Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie [plaats]
zaaknummer: 1260528 \ CV EXPL 11-42351
uitspraak: 27 januari 2012
vonnis
in de zaak van
de stichting
[eiseres],
gevestigd te: [plaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 14 juli 2011,
gemachtigde: mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[ge[gedaagde],
woonplaats: [plaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.C. de Jong te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiseres]’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen.
• het exploot van dagvaarding van 14 juli 2011;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 6 september 2011, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de voorafgaand aan de comparitie van partijen door [eiseres] in het geding gebrachte stukken;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 3 oktober 2011;
• de conclusie van repliek, met producties;
• de conclusie van dupliek.
1.2 De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1 [gedaagde] huurt met ingang van 20 juni 1989 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] de woonruimte aan de [locatie] (hierna: het gehuurde).
2.2 Het gehuurde wordt bewoond door [gedaagde] en haar twee zonen, zijnde een tweeling, te weten de heer [A] en de heer [B], beiden geboren op [geboortedatum].
2.3 De huurovereenkomst vermeldt onder meer het volgende: ‘Op deze overeenkomst zijn van toepassing de bedingen van het hierbij gevoegde huurreglement d.d. 01 januari 1086.’
2.4 Artikel 6 lid 5 van voornoemd huurreglement luidt als volgt: ‘De huurder en zijn huisgenoten behoren de omwonenden geen hinder of overlast te bezorgen. (…).’
2.5 De door [eiseres] aan [gedaagde] verstuurde sommatie d.d. 19 augustus 2009 luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
‘ (…) Onlangs heb ik klachten over u en/of uw huisgenoten ontvangen. In uw huurovereenkomst en de bijbehorende Algemene Huurvoorwaarden staat dat u ervoor moet zorgen dat u aan andere bewoners geen overlast bezorgd.
Overlastmeldingen; Uw zoons [B] en [A] maken zich met regelmaat schuldig aan strafbare feiten in de woonomgeving. Dit is van grote invloed op de leefbaarheid en veiligheid.
Ik sommeer u ervoor te zorgen dat de overlast met onmiddellijke ingang stopt. Indien de overlast terugkeert of onverminderd aanhoudt bestaat de mogelijkheid dat er een gerechtelijke procedure tegen u wordt aangespannen. De rechter wordt dan gevraagd om de huurovereenkomst te ontbinden. (…)’
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en om het gehuurde, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2 Aan haar vordering legt [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag. Ingevolge de bepalingen van de huurovereenkomst c.q. het van toepassing zijnde huurreglement, dient [gedaagde] zich te onthouden van het veroorzaken van overlast aan de omwonenden. Een dergelijke verplichting vloeit tevens voort uit artikel 7:213 BW. De gebroeders Mangal wonen met toestemming van [gedaagde] in de door [gedaagde] gehuurde woning. [gedaagde] is derhalve voor hun gedragingen aansprakelijk op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen ingevolge het bepaalde in artikel 7:219 BW. De gebroeders Mangal veroorzaken al sinds 2003/2004 overlast aan de bewoners van de directe omgeving van het gehuurde. Het overlastgevende gedrag kan omschreven worden als straatterreur, bestaande uit onder meer bedreiging, straatroof, mishandeling, belediging, inbraak, wederspannigheid, openlijke geweldpleging, rijden zonder rijbewijs, vandalisme en baldadigheid.
[eiseres] heeft mede als doel het streven naar verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Op een zeer korte afstand van het gehuurde, binnen een straal van 150 meter, hebben er incidenten plaatsgevonden. De afstand van het pleintje waarop de incidenten plaatsvonden, tot de woning bedraagt circa 50 meter.
Een goed huurder hoort zich in ieder geval in te spannen om te voorkomen dat haar inwonende kinderen overlast aan de omgeving bezorgen. [gedaagde] heeft zich niet concreet ingespannen om aan het probleem een einde te maken. De overlast is derhalve toe te rekenen aan [gedaagde]. Het handelen c.q. nalaten van [gedaagde] en of de personen voor wiens handelen zij aansprakelijk is, vormt een ernstige tekortkoming op grond waarvan [eiseres] gerechtigd is ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe het volgende -zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang- aangevoerd.
4.2 In de huurovereenkomst zelf is niets geregeld over goed huurderschap of overlast. [gedaagde] is niet bekend met enig toepasselijk huurreglement uit 1986. Voor zover [eiseres] zich op het standpunt stelt dat dit reglement de status heeft van algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, stelt [gedaagde] primair dat deze niet van toepassing zijn en subsidiair vernietigt zij die, aangezien zij geen exemplaar daarvan heeft ontvangen.
4.3 Het gaat in alle gevallen van de rapportages van de politie om straatcriminaliteit en straatoverlast. [gedaagde] heeft geen macht of zeggenschap over wat haar meerderjarige zonen op straat doen. Van de conflictueuze situaties met de politie die in de mutatierapporten en het journaal staan vermeld, had [gedaagde] geen weet. Op grond van artikel 7:219 BW, mede beoordelend in het licht van de jurisprudentie, heeft [gedaagde] een zekere verantwoordelijkheid ten opzichte van haar zonen zolang die zich in huis of in het gebouw bevinden. In en rondom het gehuurde zijn de zonen echter rustig en veroorzaken zij geen overlast. Het gaat te ver om [gedaagde] het huis uit te zetten vanwege het gedrag van haar zonen op straat. De wet en de jurisprudentie bieden onvoldoende basis voor een ontbinding en ontruiming op een dergelijke grond.
4.4 Er is recent verbetering gekomen in de situatie van haar zonen. [A] en [B] hebben sinds april 2011 respectievelijk juli 2011 vast werk en gaan sinds kort beiden naar school. Nu beide zonen overdag deze vaste bezigheden hebben, is er meer regelmaat in hun dag- en nachtritme gekomen. Daarnaast hebben zij ook geen tijd meer om op straat rond te hangen. Het valt niet meer te verwachten dat de jongens op straat nog overlast zullen veroorzaken. Ook om deze reden is er onvoldoende grondslag om de huurovereenkomst te ontbinden.
5. De beoordeling van de vordering
5.1 Gezien de verwijzing in het huurcontract naar het huurreglement zijn de bepalingen hiervan, waaronder artikel 6 lid 5, van toepassing. Overigens vloeit de verplichting om zich te onthouden van overlast jegens anderen reeds voort uit de algemene wettelijke bepaling van artikel 7:213 BW en is een schending van die verplichting aan te merken als een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Artikel 7:219 BW vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor gedragingen van derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden in het gehuurde bevinden. Vast staat dat de zonen van [gedaagde] met toestemming van [gedaagde] in het gehuurde wonen.
5.2 Uit vaste rechtspraak volgt dat voor een geslaagd beroep op artikel 7:219 BW voor de ontbinding van de huurovereenkomst beslissend is of de huurder zich, in het licht van de gedragingen van derden, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (HR 22 juni 2007, NJ 2008/352).
5.3 Op basis van de door [eiseres] overgelegde onweersproken gebleven producties staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat de twee zonen van [gedaagde], die samen met [gedaagde] in het gehuurde wonen, jarenlang veelvuldig betrokken zijn geweest bij een ernstige vorm van ‘straatoverlast en straatcriminaliteit’ in de buurt waarin het gehuurde is gelegen.
5.4 Uit de stukken blijkt dat [gedaagde] op 19 augustus 2009 door [eiseres] is gesommeerd om ervoor zorg te dragen dat aan het overlastveroorzakende gedrag van haar zonen, welk gedrag in de sommatie is omschreven als ‘zich met regelmaat schuldig maken strafbare feiten in de woonomgeving’, een einde komt. [eiseres] stelt echter onvoldoende concreet welke redelijkerwijs van [gedaagde] te verlangen en doeltreffend te achten maatregelen zij, [gedaagde], nagelaten heeft te treffen. Niet goed valt in te zien welke maatregelen een alleenstaande moeder jegens haar twee inmiddels meerderjarige zonen kan nemen die tot gevolg hebben dat zij ophouden zich op criminele wijze te gedragen. Dat het tijdig inroepen van hulp van deskundigen enig soelaas zou hebben geboden is volstrekt onzeker en niet aannemelijk gemaakt. Bovendien is er een te ver verwijderd verband tussen enerzijds de criminele gedragingen van de zonen van [gedaagde] en het gebruik van het gehuurde. De overlast vindt immers niet plaats in of vanuit het gehuurde en zelfs niet in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. Het enige -maar onvoldoende geachte- verband met het gebruik van het gehuurde is dat de plegers van de strafbare feiten in het gehuurde hun onderdak hebben. Kortom, in het licht van de gedragingen van haar zonen kan in dit geval niet gezegd worden dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen kan rechtvaardigen is dan ook niet gebleken. Daarom wordt de vordering van [eiseres] als ongegrond afgewezen.
5.5 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij verwezen in de kosten van dit geding.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 900,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.