Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 312910 / HA ZA 08-1964
Vonnis in hoofdzaak van 26 januari 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. J.R. Maas te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EDRO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. G.J. Burgert te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VLIETLANDEN NVM MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Vlaardingen,
gedaagde,
advocaat mr. W.L. Stolk te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser], Edro en Vlietlanden genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 4 augustus 2008;
- de akte houdende overlegging producties aan de zijde van [eiser];
- de conclusie van antwoord aan de zijde van Edro, met productie;
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring aan de zijde van Vlietlanden;
- de antwoordconclusie in het incident aan de zijde van [eiser];
- vonnis van deze rechtbank in het incident d.d. 24 december 2008, waarbij Vlietlanden is toegestaan Edro in vrijwaring op te roepen;
- de conclusie van antwoord aan de zijde van Vlietlanden, met producties;
- de conclusies van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek aan de zijde van Edro, met producties;
- de conclusie van dupliek aan de zijde van Vlietlanden, met producties;
- de akte aan de zijde van Vlietlanden
- antwoordakte aan de zijde van [eiser], met productie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 2 november 2005 hebben [eiser] en Edro een koopovereenkomst gesloten, waarbij Edro het appartementsrecht [adres] (hierna: het appartement) aan [eiser] heeft verkocht voor de koopprijs van € 139.000,- k.k.
2.2. Op 4 januari 2006 heeft Vlietlanden een taxatierapport opgemaakt waarin de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik is getaxeerd op € 139.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 121.500,-.
2.3. Op 23 januari 2006 is het appartement aan [eiser] geleverd. Op die datum is tevens de hypotheekakte gepasseerd, waarbij door de ABN-AMRO-bank aan [eiser] een hypothecaire geldlening is verstrekt voor een bedrag ad € 166.000,-.
2.4. Het appartement is op 3 maart 2009 verkocht en geleverd voor een verkoopprijs van € 67.000,-.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat Edro en Vlietlanden gezamenlijk, althans afzonderlijk, toerekenbaar tekort geschoten zijn jegens [eiser], onrechtmatig, althans onzorgvuldig hebben c.q. heeft gehandeld en dat Edro en/of Vlietlanden (hoofdelijk) aansprakelijk zijn/is voor de aldus door [eiser] geleden en/of nog te lijden schade met betrekking tot het appartement, nader op te maken bij staat;
- Edro en Vlietlanden hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.2. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.2.1. Edro en Vlietlanden hebben misbruik gemaakt van de omstandigheden, waaronder de grote naïviteit van [eiser]. [eiser] is voorgehouden dat zij door de aankoop van het appartement verlost zou zijn van haar schulden. Het zou gaan om een eenvoudige wijze van “schuldsanering” zonder enig risico. Het appartement is echter voor een veel te hoge prijs door [eiser] gekocht en Edro wist dat, terwijl ook Vlietlanden dat wist, althans behoorde te weten.
3.2.2. Edro is toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser], althans heeft onrechtmatig jegens haar gehandeld door met haar bewust een koopovereenkomst aan te gaan, terwijl zij wist dat de bedongen verkoopprijs geen reële prijs voor betreffende appartement was.
Edro heeft voorts onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door haar te verleiden over te gaan tot de aankoop van het appartement, in de wetenschap dat [eiser] naïef genoeg was om, in het vooruitzicht daar haar schulden mee af te kunnen lossen, over te gaan tot de aankoop van het appartement, ongeacht wat de koopprijs zou zijn. De koopprijs is door Edro bepaald in de wetenschap dat deze ver boven de werkelijke en reële waarde van het appartement was gelegen.
Bovendien heeft Edro [eiser] documenten laten ondertekenen, waarvan zij wist, althans behoorde te weten dat [eiser] de strekking daarvan niet heeft begrepen op het moment van ondertekening en Edro wist, althans behoorde te weten dat [eiser] de betreffende documenten nimmer zouden hebben ondertekend, indien zij zich had gerealiseerd welke consequenties daaraan waren verbonden.
3.2.3. Het door Vlietlanden uitgebrachte taxatierapport is ondeugdelijk en geeft geen reële voorstelling van zaken omtrent de waarde van het appartement. Tom Smeelen Makelaardij OG heeft de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik per 23 januari 2006 getaxeerd op € 95.000,-. Het verschil tussen deze waarde en de door Vlietlanden getaxeerde waarde is dusdanig aanzienlijk dat niet kan worden gesproken van een acceptabele bandbreedte. Daarmee heeft Vlietlanden niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht. Zij is mitsdien aansprakelijk voor de door [eiser] ter zake geleden en nog te lijden schade. [eiser] zou immers niet, althans niet onder de afgesproken voorwaarden, een koopovereenkomst met betrekking tot het appartement hebben gesloten, indien zij zou hebben geweten dat de door Vlietlanden hieraan toegekende waarde niet conform de werkelijkheid was. Bovendien zou [eiser] dan nimmer in staat zijn geweest voor het appartement een hypothecaire geldlening te sluiten.
3.3. Edro en Vlietlanden voeren gemotiveerd verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering met veroordeling – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – van [eiser] in de proceskosten, waarbij Vlietlanden heeft verzocht deze te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
De vordering jegens Edro
4.1. [eiser] heeft haar vordering primair gegrond op wanprestatie, daartoe stellende dat Edro bewust een koopovereenkomst met haar is aangegaan, terwijl Edro wist dat de bedongen verkoopprijs geen reële prijs voor het appartement was. Ook indien deze stelling juist zou zijn, hetgeen Edro betwist, levert dit enkele feit nog geen wanprestatie op. Gesteld noch gebleken is immers dat Edro enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst niet is nagekomen. Een eventueel te hoge verkoopprijs kan niet als een dergelijke tekortkoming in de nakoming worden aangemerkt, tenzij Edro omtrent de juistheid van deze koopprijs een garantie heeft gegeven. [eiser] heeft echter geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan een dergelijke garantie aangenomen kan worden. Het enkele feit dat Edro de prijs van het appartement heeft bepaald, is daartoe onvoldoende. De primaire grondslag kan derhalve niet tot toewijzing van de vordering leiden.
4.2. [eiser] heeft subsidiair gesteld dat Edro onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. De rechtbank stelt voorop dat het enkele feit dat Edro heeft geweten, althans heeft moeten weten dat de koopprijs veel hoger was dan de werkelijke waarde – indien al juist – onvoldoende is om tot het oordeel te komen dat zij onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld. In beginsel brengt de contractsvrijheid met zich dat het een verkoper vrij staat een koopprijs te vragen die hem goeddunkt, ook als hij weet dat deze prijs (veel) hoger ligt dan de marktwaarde. Het is in beginsel aan de koper om zich te (laten) informeren omtrent deze marktwaarde en vervolgens de afweging te maken of hij bereid is de koopprijs te betalen. Er zullen derhalve bijkomende feiten en/of omstandigheden dienen te worden gesteld, welke bij gemotiveerde betwisting bewezen dienen te worden, om een hoge koopprijs onrechtmatig te achten.
[eiser] heeft gesteld dat er sprake is geweest van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden, waarbij Edro betrokken is geweest. Edro heeft betwist dat, als er al sprake is geweest van bedrog dan wel misbruik van omstandigheden, zij daarbij enige betrokkenheid heeft gehad. Gezien het hierna volgende is de rechtbank van oordeel dat [eiser] geen dan wel onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit deze betrokkenheid van Edro blijkt.
4.3. Omtrent de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft [eiser] het volgende gesteld. Eind 2005 informeerde een goede vriendin van [eiser], [pers[persoon1] (hierna: [persoon1]) of zij schulden had. [eiser] had op dat moment een schuld van ongeveer € 8.000,- tot € 10.000,- en antwoordde dus bevestigend. [eiser] is vervolgens ingegaan op het voorstel van [persoon1] om van deze schulden af te komen door een woning te kopen, welke verhuurd zou worden en welke na zes maanden met winst verkocht zou worden. [persoon1] heeft [eiser] vervolgens in contact gebracht met [persoon2] (hierna: [persoon2]), werkzaam bij Chiaro B.V. [persoon2] gaf [eiser] de instructie om een afspraak te maken met [persoon3], de boekhouder van Chiaro B.V. [eiser] heeft vervolgens in aanwezigheid van deze [persoon3] verschillende bescheiden ondertekend. Op 23 januari 2006 is zij met [persoon1] en [persoon2] naar de notaris gegaan en heeft zij de leverings- en hypotheekakte getekend.
4.4. Uit het voorgaande volgt dat [eiser] geen concrete handelingen van Edro heeft gesteld waaruit haar betrokkenheid bij het bedrog dan wel het misbruik van omstandigheden kan worden afgeleid. In reactie op het verweer van Edro heeft [eiser] in haar conclusie van repliek gesteld dat zij er zeker van is dat Edro heeft samengewerkt met Chiaro B.V., althans met [persoon2], omdat het appartement door Edro is aangeboden voor een irreële koopsom. Alhoewel de rechtbank kan invoelen dat [eiser] op grond van dit feit enige betrokkenheid van Edro vermoedt, is een dergelijk vermoeden onvoldoende om deze betrokkenheid aan te nemen. De rechtbank beseft dat het in het algemeen in de omstandigheden zoals door [eiser] geschetst niet makkelijk zal zijn om de betrokkenheid van anderen dan diegenen die de concrete handelingen hebben verricht aan te tonen, doch van [eiser] had desondanks verwacht mogen worden dat zij dit vermoeden in ieder geval met enige concrete feiten en omstandigheden had onderbouwd. Nu zij ter onderbouwing echter in het geheel geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld, gaat de rechtbank voorbij aan haar stelling dat Edro betrokken is geweest bij het bedrog dan wel de misbruik van omstandigheden. Aan bewijslevering komt de rechtbank mitsdien niet toe.
4.5. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiser] jegens Edro voor afwijzing gereed ligt. De overige verweren van Edro behoeven mitsdien geen bespreking.
[eiser] zal te zijner tijd als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De vordering jegens Vlietlanden
4.6. [eiser] heeft gesteld dat ook Vlietlanden betrokken is geweest bij het bedrog dan wel misbruik van omstandigheden. Uit hetgeen hiervoor onder 4.3 staat vermeld, volgt echter dat ook ten aanzien van Vlietlanden geen concrete handelingen zijn gesteld waaruit deze betrokkenheid zou kunnen worden afgeleid. Deze betrokkenheid zou volgens [eiser] blijken uit het feit dat Vlietlanden het appartement op een veel hoger bedrag heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde. De rechtbank acht dit enkele feit, indien al juist, onvoldoende om op grond daarvan als vaststaand de gestelde betrokkenheid van Vlietlanden aan te nemen. Nu [eiser] geen overige feiten en omstandigheden aan haar stelling ten grondslag heeft gelegd, gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij.
4.7. [eiser] heeft gesteld dat zij Vlietlanden nooit opdracht heeft gegeven een taxatierapport op te maken. Voorts heeft zij naar voren gebracht dat Vlietlanden in het taxatierapport tot uitdrukking had moeten brengen dat de opdracht door Edro namens [eiser] was verstrekt. Door dit na te laten heeft Vlietlanden de positie van Edro bewust versluierd. Nu [eiser] aan deze stellingen geen rechtsgevolgen heeft verbonden, gaat de rechtbank hieraan voorbij.
4.8. [eiser] verwijt Vlietlanden dat zij het appartement op een hoger bedrag heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde.
Vlietlanden heeft in haar conclusie van dupliek aangevoerd dat [eiser] jegens haar nooit geklaagd heeft over het taxatierapport, hetgeen een schending van de klachtplicht ex artikel 6:89 BW oplevert die resulteert in het verlies van [eiser] van haar eventuele rechten jegens Vlietlanden. Op het moment dat de levering van het appartement plaatsvond, hadden bij [eiser] alarmbellen moeten gaan rinkelen, zodat vanaf dat moment tenminste een onderzoeksplicht moet worden aangenomen. Zij heeft zich echter pas op 23 april 2008 tot Vlietlanden gericht met een aansprakelijkheidstelling. Op dat moment was het al aanzienlijk moeilijker de op 3 januari 2006 verrichte taxatie van Vlietlanden te beoordelen dan het geval zou zijn geweest wanneer [eiser] per omgaande had geklaagd.
Nu Vlietlanden voormeld verweer pas bij dupliek naar voren heeft gebracht, heeft [eiser] hierop nog niet kunnen reageren. De rechtbank zal haar in de gelegenheid stellen dit alsnog te doen en daarom de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een conclusie door [eiser], waarna Vlietlanden bij antwoordconclusie zal kunnen reageren.
Voor het geval onderhavig verweer te zijner tijd wordt verworpen, overweegt de rechtbank thans reeds het volgende.
4.9. Vlietlanden heeft betwist dat zij het appartement op een hoger bedrag heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde.
De rechtbank stelt voorop dat een taxateur bij het uitvoeren van een taxatie de zorgvuldigheid dient te betrachten die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht. Indien de taxateur dit nalaat, is er in beginsel sprake van een beroepsfout en dient hij de schade die het gevolg is van deze beroepsfout te vergoeden. Hierbij doet niet ter zake of de opdracht tot taxatie door [eiser] zelf is gegeven, hetgeen tussen partijen in geschil is, nu vast staat dat het rapport in ieder geval ten behoeve van [eiser] en de door haar benodigde financiering ter zake de aankoop van het appartement is opgemaakt.
Tussen partijen is in geschil of een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur op 4 januari 2006 de onderhandse verkoopwaarde van het appartement vrij van huur en gebruik heeft kunnen taxeren op € 139.000,-. De rechtbank acht ter beantwoording van deze vraag een onderzoek door een deskundige noodzakelijk. Partijen zullen in de gelegenheid zijn zich, voor het geval het hiervoor onder 4.8 vermelde verweer wordt verworpen, bij voormelde conclusie uit te laten over het aantal en de persoon van de deskundige(n), de aan deze(n) te stellen vragen en de hoogte van het voorschot. Partijen wordt verzocht zo mogelijk met een gezamenlijk voorstel te komen. De rechtbank merkt nu reeds op dat indien een deskundige zal worden benoemd [eiser] ingevolge artikel 195 Rv, tweede volzin, te zijner tijd het voorschot dient te deponeren.
De rechtbank merkt voorts op dat het haar voorshands geraden voorkomt dat in onderhavige zaak dezelfde deskundige wordt benoemd als in de zaak met zaak- en rolnummmer 328491/HA ZA 09-1033, waarin ter beoordeling voorligt of Vlietlanden een beroepsfout heeft gemaakt bij het opstellen van een taxatierapport d.d. 10 augustus 2006 ter zake het appartement aan de Beumershoek 28 te Rotterdam. Partijen zullen eveneens in de gelegenheid zijn zich hieromtrent uit te laten.
4.10. Voor het geval de rechtbank naar aanleiding van een eventueel uit te brengen deskundigenbericht tot het oordeel komt dat Vlietlanden niet heeft gehandeld als van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mag worden verwacht, overweegt de rechtbank thans reeds als volgt. Vlietlanden heeft het causaal verband tussen de door [eiser] gestelde schade en de eventueel door haar gemaakte beroepsfout betwist.
De rechtbank verwerpt dit verweer en overweegt hiertoe als volgt. Vast staat dat op het moment dat de taxatie werd verricht [eiser] de koopovereenkomst reeds had gesloten. De taxatie is derhalve niet van invloed geweest op de vraag of [eiser] de koopovereenkomst wenste aan te gaan en de hoogte van de koopprijs. Indien echter vast komt te staan dat Vlietlanden een beroepsfout heeft gemaakt en het appartement op een (veel) hogere waarde heeft getaxeerd dan de werkelijke waarde, kan wel geconcludeerd worden dat, behoudens bijzondere omstandigheden waaromtrent niets is gesteld of gebleken, zonder het taxatierapport van Vlietlanden [eiser], gelet op haar financiële positie, niet de voor de aankoop benodigde hypothecaire geldlening had kunnen verkrijgen. Zij zou in dat geval geen uitvoering hebben kunnen geven aan de koopovereenkomst. Mogelijk zou [eiser] in dat geval niet kosteloos van de koopovereenkomst zijn bevrijd, zoals Vlietlanden heeft betoogd, doch dit is een punt dat niet in de weg staat aan het causaal verband, doch eventueel bij de begroting van de hoogte van de schade betrokken dient te worden.
4.11. Vlietlanden heeft bij conclusie van dupliek gesteld dat van een onrechtmatige daad van Vlietlanden jegens [eiser] geen sprake kan zijn, omdat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste van artikel 6:162 jo 6:163 BW. [eiser] heeft niet gehandeld als een zorgvuldig koper en zich actief ingelaten met onoorbare praktijken. Hierdoor heeft zij zich onttrokken aan de bescherming van de norm waarop zij zich jegens Vlietlanden beroept, aldus Vlietlanden.
Ook dit verweer is pas bij dupliek naar voren gebracht, zodat [eiser] daarop nog niet heeft kunnen reageren. De rechtbank zal haar daarom in de gelegenheid stellen dit bij voormelde conclusie alsnog te doen, waarna Vlietlanden bij antwoordconclusie kan reageren.
4.12. Vlietlanden heeft nog gesteld dat er sprake is van een forse mate van eigen schuld van [eiser] en voorts de hoogte van de schade betwist. De rechtbank houdt hieromtrent iedere beslissing aan.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 9 maart 2011 voor het nemen van een conclusie door [eiser] over hetgeen is vermeld onder 4.8, 4.9 en 4.11, waarna Vlietlanden een antwoordconclusie kan nemen,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.?