Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 336527 / HA ZA 09-2203
Vonnis van 29 december 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
wonende te Dordrecht,
2. [eiser sub 2],
wonende te Oostvoorne,
3. [eiser sub 3],
wonende te Oostvoorne,
eisers,
advocaat mr. H.J. Sepers,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Spijkenisse,
gedaagde,
advocaat mr. H.J. Brinkman,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te Oostvoorne,
gedaagde,
advocaat mr. R.W.F. Heijmeriks.
Eisers worden hierna aangeduid als [eiser sub 1], [eiser sub 2] en [eiser sub 3] en gezamenlijk als [eisers]. Gedaagden worden aangeduid als [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken waarvan de rechtbank kennis heeft genomen:
- exploot van dagvaarding van 31 juli 2009 en herstelexploot van 7 augustus 2009, met producties;
- incidentele conclusie tot vrijwaring van de zijde van [gedaagde sub 2], met één productie;
- akte tot referte in het incident van [eisers];
- vonnis in het incident van 4 november 2009;
- conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde sub 1], met producties;
- conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde sub 2], met één productie;
- tussenvonnis van 27 januari 2010 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de op 20 april 2010 gehouden comparitie van partijen;
- conclusie van repliek van de zijde van [eisers], met producties;
- conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde sub 1] met producties;
- conclusie van dupliek van de zijde van [gedaagde sub 2].
1.2 [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] in vrijwaring opgeroepen. De vrijwaringzaak is op verzoek van partijen op de parkeerrol geplaatst.
2. De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken staat tussen partijen, gelet ook op de inhoud van de in het geding gebrachte en in zoverre niet gemotiveerd weersproken producties, het volgende vast.
2.1 In juni 1991 is tussen [X], [eiser sub 3] en [eiser sub 1] enerzijds en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] anderzijds een overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de koop door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van een perceel tuingrond in Oostvoorne (hierna: het perceel). De in dit kader opgemaakte koopakte luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“partij ter ener zijde, hierna genoemd de verkoper, verkoopt aan partij ter andere zijde, hierna tezamen genoemd de koper:
een respectievelijk 4/5 onverdeeld aandeel wat betreft (…) [gedaagde sub 1] en 1/5 aandeel wat betreft (…) [gedaagde sub 2] in:
een perceel tuingrond nabij de Zandweg te Oostvoorne (…)
Deze verkoop en koop geschiedt voor een koopsom van respectievelijk EENHONDERD TWEE DUIZEND GULDEN (f 102.000,--) en VIJF EN TWINTIG DUIZEND VIJF HONDERD GULDEN (f 25.500,--) met in achtneming van het hierna sub 17 bepaalde;
(…)
17. Partijen komen overeen dat indien en zodra door de gemeente Westvoorne bouwvergunningen worden afgegeven voor de bouw van tenminste 2 woningen op voormeld onroerend goed, de koper aan verkoper een aanvullende koopsom zal voldoen van respectievelijk EENHONDERD TWEEDUIZEND GULDEN (f 102.000,--) en VIJF EN TWINTIGDUIZEND VIJFHONDERD GULDEN (f 25.500,--).
18. Koper verplicht zich om onmiddellijk na heden al datgene te doen wat nodig is ter verkrijging van bedoelde bouwvergunning.”
2.2 Op 11 juli 1991 is het perceel aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geleverd. In de leveringsakte zijn onder artikel 3 en 4 aan artikel 17 en 18 van de koopakte gelijkluidende bepalingen opgenomen.
2.3 Op 22 november 2007 is een verdelingsakte gepasseerd waarbij [gedaagde sub 2] zijn één vijfde aandeel in de eigendom van het perceel heeft geleverd aan [gedaagde sub 1], onder betaling door [gedaagde sub 1] aan [gedaagde sub 2] van € 32.500,-.
2.4 Op 6 maart 2008 heeft gemeente Oostvoorne aan [gedaagde sub 1] een bouwvergunning verleend voor de bouw van één woning op het gehele perceel.
2.5 [X] is op 6 juni 2009 overleden. De zoon van [X], [eiser sub 2] (eiser sub 2) is als erfgenaam in de rechten van [X] getreden.
3. De vordering
3.1 [eisers] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 57.856,98, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 augustus 2008 tot aan de dag der algehele voldoening en tot betaling van € 1.788,- terzake van buitengerechtelijke incassokosten, onder veroordeling voorts van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.
3.2 Tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven vaststaande feiten heeft [eisers] aan deze vorderingen het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1 Met artikel 17 van de koopakte hebben partijen beoogd de waardestijging die het gevolg zou zijn van de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te bewerkstelligen wijziging van de bestemming van het perceel van tuingrond naar bouwgrond te ondervangen. Kern van de in dit artikel vastgelegde afspraak was de wijziging tot bouwbestemming en niet het aantal te verkrijgen bouwvergunningen of het aantal op het perceel te bouwen woningen. Nu het perceel als gevolg van een wijziging van het bestemmingsplan inmiddels een bouwbestemming heeft gekregen, is het perceel in waarde gestegen en zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op grond van artikel 17 van de koopakte f 102.000 plus f 25.500, derhalve f 127.500,- (€ 57.856,98) verschuldigd aan [eisers] Hij heeft aanspraak op nakoming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] van dit beding.
3.2.2 [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben zelf bewust in de hand gewerkt dat slechts één bouwvergunning werd verstrekt. Daarmee zijn ze toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
3.2.3 Op grond van 6:248 lid 2 juncto 6:23 BW is het beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op een andere uitleg van het beding dan de betekenis die [eisers] daaraan geeft naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er zelf debet aan zijn dat slechts één bouwvergunning is verleend en daarmee de voorwaarde van artikel 17 voor het verschuldigd worden van de aanvullende koopsom niet is vervuld.
3.2.4 [eisers] heeft getracht voldoening van zijn vordering buiten rechte te krijgen. De hiermee gemoeide buitengerechtelijke incassokosten vormen vermogensschade voor [eisers] die door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vergoed moet worden. Begroot conform het rapport Voorwerk II komt dit neer op € 1.788,-.
4. Het verweer
Het verweer van [gedaagde sub 1]:
4.1. Het verweer van [gedaagde sub 1] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
4.2 [gedaagde sub 1] heeft het volgende aangevoerd.
4.2.1 Uitsluitend wanneer voor het perceel een vergunning zou worden verleend voor de bouw van tenminste twee woningen dient door [gedaagde sub 1] (en [gedaagde sub 2]) nogmaals een bedrag van f 127.500,- (€ 57.856,98) betaald te worden aan [eisers] Nu slechts één bouwvergunning is verstrekt voor de bouw van één woning, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen nadere betalingsverplichting jegens [eisers]
4.2.2 De door [eisers] gegeven uitleg van artikel 17 van de koopakte is onjuist. Niet alleen de mogelijke waardestijging van de grond maar ook het risico dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] liepen dat niet tot wijzing van het bestemmingsplan zou worden overgegaan en zij met een onbruikbaar stuk landbouwgrond zouden komen te zitten, vormden aanleiding tot het overeenkomen van de afspraak dat alleen in geval er tenminste twee bouwvergunningen werden verleend een nadere koopsom zou moeten worden betaald. Ook de mogelijkheid in dat geval de ontsluitingskosten te delen speelden in dat kader een rol.
4.2.3 [gedaagde sub 1] is niet tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Het bouwvergunningstraject verliep uiterst moeizaam. Begin 2000 werd duidelijk dat gemeente Oostvoorne vanwege het oppervlakte van het perceel en het vigerend beleid slechts bereid was een vergunning te verstrekken voor de bouw van één woning. [gedaagde sub 2] heeft uiteindelijk geen zienswijzen ingediend ten behoeve van de door hem te verkrijgen bouwvergunning. Daarvoor is [gedaagde sub 1] niet verantwoordelijk.
4.2.3 Subsidiair doet [gedaagde sub 1] een beroep op artikel 6:258 BW. Partijen hebben niet voorzien dat slechts één vergunning zou worden verstrekt.
4.2.4 De vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is onvoldoende onderbouwd. Het betreft hier kosten gemaakt wegens werkzaamheden verricht ter voorbereiding en instructie van de zaak, die - naast de proceskosten - niet voor vergoeding in aanmerking komen.
4.2.5 De gevorderde wettelijke rente is op zijn vroegst toewijsbaar vanaf eind juli 2009, het moment waarop de bouwvergunning onherroepelijk is geworden.
Het verweer van [gedaagde sub 2]:
4.3 Het verweer van [gedaagde sub 2] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], kosten rechtens.
4.4 [gedaagde sub 2] heeft het volgende inhoudelijke verweer gevoerd.
4.4.1 Voorwaarde voor het verschuldigd worden van de aanvullende koopsom was dat gemeente Westvoorne zowel aan [gedaagde sub 2] als aan [gedaagde sub 1] een bouwvergunning zou verlenen. Op die manier werd beoogd [eisers] tegemoet te komen in de waardestijging van het perceel indien daarop gebouwd mocht worden. Nu niet twee bouwvergunningen zijn gekregen is van verschuldigdheid van de aanvullende koopsom geen sprake. [gedaagde sub 2] heeft geen bouwvergunning gekregen, is geen eigenaar meer van (een gedeelte van) het perceel en heeft niet geprofiteerd van een eventuele waardestijging van het perceel. Gelet op de hiervoor weergegeven bedoeling van artikel 17 van de koopakte heeft [eisers] dan ook niets meer van [gedaagde sub 2] te vorderen.
4.4.2 [gedaagde sub 2] is in ieder geval niet meer verschuldigd dan f 25.500,- (€ 11.571,40).
4.4.3 Van hoofdelijke aansprakelijkheid van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] is geen sprake.
4.4.4 Er is niet gebleken van andere werkzaamheden dan die waarvoor de proceskostenregeling een vergoeding insluit. De gevorderde buitengerechtelijke kosten moeten daarom worden afgewezen.
5. De beoordeling
5.1. De rechtbank begrijpt de stellingen van [eisers] aldus dat aan de vorderingen enerzijds ten grondslag wordt gelegd dat het in artikel 17 van de koopakte vastgelegde beding aldus moet worden uitgelegd dat zodra de bestemming van het perceel zou zijn gewijzigd in die zin dat daarop gebouwd mocht worden, de aanvullende koopsom verschuldigd was en anderzijds dat door toedoen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet twee bouwvergunningen zijn verleend maar slechts één, zodat de voorwaarde gezien artikel 6:23 lid 1 BW op grond van de redelijkheid en billijkheid als vervuld moet worden beschouwd.
Hierna zullen eerst de stellingen van partijen over de uitleg van het beding worden behandeld. Vervolgens zal worden ingegaan op de vraag of [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] de vervulling van de in het beding genoemde voorwaarde hebben belet.
Ter comparitie heeft [eisers] nog verklaard dat de handelwijze van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] “eerder wijst op wanprestatie” en dat hij in dat verband de eis wil wijzigen. Bij conclusie van repliek heeft [eisers] vervolgens echter niet zijn eis gewijzigd, althans dat kan niet uit die conclusie worden afgeleid. Integendeel, de conclusie van repliek (pagina 10) vermeldt expliciet dat de grondslag van de vordering nakoming is. In de conclusie komt (dus) niet tot uitdrukking dat [eisers] (al dan niet subsidiair) tevens schadevergoeding vordert. De rechtbank zal de vordering dan ook niet mede in de sleutel van toerekenbare tekortkoming en schadevergoeding beoordelen.
5.2
5.2.1 Ter beoordeling ligt voor wat partijen met artikel 17 van de koopakte zijn overeengekomen. Volgens [eisers] hadden partijen met artikel 17 tot doel [eisers] te laten delen in de waardestijging van het perceel wanneer dit een bouwbestemming zou krijgen, zodat reeds met de wijziging van de bestemming de aanvullende koopsom verschuldigd is geworden. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is overeengekomen dat de aanvullende koopsom eerst verschuldigd zou zijn als twee bouwvergunningen verstrekt zouden worden, althans twee woningen gebouwd zouden kunnen worden op het perceel.
5.2.2 De rechtbank stelt voorop dat de bewoordingen van artikel 17 van de koopakte weinig ruimte laten voor onduidelijkheid. In het artikel wordt met zoveel woorden aangegeven dat de aanvullende koopsom verschuldigd is wanneer “door de gemeente Westvoorne bouwvergunningen worden afgegeven voor de bouw van tenminste 2 woningen” op het perceel. De normale betekenis van deze bewoordingen biedt dus steun voor de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gegeven uitleg dat de aanvullende koopsom eerst verschuldigd is als twee bouwvergunningen, althans een vergunning voor de bouw van twee woningen is/zijn verstrekt.
5.2.3 De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan evenwel niet uitsluitend worden beantwoord op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Het komt daarbij mede aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dat verband kan relevant zijn hetgeen partijen tijdens de aan het sluiten van de koopakte voorafgaande onderhandelingen hebben besproken.
5.2.4 [eisers] heeft daaromtrent het volgende gesteld. [gedaagde sub 2] heeft [eisers] benaderd omdat hij geïnteresseerd was in de aankoop van het perceel. [gedaagde sub 2] vond de prijs van f 50,- per m² te hoog, aldus [eisers], waarna is onderhandeld over een regeling waarbij bij de overdracht f 25,- per m² verschuldigd was en de resterende f 25,- per m² op een later moment. Voorts heeft [eisers] (ter comparitie) gesteld dat alleen over de prijs is onderhandeld.
5.2.5 De rechtbank overweegt dat uit deze stellingen niet valt af te leiden dat tussen partijen is besproken of door [eisers] is meegedeeld dat voor [eisers] de enkele wijziging van de bestemming van het perceel tot bouwgrond bepalend was voor het verschuldigd worden van de aanvullende koopsom. Uit de stellingen van [eisers] komt niet naar voren dat hij over de door hem gestelde bedoeling van artikel 17 van de koopakte met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft gesproken. Voor zover dus al zou moeten worden aangenomen dat [eisers] de bedoeling had dat de enkele bestemmingswijziging de aanvullende koopsom verschuldigd zou doen zijn, kan uit de stellingen van [eisers] niet worden afgeleid dat hij deze bedoeling op enigerlei wijze aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] kenbaar heeft gemaakt, hetgeen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overigens hebben betwist. Gelet op de tekst van het uiteindelijk overeengekomen beding, kan niet worden gezegd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niettemin hebben moeten begrijpen dat [eisers] met het beding de door hem gestelde bedoeling had. Eveneens gelet op de tekst van het beding heeft [eisers] er niet op mogen vertrouwen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met die - kennelijk niet uitgesproken - bedoeling akkoord waren. In rechte is derhalve niet vast komen te staan dat, in weerwil van wat de door [eisers] ondertekende koopakte en leveringsakte daarover bepalen, tussen partijen is overeengekomen dat de enkele wijziging van de bestemming tot bouwgrond tot de verschuldigdheid van de aanvullende koopsom zou leiden.
5.2.6 De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat de aanvullende koopsom eerst verschuldigd is zodra een of meer bouwvergunningen zijn verstrekt die de bevoegdheid geven tot het bouwen van tenminste twee woningen op het perceel.
5.3 Voor zover de stelling van [eisers] is dat een andere uitleg van artikel 17 van de koopakte dan de uitleg die [eisers] daaraan geeft naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaarbaar is, geldt het volgende. De rechter dient terughoudendheid te betrachten bij het ingrijpen in de rechtsgevolgen van een tussen partijen vrijelijk tot stand gekomen overeenkomst. [eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat de omstandigheden hier desalniettemin dergelijk ingrijpen rechtvaardigen. Voor het afwijken van hetgeen partijen naar het oordeel van de rechtbank zijn overeengekomen is dan ook geen plaats.
5.4
5.4.1 [eisers] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zelf hebben belet dat de voorwaarde, te weten het verkrijgen van een bouwvergunning voor tenminste twee woningen, werd vervuld.
5.4.2 Artikel 6:23 lid 1 BW bepaalt dat in een geval waarin een schuldenaar gebaat is bij het uitblijven van de vervulling van een opschortende voorwaarde en de schuldenaar de vervulling van de voorwaarde verhindert, de voorwaarde als vervuld beschouwd kan worden als de redelijkheid en billijkheid dat verlangen. Bij een opschortende voorwaarde als hier aan de orde, waarbij het verschuldigd worden van een nadere koopsom afhankelijk is van het al dan niet verkrijgen van een bouwvergunning door de kopers, zullen de kopers datgene moeten doen dat in redelijkheid van hen kan worden verwacht om de bedoelde bouwvergunning(en) te verkrijgen. Zulks volgt overigens ook uit artikel 18 van de koopakte. Beoordeeld moet dan ook worden of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich in voldoende mate van die verplichting hebben gekweten.
5.4.3 Als onvoldoende gemotiveerd betwist staat in rechte vast dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich kort na de verkrijging van het perceel tevergeefs tot de gemeente Westvoorne hebben gericht voor een wijziging van het bestemmingplan. Niet gemotiveerd betwist is voorts dat de gemeente toen in duidelijke termen heeft aangegeven dat bebouwing van het perceel niet mogelijk zou zijn. De gemeente heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geadviseerd bij de eerstvolgende periodieke herziening van het bestemmingsplan een wijzigingsverzoek in te dienen. In dat verband heeft [gedaagde sub 1] op 1 oktober 2001 een zienswijze ingediend tegen het nieuwe bestemmingsplan. Volgens [gedaagde sub 1] is met [gedaagde sub 2] afgesproken dat niet gezamenlijk zienswijzen zou worden ingediend maar apart, teneinde de kans op inwilliging van de bouwwensen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te vergroten. [eisers] heeft dat niet betwist. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er uit strategische overwegingen bewust voor hebben gekozen dat separaat te doen. Die keuze kan op zichzelf niet worden beschouwd als het “beletten” van de vervulling van de opschortende voorwaarde.
5.4.4 Uit hetgeen [gedaagde sub 1] op de zitting in het kader van de zienswijzenprocedure naar voren heeft gebracht (de pleitnotities van [gedaagde sub 1], overgelegd als productie 8 bij zijn conclusie van antwoord) volgt evenwel dat [gedaagde sub 1] al in dat stadium de wens om twee woningen op het perceel te bouwen heeft losgelaten. Onder 14 van de bedoelde pleitnotities heeft [gedaagde sub 1] bepleit dat hij “bereid [is] af te zien van zijn oorspronkelijke plan om twee of drie woningen te bouwen en dat hij “genoegen [neemt] met één huis”. [gedaagde sub 1] had zoveel als redelijkerwijs van hem verwacht mocht worden vasthoudendheid moeten betrachten en had niet zonder meer de mogelijkheid tot de bouw van twee woningen moeten laten voor wat zij was, gegeven de op hem rustende inspanningsverplichting en de belangen van [eisers] waarmee hij rekening behoorde te houden. Zijn opstelling in de zienswijzenprocedure wijst er niet op dat hij voldoende vasthoudend is geweest. [gedaagde sub 1] heeft geen feiten gesteld die dat anders maken. Hij heeft gesteld dat bij de gemeente een beleid gold dat inhield dat slechts vergunning werd verleend voor het bouwen van één woning op percelen van tenminste 3.000 m². Dat moge zo zijn maar daarmee is niet gezegd dat op dat beleid geen uitzondering gemaakt zou kunnen worden. Te bedenken valt dat het hier gaat om een perceel dan aanzienlijk groter is dan 3.000 m². [gedaagde sub 1] heeft daartoe evenwel geen pogingen ondernomen, ook niet in de fase dat het bestemmingsplan nog in concept was. In deze omstandigheden is naar het oordeel van de rechtbank sprake van het beletten door [gedaagde sub 1] van de vervulling van de in de overeenkomst neergelegde opschortende voorwaarde.
5.4.5 Indien in een geval als het onderhavige onvoldoende inspanning is betracht - waarvan naar het oordeel van de rechtbank sprake is - moet de voorwaarde als vervuld beschouwd worden, indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Het laatste doet zich hier voor; de redelijkheid en billijkheid verlangen hier dat de voorwaarde ten aanzien van [gedaagde sub 1] als vervuld wordt beschouwd. [gedaagde sub 1] heeft zijn (vier vijfde) aandeel in het perceel in 1991 gekocht voor f 102.000,-. Uit de inhoud van het door [eisers] in het geding gebrachte en door [gedaagde sub 1] niet betwiste taxatierapport volgt dat het perceel vanwege de mogelijkheid tot bebouwing met één woning in waarde is gestegen tot f 305.000,-, terwijl de waarde van het perceel per de datum waarop de bouwvergunning is verleend is getaxeerd op
€ 420.000,-. Deze aanzienlijke, ten gunste van [gedaagde sub 1] opgetreden waardestijging rechtvaardigt dat de voorwaarde als vervuld wordt beschouwd, zelfs wanneer rekening wordt gehouden met de door [gedaagde sub 1] ter comparitie gestelde (en overigens niet onderbouwde) extra ontsluitingskosten.
5.4.6 [gedaagde sub 1] heeft nog een beroep gedaan op artikel 6:258 BW, stellende dat door partijen niet is voorzien dat slechts een vergunning zou worden verleend voor de bouw van één woning. Dat beroep wordt gepasseerd. De omstandigheid dat slechts één woning kon worden gebouwd komt voor risico van [gedaagde sub 1] aangezien het juist [gedaagde sub 1] is die zich onvoldoende heeft ingespannen voor de verkrijging van een bouwvergunning voor meer dan één woning.
5.4.7 Ten aanzien van [gedaagde sub 2] overweegt de rechtbank als volgt.
De omstandigheid dat [gedaagde sub 2] geen eigenaar meer is van (een aandeel in) het perceel leidt er anders dan [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd niet toe dat hij niet meer gebonden is aan artikel 17 (en 18) van de koopakte. Dat betekent dat ook [gedaagde sub 2] gehouden was om zich voldoende in te spannen voor de verkrijging van een vergunning voor de bouw van twee woningen en dat hij, bij gebreke van voldoende inspanning, geacht wordt de vervulling van de voorwaarde te hebben belet indien de redelijkheid en billijkheid dat eisen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde sub 2] zich in de gegeven omstandigheden voldoende ingespannen. Uit de door [eisers] in het geding gebrachte stukken (productie 5) volgt dat [gedaagde sub 2] verschillende pogingen heeft ondernomen om de gemeente (alsnog) te bewegen het bouwen van een klein, tweede huis op het perceel toe te staan. Daarmee heeft [gedaagde sub 2] zich in redelijkheid voldoende ingespannen. Dat [gedaagde sub 2] mogelijk wat laat in actie is gekomen is niet fataal. Anders dan [gedaagde sub 1] heeft [gedaagde sub 2] niet al in een vroeg stadium te kennen gegeven niet langer voor de bouw van twee woningen te willen gaan. Van het “beletten” van de vervulling van de voorwaarde van artikel 17 van de koopakte door [gedaagde sub 2] is dan ook geen sprake. Dat betekent dat ten aanzien van [gedaagde sub 2] de voorwaarde niet als vervuld wordt beschouwd, zodat [gedaagde sub 2] de aanvullende koopsom niet is verschuldigd. De vordering tegen [gedaagde sub 2] zal dan ook worden afgewezen.
5.4.8 Het oordeel dat ten aanzien van [gedaagde sub 1] de voorwaarde van artikel 17 van de koopakte als vervuld beschouwd wordt, leidt er niet zonder meer toe dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld tot betaling van f 102.000,- plus f 25.500,-. In de koopakte wordt onderscheid gemaakt tussen de door [gedaagde sub 1] respectievelijk [gedaagde sub 2] bij de overdracht verschuldigde koopprijs. Aangenomen moet worden dat dit onderscheid ook geldt ten aanzien van de aanvullende koopsom. [gedaagde sub 1] is dan ook uitsluitend gehouden zijn deel van de aanvullende koopsom ter grootte van f 102.000,- (€ 46.285,58) te voldoen. Gesteld noch gebleken is dat bij de overdracht van het aandeel in de eigendom van het perceel van [gedaagde sub 2] aan [gedaagde sub 1] tevens de verplichting tot betaling van de aanvullende koopsom ad f 25.500,- is overgedragen. Integendeel, de inhoud van verdelingsakte van 22 november 2007 (productie 4 bij de dagvaarding) duidt erop dat deze verplichting op [gedaagde sub 2] is blijven rusten. Onder artikel 2 van de “Bepalingen” van de verdelingsakte zijn immers de artikelen 17 en 18 van de koopakte woordelijk overgenomen.
5.4.9 De stelling van [eisers] dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de som van f 102.000,- en f 25.500,-, neerkomend op € 57.856,98 is niet onderbouwd en door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwist. Uit de inhoud van de koopakte valt niet af te leiden dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich hoofdelijk hebben verbonden. Van hoofdelijke aansprakelijkheid voor het totaal van de aanvullende aankoopsom ad € 57.856,98 is dus geen sprake. Dat en het overwogene onder 5.4.6 betekent dat [gedaagde sub 1] tot betaling van niet meer dan f 102.000,- (€ 46.285,58) in hoofdsom zal worden veroordeeld.
5.5 [eisers] vordert de wettelijke rente vanaf 14 augustus 2008. [gedaagde sub 1] heeft de verschuldigdheid van de wettelijke rente betwist.
Gesteld noch gebleken is wanneer [gedaagde sub 1] met de betaling van het bedrag van € 46.285,58 in verzuim is geraakt. Kennelijk is tussen partijen niet in geschil dat sprake is van verzuim. Onder deze omstandigheden zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van de dag van dagvaarding.
5.6 [eisers] vordert betaling van € 1.788,- terzake buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde sub 1] heeft betwist dat van de zijde van [eisers] werkzaamheden zijn verricht die, anders dan via de proceskostenvergoeding, voor vergoeding in aanmerking komen. Gezien deze betwisting had het op de weg van [eisers] gelegen nader te onderbouwen waaruit de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden hebben bestaan. [eisers] heeft evenwel geen nadere onderbouwing gegeven. De vordering zal dan ook bij gebreke van een deugdelijke onderbouwing worden afgewezen.
5.7 Nu de vorderingen van [eisers] tegen [gedaagde sub 1] grotendeels worden toegewezen, zal [gedaagde sub 1] worden veroordeeld in de proceskosten van [eisers] Aangezien de vorderingen van [eisers] tegen [gedaagde sub 2] zullen worden afgewezen, wordt [eisers] veroordeeld in de door [gedaagde sub 2] gemaakte proceskosten.
6. De beslissing
De rechtbank,
ten aanzien van [gedaagde sub 1]:
veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van € 46.285,58 (zegge: zesenveertigduizend tweehonderdvijfentachtig euro en achtenvijftig cent), vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW daarover vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele veroordeling;
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] vastgesteld op € 1.395,98 aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris voor de advocaat van [eisers];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad ;
wijst af het meer of anders gevorderde;
ten aanzien van [gedaagde sub 2]:
wijst de vordering van [eisers] tegen [gedaagde sub 2] af;
veroordeelt [eisers] in de aan de zijde van [gedaagde sub 2] gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.310,- aan vastrecht en op € 2.682,- aan salaris voor de advocaat van [gedaagde sub 2].
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 29 december 2010.?
1861/1980