Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 337595 / HA ZA 09-2398
Vonnis van 1 september 2010
in de zaak van
1. [opposant sub 1],
wonende te Vlaardingen,
2. [opposant sub 2],
wonende te Vlaardingen,
opposanten,
advocaat mr. M.W. Renzen,
tegen
[geopposeerde],
wonende te Rockanje,
geopposeerde,
advocaat mr. D.G. Lasschuit,
Partijen zullen hierna [geopposeerde] en [opposanten] genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende processtukken waarvan de rechtbank kennis heeft genomen:
- inleidende dagvaarding d.d. 22 juni 2009, met producties;
- verstekvonnis van 12 augustus 2009 van de sector civiel recht van deze rechtbank;
- verzetdagvaarding d.d. 24 augustus 2009, met producties;
- vonnis van 16 september 2009, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- bij brief van 10 november 2009 van de zijde van [geopposeerde] toegezonden producties;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 november 2009;
- conclusie van antwoord in oppositie van [geopposeerde], met producties;
- conclusie van repliek in oppositie.
2. De feiten
2.1. Op 24 april 2008 hebben [geopposeerde] en [opposanten] een koopakte ondertekend waarbij [opposanten] aan [geopposeerde] heeft verkocht “een perceel grond met de daarop deels gebouwde deels in aanbouw zijnde woning met verder toebehoren” aan de Duinrand 7A te Rockanje (hierna: de woning) tegen een koopsom van € 1.450.000,-. Voor de koopakte is gebruik gemaakt van de modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning uit januari 2007 van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De koopakte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
(…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
artikel 6 Feitelijke levering, overdracht aanspraken
(…)
6.4 In deze koopovereenkomst is voor zover mogelijk inbegrepen de overdracht van alle aanspraken die verkoper ten aanzien van de onroerende zaak kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen de bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s), architect(en) en leverancier(s), zoals wegens verrichte werkzaamheden of ter zake van aan de onroerende zaak toegebrachte schade, zonder dat verkoper tot vrijwaring verplicht is. Deze overdracht vindt plaats bij de eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval de overdracht van bovenvermelde aanspraken op dat moment plaatsvindt.
artikel 19 Afbouwdepot
Van de koopsom zal verkoper € 125.000,- in depot laten bij voornoemd notaris. Koper zal dit bedrag kunnen besteden aan de afbouw van de onroerende zaak conform de aan deze koopovereenkomst gehechte bijlage.
(…).”
Op het moment van de verkoop was de nieuwbouwwoning nog niet volledig afgebouwd.
2.2 Op 8 mei 2008 hebben [geopposeerde] en [opposant sub 1] een door [geopposeerde] opgesteld document (hierna te noemen: het afbouwplan) ondertekend dat als volgt luidt:
“(…)
Bijlage bij aankoop [adres].
Betreft: afbouwplan
Woning; de gehele afbouw, afwerking daar waar nodig zoals plinten, elektra, verwarming, radiators, hang en sluitwerk en de vloerafwerking (eiken) waar nodig.
Keuken; plaatsing keukenapparatuur zoals vaatwasser, gasfornuis, hotelblok, koel vries combinatie, kranen en arduin aanrechtblad.
Entree; metselwerk entree herstellen. Toilet afwerking en plaatsen toilet en wastafel. Levering van de besproken kroonluchter.
Tuin; zoals tekening ( bijlage ) en een te plaatsen tuinhuisje en poort.
Serre; plaatsing door aannemer van de serre van 3 bij 3 en de afwerking van de serre.
Ouderslaapkamer: shutters op maat gemaakt voor de openslaande deuren in de slaapkamer. Afwerking en plaatsing van bad, wastafels en meubel, kranen en douchewand.
Douche en toilet boven; plaatsen van toilet en douchewand en kranen.
Een afbouwdepot van € 125.000,- en een bedrag groot EUR 24.000,-- ex btw i.v.m. het vervallen van het plaatsen van een kelder. Voornoemd bedrag van € 24.000,-- ex btw kan door koopster naar eigen inzicht worden besteed. Dit bedrag wordt vermindert met de kosten voor het plaatsen van een ondergrond voor de serre.
Bij ingebruikneming van de woning door koopster zal voornoemd afbouwdepotbedrag door koopster aan verkoper zijn overgemaakt.
De intentie is om de woning in de eerste helft van juli 2007 op te leveren.
(…).”
2.3 Op 23 mei 2008 is de leveringsakte gepasseerd. De leveringsakte luidt, voor zover relevant, als volgt:
“Nadere leveringsbepalingen. Juridische en feitelijke staat van het verkochte.
Bestemming.
Artikel 5
(…)
4.a. Het verkochte wordt bij deze aanvaard met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en alle zichtbare en onzichtbare gebreken die aan koper bekend zijn dan wel hadden moeten zijn op grond van diens onderzoeksplicht. Verkoper staat er voor in dat de staat waarin het verkochte zich bij de aflevering bevindt niet minder is dan de staat waarin het verkochte zich op de koopdatum bevond, behoudens normale slijtage en met inachtneming van hetgeen partijen dienaangaand zijn overeengekomen.
b. Koper heeft verklaard het verkochte te gaan gebruiken als woning. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen van het verkochte dan die welke voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar waren op de koopdatum, dan wel hadden moeten zijn.
(…)
Garanties van verkoper
Artikel 8
Verkoper bevestigt datgene wat hij gegarandeerd heeft in de koopovereenkomst.
2.4 Op 23 mei 2008 is tussen [opposanten] en [geopposeerde] voorts een “overeenkomst tot het stellen van depotgelden gesloten onder Kooijman Lambert Notarissen” gesloten. Deze overeenkomst luidt, voor zover hier relevant, als volgt:
“(…)
IN AANMERKING NEMEND:
dat verkoper heeft verkocht aan koper die heeft gekocht:
een perceel grond met de daarop deels gebouwde en deels in aanbouw zijnde woning en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] (…),
hierna ook te noemen: “de onroerende zaak”.
dat ten laste van verkoper nog een aantal werkzaamheden aan deze onroerende zaak moeten worden verricht te weten:
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
1. Een bedrag van één honderd vijf en twintig duizend euro (€ 125.000,00) wordt heden ten laste van verkoper in depot gehouden door Kooijman Lambert Notarissen, dit ten behoeve van de afbouw van bovengemelde onroerende zaak.
2. De notaris is bevoegd een half jaar nadat deze akte is ondertekend en vervolgens ieder half jaar, althans zolang de onderhavige kwestie nog niet is opgelost en het depot nog onder de notaris berust, bij partijen te informeren hoe de situatie ervoor staat en te declareren terzake van de tot dan toe verrichte werkzaamheden, welk declaratiebedrag in mindering zal worden gebracht op het depotbedrag.
3. Bij bewoning door koper van bovenvermelde onroerende zaak zal het depotbedrag terstond aan verkoper worden overgeboekt.
(…)”
2.4 Bij e-mailbericht van 2 september 2008 heeft [geopposeerde] bij [opposanten] geklaagd over een aantal aan de woning klevende gebreken.
2.5 Begin oktober 2008 heeft [geopposeerde] de woning betrokken.
2.6 Kooijman Lambert Notarissen heeft op 8 oktober 2008 het op dat moment nog in het bouwdepot aanwezige bedrag ad € 75.000,- uitbetaald aan [opposant sub 1].
2.7 Op 6 maart 2009 heeft [X] van GCR Building Surveyors (hierna: GCR) in opdracht van [geopposeerde] een bouwkundige visuele inspectie uitgevoerd in de woning aan de Duinrand 7a. In de van deze inspectie opgemaakte rapportage maakt de heer [X] voornoemd melding van verschillende gebreken aan de woning. De in het rapport verwoorde conclusie van [X] luidt:
“Zoals uit bovenstaande moge blijken, is er tijdens de ruwbouw, afbouw en vanaf het tijdstip dat de woning door koper is betrokken, onzorgvuldig en op meerdere onderdelen slecht gebouwd.
Ter verkrijging van een deugdelijke bruikbare woning zullen er afgezien van de esthetische tekortkomingen tengevolge van de nog uit te voeren werkzaamheden en aanpassingen, nog veel zaken moeten worden hersteld.
Een nieuwe woning dient te zijn gebouwd volgens de voorschriften die destijds, op het moment van het verlenen van de Bouwvergunning golden.
Gezien het feit dat de woning volgens het bouwbesluit en de daarin opgenomen NEN normen, op meerdere onderdelen nog lang niet aan de te stellen eisen voldoet en de woning qua ventilatievereisten en overige voorzieningen zoals verwarming al helemaal niet voldoet, kan worden gesteld, dat de woning zelfs op dit moment nog lang niet gereed is om fatsoenlijk te kunnen worden opgeleverd.
Verkoper heeft op dit moment op meerdere punten aantoonbaar in het geheel niet geleverd dan wat is gekocht.
(…).”
3. De vordering
3.1. [geopposeerde] heeft, na vermindering van eis, gevorderd [opposanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 98.879,31 vermeerderd met de wettelijke (handels)rente daarover vanaf 23 mei 2008, met veroordeling voorts van [opposanten] in de proceskosten.
3.2 [geopposeerde] heeft aan deze vordering het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1 De door [geopposeerde] van [opposanten] gekochte woning voldoet niet aan wat zij daarvan mocht verwachten op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst en de door partijen gemaakte aanvullende afspraken. Omdat de woning op het moment van de koop nog niet was afgebouwd hebben partijen twee mogelijkheden besproken. [geopposeerde] zou de onafgebouwde woning kopen voor een bedrag van € 1.325.000,- of [geopposeerde] zou de woning kopen voor een bedrag van € 1.450.000,-, waarbij [opposanten] zich verbond om de woning volledig af te bouwen. [geopposeerde] heeft gekozen voor de tweede optie. [geopposeerde] mocht dan ook verwachten dat zij een nette, correct afgebouwde woning zou verkrijgen. Dat is evenwel niet het geval. Aan de woning kleven verschillende gebreken. Het gaat om de volgende zaken:
- schade aan de parketvloer door lekkage
- schade aan en onzorgvuldig uitgevoerd binnenschilderwerk
- onafgemaakt en onzorgvuldig verricht buitenschilderwerk
- ondeugdelijk aangelegde en onvoldoende functionerende cv-installatie
- vervuiling van de buitengevels en het dak door betonspecie
- niet geleverde shutters voor de slaapkamer
- ondeugdelijkheid van de kozijndorpels van de buitendeuren
- ongelijkheid van de raamroeden van de buitendeuren van de aanbouw
- ondeugdelijkheid van de warmteterugwinningsinstallatie
- onvoldoende afzuiging in de keuken
- de trapleuning en het traphek voldoen niet aan het bouwbesluit
- onzorgvuldig aangelegde cv-ruimte
- ondeugdelijke afwerking met betimmeringen
- slechte afwerking parketvloer/laminaat
- ondeugdelijke buitenbetimmeringen
- geen zand aangebracht in de kruipruimte
- ondeugdelijk geconstrueerde goten
3.2.2 [geopposeerde] heeft de volledige koopsom van € 1.450.000,- voldaan doch [opposanten] heeft gezien voornoemde gebreken die aan de woning kleven niet aan zijn verplichting tot het volledig afbouwen van de woning voldaan. Het in opdracht van [opposanten] in het kader van de afbouw van de woning verrichte werk is ondeugdelijk. [opposanten] is daarmee toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst en uit de afspraak dat [opposanten] de woning zou afbouwen. [opposanten] is dan ook schadeplichtig.
3.2.3 [geopposeerde] is vanwege de non-conformiteit van de woning gerechtigd een prijsvermindering als bedoeld in artikel 7:22 lid 1 onder b BW te vragen.
3.2.4 Omdat [opposanten] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst(en), heeft [geopposeerde] voorts recht op schadevergoeding. [geopposeerde] vordert dan ook betaling door [opposanten] van de kosten gemoeid met het alsnog afbouwen van de woning en het herstellen van de gebreken aan de woning. Dat komt neer op een bedrag van € 99.530,09 inclusief BTW, welk bedrag moet worden verminderd met
€ 3.000,- exclusief BTW vanwege de vermindering van eis (onder 107 van de conclusie van antwoord in oppositie). Voorts vordert [geopposeerde] terzake van een aantal nog niet vast te stellen schadeposten veroordeling van [opposanten] tot vergoeding van de schade op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Bij de berekening van eerdergenoemd bedrag van € 99.530,09 is rekening gehouden met het bedrag van € 24.000,- exclusief BTW dat op grond van de nadere overeenkomst van 8 mei 2008 aan [geopposeerde] zou worden terugbetaald vanwege het, anders dan de oorspronkelijke plannen, niet aanbrengen van een kelderruimte onder de serre. Dit door [geopposeerde] te ontvangen bedrag van € 24.000,- exclusief BTW is verminderd met € 18.422,- inclusief BTW vanwege extra werkzaamheden uitgevoerd aan de tuin van de woning. Per saldo komt [geopposeerde] terzake nog een bedrag van € 10.138,- inclusief BTW toe. Hiervan dient wel nog het bedrag gemoeid met het aanbrengen van een vloer onder de serre te worden afgetrokken.
3.2.5 De overeenkomst tussen [geopposeerde] en [opposant sub 1] is tot stand gekomen onder invloed van dwaling. [opposanten] maakt er misbruik van dat [geopposeerde] onvoldoende heeft opgelet of de inhoud van de koopakte wel overeenstemde met tussen partijen gemaakt afspraken. Daarom bestaat aanleiding de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel dat zij lijdt door de dwaling. Subsidiair bestaat aanleiding de gevolgen van de overeenkomst op de voet van artikel 6:258 BW te wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat [opposanten] geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Partijen niet hebben immers niet voorzien dat over het afwerkingsniveau van de woning een geschil zou ontstaan en ook niet dat de cv-leidingen lek zouden blijken te zijn.
3.2.6 [geopposeerde] heeft aanspraak op betaling door [opposanten] van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 23 mei 2009, de datum waarop [opposanten] aan zijn verplichtingen had moeten voldoen.
3.2.7 [geopposeerde] heeft recht op vergoeding van de kosten gemoeid met het onderzoek van GCR, te weten een bedrag van € 2.355,44.
3.2.8 [geopposeerde] heeft aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 2.349,22. Deze kosten betreffen de door de advocaat van [geopposeerde] verrichte werkzaamheden ter verkrijging van betaling buiten rechte.
4. Het verweer
4.1. Het verweer van [opposanten] strekt ertoe [opposanten] te ontheffen van de veroordeling uitgesproken bij verstekvonnis van 12 augustus 2009, de vordering van [geopposeerde] af te wijzen en [geopposeerde] te veroordelen in de kosten van de verzetprocedure.
4.2 [opposanten] heeft de volgende verweren naar voren gebracht.
4.2.1 De woning beschikte bij de levering over alle eigenschappen die nodig waren voor een normaal gebruik als woning. Tot het leveren van meer of anders dan dat was [opposanten] niet gehouden. Van non-conformiteit is daarom, gelet ook op artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte en artikel 8 van de leveringsakte, geen sprake. Bovendien is, anders dan [geopposeerde] stelt, niet overeengekomen dat [geopposeerde] een nette, correct afgebouwde woning zou ontvangen.
4.2.2 Op grond van artikel 6.4 van de koopakte zijn alle aanspraken die [opposanten] mogelijk op aannemers of leveranciers zou hebben aan [geopposeerde] overgedragen. Voor zover zij hun werk niet goed hebben gedaan, dient [geopposeerde] zich in verband hiermee rechtstreeks tot deze aannemers/leveranciers te wenden.
4.2.3 Partijen zijn niet overeengekomen dat [opposanten] voor het bedrag dat in het bouwdepot werd gestort ad € 125.000,- de woning volledig zou afbouwen. Overeengekomen is dat [opposanten] tot een bedrag van € 125.000,- zou bijdragen in de kosten van het afbouwen. [opposanten] zou nog tot dat bedrag facturen voldoen van de verschillende bij de bouw betrokken partijen. Partijen hebben dan ook een afspraak gemaakt over een budget, niet over de perfecte uitvoering van de werkzaamheden. [opposanten] heeft meer dan het overeengekomen bedrag van € 125.000,- voldaan en heeft dus aan zijn verplichtingen jegens [geopposeerde] voldaan.
4.2.4 [geopposeerde] heeft zelf het contact onderhouden met de afbouwende aannemers en leveranciers en heeft daarbij als opdrachtgever gefungeerd. [geopposeerde] heeft zelfstandig keuzes gemaakt ten aanzien van de kwaliteit en omvang van de werkzaamheden. Voor zover deze werkzaamheden niet goed zijn uitgevoerd is [opposanten] hiervoor dan ook niet aansprakelijk.
4.2.5 [opposanten] betwist de aanwezigheid van de door [geopposeerde] gestelde gebreken aan de woning. Voorts is [opposanten] niets meer verschuldigd terzake de verrekening van de kelder.
4.2.6 Voor een groot deel van de gestelde gebreken geldt dat zij onderdelen van de woning betreffen die op het moment dat de koopakte werd ondertekend reeds waren afgebouwd en niet zijn terug te voeren op de werkzaamheden genoemd in het afbouwplan van 8 mei 2008. [geopposeerde] was met die gebreken dan ook bekend of kon daarmee bekend zijn. Op grond van artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte is [opposanten] hiervoor, nu het kenbare gebreken betreft, niet aansprakelijk.
4.2.7 De gestelde gebreken staan niet in de weg aan het gebruik normale gebruik van de onroerende zaak als woning en leveren daarom geen non-conformiteit op.
4.2.8 Door de levering van de woning op 23 mei 2007 is het gehele risico voor de afbouw overgegaan op [geopposeerde]. Aangezien de lekkage aan de cv-leidingen heeft plaatsgevonden ná de levering van de woning aan [geopposeerde], komen de mogelijk daardoor ontstane gebreken en schade voor rekening en risico van [geopposeerde].
4.2.9 [geopposeerde] heeft niet tijdig geklaagd over de gestelde gebreken op de wijze als
bedoeld in artikel 7:23 BW.
4.2.10 Er hebben zich geen onvoorziene omstandigheden voorgedaan. Onjuist is dat de omstandigheid dat een geschil zou ontstaan over het afwerkingsniveau van de woning en het ontstaan van lekkage niet is voorzien. Afgesproken is dat nog € 125.000,- door [opposant sub 1] zou worden betaald aan de afbouw van de woning, waarbij het aan [geopposeerde] was te bepalen hoe en waarvoor dit bedrag werd besteed. [geopposeerde] bepaalde dan ook wat het afwerkingsniveau was. In de koop- en leveringsakte is voorts vastgelegd hoe met gebreken dient te worden omgegaan. Een en ander is dus wel door partijen verdisconteerd.
4.2.11 Er is geen sprake geweest van dwaling aan de zijde van [geopposeerde] bij het sluiten van de koopovereenkomst. [geopposeerde] heeft niet gesteld ten aanzien waarvan zij heeft gedwaald.
4.2.12 Er is geen sprake van een handelstransactie zodat [geopposeerde] geen aanspraak maakt op de handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW. Tegen een eventuele vermeerdering van eis in die zin dat [geopposeerde] thans subsidiair de wettelijke rente vordert maakt [opposanten] bezwaar.
4.2.13 Er zijn geen buitengerechtelijke werkzaamheden verricht die voor vergoeding in aanmerking komen.
4.2.14 De kosten van het rapport van GCR kwalificeren niet als schade die op grond van de wet of de overeenkomst toewijsbaar is. [opposanten] heeft [geopposeerde] niet gedwongen dit rapport te laten opstellen.
5. De beoordeling
5.1
5.1.1 De vordering van [geopposeerde] is behalve op non-conformiteit van de geleverde woning gestoeld op de stelling dat [opposanten] zich heeft verbonden tot het volledig afbouwen van de woning na de levering en dat [opposanten] die verplichting niet naar behoren is nagekomen. In zoverre is sprake van een aannemingsovereenkomst, zo heeft [geopposeerde] bij conclusie van antwoord in oppositie aangevoerd. [opposanten] heeft betwist dat hij zich tot het afbouwen van de woning heeft verbonden. Partijen verschillen aldus van mening over wat zij met elkaar zijn overeengekomen in het kader van de afbouw van de woning. Niet in geschil is op zichzelf dat het door [geopposeerde] betaalde gedeelte van de koopsom van € 125.000,- dat in depot bij de notaris is gestort, verband hield met de omstandigheid dat de woning ten tijde van de koop en levering nog niet volledig was afgebouwd. Volgens [geopposeerde] stond tegenover de verplichting van [opposanten] om de woning volledig af te bouwen dat [opposanten] van [geopposeerde] niet een bedrag van
€ 1.300.000,- maar van € 1.425.000,- voor de woning ontving. Het bedrag van
€ 125.000,- is in depot gesteld als zekerheid dat [opposanten] aan zijn verplichting tot afbouw zou voldoen, aldus [geopposeerde]. Volgens [opposanten] is tussen partijen afgesproken dat [opposanten], die ten tijde van de verkoop verschillende lopende contracten had met de bij de bouw betrokken partijen, nog tot een bedrag van maximaal € 125.000,- aan facturen van deze partijen zou voldoen, waarvoor het depot als zekerheid gold.
5.1.2 Nu [geopposeerde] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde afspraak tot het afbouwen van de woning door [opposanten] (namelijk aansprakelijkheid van [opposanten] voor bij dat afbouwen ontstane schade) en [opposanten] het bestaan van deze afspraak gemotiveerd betwist, is het aan [geopposeerde] om feiten en omstandigheden naar voren te brengen die deze stelling kunnen dragen. Hierna zullen de door [geopposeerde] ter onderbouwing van het bestaan van deze afspraak naar voren gebrachte stellingen worden besproken.
5.1.3 [geopposeerde] heeft aangevoerd dat de afspraak tot afbouw door [opposanten] is vastgelegd in het afbouwplan van 8 mei 2008. De rechtbank stelt vast dat [geopposeerde] die stelling verder niet toelicht. Het afbouwplan bevat slechts een opsomming van de werkzaamheden die op dat moment nog aan de woning moesten worden verricht. In dit afbouwplan wordt niet gerept van een op [opposanten] rustende verplichting tot het (doen) uitvoeren van deze werkzaamheden. Uit de vermelding in het afbouwplan dat het bedrag van € 24.000,- in verband met het vervallen van de kelder naar eigen inzicht door [geopposeerde] kan worden besteed, valt evenmin een afspraak van die strekking af te leiden. Volgens [geopposeerde] volgt hieruit dat het depotbedrag van € 125.000,- niet ter vrije besteding van [geopposeerde] stond. Voor zover dat al juist is, de omstandigheid dat het depotbedrag niet ter vrije beschikking van [geopposeerde] stond betekent nog niet dat [opposanten] zich dus heeft verbonden tot het volledig afbouwen van de woning. Dat en waarom dat wel het geval is heeft [geopposeerde] niet toegelicht.
5.1.4 Dat wordt niet anders wanneer dit afbouwplan wordt bezien in samenhang met de koopakte. De koopakte bevat geen aanwijzing voor een afspraak als door [geopposeerde] gesteld. In artikel 19 van de koopakte is aangegeven dat een bedrag van € 125.000,- van de koopsom in depot wordt gelaten bij de notaris, welk bedrag “koper zal (…) kunnen besteden aan de afbouw van de onroerende zaak conform de aan deze koopovereenkomst gehechte bijlage”. Deze bepaling staaft eerder het standpunt van [opposanten] dat maximaal een bedrag van € 125.000,- ten laste van [opposanten] zou worden gespendeerd aan de afbouw. [geopposeerde] heeft daartegenover gesteld dat deze bepaling, voor zover daarin tot uitdrukking wordt gebracht dat zij en niet [opposanten] voor een bedrag van € 125.000,- aan afbouwwerkzaamheden zou laten verrichten, in strijd is met de tussen partijen gemaakte afspraken en onjuist is geredigeerd door [opposanten], die deze bepaling aan de standaardtekst van de akte heeft toegevoegd. Voor zover de stelling van [geopposeerde] dat in artikel 19 ten onrechte [geopposeerde] wordt genoemd als degene die de afbouwwerkzaamheden zou laten uitvoeren juist is - [opposanten] betwist dat -, is daarmee nog niet gezegd dat in werkelijkheid iets anders, te weten volledige afbouw op kosten van [opposanten] de gehele afbouw, is overeengekomen. [geopposeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat dat wel het geval was. Ook in zoverre vormen de stellingen van [geopposeerde] dan ook onvoldoende onderbouwing voor het bestaan van een overeenkomst tot afbouw als door haar gesteld.
5.1.5 [geopposeerde] heeft voorts aangevoerd dat de logica zich verzet tegen de stelling van [opposanten] dat een bedrag van € 125.000,- in depot is gesteld van de door haar betaalde koopsom, met als doel om dit bedrag zelf te besteden aan de afbouw. [geopposeerde] voert aan dat zij in dat geval net zo goed had kunnen kiezen voor de optie om de onafgebouwde woning te kopen voor € 1.325.000,-. [opposanten] heeft deze redenering weerlegd met de (al ter comparitie ingenomen) stelling dat veel van de opdrachten voor de afbouw van de woning reeds verstrekt waren door [opposanten] of met de werkzaamheden reeds was aangevangen en dat er in dat kader door partijen voor is gekozen dat [opposanten] nog tot een bedrag van € 125.000,- aan facturen zou voldoen. Op deze stelling heeft [geopposeerde] niet inhoudelijk gereageerd, ook niet bij de conclusie van antwoord in oppositie. De door [geopposeerde] gestelde ontbrekende logica vormt gelet op deze niet weersproken betwisting een onvoldoende onderbouwing voor het bestaan van de door [geopposeerde] gestelde afspraak.
5.1.6 Tenslotte heeft [geopposeerde] gewezen op brieven en schriftelijke verklaringen van een aantal bij de bouw van de woning betrokken partijen waaruit zou volgen dat [opposanten] de opdrachtgever is van bepaalde aan de woning verrichte (af)bouwwerkzaamheden. Ook daaruit kan evenwel niet worden afgeleid dat [opposanten] zich jegens [geopposeerde] heeft verbonden om de woning op zijn kosten volledig af te bouwen. Immers, [opposanten] heeft juist gesteld dat vanwege bepaalde, reeds door hem verstrekte opdrachten is gekozen voor de constructie met het bouwdepot. Het gestelde opdrachtgeverschap van [opposanten] impliceert dan ook niet zonder meer dat tussen partijen is overeengekomen dat [opposanten] zou zorgdragen voor de volledige afbouw van de woning. [geopposeerde] heeft niet nader toegelicht dat en waarom dat wel het geval zou zijn.
5.1.7 Gelet op al het voorgaande heeft [geopposeerde] dan ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie zouden kunnen dragen dat [opposanten] zich jegens haar heeft verbonden tot het volledig afbouwen van de woning. Voor zover haar stelling is dat die afspraak mondeling is gemaakt, heeft [geopposeerde] ook dat onvoldoende onderbouwd. Het had op haar weg gelegen om deze stelling, gezien de betwisting door [opposanten], gemotiveerd te onderbouwen. Van [geopposeerde] mocht verwacht worden dat zij concreet had aangegeven wanneer partijen hierover gesproken hebben en wat daarbij over en weer is gezegd. Nu [geopposeerde] onvoldoende heeft gesteld ter onderbouwing van de door haar gestelde afspraak, komt de rechtbank niet toe aan bewijslevering op dit punt.
5.1.8 In rechte wordt er dan ook van uitgegaan dat partijen niet hebben afgesproken dat [opposanten] de woning zou afbouwen. Dat impliceert dat er geen sprake is van een aannemingsovereenkomst, want niet overeengekomen is dat [opposanten] een stoffelijk werk tot stand zou brengen. Alle stellingen van [geopposeerde] gestoeld op de veronderstelling dat tussen partijen een aannemingsovereenkomst bestaat, zoals het beroep op het ontbreken van een oplevering van het werk als bedoeld in artikel 7:758 BW, kunnen dan ook niet tot toewijzing van de vordering van [geopposeerde] leiden.
5.1.9 Dat mogelijk niet duidelijk is of [opposanten] heeft voldaan aan de door hem gestelde, tegenover betaling door [geopposeerde] van een koopprijs van € 1.425.000,- staande verplichting om tot een bedrag van € 125.000,- bij te dragen aan de afbouwwerkzaamheden, staat buiten het kader van dit geding. Ook als dat niet zo zou zijn, dan betekent dat nog niet dat de door [geopposeerde] gestelde afspraak tot afbouw zou vaststaan.
5.2
5.2.1 [geopposeerde] heeft daarnaast aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de door [opposanten] geleverde woning niet aan de overeenkomst voldoet, waarmee [opposanten] toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:22 BW vordert [geopposeerde] in dat kader prijsvermindering. Daarnaast maakt [geopposeerde] aanspraak op (aanvullende) schadevergoeding vanwege deze tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. [opposanten] heeft bewist dat sprake is van non-conformiteit.
5.2.2 De rechtbank overweegt als volgt. Bij de beoordeling van de vraag of er in het onderhavige geval sprake is van non-conformiteit is van belang dat partijen gebruik hebben gemaakt van een koopakte volgens het model van de NVM. In deze modelovereenkomst is afgeweken van het bepaalde in artikel 7: 17 BW over (non-)conformiteit. In artikel 5.1 van de koopakte is het risico voor zowel zichtbare als onzichtbare gebreken bij de koper, hier [geopposeerde], gelegd. Een (kennelijke) beperking daarop is gemaakt in artikel 5.3 van de koopakte, in welk artikel [opposanten] er als verkoper voor instaat dat de verkochte zaak bij de eigendomsoverdracht de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Wat in deze situatie onder normaal gebruik als woning dient te worden verstaan moet worden vastgesteld aan de hand van het Haviltex-criterium. De vraag wat partijen zijn overeengekomen moet dus, behalve op grond van de normale betekenis van de gebruikte bewoordingen, worden beantwoord aan de hand van de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij ten aanzien daarvan redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In dat kader is het volgende van belang.
5.2.3 Vast staat dat de woning op het moment van de levering nog niet was afgebouwd. Voorts staat vast dat juist dit, het feit dat de woning nog niet was afgebouwd, onderwerp van gesprek is geweest en tot de afspraak heeft geleid dat een bedrag van € 125.000,- van de koopsom in depot werd gelaten bij de notaris. Hoewel partijen twisten over de exacte inhoud van de afspraak die aan het stellen van dat depot ten grondslag ligt, staat op zichzelf wel vast dat zij in ieder geval niet beoogden dat [opposanten] op het moment van de eigendomsoverdracht, 23 mei 2008, een volledig afgebouwde woning aan [geopposeerde] zou leveren. Aangenomen moet dan ook worden dat partijen niet bedoeld hebben met artikel 5.3 van de koopakte overeen te komen dat aan [geopposeerde] een onroerende zaak zou worden geleverd die in alle opzichten geschikt was voor normaal gebruik als woning, doch dat overeengekomen is dat een woning zou worden overgedragen die voor zover het betreft de op het bouwplan van 8 mei 2008 genoemde werkzaamheden nog niet gereed was. De omstandigheid dat de woning op 23 mei 2008 (mogelijk) nog niet bewoonbaar was en dat daaraan nog de in het afbouwplan van 8 mei 2008 genoemde werkzaamheden moesten worden verricht, levert dan ook geen non-conformiteit op.
Het vorenstaande betekent niet dat non-conformiteit hier in het geheel niet aan de orde kan komen. De woning, in onaffe staat zoals opgesomd in het afbouwplan, moest immers onverkort aan de koopovereenkomst beantwoorden. Voor zover sprake is van een gebrek aan de woning dat op 23 mei 2008 bestond en dat niet door partijen als zodanig is onderkend, waarbij de vermelding van de desbetreffende werkzaamheden in het afbouwplan van 8 mei 2008 als richtsnoer kan dienen, kan dus sprake zijn van non-conformiteit. In dat geval moet geoordeeld worden dat [opposanten] terzake niet aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan en zijn er in beginsel gronden aanwezig voor schadevergoeding.
5.2.4 Voor prijsvermindering als bedoeld in artikel 7:22 BW is hier in geen geval plaats. Prijsvermindering kan worden verkregen bij non-conformiteit van het verkochte op grond van een consumentenkoop. Uit de in artikel 7:5 BW daarvan gegeven definitie volgt dat onder de consumentenkoop bedoeld in titel 1 van afdeling 3 van Boek 7 van het BW wordt verstaan de koop met betrekking tot een roerende zaak die wordt gesloten door een verkoper die daarbij handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf en door een natuurlijk persoon als koper die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarvan is hier geen sprake. In dit geval gaat het om de koop van een onroerende zaak. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [opposanten] handelde in de uitoefening van een beroep op bedrijf. Prijsvermindering ex artikel 7:22 BW is dan ook niet aan de orde, nog daargelaten dat het petitum van de inleidende dagvaarding ook geen betrekking op prijsvermindering lijkt te hebben.
5.2.5 In het licht van het al voorgaande zullen hierna, onder 5.3, de door [geopposeerde] gestelde gebreken worden beoordeeld.
5.2.6 Voordat wordt overgegaan tot de bespreking van de door [geopposeerde] ter onderbouwing van de non-conformiteit gestelde gebreken, zal de rechtbank achtereenvolgens het beroep van [geopposeerde] op misbruik van bevoegdheid, de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, dwaling en onvoorziene omstandigheden bespreken.
[geopposeerde] heeft zich op het standpunt gesteld dat [opposanten] misbruik van bevoegdheid maakt door artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte in te roepen. Zonder nadere toelichting, die [geopposeerde] niet heeft gegeven, valt niet in te zien dat de bedoelde bepalingen uit de koopakte [opposanten] een bevoegdheid verlenen die door hem wordt misbruikt. De stelling van [geopposeerde] dat de artikelen 5.1 en 5.3 zijn toegesneden op de situatie dat een volledig afgebouwde woning wordt verkocht en dat [opposanten] de keuze hebben gemaakt voor dit onjuiste NVM-model, is daartoe, mede gezien de hiervoor in 5.2.3 vastgestelde betekenis die onder de gegeven omstandigheden aan deze bepaling(en) moet worden toegekend, onvoldoende. Het beroep op misbruik van bevoegdheid wordt dan ook gepasseerd.
Het subsidiaire beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid treft hetzelfde lot. Bij het op grond van artikel 6:248 lid 2 BW buiten toepassing laten van een tussen partijen geldende contractuele regel is terughoudendheid op zijn plaats. Slechts wanneer de toepassing van de betreffende regel tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat leidt is er grond om de regel niet toe te passen. [geopposeerde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom in dit geval het beroep van [opposanten] op de artikelen 5.1 en 5.3 in vorenbedoelde zin onaanvaardbaar is. [geopposeerde] heeft daartoe slechts gesteld dat genoemde artikelen niet zijn bedoeld voor de onderhavige situatie. Hiermee doelt [geopposeerde] op het feit dat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en bij de levering nog niet was afgebouwd en daarmee nog niet geschikt was voor een normaal gebruik als woning. Dat en waarom toepassing van de genoemde artikelen tot een onaanvaardbaar resultaat leidt is niet onderbouwd. Aan de bedoelde bepalingen uit de koopakte wordt bovendien, zoals hiervoor onder 5.1.2 is weergegeven, de betekenis toegekend die partijen daaraan in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs mochten toekennen, dus met inachtneming van de onaffe staat van de woning.
Ook het door [geopposeerde] gedane beroep op wijziging van de gevolgen van de overeenkomst wegens dwaling (artikel 6:228 juncto 6:230 BW) treft geen doel. Voorwaarde voor een geslaagd beroep op dwaling is dat die dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of (kort gezegd) een schending van een mededelingsplicht van de wederpartij. [geopposeerde] heeft terzake slechts gesteld dat zij [opposanten] vanwege diens achtergrond in de financiële dienstverlening heeft vertrouwd en niet voldoende naar de inhoud van de koopakte heeft gekeken alvorens deze te ondertekenen. Dat is onvoldoende. Niet in te zien valt welke onjuiste inlichtingen [opposanten] heeft verstrekt of welke gegevens [opposanten] heeft nagelaten te verstrekken die tot gevolg hebben gehad dat [geopposeerde] dwaalde.
Tenslotte heeft [geopposeerde] nog verzocht om de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen vanwege onvoorziene omstandigheden. Het beroep op artikel 6:258 BW is evenwel onvoldoende gemotiveerd. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de - door [opposanten] betwiste - omstandigheid dat een geschil over het afwerkingsniveau van de woning en het ontstaan van lekkage door partijen niet is voorzien, onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW opleveren, zeker niet gelet op de terughoudende toets die terzake geldt.
5.2.7 Voor zover [opposanten] een mogelijke vordering van [geopposeerde] wegens non-conformiteit van de geleverde zaak afweert met een beroep op artikel 6.4 van de koopakte, geldt het volgende. De omstandigheid dat [geopposeerde] tezamen met de woning bepaalde, voordien aan [opposanten] toekomende, aanspraken ten aanzien van de bij de bouw betrokken partijen overgedragen heeft gekregen, laat de bevoegdheid van [geopposeerde] om [opposanten] aan te spreken op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst onverlet. Het door [opposanten] in het kader van verschillende van de door [geopposeerde] gestelde gebreken gedane beroep op artikel 6.4 van de koopakte treft dan ook geen doel.
5.2.8 Het verweer van [opposanten] dat niet tijdig is geklaagd over de gestelde gebreken zal, voor zover relevant, per gebrek worden beoordeeld. Daarbij wordt als uitgangspunt genomen dat de vraag of binnen bekwame tijd is geklaagd, beantwoord moet worden onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder de omstandigheid of de verkoper al dan niet nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn.
5.3
5.3.1 schade aan het binnenschilderwerk en onzorgvuldig uitgevoerd binnenschilderwerk
[geopposeerde] heeft in de dagvaarding niet toegelicht wat er schort aan het binnenschilderwerk. In het bij de dagvaarding gevoegde rapport van GCR is over het binnenschilderwerk opgemerkt dat het door herstelwerkzaamheden beschadigd is en op sommige plaatsen “niet netjes is afgewerkt”.
[opposanten] heeft betwist dat hij voor gebreken aan het schilderwerk aansprakelijk is, voor zover al aanwezig. [opposanten] heeft voorts gesteld dat het schilderwerk ten tijde van het tekenen van de koopakte reeds gereed was.
[geopposeerde] heeft bij conclusie van antwoord in oppositie betwist dat het schilderwerk op het moment dat de koopakte werd getekend reeds was afgerond. Volgens [geopposeerde] is het nog niet uitgevoerde schilderwerk na de levering van de woning onzorgvuldig afgemaakt en is bij “herstelwerkzaamheden” het schilderwerk beschadigd.
De rechtbank overweegt als volgt.
Uit de stellingen van [geopposeerde] volgt dat het hier om gebreken aan het schilderwerk gaat die ná de levering zijn ontstaan. Gesteld noch gebleken is dat de woning voor zover het het schilderwerk betreft, op het moment van de levering, op 23 mei 2008, niet aan de overeenkomst beantwoordde, dat wil zeggen niet geschikt was voor normaal gebruik als bedoeld in artikel 5.3 van de koopovereenkomst in de zin die daaraan in dit geval moet worden toegekend. Non-conformiteit is dan ook niet aan de orde. Dat [opposanten] op andere grond aansprakelijk is voor de nadien aan het schilderwerk ontstane schade en de gebrekkige uitvoering van het resterende schilderwerk is, mede gezien hetgeen onder 5.1 van dit vonnis is overwogen ten aanzien van de door [geopposeerde] gestelde overeenkomst tot afbouw, niet voldoende onderbouwd. Op dit punt is [opposanten] dus niet schadeplichtig.
5.3.2 onafgemaakt en onzorgvuldig verricht buitenschilderwerk
[geopposeerde] heeft onder verwijzing naar het rapport van GCR gesteld dat het buitenschilderwerk niet is afgemaakt en op een aantal plaatsen onvoldoende dekkend is uitgevoerd.
[opposanten] heeft deze stellingen betwist en heeft voorts aangevoerd dat voor zover juist mocht zijn dat het buitenschilderwerk ondeugdelijk is, [geopposeerde] zich tot de schilder die het werk verrichtte moet wenden. [opposanten] wijst er tenslotte op dat het schilderwerk reeds was afgerond op het moment dat de koopakte door partijen werd ondertekend.
De rechtbank overweegt als volgt.
Voor zover de stelling van [geopposeerde] is dat het schilderwerk dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds was verricht van onvoldoende kwaliteit is, geldt het volgende. [geopposeerde] heeft onvoldoende onderbouwd waarom dit in deze specifieke situatie een tekortkoming oplevert in de nakoming van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting van [opposanten] om een onroerende zaak te leveren die geschikt is voor normaal gebruik als woning. Bovendien gaat het hier om het schilderwerk aan de buitenzijde van de woning waarvan moet worden aangenomen dat dat voor een ieder zichtbaar is. [geopposeerde] heeft niet gesteld dat dat niet het geval was. Zonder nadere toelichting, die [geopposeerde] niet heeft gegeven, valt dan ook niet in te zien dat het hier gaat om een gebrek dat voor [geopposeerde] niet kenbaar was. Gezien het bepaalde in artikel 5.3 van de koopakte is [opposanten] daarvoor dan ook niet aansprakelijk, voor zover al sprake is van een gebrek dat het normale gebruik in de in 5.2.3 van dit vonnis bedoelde zin belemmert.
Voor zover de stelling van [geopposeerde] is dat [opposanten] gehouden was na de levering het buitenschilderwerk van de woning correct af te werken en af te ronden, valt dat buiten het kader van de koopovereenkomst. Op grond van de koopovereenkomst was [opposanten] tot niet meer gehouden dan de levering van de woning in de staat waarin deze op het moment van het tekenen van de koopakte was.
5.3.3 schade aan de parketvloer
5.3.3.1 [geopposeerde] heeft gesteld dat na de levering van de woning lekkage is opgetreden in de slangen van het verwarmingssysteem. Deze slangen waren weggewerkt in de dekvloer. Door de lekkage is de reeds aangebrachte parketvloer beschadigd geraakt. Deze schade is hersteld, doch ondeugdelijk, aldus [geopposeerde]. Na herstel zijn nog altijd vlekken zichtbaar op het parket en er is sprake van onacceptabele naden en onjuiste verspringende planken. Met het herstellen hiervan is circa € 11.000,- gemoeid, aldus [geopposeerde].
[opposanten] heeft zich op het standpunt gesteld dat de ná de levering opgetreden lekkage voor risico van [geopposeerde] komt en dat [geopposeerde] een beroep had moeten doen op haar verzekering voor zover de lekkage schade tot gevolg heeft gehad. [opposanten] beroept zich terzake de lekkages in de leidingen op de exoneraties in de koopakte en leveringsakte. [opposanten] heeft gesteld dat de door [geopposeerde] naar voren gebrachte gebreken het normale gebruik van de woning niet belemmeren. Vlekken of onregelmatige naden in de vloer belemmeren evenmin het normale gebruik. Volgens [opposanten] had [geopposeerde] de legger c.q. reparateur van de vloer op eventuele ondeugdelijkheden in het verrichte werk moeten aanspreken. [opposanten] wijst er op dat de parketvloer ten tijde van het tekenen van de koopakte grotendeels al was gelegd. [opposanten] betwist tenslotte de hoogte van de door [geopposeerde] gestelde schade.
5.3.3.2 De rechtbank overweegt als volgt. Uit het feit dat de parketvloer reeds (grotendeels) was gelegd toen de koopakte werd ondertekend, leidt de rechtbank af dat ook de zich onder die vloer, in de dekvloer, bevindende cv-slangen op dat moment reeds waren gelegd. Niet betwist is dat de lekkage het gevolg is van de ondeugdelijkheid van deze slangen in de dekvloer. Uit de stellingen van partijen volgt dat deze ondeugdelijkheid eerst aan het licht is gekomen ná de overdracht, op het moment dat de lekkage optrad. [geopposeerde] heeft onbetwist gesteld dat dit bij het in gebruik nemen van de cv-installatie was. Gesteld noch gebleken is dat het gebrek aan de slangen zijn oorzaak vindt in een na de overdracht opgetreden omstandigheid. De rechtbank neemt dan ook als vaststaand aan dat de lekkage het gevolg is van een gebrek aan de slangen dat vóór de overdracht van de woning reeds bestond. Het betreft hier een gebrek - de ondeugdelijkheid van de slangen van het verwarmingssysteem - dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Immers, het gebrek heeft er (volgens de onbetwiste stellingen van [geopposeerde]) toe geleid dat het verwarmingssysteem niet functioneerde en daaraan aanpassingen moesten worden verricht. [geopposeerde] mocht erop vertrouwen dat een woning zou worden geleverd met deugdelijke verwarmingsslangen die bij de ingebruikneming van de cv-installatie niet zouden lekken. Nu een woning is geleverd die dat ontbeerde, is sprake van non-conformiteit. Gesteld noch gebleken is dat de gebrekkigheid van de slangen voor [geopposeerde] kenbaar was of voor [geopposeerde] kenbaar had kunnen en moeten zijn op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Gelet op de aard van het gebrek ligt dat ook niet voor de hand. Het beroep van [opposanten] op de “exoneraties” in de koop- en leveringsakte - [opposanten] doelt kennelijk op de artikelen 5.1 en 5.3 laatste zin van de koopakte en artikel 5 lid 4a en lid 4b van de leveringsakte - gaat dan ook niet op. Dit betekent dat [opposanten] terzake tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst. De stelling dat [geopposeerde] eerst drie maanden na overdracht en daarmee te laat heeft geklaagd over de ondeugdelijkheid van de verwarmingsslangen en mitsdien geen beroep op non-conformiteit toekomt, wordt als onvoldoende onderbouwd terzijde gelegd. [geopposeerde] heeft gesteld dat de werking van de slangen niet direct kon worden gecontroleerd omdat op het moment van overdracht nog niet de gehele cv-installatie was geïnstalleerd. Onder deze, door [opposanten] niet betwiste omstandigheid valt niet in te zien dat de melding bij e-mailbericht van 2 september 2008 te laat was.
5.3.3.3 Nu geen stellingen naar voren zijn gebracht die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, oordeelt de rechtbank dat de tekortkoming [opposanten] kan worden toegerekend. Dat betekent dat [opposanten] terzake schadeplichtig is.
5.3.3.4 Die schadeplichtigheid omvat alle schade die door dit gebrek, te weten de lekkage, is veroorzaakt. [opposanten] is dan ook aansprakelijk voor de kosten gemoeid met het terugbrengen van de vloer in de staat waarin deze zich voorafgaand aan de lekkage, op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, bevond. Onduidelijk is wie de kosten heeft gedragen van de tot dusverre verrichte herstelwerkzaamheden aan de vloer. Evenmin duidelijk is wie de opdracht voor deze herstelwerkzaamheden heeft gegeven. Naar het oordeel van de rechtbank kan dat evenwel in het midden blijven. Uit het onder 5.1 gegeven oordeel volgt dat partijen geen aannemingsovereenkomst hebben gesloten. De verplichtingen van [opposanten] uit hoofde van de (koop)overeenkomst reiken - kort gezegd - niet verder dan het leveren van een woning die aan de overeenkomst beantwoordt. Het risico voor de woning is per leveringsdatum op [geopposeerde] overgegaan, dus ook het risico voor fouten van derden die na de levering in de woning werkzaam waren. De schadeplichtigheid van [opposanten] is dus beperkt tot de kosten die met het herstel van de vloer gemoeid zouden zijn als dat herstel direct goed was uitgevoerd. Bij haar begroting van de in dit verband geleden schade - welke begroting [opposanten] heeft betwist - heeft [geopposeerde] geen onderscheid gemaakt tussen de kosten van herstel als gevolg van het gebrek aan de cv-leidingen (waarvoor [opposanten] aansprakelijk is) en de herstelkosten in verband met de vervolgens door de vloerenlegger gemaakte fouten (waarvoor [opposanten] niet aansprakelijk is). De rechtbank zal te zijner tijd overgaan tot het benoemen van een deskundige teneinde een oordeel te kunnen vormen over de vraag welk voor rekening van [opposanten] te brengen schadebedrag reëel is.
5.3.4 ondeugdelijk aangelegde en onvoldoende functionerende cv-installatie
5.3.4.1 Volgens [geopposeerde] is na de lekkage aan de verwarmingsslangen het verwarmingssysteem niet naar behoren hersteld. Er is een nieuw leidingstelsel aangelegd ten behoeve van de centrale verwarming dat niet via de dekvloer maar door de kruipkelder loopt. Op sommige plaatsen liggen de leidingen in het zicht of zijn ze slecht weggewerkt. Er is bovendien gebruik gemaakt van leidingen met een onjuiste diameter en de leidingen in de kruipruimte zijn niet geïsoleerd. Het een en ander heeft volgens [geopposeerde] tot gevolg dat de capaciteit van de cv-installatie onvoldoende is en de woning niet op temperatuur kan worden gebracht.
[opposanten] heeft gesteld dat de door [geopposeerde] naar voren gebrachte gebreken het normale gebruik van de woning niet belemmeren. De woning kan worden verwarmd tot 21 graden celsius hetgeen volgens [opposanten] afdoende is voor normaal gebruik. Volgens [opposanten] had [geopposeerde] de installateur op eventuele ondeugdelijkheden in de cv-installatie moeten aanspreken. Voorts was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst reeds bekend welke cv-ketel in de woning zou worden geplaatst, zodat [geopposeerde] bekend was of kon zijn met de capaciteit van de installatie. [opposanten] betwist tenslotte de hoogte van de door [geopposeerde] gestelde schade.
5.3.4.2 De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van hetgeen is overwogen onder 5.3.3.2 en 5.3.3.3 van dit vonnis staat vast dat [opposanten] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een woning te leveren met ondeugdelijke verwarmingsslangen en dat [opposanten] in dat verband schadeplichtig is jegens [geopposeerde]. [opposanten] is dan ook aansprakelijk voor de kosten voor het alsnog aanleggen van een deugdelijk leidingstelsel ten behoeve van de cv in de woning. [geopposeerde] mag daarbij verwachten dat een leidingstelsel wordt aangebracht dat tot een gelijkwaardig functieniveau van de cv- installatie leidt als het geval was geweest met de slangen, zouden zij niet lek zijn geweest. Voorts mag [geopposeerde] verwachten dat het nieuwe leidingstelsel op een vanuit esthetisch oogpunt zo min mogelijk bezwarende wijze wordt aangelegd. De slangen van de woning die [geopposeerde] heeft gekocht bevonden zich immers onder de vloer en waren daarmee (grotendeels) onzichtbaar.
5.3.4.3 De kwestie van de aan het leidingstelsel verrichte herstelwerkzaamheden waarbij volgens [geopposeerde] ondeugdelijke leidingen van te geringe diameter zijn gebruikt en waarbij leidingen niet zijn geïsoleerd speelt hierbij slechts een beperkte rol. Voor zover de uiteindelijke kosten voor het alsnog realiseren van een deugdelijk leidingstelsel hoger uitvallen ten gevolge van het reeds verrichte ondeugdelijke herstelwerk, is [opposanten] hiervoor niet aansprakelijk, in verband waarmee de rechtbank verwijst naar het hiervoor overwogene ten aanzien van de parkertvloer. Voor zover [geopposeerde] heeft gesteld dat door dat ondeugdelijke herstel langer sprake is geweest van gederfd woongenot, wordt die vordering als onvoldoende onderbouwd afgewezen. [geopposeerde] heeft de in de dagvaarding genoemde post “verminderd woongenot cv-leidingen” niet concreet gemaakt. In de conclusie van antwoord in oppositie heeft [geopposeerde] ten aanzien van dit gedeelte van haar vordering slechts in het algemeen opgemerkt dat een veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat wordt gevorderd. Dat is onvoldoende, zodat deze vordering bij gebreke van een deugdelijke grondslag niet tot een veroordeling kan leiden.
5.3.4.4 Gelet op het voorgaande zal [opposanten] te zijner tijd dan ook worden veroordeeld tot betaling van het bedrag gemoeid met het herstel van de gebreken aan de cv-installtie in de onder 5.3.4.2 bedoelde zin. Nu [opposanten] de juistheid van het in dit kader door [geopposeerde] gevorderde bedrag betwist en de rechtbank niet in staat is hierover vanwege de technische aard van het een en ander een oordeel te geven, zal de rechtbank ook dit punt voorleggen aan de te benoemen van een deskundige. Evenals terzake de parketvloer zal ook hier rekening gehouden moeten worden met de kosten die verband houden met ondeugdelijk verrichte herstelwerkzaamheden.
5.3.5 betonspecie aan de buitengevels en het dak
[geopposeerde] heeft gesteld dat na de levering vervuiling van de gevels is opgetreden door rondslingerend specie. Het betreft hier een (gesteld) gebrek dat is ontstaan na de levering van de woning aan [geopposeerde] en dat ten tijde van de levering kennelijk niet aanwezig was, zo volgt uit de stellingen van [geopposeerde]. Dat betekent dat van non-conformiteit op grond van de koopovereenkomst, hetgeen wordt beoordeeld naar het tijdstip van de levering, geen sprake is. [opposanten] is op dit punt dus niet schadeplichtig.
5.3.6 shutters
[geopposeerde] heeft gesteld dat [opposanten] op grond van de in het afbouwplan van 8 mei 2008 vervatte overeenkomst gehouden was om voor de openslaande deuren van één van de slaapkamers shutters te leveren. [opposanten] is daarmee volgens [geopposeerde] in gebreke gebleven.
De rechtbank overweegt als volgt.
Gesteld noch gebleken is dat de koopovereenkomst een grondslag vormt voor de door [geopposeerde] gestelde verplichting tot levering van de bedoelde shutters. Het niet leveren van deze shutters levert dan ook geen toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst op. Van een non-conforme levering is in zoverre geen sprake.
5.3.7 de kozijndorpels van de buitendeuren
5.3.7.1 Volgens [geopposeerde] zijn de kozijndorpels van de buitendeuren niet deugdelijk. De tochtstrip loopt niet door in de onderdorpel en de onderdorpel is niet afwaterend, aldus [geopposeerde], die voorts stelt dat dit ertoe leidt dat de deuren en kozijnen worden aangetast door water en een aanzienlijk kortere levensduur zullen hebben.
[opposanten] heeft betwist dat de dorpels niet deugdelijk zijn. [opposanten] stelt zich op het standpunt dat voor zover er al sprake is van gebrekkige dorpels, [geopposeerde] hierover zijn beklag dient te doen bij de aannemer die verantwoordelijk is voor het aanbrengen van de dorpels. [opposanten] hebben er voorts op gewezen dat de dorpels op het moment dat de koopakte werd getekend reeds waren aangebracht en dat [opposanten] voor een eventueel gebrek aan de onderdorpels gezien artikel 5.3 van de koopakte niet aansprakelijk is.
5.3.7.2 De rechtbank overweegt als volgt. [opposanten] heeft de onderbouwde stelling van [geopposeerde] dat sprake is van ondeugdelijke onderdorpels onvoldoende gemotiveerd betwist. [geopposeerde] heeft haar stelling dat de dorpels gebrekkig zijn gestaafd met het rapport van GCR en de daarbij behorende foto’s. [opposanten] heeft hier slechts een blote ontkenning tegenovergesteld. Dat is onvoldoende. Bij gebreke van een deugdelijk gemotiveerde betwisting wordt dan ook uitgegaan van de juistheid van de stelling van [geopposeerde] dat de onderdorpels op de door [geopposeerde] genoemde punten ondeugdelijk zijn. Bij een nieuwbouwwoning als hier aan de orde, behoefde [geopposeerde] redelijkerwijs niet te verwachten dat de deurdorpels onvoldoende berekend zouden zijn op tocht en vocht en daarmee in de weg zouden staan aan een normaal gebruik van de woning. Van [geopposeerde] kon en mocht dan ook niet verwacht worden dat zij onderzoek zou doen naar de mogelijke aanwezigheid van dit gebrek, waarvan moet worden aangenomen dat het niet op het eerste gezicht kenbaar is. Niet gesteld door [opposanten] is waarom dergelijk onderzoek hier wel van [geopposeerde] mocht worden verwacht. Nu vast staat dat de dorpels onvoldoende op vocht en tocht berekend zijn en dit gebrek voor [geopposeerde] in redelijkheid niet kenbaar was, betekent dit dat terzake sprake is van non-conformiteit. Immers, [opposanten] heeft niet datgene geleverd waartoe hij op grond van de koopovereenkomst gehouden was. Dat betekent dat [opposanten] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Bij gebreke van stellingen die een beroep op overmacht zouden kunnen rechtvaardigen, is deze tekortkoming aan [opposanten] toerekenbaar, zodat [opposanten] terzake schadeplichtig is.
5.3.7.3 [opposanten] heeft aangevoerd dat [geopposeerde] niet tijdig heeft geklaagd over dit gebrek. [geopposeerde] heeft hierop gereageerd met de stelling dat van haar niet verwacht kon worden dat zij direct na de levering hierover zou klagen, gelet op het doorgaande bouwproces. De rechtbank leidt uit de stellingen van partijen af dat [geopposeerde] over het onderhavige gebrek heeft geklaagd door middel van toezending van het rapport van GCR, waarin dit gebrek tot uitdrukking komt. Hoewel niet is komen vast te staan op welk moment die toezending exact heeft plaatsgevonden (duidelijk is wel dat die toezending vóór de inleidende dagvaarding heeft plaatsgevonden), is de rechtbank van oordeel dat [geopposeerde] voldoende tijdig heeft geklaagd. Relevant voor dat oordeel is dat het hier een gebrek betreft dat voor een leek niet zichtbaar is, zodat het [geopposeerde] op zichzelf vrij stond daarnaar onderzoek door een deskundige te laten verrichten. Relevant is voorts dat gesteld noch gebleken is dat [opposanten] enig nadeel heeft ondervonden door de lengte van de door [geopposeerde] in acht genomen klachttermijn. Het hier bedoelde verweer van [opposanten] slaagt dus niet.
5.3.7.4 Ter onderbouwing van de hoogte van haar vordering baseert [geopposeerde] zich slechts op het rapport van GCR waarin een schatting van de herstelkosten is gegeven van
€ 4.500,- tot € 5.500,-. Dat is onvoldoende. Van [geopposeerde] mag verwacht worden dat zij onderbouwd aangeeft of herstel reeds heeft plaatsgevonden en zo ja, voor welk bedrag. Voor zover herstel nog niet heeft plaatsgevonden dient [geopposeerde] nader inzicht te verschaffen in de opbouw van het gevorderde bedrag van € 5.500,-, zo mogelijk onderbouwd met (een) offerte(s). [geopposeerde] kan daartoe een conclusie na tussenvonnis nemen. [opposanten] zal in de gelegenheid worden gesteld hierop te reageren. Voor zover daartoe aanleiding bestaat zal een en ander vervolgens worden voorgelegd aan de in te schakelen deskundige.
5.3.8 Ongelijke raamroeden van de buitendeuren van de aanbouw
[opposanten] heeft gesteld dat de serre is gebouwd ná de levering van de woning. [geopposeerde] heeft dat niet betwist. Dat betekent dat op dit punt geen sprake is van een ten tijde van de eigendomsoverdracht ontbrekende eigenschap benodigd voor een normaal gebruik als woning. Van non-conformiteit is dan ook geen sprake. Dat [opposanten] hiervoor op andere grond aansprakelijk is heeft [geopposeerde], mede gezien hetgeen onder 5.1 van dit vonnis is overwogen ten aanzien van de door [geopposeerde] gestelde overeenkomst tot afbouw, onvoldoende onderbouwd.
5.3.9 de WTW installatie
Dit gebrek wordt hierna, tezamen met de gebreken “onzorgvuldig aangelegde cv-ruimte”, en “afwerking met betimmeringen” onder 5.3.12 van dit vonnis besproken.
5.3.10 onvoldoende afzuiging en te kort aanrechtblad keuken
5.3.10.1 [geopposeerde] heeft gesteld dat na de levering van de woning nog een keukenblad moest worden geplaatst, hetgeen volgens haar volgt uit het afbouwplan van 8 mei 2008, waarin het plaatsen van het aanrechtblad als nog te verrichten werkzaamheid is genoemd. Het na de levering van de woning aangebrachte aanrechtblad is te kort, aldus [geopposeerde]. Voorts functioneert volgens [geopposeerde] het ventilatiesysteem in de keuken niet.
[opposanten] heeft gesteld dat de keuken ten tijde van het tekenen van de koopakte reeds was geplaatst en dat [geopposeerde] zich tot de keukenbouwer of de installateur moet wenden als er iets niet deugt aan de keuken.
5.3.10.2 De rechtbank overweegt als volgt. Vast staat dat het afbouwplan van 8 mei 2008 het plaatsen van een aanrechtblad expliciet noemt als nog te verrichten werk. Tegen deze achtergrond gaat de rechtbank ervan uit dat het aanrechtblad in de keuken nog geplaatst moest worden. Dat sluit non-conformiteit op dat punt evenwel uit. Voor zover dit gebrek het normale gebruik van de woning al belemmerde, vast staat dat het gebrek [geopposeerde] bekend was en waarover partijen gesproken hebben. Dat volgt uit de vermelding in het afbouwplan. Gezien artikel 5.3 laatste zin van de koopakte is [opposanten] hiervoor niet aansprakelijk. Dat [opposanten] hiervoor aansprakelijk is op andere grond is, mede gezien hetgeen onder 5.1 van dit vonnis is overwogen ten aanzien van de door [geopposeerde] gestelde overeenkomst tot afbouw, niet voldoende onderbouwd.
Voor zover [geopposeerde] stelt dat de afzuiging in de keuken onvoldoende is en dat dat non-conformiteit van de geleverde zaak oplevert, geldt het volgende. [geopposeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat de woning op het moment van de overdracht vanwege het hier bedoelde gebrek de eigenschappen benodigd voor een normaal gebruik ontbeerde. Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen dit nader te onderbouwen. Gesteld noch gebleken is wanneer het afzuigsysteem is aangelegd en wanneer de ondeugdelijkheid daarvan is ontstaan. Bij gebreke daarvan staat niet vast dat de woning op dit punt op het moment van levering niet voldeed aan de koopovereenkomst. Voor zover de vordering van [geopposeerde] strekt tot betaling van enig bedrag wegens dit gebrek wordt zij dan ook afgewezen.
5.3.11 de trapleuning/ het traphek
[geopposeerde] heeft gesteld dat na de levering van de woning zonder haar medeweten of instemming een trapleuning en -hek zijn geplaatst. De leuning en het hek zijn in opdracht van [opposanten] ontworpen door een aannemer en voldoen niet aan de eisen van het Bouwbesluit. [opposanten] is hiervoor aansprakelijk, aldus [geopposeerde].
[opposanten] betwist dat hij de desbetreffende aannemer opdracht heeft gegeven tot het vervaardigen van een trapleuning en -hek. [geopposeerde] heeft samen met de aannemer de trapleuning en het traphek uitgezocht, aldus [opposanten], die stelt daar geen bemoeienis mee te hebben gehad.
De rechtbank overweegt dat nu tussen partijen vast staat dat het hier gaat om een (gesteld) gebrek dat is ontstaan ná de levering van de woning, de vraag of het geleverde voldoet aan de overeenkomst niet aan de orde is. Het ijkmoment daarvoor is immers de overdracht van de woning, die plaatsvond op 23 mei 2008. Op dat moment bestond het door [geopposeerde] gestelde gebrek nog niet. [geopposeerde] heeft niet gesteld dat de afwezigheid van het traphek en de trapleuning op het moment van de overdracht non-conformiteit opleverde. Ook in zoverre is dan ook niet gebleken van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst door [opposanten]
5.3.12 de WTW installatie, de onzorgvuldig aangelegde cv-ruimte en de afwerking met betimmeringen.
[geopposeerde] heeft in de dagvaarding niets gesteld over deze gebreken. Ook het rapport van GCR is hierover zeer summier. Het rapport vermeldt dat de WTW installatie miserabel is, dat de inblaasventielen niet deugen, dat de cv-ruimte onzorgvuldig is aangelegd omdat er niet goed is gebeugeld en geen mantelpijpen zijn toegepast en dat de afwerking met betimmeringen niet aansluitend zijn afgewerkt. Gesteld noch gebleken is wanneer deze gebreken zijn ontstaan of zijn geconstateerd. Onduidelijk is dan ook of het een en ander zich reeds voordeed op het moment van de overdracht, hetgeen bepalend is voor de vraag of non-conformiteit zich voordoet. Gesteld noch gebleken is voorts dat de woning vanwege deze gebreken niet geschikt was voor normaal gebruik als woning in de zin die partijen daaronder hier mogen verstaan. Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen daartoe feiten te stellen en te onderbouwen. Bij gebreke daarvan is voor non-conformiteit onvoldoende gesteld. Daarbij komt dat noch in het rapport van GCR noch in de dagvaarding inzicht wordt gegeven in de hoogte van de schade die [geopposeerde] door deze gebreken lijdt. In de dagvaarding heeft [geopposeerde] in de specificatie van haar vordering terzake deze posten slechts “p.m.” aangegeven. Het petitum van de dagvaarding bevat geen vordering strekkende tot veroordeling van [opposanten] tot betaling van een nog vast te stellen bedrag. Ook in de conclusie van antwoord in oppositie heeft [geopposeerde] haar vordering op dit punt niet geconcretiseerd. De mededeling onder 111 en 112 van deze conclusie dat [geopposeerde] terzake de p.m. posten een veroordeling van [opposanten] tot schadevergoeding op te maken bij staat vraagt, is onvoldoende. Nog daargelaten dat [geopposeerde] in strijd met het bepaalde in artikel 2.6 van het procesreglement de wijziging van eis niet heeft vermeld in de kop van de conclusie en ook geen gewijzigd petitum in deze conclusie heeft opgenomen, [geopposeerde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom de begroting van haar vordering op deze onderdelen thans (nog) niet mogelijk is. Onder de gegeven omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding om de vordering van [geopposeerde] voor zover strekkende tot schadevergoeding vanwege de hier bedoelde gebreken als onvoldoende gepreciseerd en onderbouwd af te wijzen.
5.3.13 afwerking parketvloer/laminaat
[geopposeerde] heeft gesteld dat de parketvloer op de bovenverdieping niet vlak ligt, waarschijnlijk als gevolg van de vele lekkages die in de woning zijn opgetreden. Voorts zijn er volgens [geopposeerde] onvoldoende dilataties tussen de muren en de parketvloer gelaten, waardoor de parketvloer onvoldoende kan werken.
[opposanten] heeft gesteld dat de parketvloer ten tijde van het ondertekenen van de koopakte reeds was gelegd en heeft betwist dat de vloer onvlak was of te dicht bij de wanden is gelegd. Volgens [opposanten] is van non-conformiteit geen sprake.
De rechtbank overweegt als volgt. [geopposeerde] heeft de stelling van [opposanten] dat de vloeren ten tijde van het ondertekenen van de koopakte reeds waren gelegd niet betwist. In rechte wordt er dan ook van uitgegaan dat die stelling juist is. [geopposeerde] heeft in dat licht onvoldoende onderbouwd dat en waarom de gestelde gebreken aan de vloer een toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [opposanten] van de op hem rustende verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst opleveren. Het had op de weg van [geopposeerde] gelegen nader aan te geven waarom de woning op het moment van overdracht vanwege deze gebreken niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning of waarom anderszins sprake is van non-conformiteit. [geopposeerde] maakt niet duidelijk om wat voor lekkages het hier gaat, wat de oorzaak van de lekkages is en ook niet wanneer ze zijn opgetreden. Voorts laat [geopposeerde] in het midden of nu de lekkages of de dilataties de oorzaak zijn van de gestelde onvlakheid van de vloer. Al met al heeft [geopposeerde] haar vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd.
5.3.14 buitenbetimmeringen
5.3.14.1 [geopposeerde] heeft gesteld dat de betimmeringen en de spouw van de woning onvoldoende zijn geventileerd. Het timmerwerk is volgens [geopposeerde] “koud” tegen de gevel aangezet, zonder een ventilatieopening aan te brengen. Hierdoor kan condens onvoldoende weg en zal het houtwerk snel aangetast raken en zullen vochtproblemen in de woning ontstaan, aldus [geopposeerde], die voorts stelt dat de betimmeringen van de serre aan de onderzijde te lang zijn waardoor het houtwerk altijd vochtig blijft. De serre is na de levering in opdracht van [opposanten] geplaatst, zodat [opposanten] hiervoor aansprakelijk is, aldus [geopposeerde].
[opposanten] heeft gesteld dat de buitenbetimmeringen op het moment dat de koopakte werd getekend reeds waren aangebracht en wijst op een onderzoeksplicht terzake. Voor zover deze gebreken al bestaan, [opposanten] betwist dat, heeft [geopposeerde] hen op grond van artikel 5 lid 4 a en 4 b van de leveringsakte heeft [geopposeerde] aanvaard, aldus [opposanten]
5.3.14.2 De rechtbank overweegt als volgt. [geopposeerde] heeft met het rapport van GCR gemotiveerd onderbouwd dat de buitenbetimmeringen naar maatstaven van goed vakmanschap niet deugdelijk zijn aangebracht en dat spouwventilatie ontbreekt. De blote betwisting hiervan door [opposanten] volstaat niet. Bij gebreke van een nader gemotiveerde betwisting wordt er dan ook van uitgegaan dat de buitenbetimmeringen niet deugdelijk zijn aangebracht en dat spouwventilatie ontbreekt. Uit de onbetwiste stelling van [opposanten] volgt dat de buitenbetimmering op het moment van het ondertekenen van de koopakte reeds was aangebracht, behoudens voor zover het de hierna te bespreken betimmeringen aan de serre betreft. [geopposeerde] mocht op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank is met de ondeugdelijke betimmeringen en ontbrekende spouwventilatie sprake van gebreken die daaraan in de weg staan. Het betreft gebreken die op afzienbare termijn moeten worden verholpen om in de toekomst normaal gebruik te kunnen blijven maken van de woning, zonder last te krijgen van vochtproblemen. Niet onderbouwd door [opposanten] is dat het hier gebreken betreft die voor [geopposeerde] kenbaar waren. [opposanten] heeft gewezen op een onderzoeksplicht, doch heeft niet uiteengezet waarom een dergelijke plicht hier voor [geopposeerde] bestond. Gesteld noch gebleken is dat [geopposeerde] heeft kunnen en moeten zien dat de betimmeringen en spouwventilatie gebrekkig was. In de omstandigheden van dit geval, waarbij het gaat om de koop van een nieuwbouwwoning in een hoge prijsklasse, behoefde [geopposeerde] ook redelijkerwijs niet te verwachten dat van dergelijke gebreken sprake zou zijn.
De conclusie is dan ook dat de geleverde woning terzake non-conform is. Bij gebreke van stellingen die tot een andere conclusie kunnen leiden is de rechtbank van oordeel dat de tekortkoming [opposanten] toerekenbaar is. [opposanten] is dan ook schadeplichtig.
5.3.14.3 [opposanten] heeft nog aangevoerd dat [geopposeerde] niet tijdig heeft geklaagd over de aanwezigheid van dit gebrek. Uit de in het geding gebrachte stukken volgt dat dit gebrek voor het eerst aan de orde is gesteld in het rapport van GCR. [geopposeerde] heeft gesteld dat zij dit rapport aan [opposanten] heeft toegezonden. Met verwijzing naar het overwogene in 5.3.7.3 is de rechtbank van oordeel dat het verweer van [opposanten] op dit punt faalt.
5.3.14.4 [opposanten] heeft de juistheid van het in dit verband door [geopposeerde] gevorderde bedrag van € 2.500,- betwist. [geopposeerde] heeft dat bedrag slechts onderbouwd met het rapport van GCR. Daarin is evenwel aangeven dat de kosten voor herstel van het één en ander “± 2.500,- Euro” bedragen. Dat is onvoldoende. Het betreft hier niet meer dan een schatting van de kosten. Van [geopposeerde] wordt verwacht dat zij onderbouwd aangeeft of herstel inmiddels heeft plaatsgevonden en zo ja, wat de kosten van dit herstel waren. Voor zover herstel nog niet heeft plaatsgevonden wordt verwacht dat [geopposeerde] inzicht geeft in de opbouw van genoemd bedrag en dit zo mogelijk staaft met (een) offerte(s).
Aangenomen moet voorts worden dat in genoemd bedrag ook de kosten voor het herstel van de betimmeringen van de serre zijn begrepen. Deze kosten komen evenwel niet voor vergoeding in aanmerking op grond van non-conformiteit. Immers, deze betimmeringen zijn volgens de stellingen van [geopposeerde] zelf pas aangebracht na de overdracht van de woning. De ondeugdelijkheid van deze betimmeringen is dan ook geen bij de overdracht ontbrekende feitelijke eigenschap benodigd voor normaal gebruik. Bij de specificatie van de vordering dient [geopposeerde] hiermee rekening te houden. [opposanten] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld op het een en ander te reageren. Wanneer daartoe aanleiding bestaat zal de in te schakelen deskundige worden verzocht te beoordelen of het door [geopposeerde] gespecificeerde bedrag reëel is.
5.3.15 kruipruimte
5.3.15.1 Volgens [geopposeerde] is verzuimd om vóór het leggen van de vloer op de begane grond schoon zand te storten in de kruipruimte. Thans is sprake van een hoogteverschil tussen het maaiveld rondom de woning en de grond in de kruipruimte, aldus [geopposeerde], die stelt dat dat bij hevige regenval tot verzakkingen van de bestrating rondom de woning kan leiden.
[opposanten] heeft bij gelegenheid van dagvaarding in oppositie betwist dat er iets mis is met de kruipruimte. [opposanten] wijst erop dat de kruipruimte op het moment van het tekenen van de koopakte reeds gereed was en dat [geopposeerde] de kruipruimte voorafgaand aan de koop had kunnen inspecteren. [opposanten] betwist tenslotte de hoogte van de wegens dit gebrek gestelde schade.
5.3.15.2 De rechtbank overweegt als volgt.
Bij conclusie van antwoord in oppositie heeft [geopposeerde] nader onderbouwd dat de kruipruimte met zand had moeten worden gevuld tot aan het niveau van het maaiveld en dat het achterwege laten daarvan verzakkingsgevaar oplevert. [opposanten] heeft hierop slechts gereageerd met een verwijzing naar hetgeen hij in de verzetdagvaarding heeft aangevoerd. Dat is in het licht van de nader gemotiveerde stellingen van [geopposeerde] onvoldoende. De rechtbank gaat er dan ook vanuit dat voorafgaand aan het leggen van de vloer op de begane grond van de woning is verzuimd (schoon) zand te storten in de kruipruimte, hetgeen bij hevige regenval verzakkingsgevaar oplevert. Vast staat dat de kruipruimte op het moment van het tekenen van de koopakte reeds gereed was. [geopposeerde] mocht op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst verwachten dat zij een woning zou verkrijgen die de eigenschappen bezat die benodigd zijn voor normaal gebruik. Naar het oordeel van de rechtbank levert de onvoldoende met zand gevulde kruipruimte een gebrek op dat daaraan in de weg staat. Het betreft een gebrek dat op korte termijn moet worden verholpen om verzakkingen te voorkomen. Er is dan ook sprake van non-conformiteit. Onvoldoende onderbouwd is dat dit gebrek voor [geopposeerde] kenbaar was. [opposanten] heeft gesteld dat [geopposeerde] de kruipruimte had kunnen en moeten inspecteren voorafgaand aan de koop. De rechtbank volgt [opposanten] niet in die stelling. Gesteld noch gebleken is dat er aanleiding bestond voor [geopposeerde] tot het verrichten van onderzoek in de kruipruimte. Nu het hier om een nieuwbouwwoning gaat, kon en mocht [geopposeerde] er bij gebreke van omstandigheden die in een andere richting wijzen - dergelijke omstandigheden zijn hier niet gebleken - op vertrouwen dat de kruipruimte in deugdelijke staat verkeerde.
5.3.15.3 Bij gebreke van stellingen die tot een andere conclusie kunnen leiden is de rechtbank van oordeel dat de tekortkoming [opposanten] toerekenbaar is. Een en ander betekent dat [opposanten] aansprakelijk is voor de kosten voor het alsnog aanbrengen van een zandlaag in de kruipruimte.
5.3.15.4 [opposanten] heeft de juistheid van het in dit kader door [geopposeerde] gevorderde bedrag betwist. [geopposeerde] heeft ter onderbouwing van de schade het rapport van GCR overgelegd. Daarin is evenwel slechts een schatting gegeven van de kosten gemoeid met het alsnog aanbrengen van de zandlaag neerkomend op “ 2.500,- à 3000,- Euro”. Dat is onvoldoende. Van [geopposeerde] wordt verwacht dat zij onderbouwd aangeeft of de bedoelde zandlaag inmiddels is aangebracht en zo ja, wat de kosten hiervan waren. Voor zover dit nog niet heeft plaatsgevonden wordt verwacht dat [geopposeerde] inzicht geeft in de opbouw van genoemd bedrag en dit zo mogelijk staaft met (een) offerte(s). [opposanten] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld op het een en ander te reageren. Wanneer daartoe aanleiding bestaat zal de in te schakelen deskundige worden verzocht te beoordelen of het door [geopposeerde] gespecificeerde bedrag reëel is.
5.3.16 goten
5.3.16.1 Volgens [geopposeerde] zijn de dakgoten niet voorzien van flexibele broekstukken waardoor bij thermische lengteverschillen druk komt te staan op de soldeernaden en deze zullen losbreken. Dat heeft volgens [geopposeerde] lekkage tot gevolg. De goten voldoen dan ook niet aan de normen voor goed en deugdelijk werk, aldus [geopposeerde].
[opposanten] heeft de noodzaak tot het aanbrengen van flexibele broekstukken betwist. Volgens [opposanten] maakt de afwezigheid hiervan de woning voorts niet ongeschikt voor normaal gebruik. [opposanten] wijst er tenslotte op dat de goten al aanwezig waren op het moment dat partijen de koopakte tekenden en stelt dat [geopposeerde] gezien artikel 5 lid 4a en 4b van de leveringsakte dit risico heeft aanvaard.
5.3.16.2 De rechtbank overweegt als volgt.
[opposanten] heeft, in het licht van de onderbouwde stellingen van [geopposeerde], onvoldoende gemotiveerd betwist dat het hier om een wezenlijk gebrek gaat dat tot lekkages vanuit de goten zal leiden. Bij gebreke van een deugdelijke betwisting gaat de rechtbank er vanuit dat hier sprake is van een wezenlijk gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. Vast staat dan ook dat in zoverre sprake is van non-conformiteit. Onvoldoende onderbouwd is dat het hier een gebrek betreft dat voor [geopposeerde] kenbaar was op de koopdatum als bedoeld in artikel 5 lid 4 sub b van de leveringsakte. Het beroep van [opposanten] op dat artikel gaat dan ook niet op. Vast staat dan ook dat [opposanten] terzake tekort is geschoten. Gesteld noch gebleken is dat deze tekortkoming niet toerekenbaar is, zodat de rechtbank daar van uitgaat. Dat betekent dat [opposanten] terzake schadeplichtig is. [opposanten] heeft de hoogte van het in verband met dit gebrek gevorderde schadebedrag van € 1.500,-, betwist. Van [geopposeerde], die de hoogte van dit bedrag nauwelijks heeft onderbouwd, wordt verwacht dat zij aangeeft of herstel inmiddels heeft plaatsgevonden en zo ja, wat de kosten van dit herstel waren. Voor zover herstel niet heeft plaatsgevonden dient [geopposeerde] een gemotiveerde specificatie van dit bedrag te geven, zo mogelijk gestaafd met (een) offerte(s). [geopposeerde] zal dat kunnen doen bij conclusie na tussenvonnis. [opposanten] zal hierop kunnen reageren. Vervolgens zal, voor zover nodig, aan de in te schakelen deskundige de vraag worden voorgelegd of het door [geopposeerde] gevorderde bedrag reëel is.
5.3.17 open haard
[geopposeerde] heeft bij gelegenheid van haar conclusie van antwoord in oppositie aangegeven dat deze schadepost ten onrechte is opgevoerd en niet langer wordt gevorderd. Deze post wordt verder dan ook buiten beschouwing gelaten.
5.4
5.4.1 Partijen worden in de gelegenheid gesteld bij (antwoord)conclusie na tussenvonnis een voorstel te doen voor de aan de deskundige voor te leggen vragen, eerst [geopposeerde] en vervolgens [opposanten] Het gaat daarbij om de kwesties naar voren gebracht in 5.3.3.4 (parketvloer), 5.3.4.4 (cv-leidingen), 5.3.7.4 (kozijndorpels), 5.3.14.4 (buiten-betimmeringen), 5.3.15.4 (kruipruimte) en 5.3.16.2 (goten) van dit vonnis. De rechtbank verzoekt hen zich voorts uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, één of drie, de discipline waaruit de deskundige(n) afkomstig zou(den) moeten zijn, de hoogte van het voorschot en (bij voorkeur in samenspraak met de andere partij) over de namen van de door partijen gewenste deskundige(n).
5.4.2 De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. [geopposeerde] zal derhalve worden belast met betaling van het voorschot. Bij eindvonnis zal worden beslist welke partij deze kosten dient te dragen.
5.5
5.5.1 [geopposeerde] heeft betaling door [opposanten] van een bedrag van € 10.138,- gevorderd wegens het vervallen van de kelderbak. [geopposeerde] heeft gesteld dat zij vanwege het vervallen van de kelderbak een bedrag van € 24.000,- exclusief BTW terug zou krijgen van [opposanten] Op dit bedrag is een bedrag van € 18.422,- inclusief BTW in mindering gebracht, zo volgt uit de inhoud van productie 6 bij de dagvaarding, wegens door [opposanten] ten gunste van [geopposeerde] betaalde facturen voor werkzaamheden aan de tuin van de woning.
[opposanten] heeft betwist dat hij voornoemd bedrag verschuldigd is. Volgens [opposanten] dienen op een mogelijk door [geopposeerde] terug te ontvangen bedrag de kosten van de vloer van de aangebrachte serre te worden afgetrokken. Deze kosten bedragen € 15.872,-, aldus [opposanten], zodat per saldo geen aan [geopposeerde] terug te betalen bedrag resteert. [opposanten] heeft voorts aangevoerd dat hij tot niet meer gehouden was dan het bijdragen in de afbouw van de woning tot een bedrag van € 125.000,-, doch dat hij in werkelijkheid ruim
€ 140.000,- heeft betaald aan de afbouw. Dat betekent volgens [opposanten] dat [geopposeerde] überhaupt geen aanspraak heeft op terugbetaling van enig bedrag.
5.5.2 De rechtbank overweegt als volgt. Nu dat niet is betwist staat vast dat tussen partijen is afgesproken dat [geopposeerde] vanwege het vervallen van de kelderbak € 24.000,- exclusief BTW terug zou krijgen van [opposanten], al dan niet door middel van verrekening met door [opposanten] ten gunste van [geopposeerde] betaalde werkzaamheden. Voorts staat vast dat dit bedrag is verminderd tot € 10.138,- vanwege door [opposanten] betaalde werkzaamheden aan de tuin van de woning. Nu [geopposeerde] dat niet heeft betwist staat tenslotte vast dat hierop nog de kosten van de serrevloer in mindering moeten worden gebracht.
5.5.3 Voor het in mindering brengen van enig bedrag terzake de serrevloer is uitsluitend plaats indien de bedoelde kosten vast komen te staan. [geopposeerde] heeft gemotiveerd betwist dat de kosten voor het aanbrengen van de serrevloer het door [opposanten] gestelde bedrag van € 15.872,- zijn. [opposanten] heeft dit bedrag in eerste instantie onderbouwd met een onjuiste verwijzing naar zijn productie 2. Deze productie ziet niet op de kwestie rond de serrevloer. Eerst bij conclusie van repliek in oppositie heeft [opposanten] aangegeven dat hij productie 1 bedoelde. [geopposeerde] heeft nog niet op productie 1 als onderbouwing voor de hier bedoelde serrekosten kunnen reageren. [geopposeerde] zal in de gelegenheid worden gesteld dat alsnog te doen. In dit kader wordt nog overwogen dat de stelling van [geopposeerde] erop neerkomend dat wanneer zij had geweten dat de vloer zo duur zou zijn als door [opposanten] gesteld, zij er beter voor had kunnen kiezen om de kelder te behouden, geen doel treft. Dat deze kosten hoger uitpakken dan [geopposeerde] had verwacht betekent niet dat deze kosten, voor zover zij vast komen te staan, niet verschuldigd zijn door [geopposeerde].
5.6
5.6.1 [geopposeerde] heeft betaling door [opposanten] van € 2.349,22 terzake van buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [geopposeerde] heeft hieraan ten grondslag gelegd dat door zijn advocaat werkzaamheden zijn verricht ter verkrijging buiten rechte, anders dan ter voorbereiding en instructie van de zaak.
[opposanten] heeft gemotiveerd betwist dat werkzaamheden zijn verricht die voor vergoeding in aanmerking komen.
5.6.2 De rechtbank overweegt als volgt. Een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen als wordt gesteld of anderszins blijkt dat er daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. [geopposeerde] heeft onvoldoende onderbouwd dat zulke kosten zijn gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat het, mede gezien de betwisting van [opposanten], aan [geopposeerde] was om haar vordering nader te onderbouwen door aan te geven welke werkzaamheden precies zijn verricht en waarom deze werkzaamheden vergoeding van een bedrag van € 2.349,22 rechtvaardigen. [geopposeerde] heeft dat nagelaten. Uit de stukken blijkt slechts van één voorafgaand aan de procedure door de advocaat van [geopposeerde] verzonden brief. Dat is onvoldoende om aan te nemen dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen. In rechte staat dan ook niet vast dat andere werkzaamheden zijn verricht dan de werkzaamheden die op de voet van de artikel 237 Rv (eventueel) worden vergoed. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
5.7 [geopposeerde] vordert voorts betaling door [opposanten] van de kosten ad € 2.355,92 gemoeid met het (doen) opmaken van het rapport door GCR. Gelet op de aard van de gebreken waarvoor [opposanten] schadeplichtig is, is op zichzelf redelijk dat [geopposeerde] daarnaar onderzoek heeft laten verrichten en terzake kosten heeft gemaakt. Of de kosten van het onderzoek door GCR in volle omvang voor rekening van [opposanten] dienen te komen zal bij het eindvonnis worden beoordeeld. Voor deze beoordeling kan mede van belang zijn welk deel van de vordering van [geopposeerde] uiteindelijk per saldo wordt toegewezen.
5.8 [geopposeerde] heeft de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW gevorderd met ingang van 23 mei 2008. Voor toewijzing van de wettelijke handelsrente is slechts plaats wanneer sprake is van een handelsovereenkomst tussen partijen in de zin van eerdergenoemd artikel. Dat is de overeenkomst om baat die een of meer van de partijen verplicht iets te geven of te doen en die tot stand is gekomen tussen een of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen. Vereist is derhalve dat beide partijen als professionals handelen. Gesteld noch gebleken is dat dat hier het geval is. Voor toewijzing van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW is dan ook geen plaats. Subsidiair heeft [geopposeerde] de wettelijke rente ex artikel 6:120 BW gevorderd. Voor zover op dit punt sprake is van een eiswijziging, wijst de rechtbank het bezwaar daartegen van [opposanten] af. Van strijd met een goede procesorde is immers geen sprake. Voor toewijzing van de (gewone) wettelijke rente is op zichzelf plaats, voor zover het uiteindelijk tot toewijzing van enig bedrag aan [geopposeerde] komt. [geopposeerde] heeft de wettelijke rente gevorderd met ingang van 23 mei 2008. Onduidelijk is of [opposanten] terzake van de hier nog van belang zijnde schadeposten op 23 mei 2008 reeds in verzuim verkeerde. Van [geopposeerde] wordt dan ook verwacht dat zij per thans nog relevante schadepost, dat wil zeggen de parketvloer, de cv-leidingen, de dorpels, buitenbetimmeringen, de kruipruimte en de goten, gemotiveerd aangeeft vanaf welk moment [opposanten] terzake in verzuim is geraakt.
5.9 In het voorgaande heeft de rechtbank een aantal beslissingen genomen. Per saldo resteert thans nog debat over een relatief klein aantal punten, waarmee - bezien in het licht van de door [geopposeerde] ingestelde vordering - naar verwachting een relatief beperkt bedrag gemoeid zal zijn. Gelet hierop geeft de rechtbank partijen nadrukkelijk in overweging (wederom) met elkaar in overleg te treden om te bezien of alsnog een minnelijke regeling kan worden getroffen.
5.10 Alle overige beslissingen worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 13 oktober 2010 voor conclusie na tussenvonnis als bedoeld in 5.3.7.4, 5.3.14.4, 5.3.15.4, 5.3.16.2, 5.4.1, 5.5.3 en 5.8 aan de zijde van [geopposeerde], waarna [opposanten] kan reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 1 september 2010.?
1861/1980