussenvonnis van 1 november 2011 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de ten behoeve van de comparitie van partijen door [woonstichting] overgelegde productie;
• het proces-verbaal van de op 7 december 2011 gehouden comparitie van partijen.
De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen het volgende vast:
2.1 Tussen partijen bestaat sinds 30 januari 1996 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [locatie] (hierna: het gehuurde).
2.2 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte van de Woningstichting “Onze Woning” d.d. 1 februari 1994 van toepassing (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden).
2.3 De huurprijs bedraagt thans € 556,72 per maand.
2.4 Artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt:
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.
2.5 Artikel 9.3 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt:
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.
2.6 Artikel 9.4 van de Algemene Huurvoorwaarden luidt - voor zover thans van belang – als volgt:
Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden.
(…)
2.7 In mei 2011 en in de periode van omstreeks 29 juni 2011 tot en met 9 juli 2011 heeft [gedaagde] mevrouw [A] (hierna: [A]) enkele dagen onderdak geboden in het gehuurde.
2.8 Op 15 juli 2011 heeft de Regionale Recherche Dienst Controleteam Prostitutie en Mensenhandel (hierna: het CPM) aan de burgemeester van Rotterdam een bestuurlijke rapportage gezonden met - voor zover thans van belang - de volgende inhoud:
Op vrijdag 01 juli 2011 werd door het personeel van het CPM (…) een onderzoek ingesteld op de sekssite Kinky.nl.
(…)
Voor de uitvoering van de controle hebben de medewerkers van het CPM zich voorgedaan als klant en een afspraak gemaakt met een prostituee. (…) De prostituee gaf hierna het adres [locatie] op als het adres waar ze ontving. Ter plaatse gekomen hebben de medewerkers van het CPM aangebeld bij de woning op [nummer]. Vervolgens deed een vrouw gekleed in sexy kleding de deur open. Zij verklaarde een afspraak te hebben met een klant. Hierop legitimeerde het personeel van het CPM zich.
(…)
Nadat het personeel van het CPM aan de vrouw het doel van hun controle had uitgelegd in de Poolse taal met behulp van een tolk in de Poolse taal via de tolkentelefoon, verklaarden het volgende.
- Ik ontvang klanten in de woning aan de [locatie], omdat ik geld nodig heb.
- Ik verblijf hier maar tijdelijk.
- Ik doe dit werk uit vrije wil, het is een makkelijke manier om aan geld te komen.
- Ik sta niet op dit adres ingeschreven bij de gemeente.
- Deze woning is van [gedaagde], [gedaagde] is op dit moment niet aanwezig.
- [gedaagde] is een vriend van mij.
- [gedaagde] is niet op de hoogte van mijn werkzaamheden in dit pand.
- Ik mag in deze woning verblijven.
- Ik betaal geen huur.
- Het geld wat ik verdien is voor mij.
- Ik draag niks af van mijn verdiende geld.
- Ik heb sinds maandag een paar klanten gehad.
- De advertentie op Kinky is op mijn verzoek geplaatst.
- Een vriendin heeft dit voor mij gedaan.
- Ik wist niet dat ik hier in dit pand niet mocht werken.
(…)
Op 09 juli 2011 wederom een advertentie aangetroffen op Kinky.nl. Na het maken van afspraak bleek dat het wederom over het adres op de [locatie] te gaan. Het is voor ons niet duidelijk of het om dezelfde persoon gaat.
(…)
Gelet op het bovenstaande verzoek ik u te bevorderen, dat tegen de prostituee en de bewoner/verhuurder van de woning [gedaagde] een bestuurlijke maatregel wordt genomen.
(…)
2.9 In haar brieven van 22 juli 2011 en 26 augustus 2011 aan [gedaagde] heeft [woonstichting] een gerechtelijke procedure aangekondigd en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.10 Bij brief van 7 september 2011 heeft de burgemeester van Rotterdam aan [woonstichting] medegedeeld dat het aanbieden van seksuele dienstverlening tegen vergoeding in het gehuurde zonder dat daarvoor een exploitatievergunning afgegeven is in strijd is met artikel 2.3a.3 lid 1 van de Algemeen Plaatselijke Verordening (hierna: de APV). De burgemeester heeft geen bestuurlijke maatregel getroffen jegens [woonstichting].
3. De stellingen van partijen
3.1 [woonstichting] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
- [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
- [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [woonstichting] van € 556,72 per maand met ingang van oktober 2011 tot de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente;
- [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2 Aan de eis is naast de onder 2. genoemde vaststaande feiten - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag gelegd.
Er is sprake van zodanige tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] dat deze in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. [gedaagde] heeft door in het gehuurde een illegale seksinrichting te (laten) exploiteren en het gehuurde aan derden in gebruik te geven zich niet als een goed huurder gedragen en in strijd met de artikelen 9.1, 9.3 en 9.4 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:214 BW gehandeld.
[gedaagde] was zich bewust van het beroep van [A] waardoor [gedaagde] bewust het risico heeft genomen dat er prostitutie plaats kon vinden in het gehuurde. Zelfs indien [gedaagde] van niets wist, is hij aansprakelijk voor de illegale seksuele dienstverlening vanuit het gehuurde, nu hij op grond van artikel 7:219 BW tegenover [woonstichting] aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden.
3.3 [gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering en geconcludeerd tot afwijzing ervan, met veroordeling van [woonstichting] in de kosten van de procedure. [gedaagde] heeft tegen de vordering - eveneens samengevat - het volgende aangevoerd.
[gedaagde] heeft zich gedurende zeventien jaar als goed huurder gedragen. [gedaagde] heeft het gehuurde steeds als woonruimte gebruikt. [gedaagde] heeft enkel een kennis tijdelijk willen helpen. Deze kennis heeft misbruik gemaakt van het goed bedoelde logeeraanbod door haar prostitutiepraktijken in het gehuurde uit te oefenen. Het exploiteren van een illegale seksinrichting is nimmer aan de orde geweest. [gedaagde] heeft het gehuurde niet onderverhuurd. Er was enkel sprake van een kortstondig verblijf van slechts enkele dagen door een logee die [gedaagde] daarvoor geen enkele vergoeding hoefde te betalen. Dat buren of omwonenden overlast hebben gehad is niet gebleken.
Voor zover [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld dan wel het handelen van zijn logee aan hem moet worden toegerekend, is de tekortkoming van zo’n korte duur en de rol die [gedaagde] zelf heeft gespeeld van dusdanige aard, dat dit in ieder geval geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.4 Op de overige stellingen van partijen, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, komt de kantonrechter bij de beoordeling van het geschil terug.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Kern van het geschil is de vraag of sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2 Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt. Op grond van artikel 7:219 BW kan de huurder ook aansprakelijk worden gesteld voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. Uit vaste rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op artikel 7:219 BW voor de ontbinding van de huurovereenkomst beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als goed huurder heeft gedragen.
4.3 Vast staat dat [gedaagde] in de periode van omstreeks 29 juni 2011 tot en met 9 juli 2011 [A] onderdak heeft verleend en dat zij in deze periode seksuele diensten heeft verleend vanuit het gehuurde. [A] heeft haar diensten aangeboden op de website Kinky.nl en vervolgens in voormelde periode van tien dagen enkele klanten ontvangen in het gehuurde. Volgens [woonstichting] heeft [gedaagde] door in het gehuurde een illegale seksinrichting te (laten) exploiteren en het gehuurde aan derden in gebruik te geven zich niet als een goed huurder gedragen en in strijd met de artikelen 9.1, 9.3 en 9.4 van de Algemene Huurvoorwaarden gehandeld.
4.4 Op grond van artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:214 BW dient [gedaagde] het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte te gebruiken. [woonstichting] stelt dat [gedaagde] in het gehuurde een illegale seksinrichting heeft geëxploiteerd. In de APV, waar [woonstichting] haar stellingname in aanmerking genomen kennelijk aansluiting bij zoekt, wordt in artikel 1.1. lid 1 een seksinrichting omschreven als een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. De kantonrechter is van oordeel dat door het enkele feit dat in het gehuurde voor een periode van ongeveer tien dagen seksuele diensten tegen betaling zijn aangeboden door een logee van [gedaagde] de bestemming van het gehuurde niet gewijzigd is.
Activiteiten die plaatsvinden in het gehuurde en die in beginsel niet kenmerkend zijn voor het gebruik van een woning, leiden niet zonder meer tot de conclusie dat het gehuurde niet in overeenstemming met de bestemming van woonruimte gebruikt is. Hierbij dient onder meer in aanmerking te worden genomen de tijdruimte waarbinnen die niet-kenmerkende activiteiten plaatsvonden. In deze zaak gaat het om een vrouw die ongeveer tien dagen in de woning van [gedaagde] heeft gelogeerd en in die tijd via het internet seksuele diensten heeft aangeboden. Deze tijdspanne is zonder bijkomende omstandigheden die wijzen op een bedrijfsmatig karakter van de activiteiten, die gesteld noch gebleken zijn, te kort om te concluderen dat vanuit het gehuurde een seksinrichting zoals hiervoor omschreven geëxploiteerd werd.
Een logee heeft gedurende een zeer korte periode seksuele diensten vanuit het gehuurde verleend terwijl gesteld noch gebleken is dat het gehuurde in die periode niet overwegend als woonruimte werd gebruikt. Gelet hierop kan niet geconcludeerd worden dat [gedaagde] tekortgeschoten is in zijn verplichting om het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming te gebruiken.
4.5 Op grond van artikel 9.4 van de Algemene Huurvoorwaarden is het [gedaagde] niet toegestaan het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van [woonstichting] in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. [gedaagde] heeft op dit punt onweersproken gesteld dat hij [A] enkele dagen onderdak heeft geboden zonder dat zij daarvoor enige vergoeding aan hem hoefde te betalen. Van onder(ver)huur was derhalve geen sprake. Voor zover met het verbod om het gehuurde zonder voorafgaande toestemming aan derden in gebruik te geven ook een verbod op het hebben van logés beoogd is, hetgeen overigens zeer te betwijfelen valt, zou voormeld verblijf van [A] in beginsel een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] opleveren. [gedaagde] heeft [A] in mei 2011 en eind juni 2011 echter slechts tweemaal enkele dagen onderdak geboden. Indien op dit punt sprake zou zijn van een tekortkoming, rechtvaardigt deze tekortkoming, daarbij de voorliggende en zonder problemen verlopen huurperiode van zeventien jaar van [gedaagde] in aanmerking genomen, gezien haar geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet.
4.6 Op grond van artikel 9.3 van de Algemene Huurvoorwaarden dient [gedaagde] er zorg voor te dragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt. Gesteld noch gebleken is dat de activiteiten van [A] in het gehuurde tot overlast voor omwonenden hebben geleid. Dat (iedere vorm van) prostitutie vaak gepaard gaat met criminaliteit en overlast, zoals door [woonstichting] is gesteld, is naar het oordeel van de kantonrechter niet aan te merken als een feit van algemene bekendheid. Aan deze stelling van [woonstichting] zal, nu zij deze niet nader onderbouwd heeft, dan ook voorbijgegaan worden.
4.7 [gedaagde] dient zich op grond van artikel 9.1 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen.
Volgens [woonstichting] heeft [gedaagde] door in het gehuurde een illegale seksinrichting te (laten) exploiteren in strijd met deze bepalingen gehandeld. Het enkele feit dat de gemeente Rotterdam een overtreding van de APV heeft geconstateerd in het gehuurde is, zonder bijkomende feiten en/of omstandigheden, onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt. Zoals hiervoor reeds overwogen was geen sprake van exploitatie van een (bedrijfsmatige) seksinrichting in het gehuurde en is niet gebleken van als gevolg van de seksuele dienstverlening veroorzaakte overlast aan omwonenden. Andere bijkomende feiten en/of omstandigheden die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, zijn niet door [woonstichting] gesteld.
Voor de beoordeling van de vraag of verlening van seksuele diensten tegen betaling als sociaal onwenselijk aan te merken is, zoals door [woonstichting] ter comparitie is gesteld, is in onderhavige procedure geen ruimte. Het gaat in deze procedure immers enkel om de beoordeling of [gedaagde] tekort is geschoten in zijn contractuele en wettelijke verplichtingen jegens [woonstichting].
4.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen. De vordering van [woonstichting] zal dan ook als ongegrond afgewezen worden.
4.9 [woonstichting] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [woonstichting] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.