Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 322292 / HA ZA 09-133
Uitspraak: 22 september 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de coöperatie COOPERATIEVE RABOBANK ROTTERDAM U.A.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.G.M. Roijers,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
wonende te Rotterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B.V. ALGEMEEN MAKELAARSKANTOOR ROTTERDAM AMR,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. P. Wanders.
Partijen worden hierna aangeduid als Rabobank respectievelijk AMR c.s. (gedaagden gezamenlijk), [gedaagde sub 1] en AMR.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 2 oktober 2008;
- akte overlegging producties d.d. 14 januari 2009;
- akte overlegging productie d.d. 19 augustus 2009;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- conclusie van repliek in conventie, tevens akte wijziging eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in reconventie;
- de stukken van het op verzoek van Rabobank ten laste van AMR c.s. gelegde conservatoire beslag.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
2.1 In opdracht van [X] Beheer B.V. (hierna: [X]) heeft AMR in 2000 een aan [X] toebehorend bedrijfspand (hierna: het pand) getaxeerd. De taxatie is feitelijk verricht door [gedaagde sub 1], in dienst van AMR en tevens haar bestuurder.
2.2 Het pand was in eigendom van [X] sinds 27 september 1990. Destijds bedroeg de koopsom f 735.000,=.
2.3 Het taxatierapport van AMR (hierna ook: het rapport AMR) dateert van 27 juli 2000. Het rapport noemt als “doel” van de taxatie: “verkrijging van financiering bij/door: Ned. Fin. Instelling”. Ten aanzien van de getaxeerde waarden luidt het rapport voor zover van belang als volgt:
“1. Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: f. 3.275.000,- […]
2. Executiewaarde bij eigen gebruik f. 2.785.000,- […]
3. Na verbouwing als 1. f. 3.500.000,- […]
De waardering na verbouwing zijn globaal daar de exacte oplevering en afwerking thans onbekend zijn.
4. Na verbouwing als 2. f. 2.900.000,- […]”
Het rapport vermeldt verder dat “sprake” is van een “verbouwing c.q. verbetering”, waaraan nog begonnen moet worden.
2.4 Op basis van het rapport heeft ABN Amro Bank aan [X] financiering verstrekt voor een bedrag van € 90.000,= tot zekerheid waarvan deze bank een recht van tweede hypotheek op het pand heeft gevestigd, zulks in aanvulling op een eerste recht van hypotheek (ten behoeve van dezelfde bank) tot een bedrag van € 907.560,=.
2.5 In 2003 heeft Rabobank aan [X] en Tri-Tools B.V. (hierna: Tri-Tools) financiering verstrekt tot een bedrag van € 2.200.000,= tot zekerheid waarvan Rabobank (onder meer) een recht van hypotheek op het pand heeft verkregen.
2.6 In opdracht van Rabobank heeft de taxateur [taxateur], werkzaam bij Nederlof Bedrijfsmakelaars, het pand in 2006 opnieuw getaxeerd. Zijn rapport van 19 mei 2006 (hierna ook: het rapport Nederlof) vermeldt als onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik een bedrag van € 620.000,= en als executiewaarde een bedrag van € 500.000,=.
2.7 Tri-Tools is op 8 augustus 2006 failliet gegaan. Naar aanleiding daarvan heeft Rabobank de in 2.5 bedoelde financieringsovereenkomst met Tri-Tools en [X] opgezegd.
2.8 Op 4 oktober 2007 is het pand onderhands verkocht aan Simbolo Real Estate B.V. (hierna: Simbolo) voor een bedrag van € 650.000,=. De levering heeft plaatsgevonden op 7 april 2008. Nadien is ook [X] failliet verklaard.
2.9 Rabobank heeft AMR c.s. op 19 mei 2008 aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van de (in de visie van Rabobank) onjuiste taxatie door AMR.
2.10 Op verzoek van Rabobank heeft deze rechtbank bij beschikking van 12 januari 2009 een voorlopig deskundigenbericht gelast en daartoe de taxateur [taxateur II], verbonden aan makelaarskantoor Kolpa Taxatie en Advies B.V., als deskundige benoemd. Blijkens haar rapport (hierna: het rapport Kolpa) heeft de deskundige moeten volstaan met een zogenaamde “zichttaxatie” omdat Simbolo geen toestemming heeft verleend het pand te betreden. Overigens komt de deskundige tot de volgende bevindingen:
“Ad vraagstelling 1:
Wat was de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de onroerende zaak […] respectievelijk in (juli) 2000, in (maart) 2003, in (mei) 2006 en in 2008?
Antwoord vraagstelling 1:
De globale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is per:
2000 € 720.000,-- […]
2003 € 750.000,-- […]
2006 € 750.000,-- […]
2008 € 698.000,-- […]
De huuropbrengst per m2 is vanaf 2000 nauwelijks gewijzigd.
De wijziging in de waarde is terug te vinden in het rendement van het object en is geënt op de verkoopmarktsituaties voor dit soort onroerend goed.
Ad vraagstelling 2:
Wat was de executiewaarde van de onroerende zaak […], respectievelijk in (juli 2000, in (maart) 2003, in (mei) 2006 en in 2008?
Antwoord vraagstelling 2:
De globale executiewaarde bij eigen gebruik is per:
2000 € 610.000,-- […]
2003 € 635.000,-- […]
2006 € 635.000,-- […]
2008 € 595.000,-- […]
Ad vraagstelling 3:
Wat vindt u als deskundige overigens nog van belang in deze zaak?
Antwoord vraagstelling 3:
- Was de opdrachtgever voor de taxatie tevens de gebruiker van het bedrijfsobject of was het
object verhuurd aan derden?
- Het is gebruikelijk dat een taxatierapport ter verkrijging van een financiering niet ouder mag zijn dan een half jaar. Derhalve vreemd dat in 2003 het taxatierapport voor het verkrijgen van financiering is gebruikt.
Ad vraagstelling 4:
Is de door [gedaagde sub 1] voor de taxatie gehanteerde waarderings- en rekenmethode een in de praktijk gangbare methode?
Antwoord vraagstelling 4:
Voor bedrijfsonroerend goed is het gangbaar dat de waarde wordt bepaald op basis van een reële huur minus de exploitatiekosten vergelijk met de berekening van een bruto- en nettorendement (BAR/NAR Methode).
De door de heer [gedaagde sub 1] gehanteerde waarderings- en rekeningsmethode is de methode met een kapitalisatiefactor "eenvoudig gezegd"; het aantal keer de jaarhuur dat men bij verkoop wil ontvangen of bij koop bereid is te betalen. Deze methode wordt meestal toegepast bij een verhuurd (met huurcontract) bedrijfsobject (beleggingsobject).
Ad vraagstelling 5:
Welke marge wordt normaliter gehanteerd voor de afwijking van de taxatiewaarde van de werkelijke waarde van een onroerend zaak? Daarbij wordt u verzocht aan te geven of de door [gedaagde sub 1] gehanteerde reken- en waarderingsmethode correct is geweest en of [gedaagde sub 1] bij zijn taxatie binnen de gangbare afwijkingsmarge is gebleven.
Antwoord vraagstelling 5:
Bij een taxatie wordt uitgegaan van een reële marktwaarde, dat wil zeggen de waarde die bij "normale" verkoop op de vrije markt gerealiseerd kan worden. ln deze prijsklasse is bij bedrijfsobjecten een afwijkingsmarge van ± 10% mogelijk.
De gehanteerde reken- en waarderingsmethode is één van de waarderingsmethoden (zie vraag 4). De huur van de kantoorruimte van € 175,-- in 2000 is veel te hoog ingeschat alsmede een factor van 14 à 15 keer de huurwaarde, gelet op de marktwaarden in het vrije verkeer. Deze taxatie ligt niet binnen de gangbare afwijkingsmarge van een ± 10% welke in deze prijsklasse kan voorkomen.
Ad vraagstelling 6:
Tegen welke percentage van de executiewaarde van de onroerende zaak wordt over het algemeen een bancaire financiering verleend?
Antwoord vraagstelling 6:
Het gemiddelde percentage ligt tussen de 80 en 100% van de executiewaarde (nu ING 80% executiewaarde). Overigens is dit compleet afhankelijk van de solvabiliteit en de branche van de aanvrager.”
3 De vordering in conventie
De vordering zoals gewijzigd bij conclusie van repliek in conventie tevens wijziging van eis luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
i. primair AMR c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 631.216,= vermeerderd met de in de verhouding tussen Rabobank en [X] geldende contractuele rente per 7 april 2008;
ii. subsidiair AMR c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 534.400,= vermeerderd met de wettelijke rente per 19 mei 2008;
iii. meer subsidiair AMR c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 574.400,= vermeerderd met de wettelijke rente per 19 mei 2008;
iv. nog meer subsidiair AMR c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 574.400,= vermeerderd met de wettelijke rente per 19 mei 2008;
v. AMR c.s. te veroordelen in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Rabobank aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 [gedaagde sub 1] heeft als taxateur ondeugdelijk werk geleverd door in 2000 de onderhandse verkoopwaarde van het pand te bepalen op (omgerekend) € 1.486.000,= terwijl de werkelijke waarde op dat moment lag op € 750.000,= (zoals blijkt uit het rapport Kolpa). De ondeugdelijkheid van de taxatie van [gedaagde sub 1] wordt bevestigd door de verkoopprijs uit 1990 en de getaxeerde waarde en de verkoopprijs uit 2006 respectievelijk 2008. Noch voor een waardestijging van 400% (tussen 1990 en 2000) noch voor een waardevermindering van 65% (tussen 2000 en 2006) kunnen redengevende omstandigheden worden aangewezen.
3.2 Door een ondeugdelijk taxatierapport uit te brengen heeft [gedaagde sub 1] onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens Rabobank gehandeld. De taxatie geschiedde immers met het oog op het verkrijgen door [X] van financiering door een financiële instelling. Dat doel impliceert dat het rapport niet alleen voor [X] als opdrachtgever maar ook voor een derde als Rabobank relevant was.
3.3 Ook AMR heeft onrechtmatig jegens Rabobank gehandeld. [gedaagde sub 1] geldt immers als ondergeschikte van AMR, zodat zij op grond van artikel 6:170 BW voor het handelen van [gedaagde sub 1] aansprakelijk is. Subsidiair geldt dat AMR en [gedaagde sub 1] met elkaar moeten worden vereenzelvigd.
3.4 Door de onrechtmatige daad heeft Rabobank schade geleden. Die schade bestaat primair uit het bedrag dat na verkoop van het pand en de (overige) activa van [X] en Tri-Tools nog resteert van hun schuld aan Rabobank, te weten € 631.216,=, vermeerderd met de contractuele rente als gevorderd. Subsidiair bestaat de schade uit het verschil tussen de executieopbrengst waarvan Rabobank bij het verstrekken van de financiering aan [X] op basis van het rapport AMR is uitgegaan (€ 1.184.400,=) en het bedrag waarvoor het pand uiteindelijk is verkocht (€ 650.000,=). Meer subsidiair en nog meer subsidiair vordert Rabobank het verschil tussen genoemd bedrag van € 1.184.400,= en de executiewaarde respectievelijk de onderhandse verkoopwaarde op 24 juli 2000 zoals deze blijken uit het rapport Kolpa.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van Rabobank in de kosten van het geding. AMR c.s. heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Rabobank heeft AMR c.s. pas op 19 mei 2008 aansprakelijk gesteld, terwijl zij al sinds mei 2006 op basis van het rapport Nederlof wist van de veel lagere getaxeerde waarde. Door het zeer late klagen is AMR c.s. in haar verdediging geschaad, nu zij in 2007 haar archief ter zake de taxatie uit 2000 heeft vernietigd. Aldus heeft Rabobank te laat geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 BW. Daarop stuiten haar vorderingen af.
4.2 Aansprakelijkheid van AMR c.s. ontbreekt. Een waardebepaling in een taxatierapport is geen garantie voor de verkoopopbrengst. Het is niet meer dan een raming van de waarde op een zeker moment, waarbij bovendien vele factoren van belang zijn. Aan het rapport Kolpa kleven bovendien bezwaren. Zo heeft de taxateur Freeke het pand slechts aan de buitenzijde kunnen inspecteren, terwijl juist de binnenkant in dit geval ook van groot belang was. Verder valt niet uit te sluiten dat Freeke zich onbewust heeft laten leiden door het inmiddels ontstane geschil tussen Rabobank en AMR c.s. en de lagere taxatie en verkoopprijs uit 2006 en 2007.
4.3 Bovendien ontbreekt causaal verband tussen de gedraging van AMR c.s. en de vermeende schade. Zo is niet gebleken dat Rabobank het rapport AMR daadwerkelijk aan de financiering van [X] ten grondslag heeft gelegd. Bovendien heeft Rabobank gebruik gemaakt van een taxatierapport dat op dat moment al drie jaar oud was. De geldigheidsduur van het rapport AMR was toen al lang verstreken. Ook is van belang dat Rabobank kennelijk zelf heeft verzuimd voldoende onderzoek te doen, bijvoorbeeld naar de solvabiliteit van [X] en Tri-Tools. Rabobank becijfert haar schade ten slotte ten onrechte op de verkoopopbrengst van het pand, terwijl de omstandigheden waaronder die verkoop plaatsvond zodanig waren dat aangenomen moet worden dat daardoor een minder hoge koopsom bedongen is kunnen worden.
4.4 In elk geval heeft Rabobank eigen schuld aan de schade. Zij heeft ervoor gekozen financiering te verstrekken voor 130% van de (door AMR c.s.) getaxeerde waarde. Dat is veel meer dan gebruikelijk. Rabobank heeft aldus niet de voorzichtigheid betracht die van haar had mogen worden verwacht. Nu Tri-Tools en [X] beide zijn gefailleerd rijst bovendien het vermoeden dat de lasten van de financiering te groot waren, zodat Rabobank in feite zelf de hand heeft gehad in de uiteindelijk geleden schade. Voorts heeft Rabobank zich onvoldoende ingespannen om tot een snellere verkoop te komen van het pand tegen een hogere prijs.
4.5 Rabobank heeft haar schade onvoldoende onderbouwd. Niet gebleken is dat zij heeft geprobeerd haar schade te verhalen bij [X] of Tri-Tools.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad alle ten laste van AMR c.s. gelegde conservatoire beslagen op te heffen, Rabobank te bevelen de met de beslagen gemoeide inschrijvingen in registers door te halen en voor recht te verklaren dat Rabobank door het leggen van beslag onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is tot schadevergoeding, met proceskostenveroordeling.
Aan deze vordering heeft AMR c.s. naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Nu de vordering in conventie moet worden afgewezen, volgt daaruit dat Rabobank ten onrechte beslag heeft gelegd. Die beslagen moeten dus worden opgeheven en Rabobank zal de daardoor geleden schade, op te maken bij staat, moeten vergoeden.
5.2 Zelfs als de vorderingen in reconventie worden toegewezen, dan zijn de vorderingen in reconventie nog steeds toewijsbaar. Achter AMR c.s. staat immers een beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar – hetgeen Rabobank weet – en dus is sprake van voldoende verhaalszekerheid.
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van AMR c.s. in de proceskosten. Naast hetgeen in conventie is aangevoerd heeft Rabobank daaraan het volgende ten grondslag gelegd:
6.1 De vorderingen in conventie komen voor toewijzing in aanmerking, dus het beslag is terecht gelegd.
6.2 Dat is niet anders indien aangenomen moet worden dat AMR c.s. voor aansprakelijkheid is verzekerd. De aanwezigheid van een verzekeraar geeft immers op zichzelf nog geen enkele zekerheid.
7 De beoordeling
in conventie
7.1 Aan de vordering van Rabobank ligt het standpunt ten grondslag dat AMR c.s. jegens Rabobank toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld, namelijk door bij de taxatie uit 2000 niet de zorg in acht te nemen die van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur mag worden verwacht. Over deze norm voor de beoordeling van het handelen van AMR c.s. verschillen partijen niet van mening. Evenmin vormt een punt van discussie dat AMR c.s. in het geval zij niet overeenkomstig deze norm zou hebben gehandeld ook jegens een derde als Rabobank onrechtmatig heeft gehandeld. In het licht van deze uitgangspunten overweegt de rechtbank als volgt.
7.2 Als meest verstrekkende verweer heeft AMR c.s. zich op artikel 6:89 BW beroepen. Zij heeft daartoe aangevoerd dat Rabobank al in 2006 beschikte over het rapport Nederlof (waarin het pand op een veel lager bedrag wordt getaxeerd dan door AMR c.s. in 2000), zodat zij veel te lang heeft gewacht met het klagen hieromtrent bij AMR c.s., dat immers pas in mei 2008 geschiedde. Het klagen is volgens AMR c.s. ook te laat als zou moeten worden aangenomen dat Rabobank pas bij gelegenheid van de daadwerkelijke verkoop van het pand in oktober 2007 van de gebrekkige taxatie uit 2000 op de hoogte was. Rabobank heeft het betoog van AMR c.s. gemotiveerd bestreden. De rechtbank overweegt als volgt.
7.3 Op grond van artikel 6:89 BW kan de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen als hij niet binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek bij de schuldenaar ter zake heeft geklaagd. De schuldeiser die een gebrekkige prestatie ontvangt zal dus tijdig moeten klagen. Rabobank en AMR c.s. staan met betrekking tot het taxatierapport uit 2000 echter niet tot elkaar in een verhouding van schuldeiser en schuldenaar. Die verhouding bestond slechts tussen [X] (als de opdrachtgever tot de taxatie) en AMR c.s. Rabobank gold in die verhouding slechts als derde, die op zichzelf geen enkele aanspraak op een prestatie zonder gebrek (een deugdelijk taxatierapport) kon laten gelden. In de verhouding tussen Rabobank en AMR c.s. kan het (vermeend) onjuiste taxatierapport dus niet worden beschouwd als het gebrek in de prestatie na ontdekking waarvan Rabobank binnen bekwame tijd moest klagen. Het door AMR c.s. aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 23 november 2007 (NJ 2008, 552) maakt dat niet anders. Aldaar ging het om de situatie dat partijen nu juist wel jegens elkaar in een verhouding van schuldeiser en schuldenaar stonden (namelijk als koper en verkoper), en de vordering van de koper (hoewel gebaseerd op onrechtmatige daad) in feite gegrond was op een gebrekkige nakoming door de verkoper van de koopovereenkomst. Die situatie doet zich hier niet voor. Het beroep van AMR c.s. op artikel 6:89 BW faalt dus.
7.4 Haar in 7.1 omschreven standpunt heeft Rabobank onderbouwd door te wijzen op het (grote) verschil tussen de door AMR c.s. in 2000 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (omgerekend € 1.486.000,=) en de waarde die het pand volgens het rapport Kolpa in 2000 had (€ 720.000,=). Ook heeft Rabobank gewezen op de onderhandse verkoopwaarde van het pand in 2006, zoals neergelegd in het rapport Nederlof (€ 620.000,=) en het rapport Kolpa (€ 750.000,=), in verband waarmee Rabobank heeft gesteld dat zich geen aanwijsbare waardeverminderende omstandigheden hebben voorgedaan die een waardevermindering als hier aan de orde tussen 2000 en 2006 zouden verklaren. Ten slotte heeft Rabobank gesteld dat het in hoge mate onwaarschijnlijk is dat het pand tussen 1990 en 2000 met 400% in waarde zou zijn gestegen, zoals zou volgen uit de oorspronkelijk door [X] betaalde koopsom en de door AMR c.s. in 2000 getaxeerde waarde. De rechtbank begrijpt de redenering van Rabobank aldus dat uit deze omstandigheden volgt dat AMR c.s. de waarde van het pand onjuist heeft getaxeerd.
7.5 Ter betwisting heeft AMR c.s. bij conclusie van antwoord aangevoerd dat taxeren niet gelijk staat aan garanderen, omdat een taxatie nu eenmaal een momentopname is en deels afhankelijk is van de persoon van de taxateur. Ook heeft zij gewezen op haar eerder bij de taxateur van Kolpa ingediende kanttekeningen. Verder heeft AMR c.s. aangevoerd dat de taxatie door Kolpa slechts een zogenaamde ‘geveltaxatie’ betrof en dat het haast ondoenlijk is in 2009 de waarde van een pand in 2000 vast te stellen. Ten slotte valt volgens AMR c.s. niet uit te sluiten dat de taxateur van Kolpa zich mede heeft laten leiden door het inmiddels ontstane geschil en de inmiddels gerealiseerde (lage) verkoopprijs. Bij conclusie van dupliek heeft AMR c.s. nog gewezen op een taxatie van 15 februari 2007 door Immocom Bedrijfsmakelaars, die de vrije verkoopwaarde per die datum taxeert op € 1.000.000,=.
7.6 In het licht van de onderbouwing van het standpunt van Rabobank is de betwisting van AMR c.s. naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende concreet en specifiek. Daartoe wijst de rechtbank op het volgende.
7.7 Het mag zo zijn dat taxeren mensenwerk is zodat met een zekere (misschien zelfs aanzienlijke) marge rekening gehouden moet worden, maar dat laat onverlet dat in bepaalde omstandigheden de conclusie gerechtvaardigd kan zijn dat een taxateur bij een taxatie fouten heeft gemaakt. Die omstandigheden zijn hier aan de orde, zelfs als rekening gehouden wordt met het feit dat de taxateur van Kolpa het pand niet van binnen heeft kunnen bezichtigen. Het verschil tussen de door AMR c.s. en Kolpa getaxeerde waarden in 2000 is immers dermate groot (meer dan 100%), dat dit in redelijkheid niet op de beperkingen van een ‘geveltaxatie’ kan worden afgewenteld of kan worden verklaard door verschillen in de persoon van de taxateur. Daarbij komt dat de taxatie door Kolpa in zoverre wordt ondersteund door de taxatie van Nederlof, dat de door hen getaxeerde waarde van het pand in 2006 (weliswaar van elkaar verschilt, maar wel) aanzienlijk beter op elkaar aansluit dan de door AMR c.s. getaxeerde waarde in 2000, mede gelet op de (onbetwiste) stelling dat tussen 2000 en 2006 geen sprake is geweest van omstandigheden die een waardevermindering van ongeveer 65% zouden verklaren. Dat wordt niet anders als zou moeten worden uitgegaan van de waarde in 2007 zoals die blijkt uit het bij dupliek door AMR c.s. overgelegde rapport van Immocom Bedrijfsmakelaars. Ook in dat geval resteert immers nog altijd een zeer groot verschil (bijna € 500.000,=) met de door AMR c.s. getaxeerde waarde in 2000. In dit verband is ook van belang dat AMR c.s. de stelling van Rabobank ter zake de onwaarschijnlijkheid van een waardestijging van 400% tussen 1990 en 2000 niet heeft betwist.
7.8 In dit verband passeert de rechtbank als onvoldoende onderbouwd de verwijzing door AMR c.s. naar haar eerder bij de taxateur van Kolpa ingediende kanttekeningen. In haar rapport (p. 12) heeft de taxateur uitvoerig op de kanttekeningen van AMR c.s. gereageerd, zodat van AMR c.s. verwacht had mogen worden ten minste aan te geven op welke punten die reactie onvoldoende zou zijn. De rechtbank gaat ook voorbij aan de suggestie van AMR c.s. dat de taxateur van Kolpa zich mede heeft laten leiden door de gebeurtenissen van na 2000. In het licht van de overige omstandigheden is dit verweer te speculatief van aard, daargelaten overigens dat de taxateur van Kolpa haar bevindingen heeft voorzien van een deugdelijke onderbouwing.
7.9 Het voorgaande leidt de rechtbank tot het oordeel dat AMR c.s. de waarde van het pand in 2000 in zodanige mate te hoog heeft getaxeerd dat zij niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam taxateur. Zij heeft dus onrechtmatig jegens Rabobank gehandeld en is in beginsel schadeplichtig.
7.10 Die schadeplichtigheid geldt alleen indien en voor zover Rabobank als gevolg van de fout van AMR c.s. schade heeft geleden. Rabobank heeft gesteld dat zij het rapport AMR ten grondslag heeft gelegd aan haar beslissing tot het verstrekken van de in 2.5 bedoelde financiering aan [X] en Tri-Tools. Het standpunt van Rabobank komt verder hierop neer dat als AMR c.s. geen fout zou hebben gemaakt, zij (Rabobank) niet tot het verstrekken van de financiering aan [X] zou zijn overgegaan, zodat zij per saldo ook niet zou zijn geconfronteerd met de huidige situatie dat [X] niet in staat is gebleken een deel van haar schuld aan Rabobank te voldoen. De schade wordt volgens Rabobank gevormd door dat deel van de schuld van [X] dat Rabobank bij de faillissementen van [X] en Tri-Tools niet heeft kunnen uitwinnen (een bedrag van € 631.216,=), vermeerderd met de in de verhouding tussen [X] en Rabobank afgesproken rente. Met betrekking tot deze stellingen en het daartegen gerichte verweer van AMR c.s. overweegt de rechtbank het volgende.
7.11 Bij conclusie van antwoord heeft AMR c.s. betwist dat Rabobank het rapport AMR aan haar financieringsbeslissing ten grondslag heeft gelegd. Op deze stelling heeft Rabobank bij conclusie van repliek uitvoerig gereageerd, onder meer met verwijzing naar een intern stuk waaruit – volgens Rabobank – blijkt dat het rapport AMR aan de onderhavige financieringsbeslissing ten grondslag is gelegd. AMR c.s. is vervolgens bij conclusie van dupliek niet meer op dit punt ingegaan. In het licht van de uitvoerige reactie van Rabobank had dat wel van AMR c.s. mogen worden verwacht. Uit het stilzwijgen op dit punt van AMR c.s. leidt de rechtbank af dat zij het hier bedoelde verweer niet heeft willen handhaven. Aldus neemt de rechtbank als vaststaand aan dat Rabobank het rapport AMR aan de in 2.5 bedoelde financieringsbeslissing ten grondslag heeft gelegd.
7.12 AMR c.s. heeft niet betwist de stelling van Rabobank dat laatstgenoemde niet tot financiering van [X] zou zijn overgegaan als AMR c.s. bij de taxatie in 2000 geen fout zou hebben gemaakt (en dus de waarde van het pand op een (veel) lager bedrag zou hebben getaxeerd). AMR c.s. heeft wel betoogd dat de handelwijze van Rabobank onverantwoord is geweest, maar dat betoog ziet op eventuele eigen schuld van Rabobank aan de schade en doet aan de stelling van Rabobank op zichzelf niet af. Die stelling moet dan ook als vaststaand worden aangenomen. Daarmee is het vereiste causale verband tussen de fout van AMR c.s. en de schade van Rabobank gegeven.
7.13 AMR c.s. is in beginsel aansprakelijk voor de gehele schade die Rabobank op dit punt heeft geleden. Bij conclusie van dupliek heeft AMR c.s. aangevoerd dat de schade het gevolg is van het feit dat [X] en Tri-Tools op enig moment zijn opgehouden te betalen. Dat moge zo zijn, maar dat doet er niet aan af dat ook de fout van AMR c.s. een voorwaarde is zonder welke de schade niet zou zijn ontstaan. In een dergelijk geval zijn de verschillende schadeveroorzakers ieder voor het geheel van de schade aansprakelijk (vergelijk artikel 6:102 BW).
7.14 Ten aanzien van de omvang van de schade geldt het volgende. Aanvankelijk (bij dagvaarding) vorderde Rabobank veroordeling van AMR c.s. tot betaling van het verschil tussen de door AMR c.s. in 2000 getaxeerde onderhandse verkoopwaarde en de uiteindelijk in 2007 gerealiseerde koopprijs van het pand. Bij conclusie van antwoord heeft AMR c.s. betoogd dat Rabobank onvoldoende inzichtelijk had gemaakt of en in hoeverre zij een deel van haar vordering op [X] heeft kunnen incasseren door uitwinning van andere activa van [X] en Tri-Tools. In dat betoog heeft Rabobank aanleiding gezien bij conclusie van repliek haar vordering te verminderen tot het thans gevorderde bedrag. Daaraan heeft zij de stelling ten grondslag gelegd dat zij tot dit bedrag de schuld van [X] en Tri-Tools niet heeft kunnen incasseren. Ter onderbouwing heeft Rabobank een intern overzicht overgelegd, waaruit volgens haar de restantschuld blijkt. Op dit betoog heeft AMR c.s. bij conclusie van dupliek niet gereageerd. Gelet op de door Rabobank gegeven onderbouwing en gelet op het feit dat Rabobank juist in het aanvankelijke verweer van AMR c.s. aanleiding heeft gezien haar vordering te verminderen, had van AMR c.s. naar het oordeel van de rechtbank verwacht mogen worden bij conclusie van dupliek uiteen te zetten om welke reden het (gewijzigde) betoog van Rabobank onjuist zou zijn. Nu zij dat niet heeft gedaan, leidt de rechtbank daaruit af dat AMR c.s. de stellingen van Rabobank op dit punt niet (langer) betwist. Dat betekent dat de door Rabobank geleden schade moet worden begroot op het primair gevorderde bedrag van € 631.216,=.
7.15 AMR c.s. heeft zich tegen de vordering van Rabobank verweerd met een aantal stellingen die tezamen kunnen worden beschouwd als een beroep op eigen schuld van Rabobank. Mede gelet op het verweer tegen die stellingen overweegt de rechtbank als volgt.
7.16 Rabobank heeft zich tegen enkele van de stellingen van AMR c.s. verweerd met het betoog dat de door AMR c.s. bedoelde omstandigheden er niet aan af doen dat Rabobank op de juistheid van het rapport AMR mocht vertrouwen. Dat laatste is op zichzelf juist. Dat is ook de reden dat AMR c.s. in beginsel aansprakelijk is voor de door haar gemaakte fout. Aan een beroep op eigen schuld staat dat echter niet in de weg.
7.17 Om te komen tot vermindering van de schadevergoedingsplicht wegens eigen schuld van de benadeelde zal sprake moeten zijn van omstandigheden die aan die benadeelde kunnen worden toegerekend. Met betrekking tot de stelling van AMR c.s. inzake de ouderdom van het rapport AMR is naar het oordeel van de rechtbank aan die voorwaarde niet voldaan. Op zichzelf kan worden aangenomen dat het binnen de taxatieleer gebruikelijk is geen taxatierapporten te hanteren die ouder zijn dan maximaal zes maanden. AMR c.s. heeft haar stelling met die strekking immers onderbouwd met een citaat uit het handboek Taxatieleer Vastgoed deel 1, waarin wordt vermeld dat een getaxeerde waarde “veelal een beperkte geldigheidsduur” van “maximaal één maand” zal hebben. Die passage wordt (min of meer) bevestigd door het rapport Kolpa, waarin de taxateur opmerkt dat het “gebruikelijk” is dat een taxatierapport niet ouder mag zijn dan een half jaar. Volgens de taxateur is het “derhalve vreemd” dat Rabobank in 2003 nog het rapport AMR uit 2000 heeft gebruikt. Rabobank heeft de citaten uit het handboek en de opmerkingen van de taxateur van Kolpa niet betwist. Vast staat dat Rabobank een (veel) ouder rapport heeft gebruikt. Daaruit volgt dat in het geval Rabobank zou hebben gehandeld overeenkomst de geldende leer zij geen gebruik gemaakt zou hebben van het rapport AMR. In zoverre is dus op zichzelf sprake van causaal verband (in de zin van conditio-sine-qua-non-verband) tussen het (eigen) handelen van Rabobank en de schade.
7.18 Voor vermindering van de schadevergoedingsplicht wegens eigen schuld is dat echter niet voldoende. De vereiste toerekenbaarheid als bedoeld in artikel 6:101 BW vergt meer dan louter een conditio-sine-qua-non-verband. Blijkens de eigen stellingen van AMR c.s. (onder 43 conclusie van antwoord in conventie) markeert de regel van de beperkte houdbaarheid van een taxatierapport het karakter van een momentopname in het licht van het gegeven dat de markt voortdurend in beweging is en de waarde van vastgoed wordt bepaald door veel verschillende factoren. Dat mag in het algemeen zo zijn, maar dat betekent nog niet dat ook in dit concrete geval de geleden schade mede moet worden toegerekend aan het gebruik van een te oud taxatierapport. Het rapport AMR was ook in 2000 al ondeugdelijk, zo volgt uit 7.7. Dat betekent dat Rabobank de schade ook zou hebben geleden als zij wel binnen de in de taxatieleer gebruikelijke periode van het rapport AMR gebruik zou hebben gemaakt. Gesteld noch gebleken is bovendien dat de ontwikkelingen in de markt tussen 2000 en 2003 feitelijk zodanig zijn geweest dat het rapport AMR zijn bruikbaarheid verloor. Weliswaar heeft AMR c.s. gewezen op de “nogal gewijzigde marktomstandigheden”, maar zij heeft deze stelling op geen enkele wijze onderbouwd. De loutere verwijzing naar de aanslagen van 11 september 2001 (punt 32 conclusie van antwoord in conventie) is daarvoor te vaag. De rechtbank wijst erop dat op AMR c.s. de stelplicht rust ter zake eigen schuld van Rabobank. Een en ander brengt mee dat de door Rabobank geleden niet mede kan worden toegerekend aan het feit dat zij een te oud taxatierapport heeft gebruikt. In zoverre bestaat dus geen grond de schadevergoedingsplicht van AMR c.s. te verminderen.
7.19 Voorts heeft AMR c.s. aangevoerd dat Rabobank onverantwoord heeft gehandeld door uitsluitend op basis van het (drie jaar oude) rapport AMR over te gaan tot een aanzienlijke financiering als hier aan de orde. Zij heeft daartoe gesteld dat van Rabobank verwacht had mogen worden onderzoek te doen naar onder meer de solvabiliteit van [X]. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het betoog van AMR c.s. niet. Ook als zou moeten worden aangenomen dat van Rabobank op dit punt meer oplettendheid had mogen worden verwacht, dan is dat op zichzelf nog niet voldoende om te komen tot vermindering van de schadevergoedingsplicht. Daarvoor is immers ook nodig dat de geleden schade mede van die onoplettendheid het gevolg is geweest. Dat verband zou er kunnen zijn als zou moeten worden aangenomen dat de solvabiliteit van [X] zodanig slecht zou zijn geweest dat Rabobank om die reden geen financiering zou hebben verstrekt. Dat is echter gesteld noch gebleken. Het enkele feit dat [X] en Tri-Tools in 2007 respectievelijk 2006 failliet zijn verklaard is daarvoor onvoldoende. In een tijdsbestek van (meer dan) drie jaar kan de solvabiliteit van een onderneming immers fors wijzigen. Het hier bedoelde vermeende verzuim van Rabobank kan dan ook niet leiden tot vermindering van de schadevergoedingsplicht van AMR c.s.
7.20 In de derde plaats heeft AMR c.s. zich op het standpunt gesteld dat Rabobank onverantwoorde risico’s heeft genomen door financiering te verstrekken tot een niveau van 130% van de (door AMR c.s. getaxeerde) executiewaarde van het pand, terwijl maximaal 90% gebruikelijk is. Rabobank heeft deze stelling betwist. Zij heeft bij conclusie van repliek gesteld dat zij haar financieringsbeslissing heeft gebaseerd op de door [X] en Tri-Tools geboden zekerheden en dat zij voor wat betreft de aan het pand verbonden financiering is uitgegaan van 90% van de executiewaarde, te weten een bedrag van
€ 1.316.000,=. Zij heeft in dat verband een intern stuk (“financieringsopzet”) overgelegd, waarop naast de hypotheek op het pand (voor genoemd bedrag) ook andere zekerheden staan vermeld. Deze stellingen van Rabobank noch de juistheid van de financieringsopzet heeft AMR c.s. betwist. Dat betekent dat als vaststaand moet worden aangenomen dat Rabobank zich voor wat betreft dat deel van de financiering waarvoor het pand als zekerheid gold heeft gehouden aan de gebruikelijke marges. Op dit punt is dus geen sprake van een gedraging die afwijkt van hetgeen een redelijk persoon in vergelijkbare omstandigheden zou doen. Wel heeft AMR c.s. er bij conclusie van dupliek op gewezen dat Rabobank zich kennelijk heeft gebaseerd op de executiewaarde na verbouwing, terwijl [gedaagde sub 1] ter zake een uitdrukkelijk voorbehoud had gemaakt (zie het citaat onder 2.3). Dat is echter onvoldoende voor vermindering van de schadevergoedingsplicht. Dat dit enkele feit heeft bijgedragen aan de schade is immers gesteld noch gebleken.
7.21 Ten slotte heeft AMR c.s. betoogd dat Rabobank zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst voor het pand te realiseren om aldus haar schade zoveel mogelijk te beperken. In dat verband heeft zij erop gewezen dat het pand veertien maanden lang in “besmette” toestand heeft bestaan, namelijk tussen het faillissement van Tri-Tools in augustus 2006 en de verkoop in oktober 2007. Ook heeft zij gewezen op het verschil tussen de door Kolpa voor 2006 getaxeerde waarde (€ 750.000,=) en de uiteindelijke verkoopprijs van € 650.000,=. In de derde plaats heeft AMR c.s. gesteld dat Rabobank geen verkoopinspanningen heeft verricht, zoals het plaatsen van advertenties en het aanmelden van het pand in de uitwisselingssystemen van makelaars.
7.22 In het licht van deze stellingen heeft Rabobank haar betwisting naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd. Zij heeft niet meer gesteld dan dat zij heeft getracht tot een zo hoog mogelijke verkoopprijs voor het pand te komen en dat er simpelweg geen kopers bereid bleken meer dan de uiteindelijk gerealiseerde prijs te betalen. Dat is onvoldoende concreet. Van Rabobank mocht uit hoofde van haar schadebeperkingsplicht worden verwacht zich binnen redelijke grenzen in te spannen om het pand tegen een zo gunstig mogelijke prijs te verkopen; partijen verschillen hieromtrent niet van mening. Tot die inspanningen behoorde in elk geval het actief onder de aandacht brengen van het pand langs de gebruikelijke kanalen (zoals door AMR c.s. omschreven). Ook mocht van Rabobank verwacht worden niet onnodig veel tijd te laten verstrijken. Rabobank heeft omtrent haar verkoopinspanningen echter niets gesteld. Ook heeft zij niets concreets gesteld ter zake de lange duur dat zij het pand in de verkoop heeft gehad. Mede gelet op de in het rapport Kolpa genoemde prijs voor 2006 moet daarom worden aangenomen dat de uiteindelijk geleden schade mede het gevolg is van onvoldoende inspanningen (en dus van eigen schuld) van Rabobank. Hieraan doet niet af de (op zichzelf juiste) stelling van Rabobank dat op AMR c.s. de bewijslast rust ter zake het beroep op eigen schuld. Dat ontslaat Rabobank immers niet van de verplichting de stellingen van AMR c.s. voldoende gemotiveerd te betwisten. Nu zij dat niet heeft gedaan, komt de rechtbank niet toe aan de door Rabobank in dit verband gesuggereerde bewijsvoering.
7.23 Op dit laatste punt is dus sprake van eigen schuld van Rabobank. Op andere punten slaagt het beroep op eigen schuld niet. Op grond van artikel 6:101 BW moet de schadevergoedingsplicht worden verminderd in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Die verdeling laat zich in dit geval niet exact becijferen. Ook de rapporten van Nederlof en Kolpa bieden op dit punt geen eenduidig aanknopingspunt, nu de een de verkoopwaarde in mei 2006 (kort voor het moment waarop Rabobank aanleiding zag de financieringsovereenkomst op te zeggen) taxeert op € 620.000,= en de ander op € 750.000,=, terwijl uiteindelijk (in oktober 2007) een bedrag van € 650.000,= als verkoopprijs is gerealiseerd. Een en ander brengt mee dat de rechtbank de mate van eigen schuld moet schatten. Nu niet gebleken is dat Rabobank concrete aanbiedingen voor een hogere prijs dan uiteindelijk gerealiseerd heeft laten passeren en gelet op het feit dat de eigen schuld van Rabobank slechts betrekking heeft op de afwikkeling van de kwestie en niet op het besluit tot het verstrekken van de financiering, ziet de rechtbank aanleiding de mate van eigen schuld te beperken tot 5% van de geleden schade. De schadevergoedingsplicht van AMR c.s. wordt dus verminderd tot € 599.655,20.
7.24 Ten aanzien van de door Rabobank gevorderde rente geldt het volgende. Bij dagvaarding had Rabobank nog gevorderd dat AMR c.s. zou worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente per 19 mei 2008, waarmee Rabobank kennelijk aansluiting zocht bij het moment waarop zij AMR c.s. aansprakelijk heeft gesteld (zie onder 2.6). Bij conclusie van repliek heeft Rabobank dit standpunt verlaten en betoogd dat AMR c.s. de tussen Rabobank en [X] overeengekomen rente is verschuldigd per 7 april 2008. De rechtbank zal de vordering op dit punt als onvoldoende onderbouwd afwijzen. Niet zonder meer duidelijk is waarom AMR c.s. aansprakelijk zou zijn voor de in de verhouding tussen [X] en Rabobank kennelijk afgesproken rente. Rabobank heeft dat standpunt niet onderbouwd. Verder valt niet in te zien waarom Rabobank haar stellingen op dit punt niet reeds bij conclusie van repliek had kunnen concretiseren door vermelding van percentages en bedragen, nu zij immers uit de aard van de zaak beschikt over de daarvoor benodigde gegevens (namelijk het eigen financieringscontract).
7.25 In haar (meer) subsidiaire vorderingen betrekt Rabobank de wettelijke rente met ingang van 19 mei 2008. De rechtbank leidt daaruit af dat Rabobank ook over de primair gevorderde hoofdsom de wettelijke rente vordert in het geval de primair gevorderde contractuele rente niet voor toewijzing in aanmerking komt. Nu dat laatste het geval is, zal de rechtbank de wettelijke rente per 19 mei 2008 toewijzen.
7.26 In het vorenstaande heeft de rechtbank geen onderscheid gemaakt tussen AMR en [gedaagde sub 1]. Bij dagvaarding heeft Rabobank betoogd dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is als degene die de taxatie in 2000 feitelijk heeft uitgevoerd. AMR is volgens Rabobank op de voet van artikel 6:170 BW aansprakelijk, nu [gedaagde sub 1] de taxatie als ondergeschikte van AMR heeft uitgevoerd. AMR c.s. heeft dit betoog niet weersproken, zodat de rechtbank er van uit gaat dat dit tussen partijen geen punt van discussie is.
7.27 Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal AMR c.s. worden veroordeeld in de proceskosten.
in reconventie
7.28 De reconventionele vordering strekt – kort gezegd – tot opheffing van de gelegde conservatoire beslagen en tot vergoeding van de als gevolg van die beslaglegging geleden schade. Uit de beoordeling in conventie volgt dat de vordering van Rabobank toewijsbaar is, zodat niet valt in te zien dat de beslaglegging onrechtmatig is. Van schadeplichtigheid is daarom geen sprake. De stelling van AMR c.s. dat achter haar een beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar staat maakt dat niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat deze jegens Rabobank op enigerlei wijze zekerheid heeft gesteld voor een eventuele schuld van AMR c.s. De vordering zal dus worden afgewezen.
7.29 Als de in het ongelijk gestelde partij zal AMR c.s. worden veroordeeld in de proceskoten.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
veroordeelt AMR c.s. hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Rabobank te betalen het bedrag van
€ 599.655,20 (zegge: vijfhonderdnegenennegentigduizend zeshonderdvijfenvijftig euro en twintig cent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 19 mei 2008 tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt AMR c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rabobank bepaald op € 4.685,= aan vast recht, op € 71,80 aan overige verschotten en op € 5.160,= aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
wijst af de vorderingen van AMR c.s.;
veroordeelt AMR c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Rabobank bepaald op € 904,= aan salaris voor de advocaat;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/1694