Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 389152 / KG ZA 11-942
Vonnis in kort geding van 22 november 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING HAVENSTEDER,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. C.P. van den Berg te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Capelle aan den IJssel,
gedaagde,
advocaat mr. V.Th.E. Kuijpers te Capelle aan den IJssel.
Partijen zullen hierna Havensteder en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de mondelinge behandeling;
- de pleitnota van Havensteder;
- producties van [gedaagde];
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Met ingang van 27 september 2001 is tussen [gedaagde] en de rechtsvoorganger van Havensteder voor onbepaalde tijd een huurovereenkomst gesloten met betrekki[adres]woonruimte aan het [adres] (hierna: de woning).
2.2 [gedaagde] verblijft in de woning met haar vier minderjarige kinderen. De vriend van [gedaagde], de heer [X], verblijft regelmatig in de woning.
2.3 Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden AVW2007.02 van toepassing. De algemene voorwaarden vermelden onder meer het volgende:
“(…) Artikel 7
Algemene verplichtingen van de huurder
1 De huurder is verplicht de huur in zijn geheel vooruit te betalen. De verhuurder moet uiterlijk op de eerste van de maand de huur hebben ontvangen.
2 Als de huurder te laat of niet betaald heeft, is hij zonder ingebrekestelling vanaf de vervaldag wettelijke rente verschuldigd. (…)
7 De huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege de huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)”
2.4 Naar aanleiding van een verzoek tot onderzoek naar overlast op het adres [adres] van veiligheidsregisseur van de gemeente Capelle aan den IJssel, de heer [Y], is door de politie een overlastrapportage over de periode 1 januari 2009 tot en met 12 oktober 2011 opgesteld. Deze overlastrapportage vermeldt onder meer het volgende:
“(…) 14/05/2009: Melding burenruzie (…) was onenigheid tussen de bewoners van het [adres] en [adres]. (…)
23/07/2009: Melding ruzie/twist. Ruzie tussen hoofdbewoner en haar vriend (…)
25/09/2009: Mishandeling. Had de vriend van de hoofdbewoner op de parkeerplaats ruzie met de bewoner van het [adres]. Beide zouden elkaar geslagen hebben (…)
03/10/2009: Bemiddeling door buurtagent. Naar aanleiding van meerdere incidenten werd in de wijkwinkel een bemiddelingsgesprek gehouden door de buurtagent tussen de hoofdbewoners van [adres] en [adres] enerzijds de hoofdbewoner van het [adres] anderzijds. Bewoners van [adres] en [adres] stoorden zich aan het gedrag van [X] en zijn vrienden. (…)
27/04/2010: Ruzie/twist. Had de hoofdbewoonster [gedaagde] ruzie op straat met een andere bewoner van het [adres]. (…)
06/05/2010: Ruzie/twist Bewoner [adres] heeft een dochter van 14 jaar. Deze dochter heeft meermaals aangegeven dat de “buurman” genaamd [X] haar vies aankijkt. Zeker als hij met vrienden in het portiek aan het blowen is en bier drinkt. (…) het begint volgens de dochter weer opnieuw. Haar zoon is zeer boos en wil het recht in eigen hand nemen. (…)
31/08/2010: Huiselijke twist (…) Ter plaatse geweest aan het [adres] voor een twist in de woning. (…) De vrouw verklaarde dat er nogmaals dat er niets was een dat zij geen hulp behoefde. (…)
13/04/2010: Aanhouding verdachte. Werd in de woning aan het [adres] een kennis van de bewoners aangehouden door het arrestatieteam van de politie Rotterdam-Rijnmond in verband met een door hem gepleegd strafbaar feit. (…)
8/11/2010: Aandachtvestiging. (…)
07/01/2011: Melding overlast. Melding van drie verdachte mannen bij het portiek aan het [adres] met vermoedelijke vuurwapens. Werden drie mannen aangehouden waaronder [X]. Kon niets blijken en werden na aanhouding heengezonden. Werd bij een van de mannen wel een mes aangetroffen. (…)
11/03/2011: Huiselijke twist. Na een hevige ruzie in de woning. Er zou gevochten zijn en een zus zou er tussen zijn gesprongen. De ruzie zou tussen man en vrouw zijn. Ter plaatse werd de deur geopend door de buren. Een aantal keren op de deur gebonkt en aangebeld. Er werd niet gereageerd. Na 10 minuten voor de woning te hebben gestaan, konden we via de buren de achterzijde van de woning bereiken. (…) Er bleken uiteindelijk vier kinderen in de woning te zijn. Zij zagen dat de twee van de kinderen gingen huilen en de gezichten van de kinderen vol emoties stonden. (…) [gedaagde] bleef maar schreeuwen dat de politie de woning uit moesten. [gedaagde] vertelde dat ze ruzie had gehad met haar vriend, maar dat ze zelf spullen had vernield in haar woning. Rapporteurs zagen dat [gedaagde] een aantal schaaf plekken op haar hoofd had. [gedaagde] ontkende mishandeld te zijn en wilde niet zeggen wie haar vriend was en ook niet zeggen waar hij was. (…) Rapporteurs maakten zich ernstig zorgen over de kinderen. De woning is verschrikkelijk vervuild. (…) Kinderen zijn met oma meegegaan.
11/05/2011: Ruzie/twist (…)
Mei 2011: Klacht bewoner [adres] (…) De klachten gingen over geluidsoverlast, vervuiling portieken en geuite bedreigingen. (…)
12/08/2011: Ruzie/twist
Klacht omwonende
25 augustus 2011
Bewoonster van [adres] werd door medewerker van de woningstichting medegedeeld dat de overlast moet stoppen.
Samenvatting gesprek woningstichting: De bewoonster is inderdaad bij mij geweest omdat er weer veel klachten binnenkomen van buren. Ze wilde eerst niet komen maar via MEE heb ik erop aangedrongen en is ze samen met haar begeleidster van MEE geweest. Ze beweert dat het grootste deel van de problemen niet door haar worden veroorzaakt maar door buren van de boven gelegen etage. Ze kan dit echter niet hard maken. Ik heb geprobeerd duidelijk te maken dat ze echt in de gevarenzone zit wat betreft haar woning en dat de overlast moet ophouden. (…)
31 augustus 2011 Bewoonster van de [adres] verscheen niet op de afspraak (…)
05 oktober 2011 (…) Huiselijk geweld (…) Uiteindelijk vertelde ze dat man net weg was en de vrouw met de kinderen achter was gebleven. Er was een heftige ruzie aan voorafgegaan. (…) Met toestemming van de chef van dienst werd de woning betreden. (…) Gehele woning was een gigantische rommel. In een slaapkamer troffen wij betrokkene aan. (…) Hij lag in diepe coma. (…) Hij was onder invloed van alcohol en drugs. (…) Hij had een wondje onder zijn linkeroog en op zijn lip. Deze waren vrij recent en bloedde nog. (…)”
2.5 Bij Havensteder zijn klachten ontvangen van overlast aan het adres van [adres], afkomstig van de familie [Z], wonende aan het [adres]. De klachten dateren van april en mei 2011; 12, 15 en 23 augustus 2011 en van 5 oktober 2011.
3. Het geschil
3.1. Havensteder vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen om de woning terstond na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten, alsmede [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van
€ 1.660,76 met de wettelijke rente alsmede een bedrag van € 357,- aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten legt Havensteder aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door vergaande overlast voor haar direct omwonenden te veroorzaken. Zij handelt daardoor in strijd met de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden meer in het bijzonder artikel 7 lid Pro 7. Door haar overlastgevende gedrag handelt zij onrechtmatig jegens de direct omwonenden. Havensteder kan op deze wijze niet voldoen aan haar verplichtingen als verhuurder om de direct omwonenden een rustig huurgenot te verschaffen. De overlast is dermate ernstig dat ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Voorts wordt de gevorderde ontruiming gerechtvaardigd doordat [gedaagde], in strijd met de huurovereenkomst, nalaat haar huurtermijnen tijdig te voldoen waardoor thans een huurachterstand is ontstaan van meer dan drie maanden.
3.3 [gedaagde] voert verweer.
3.4 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Met betrekking tot het spoedeisend belang heeft Havensteder gesteld dat, naast de iedere maand oplopende huurachterstand, de overlast door [gedaagde] van dien aard is dat deze niet langer meer door Havensteder kan worden getolereerd, mede vanwege de aanhoudende overlast en het uitblijven van zichtbare, structurele verbetering van het gedrag van [gedaagde]. Thans is sprake van een onleefbare situatie. Omwonende hebben aangegeven te willen verhuizen indien niet spoedig een einde wordt gemaakt aan de overlast. Op deze gronden acht de voorzieningenrechter spoedeisend belang, dat door [gedaagde] niet wordt betwist, in beginsel aanwezig.
4.2 Een vordering als de onderhavige, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd een voorschot te nemen op hetgeen de rechter in de bodemprocedure zal beslissen, kan slechts worden toegewezen indien vaststaat dat van een verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig beëindigd, en boven redelijke twijfel verheven is dat ook de rechter in de bodemprocedure zo zal beslissen. Dit betekent concreet dat in voldoende mate aannemelijk moet zijn dat het gedrag van [gedaagde] heeft geleid tot ernstige overlast en dat buren en overige omwonenden door toedoen van [gedaagde] in ernstige mate worden gehinderd in hun woongenot. Daarbij moet het tevens gaan om overlast die zich ook recentelijk nog heeft voorgedaan. Daarnaast moet vaststaan dat Havensteder [gedaagde] heeft aangesproken op dit gedrag, dat zij [gedaagde] heeft aangemaand daaraan een eind te maken en dat zij [gedaagde] tevens heeft gewezen op de gevolgen indien hieraan niet wordt voldaan.
4.3 Op grond van het verhandelde ter zitting en de door Havensteder overgelegde stukken, is voorshands in voldoende mate komen vast te staan dat sprake is van aanhoudende ernstige geluidsoverlast, met name in de nachtelijke uren, veroorzaakt door [gedaagde] al dan niet samen met haar vriend. Daarbij heeft de voorzieningenrechter in het bijzonder in aanmerking genomen hetgeen is weergegeven in de overlastrapportage, waaruit het maken van ruzies met elkaar en met buurtbewoners, schreeuwen, gooien met spullen, vechten, rondhangen in het portiek, openlijk gebruik van alcohol en blowen volgt. Een en ander is door [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Ter zitting heeft [gedaagde] uitdrukkelijk erkend dat zij veel schreeuwt, ernstige ruzies heeft met haar vriend, veel vecht en met spullen tegen de muren gooit, vooral in de nachtelijke uren. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt eveneens dat veelvuldig contact met [gedaagde] en haar vriend is geweest ten einde de door hen veroorzaakte overlast te bespreken. Echter niet voldoende aannemelijk is geworden dat ondanks reeds lopende begeleiding op korte termijn geen sprake meer zal zijn van overlast.
4.4 Gelet op het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] in ernstige mate is tekortgeschoten en tekort schiet in de nakoming van de uit de wet en de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Dit geldt eveneens voor de overlast die door [X] wordt veroorzaakt in de woning, in het portiek en op straat. Deze overlast is [gedaagde] toe te rekenen aangezien zij hem zelf met haar toestemming tot het pand en in de woning heeft toegelaten, terwijl zij met Havensteder is overeengekomen dat zij ervoor zorg zou dragen dat door haarzelf, noch door haar huisgenoten en/of derden die zich daar met haar toestemming bevinden, aan omwonenden overlast of hinder zou worden veroorzaakt. Bovendien gaat het om overlast die ook zeer recentelijk heeft plaatsgevonden, namelijk op 5 oktober 2011.
4.5 Het verweer van [gedaagde] dat de woningen gehorig zijn, gaat niet op. Als een pand gehorig is, mag in dat geval van de bewoners verwacht worden dat zij enige geluidsoverlast van elkaar tolereren. De keerzijde is evenwel dat van bewoners in een gehorig gebouw mag worden verwacht dat zij hun gedrag aanpassen aan die omstandigheid door zich minder luidruchtig te gedragen dan zij wellicht zouden willen.
Het verweer van [gedaagde] dat de klachten enkel afkomstig zijn van de familie [Z], wonende aan het [adres], gaat evenmin op. Uit de overlastrapportage blijkt immers dat meerdere bewoners overlast ondervinden van [gedaagde]. Dat zij deze klachten niet aan Havensteder kenbaar hebben gemaakt, komt volgens Havensteder omdat de familie [Z] de enigen zijn die durven te klagen. Gezien de sfeer zoals die in de overlastrapportage naar voren komt, acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat van een dergelijke angst sprake is. Daarbij is van de zijde van Havensteder ter zitting aangegeven dat uit de huuropzegging van twee andere bewoners is gebleken dat zij vanwege de overlast door [gedaagde] zijn verhuisd.
4.6 Tegen deze achtergrond is de verwachting gerechtvaardigd dat de rechter in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen. Het feit dat [gedaagde] de zorg heeft voor vier kleine kinderen maakt dat niet anders. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming van de woning zal worden toegewezen.
De onder de vaststaande feiten opgesomde en door [gedaagde] ter zitting erkende frequente overlast, met name in de nachtelijke uren het schreeuwen, ernstige ruzies met vechten en spullen tegen de muren gooien, is op zichzelf al een reden waarom het in de verwachting ligt dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst tussen partijen wegens toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] zal ontbinden. Evenwel is voorts relevant hetgeen onder 4.7 met betrekking tot de huurachterstand wordt overwogen. Die achterstand is evenzeer een zelfstandige reden om aan te nemen dat [gedaagde] wegens niet betalen van huur toerekenbaar te kort is geschoten, op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst in de rede ligt.
4.7 Voorts vordert Havensteder betaling van niet betaalde huurtermijn. Havensteder stelt er spoedeisend belang bij te hebben de huurachterstand niet langer op te laten lopen. Niet verwacht wordt dat [gedaagde] vrijwillig aan haar betalingsverplichting zal voldoen. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] de voorzieningenrechter een drietal betaalbewijzen toegestuurd over de maanden februari, maart en april 2011. Uit het door Havensteder ter zitting overgelegde overzicht van de betalingsachterstand blijkt dat deze betalingen door Havensteder zijn verwerkt en derhalve een betalingsachterstand van
€ 1.824,42. De stelling van [gedaagde] dat per 1 november 2011 de Sociale Dienst de huurbetalingen van [gedaagde] heeft overgenomen, is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet genoegzaam gebleken, nu [gedaagde] deze stelling op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd. Onder deze omstandigheden acht de voorzieningenrechter, gegeven de spoedeisendheid met betrekking tot de ontruiming, ook de betaling van de huurachterstand een voldoende spoedeisende, voor toewijzing in aanmerking komende vordering.
4.8 Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Havensteder zullen worden toegewezen, met uitzondering van de gevorderde machtiging van Havensteder om zo nodig dit vonnis met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de (voorzieningen)rechter niettemin de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW Pro. De deurwaarder zelf behoeft geen rechtelijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Ten overvloede zal de voorzieningenrechter echter bepalen dat de ontruiming zo nodig, op kosten van [gedaagde], wordt bewerkstelligd met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie.
4.9 Voorts ziet de voorzieningenrechter in de omstandigheid dat [gedaagde] de zorg heeft over haar vier minderjarige kinderen aanleiding om haar, anders dan gevorderd, een ontruimingstermijn van 4 weken te gunnen.
4.10 [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Havensteder worden begroot op:
- dagvaarding € 99,14
- griffierecht 560,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.475,14
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het pand aan het [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Havensteder zijn, en de sleutels af te geven aan Havensteder;
bepaalt dat de ontruiming zo nodig, op kosten van [gedaagde], wordt bewerkstelligd met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 1.660,76, te vermeerderen met de wettelijke rente over de vervaltermijn van ieder der facturen tot aan de dag der dagvaarding;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 357,-;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Havensteder tot op heden begroot op € 1.475,14, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis is betaald;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes, voorzieningenrechter, in tegenwoordigheid van mr. S. Standaert-Dobbelaar, griffier.
Uitgesproken in het openbaar.
1158/676