Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 380911 / KG ZA 11-530
Vonnis in kort geding van 11 juli 2011
in de zaak van
de stichting
STICHTING OSIRA AMSTELRING,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. J.M. Deveer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TOTAL KIDS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. D.N. Broerse en mr. A.M. Meijvogel.
Partijen zullen hierna Osira Amstelring en Total Kids genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 15 juni 2011
- de mondelinge behandeling d.d. 23 juni 2011
- de producties en pleitnotities van Osira Amstelring
- de producties en pleitnotities van Total Kids.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van de inhoud van de door partijen overgelegde producties, kan in dit kort geding van de volgende feiten worden uitgegaan.
2.1. Osira Amstelring houdt zich onder meer bezig met de exploitatie van voorzieningen voor (langdurige) zorg en maatschappelijke dienstverlening in de regio Amstelland. In dat kader exploiteert zij de zich op het zogeheten ‘Bornholmterrein’ gelegen ‘zusterflat’ aan [adres].
2.2. Osira Amstelring is voornemens de onder 2.1 genoemde zusterflat te slopen om op dezelfde locatie een interim-voorziening te plaatsen ten behoeve van bewoners van de locatie Eijkenhove, een door Osira Amstelring geëxploiteerd verzorgingstehuis in Hoofddorp. Osira Amstelring is van plan die bewoners gedurende de renovatie van de Eijkenhove te huisvesten in die -nieuwe- interim-voorziening.
2.3. In juli 2001 is tussen de rechtsvoorganger van Osira Amstelring als verhuurder en [X], handelend onder de naam BV Kinderopvang Badhoevedorp’, als huurder een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een deel van de onder 2.1 genoemde zusterflat (hierna: het gehuurde). Deze huurovereenkomst luidt voor zover thans van belang:
“(…)
Artikel 3 - Duur van de overeenkomst
3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan tot 1 januari 2004. Uiterlijk een half jaar voor het verstrijken van de periode zullen partijen in overleg treden over de voortzetting van deze overeenkomst voor een door partijen in onderling overleg vast te stellen periode. Tussentijdse opzegging of anderszins beëindiging kan slechts geschieden met schriftelijke instemming van beide partijen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
(…)”.
2.4. Na 1 januari 2004 is BV Kinderopvang Badhoevedorp het gehuurde met goedvinden van Osira Amstelring blijven gebruiken.
2.5. Sinds 19 april 2010 exploiteert Total Kids als rechtsopvolger van BV Kinderopvang Badhoevedorp het in het gehuurde gedreven kinderdagverblijf Otje. Zij is thans de enige gebruiker van het pand.
2.6. Bij brief van 21 juni 2010 heeft Osira Amstelring de huurovereenkomst met Total Kids opgezegd. Deze brief luidt voor zover thans van belang:
“(…)
Op 19 november 2008 heeft een gesprek plaatsgevonden (…) waarin wij hebben aangegeven de huurovereenkomst voor uw kinderdagverblijf en naschoolse opvang in de voormalige zusterflat op locatie Bornholm in Hoofddorp te willen beëindigen.
(…)
De aanleiding voor onze wens eind 2008 om het huurcontract te beëindigen was de nadere herontwikkeling van het terrein en de brandveiligheidssituatie in het pand. Inmiddels is de brandveiligheidssituatie door investeringen verbeterd (…). Vanwege de algehele technische staat van het pand en het voornemen ter plaatse van de zusterflat een gebouw op te richten willen wij nu toch spoedig tot sloop overgaan.
In verband met bovenstaande zijn wij genoodzaakt het huurcontract per 1 oktober 2010 op te zeggen (…)”.
2.7. Bij brief d.d. 18 oktober 2010 heeft Osira Amstelring aan Total Kids de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 1 november 2010.
2.8. Een e-mail van de advocaat van Osira Amstelring aan Total Kids d.d. 8 november 2010 luidt voor zover thans van belang:
“(…)
Wij hebben op constructieve wijze gesproken over de mogelijke oplossingen van het voorliggende probleem. Besloten is om van ons gesprek geen uitgebreid verslag te maken, maar hetgeen besproken is op de hoofdlijn weer te geven, zulks met behoud van ieders (juridische) positie en dus wederzijds onder voorbehoud van alle rechten. Besproken is dat beoordeeld zal worden of er een (tijdelijke) oplossing gecreëerd kan worden op het Bornholm terrein middels het plaatsen van units (…). U zult aangaande de (on)mogelijkheden ten aanzien van plaatsen van deze units ten spoedigste met de gemeente Haarlemmermeer contact opnemen. Is dit (bestemmingsplantechnisch/planologisch) mogelijk, dan kan er een aanvraag gedaan worden (…). Is dit (…) niet mogelijk zonder vrijstelling c.q. ontheffing, dan zullen partijen zo mogelijk gezamenlijk ‘richting de gemeente optrekken’ en dit ook tijdig met elkaar afstemmen (…)”.
2.9. Op 25 maart 2011 heeft Total Kids een vergunningaanvraag voor tijdelijke huisvesting in portocabins op het Bornholmterrein ingediend bij de gemeente Haarlemmermeer.
2.10. Bij besluit d.d. 29 april 2011 heeft de gemeente Haarlemmermeer Osira Amstelring een omgevingsvergunning verleend voor het slopen van de zusterflat.
2.11. Bij brief d.d. 25 mei 2011 heeft Osira Amstelring Total Kids verzocht en gesommeerd het gehuurde per 1 juli 2011 te ontruimen en leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen. Deze brief luidt voor zover thans van belang:
“(…)
De gevoerde gesprekken hadden als inzet om te bekijken of, en zo ja op welke vervangende tijdelijke locatie de exploitatie van het kinderdagverblijf voortgezet zou kunnen worden, zulks in verband met het feit dat cliënte het gehuurde inmiddels dringend -per 1 juli 2011- ter beschikking dient te hebben in verband met de geplande herontwikkeling van het terrein.
(…) Inmiddels is uit de recent gevoerde gesprekken (d.d. 22 maart en 6 april 2011 (…)) gebleken dat er per 1 juli geen vervangende tijdelijke huisvesting voor het kinderdagverblijf beschikbaar zal zijn (…).
Cliënte dient nu per 1 juli 2010 de beschikking over de zusterflat te hebben in verband met de geplande sloop daarvan (…). De huurder heeft (…) inmiddels een lange termijn (vanaf november 2008) gehad om op deze situatie te anticiperen. Sedert de formele huuropzegging vanaf 21 juni 2010 is bovendien (bijna) een jaar verstreken, waarbij vastgesteld dient te worden dat Total Kids B.V. er om haar moverende redenen voor heeft gekozen om geen verzoek tot ontruimingsbescherming binnen de daarvoor geldende termijn in te dienen. Dit betekent dat Total Kids thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft (…)”.
2.12. Op 26 mei 2011 heeft Osira Amstelring een bouwvergunning aangevraagd voor de nieuw te plaatsen interim-voorziening op het Bornholm-terrein als bedoeld onder 2.2. In verband met de relevante vereiste bodemonderzoeken op de plaats van de zusterflat, kan afgifte van de bouwvergunning pas plaatsvinden nadat de zusterflat is gesloopt.
2.13. Bij verzoekschrift d.d. 21 juni 2011 heeft Total Kids een verzoekschrift tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW ingediend bij de kantonrechter te Haarlem.
3. Het geschil
3.1. Osira Amstelring vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I) Total Kids te veroordelen om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, binnen twee dagen na betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Osira Amstelring te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 10.000,-- per dag dat Total Kids hiermee in gebreke blijft,
II) zulks met machtiging aan Osira Amstelring om bij gebreke van volledige voldoening aan het onder I) gevorderde, deze verlating en ontruiming en dit vervolgens verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Total Kids,
III) Total Kids te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van dit vonnis.
3.2. Total Kids voert gemotiveerd verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Met betrekking tot het spoedeisend belang heeft Osira Amstelring gesteld dat de interim-woonvoorziening voor de bewoners van de Eijkenhove voor 31 december 2011 gebouwd moet zijn en dat de zusterflat daarom zo snel mogelijk gesloopt moet worden. Indien voornoemde woonvoorziening niet voor 31 december 2011 is gebouwd, zal zij schade lijden. Per 1 januari 2012 zal de regelgeving voor de financiering van (interim)huisvesting voor de langdurige zorg namelijk wijzigen, als gevolg waarvan Osira Amstelring de kosten van investeringen betreffende na die datum gebouwde (interim)voorzieningen niet meer integraal vergoed zal krijgen, aldus Osira Amstelring. Daarmee heeft Osira Amstelring het spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming genoegzaam aannemelijk gemaakt. De omstandigheid dat -zoals Total Kids stelt- nog niet zeker is of voornoemde regelgeving daadwerkelijk per 1 januari 2012 in werking zal treden of de mogelijkheid dat de schade -als gevolg van een overgangsregeling- aan de zijde van Osira Amstelring beperkt zal zijn, doet daar niet aan af.
4.2. Tussen partijen is allereerst in geschil of Osira Amstelring op grond van de huurovereenkomst bevoegd was tot opzegging daarvan.
4.2.1. Op grond van art. 3 van de in 2001 tot stand gekomen huurovereenkomst (zie 2.3) is die huurovereenkomst aangegaan tot 1 januari 2004, derhalve voor bepaalde tijd. Op grond van art. 7:230 BW wordt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, indien na afloop van die huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, die huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. Vaststaat dat Total Kids het gehuurde na 1 januari 2004 met instemming van Osira Amstelring is blijven gebruiken. Gelet daarop en nu van een andere bedoeling van partijen is niet gebleken, wordt vermoed dat voornoemde huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
4.2.2. Binnen het beperkte kader van deze kort gedingprocedure kan niet met voldoende zekerheid worden vastgesteld dat partijen daarbij ook de bedoeling hebben gehad de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging, anders dan met schriftelijke instemming van beide partijen, uit te sluiten in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Anders dan Total Kids stelt, lijkt de tekst van art. 3 van de in 2001 tot stand gekomen huurovereenkomst er eerder op te duiden dat partijen enkel het tussentijds opzeggen, anders dan met schriftelijke instemming van beide partijen, tijdens de in die huurovereenkomst genoemde periode tot 1 januari 2004 hebben willen uitsluiten. De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat Osira Amstelring, indien -zoals eveneens bepaald in art. 3- onderling overleg over de verlenging van de huurovereenkomst had plaatsgevonden, had ingestemd met een dergelijke, beperkte mogelijkheid tot opzegging in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.2.3. Tegen de achtergrond van het voorgaande en nu tussen partijen niet in geschil is dat het gehuurde is aan te merken als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW, is voorshands voldoende aannemelijk dat Osira Amstelring tot opzegging van de huurovereenkomst bevoegd was, zodat de huurovereenkomst tussen partijen op grond van art. 7:228 lid 2 BW is geëindigd.
4.3. Zoals reeds overwogen is tussen partijen niet in geschil dat het gehuurde is aan te merken als een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. Op grond van art. 7:230a kan de huurder, indien sprake is van een dergelijke bedrijfsruimte, na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Dat verzoek moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. Vaststaat dat Total Kids op 21 juni 2011 een dergelijk verzoek heeft ingediend. Op grond van art. 7:230a lid 3 BW schorst de indiening van dat verzoek de verplichting om tot ontruiming over te gaan, totdat daarop is beslist. Osira Amstelring stelt echter dat Total Kids haar verzoekschrift niet tijdig heeft ingediend, zodat zij niet-ontvankelijk in haar verzoek zal worden verklaard. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3.1. Vaststaat dat Osira Amstelring de ontruiming aanvankelijk had aangezegd tegen 1 november 2011 en dat die ontruiming geen doorgang heeft gevonden, omdat partijen nog met elkaar in gesprek waren. Vaststaat voorts dat Osira Amstelring Total Kids uiteindelijk bij brief d.d. 25 mei 2011 heeft gesommeerd om het gehuurde alsnog per 1 juli 2011 te ontruimen. De goede trouw, die de verhouding tussen partijen beheerst, zou onder omstandigheden kunnen mee brengen dat Total Kids er op mocht vertrouwen dat Osira Amstelring in verband met de nadere onderhandelingen tussen partijen haar eerste aanzegging tot ontruiming tegen 1 november 2011 had ingetrokken en dat door de brief van 25 mei 2011, waarbij de ontruiming is aangezegd tegen 1 juli 2011, een nieuwe termijn is gaan lopen waarbinnen Total Kids een beroep kon doen op de ontruimingsbescherming. Blijkens de onweersproken inhoud van de overgelegde stukken heeft Osira Amstelring in het onderhavige geval echter vóór het verstrijken van de eerste termijn op 1 januari 2011 aan Total Kids gemeld dat zij al haar rechten voorbehoudt (zie 2.8). Tegen die achtergrond had een professionele partij als Total Kids er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat Osira Amstelring de aanzegging tot ontruiming tegen 1 november 2010 had ingetrokken en dat een nieuwe termijn voor het inroepen van ontruimingsbescherming eerst zou ingaan, na een nieuwe aanzegging tot ontruiming. Derhalve is voorshands voldoende aannemelijk dat de kantonrechter Total Kids niet ontvankelijk in haar verzoek zal verklaren. Dat betekent dat aan het uitgangspunt dat een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn de ontruiming schorst, totdat de kantonrechter uitspraak heeft gedaan, in het kader van dit kort geding voorbij gegaan kan worden.
4.4. Nu er voorshands vanuit moet worden gegaan dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is beëindigd en onvoldoende aannemelijk is dat aan Total Kids nog een verlenging van de ontruimingstermijn zal worden gegund en bovendien de datum waartegen de ontruiming was aangezegd -1 juli 2011- is verstreken, dient Total Kids het gehuurde in beginsel te ontruimen.
4.5. In het kader van een belangenafweging oordeelt de voorzieningenrechter als volgt.
4.6. Total Kids heeft verklaard zij haar bedrijfsvoering in Hoofddorp zal moeten staken, indien zij het gehuurde moet ontruimen en er geen alternatieve locatie beschikbaar is. Daardoor zal zij schade lijden in de vorm van gederfde inkomsten. Bovendien zal zij in dat geval haar (langlopende) contractuele verplichtingen jegens de ouders niet kunnen nakomen, aldus Total Kids. Daar staat tegenover het belang van Osira Amstelring bij sloop van de zusterflat om op die plek een (interim)voorziening te bouwen voor bewoners van de Eijkenhove. Voorshands is voldoende aannemelijk dat Osira Amstelring, in verband met mogelijke wijziging van regelgeving per 1 januari 2012, op grond waarvan Osira Amstelring minder kosten van de bouw van een dergelijke voorziening vergoed zal krijgen, belang heeft bij het zo spoedig mogelijk slopen van die zusterflat.
Het voorgaande in aanmerking genomen en nu vaststaat dat Total Kids inmiddels een vergunning heeft aangevraagd voor tijdelijke huisvesting in portocabins op het Bornholmterrein en Total Kids heeft verklaard dat die portocabins waarschijnlijk medio november 2011 geplaatst en in gebruik genomen kunnen worden en dat zij in geval van ontruiming zonder vervangende locatie de kinderen tijdelijk zou kunnen opvangen op andere onder haar organisatie vallende kinderdagverblijven, ziet de voorzieningenrechter -tevens rekening houdend met de huidige zomerperiode- aanleiding te bepalen dat Total Kids het gehuurde per 12 september 2011 dient te ontruimen.
4.7. De mede gevorderde dwangsom zal worden afgewezen nu de veroordeling tot ontruiming steeds direct afdwingbaar is via de deurwaarder. Het belang van Osira Amstelring om desondanks een dwangsom aan de ontruiming te verbinden, is gesteld noch gebleken. De vordering tot machtiging om dit vonnis zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te leggen acht de voorzieningenrechter evenmin toewijsbaar. Art. 556 lid 1 Rv schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder.
4.8. Nu partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter,
5.1. veroordeelt Total Kids om na betekening van dit vonnis het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk 12 september 2011 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van Osira Amstelring te stellen en het gehuurde vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
5.2. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3. compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2011, in tegenwoordigheid van mr. L.A. Bosch, griffier. 2083/676