Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 343804 / HA ZA 09-3505
Vonnis van 1 september 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HET ASSURANTIE CENTRUM B.V.,
gevestigd te Oud Beijerland,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. W.J. Hengeveld,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] BEHEER B.V.,
gevestigd te Gouda,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] BEHEER B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. J. Kneppelhout.
Eiseres zal hierna “HAC” worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk “[gedaagden]” worden genoemd.
1. Procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaardingen d.d. 22 oktober 2009 en de door HAC overgelegde producties;
- conclusie van antwoord tevens houdende een eis in reconventie, met producties;
- het tussenvonnis van 17 maart 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- brief d.d. 14 mei 2010 van mr. K.B. van Dijk namens HAC, met bijlage;
- brief d.d. 19 mei 2010 van mr. M.H.L. van Dijkman namens [gedaagden], met
bijlage (‘Korte samenvatting juridische standpunten’);
- het proces-verbaal van comparitie van 1 juni 2010.
2. De feiten
2.1. Tussen HAC als koper en [gedaagden] als verkopers is op 27 november 2007 een overeenkomst tot stand gekomen terzake de koop en verkoop van aandelen (hierna: de koopovereenkomst).
2.2. Op grond van de koopovereenkomst heeft HAC van [gedaagden] aandelen gekocht in het kapitaal van de vennootschap AGN [X] Holding B.V. (hierna: de Vennootschap). Op het moment van sluiten van de koopovereenkomst hield de Vennootschap aandelen in diverse vennootschappen, waaronder Havenstaete Vastgoed B.V. (hierna: Havenstaete) en Bureau Drs. [X] Makelaardij (hierna: [X] Makelaardij).
2.3. De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen:
“ARTIKEL 4 – PRE-CLOSING VERPLICHTINGEN EN GARANTIES
4.4 Ontvoeging Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V.
4.4.1 Verkoper staat ervoor in dat de aandelen in dochtermaatschappij Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. uiterlijk per 1 januari 2008 om niet zijn verkocht. In het vermogen van Verkoper zullen zich per de Closingdatum derhalve slechts de aandelen bevinden van de vennootschappen AssurantieGroep Nederland Holding B.V., AssurantieGroep Nederland Consultancy B.V., AGN Diensten B.V., AGN Roerende Zaken B.V. en Havenstaete Vastgoed B.V.
4.4.2 Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. is gerechtigd om tot 30 juni 2008 om niet gebruik te maken van het pand aan het Koningin Wilhelminaplein 5 te Krimpen aan den IJssel en de aldaar aanwezige inventaris en inrichting, waaronder het computersysteem en de telefooncentrale. Koper is op gelijke voet gerechtigd om gebruik te blijven maken van het pand aan de Oosthaven 13 te Gouda. Indien en voor zover het gebruik door één van de Partijen na 30 juni 2008 voortduurt, zal maandelijks een huur in rekening worden gebracht op basis van netto-kostprijs, te weten EUR 2.000,- (zegge: tweeduizend euro) voor het pand aan het Koningin Wilhelminaplein 5 te Krimpen aan den IJssel en EUR 2.000,- (zegge: tweeduizend euro) voor het pand aan de Oosthaven 13 te Gouda. Daarnaast is Verkoper gerechtigd om in de periode tussen het sluiten van deze Overeenkomst en de doorverkoop van Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. tegen een vaste vergoeding van EUR 500,- (zegge: vijfhonderd euro) per maand op gelijke wijze als thans het geval is gebruik te maken van de ondersteunende diensten (dat wil zeggen inventaris, hardware en telefooncentrale) van de Vennootschappen. Variabele c.q. periodieke kosten komen voor rekening van Verkoper.
4.4.3 Koper is ermee bekend dat Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V het recht van eerste koop heeft op het pand aan het Koningin Wilhelminaplein 5 te Krimpen aan den IJssel. Indien en voor zover Koper dit pand wenst te verkopen zal zij dit eerst schriftelijk te koop aanbieden aan Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. voor een alsdan te bepalen marktconforme prijs. Indien Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. niet binnen 4 (vier) weken nadat Koper schriftelijk het pand aan haar heeft aangeboden schriftelijk aan Koper laat weten het pand te willen kopen, is Koper gerechtigd het pand aan een derde te verkopen.
4.4.4 Indien en voor zover Koper handelt in strijd met de in artikel 4.4.3 geformuleerde koopoptie, verbeurt zij een direct opeisbare boete van EUR 50.000,- (zegge: vijftigduizend euro). Dit laat onverlet het recht van Bureau Drs. [X] Makelaardij B.V. om vergoeding van de werkelijk geleden schade te vorderen.
4.4.5 Indien Koper het pand aan de Koningin Wilhelminaplein 5 te Krimpen aan den IJssel aan een derde verkoopt vóór 30 juni 2008, zal Verkoper er zorg voor dragen dat het pand binnen 6 (zes) maanden na de schriftelijke mededeling daarvan door Bureau Drs. [X] Makelaardij wordt ontruimd (…)
(…)
ARTIKEL 8 – BEPERKINGEN IN DE VERGOEDING VOOR ONJUISTE MEDEDELINGEN, GESCHONDEN GARANTIES OF NIET-NAKOMING VAN PRE-CLOSING VERPLICHTINGEN
(…)
8.2 Beperkingen van het bedrag van de Vergoeding wegens onjuiste Mededelingen of geschonden Garanties
(…)
8.2.2 De Koper is niet gerechtigd enige Vergoeding te claimen wegens onjuiste Mededelingen of geschonden Garanties of de pre-Closing verplichtingen en garanties vervat in Artikel 4, tenzij het totale bedrag van de verschuldigde Vergoeding hoger is dan EUR 50.000,- (zegge: vijftigduizend euro), in welk geval de Verkoper slechts aansprakelijk is voor het meerdere.
(…)”
2.4. Van de koopovereenkomst maakt onderdeel uit Bijlage 1 getiteld “Definities” (hierna: Bijlage 1). In Bijlage 1 is bepaald dat het begrip “Partijen” in de koopovereenkomst de volgende betekenis heeft:
“Partijen bij deze Overeenkomst”
2.5. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was de Vennootschap eigenaar van het pand aan het Koningin Wilhelminaplein 5 te Krimpen aan de IJssel (hierna: het pand). Van het pand werd op dat moment gebruik gemaakt door [X] Makelaardij.
2.6. De levering van de aandelen van de Vennootschap aan HAC heeft plaatsgevonden op 2 januari 2008.
2.7. [X] Makelaardij is na de in 2.6 genoemde datum van het pand gebruik blijven maken tot 12 mei 2009.
2.8. Voor het gebruik van het pand heeft Havenstaete aan [X] Makelaardij facturen verzonden terzake de verschuldigde huur ad € 2.000,-- per maand over de maanden juli 2008 tot en met maart 2009.
Voorts heeft de vennootschap AssurantieGroep Nederland B.V. aan [X] Makelaardij facturen verzonden door de vennootschap ter zake van vergoeding voor ondersteunende diensten ad € 500,-- per maand over de maanden januari 2008 tot maart 2009 en facturen ter zake van diverse kosten over de maanden januari 2008 tot en met maart 2009.
2.9. Van de bovenstaande facturen heeft [X] Makelaardij een deel onbetaald gelaten. Voor zover zij wel betalingen heeft verricht, heeft zij betaald aan HAC.
2.10. Bij rechterlijke uitspraak van 12 mei 2009 is [X] Makelaardij in staat van faillissement verklaard.
2.11. Bij brief van 18 mei 2009 heeft HAC [gedaagden] gesommeerd om de openstaande bedragen aan huur en vergoedingen voor ondersteunende diensten en variabele en periodieke kosten in verband met het gebruik van het pand uiterlijk 23 mei 2009 aan haar te voldoen. Hieraan hebben [gedaagden] geen gehoor gegeven.
2.12. Bij de curator in het faillissement van [X] Makelaardij is door Havenstaete een vordering ingediend ter zake van de huur van het pand tot 12 mei 2009 ten bedrage van
€ 14.168,33. Voorts is in het faillissement van [X] Makelaardij door AssurantieGroep Nederland B.V. een vordering ingediend ter zake van de variabele en periodieke kosten ten bedrage van € 151.607,77.
2.13. HAC heeft, met toestemming van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam, voor een bedrag van in totaal € 223.000,-- conservatoir beslag gelegd op zakelijke bankrekeningen van [gedaagden]. Op 1 september 2009 hebben [gedaagden] ten behoeve van HAC een bankgarantie gesteld voor het bedrag waarvoor HAC conservatoir beslag had gelegd, waarna het conservatoir beslag is komen te vervallen.
3. De vordering in conventie
3.1. De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen:
1. tot betaling aan HAC van € 165.859,66, vermeerderd met primair de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de datum van opeisbaarheid van de vorderingen;
2. tot betaling van de proceskosten, waaronder de kosten van de door HAC ten laste van [gedaagden] gelegde conservatoire beslagen, te vermeerderen met de nakosten, alsmede met de wettelijke rente over de nakosten en proceskosten indien deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis zijn voldaan.
HAC heeft aan haar vordering – verkort weergegeven – de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
3.2. De koopovereenkomst moet grammaticaal worden uitgelegd. Deze uitleg leidt ertoe dat de vergoedingen bedoeld in artikel 4.4.2 zijn verschuldigd door [gedaagden]. Ook was het de bedoeling van partijen dat [gedaagden] garant zouden staan voor de verplichtingen van [X] Makelaardij. Het gaat om drie vergoedingen, te weten huur (ad
€ 2.000,-- per maand) een vergoeding voor ondersteunende diensten (€ 500,-- per maand) en vergoeding van variabele c.q. periodieke kosten verband houdende met het gebruik van het pand (zoals gas en licht, telefoonkosten en gemeentelijke belastingen). Van de variabele en periodieke kosten komt, op basis van de in het verleden voor het gebruik van het pand gehanteerde verdeelsleutel voor dergelijke kosten, een percentage van 40% voor rekening van [gedaagden].
3.3. Subsidiair geldt dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [X] Makelaardij verschuldigde vergoedingen.
3.4. [gedaagden] zijn in gebreke met de betaling van de huur en de vergoeding voor de ondersteunende diensten vanaf 30 september 2008 en in gebreke met de betaling van de variabele en periodieke kosten vanaf 1 januari 2008.
3.5. Op dit moment bedraagt de vordering van HAC op [gedaagden]
€ 165.859,66. Dit bedrag bestaat uit de verschuldigde huurpenningen en vergoedingen voor ondersteunende diensten vanaf 1 oktober 2008 tot de datum van de dagvaarding ten bedrage van € 16.000,-- respectievelijk € 4.000,-- en de variabele en periodieke kosten vanaf
1 januari 2008 tot aan de datum van de dagvaarding ten bedrage van € 145.859,66.
3.6. Over bovenstaande bedragen zijn [gedaagden] de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW dan wel de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd.
4. Het verweer in conventie
4.1. Het verweer van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vorderingen van HAC, alsmede tot veroordeling van HAC tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
4.2. [gedaagden] hebben daartoe – verkort weergegeven – het volgende aangevoerd.
4.3. Het gebruik van het pand na 30 juni 2008 geschiedde door [X] Makelaardij.
Niet [gedaagden], maar [X] Makelaardij is gehouden tot betaling van de in verband met dit gebruik op grond van artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst verschuldigde huurpenningen en vergoedingen voor de ondersteunende diensten en variabele en periodieke kosten. Artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand van het feit dat partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst hebben bedoeld de kosten voor het gebruik van het pand opgenomen in artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst voor rekening van [X] Makelaardij te laten komen. In feite moet [X] Makelaardij zelfs geacht worden partij te zijn bij de koopovereenkomst. Zij is vertegenwoordigd door haar bestuurders [gedaagden].
4.4. Subsidiair geldt dat door de ingebruikgeving van het pand door de Vennootschap aan [X] Makelaardij en de betaling van een vergoeding hiervoor door [X] Makelaardij, tussen de Vennootschap en [X] Makelaardij een huurovereenkomst is ontstaan. Op grond van deze huurovereenkomst was [X] Makelaardij gehouden tot betaling van de huurpenningen en kunnen [gedaagden] hiervoor niet worden aangesproken. Door de facturering van de vergoedingen voor de ondersteunende diensten en variabele en periodieke kosten door de AssurantieGroep Nederland B.V. aan [X] Makelaardij, zijn ook ten aanzien van deze vergoedingen nieuwe overeenkomsten ontstaan, te weten tussen [X] Makelaardij en de verzender van de facturen AssurantieGroep Nederland B.V. Op grond van die nieuwe overeenkomsten kunnen [gedaagden] niet voor deze kosten worden aangesproken. Een en ander wordt bevestigd door het feit dat Havenstaete en AssurantieGroep Nederland B.V. hun vordering op [X] Makelaardij hebben ingediend bij de curator.
4.5. De hoogte van de variabele en periodieke kosten ad € 145.859,66 wordt betwist. Er is geen grond om de in het verleden gehanteerde verdeelsleutel van 40% thans nog te hanteren. Die verdeelsleutel is niet meer passend voor de na 1 januari 2008 ontstane situatie na de ontvoeging van [X] Makelaardij van de Vennootschap. Als de variabele en periodieke kosten al voor rekening van [gedaagden] kunnen komen, dan dient dit de werkelijk gemaakte kosten te betreffen.
4.6. Voorts geldt dat als [gedaagden] al enige vergoeding verschuldigd zijn uit hoofde van de koopovereenkomst, zij op grond van artikel 8.2.2 van de koopovereenkomst slechts gehouden zijn tot betaling van een vergoeding voor het niet nakomen van verplichtingen voortvloeiende uit artikel 4 van de koopovereenkomst, indien deze vergoeding het bedrag van € 50.000,-- overschrijdt, in welk geval [gedaagden] slechts aansprakelijk zijn voor het meerdere. Op grond van deze beperking dient de vordering ten aanzien van de huurpenningen en vergoeding voor de ondersteunende diensten, welke
€ 50.000,-- niet overschrijdt, te worden afgewezen en zijn [gedaagden] ten aanzien van de vergoeding voor de variabele en periodieke kosten hoogstens gehouden tot betalingen boven de € 50.000,--.
5. De vordering in reconventie
5.1. De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad HAC te veroordelen:
- tot retournering van de op 1 september 2009 door [gedaagden] gestelde bankgarantie aan de bank onder de schriftelijke mededeling dat de bank uit haar verplichtingen is ontheven.
- om binnen twee dagen van het in dezen te wijzen vonnis te betalen de kosten van de bankgarantie: € 215,--- + € 300,-- + € 133,80 per maand (zijnde 0,06% per kalendermaand over het bedrag van € 223.000,--) vanaf 1 september 2009, de dag waarop de bankgarantie is gesteld, tot aan de dag dat HAC de bankgarantie retourneert, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente per 15 juni 2009, zijnde de datum van het beslag, althans per 1 september 2009, de datum van het verstrekken van de bankgarantie.
- tot voldoening binnen twee dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis van de buitengerechtelijke kosten ad € 768,--, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de datum van deze conclusie.
- tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke rente vanaf de veertiende dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis.
5.2. Aan deze vordering hebben [gedaagden], naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd – verkort weergegeven – de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
5.3. Er was geen grond voor het beslag onder de bankrekeningen van [gedaagden].
5.4. Nu het beslag ten onrechte is gelegd, dient HAC de door [gedaagden] ter opheffing van dit beslag gestelde bankgarantie te retourneren.
5.5. Voorts dient HAC de door [gedaagden] ten gevolge van het beslag geleden schade te vergoeden. De schade bestaat uit de kosten voor de bankgarantie als vermeld in de vordering en de buitengerechtelijke kosten.
6. Het verweer in reconventie
6.1. HAC concludeert tot – verkort weergegeven – afwijzing van de vordering van [gedaagden] en, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proceskosten.
6.2. HAC heeft hiertoe het volgende aangevoerd.
6.3. Voor het door HAC gelegde conservatoir beslag was wel degelijk een grond, nu HAC, blijkens hetgeen zij ter onderbouwing van haar vordering in conventie heeft gesteld, op [gedaagden] een vordering heeft ter hoogte van € 165.859,66 te vermeerderen met de wettelijk verschuldigde rente.
6.4. De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten voldoet vanwege het ontbreken van een specificatie niet aan de eisen die de wet daaraan stelt.
7. De beoordeling
in conventie
7.1. Het geschil tussen partijen heeft betrekking op de verschuldigde vergoedingen op grond van artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst voor het gebruik van het pand na 30 juni 2008 door [X] Makelaardij. Partijen zijn het oneens over de vraag door wie deze vergoedingen – maandelijkse huurpenningen (ter hoogte van € 2.000,--), vergoeding voor ondersteunende diensten (ter hoogte van € 500,--) en (gedeeltelijke) vergoeding van variabele c.q. periodieke kosten – zijn verschuldigd. HAC stelt dat de vergoedingen zijn verschuldigd door [gedaagden]. [gedaagden] betwisten dit en stellen dat de vergoedingen voor rekening komen van [X] Makelaardij.
7.2. Partijen twisten aldus over de uitleg van artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst. Hieromtrent overweegt de rechtbank het volgende.
7.3. De vraag wat partijen zijn overeengekomen kan niet enkel worden beantwoord op grond van een zuiver taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst. Bij de beantwoording van die vraag komt het tevens aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen en aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen, en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 - Haviltex). Voorts volgt uit HR 20 februari 2004, NJ 2005, 493 (DSM/Fox) dat bij de uitleg van een overeenkomst telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van de overeenkomst, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder zijn bij de uitleg van belang de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging en de wijze van totstandkoming en de overige bepalingen van de overeenkomst (vgl. HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576 - Derksen/Homburg; HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 - Meyer Europe/Pont Meyer).
Aan de hand van deze maatstaf zal de rechtbank artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst uitleggen. Het gaat dus niet om een keuze tussen enerzijds een grammaticale uitleg (zoals HAC betoogt) en anderzijds uitleg op basis van de partijbedoeling (de visie van [gedaagden]). Zowel de partijbedoeling als de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen zijn bij de uitleg van belang, zo volgt uit het voorgaande.
7.4. Uit de stellingen van partijen en in het bijzonder hetgeen partijen ter comparitie hebben verklaard, leidt de rechtbank af dat partijen bij de aanvang van de gesprekken omtrent de koopovereenkomst aanvankelijk hebben beoogd dat HAC aandelen in de Vennootschap in haar totaliteit, inclusief de aandelen van de Vennootschap in [X] Makelaardij, van [gedaagden] zou overnemen. Op enig moment heeft HAC aangegeven van [X] Makelaardij af te zien. Die ontwikkeling heeft geleid tot artikel 4.4.1 van de koopovereenkomst, op grond waarvan de aandelen die de Vennootschap hield in [X] Makelaardij buiten de transactie zijn gebleven, en tot artikel 4.4.2, waarmee partijen beoogden dat [X] Makelaardij haar bestaande kantoorruimte in het bedrijfspand van de Vennootschap tijdelijk kon behouden. Over deze achtergrond van artikel 4.4.2 bestaat geen discussie tussen partijen. De rechtbank is van oordeel dat deze achtergrond op zichzelf wijst in de richting van de door HAC bepleite uitleg. Immers, de onderhandelingen vonden plaats tussen HAC en [gedaagden], en het ligt niet voor de hand dat tijdens die onderhandelingen een verplichting in het leven is geroepen voor een partij die niet bij die onderhandelingen betrokken was. Bijzondere omstandigheden kunnen dat wellicht anders maken, maar daarvan is niet gebleken. Eerder ligt voor de hand dat [gedaagden] de desbetreffende verplichtingen in verband met de huisvesting van [X] Makelaardij op zich namen, temeer nu uit de verklaring van de heer [gedaagde sub 2] ter comparitie kan worden afgeleid dat het mogelijk verlies van de huisvesting van [X] Makelaardij ([gedaagde sub 2] sprak in dat verband nadrukkelijk van “ons” bedrijf), vooral een probleem van [gedaagden] was, waarvoor zij een oplossing moesten zien te vinden.
7.5. Ter comparitie is als verweer namens [gedaagden] de stelling ingenomen dat de koopovereenkomst in feite een “vier partijen overeenkomst” betreft, waarbij ook [X] Makelaardij partij is. De rechtbank volgt deze stelling niet. Allereerst geldt dat de koopovereenkomst alleen is ondertekend door HAC en [gedaagden] en dat in de koopovereenkomst, op bladzijde 1 en 2, ook alleen HAC, aangeduid als “Koper”, en [gedaagden], aangeduid als “Verkoper” zijn genoemd als de overeenkomende partijen. In Bijlage 1 bij de koopovereenkomst – een uitdrukkelijke begrippenlijst – is het begrip “Partijen” is gedefinieerd als “partijen bij deze Overeenkomst”. [X] Makelaardij wordt ook in dit stuk niet genoemd. Van belang is voorts dat uit de tekst van artikel 4.4.1 van de koopovereenkomst, zoals hiervoor weergegeven, blijkt dat partijen zich bewust zijn geweest van de positie van [X] Makelaardij als dochtermaatschappij van [gedaagden]. Dit geldt eveneens voor artikel 4.4.5 van de koopovereenkomst. Uit deze bepalingen volgt immers dat [gedaagden] als verkopers in actie moesten komen in verband met de positie van [X] Makelaardij. Een dergelijke omweg zou niet nodig zijn als [X] Makelaardij zelf ook partij was, in welk geval de overeenkomst zich immers rechtstreeks tot [X] Makelaardij kon richten. Verder wijst de rechtbank erop dat uit de tekst van de koopovereenkomst niet blijkt dat [gedaagden] mede hebben gehandeld namens [X] Makelaardij, zoals zij ter comparitie hebben aangevoerd. In dit verband is nog van belang dat – zoals HAC onbetwist heeft gesteld – de koopovereenkomst is geconcipieerd door de advocaat van [gedaagden], zodat aangenomen mag worden dat deskundige aandacht is besteed aan de (hoedanigheid van) partijen bij de koopovereenkomst. Gelet op dit alles is de, feitelijk niet onderbouwde, stelling dat [gedaagden] mede namens [X] Makelaardij hebben gehandeld onvoldoende. De enkele omstandigheid dat [gedaagden] bevoegd waren [X] Makelaardij te vertegenwoordigen is voor die conclusie onvoldoende.
7.6. Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de koopovereenkomst alleen is gesloten tussen HAC en [gedaagden], en niet ook met [X] Makelaardij. Niet voor de hand ligt dus een uitleg van artikel 4.4.2 op grond waarvan een derde aansprakelijk zou zijn voor de daar genoemde verplichtingen.
7.7. Naar het oordeel van de rechtbank is de door HAC bepleite uitleg ook op grond van artikel 4.4.2 op zichzelf bezien gerechtvaardigd. In artikel 4.4.2 worden expliciet [gedaagden] genoemd als degenen voor wier rekening de vergoeding voor de ondersteunende diensten en variabele en periodieke kosten komen. Het ligt voor de hand dat ook de passage ten aanzien van de huur, in de derde volzin, in diezelfde zin moet worden uitgelegd. Immers, de verschillende vergoedingen van artikel 4.4.2 zien op hetzelfde gebruik van het pand en het ligt niet voor de hand dat alleen de vergoeding voor de huur voor rekening van een andere vennootschap zou komen. [gedaagden] hebben geen feiten gesteld die tot een andere conclusie kunnen leiden. Integendeel, deze uitleg wordt
bevestigd door de verklaring van [gedaagde sub 2] ter comparitie, waaruit blijkt dat artikel 4.4.2 werd opgenomen op initiatief en ten behoeve van [gedaagden], in verband met, zoals [gedaagde sub 2] verklaart “het tijdelijk voortzetten van de huisvesting van ons bedrijf [X] Makelaardij”. Dit alles wijst erop dat is bedoeld dat de vergoedingen voor het gebruik van het pand in artikel 4.4.2 zijn verschuldigd door [X] Makelaardij. Dit is overigens ook in lijn met het feit dat de enige andere verplichting in de koopovereenkomst ten aanzien van het gebruik van het pand, in artikel 4.4.5 (de ontruiming van de door [X] Makelaardij gebruikte ruimte bij verkoop), eveneens is opgelegd aan [gedaagden] en niet aan [X] Makelaardij.
7.8. Dat ter zake het gebruik van het pand facturen zijn verzonden aan en (deels) betaald door [X] Makelaardij en dat de vorderingen ter zake de huur en variabele en periodieke kosten zijn ingediend in het faillissement van [X] Makelaardij, acht de rechtbank in het licht van het voorgaande van onvoldoende gewicht, overigens mede gelet op het feit dat deze omstandigheden zijn gelegen na het sluiten van de koopovereenkomst.
7.9. Op grond van bovenstaande feiten en omstandigheden dient naar het oordeel van de rechtbank aan artikel 4.4.2 de uitleg te worden gegeven zoals door HAC gesteld, te weten dat de in artikel 4.4.2 opgenomen vergoedingen zijn verschuldigd door [gedaagden]. Het primaire verweer van [gedaagden] wordt verworpen.
7.10. Subsidiair hebben [gedaagden] aangevoerd dat ten aanzien van het gebruik van het pand en de daarvoor verschuldigde vergoedingen op grond van artikel 4.4.2, op de wijze als weergegeven in 4.4, nieuwe overeenkomsten zijn ontstaan tussen enerzijds Havenstaete en anderzijds AssurantieGroep Nederland B.V. (als werkmaatschappijen van HAC) en [X] Makelaardij. Op grond van deze nieuwe overeenkomsten was [X] Makelaardij gehouden de vergoedingen te voldoen en kunnen [gedaagden] hiervoor niet worden aangesproken, aldus [gedaagden].
7.11. Dit verweer wordt verworpen. Hiervoor is vastgesteld dat de vergoedingen op grond van artikel 4.4.2 van de koopovereenkomst door [gedaagden] aan HAC zijn verschuldigd. Zonder feitelijke onderbouwing, die [gedaagden] ook desgevraagd ter comparitie niet hebben gegeven, valt niet in te zien dat en hoe handelen van andere (rechts)personen de verplichtingen van [gedaagden] op grond van de koopovereenkomst teniet kunnen doen.
7.12. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] de in artikel 4.4.2 opgenomen vergoedingen voor het gebruik van het pand aan HAC zijn verschuldigd.
7.13. Vervolgens is de hoogte van de vordering van HAC ten aanzien van de huurpenningen en de vergoedingen voor ondersteunende diensten en variabele en periodieke kosten op grond van artikel 4.4.2 aan de orde. [gedaagden] hebben de vordering ten aanzien van de huur ten bedrage van € 16.000,-- en ondersteunende diensten ten bedrage van € 4.000,-- niet betwist, daargelaten het hierna te bespreken verweer in verband met artikel 8 van de koopovereenkomst.
7.14. [gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de hoogte van de gevorderde vergoeding voor variabele en periodieke kosten. Ter comparitie is bepaald dat aan HAC de gelegenheid zal worden geboden om nader in te gaan op de verweren ten aanzien van de variabele en periodieke kosten. Zij kan dit per conclusie na tussenvonnis doen. [gedaagden] zullen hierop kunnen reageren. De rechtbank wijst erop dat op HAC de stelplicht en eventuele bewijslast rusten.
7.15. [gedaagden] hebben (kennelijk subsidiair) een beroep gedaan op artikel 8.2.2 van de koopovereenkomst. [gedaagden] stellen dat zij op grond van die bepaling slechts aansprakelijk zijn voor het niet nakomen van verplichtingen uit artikel 4 van de koopovereenkomst voor het meerdere boven € 50.000,--. Op grond van deze beperking dient de vordering ten aanzien van de huurpenningen en vergoeding voor de ondersteunende diensten te worden afgewezen en zijn [gedaagden] ten aanzien van de vergoeding voor de variabele en periodieke kosten hoogstens gehouden tot betalingen boven de € 50.000,--. HAC heeft dit verweer ter comparitie weersproken.
7.16. De rechtbank acht het debat tussen partijen op dit punt nog onvoldoende gevoerd. HAC zal in de gelegenheid worden gesteld om zich bij genoemde conclusie nader uit te laten over het verweer ten aanzien van 8.2.2 van de koopovereenkomst, waarop [gedaagden] kunnen reageren. De rechtbank verzoekt HAC in dit verband de door haar genoemde bijlage 3 bij de koopovereenkomst bij haar conclusie na tussenvonnis over te leggen.
in reconventie
7.17. [gedaagden] hebben hun vordering – retournering van de door hen gestelde bankgarantie en vergoeding van de door hen geleden schade – gebaseerd op de stelling dat voor het door HAC gelegde conservatoir beslag geen grond was. HAC heeft dit betwist.
Het oordeel over de vraag of het door HAC gelegde beslag gegrond was, is onlosmakelijk verbonden met het lot van de vordering van HAC in conventie, uit hoofde waarvan het beslag is gelegd. Gelet op de aanhoudingsbeslissing van de rechtbank ten aanzien van de vordering van HAC in conventie, zal de rechtbank de beslissing op de vordering in reconventie eveneens aanhouden.
7.18. De rechtbank overweegt echter reeds thans dat de door [gedaagden] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bij eindvonnis zal worden afgewezen, nu onvoldoende is gesteld en evenmin is gebleken dat er sprake is geweest van verrichtingen die meeromvattend zijn dan de verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237-240 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten.
voorts in conventie en reconventie
7.19. In afwachting van het nemen van bovengenoemde conclusies wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
8. De beslissing
De rechtbank
in conventie:
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 13 oktober 2010 voor het nemen van een conclusie als bedoeld in 7.14 en 7.16, eerst aan de zijde van HAC, waarna [gedaagden] mogen reageren.
in conventie en in reconventie:
houdt iedere (verdere) beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling
Uitgesproken in het openbaar.
2084/1980