Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de vereniging
[Vereniging van eigenaars],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. B. Schildwacht, voorheen mr. M.O. de Boer,
tegen
de naamloze vennootschap
[X-Notarissen],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. T.J.P. Jager.
Partijen worden hierna aangeduid als “de VvE” en “[X-Notarissen]”.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 8 juli 2011;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1. Op 19 augustus 2010 is op verzoek van de VvE ten laste van de heer [A] (hierna: de geëxecuteerde) op het appartementsrecht, gelegen aan de Schelluinenstraat 74 te [vestigingsplaats] (hierna: het appartementsrecht), executoriaal beslag gelegd.
2.2. [X-Notarissen] heeft de openbare verkoop van het appartementsrecht begeleid.
2.3. Ten behoeve van de openbare verkoop heeft de VvE op 17 januari 2011 een verklaring (hierna: de verklaring) ex artikel 5:122 lid 5 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) opgesteld en deze aan [X-Notarissen] toegezonden. In de verklaring is onder meer het navolgende vermeld:
“2. De maandelijkse servicekosten € 193,08 bedragen.
(…)
4. De verkoper € 3.283,95 aan de Vereniging van Eigenaars verschuldigd is die in het lopende of het voorafgaand boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijnde de maanden t/m april 2011.”
2.4. [X-Notarissen] heeft op 18 januari 2011 aan de VvE gevraagd of in het maandelijkse bedrag van € 193,08 een voorschot stookkosten is opgenomen, waarop de VvE heeft gereageerd. Op 20 januari 2011 heeft [X-Notarissen] aan de VvE het navolgende e-mailbericht toegezonden:
“Hiermede bericht ik dat wij een bedrag ad € 1.747,04 aan koper in rekening zullen brengen, te weten 16 maanden x € 109,19. Het aandeel in de achterstand aan voorschot stookkosten wordt niet aan koper op de veiling in rekening gebracht, omdat dit gebruikerskosten zijn.”
2.5. De VvE heeft [X-Notarissen] verzocht het op de verklaring vermelde bedrag ad € 3.283,95 op de veilingopbrengst in te houden en aan haar over te maken.
2.6. Het appartementsrecht is openbaar verkocht. [X-Notarissen] heeft op 21 maart 2011 per e-mail, voor zover rechtens relevant, aan de VvE bericht:
“Aan de koper in veiling is in rekening gebracht een achterstand in bijdragen vanaf 2010 tot en met april 2011 ad € 1.747,04 (exclusief stookkosten), alsmede de mutatiekosten ad
€ 178,50. Dit bedrag is op 14 maart jl. aan u overgemaakt.”
3. Het geschil
3.1. De VvE vordert – verkort weergegeven – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat [X-Notarissen] onrechtmatig heeft gehandeld en dat dit handelen aan [X-Notarissen] is toe te rekenen;
b. [X-Notarissen] te veroordelen tot betaling van € 1.893,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.536,91 vanaf de dag der dagvaarding;
c. [X-Notarissen] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. [X-Notarissen] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De VvE grondt haar vordering op onrechtmatige daad, althans op toerekenbaar tekort schieten aan de zijde van [X-Notarissen]. De VvE stelt daartoe - kort weergegeven - het volgende. [X-Notarissen] heeft onzorgvuldig, althans niet zoals een redelijk handelend en redelijk bekwame notaris gehandeld, nu zij heeft verzuimd om aan haar akte de verklaring te hechten die de VvE aan de notaris heeft afgegeven. Hierdoor is [X-Notarissen] tekortgeschoten in de haar in artikel 5:122 lid 5 BW Pro opgedragen taak. De VvE heeft door het onrechtmatig handelen van [X-Notarissen] schade geleden. De schade bestaat erin dat [X-Notarissen] door deze handelwijze bij de VvE de mogelijkheid heeft ontnomen om het bedrag dat de VvE nog van de geëxecuteerde heeft te vorderen, op de verkrijger van het appartementsrecht te verhalen. Deze schade dient te worden begroot op € 1.536,91, zijnde het verschil tussen het door de VvE in de verklaring vermelde bedrag en het daadwerkelijk aan de VvE uitbetaalde bedrag.
4.2. [X-Notarissen] heeft als formeel verweer gevoerd dat de VvE niet ontvankelijk dient te worden verklaard, aangezien zij op grond van de Beleidsregel beperking uitbetaling van gelden aan derden van toepassing (hierna: de beleidsregel) niet bevoegd was om het volledige bedrag dat in de verklaring was opgenomen aan de VvE uit te keren. De beleidsregel schrijft immers voor, dat een notaris in beginsel alleen geld mag uitkeren aan degene die als partij optreedt. Aan (de bestuurder van) een vereniging van eigenaars mag slechts in opdracht van de rechthebbende worden uitgekeerd. Hiervan was geen sprake. De VvE heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd.
4.3. De kantonrechter verwerpt het betoog van [X-Notarissen] dat de VvE niet-ontvankelijk zou zijn. Voor niet-ontvankelijkheid is slechts aanleiding, indien de vordering niet kan slagen om een reden die buiten de zaak zelf is gelegen, zoals het verstrijken van een termijn. Het verweer dat [X-Notarissen] heeft gevoerd ziet op haar (on)bevoegdheid tot de uitbetaling van de gelden, welke samenhangt met de positie die de VvE bij de openbare verkoop inneemt. Dat betekent dat de gestelde reden van de niet-ontvankelijkheid wel degelijk is gelegen in de zaak zelf, meer specifiek in de hoedanigheid van de VvE bij een dergelijke transactie, en dat voor de beoordeling van dit verweer een inhoudelijke toetsing is vereist. Om die reden kan dit verweer niet tot niet-ontvankelijkheid leiden.
Voor zover [X-Notarissen] heeft bedoeld dat de vordering dient worden afgewezen, faalt dit betoog evenzeer. Immers, de stelling van [X-Notarissen] ziet op haar (on)bevoegdheid tot uitbetaling van de gelden aan de VvE terwijl de vordering van de VvE is gestoeld op onrechtmatig handelen, gelegen in het verzuim om de verklaring aan de akte te hechten.
4.4. Ter zake van de vraag of [X-Notarissen] onrechtmatig heeft gehandeld jegens de VvE, overweegt de kantonrechter als volgt. Artikel 5:122 lid 5 BW Pro schrijft voor, dat de notaris er zorg voor draagt dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging verschuldigd is. Nu tussen partijen niet in geschil is, dat de verklaring niet aan de akte is gehecht, heeft [X-Notarissen] gehandeld in strijd met een wettelijke plicht en is er sprake van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 lid 2 BW Pro. Het verweer van [X-Notarissen] dat zij de verklaring ter publicatie hebben gebracht en dat zij hiervan op de executieveiling melding hebben gemaakt, doet hieraan niet af, nu de wettelijke verplichting niet ziet op het kenbaar maken van de inhoud van de verklaring, doch voorschrijft dat de verklaring aan de akte dient te worden aangehecht.
4.5. Nu de onrechtmatigheid van het handelen is vastgesteld, komt de vraag aan de orde of er sprake is van schade aan de zijde van de VvE en of causaal verband tussen de onrechtmatige daad en de schade aanwezig is. In dit verband dient de vraag te worden beantwoord of het voorschot stookkosten als bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW Pro heeft te gelden. Immers, indien dit niet het geval zou zijn, kan de VvE het gedeelte dat ziet op de stookkosten niet bij de verkrijger verhalen en brengt dit met zich dat zij geen schade heeft geleden.
4.6. Volgens de VvE vallen de stookkosten onder het begrip bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW Pro, aangezien deze kosten gezamenlijke kosten betreffen die onderdeel uitmaken van de goedgekeurde begroting van de VvE. Ter adstructie van haar stelling heeft zij de goedgekeurde begroting van het jaar 2010 in het geding gebracht. [X-Notarissen] heeft zich op het standpunt gesteld dat een appartementseigenaar slechts een bijdrage is verschuldigd aan een vereniging van eigenaars voor zover het kosten betreft die op grond van de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen. Aangezien stookkosten leveranties betreffen aan individuele appartementseigenaren, kunnen deze kosten niet als bijdrage in de zin van artikel 5:122 BW Pro kwalificeren.
4.7. Artikel 5:122 lid 3 BW Pro bepaalt, dat voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende op het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn. Hieruit volgt, dat voor de beoordeling of er sprake is van een bijdrage in de zin van artikel 5:122 lid 3 BW Pro, beslissend is wat een vergadering van de vereniging van eigenaars heeft vastgesteld in haar jaarlijkse exploitatierekening en/of begroting. Nu de VvE onweersproken heeft gesteld dat zij aan haar appartementseigenaren stookkosten in rekening brengt conform de door de VvE vastgestelde begroting, kan het volledige door haar in de verklaring opgegeven bedrag als bijdrage in de zin van 5:122 BW lid 3 kwalificeren. Dat er in de visie van [X-Notarissen] sprake is van gebruikerskosten die individueel zijn bepaald, maakt dat niet anders. Weliswaar dient aan [X-Notarissen] te worden toegegeven dat een vereniging van eigenaars dient te handelen conform de wet en het voor haar geldende reglement, waarin onder meer een regeling is opgenomen welke schulden voor rekening van de gezamenlijk appartementseigenaars dienen te komen, doch gesteld noch gebleken is dat de stookkosten niet hieronder kunnen worden geschaard. In dit verband is door de VvE onweersproken gesteld dat er geen individuele bemetering van de stookkosten kan plaatsvinden door de aanwezige installatie, zodat de energierekening wordt omgeslagen over de appartementseigenaren naar evenredigheid van hun breukdeel in de gemeenschap.
4.8. Ter zake van de stelling van [X-Notarissen] dat de VvE de stookkosten wellicht nog bij de verkrijger kan verhalen, overweegt de kantonrechter dat de strekking van de wettelijke regeling is om de positie van de appartementseigenaars te versterken indien een van hen insolvent blijkt te zijn en tegelijkertijd duidelijkheid te creëren voor verkrijgers met betrekking tot hetwelk zij jegens de vereniging van eigenaars (maximaal) aansprakelijk kunnen zijn ter zake van achterstallige bijdragen. Nu [X-Notarissen] een in dit kader voor haar uit de wet voortvloeiende plicht niet heeft verwerkt, dient zij daarvan de nadelige gevolgen te dragen. Zij kan deze niet afwentelen op de VvE door te betogen dat de VvE niettemin eerst moet proberen of het door de VvE correct opgegeven bedrag niet toch verhaald kan worden op de verkrijger.
4.9. Hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht kan onbesproken blijven omdat het niet tot een ander oordeel zal leiden.
4.10. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. De VvE heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.11. Nu tussen partijen geen handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW is gesloten, zal over de hoofdsom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro worden toegewezen.
4.12. [X-Notarissen] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 90,81
- griffierecht € 426,00
- salaris advocaat € 300,00 (2,0 punt × tarief € 150,00)
Totaal € 816,81
4.13. Nu [X-Notarissen] zal worden veroordeeld om de door de VvE geleden schade te vergoeden, heeft de VvE daarnaast geen belang bij een verklaring voor recht. Dat onderdeel van de vorderingen zal derhalve worden afgewezen.
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1. veroordeelt [X-Notarissen] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 1.536,91 (éénduizendvijfhonderdzesendertig euro en éénennegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van 8 juli 2011 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [X-Notarissen] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 816,81,
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door A. Muilwijk-Schaaij en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2012.