Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[eiseres]’ en ‘[gedaagde]’.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
• het exploot van dagvaarding van 25 januari 2011 met producties;
• de conclusie van antwoord met één productie;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.
2.1 [gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan de [locatie].
2.2 [gedaagde] heeft de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de afrekening van de servicekosten over de stookkostenperiodes 2007/2008 en 2008/2009, over de schoonmaak-kosten over 2008 en 2009 en over het voorschotbedrag van de servicekosten voor 2010.
2.3 De Huurcommissie heeft op 2 november 2010 uitspraak gedaan. De uitspraak is naar partijen verzonden op 30 november 2010. De kern van de uitspraak, zoals weergegeven in de uitspraak, luidt als volgt:
De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost schoonmaakkosten over het jaar 2008 bedraagt € 124,91.
De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost stookkosten over de periode van 01-07-2007 tot 01-07-2008 bedraagt € 472,81.
De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost schoonmaakkosten over het jaar 2009 bedraagt € 290,55.
De betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost stookkosten over de periode van 01-07-2008 tot 01-07-2009 bedraagt € 782,32.
Het voorschotbedrag servicekosten blijft ongewijzigd.
2.4 Het Servicekostenbeleid Huurcommissie bepaalt voor zover nu van belang:
Beleid van de Huurcommissie art. 7:260 lid 1 BW Pro – vaststelling betalingsverplichting
In geval van vaststelling van de betalingsverplichting zal de commissie de vergoeding van de administratiekosten als volgt vast stellen:
Warmtelevering: in beginsel maximaal 2%, inclusief eventuele BTW, indien verhuurder zelf de warmtemeting en de afrekening verzorgt.
Warmtelevering: in beginsel maximaal 1%, inclusief eventuele BTW, indien verhuurder de warmtemeting heeft uitbesteed.
Overige kosten: in beginsel maximaal 5%, inclusief eventuele BTW
Minimale vergoeding administratiekosten
Het voldoen aan de wettelijke voorschriften inzake het verstrekken van een kostenoverzicht heeft tot gevolg dat door de verhuurder altijd een vast aantal handelingen zal moeten worden verricht. De commissie vindt het dan ook redelijk dat in ieder geval een minimumbedrag per woonruimte in rekening mag worden gebracht.
Dit minimumbedrag is vastgesteld op € 7,50.
3. De vordering
[eiseres] vordert bij dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor recht te verklaren, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure:
(1) dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de stookkosten betreffende de periode
1 juli 2007 tot 1 juli 2008 € 475,63 bedraagt;
(2) dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de schoonmaakkosten betreffende het kalenderjaar 2009 € 403,90 bedraagt;
(3) dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de stookkosten betreffende de periode
1 juli 2008 tot 1 juli 2009 € 786,69 bedraagt.
(ad 1) Het verschil tussen de door [eiseres] vastgestelde stookkosten over de periode
2007/2008 (€ 475,63) en de stookkosten zoals die door de huurcommissie over die periode zijn vastgesteld (€ 472,81) bedraagt € 2,82. Dit verschil vindt haar verklaring in het feit dat de huurcommissie uitgaat van een bedrag aan administratiekosten gelijk aan 1% van de stookkosten (€ 4,68 in dit geval) en [eiseres] uitgaat van het conform het beleid van de huurcommissie vastgestelde minimumbedrag aan administratiekosten van € 7,50.
[eiseres] hanteert dit laatste bedrag altijd, ook in de gevallen waarin zij eigenlijk een hoger bedrag aan administratiekosten zou mogen rekenen.
(ad 2) In 2008 zijn schoonmaakkosten ten bedrage van € 10.865,41 niet juist verdeeld over de vier complexen waarop deze kosten betrekking hadden.
[eiseres] heeft dit in 2009 gecorrigeerd. Had zij dit niet gedaan, dan hadden de huurders van het complex waar in 2008 teveel in rekening is gebracht voor schoonmaakkosten, moeten opdraaien voor de schoonmaakkosten van de drie andere complexen.
Bovendien worden woningcorporaties met grote regelmaat geconfronteerd met correctienota’s van bijvoorbeeld de door haar ingeschakelde nuts- en schoonmaakbedrijven.
Indien een woningcorporatie die correcties niet mag doorberekenen aan haar huurders, ontstaat er voor haar een grote kostenpost voor werkzaamheden waar huurders op grond van het Besluit kleine herstellingen verantwoordelijk voor zijn. Voor woningcorporaties zoals [eiseres] is het op die manier onbetaalbaar om services aan te bieden, doordat zij een groot financieel risico lopen. Dit zou ook betekenen dat indien [eiseres] na afrekening een bedrag retour ontvangt vanwege een foutieve afrekening zij dit bedrag in eigen zak kan steken, omdat zij een afrekening niet meer mag corrigeren.
Bij het voorgaande komt overigens nog dat de huurcommissie bij de vaststelling van de schoonmaakkosten over 2009 uitgaat van de verdeelsleutel 1/108, waar deze 1/106 moet zijn.
(ad 3) De huurcommissie heeft de afrekening van de stookkosten over de periode 2008/2009 € 4,37 lager vastgesteld dan [eiseres]. De huurcommissie heeft namelijk de correctie van de stookkosten over 2007/2008 van € 505,64 niet overgenomen. Het bezwaar van [eiseres] hiertegen is gelijk aan het bezwaar dat zij heeft tegen de vaststelling van de schoonmaak-kosten over 2009 zoals in de eerste alinea van (ad 2) is weergegeven.
4. Het verweer
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert hiertoe het volgende aan. Aangesloten wordt bij de nummering van de verschillende onderdelen van de vordering zoals onder 3. vermeld.
(ad 1) De huurcommissie heeft conform haar beleid 1% van (het onderdeel van de service-kosten:) de stookkosten als administratiekosten in rekening gebracht. Het totaal van de administratiekosten moet minimaal € 7,50 bedragen. [eiseres] interpreteert het beleid verkeerd. Het beleid van de huurcommissie moet als redelijk worden aangemerkt, temeer omdat [eiseres] geen inzage heeft gegeven in de daadwerkelijk door haar gemaakte kosten.
(ad 2) Het systeem van vaststelling van servicekosten houdt in dat aan het einde van een periode wordt afgerekend op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat bij de in rekening gebrachte schoonmaakkosten over 2008 geen voorbehoud is gemaakt, is het niet toegestaan op die afrekening met de afrekening over 2009 terug te komen.
(ad 3) Hetgeen [gedaagde] hiervoor heeft aangevoerd tegen de afrekening schoonmaakkosten over 2009, gaat ook op voor de afrekening van de stookkosten over de periode 2008/2009. Omdat in de afrekening 2007/2008 geen voorbehoud is gemaakt, is het niet toegestaan in de afrekening van 2008/2009 daarop terug te komen.
[gedaagde] voert tot slot aan dat, als zij in deze procedure in het ongelijk wordt gesteld, dit niet moet leiden tot een veroordeling van haar in de kosten van de procedure. Dit omdat Woon-stad bij de uitkomst van deze procedure een groter belang heeft dan alleen de vaststelling van de verhouding tussen haar en [gedaagde].
5. De beoordeling
5.1 Ter beoordeling ligt voor een vordering op grond van artikel 7:262 BW Pro. Dit artikel bepaalt dat hetgeen in een uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld wordt geacht tussen de huurder en de verhuurder te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De uitspraak van de huurcommissie van 2 november 2010 is op 30 november 2010 naar partijen verstuurd. [eiseres] heeft bij dagvaarding van 25 januari 2011, en daarmee tijdig, een beslissing van de rechter gevorderd. [eiseres] is daarom ontvankelijk in haar vordering.
5.2 Het eerste onderdeel van de vordering ziet op de door [eiseres] bij [gedaagde] in rekening gebrachte administratiekosten voor de warmtelevering. Uit de stellingen van zowel [eiseres] als [gedaagde] volgt dat zij wat de hoogte van deze kosten betreft willen aansluiten bij het beleid van de huurcommissie op dit punt. Partijen leggen dat beleid alleen verschillend uit.
Het onder 2.4 geciteerde beleid van de huurcommissie komt erop neer dat een verhuurder, al naar gelang hij de warmtemeting zelf verzorgt en afrekent dan wel dit uitbesteedt, 1% dan wel 2% van die kosten als administratiekosten in rekening mag brengen. Daarnaast mag hij 5% van de overige servicekosten als administratiekosten in rekening brengen. Als de aldus te berekenen administratiekosten samen een bedrag onder de € 7,50 opleveren, mag per woonruimte in ieder geval € 7,50 aan administratiekosten in rekening worden gebracht.
Uit de overgelegde stukken (productie 4 dagvaarding) blijkt dat die situatie zich hier niet voordoet. In totaal berekent [eiseres] haar huurders, althans [gedaagde], een bedrag aan administratiekosten dat meer bedraagt dan € 7,50, met andere woorden, het minimum bedrag per woning wordt bereikt.
Dit betekent dat conform het beleid van de huurcommissie over de warmtelevering (in dit geval) 1% aan administratiekosten berekend mag worden, wat de stookkosten over het jaar 2008/2009 betreft dus € 4,68. De kantonrechter acht dit beleid van de huurcommissie niet onredelijk, althans voor een andersluidend oordeel zijn onvoldoende argumenten aangevoerd.
[eiseres] heeft ook niet het beleid als zodanig aangevallen, zij heeft het anders geïnterpreteerd.
De verklaring voor recht dat de betalingsverplichting van [gedaagde] voor de stookkosten betreffende de periode 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 € 475,63 (inclusief € 7,50 aan administratiekosten dus) bedraagt zal gelet op het voorgaande worden afgewezen.
5.3 Het tweede en het derde onderdeel van de vordering kunnen gezamenlijk behandeld worden. In beide gevallen draait het immers om de vraag of het [eiseres] is toegestaan een afrekening servicekosten van enig jaar, te corrigeren met posten die betrekking hebben op een voorgaand jaar.
De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte servicekosten. Dit systeem beoogt de huurder in staat te stellen na te gaan of de kosten terecht of ten onrechte in rekening worden gebracht en nog een vruchtbare discussie daarover te voeren. Uit de stellingen van partijen volgt dat [eiseres] [gedaagde] over het jaar 2008 wat de schoonmaakkosten betreft en over de periode 2007/2008 wat de stookkosten betreft dergelijke overzichten verstuurd heeft en dat op basis daarvan tussen partijen is afgerekend.
Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] daarbij aangegeven heeft dat zij zich het recht voorbehoudt om, als blijkt dat enige post op de afrekening niet klopt, deze post in een volgend jaar te corrigeren. Dat brengt in beginsel met zich dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat finaal afgerekend was en dat zij niet bedacht hoefde te zijn op nieuwe kostenposten.
Op grond van het voorgaande moeten de door [eiseres] op dit punt gevorderde verklaringen voor recht dus afgewezen worden.
De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar pleidooi dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat zij correcties van schoonmaak- en stookkosten niet zou kunnen doorberekenen, omdat het dan voor haar onbetaalbaar wordt om services aan te bieden omdat zij een (te) groot financieel risico loopt, en zij anderzijds niet in staat zou zijn ontvangen voordelen door te geleiden aan de huurders die daar recht op hebben.
Uiteraard wordt ook hier de verhouding tussen partijen bepaald door de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW Pro). Maar die brengen naar het oordeel van de kantonrechter niet mee dat de door [eiseres] beschreven (en zelf gecreëerde) situatie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In de eerste plaats omdat [eiseres] kan voorkomen dat een dergelijke situatie zich nog voordoet, door wel een duidelijk en deugdelijk voorbehoud op te nemen. Verder zal er eerder aanleiding zijn om onaanvaardbaarheid aan te nemen indien het gaat om een voor iedereen kenbare fout of vergissing.
De vergelijking met de situatie waarin de verkoper zijn waar van een onjuist prijskaartje heeft voorzien, dringt zich op.
Opgemerkt zij verder nog dat de situatie waarin [eiseres] een door haar ontvangen, aan haar huurders toekomend voordeel, behoudt niet zonder meer kan worden beschouwd als het onontkoombaar complement van de situatie waarin [eiseres] zichzelf geconfronteerd ziet met een onverwachte kostenpost, zoals hier het geval is.
Reeds de ongelijkwaardigheid van partijen verzet zich daartegen.
5.4 [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
6. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op 200,00 aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.