Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 344359 / HA ZA 09-3591
Vonnis van 25 mei 2011
in de zaak van
[eiseres],
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. A. Ramsoedh,
tegen
[VvE],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.A. van der Lubbe.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de VvE genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken waarvan de rechtbank kennis heeft genomen:
- dagvaarding d.d. 5 juni 2009, met producties, waarbij de zaak is voorgebracht bij de sector kanton;
- incidentele conclusie tot verwijzing naar de sector civiel;
- conclusie van antwoord in het incident;
- vonnis van 25 november 2009, waarbij de zaak is verwezen naar de sector civiel;
- conclusie van antwoord, met producties;
- vonnis van 10 februari 2010 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- bij brief van 6 april 2010 van de zijde van [eiseres] toegezonden stukken;
- proces-verbaal van de op 7 april 2010 gehouden comparitie van partijen;
- conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met één productie.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, gelet ook op de inhoud van de in het geding gebrachte producties, het navolgende vast.
2.1 [eiseres] is sinds 2007 eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats].
2.2 Als appartementseigenaar maakt [eiseres] deel uit van de [VvE].
2.3 De splitsingsakte van 24 augustus 1971, waarbij het onroerend goed is gesplitst in de appartementsrechten [adressen] en waarbij de VvE is opgericht, luidt - voor zover hier relevant - als volgt:
“(…) het gebouw, met toebehoren, zal worden gesplitst in veertig appartementen, en wel (…) negen appartementen, elk appartement rechtgevende tot het uitsluitend gebruik van de twee(drie)kamerwoning met toebehoren, op de vierde woonlaag aan [de straat] te [plaats], en welke woningen elk omvatten:
twee kamers, gang of hall, keuken, badkamer, toilet, vóór- en achterbalcon, alsmede berging in de onderbouw, plaatselijk bekend als:
(…)
[adres 2]
(…)
Definities
Artikel 1
Waar hier gesproken wordt van:
(…)
c. “flat”, wordt bedoeld elk bepaald gedeelte van het gebouw met toebehoren, dat blijkens zijn inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
d. “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;
Rechten en verplichtingen van de eigenaren en gebruikers
Artikel 8
(…)
3. Zij verplichten zich om aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak (…).
2.4 Sinds 1 juni 2007 verhuurt [eiseres] de woning aan de [adres 1] aan [persoon 1] (hierna [persoon 1]) tegen een huurprijs van € 450,00 per maand.
2.5 Op 30 juli 2007 heeft [persoon 1] aan [eiseres] gemeld dat sprake was van een lekkage in de woning aan de [adres 1], waarbij water vanuit de bovenliggende woning aan de [adres 2] zijn woning binnen stroomde.
2.6 In december 2008 heeft in opdracht van [eiseres] een reparatie plaatsgevonden van het balkon aan de [adres 2]. De in dat kader door [eiseres] overgelegde factuur ad
€ 1.368,50, vermeldt het volgende:
“Voor het verwijderen van de oude bitumenlaag van het balkon, waarna de gehele balkonvloer in de voorstrijk is gezet en is afgewerkt met een nieuwe laag PL-betonreparatie.”
2.7 [persoon 1] heeft zich op 7 januari 2008 tot de huurcommissie gewend met het verzoek de huurprijs tijdelijk te verminderen wegens gebreken aan de huurwoning. Bij uitspraak van 11 april 2008 heeft de Huurcommissie de geldende huurprijs van € 450,- per maand met ingang van 1 augustus 2007 tijdelijk verminderd naar € 138,11 per maand. De Huurcommissie heeft in deze uitspraak geoordeeld dat sprake is van een ernstig gebrek aan de woning, te weten “lekkage in de middelste slaapkamer, waarschijnlijk veroorzaakt door een lekkage van het bovengelegen balkon.”
2.8 [eiseres] heeft bij dagvaarding ex artikel 7:262 BW Pro gevorderd de huurprijs met ingang van 1 augustus 2007 vast te stellen op € 450,- per maand. Deze vordering heeft de kantonrechter (uiteindelijk) bij vonnis van 27 februari 2009 afgewezen.
2.9 Op 27 oktober 2009 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. In de van deze vergadering opgemaakte notulen is, voor zover hier relevant, het volgende vermeld:
“Voorstel [eiseres]: De Vereniging bevestigt bij stemming de feitelijke situatie, namelijk dat de balkons tot de gemeenschappelijke delen behoren, althans dat het onderhoud daarvan voor rekening van de Vereniging komt.
Stelling
[persoon 2] formuleert in de hectiek van de lopende discussie ter vervanging van de stelling van [persoon 3] de hierna volgende stelling waarvoor uiteindelijk gestemd wordt
De stelling luidt:
Onderhoud en herstel van de balkonvloer is de verantwoordelijkheid van de VvE tenzij je als eigenaar zelf schuld hebt aan de schade.
Hierop is gestemd.
PM-note: Diverse leden vinden dat ze niet tot een goed oordeel ter stemming hebben kunnen komen op een moment dat er verwarring bleef bestaan waarom er over dit punt gestemd moest worden en de vergadering i.v.m. het late tijdstip diende te worden beëindigd. Zij waren in de veronderstelling vóór de zienswijze van het bestuur te kiezen, maar kwamen na sluiting van de vergadering tot de ontdekking daar juist tegen te hebben gestemd. Zij willen niet opdraaien voor de consequentie van het niet begrijpen van technische of juridische formuleringen, maar willen slechts in de gelegenheid zijn te stemmen voor het standpunt van het bestuur en hun advocaat.
Daarom is op verzoek van een aantal eigenaars een nieuwe vergadering uitgeschreven te houden op 26 november 2009, waarin dit punt opnieuw ter stemming zal worden gebracht.”
2.10 De notulen van een op 26 november 2009 gehouden vergadering van eigenaars luiden (onder meer) als volgt:
In deze vorige vergadering doet [eiseres] (…) het volgende voorstel:
De Vereniging bevestigt bij stemming de feitelijke situatie, namelijk dat de balkons tot de gemeenschappelijke delen behoren, althans dat het onderhoud daarvan voor rekening van de Vereniging komt.
(…)
Betreffende agendapunt 2 stemmen wij op deze vergadering dus vóór of tegen het voorstel/advies van het bestuur, zoals omschreven in de toelichting d.d. 22 oktober 2009 (agendapunt 6) namelijk dat de verantwoordelijkheid voor de balkons blijft gehandhaafd zoals omschreven in de splitsingsakte.
Hierop volgt de stemronde.
De uitslag is 83 stemmen vóór, 3 stemmen tegen en 6 stemmen onthouding.
Agendapunt 2 is aangenomen.”
2.10 Bij verzoekschrift van 28 december 2009 heeft [eiseres] de kantonrechter van de sector kanton van deze rechtbank verzocht het besluit van de vergadering van de VvE van 26 november 2009, neerkomend op de afwijzing van het door [eiseres] op de vergadering van 27 oktober 2009 gedane voorstel tot bevestiging dat de balkons tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren, te vernietigen. De kantonrechter heeft dat verzoek toegewezen. Als reden voor deze vernietiging heeft de kantonrechter gegeven dat niet is komen vast te staan dat [eiseres] op deugdelijke wijze is uitgenodigd voor de vergadering van 26 november 2009, bij welke gelegenheid het bedoelde besluit is genomen.
3. De vordering
3.1 [eiseres] heeft gevorderd de VvE bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 8.170,57, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2009, met veroordeling voorts van de VvE in de proceskosten.
3.2 [eiseres] heeft aan deze vordering, tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven vaststaande feiten, het navolgende ten grondslag gelegd.
3.2.1 In de aan [eiseres] toebehorende woning heeft meerdere keren een lekkage plaatsgevonden. Deze lekkage was afkomstig van het balkon van de bovengelegen woning op de [adres 2]. Ondanks verzoeken daartoe heeft de VvE nagelaten ervoor te zorgen dat de oorzaak van de lekkages werd weggenomen. De VvE was hier wel toe gehouden. Immers, de VvE heeft het onderhoud van de balkons van de D-verdieping tot nu toe steeds voor haar rekening genomen. Op grond van bestendig gebruik had de VvE de reparatie en de kosten daarvan dan ook op zich moeten nemen. Bovendien kwam de lekkage voort uit een gebrek in de constructie van het gebouw, waarvoor de VvE hoe dan ook aansprakelijk is. Op de vergadering van 27 oktober 2009 is voorts het voorstel aangenomen om onderhoud en herstel van de balkonvloer onder verantwoordelijkheid van de VvE te brengen, hoewel de notulen dit niet vermelden.
Uiteindelijk heeft [eiseres] de reparatie in december 2008 zelf doen uitvoeren. De kosten hiervan ad € 1.368,50 dient de VvE te vergoeden. Dat geldt ook voor de kosten van de tijdelijke, ter beperking van verdere schade door [eiseres] getroffen maatregelen voorafgaand aan de uiteindelijke reparatie ad € 297,50.
3.2.2 [eiseres] heeft schade geleden doordat de VvE niet (tijdig) is overgegaan tot het herstel van het balkon van de woning aan de [adres 2]. Daardoor is de lekkage in de aan [eiseres] toebehorende woning aan de [adres 1] onnodig lang blijven bestaan. Daardoor had de huurder van [eiseres], [persoon 1], recht op huurprijsvermindering en is [eiseres] huurinkomsten misgelopen. De schade bedraagt het verschil tussen de overeengekomen huurprijs ad € 450,- en de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs ad € 138,11, derhalve € 311,89, maal het aantal maanden waarover de verminderde huurprijs heeft gegolden te weten 17 maanden. Dat komt neer op een bedrag van € 5.302,13. Hiervoor is de VvE aansprakelijk.
3.2.3 [eiseres] heeft maatregelen genomen ter beperking van de schade door tegen de uitspraak van de Huurcommissie in verzet te komen. De kosten van de verzetprocedure ad
€ 1.202,44 dienen door de VvE te worden vergoed.
4. Het verweer
4.1 Het verweer van de VvE strekt tot afwijzing van de vordering van [eiseres], met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
4.2 De VvE heeft de volgende verweren gevoerd.
4.2.1 De oorzaak van de lekkage is onbekend. De VvE heeft betwist dat de lekkage (uitsluitend) werd veroorzaakt door een gebrek aan het balkon van de woning aan de [adres 2].
4.2.2 Uit de akte van de splitsing van de appartementsrechten van 24 augustus 1971 volgt dat het voor- en achterbalkon behoort tot het privégedeelte van de woning aan de [adres 2] en niet tot de gemeenschappelijke gedeelten. Dat betekent dat de kosten voor reparaties aan dit balkon voor rekening van de eigenaar van het appartementsrecht [adres 2] zijn. Voor zover al sprake was van een lekkage door een gebrek aan dit balkon zijn de kosten van het herstel daarvan dan ook niet voor rekening van de VvE.
4.2.3 Dat de VvE in 2002 op een deel van de balkons op de D-verdieping wegens scheurvorming een bitumenlaag heeft laten aanbrengen, betekent niet dat de VvE het onderhoud van deze balkons op zich heeft genomen. De bitumenlaag is destijds in opdracht en voor rekening van de VvE aangebracht teneinde een gebrek in de constructie van de balkons te verhelpen. Van een gebrek in de constructie is thans geen sprake.
4.2.4 De VvE is eerst op de hoogte geraakt van het bestaan van de lekkage op 14 september 2007, bij wege van een brief van Gemeente Rotterdam. Direct daarna heeft de VvE een loodgieter ingeschakeld om de lekkage te onderzoeken. Eerst op 16 januari 2008 heeft [eiseres] meegedeeld dat de lekkage nog niet zou zijn verholpen. In de periode tussen september 2007 en 16 januari 2008 heeft de VvE niets van [eiseres] vernomen. De VvE mocht er dan ook op vertrouwen dat de lekkage verholpen was. In januari 2008 heeft de VvE wederom een loodgieter ingeschakeld. Deze loodgieter heeft in januari 2008 tevergeefs getracht een afspraak te maken met de gebruiker van de [adres 1] ([persoon 1]).
4.2.5 Op de vergadering van 27 oktober 2009 is geen meerderheid van stemmen behaald voor het voorstel van [eiseres] om de balkons onder de gemeenschappelijke gedeelten te brengen.
5. De beoordeling
5.1 Niet in geschil is dat zich in de woning aan de [adres 1] lekkages hebben voorgedaan. Volgens [eiseres] zijn deze lekkages veroorzaakt door een gebrek aan het balkon behorend bij de woning aan de [adres 2]. De VvE heeft betwist dat de lekkages zijn ontstaan door gebreken aan het genoemde balkon.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE deze betwisting onvoldoende onderbouwd. De VvE heeft immers niet betwist dat na de laatste, in opdracht van [eiseres] aan het balkon van de [adres 2] in september 2008 uitgevoerde herstelwerkzaamheden, geen lekkage meer is opgetreden. Hieruit moet worden afgeleid dat de oorzaak van de lekkage was gelegen in gebreken aan bedoeld balkon. De VvE heeft weliswaar nog een andere (mede)schadeoorzaak genoemd - lekkage vanuit de badkamer van de bovengelegen woning - doch deze door [eiseres] betwiste oorzaak heeft de VvE in het geheel niet onderbouwd. In rechte staat dan ook vast dat gebreken aan het balkon van de woning aan de [adres 2] tot de bedoelde lekkages hebben geleid.
5.2 Beoordeeld moet vervolgens worden wie verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van het balkon behorend bij de woning aan de [adres 2]. Volgens [eiseres] behoren de balkons op de D-verdieping tot de gemeenschappelijke gedeelten, zodat de kosten van het onderhoud en/of herstelkosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn. Volgens de VvE behoren de balkons tot de privégedeelten, zodat genoemde kosten voor rekening van de betrokken eigenaars zijn. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt.
5.3 In de akte waarbij het onroerend goed is gesplitst in appartementsrechten is bepaald dat de gemeenschappelijke gedeelten die gedeelten van het gebouw zijn, die niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn. In de splitsingsakte is voorts bepaald dat tot elke woning een (of meer) balkon(s) behoort/behoren. Hieruit moet worden afgeleid dat de balkons onderdeel zijn van de privégedeelten. Zij zijn immers bestemd voor afzonderlijk gebruik door de eigenaar c.q. gebruiker van de desbetreffende woning en kunnen niet (mede) gebruikt worden door andere eigenaren. Op zichzelf betekent het feit dat in de splitsingsakte is bepaald dat de balkons tot de privégedeelten behoren niet zonder meer dat ook de gehele balkonconstructie tot de privégedeelten behoren. In privégedeelten kunnen en zullen zich immers ook gemeenschappelijke gedeelten en zaken bevinden (zoals gevels of dragende muren). [eiseres] heeft evenwel onvoldoende onderbouwd gesteld dat een gebrek in de constructie van het balkon van de [adres 2] de oorzaak van de opgetreden lekkage was. [eiseres] heeft er in dit kader weliswaar op gewezen dat de VvE in 2002 vanwege gebreken aan de constructie van de balkons is overgegaan tot het op gemeenschappelijke rekening aanbrengen van een bitumenlaag op de balkons, doch daaruit valt niet zonder meer af te leiden dat het gebrek dat de hier bedoelde, in 2007 en 2008 opgetreden lekkages veroorzaakte, eveneens de constructie van het balkon betrof. Niet vast is dan ook komen te staan dat sprake was van een gebrek waarvoor de VvE aansprakelijk was. Dat betekent dat de kosten van het herstel van dat gebrek niet op de VvE verhaald kunnen worden.
5.4 [eiseres] heeft nog gesteld dat de VvE op grond van bestendig gebruik gehouden is om het onderhoud van de balkons op zich te nemen. [eiseres] heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de VvE in de praktijk gewoonlijk het onderhoud van de balkons, ook voor zover het niet gemeenschappelijke gedeelten betreft, voor haar rekening neemt. De omstandigheid dat de VvE in 2002 op kosten van de VvE een bitumenlaag heeft laten aanbrengen op bepaalde balkons op de D-verdieping is daarbij niet relevant. Volgens de VvE - [eiseres] heeft dat niet betwist - is daartoe overgegaan omdat sprake was van gebreken in de (kennelijk gemeenschappelijke) constructie van de balkons. Dat de VvE in eerste instantie in september 2007 een loodgieter opdracht heeft gegeven om de lekkage te onderzoeken is eveneens onvoldoende om aan te nemen dat de VvE het onderhoud (en herstel) van de balkons gebruikelijk op zich neemt. Daaruit kan immers nog niet worden afgeleid dat de VvE zich (steeds) aansprakelijk houdt voor het herstel van gebreken aan de balkons.
5.5 [eiseres] heeft voorts gewezen op hetgeen bij gelegenheid van de vergadering van eigenaars op 27 oktober 2009 is gezegd door de bestuurder van de VvE, [persoon 3]. Deze heeft gezegd dat “als er een defect in de reparatie blijkt te zijn en het ergens los laat dan zijn de kosten voor rekening van de VvE.” en “Indien de beschadiging door de bewoner is veroorzaakt zijn de kosten voor de eigenaar.” Zonder nadere toelichting, die [eiseres] niet heeft gegeven, valt hieruit evenwel geen aansprakelijkheid van de VvE voor het hier bedoelde gebrek aan het balkon van de [adres 2] af te leiden. Gesteld noch gebleken is immers dat de lekkage werd veroorzaakt door een “defect” in de in 2002 uitgevoerde werkzaamheden.
5.6 Tenslotte heeft [eiseres] gesteld dat op de vergadering van 27 oktober 2009 door de VvE het besluit is genomen dat het onderhoud en herstel van de balkonvloer de verantwoordelijkheid van de VvE is, tenzij de eigenaar schuld heeft aan het ontstaan van het gebrek aan de balkonvloer. Omdat het nadien op de vergadering van 26 november 2009 genomen tegengestelde besluit door de kantonrechter is vernietigd, geldt het besluit van 27 oktober 2009 volgens [eiseres] nog steeds. De VvE heeft betwist dat een dergelijk besluit is genomen op de vergadering van 27 oktober 2009.
Naar het oordeel van rechtbank heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat op de vergadering van 27 oktober 2009 een dergelijk besluit is genomen. Het had op de weg van [eiseres] gelegen concreet aan te geven dat een stemming heeft plaatsgevonden op de bedoelde vergadering en wat exact de uitkomst van deze stemming was. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. Bovendien, het gaat hier om een besluit dat de inhoud van de splitsingsakte raakt. In de splitsingsakte (artikel 29) is bepaald dat een wijziging of aanvulling van de splitsingsakte slechts kan plaatsvinden met inachtneming van het bepaalde in artikel 638s van het toenmalige Burgerlijk Wetboek. Daarin was bepaald dat een dergelijke wijziging diende te geschieden met toestemming van alle eigenaars. Het huidige Burgerlijk Wetboek biedt met artikel 5:139 lid 2 de Pro mogelijkheid een dergelijke wijziging door te voeren zonder medewerking van alle appartementseigenaren. Daarvoor is wèl een viervijfde meerderheid van het totaal aantal aan de appartementseigenaren toekomende stemmen vereist. Voorts dient van de wijziging een notariële akte te worden opgemaakt en ingeschreven in de openbare registers. Gesteld noch gebleken is dat in dit geval aan deze vereisten is voldaan. De rechtbank oordeelt dan ook dat niet vast is komen te staan dat een besluit als door [eiseres] gesteld, is genomen.
5.7 Nu niet vast is komen te staan dat de VvE aansprakelijk is voor (het herstel van) het gebrek aan het balkon van de woning aan de [adres 2], is de VvE evenmin aansprakelijk voor de gevolgen van het uitblijven van de reparatie van dat gebrek. Dat betekent dat behalve de vorderingen strekkende tot vergoeding van de kosten voor het herstel van het gebrek en de kosten van tijdelijke maatregelen ter voorkoming van verdere lekkage, ook de vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten en de proceskosten van het verzet tegen de uitspraak van de huurcommissie niet voor toewijzing in aanmerking komen. De vordering van [eiseres] zal dan ook integraal worden afgewezen.
5.8 [eiseres] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van het incident.
6. De beslissing
De rechtbank,
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
veroordeelt [eiseres] in de aan de zijde van de VvE gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 313,- aan vastrecht en op € 1.536,- aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2011.?
1861/548