Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 11 mei 2010,
gemachtigde: Flanderijn van Eck gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
aanvankelijk in persoon, thans bijgestaan door J.P.J. Fransen te Geleen.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde sub 1]” en “[gedaagde sub 2]”. Gedaagden zullen samen tevens worden aangeduid als “[gedaagden]”.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met 34 producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 8 juni 2010 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen gehouden op 7 september 2010;
- de akte uitlating van de zijde van [eiseres] met drie producties;
- de akte uitlating van de zijde van [gedaagden] met producties;
- de rolbeslissing van 15 april 2011.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken staat tussen partijen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende vast:
- [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] huren van [eiseres] de woonruimte aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). De maandelijks verschuldigde huurprijs bedraagt € 626,75.
- De onderneming [X-bedrijf] heeft namens [eiseres] naar aanleiding van klachten van [gedaagden] over schimmel en houtrot werkzaamheden verricht aan de kozijnen van twee slaapkamers op de eerste verdieping van het gehuurde (de kinderkamer en de hobbykamer). Bij de verbouwing zijn platen aangetroffen waarvan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vermoedden dat deze asbesthoudend waren.
- [gedaagde sub 1] heeft in haar e-mail van 14 juli 2008 aan de gemachtigde van [eiseres] (productie 20 bij dagvaarding) in kennis gesteld van haar bezwaren tegen de gang van zaken tijdens de uitgevoerde werkzaamheden, in het bijzonder met betrekking tot de behandeling van asbesthoudend materiaal.
- [gedaagde sub 1] heeft een klacht ingediend bij de Geschillenadviescommissie over de uitgevoerde werkzaamheden. Omdat [gedaagde sub 1] niet op de hoorzitting van 16 december 2008 is verschenen, is de klacht ongegrond verklaard.
- Ingenieursbureau Oesterbaai (hierna: Oesterbaai) heeft op 20 oktober 2010 een onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbest in de woning. In het rapport is bevestigd dat er asbesthoudende platen in de woning zijn verwerkt. Het rapport vermeldt (…) “Visueel is asbestverdachte beplating aangetroffen in de spouw op de begane grond van de woning. Deze beplating is na bemonstering ook daadwerkelijk asbesthoudend gebleken. De aangetroffen plaat is vergeleken met foto’s van de beplating die bij de werkzaamheden beschadigd is geraakt (deze foto’s zijn door de bewoner aangeleverd en opgenomen in bijlage C). De aangetroffen beplating correspondeert met de beplating op de foto’s. Derhalve kan aangenomen worden dat de analyse van het materiaalmonster ook geldt voor de verwijderde beplating”. (….) “De hechtgebonden beplating bevat 2-5% chrysotiel (witte asbest).
- Bij het luchtonderzoek en na het nemen monsters van ‘historisch stof’ onder de plinten van de twee slaapkamers zijn door Oesterbaai geen sporen van asbestvezels in het gehuurde gevonden. In de conclusie van het rapport staat verder onder meer het volgende: “Dit onderzoek doet geen uitspraken (…) over een eventueel blootstellingsniveau ten tijde van de renovatiewerkzaamheden aan het kozijn.”
3. De vordering
3.1. [eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst met [gedaagden] te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen het gehuurde te ontruimen. Tevens heeft [eiseres] gevorderd [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van:
- de achterstallige huurpenningen ad € 12.717,88 berekend tot en met de maand mei 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- de maandelijks verschuldigde huur, dan wel na ontbinding van de huurovereenkomst een vergoeding ter hoogte van de huur, vanaf de maand juni 2010, een deel van een maand voor een gehele gerekend, althans een in goede justitie te bepalen vergoeding, tot de ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente over iedere vervallen maand;
- de buitengerechtelijke kosten ad € 952,00;
- de proceskosten.
3.2. [eiseres] heeft ter onderbouwing van haar vordering gesteld dat de – na dagvaarding verder opgelopen – huurachterstand zo ernstig is dat deze de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] erkennen de betalingsachterstand en zijn in de e mail van 20 juni 2009 akkoord gegaan met een betalingsregeling (productie 26 bij dagvaarding). De toegezegde en op afschriften vermelde betalingen zijn door [eiseres] niet ontvangen. [eiseres] vermoedt dat de afschriften vervalst zijn.
3.3. Ten aanzien van de aanwezigheid van asbest in de woning, heeft [eiseres] heeft in reactie op de e-mail van 14 juli 2008 bij brief van 31 oktober 2008 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] verzocht haar schriftelijk aansprakelijk te stellen voor eventuele schade als gevolg van het verwijderen van asbest. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben echter nooit aan dit verzoek gevolg gegeven. Zij zijn wel akkoord gegaan met een door [X-bedrijf] aangeboden schikking. Overigens wijst het onderzoek van Oesterbaai uit dat er geen asbeststof in de woning of in de lucht aanwezig is. Het in de woning verwerkte materiaal is hechtgebonden wit asbest. Dit levert geen gevaar op voor de gezondheid.
4. Het verweer
4.1. [gedaagden] hebben tegen de eis aangevoerd dat de aan de raamkozijnen uitgevoerde werkzaamheden niet juist zijn uitgevoerd. Ondanks dat de werklui hier door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op zijn geattendeerd, hebben zij asbesthoudende materialen niet conform de daarvoor geldende voorschriften afgevoerd. De platen zijn niet in één geheel verwijderd en hebben enige tijd in stukken op het balkon gelegen. Hierdoor zijn [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en jonge kinderen aan asbest blootgesteld. Zij leiden hierdoor psychische en lichamelijke schade. Bij de werkzaamheden zijn ook onder meer de vloerbedekking en de bank beschadigd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben in verband met de door hen geleden schade de huurbetalingen opgeschort.
4.2. Hoewel [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanvankelijk zijn ingegaan op het aanbod van de heer [A] van [X-bedrijf], hebben zij dit later alsnog geweigerd, toen bleek dat zij moesten afzien van hun aanspraken op [eiseres] ten aanzien van de schade als gevolg van asbest. De al betaalde € 1.000,00 hebben zij teruggestort.
4.3. Tevens leiden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geestelijke schade doordat zij door de gemachtigde van [eiseres] ten onrechte van valsheid in geschrifte zijn beschuldigd, terwijl [gedaagden] de op de afschriften vermelde betalingen hadden gestorneerd. [gedaagde sub 1] is van mening dat zij door [eiseres] en haar gemachtigde onbehoorlijk is behandeld. [gedaagde sub 1] had geen bericht ontvangen van de Geschillenadviescommissie, waardoor zij niet op de hoorzitting is verschenen en haar klacht ongegrond is verklaard.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat er geruime tijd geen huur is betaald. Beoordeeld moet worden of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de betaling van de huur op goede gronden hebben opgeschort. Daarvoor moet beoordeeld worden of er sprake is van een gebrek aan het gehuurde en of –in bevestigend geval– dit gebrek de gehele of gedeeltelijke opschorting van de huurbetaling rechtvaardigt.
Gebrek
5.2. Voor de vraag of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, moet bepaald worden of er sprake is van een staat of eigenschap van de woning, waardoor deze aan [gedaagden] niet het genot kan verschaffen dat [gedaagden] bij het aangaan van de overeenkomst van een goed onderhouden woning mocht verwachten. Uit het rapport van Oesterbaai volgt dat er hechtgebonden platen in de woning zijn verwerkt die voor 2,5% bestaan uit chrysotiel, ofwel wit asbest. Deze conclusie is door partijen niet weersproken. Uit de stellingen van [eiseres] en uit de door [gedaagden] bij hun verweer overgelegde informatie volgt dat wit asbest, wanneer dit is verwerkt in hechtgebonden platen, in die vorm geen gevaar voor de gezondheid oplevert. Het feit dat er hechtgebonden platen met daarin wit asbest in de woning verwerkt zijn, staat aan het te verwachten woongenot dus niet in de weg. Het enkele feit dat er asbest in de woning is verwerkt, levert in dit geval dan ook geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
5.3. De in het gehuurde verwerkte (witte) asbest kan een gevaar voor de gezondheid opleveren, wanneer de hechtgebonden platen worden bewerkt (zoals zagen, boren of breken). Op dat moment kunnen er asbestvezels vrijkomen die, wanneer deze ingeademd worden, op (vaak lange) termijn verschillende aandoeningen kunnen veroorzaken. Door [eiseres] is niet weersproken dat, toen bij het uitvoeren van de werkzaamheden aan het gehuurde asbest werd geconstateerd, dit niet volgens de daarvoor geldende normen is behandeld. Door het niet conform de voorgeschreven wijze verwijderen van asbesthoudend materiaal, kan niet uitgesloten worden dat er ten tijde van de werkzaamheden asbestvezels zijn vrijgekomen. Dit betekent dat er op dat moment sprake was van een vermindering van het huurgenot waar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet op bedacht hoefden te zijn. Er was daardoor toen sprake van een gebrek aan het gehuurde.
5.4. De werkzaamheden zijn thans geruime tijd afgerond, waardoor op dit moment het risico van verspreiding van asbestvezels niet meer bestaat. Uit het onderzoek van Oesterbaai volgt dat er (in ieder geval vanaf 20 oktober 2010) geen asbestdeeltjes meer in de in de lucht of in de slaapkamers aanwezig zijn. Er kan daarom niet worden vastgesteld dat er op dit moment nog sprake is van een gebrek.
Opschorting huurachterstand
5.5. De verhuurder dient de woning zonder gebreken aan de huurder ter beschikking te stellen. De aanwezigheid van een gebrek kan de huurder op grond van artikel 7:205 in verbinding met artikel 6:262 BW de bevoegdheid geven zijn prestatie – het betalen van de huurprijs – op te schorten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben vanaf de tweede helft van 2008 geen huur meer betaald. Voor zover zij een beroep doen op hun bevoegdheid de huurbetalingen op te schorten, geldt dat dit beroep niet kan slagen. De werkzaamheden waren gelet op de e-mail van [gedaagde sub 1] van 14 juli 2008 ten tijde van de opschorting al geëindigd, waardoor niet aannemelijk is dat er toen nog sprake was van een gebrek. Daarnaast is opschorting slechts toegestaan voor zover de tekortkoming van [eiseres] deze rechtvaardigt. Hoewel de duur en de omvang van de tekortkoming van [eiseres] op dit moment niet exact vastgesteld kan worden, staat buiten kijf dat een volledige en onbeperkte opschorting van de huurbetalingen zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben gehanteerd, buitenproportioneel is.
5.6. Op de comparitie van partijen heeft de kantonrechter te kennen gegeven dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de huurbetalingen dienden te hervatten. Ondanks het bij die gelegenheid geuite voornemen van [gedaagde sub 1] om de huur weer te gaan betalen, heeft [eiseres] bij fax van 4 augustus 2011 bericht dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook na de comparitie van partijen geen huur hebben betaald. Gezien de omvang van de huurachterstand is er – zeker wanneer de mededing van [eiseres] juist is – sprake van een zeer ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van de woning.
Schade
5.7. Het voorgaande neemt niet weg dat er ten tijde van de werkzaamheden en mogelijk gedurende een periode daarna, een gebrek aan het gehuurde heeft bestaan. Op grond van artikel 7:208 BW kan [eiseres] , afhankelijk van de feitelijke omstandigheden, aansprakelijk zijn voor de schade die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dientengevolge lijden. [gedaagden] hebben in hun conclusie van antwoord geen duidelijke tegenvordering ingesteld. Wel is daarin een verklaring bijgevoegd waarin een eis is geformuleerd. Hieruit volgt dat [gedaagden] € 150.000,00 vorderen ten aanzien van emotionele schade, lichamelijke schade en ‘woningschade’, alsmede kwijtschelding van de huurachterstand en een verklaring voor toekomstig gebruik omtrent de aanwezigheid van asbest in het gehuurde. Daarnaast eisen [gedaagden] schadevergoeding van € 50.000,00 van Flanderijn en Van Eck, de gemachtigde van [eiseres], voor emotionele schade die zij hebben geleden als gevolg van valse beschuldigingen aan hun adres.
5.8. Door het ontbreken van een concrete tegenvordering bestaan enkele onduidelijkheden. Zo is niet duidelijk wat onder de ‘woningschade’ begrepen moet worden. Kennelijk wordt hier gedoeld op inboedel, nu de woning geen eigendom van [gedaagde sub 1], maar van [eiseres] is. Verder is niet duidelijk of er thans sprake is van lichamelijke schade en ten behoeve van wie hiervoor een vergoeding wordt gevorderd. Hetzelfde geldt ten aanzien van de genoemde emotionele schade. Ten slotte is niet omschreven wat voor verklaring [gedaagden] van [eiseres] verlangen.
5.9. Daarbij blijft vaag in hoeverre er tussen [eiseres] en of [X-bedrijf] en [gedaagden] reeds overeenstemming is bereikt over de bovenstaande punten. Volgens [eiseres] hebben [gedaagde sub 1] en de heer [A] van [X-bedrijf] in de e-mailwisseling van 15 en 16 oktober 2008 (productie 21 en 22 bij dagvaarding) al overeenstemming bereikt. Verder is niet toegelicht waarom Flanderijn en Van Eck in de onderhavige procedure tussen [eiseres] en [gedaagden] aangesproken is.
5.10. In haar e-mail van 1 mei 2009 aan de gemachtigde van [eiseres] (productie 25 bij dagvaarding) heeft [gedaagde sub 1] vermeld dat zij het geld voor de huur apart heeft gezet voor haar zoon voor het geval hij in de toekomst asbestkanker zou krijgen. Voor zover deze mededeling als een beroep op verrekening opgevat moet worden, geldt dat dit beroep niet kan slagen. Het betreft immers kennelijk geen vordering van [gedaagde sub 1] maar van haar zoon. Daarnaast staat niet vast dat deze vordering opeisbaar is.
Comparitie van partijen
5.11. Gezien de hoogte van de huurachterstand en de hiervoor geschetste onduidelijkheden met betrekking tot de vordering van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], acht de kantonrechter het gewenst de zaak op korte termijn met partijen te bespreken. Daartoe wordt een comparitie van partijen gelast. Op de comparitie van partijen zal aan de orde komen op welke wijze de zaak moet worden voortgezet. Daarbij wordt opgemerkt dat verdere behandeling van de vorderingen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] toewijzing van de vordering van [eiseres] op korte termijn niet in de weg staat. Voorts kan de comparitie van partijen worden benut voor het beproeven van een minnelijke regeling.
5.12. Alle documenten die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, dienen door de partij die deze ter gelegenheid van de comparitie ter sprake wil brengen uiterlijk drie werkdagen voor de zitting aan de kantonrechter en aan de wederpartij te worden toegezonden.
5.13. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6. De beslissing
De kantonrechter, alvorens verder te beslissen,
bepaalt dat elk van partijen (in persoon of behoorlijk vertegenwoordigd en desgewenst met haar gemachtigde) op dinsdag 30 augustus 2011 om 14:00 uur zal verschijnen ter zitting van de kantonrechter mr. P. Vlaswinkel. De zitting zal plaatsvinden in het gerechtsgebouw, Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B).
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.