Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 372890 / HA ZA 11-458
Vonnis van 15 februari 2012
in de zaak van
[eiser],
wonende te Maassluis,
eiser,
advocaat mr. L.C.M.C. Gels te Rijswijk,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Maassluis,
gedaagde,
advocaat mr. G.A. Soebhag te Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
wonende te Maassluis,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] dan wel [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 juni 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 9 september 2011, met bijlagen.
Tegen gedaagde [gedaagde 2] is verstek verleend.
Ten slotte is vonnis bepaald.
De feiten
[eiser] heeft aan [gedaagden] een woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning) verkocht. De betreffende koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is op 14 april 2010 door [eiser] getekend en op 27 april 2010 door [gedaagden]. In artikel 4.1 van de koopovereenkomst is onder meer bepaald dat [gedaagden] uiterlijk op 18 mei 2010 een bankgarantie zullen doen stellen voor een bedrag van
€ 23.000,--.
Artikel 10 van de overeenkomst luidt - verkort en zakelijk weergegeven - als volgt:
"10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden...
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 23.000,- ... verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding...".
Vorenbedoelde termijn voor het doen stellen van een bankgarantie tot 18 mei 2010 is door [eiser] op verzoek van [gedaagden] verlengd tot eerst 25 mei 2010 en vervolgens tot 8 juni 2010.
Bij brief van 23 juni 2010 heeft de voor [eiser] optredende makelaar [gedaagden] in gebreke gesteld en hen verzocht dan wel gesommeerd om uiterlijk op 1 juli 2010 een bankgarantie te doen stellen.
[gedaagden] hebben geen financiering voor aankoop van de woning kunnen verkrijgen en geen bankgarantie gesteld. Bij brief van 15 november 2010 is namens [eiser] de koopovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden en aanspraak gemaakt op een contractuele boete van € 23.000,--, vermeerderd met wettelijke rente en schadevergoeding.
Het geschil
[eiser] vordert na vermeerdering van eis - samengevat - voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst op 15 november 2010 is ontbonden subsidiair de koopovereenkomst te ontbinden en primair en subsidiair veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 23.000,-- als contractuele boete en tot betaling van € 20.481,86 aan schadevergoeding alsmede buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met rente en kosten.
[gedaagde 1] voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
De beoordeling
Ten aanzien van [gedaagde 2]
De primaire vordering op [gedaagde 2] zal worden toegewezen nu deze niet ongegrond of onrechtmatig voorkomt.
[gedaagde 2] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Ten aanzien van [gedaagde 1]
Ten aanzien van het deel van de primaire vordering dat strekt tot het voor recht verklaren dat de koopovereenkomst op 15 november 2010 is ontbonden, overweegt de rechtbank dat dit weliswaar door [gedaagde 1] niet uitdrukkelijk is betwist, maar dat uit het door hem ingenomen standpunt kan worden opgemaakt dat hij stelt niet nalatig te zijn geweest in de nakoming van één of meer van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zodat geen grond voor ontbinding op grond van voornoemd artikel bestond.
[gedaagde 1] verweert zich meer concreet als volgt. Na de verlenging van de termijn voor het stellen van een bankgarantie tot 8 juni 2010, is de voor [eiser] optredende makelaar door de financieel adviseur van [gedaagde 1] op de hoogte gehouden van de vertraging die aan de zijde van [gedaagde 1] optrad bij het verkrijgen van financiering. [gedaagde 1] ontleende de veronderstelling dat [eiser] met een verlenging instemde aan de omstandigheid dat [eiser], via haar makelaar bekend zijnde van met de financieringsproblemen, geen andersluidende uitlatingen heeft gedaan. Deze verlenging zou niet tot een bepaalde datum maar "tot nader order" zijn, namelijk tot het moment waarop meer duidelijkheid zou bestaan over de financiering. Het moment waarop meer duidelijkheid bestond deed zich voor op 5 oktober 2010, toen [gedaagde 1] een afwijzingsbrief van de beoogde financier (ING) kreeg.
[eiser] stelt, onder verwijzing naar onder meer een brief van haar makelaar van 23 juni 2010, dat zij nimmer heeft ingestemd met een derde verlenging van de termijn voor het stellen van een bankgarantie, en dat daar zelfs niet om gevraagd is.
De rechtbank stelt vast dat, anders dan de twee eerste verlengingen, een eventuele derde verlenging niet blijkt uit enig geschrift afkomstig van de zijde van [eiser]. Evenmin vloeit uit de stellingen van [gedaagde 1] voort dat [eiser] mondeling expliciet heeft ingestemd met een verdere verlenging na 8 juni 2010. Derhalve moet worden onderzocht of [gedaagde 1] aan niet-handelen door [eiser] na 8 juni 2010, het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat sprake was van stilzwijgende verlenging van de termijn voor het doen stellen van een bankgarantie. Daarbij geldt als uitgangspunt dat [gedaagde 1] daar, gezien de belangen van [eiser] bij de verkoop van de woning, niet lichtvaardig van uit mocht gaan.
Voor [gedaagde 1] was de omstandigheid dat de makelaar van [eiser] via contacten met hem en zijn financieel adviseur op de hoogte was van de vertraging die hij ondervond bij het verkrijgen van financiering, en er desalniettemin noch door de makelaar noch door [eiser] zelf kenbaar werd gemaakt dat de koop niet door zou gaan, bepalend voor zijn veronderstelling. De makelaar heeft bij brief van 23 juni aan [gedaagde 1] bericht dat hem door [eiser] was gemeld dat [gedaagde 1] in gebreke is gebleven bij het doen stellen van een bankgarantie, en dat hij daarom in gebreke werd gesteld. Daarbij is voorts te kennen gegeven dat indien niet uiterlijk op 1 juli 2010 deze tekortkoming werd opgeheven, [eiser] zich het recht voorbehield om over te gaan tot ontbinding. Volgens [gedaagde 1] mocht hij desondanks blijven veronderstellen dat sprake was van verlenging van de termijn voor het doen stellen van de bankgarantie omdat zijn financieel adviseur en hijzelf in reactie op die brief de situatie met betrekking tot de financiering aan de makelaar hebben uitgelegd en deze vervolgens niets heeft gezegd over een termijn en ontbindende voorwaarden.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] te lichtvaardig heeft aangenomen dat door het op de hoogte houden van (de makelaar van) [eiser] van de situatie met betrekking tot het verkrijgen van financiering, [eiser] stilzwijgend instemde met verlenging van de termijn voor het doen stellen van een bankgarantie. Nu sprake was van de niet voor misverstand vatbare brief van 23 juni 2010 had het op de weg van [gedaagde 1] gelegen om ofwel binnen de daarin gestelde termijn alsnog een bankgarantie te doen stellen, dan wel een uitdrukkelijke mededeling van de zijde van [eiser] te verkrijgen waarin geheel of gedeeltelijk op het in die brief gestelde werd teruggekomen. Omdat geen van beide heeft plaatsgevonden, was er geen sprake van een handelen of nalaten aan de zijde van [eiser] waaraan [gedaagde 1] het vertrouwen kon ontlenen dat de termijn voor doen stellen van een bankgarantie was verlengd.
Nu gezien het vorengaande sprake is van een situatie zoals omschreven in artikel 10 van de overeenkomst zal de rechtbank voor recht verklaren dat de koopovereenkomst op 15 november 2010 is ontbonden. Voorts heeft [gedaagde 1] op grond van het tweede lid van dat artikel een boete verbeurd van € 23.000,--, welke boete hij in beginsel aan [eiser] dient te betalen.
[gedaagde 1] heeft echter voor dit geval verzocht om de boete te matigen op grond van - verkort en zakelijk weergegeven - het feit dat hij [eiser] op de hoogte heeft gehouden van zijn inspanningen om financiering te verkrijgen en de onduidelijkheid die [eiser] heeft laten bestaan omtrent het verlengen van de termijn voor het doen stellen van een bankgarantie. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
De toepasselijke maatstaf voor matiging van contractuele boeten is gelegen in artikel 6:94, eerste lid BW, dat bepaalt dat de rechter de bedongen boete kan matigen, "indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist". Uit het gebruik van het woord "klaarblijkelijk", dat wil zeggen dat ontegenzeggelijk of ongetwijfeld sprake moet zijn van strijd met de billijkheid, valt af te leiden dat de rechter bij het matigen van bedongen boeten terughoudendheid dient te betrachten.
De rechtbank heeft in dit vonnis reeds overwogen dat er geen sprake van is dat [eiser] onduidelijkheid omtrent de termijn voor het doen stellen van een bankgarantie heeft laten bestaan. De rechtbank ziet voorts niet in waarom de enkele omstandigheid dat een koper een verkoper op de hoogte houdt van zijn problemen bij het verkrijgen van financiering voor het gekochte object, zou moeten leiden tot matiging van een boete. Niet uitgesloten is immers dat een verkoper, ook na het verstrijken van een termijn voor het doen stellen van een bankgarantie, niet tot ontbinding overgaat indien blijkt dat een koper alsnog financiering heeft kunnen verkrijgen en in staat is zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. In het onderhavige geval is gesteld noch gebleken dat [eiser] heeft moeten begrijpen dat [gedaagde 1] in de veronderstelling verkeerde dat [eiser] eerst een beslissing omtrent ontbinding zou nemen nadat hij definitief uitsluitsel zou geven omtrent zijn financieringsmogelijkheden. [gedaagde 1] heeft in het bijzonder verwezen naar een gesprek dat heeft plaatsgevonden op 17 september 2010 met de financieel adviseur van [gedaagde 1]. De rechtbank ziet hierin allerminst een reden voor matiging, nu de makelaar van [eiser] die dit gesprek heeft gevoerd, hieromtrent heeft geschreven (in een brief van 30 december 2010) "dat de financieel adviseur heeft verklaard dat bijna alles rond was en alleen nog getekend naar de notaris moest worden gestuurd". Op grond van de stukken kan deze informatie niet anders dan als onjuist worden aangemerkt.
De rechtbank is, gelet op het vorenstaande, van oordeel dat de billijkheid niet klaarblijkelijk eist dat de contractuele boete dient te worden gematigd. De contractuele boete zal als gegrond worden toegewezen.
[eiser] vordert voorts wettelijke rente over het boetebedrag vanaf 19 mei 2010 als zijnde de datum waarop [gedaagde 1] in verzuim is komen te verkeren. Dit komt de rechtbank echter niet juist voor nu, gezien de verlengingen van de termijn waarbinnen [gedaagde 1] de bankgarantie moest doen stellen, [gedaagde 1] niet op 19 mei in verzuim was (doch eerst op 8 juni). De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar vanaf 23 juni 2010, zijnde de datum waarop deze aan [gedaagden] is aangezegd.
Naast de boete wordt vergoeding van de schade gevorderd, buitengerechtelijke incassokosten daaronder begrepen. Op grond van de overeenkomst is echter alleen plaats voor aanvullende schadevergoeding. Dat wil zeggen dat schade alleen voor vergoeding in aanmerking komt als de schade de boete overtreft. Nu dat niet gesteld of gebleken is, wordt de gevorderde schade, als zijnde ongegrond, afgewezen.
Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Ten aanzien van [gedaagde 2] en [gedaagde 1]
De kosten aan de zijde van [eiser] worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 96,71
- griffierecht € 588,00
- salaris advocaat € 1158,00 (2,0 punt × tarief € 579,00 )
Totaal € 1842,71
De beslissing
De rechtbank
verklaart voor recht dat de tussen partijen op 27 april 2010 gesloten koopovereenkomst betreffende de woning aan [adres] op 15 november 2010 is ontbonden;
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het bedrag van € 23.000,-- (zegge: drieëntwintigduizend euro), met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 23 juni 2010 tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres bepaald op € 1842,71, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. van den Hurk en in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2012.
[427/1694]