Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 338498 / HA ZA 09-2533
Vonnis van 18 augustus 2010
in de zaak van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS HOGE MAAS A/H CHARLOISSE HOOFD,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. H.J.G. Braakhuis,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TAREL VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
voormalig advocaat mr. A. Brehm, thans niet langer ten processe vertegenwoordigd.
Partijen zullen hierna “de VvE” en “Tarel” genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 27 augustus 2009, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties.
1.2. Tarel heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid te zijn gesteld, niet meer geconcludeerd voor dupliek.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1. Tarel is van 22 maart 2001 tot 1 oktober 2008 eigenaresse geweest van de appartementsrechten met de indices 207 (woning) en 198 (parkeergarage), plaatselijk bekend Charloisse Hoofd 95-B, 3087 CA Rotterdam (hierna: appartementsindex 207).
In de door notaris mr. M.A.J.C.M. van Agt (hierna: de notaris) opgemaakte akte van levering d.d. 22 maart 2001 staat onder het kopje “omschrijving registergoed” vermeld:
“I. het appartementsrecht (..) appartementsindex 207, welk appartementsrecht omvat het een/zesde onverdeeld aandeel in de gemeenschap (…)”.
2.2. In de door de notaris opgemaakte akte van ondersplitsing van 15 september 2000 staat met betrekking tot appartementsindex 205 en 207 vermeld:
“ Ter uitvoering van het vorenstaande wordt bij deze de gemeenschap ondergesplitst in de volgende appartementsrechten:
(…)
1. het appartementsrecht (…) appartementsindex 205, welk appartementsrecht omvat:
a. het twee/zesde onverdeeld aandeel in de gemeenschap;
(…)
3. het appartementsrecht (…) appartementsindex 207, welk appartementsrecht omvat:
a. het een/zesde onverdeeld aandeel in de gemeenschap;
(…)”
2.3. In een door de notaris op 8 september 2005 opgemaakt “procesverbaal van verbetering inzake kennelijke misslagen” staat - onder meer - vermeld:
“(…) is door een kennelijke misslag het breukdeel in de eigendom van twee appartementsrechten verwisseld.
Op pagina 3 van de akte is in de omschrijving van de appartementsrechten met indices 205 en 207 een onjuist breukdeel vermeld, te weten index 205 twee/zesde, dit moet zijn één/zesde, en index 207 één/zesde, dit moet zijn twee/zesde, welke kennelijke misslag bij deze wordt verbeterd. (…)”.
2.4. Bij brief van 3 december 2008 heeft de VvE, waarvan Tarel als eigenaresse van appartementsindex 207 van rechtswege lid was, aan Tarel - voor zover relevant - het volgende bericht:
“U bent op de hoogte van de kennelijke verschrijving, destijds begaan door notariskantoor “Van Agt en Dussel”.
Eerst na bespreking van 4 november jl. werd duidelijk welke gevolgen dit had voor de betrokkenen.
Wij hebben met terugwerkende kracht tot 2001 een herberekening gemaakt welke u bijgaand aantreft. De eveneens bijgevoegde nota laat zien dat u nog een bedrag verschuldigd bent aan de VvE van
€ 8.321,88. (…)”.
2.5. Tarel was als eigenaresse van appartementsindex 207 per maand aan de VvE een voorschotbijdrage verschuldigd van € 127,46. De VvE heeft Tarel bij brief van 22 december 2008 aangemaand de voorschotbijdrage over de maand september 2008 te voldoen.
2.6. Bij faxbericht van 18 september 2008 heeft de VvE aan Dekker notarissen ten behoeve van de verkoop van appartementsindex 207 bericht:
“(…)
-huidige eigenaar; Tarel Vastgoed B.V.
(…)
- schuld bij de VvE; EUR 1.147.14 (zie bijlage) (…)”
3. De vordering
De VvE vordert samengevat – veroordeling, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, van Tarel tot betaling van € 9.282,36, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2009, en met veroordeling van Tarel in de proceskosten en de nakosten, en de wettelijke rente over de (na)kosten.
De VvE heeft aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1. De VvE heeft bij diverse besluiten geheel overeenkomstig de desbetreffende bepalingen in de akte van splitsing en het (model)reglement de door Tarel te betalen maandelijkse (voorschot-)bijdragen in de kosten van beheer en onderhoud van het betreffende appartementencomplex vastgesteld. Tarel heeft ten aanzien van deze bijdragen in totaal € 8.449,36 onbetaald gelaten.
3.2. Dit bedrag is ontstaan door een kennelijke verschrijving in de akte van ondersplitsing van 15 september 2000. Uitgaande van de juiste breukdelen heeft Tarel
€ 8.321,90 te weinig betaald ter zake van de maandelijkse (voorschot-)bijdragen in de kosten van beheer en onderhoud.
3.3. Daarnaast heeft Tarel de verschuldigde bijdrage aan de VvE van € 127,46 met vervaldatum 16 september 2008 onbetaald gelaten.
3.4. De VvE heeft aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 833,--.
4. Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van de VvE, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding.
Tarel heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1. Betwist wordt dat het breukdeel van appartementsindex 207 onjuist is. Niet gebleken is dat het in de akte van ondersplitsing en in de akte van levering vermelde een/zesde onverdeeld aandeel onjuist zou zijn.
4.2. Voor zover het breukdeel wel onjuist zou zijn vermeld in de akte van ondersplitsing, geldt dat Tarel deze onjuistheid niet heeft kunnen kennen door raadpleging van de openbare registers, omdat deze misslag niet deugdelijk is gecorrigeerd. Het onder 2.3 bedoelde proces-verbaal is niet bij de akte van ondersplitsing ingeschreven, maar bij een aanvulling/wijziging van de erfpachtscanon. Tarel was te goeder trouw in de zin van artikel 3:23 jo Pro 3:11 BW.
4.3. Bovendien heeft het onder 2.3 bedoelde proces-verbaal geen terugwerkende kracht, zodat het beweerdelijk onjuiste breukdeel tot het moment van inschrijving van het proces-verbaal niet aan Tarel kan worden tegengeworpen. Tarel wordt beschermd op grond van artikel 3:24 BW Pro.
4.4. De vordering van de VvE is verjaard, voor zover deze betrekking heeft op de jaren 2001 tot en met 2003. De maandelijkse voorschotbijdragen zijn opeisbaar geworden na het verstrijken van de maand waarop zij betrekking hebben, terwijl pas bij brief van 3 december 2008 betaling is gevorderd.
4.5. Tarel betwist de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag van € 127,46.
4.6. De VvE heeft haar rechten tot het instellen van een vordering tot betaling verwerkt in de zin van artikel 6:2 lid 2 BW Pro. De VvE heeft vanaf het moment dat Tarel eigenaresse werd, maar in ieder geval vanaf 8 september 2005, tot 3 december 2008 nagelaten Tarel te berichten dat het breukdeel onjuist zou zijn vermeld, terwijl de VvE hiervan wel op de hoogte was.
4.7. De VvE heeft met haar verklaring van 18 september 2008 het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij geen vordering (meer) zou instellen tegen Tarel. In deze verklaring wordt slechts melding gemaakt van een beweerdelijk verschuldigd bedrag van
€ 1.147,14. De gevorderde bedragen van € 8.321,90 en € 127,46 komen in deze verklaring niet voor, terwijl de VvE ten tijde van het opstellen van de verklaring reeds op de hoogte was van het door haar gestelde onjuiste breukdeel en de factuur van € 127,46.
4.8. Betwist wordt dat de VvE buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, en dat Tarel deze verschuldigd is.
5. De beoordeling
5.1. Tussen partijen is in geschil of Tarel uit hoofde van aan de VvE te betalen maandelijkse (voorschot-)bijdragen in de kosten van beheer en onderhoud een bedrag van in totaal € 8.449,36 aan de VvE verschuldigd is.
De VvE heeft aan haar vordering tot betaling van een bedrag van € 8.321,90 ten grondslag gelegd dat deze vordering is ontstaan door een kennelijke verschrijving van de notaris, waardoor Tarel te weinig heeft betaald. De VvE heeft aan haar vordering tot betaling van een bedrag van € 127,46 ten grondslag gelegd dat dit de voorschotbijdrage voor de maand september 2008 betreft.
5.2. Tarel heeft primair tot haar verweer aangevoerd dat geen sprake is van een onjuist breukdeel in de akte van ondersplitsing. Gelet op het door de VvE in het geding gebrachte proces-verbaal van de notaris (zie 2.3), waarin de notaris stelt dat in de appartementsrechten met indices 205 en 207 een onjuist breukdeel is vermeld, had het op de weg van Tarel gelegen haar verweer op dit punt nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, moet aangenomen worden dat in de akte van ondersplitsing voor appartementsindex 207 ten onrechte het breukdeel “een/zesde” in plaats van “twee/zesde” is opgenomen. Het verweer van Tarel wordt derhalve als onvoldoende gemotiveerd verworpen.
5.3. Tarel heeft voorts tot haar verweer aangevoerd dat de onjuistheid in de akte van ondersplitsing voor haar niet kenbaar was door raadpleging van de openbare registers. De VvE heeft bij conclusie van repliek aangevoerd dat de notaris Tarel bij brieven van 13 september 2005 en 14 augustus 2007 heeft geïnformeerd over het onder 2.3 bedoelde proces-verbaal. Tarel wist derhalve van het bestaan van de kennelijke verschrijving en van het proces-verbaal van verbetering, aldus de VvE. Tarel heeft niet weersproken dat zij voornoemde brieven heeft ontvangen, zodat ervan moet worden uitgegaan dat zij door de notaris is geïnformeerd over de onjuiste vermelding van het breukdeel in de akte van ondersplitsing. Gelet hierop kan in het midden blijven of deze onjuiste vermelding voor Tarel kenbaar was door raadpleging van de openbare registers. Aan Tarel komt derhalve geen beroep toe op artikel 3:23 BW Pro.
5.4. Tarel heeft voorts aangevoerd dat het onjuiste breukdeel tot het moment van inschrijving van het proces-verbaal niet aan haar kan worden tegengeworpen. De VvE heeft hiertegenover bij conclusie van repliek aangevoerd dat een rectificatie tot stand gebracht bij proces-verbaal tot resultaat heeft dat de oorspronkelijke akte geacht moet worden te zijn gecorrigeerd per de datum van verlijden van de oorspronkelijke akte. Het effect van de inschrijving van het proces-verbaal is hetzelfde alsof de akte meteen in correcte vorm was verleden en ingeschreven, aldus de VvE. Tarel heeft het standpunt van de VvE niet meer weersproken, zodat de rechtbank ervan uitgaat dat zij haar verweer op dit punt heeft laten varen.
5.5. Tarel heeft verder aangevoerd dat de vordering met betrekking tot de jaren 2001 tot en met 2003 is verjaard. De VvE heeft zich daartegenover bij conclusie van repliek op het standpunt gesteld dat de vordering pas is ontstaan en opeisbaar is geworden met het opmaken van het proces-verbaal van verbetering van 8 september 2005. Tarel heeft dit standpunt niet meer weersproken, zodat moet worden aangenomen dat zij ook haar verweer op dit punt niet langer wenst te handhaven.
5.6. Tarel heeft de verschuldigdheid van het bedrag van € 127,46 betwist. Tarel heeft niet weersproken dat deze vordering de voorschotbijdrage voor de maand september 2008 betreft, en evenmin dat zij over deze maand betaling van de voorschotbijdrage heeft nagelaten. De vordering is derhalve toewijsbaar.
5.7. Tarel heeft ten slotte betoogd dat de VvE haar rechten tot het instellen van de onderhavige vorderingen heeft verwerkt. Ook dit betoog kan niet slagen. Zoals hiervoor onder 5.3 is overwogen, moet als vaststaand worden aangenomen dat de notaris Tarel bij brief van 13 september 2005 op de hoogte heeft gebracht van de kwestie omtrent het onjuiste breukdeel. Voorts staat, als door de VvE gesteld en door Tarel niet weersproken vast dat nadien de nodige correspondentie en overleg heeft plaatsgevonden tussen de VvE, de notaris en Tarel over deze kwestie, en dat Tarel wist dat de VvE haar vordering op Tarel wilde verhalen. In die omstandigheden kan van rechtsverwerking geen sprake zijn.
5.8. De VvE heeft tegenover het door Tarel gevoerde verweer dat Tarel er gelet op de inhoud van het onder 2.6 bedoelde faxbericht op mocht vertrouwen dat de VvE geen vorderingen meer tegen haar zou instellen, aangevoerd dat de VvE met bedoeld faxbericht opgave heeft gedaan overeenkomstig artikel 5:122 lid 3 BW Pro. Tarel heeft dit standpunt niet weersproken, zodat vaststaat dat de VvE met het faxbericht invulling heeft willen geven aan het bepaalde in artikel 5:122 lid 3 BW Pro. Gelet hierop is de rechtbank, zonder nadere toelichting door Tarel die ontbreekt, en mede in het licht van hetgeen hiervoor onder 5.7 is overwogen over de wens van de VvE om haar vordering op Tarel te verhalen, van oordeel dat Tarel er door de inhoud van het faxbericht niet op mocht vertrouwen dat de VvE geen vorderingen meer tegen haar zou instellen. Ook dit verweer van Tarel faalt derhalve.
5.9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen dient de conclusie te luiden dat naast de vordering tot betaling van € 127,46 ook vordering tot betaling van € 8.321,90 toewijsbaar is.
5.10. Tarel heeft de door de VvE bij conclusie van repliek ingenomen stelling dat haar gemachtigde inspanningen heeft verricht ter incasso die zich uitstrekken over meerdere jaren en er op zijn gericht te bewerkstelligen dat Tarel zou betalen zonder dat het tot een geding hoefde te komen, niet meer weersproken. De gevorderde incassokosten zijn derhalve toewijsbaar, met dien verstande dat, nu niet gesteld of voldoende aannemelijk is gemaakt dat ten behoeve van de VvE werkzaamheden zijn verricht die een hogere vergoeding rechtvaardigen dan is aanbevolen in het rapport Voor-werk II, de gevorderde vergoeding wegens buitengerechtelijke incassowerkzaamheden ambtshalve zal worden gematigd tot een bedrag gelijk aan twee punten van het toepasselijke liquidatietarief, zijnde € 768,--.
5.11. Tarel zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld.
6. De beslissing
De rechtbank
veroordeelt Tarel om aan de VvE te betalen een bedrag van € 9.217,36 (zegge: negenduizendtweehonderdzeventien euro en zesendertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over dit bedrag vanaf 27 augustus 2009 tot de dag van volledige betaling,
veroordeelt Tarel in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op
€ 313,-- aan vast recht, op € 85,98 aan overige verschotten en op € 768,-- aan salaris voor de advocaat,
veroordeelt Tarel, indien zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordeling voldoet, tot betaling van € 131,-- aan nakosten, verhoogd met € 68,-- aan betekeningskosten in het geval betekening van de executoriale titel plaatsvindt,
bepaalt dat Tarel de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten verschuldigd is vanaf veertien dagen na aanzegging van de proceskosten en de nakosten tot de dag van volledige betaling,
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2010.?