Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [plaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 30 augustus 2010,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.H.L. van Dijkman te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.W. Kox te Amsterdam,
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiseres]" respectievelijk "[gedaagde]".
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1 Op 25 maart 2011 is een tussenvonnis gewezen waarbij (wederom) een comparitie van partijen is gelast.
1.2 De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 16 juni 2011. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Partijen hebben bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
1.3 Zowel [eiseres] als [gedaagde] heeft bij akte nog stukken in het geding gebracht, in welke akten zij tevens over en weer op elkaars producties en standpunten hebben gereageerd.
1.4 Bij brief van 6 december 2011 heeft de gemachtigde van [eiseres] de rechtbank meegedeeld dat [gedaagde] op 15 november 2011 in staat van faillissement is verklaard.
1.5 De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie:
2.1 Hoewel de gemachtigde van [eiseres] heeft meegedeeld dat [gedaagde] in staat van faillissement verkeert, kan in deze op de voet van artikel 30 lid 1 Faillissementswet Pro vonnis worden gewezen.
In conventie voorts:
2.2 In conventie is aan de orde of artikel 8.3 van de huurovereenkomst tussen partijen op [gedaagde] een resultaats- dan wel een inspanningsverplichting legt. Vervolgens dient te worden beoordeeld of [gedaagde] aan die verplichting heeft voldaan.
Gelet op hetgeen in r.o. 4.13 van voormeld tussenvonnis is aangegeven, is ter comparitie van partijen aan de hand van de tekeningen besproken aan welke vereisten de voor [eiseres] nieuw te verwerven bedrijfsruimte dan wel de uitbreiding van het bestaande pand dient te voldoen en of dit [gedaagde] genoegzaam bekend kon zijn.
2.3 [eiseres] heeft in de stukken gesteld dat de uitbreiding c.q. het nieuwe pand dient te voldoen aan haar specifieke bedrijfsvoering. Ter comparitie is gebleken dat het gaat om gewone loodsruimten (distributie/opslagruimte) van een bepaalde hoogte en aangegeven vloeroppervlakte (10.000-15.000 m²) met een bepaalde vloerbelasting en voorzien van laadkuilen voor het laden en lossen van vrachtwagens. Een en ander, behoudens het meerdere aan vloeroppervlakte en het mindere aan door [eiseres] aangegeven oppervlakte kantoorruimte, conform de aan de huurovereenkomst gehechte tekeningen. Uit hetgeen ter comparitie van partijen is besproken, alsmede op grond van de overgelegde stukken, kan genoegzaam de conclusie worden getrokken dat [gedaagde] wist, althans kon weten naar welke bedrijfsruimte zij voor [eiseres] moest zoeken en wat voor panden zij aan [eiseres] moest aanbieden, om aan artikel 8.3 van de huurovereenkomst te voldoen.
2.4 De tekst van artikel 8.3 van de huidige huurovereenkomst gold en geldt als basis, dat wil zeggen als uitgangspunt voor de nieuwe huurovereenkomst. Echter over de voorwaarden, met inbegrip van de huurprijs, waaronder een ander pand verworven en gehuurd zou worden bestond nog wel degelijk onderhandelingsruimte. Dat blijkt ook uit het gegeven dat beide partijen, nadat [eiseres] in 2006 al aan [gedaagde] kenbaar had gemaakt, dat zij uitbreiding wenste en een beroep had gedaan op genoemde bepaling van de huurovereenkomst, voortdurend hebben onderhandeld. Daarom moet worden geoordeeld dat het resultaat van de verplichting van [gedaagde] niet in alle opzichten bepaald was en vast stond, zodat artikel 8.3 van de huurovereenkomst als inspanningsverbintenis moet worden aangemerkt. [eiseres] heeft onvoldoende vaststaande feiten aangevoerd om tot een ander oordeel te komen. Dat zij met name de huurprijs volgens haar ter discussie heeft gesteld omdat de aangeboden panden niet aan haar eisen voldeden, doet daaraan niet af. Gelet op het oordeel omtrent de vraag of [gedaagde] aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan, is er geen aanleiding (meer) om [eiseres] alsnog in de gelegenheid te stellen ter zake bewijs te leveren.
2.5 Thans moet worden beoordeeld of [gedaagde] voldoende inspanning heeft geleverd om aan haar verplichting uit artikel 8.3 van de huurovereenkomst te voldoen.
Vastgesteld wordt dat [gedaagde] op basis van de bij de huurovereenkomst behorende tekeningen en de mededeling door [eiseres] van de gewenste vloeroppervlakte voor opslag en kantoorruimte van voldoende gegevens was voorzien om passende bedrijfsruimte te zoeken en aan te bieden. [gedaagde] heeft sinds het eerste verzoek van [eiseres] geen passende bedrijfsruimte aan haar aangeboden en heeft volgens [eiseres] aangegeven daar ook niet meer toe te zullen overgaan. Dit laatste is door [gedaagde] in haar laatste akte ook niet (meer) betwist. [gedaagde] kan daaraan thans in het geheel niet meer voldoen.
Aldus zijn er geen termen meer aanwezig om over te gaan tot het benoemen van deskundigen om de aangeboden bedrijfsruimten te beoordelen, waarover eerder in deze procedure is gesproken.
Het enige aanbod, dat (enigszins) voldeed aan een met de huidige bedrijfsruimte vergelijkbaar pand, maar met meer vloeroppervlakte, te weten het pand van Road Air toen dit in 2010 geheel leeg kwam, is door [gedaagde] in maart 2010 (voorwaardelijk) gedaan. Nog voordat partijen over dit aanbod in onderhandeling konden treden, is dit aanbod in april 2010 door [gedaagde] weer ingetrokken. Dit aanbod kan aldus niet worden aangemerkt als een voldoening door [gedaagde] aan haar verplichting uit hoofde van artikel 8.3 van de huurovereenkomst.
2.6 Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat aan [eiseres] haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden toegewezen.
[gedaagde] heeft zich onvoldoende gemotiveerd verzet tegen de door [eiseres] daaraan te verbinden termijn voor de ontruiming van het gehuurde. Er is geen grond om aan het gebruik van het gehuurde door [eiseres] een andere - lagere - vergoeding te verbinden dan de tussen partijen overeengekomen huurprijs.
De vordering in conventie van [eiseres] ligt aldus geheel voor toewijzing gereed. [gedaagde] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
In reconventie voorts:
2.7 De in r.o. 4.14 van genoemd tussenvonnis genoemde vraag of [gedaagde] inningsbevoegd is ten aanzien van de door [eiseres] verrekende huurpenningen, is inmiddels in positieve zin beantwoord, zodat op dit verweer van [eiseres] niet meer hoeft te worden ingegaan.
2.8 In reconventie is, alvorens beantwoord kan worden of [eiseres] terecht de schade met de huurpenningen heeft verrekend, primair de vraag aan de orde of de reparatiekosten van de docklevelers voor rekening van verhuurder dienen te komen, omdat de ontstane schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde (de docklevelers). Dan wel of de schade geheel aan de huurder moet worden toegerekend wegens ondeskundig gebruik.
Ook op dit punt is de vraag aan de orde geweest of een (nieuw) deskundigenonderzoek moet worden gelast, nu het onderzoek door Search Ingenieursbureau (hierna: Search) alleen in opdracht van [gedaagde] is verricht, [eiseres] daarbij niet betrokken is geweest en [eiseres] zich niet kan verenigen met de conclusies uit dit rapport.
2.9 De huidige omstandigheden zijn een contra-indicatie voor het bevelen van een deskundigen-onderzoek. Het voorliggende rapport moet in de procedure weliswaar als geschrift worden aangemerkt, maar in samenhang met de nadien overgelegde stukken, acht de kantonrechter zich voldoende technisch voorgelicht om ook in deze zaak tot een eindoordeel te kunnen komen.
2.10 Enerzijds kan aan de hand van het onderzoeksrapport van Search en de stukken van de leverancier, Novoferm, bij wie tevens het onderhoud en schadeherstel in handen is gegeven, de conclusie worden getrokken dat de laadkuil, in vergelijking met hetgeen gebruikelijk is, te diep is. Anderzijds blijkt uit die stukken en de over de schade door partijen gevoerde correspondentie, dat [eiseres] onvoldoende beschermende maatregelen heeft getroffen om de schade tegen te gaan c.q. te beperken.
2.11 Vastgesteld kan worden, dat het gehuurde aanvankelijk is ontwikkeld voor een andere beoogde huurder dan [eiseres]. Toen [eiseres] met [gedaagde] in onderhandeling trad over de huur van de bedrijfsruimte, was het pand nog wel in de ontwikkelingsfase en was de bouw nog niet gestart. Dat betekent dat het pand nog in alle opzichten kon worden aangepast voor het gebruikt door [eiseres]. Dit is in ieder geval gebeurd voor wat betreft de uitbreiding van het aantal loaddocks. Partijen twisten over de vraag of dit ook de diepte van de laadkuilen betrof.
2.12 Uit hetgeen de architect heeft vermeld in productie 25B kan worden afgeleid dat op enig moment de aanvankelijke diepte van 1.08m van de laadkuilen is veranderd in 1.28m. Echter nergens volgt eenduidig uit, dat dit op verzoek dan wel met uitdrukkelijk mede weten van [eiseres] heeft plaats gevonden. [gedaagde] heeft op dit punt geen gespecificeerd (nader) bewijs aangeboden. Op blz. 6 van het rapport geeft Search ook aan, dat het niet duidelijk is of bij het ontwerp van de laadkuil rekening is gehouden met de diversiteit aan vrachtwagens, met elk hun eigen laadvloerhoogte, die op dit moment worden gebruikt. … Dat dit wel is gebeurd valt niet af te leiden uit de bevindingen van de architect.
2.13 Geoordeeld wordt dat het op de weg van de ontwikkelaar lag, om die wijziging in het ontwerp uitdrukkelijk met de beoogde gebruiker te bespreken, althans deze op die wijziging attent te maken en te overleggen of dit wenselijk zou zijn. Nu de uitdrukkelijke instemming van [eiseres] met de (wijziging van de) diepte van de laadkuilen ontbreekt, kunnen de gevolgen daarvan niet aan haar worden toegerekend. Daarom dient die wijziging, althans de gevolgen daaruit, voor rekening en risico van de verhuurder, [gedaagde], te komen, voor zover de schade niet (mede) aan [eiseres] valt toe te rekenen als gevolg van het (verkeerde) gebruik.
2.14 Gelet op hetgeen in 2.9 aan de hand van de stukken is vastgesteld, moet worden geoordeeld dat een deel van de schade ook aan [eiseres] valt toe te rekenen, omdat zij onvoldoende rekening heeft gehouden met de problemen met de docklevelers en onvoldoende schadebeperkende maatregelen heeft genomen. [eiseres] was daarom niet gerechtigd om de gehele schade met de door haar te betalen huurpenningen te verrekenen.
2.15De kantonrechter zal het te verrekenen bedrag naar redelijkheid en billijkheid vaststellen op de helft van het schadebedrag, zodat [eiseres] aan [gedaagde] nog een bedrag van € 32.500,-- aan huurpenningen verschuldigd is. Dit bedrag zal aan [gedaagde] in reconventie worden toegewezen. Omdat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar verplichting om [eiseres] uitdrukkelijk bij de vaststelling van de schade te betrekken, in die zin, dat het onderzoek als een deskundigenonderzoek had kunnen worden aangemerkt, dienen de kosten van het onderzoek door Search voor rekening van [gedaagde] te blijven.
Omdat in reconventie partijen gedeeltelijk over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, worden de proceskosten in reconventie gecompenseerd.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres] als huurder en [gedaagde] als verhuurder betreffende de bedrijfsruimte, gelegen aan de Geijssendorfferweg 53/47 te Rotterdam en bepaalt dat deze bedrijfsruimte door [eiseres] uiterlijk zes maanden na heden dient te zijn ontruimd, waarbij [eiseres] aan [gedaagde] voor iedere maand dat het gebruik voortduurt een gebruiksvergoeding verschuldigd is overeenkomstig de tussen partijen overeengekomen huurprijs, waarbij over een gedeelte van een maand de gebruiksvergoeding pro rata verschuldigd zal zijn;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure in conventie, aan de zijde van [eiseres] vast te stellen op € 379,39, aan verschotten en € 1.600,-- aan salaris voor haar gemachtigde;
verklaart het vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst voor zoveel nodig af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
veroordeelt [eiseres] aan [gedaagde] te betalen aan huurpenningen het bedrag ad
€ 32.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 november 2010;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;
compenseert de proceskosten in reconventie, in die zin dat iedere partij de hare draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.C. Nouwt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.