Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 333580 / HA ZA 09-1772
Uitspraak: 16 februari 2011
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats 1],
eiser,
advocaat mr. M.C.V. Dornstedt,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats 2],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 3],
gedaagden,
advocaat mr. L. Hennink.
Partijen worden hierna aangeduid als "eiser" respectievelijk "gedaagden".
1 Het verloop van het geding
1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 19 juni 2009, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 november 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 16 april 2010;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met productie.
1.2 Het vonnis is bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Op basis van de Landinrichtingswet (oud) (hierna “Liw) heeft in het gebied Flakkee de ruilverkaveling Flakkee (hierna “de ruilverkaveling”) plaatsgevonden. De akte van toedeling is op 2 juni 1998 in de openbare registers in deel17834 ingeschreven.
2.2 Eiser heeft op 21 oktober 1999 van [persoon 1] gekocht een perceel bouwland gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 3], kadastraal bekend als [het perceel] (hierna “het perceel”) voor een koopsom van € 35.848,64 (NLG 79.000,--).
2.3 In de transportakte van 21 oktober 1999 (hierna “de transportakte”) is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:
“(…) het verkochte is betrokken in een ruilverkavelings casu quo herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen.(…)”
2.4 In juni 2002 heeft eiser van de Fiscus voor het perceel een aanslag landinrichtingsrente ontvangen. Deze aanslag bestaat uit een overbedelingsvordering van € 9.533,-- en een algemene aanslag van € 630,--.
2.5 [Notaris], ten overstaan van wie de transportakte van 21 oktober 1999 is verleden, heeft bij schrijven van 7 augustus 2002 [persoon 1] verzocht de overbedelingsvordering en algemene aanslag via haar aan eiser te voldoen. Bij schrijven van 17 september 2002 heeft zij dat verzoek aan hem herhaald.
2.6 [persoon 1] is op [datum van overlijden] overleden. Gedaagden zijn de zonen en erfgenamen van [persoon 1],
2.7 Eiser heeft op 15 december 2008 het perceel verkocht. [eiser] heeft de koper geïnformeerd over de overbedelingsvordering. In de Ontwerp versie 8-12-2008 Levering Cultuurgrond/Land (hierna “de Ontwerp versie”) is voor zover hier van belang het volgende opgenomen:
“(…) DE KOOPPRIJS
De koopprijs bedraagt: negentigduizend euro (€ 90.000,00), welke wordt verminderd met de contante waarde van de herinrichtingsrente, zijnde zeven duizend negenhonderd zestig euro en drieëndertig eurocent (€ 7.960,33) ofwel TWEEËNTACHTIG DUIZEND NEGENENDERTIG EURO EN ZEVENENZESTIG EUROCENT (€ 82.039,67) de massa. (…)”
3 De vordering
De vordering luidt om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk, des de een betalende de ander jegens de eiser zal zijn bevrijd te veroordelen tot betaling aan eiser van € 14.956,47, een en ander binnen uiterlijk zeven werkdagen na betekening van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, de proceskosten en de nakosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft eiser aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [persoon 1] heeft bij de verkoop van het perceel tegenover eiser wanprestatie gepleegd dan wel onrechtmatig gehandeld, doordat hij voor eiser heeft verzwegen c.q. niet heeft medegedeeld dan wel niet heeft geïnformeerd dat op het perceel, in het kader van de ruilverkaveling, een overbedelingsvordering en een algemene aanslag rustte van respectievelijk € 9.533,-- en € 630,--.
3.2 De in de transportakte opgenomen passage “(…) het verkochte is betrokken in een ruilverkavelings casu quo herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen.(…)” is in dit verband onvoldoende. Ten tijde van de overdracht is hierover niet gesproken en is van de zijde van de notaris en [persoon 1] ten onrechte een toelichting met betrekking tot die passage achterwege gebleven, terwijl op hen een mededelingsplicht rust. In ieder geval was [persoon 1] op de hoogte van de overbedeling en heeft hij dit niet aan eiser medegedeeld. Een toelichting was op zijn plaats geweest, omdat eiser onbekend was met het begrip “ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan”. Ook uit hoofde van zijn functie bij de Rabobank, particuliere dienstverlening, had hij geen kennis van zaken. Eiser behoefde derhalve geen rekening te houden met de omstandigheid dat hij naast betaling van de koopprijs ook nog afdrachten moest doen aan de Belastingdienst.
3.3 Doordat [persoon 1] eiser niet heeft geïnformeerd over de landinrichtingsrente die op het perceel rustte, heeft hij eiser de mogelijkheid ontnomen één en ander in mindering te brengen op de koopsom. Hierdoor heeft eiser een schade geleden van in totaal € 13.191,28. De schade bestaat uit de korting van € 7.960,33 die hij met de koper van het perceel is overeengekomen, als vermeld in de Ontwerp versie, de door hem gedane betalingen ter zake van landinrichtingsrente ad € 4.268,60 en de gederfde rente ad € 962,35.
3.4 Gedaagden zijn eiser de wettelijke rente verschuldigd vanaf de datum dat eiser de schade daadwerkelijk heeft geleden, zijnde 15 december 2008 toen eiser met een mindere koopprijs genoegen moest nemen. De wettelijke rente, berekend van 15 december 2008 tot en met 8 juli 2009, bedraagt € 444,42.
3.5 Eiser heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt, welke hij heeft begroot op een bedrag van € 1.320,77.
4 Het verweer
Het verweer van gedaagden strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van eiser in al zijn vorderingen, dan wel tot het ontzeggen van de vorderingen, met veroordeling van eiser in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben daartoe, verkort weergegeven, het volgende aangevoerd.
4.1 De vordering van eiser is verjaard. De verjaringstermijn van artikel 7:23 BW Pro, zijnde twee jaar, is van toepassing. Dat eiser een vordering heeft ingesteld op grond van wanprestatie dan wel onrechtmatige daad doet daaraan niet af, omdat het in wezen gaat om een vordering van eiser die gegrond is op een non conforme levering van het perceel. Gedaagden beroepen zich daarbij op jurisprudentie van de Hoge Raad.
Van een tijdige rechtsgeldige stuiting kan, gelet op de aan gedaagden betekende dagvaarding d.d. 19 juni 2009, geen sprake zijn.
4.2 Eiser was bij de aankoop van het perceel wel op de hoogte van het feit dat het perceel betrokken was in een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan. Artikel 5 onder Pro d van de transportakte geeft aan eiser daaromtrent voldoende duidelijkheid. [persoon 1] heeft derhalve aan zijn mededelingsplicht voldaan.
Bovendien is eiser uit hoofde van zijn functie bij de Rabobank en via zijn familie bekend met de mogelijke gevolgen van een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan, zodat hij, wanneer hij een onderzoek had ingesteld, had kunnen weten dat op het perceel een overbedelingsvordering en algemene aanslag rustte.
4.3 Eiser heeft geen schade geleden. Bij de hoogte van de verkoopprijs heeft [persoon 1] rekening gehouden met de overbedelingsvordering en de algemene aanslag. Voor een lager bedrag had [persoon 1] het perceel niet aan eiser verkocht. Eiser heeft het perceel na negen jaar voor een bedrag van € 82.039,76 verkocht en heeft daarmee, bij aftrek van de overbedelingsvordering, een rendement van 100% behaald.
4.4 Gedaagden betwisten dat zij een bedrag van ter zake van buitengerechtelijke kosten zouden zijn verschuldigd. Door eiser zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht anders dan ter voorbereiding en instructie van de zaak.
4.5 Gedaagden zijn geen wettelijke rente verschuldigd over de periode van 15 december 2008 tot en met 8 juli 2009. Ten eerste omdat van onrechtmatige daad noch wanprestatie sprake is. Bovendien zijn gedaagden onbekend met een ingebrekestelling ter zake van de wanprestatie. Ten tweede is het onduidelijk waarom vanaf 15 december 2008, de verkoopdatum van het perceel, wettelijke rente zou zijn verschuldigd.
5 De beoordeling
5.1 Aanvankelijk hebben gedaagden zich op het standpunt gesteld dat de vordering van eiser is verjaard, omdat de gewone verjaringstermijn van vijf jaar is verstreken. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen en bij de conclusie van dupliek hebben gedaagden het standpunt ingenomen dat niet de gewone verjaringstermijn van vijf jaar, maar de verjaringstermijn van twee jaar van artikel 7:23 BW Pro heeft te gelden, omdat de vordering van eiser feitelijk gegrond is op de non-conformiteit.
5.2 Aan de orde is de volgende situatie. Op basis van de Liw heeft in het gebied Flakkee een ruilverkaveling plaatsgevonden, die in het betreffende gebied ingrijpende zakenrechtelijke wijzigingen met zich heeft gebracht. In het op basis van de Liw opgemaakte plan van toedeling en de daarop volgende akte van toedeling, ingeschreven op 2 juni 1998 in de openbare registers, is het perceel van [persoon 1] betrokken. [persoon 1] heeft uit overbedeling een perceel verkregen groot 0.49.45 ha tegen een waarde van € 9.533,--. Op het aan hem toegedeelde perceel rust dientengevolge een vordering overbedeling en een algemene aanslag, die via de belastingdienst middels een aanslag landinrichtingsrente wordt ingevorderd.
5.3 Volgens het arrest van de Hoge Raad van 27 februari 2004, NJ 2004, 635 zijn de ruilverkavelingslasten aan te merken als bijzondere lasten en beperkingen als bedoeld in artikel 7:15 BW Pro, omdat het bij ruilverkavelingslasten gaat om een op de eigenaar van de toegedeelde kavels rustende schuldplichtigheid aan het Rijk in verband met de uit ’s Rijks kas voorgeschoten en ten behoeve van de gezamenlijke eigenaren gemaakte kosten ex artikelen 222 lid 4 en 223 lid 2 Liw.
5.4 De rechtbank is van oordeel dat het beroep van eiser op de door [persoon 1] geschonden mededelingsplicht ter zake van de aanslag landinrichtingsrente, een ruilverkavelingslast, op grond van hetgeen eiser daaromtrent heeft gesteld, moet worden aangemerkt als een beroep op een rechtsgebrek als bedoeld in artikel 7:15 BW Pro. Van een vordering gegrond op non-conformiteit als bedoeld in artikel 7: 17 lid 2 BW, zoals gedaagden menen, is geen sprake. Immers het gebrek belemmert een normaal gebruik van het perceel niet, althans dat is gesteld noch gebleken. Dat betekent dat in deze de verjaringstermijn van artikel 3:310 BW Pro van toepassing is en niet de verjaringstermijn van artikel 7:23 BW Pro.
5.5 De verjaringstermijn begint te lopen op de dag volgende op die waarop eiser zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. In juni 2002 heeft eiser van de belastingdienst voor het perceel een aanslag landinrichtingsrente ontvangen. De verjaringstermijn is daarna aangevangen.
Gelet op het tijdsverloop tussen de ontvangst van de aanslag landinrichtingsrente door eiser (juni 2002) en de betekening van de dagvaarding aan gedaagden (19 juni 2009) is thans aan de orde of de verjaring door eiser rechtsgeldig is gestuit.
Volgens artikel 3:317 BW Pro wordt de verjaring van een vordering tot schadevergoeding gestuit door een schriftelijke aanmaning of een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.
Uit de processtukken is, naar het oordeel van de rechtbank, genoegzaam gebleken dat eiser vanaf 7 augustus 2002 tot en met 20 juni 2005 (productie 3 bij dagvaarding, productie 1 bij conclusie van antwoord en producties 5 tot en met 8 bij conclusie van repliek) [persoon 1] en na diens overlijden gedaagden schriftelijk heeft aangemaand de aanslag landinrichtingsrente aan hem te voldoen. Het aangetekend schrijven met handtekening retour van mr. Dorstedt d.d. 20 mei 2005 vormt het sluitstuk van het buitengerechtelijke traject en is, gelet op de voor zover hier van belang zijnde tekst “(…) voor zover rechtens vereist gelieve u deze brief als een schriftelijke aanmaning/mededeling te beschouwen waarin ondubbelzinnig het recht op nakoming wordt voorbehouden. (…)”, een schriftelijke aanmaning/mededeling als bedoeld in artikel 3:317 BW Pro. Dit betekent dat voormeld schrijven de verjaring rechtsgeldig heeft gestuit en dat de nieuwe verjaringstermijn van vijf jaar op 21 mei 2005 is begonnen te lopen. Hieruit volgt dat de op 19 juni 2009 aan gedaagden betekende dagvaarding binnen de nieuwe verjaringstermijn is uitgebracht. Het beroep op verjaring door gedaagden wordt door de rechtbank dan ook verworpen.
5.6 Thans is aan de orde de inhoudelijke beoordeling van het beroep van eiser op artikel
7:15 BW.
Artikel 7:15 BW Pro verplicht de verkoper de zaak in eigendom over te dragen vrij van bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard.
In de transportakte onder artikel 5 heeft Pro [persoon 1] eiser, voor zover hier van belang, het navolgende gegarandeerd:
“(…) d. het verkochte is betrokken in een ruilverkavelings casu quo herinrichtingsplan en is niet
ter onteigening aangewezen; (…)”
Uit de processtukken en het verhandelde ter zitting is de rechtbank genoegzaam gebleken dat eiser bij het aangaan van de overeenkomst niet op de hoogte was van de aanslag landinrichtingsrente. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat in de koopakte niets is vermeld over de aanslag landinrichtingsrente en de brief van de notaris van 7 augustus 2002 aan [persoon 1] waarin staat dat [persoon 1] niets heeft gezegd over de op het perceel rustende aanslag landinrichtingsrente. Dit betekent dat uit voormelde passage in de transportakte niet kan worden geconcludeerd dat eiser uitdrukkelijk de aanslag landinrichtingsrente heeft aanvaard, als bedoeld in artikel 7:15 BW Pro.
5.7 Anders dan gedaagden is de rechtbank van oordeel dat op eiser geen onderzoeksplicht rust ter zake van de op het perceel rustende aanslag landinrichtingsrente. Op de koper rust geen verplichting de openbare registers te raadplegen alvorens tot aankoop over te gaan. Blijkens de wetsgeschiedenis vormen de bijzondere lasten en beperkingen van artikel 7:15 BW Pro daarop geen uitzondering. De enkele omstandigheid dat eiser werkzaam is bij de Rabobank en via zijn familie bekend zou kunnen met de mogelijke gevolgen van een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan zijn, is onvoldoende om aan te nemen dat eiser uit zich zelf nader onderzoek had moeten verrichten.
5.8 Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen is het beroep van eiser op artikel 7:15 BW Pro succesvol. Gedaagden hebben betwist dat eiser schade zou hebben geleden. Echter de door eiser aan de opvolgend koper gegeven korting op de koopprijs ad € 7.960,33, de door eiser gedane betalingen aan landinrichtingsrente ad € 4.268,60 en de door eiser gederfde rente ad € 962,35 hebben zij onweersproken gelaten. Nu de schade van eiser ziet op deze drie posten zal de rechtbank de vordering van eiser tot schadevergoeding tot een bedrag van € 13.191,28 als niet weersproken toewijzen.
5.9 Gedaagden hebben de verschuldigdheid van de wettelijke rente betwist.
Nu gedaagden niet hebben gereageerd op de bij conclusie van repliek nadere motivering van de zijde van eiser, met name de aangetekende brief van de advocaat van eiser (productie 5) waarin gedaagden uitdrukkelijk in gebreke worden gesteld, zal de rechtbank dit verweer als onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd afwijzen. Dit betekent dat de wettelijke rente zal worden toegewezen als gevorderd.
5.10 De gevorderde buitengerechtelijke kosten als bedoeld in artikel 6:96 BW Pro zullen als onvoldoende gemotiveerd weersproken conform de aanbevelingen van het rapport Voorwerk II worden begroot op een bedrag van € 780,50, omdat de daarin gehanteerde tarieven in zijn algemeenheid redelijk worden geacht en eiser onvoldoende heeft gesteld waaruit blijkt dat meer werkzaamheden zijn verricht dan in het forfaitaire tarief besloten.
Nu gesteld noch gebleken is dat de buitengerechtelijke kosten zijn voldaan, zal de rechtbank de daarover gevorderde rente afwijzen.
5.11 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten
6 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt gedaagden om aan eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het bedrag van € 14.416,20 (zegge: veertienduizend vierhonderdzestien euro en twintig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over € 13.635,70 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt gedaagden in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiser begroot op € 330,-- aan vast recht, op € 92,64 aan overige verschotten en op € 1.356,-- aan salaris voor de advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin.
Uitgesproken in het openbaar.
1451/2009