Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 334941 / HA ZA 09-1962
Vonnis van 14 juli 2010
in de zaak van
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
beiden wonende te Ouddorp,
eisers,
advocaat mr. M.J. Goedhart,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MANTINI B.V.,
gevestigd te Ouddorp,
gedaagde,
advocaat mr. A.A. den Hollander.
Partijen zullen hierna [eisers] en Mantini genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding d.d. 6 juli 2009 met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van 23 september 2009, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- brief van mr. Den Hollander d.d. 17 november 2009, met producties;
- brief van mr. Goedhart d.d. 19 november 2009, met producties;
- brief van mr. Goedhart d.d. 24 november 2009, met productie;
- proces-verbaal van de op 3 december 2009 gehouden comparitie;
- de brief van mr. Den Hollander d.d. 13 januari 2010;
- de brief van mr. Goedhart d.d. 18 januari 2010.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voor zover van belang - het volgende vast:
2.1. Op 14 januari 2003 heeft Mantini van de gemeente Goedereede (hierna: de gemeente) een bouwvergunning verkregen voor de bouw van een woning met een berging (hierna: de woning respectievelijk de berging) op het aan hem toebehorende perceel aan de [adres] (hierna: het perceel).
2.2. Op aanvraag van Mantini heeft de gemeente bij besluit d.d. 20 oktober 2004 voor de bouw van de woning en berging een gewijzigde bouwvergunning verleend. Volgens deze vergunning kon de berging los van de woning worden gebouwd.
2.3. Na het verkrijgen van bovengenoemde bouwvergunning heeft Mantini het perceel gesplitst, waardoor de woning en berging niet langer op één bouwvlak stonden.
2.4. Vervolgens heeft Mantini verzocht om wijziging van de bouwvergunning. Deze wijziging hield in dat de afstand tussen de erfgrens van de woning en berging zou worden vergroot, waardoor de berging op 18,8 meter, gerekend vanuit de achtergevel van de woning, zou worden gebouwd.
2.5. Op 9 februari 2005 heeft Mantini een deel van het perceel verkocht aan [eisers]. [eisers] en Mantini sloten tevens een aannemingsovereenkomst voor de bouw van de woning door Mantini op het door [eisers] gekochte perceel.
2.6. Op 8 maart 2005 heeft de gemeente de door Mantini verzochte gewijzigde bouwvergunning voor de woning en berging verleend.
2.7. Na de verkoop aan [eisers] is Mantini begonnen met de bouw van de woning en berging. De woning van [eisers] is in 2005 door Mantini gerealiseerd.
2.8. Op 28 april 2005 heeft de gemeente de bouw van de berging stilgelegd, omdat deze in strijd was met de bouwvergunning. Hierop heeft Mantini op 29 april 2005 bij de gemeente een verzoek ingediend tot wijziging van de bouw van de berging conform tekening met kenmerk W.01 (hierna: tekening W.01).
2.9. Bij besluit d.d. 2 mei 2005 heeft de gemeente met bovenstaand verzoek van Mantini ingestemd en een aangepaste vergunning conform tekening W.01 (hierna: de W.01 vergunning) verleend. Tegelijkertijd werd de bouwstop opgeheven. [eisers] heeft tegen de W.01 vergunning bezwaar gemaakt.
2.10. Nadat de bouw van de berging door Mantini was hervat, heeft de gemeente op
21 juni 2005 de bouw wederom stilgelegd vanwege afwijkingen van de bouwvergunning.
2.11. Bij besluit d.d. 9 februari 2006 gericht aan [eisers], heeft de gemeente het bezwaar van [eisers] tegen het verlenen van de W.01 vergunning gegrond verklaard.
2.12. Bij besluit d.d. 16 maart 2006 heeft de gemeente haar besluit d.d. 2 mei 2005 tot het verlenen van de W.01 vergunning herroepen en alsnog het verzoek van Mantini tot wijziging van de bouwvergunning van 20 oktober 2004 conform tekening W.01 afgewezen. Hiertegen heeft Mantini beroep ingesteld.
2.13. Bij vonnis van 11 december 2006 heeft de rechtbank Rotterdam, sector bestuursrecht, het besluit van de gemeente d.d. 16 maart 2006 vernietigd.
In dit vonnis heeft de rechtbank, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“2 Overwegingen
(…) De rechtbank stelt vast dat in het door verweerder (rechtbank: de gemeente) aan het bestreden besluit (rechtbank: dit refereert aan het besluit van de gemeente d.d. 16 maart 2006, zie 2.13) ten grondslag gelegde preadvies van 9 januari 2006 is overwogen dat de wijzigingen die met de tekening W.01 zijn beoogd, strekken tot een gebruik van de berging als verblijfsgebouw en daarmee tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Hieraan is de conclusie verbonden dat verweerder het besluit van 2 mei 2005 niet heeft mogen nemen. De aanvraag van 29 april 2005 kan slechts tot een bouwvergunning leiden als daartoe vrijstelling van de bepalingen van het bestemmingsplan wordt verleend. Op grond van artikel 46, derde lid, van de Ww houdt die aanvraag dan tevens een verzoek om vrijstelling in. Verweerder had dan ook de aanvraag van 29 april 2005 als een zodanig verzoek aan de gemeenteraad, die de bevoegdheid om over vrijstellingsbesluiten te beslissen aan zich heeft gehouden, moeten voorleggen (…)
Nu verweerder bij de heroverweging van het bestreden besluit niet heeft onderkend dat de aanvraag van 29 april 2005 van rechtswege mede een vrijstellingsverzoek inhoudt en heeft nagelaten het vrijstellingsverzoek voor te leggen aan de gemeenteraad, is de heroverweging onvolledig geweest. Het bestreden besluit en het daarmee onverbrekelijk samenhangende besluit van 9 februari 2006 dienen daarom wegens strijd met artikel 7:11 van Pro de Awb te worden vernietigd.
Hieruit volgt dat het beroep gegrond is en dat verweerder opnieuw dient te beslissen op het bezwaar van derdebelanghebbenden van 27 oktober 2005.
Uit de stukken en het verhandelde ter terechtzitting is het de rechtbank bekend geworden dat thans nieuwe procedures aanhangig zijn met betrekking tot de betreffende berging. De rechtbank geeft verweerder in overweging de uitkomst van deze procedures af te wachten alvorens opnieuw op genoemd bezwaar van derdebelanghebbenden te beslissen (…)”
3 Beslissing
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt het bestreden besluit en het besluit van 9 februari 2006,
bepaalt dat verweerder een nieuwe beslissing op het bezwaar van 27 oktober 2005 neemt met inachtneming van deze uitspraak,
(…)”
2.14. Na bovenstaand vonnis zijn partijen met elkaar in overleg getreden.
2.15. Op 27 mei 2007 hebben [eisers] en Mantini een koopovereenkomst gesloten (hierna: de koopovereenkomst), waarbij werd overeengekomen dat Mantini de woning van [eisers] zou (terug)kopen voor een koopprijs van € 1.070.000,--.
In de koopovereenkomst is - voor zover van belang - het volgende bepaald:
“Artikel 1
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van
(…) op een door partijen nader te bepalen datum, afhankelijk van het beëindigen door de gemeente Goedereede van de bouwstop aangaande de berging/schuur op het perceel achter het perceel [adres].
(…)
Artikel 15
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden
(kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
a. De koop kan ontbonden worden door koper, zonder bijkomende kosten, als de gemeente Goedereede niet officieel de bouwstop aangaande de bouw van de berging/schuur op het perceel achter het perceel Westerweg 14 opheft en hierdoor koper niet de bouw kan hervatten overeenkomstig de eerder verstrekte vergunningen.
b. de door de familie [eisers] bij de gemeente Goedereede ingediende bezwaren niet ingetrokken worden (…)”
2.16. Na het sluiten van de koopovereenkomst is Mantini met de gemeente in onderhandeling getreden over de nog van kracht zijnde bouwstop op de bouw van de berging. Dit heeft geleid tot het tussen Mantini en de gemeente sluiten van een bevoegdhedenovereenkomst, ondertekend door Mantini en de gemeente op respectievelijk 21 augustus en 4 september 2008.
2.17. In deze bevoegdhedenovereenkomst is Mantini met de gemeente overeengekomen dat de berging gewijzigd gerealiseerd zal worden, conform een aan de bevoegdhedenovereenkomst gehechte tekening.
2.18. Op 24 september 2008 heeft de gemeente aan Mantini een gewijzigde bouwvergunning verleend op basis van de bevoegdhedenovereenkomst en de daarbijbehorende tekeningen (hierna: de bouwvergunning d.d. 24 september 2008). De bouwstop op de berging werd opgeheven.
2.19. Mantini heeft bij brief van haar advocaat d.d. 10 oktober 2008 - voor zover van belang - het volgende bericht:
“(…) In artikel 15 van Pro deze overeenkomst (noot rechtbank: de koopovereenkomst) is onder meer bepaald dat mijn cliënte de koop kan ontbinden als de gemeente Goedereede niet officieel de bouwstop aangaande de bouw van de berging/schuur op het perceel achter het perceel Westerweg 14 opheft en cliënte hierdoor de bouw niet kan hervatten overeenkomstig de eerder verstrekte vergunning. Aangezien burgemeester en wethouders van de gemeente Goedereede intussen een gewijzigde bouwvergunning hebben verleend, heeft cliënte de mogelijkheid tot ontbinding over te gaan. De gewijzigde vergunning is het resultaat van uitvoerig overleg met de gemeente Goedereede. Cliënte zal deze vergunning ook daadwerkelijk benutten – en dit is ook in de bevoegdhedenovereenkomst vastgelegd – mits uw cliënten bereid zijn in te stemmen met de levering uiterlijk twee jaar na voltooiing van de bouw van de berging en mits uw cliënten geen bezwaar maken tegen de gewijzigde bouwvergunning (…) Als uw cliënten niet instemmen met de bovengenoemde voorwaarden, dan ziet mijn cliënte geen andere mogelijkheid dan alsnog tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan (…)”
2.20. [eisers] heeft op 31 oktober 2008 pro-forma bezwaar gemaakt tegen de bouwvergunning d.d. 24 september 2008.
2.21. Bij brief van 24 februari 2009 heeft Mantini aan [eisers] bericht over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst met een beroep op de ontbindende voorwaarden van artikel 15 van Pro de koopovereenkomst.
3. De vordering
[eisers] vordert - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst niet is ontbonden en thans nog steeds gelding heeft tussen partijen;
primair
II. Mantini te veroordelen om binnen 8 weken, doch niet eerder dan 4 weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, de woning van [eisers] af te nemen onder de condities zoals vervat in de koopovereenkomst, door medewerking aan de notariële overdracht van de woning, op straffe van een dwangsom van € 3.210,-- voor elke dag dat Mantini geen gevolg geeft aan het ten deze te wijzen vonnis;
subsidiair
III. Mantini te veroordelen aan [eisers] te voldoen de contractuele boete ad € 107.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 februari 2009 tot aan de dag der algehele voldoening;
zowel primair als subsidiair
IV. Mantini te veroordelen in de kosten van het geding, te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan Mantini hierover tevens de wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eisers] aan de vordering - verkort weergegeven - de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1. De overeenkomst is nog steeds van kracht. Mantini was niet gerechtigd om de koopovereenkomst te ontbinden en dient deze nog steeds na te komen.
3.2. Ten onrechte beroept Mantini zich op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1.a van de koopovereenkomst. Partijen hebben met deze bepaling bedoeld te voorkomen dat Mantini de woning zou moeten afnemen, terwijl er op het bouwproject nog een bouwstop rustte. Na het opheffen van de bouwstop en verlenen van de bouwvergunning d.d. 24 september 2008, was het voor Mantini mogelijk om de berging af te bouwen volgens de door haar zelf met de gemeente overeengekomen voorwaarden in de bevoegdheden-overeenkomst. Daarmee bestond er niet langer een belemmering voor afname van de woning.
3.3. Mantini beroept zich eveneens ten onrechte op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1.b van de koopovereenkomst vanwege het bezwaar van [eisers] tegen de bouwvergunning van 24 september 2008. Dit artikel ziet alleen op de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst lopende bezwaren, niet op het onderhavige bezwaar van [eisers] tegen de nadien verleende bouwvergunning van 24 september 2008. Bovendien heeft [eisers] aan Mantini meegedeeld dat zij haar bezwaar pro-forma instelde, omdat Mantini dreigde met ontbinding van de koopovereenkomst. Teneinde geen rechten te verspelen, restte [eisers] geen andere mogelijkheid dan zodoende haar mogelijkheid van bezwaar open te houden.
3.4. Nu Mantini niet gerechtigd was tot ontbinding, dient zij de woning af te nemen conform de koopovereenkomst. Aangezien er geen afspraken zijn gemaakt over de leveringsdatum anders dan dat deze was gelegen na opheffing van de bouwstop, dient
ex artikel 6:38 BW Pro de afname van de woning terstond te geschieden.
3.5. Aan Mantini komt ingevolge artikel 6:23 BW Pro geen beroep toe op ontbinding van de koopovereenkomst, nu zij door in te stemmen met de voorwaarden van de gemeente, heeft bewerkstelligd dat zij een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
3.6. Indien van Mantini niet meer kan worden gevergd de woning af te nemen, geldt dat Mantini is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Uit dien hoofde maakt [eisers] aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopprijs zijnde
€ 107.000,--. Dit bedrag dient, gelet op de datum van de ontbindingsverklaring van Mantini, te worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 februari 2009.
4. Het verweer
Mantini concludeert tot ontzegging van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding.
Hiertoe heeft Mantini - verkort weergegeven - het volgende aangevoerd:
4.1. Uitgangspunt bij de koopovereenkomst was dat na opheffing van de bouwstop, de bouw van de berging onvoorwaardelijk kon worden voortgezet op basis van de tekening W.01. Met de in artikel 15.1.a opgenomen bewoordingen “de eerder verstrekte vergunningen” is de W.01 vergunning bedoeld. De opheffing van de bouwstop door de gemeente op 24 september 2008 gold enkel voor de uitvoering van de bouw van de berging conform de nieuw verstrekte bouwvergunning d.d. 24 september 2008. De bouwstop bleef onverminderd van kracht voor het bouwen volgens de W.01 vergunning (tekening W.01).
Nu Mantini de berging niet kan afbouwen volgens de W.01 vergunning, kan zij zich beroepen op de ontbindende voorwaarde van artikel. 15.1.a van de koopovereenkomst.
4.2. Partijen gingen er bij het sluiten van de koopovereenkomst vanuit dat de gemeente, die destijds naar aanleiding van de klachten van [eisers] actie had ondernomen, zonder meer medewerking hieraan zou verlenen. Dit bleek niet het geval. De gemeente stelde voor het meewerken aan het opheffen van de bouwstop allerlei voorwaarden en verlangde dat Mantini met haar de bevoegdhedenovereenkomst zou sluiten. De bevoegdhedenovereen-komst hield in dat de berging ten opzichte van de W.01 tekening op veel punten moest worden aangepast en beperkingen heeft, terwijl uitvoering daarvan een financieel nadeel oplevert van vele tienduizenden euro’s. Mantini was bereid tot het sluiten van de bevoegdhedenovereenkomst, maar verlangde wel dat [eisers] ook zou meewerken aan een aanpassing van de koopovereenkomst. Nu [eisers] medewerking weigert, komt Mantini een beroep toe op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1.a van de koopovereenkomst.
4.3. Het beroep van [eisers] op artikel 6:23 lid 2 BW Pro gaat niet op. Mantini heeft er alles aan gedaan om met de gemeente een regeling te treffen waarbij zij met minder genoegen nam dan in de koopovereenkomst met [eisers] voorzien. Dit bracht wel extra kosten met zich mee. Zij verlangde dan ook terecht van [eisers] dat hij zou mee werken aan een aanpassing van de koopovereenkomst. [eisers] wenste dit op geen enkel wijze te doen.
4.4. [eisers] heeft door het maken van bezwaar tegen de bouwvergunning van 24 september 2008 gehandeld in strijd met artikel 15.1.b van de koopovereenkomst en met uitdrukkelijk gedane toezeggingen dat geen bezwaar zou worden ingediend. De bedoeling en strekking van artikel 15.1.b was dat de bezwaren zouden worden ingetrokken en geen nieuwe bezwaren zouden worden ingediend.
4.5. Mantini heeft de koopovereenkomst gerechtvaardigd ontbonden, zodat [eisers] geen nakoming kan vorderen.
4.6. Subsidiair maakt Mantini bezwaar tegen de gevorderde dwangsom; deze is te hoog en onbegrensd.
4.7. Gelet op alle omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eisers] aanspraak maakt op de contractueel overeengekomen boete.
5. De beoordeling
5.1. De centrale vraag in dit geschil is of Mantini terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarden van artikel 15.1.a en b van de koopovereenkomst en daarmee de koopovereenkomst is ontbonden.
Artikel 15.1.a
5.2. In artikel 15.1.a van de koopovereenkomst is bepaald dat de koop kan worden ontbonden door Mantini, indien de gemeente Goedereede niet officieel de bouwstop aangaande de bouw van de berging opheft, en hierdoor Mantini niet de bouw kan hervatten overeenkomstig de eerder verstrekte vergunningen. Partijen twisten over de uitleg van de zinsnede “de eerder verstrekte vergunningen”.
5.3. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers volgens vaste jurisprudentie aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Voor beantwoording van de vraag welke zin partijen aan de zinsnede “de eerder verstrekte vergunningen” mochten toekennen, zijn alle omstandigheden zoals geldend op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van belang, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
5.4. De rechtbank stelt voorop dat de koopovereenkomst is gesloten op 27 mei 2007.
Mantini heeft niet weersproken dat zij er op dat moment mee bekend was dat sprake was van strijdigheid met het bestemmingsplan zolang de woning en de berging zich op gescheiden percelen bevonden, en dat deze strijdigheid slechts kon worden opgeheven door te bewerkstelligen dat woning en berging weer in één hand kwamen. Mantini heeft voorts niet weersproken dat de gemeente haar op 21 mei 2005 een bouwstop heeft opgelegd en dat de gemeente haar daarbij heeft kenbaar gemaakt dat zij voornemens was de op 2 mei 2005 verleende W.01 vergunning (gedeeltelijk) in te trekken. Mantini heeft evenmin weersproken dat, zoals blijkt uit de door [eisers] in het geding gebrachte uitspraak van de bestuursrechter van 11 december 2006, in het kader van de door de gemeente te nemen beslissing op bezwaar een pre-advies is uitgebracht waarin is overwogen dat de wijzigingen die met de W.01 tekening zijn beoogd, strekken tot een gebruik van de berging als verblijfsgebouw en daarmee tot een gebruik in strijd met het bestemmingsplan, en waarin is overwogen dat de gemeente het besluit van 2 mei 2005 niet had mogen nemen.
Tussen partijen staat vast dat het beëindigen van bovengenoemde strijdigheid met het bestemmingsplan ten grondslag heeft gelegen aan het sluiten van de koopovereenkomst.
5.5. Het door Mantini gevoerde verweer dat de gemeente zich niet zou verzetten tegen de W.01 vergunning is, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet houdbaar, gelet op het feit dat de gemeente met betrekking tot de bouw volgens de W.01 vergunning een bouwstop had opgelegd en aan Mantini had meegedeeld voornemens te zijn de W.01 vergunning in te trekken. Dit zijn immers omstandigheden die veeleer duiden op het tegendeel van het door Mantini betoogde, namelijk dat de gemeente zich wel degelijk zou verzetten tegen bouwen volgens de W.01 vergunning. De rechtbank heeft weliswaar uit de gedingstukken niet kunnen opmaken dat de gemeente ook formeel tot intrekking van de W.01 vergunning is overgegaan, maar dit uitblijven van een formele beslissing is kennelijk een gevolg geweest van het door partijen na de procedure bij de bestuursrechter genomen besluit tot het sluiten van de koopovereenkomst. Gesteld noch gebleken is echter dat de gemeente daarmee haar bedenkingen tegen de W.01 vergunning heeft ingetrokken. Dat dit niet het geval was, blijkt ook wel uit de inhoud van de nadien tussen Mantini en de gemeente gesloten bevoegdhedenovereenkomst. Uit deze bevoegdhedenovereenkomst blijkt immers dat de gemeente hechtte aan het karakter van de berging als berging en niet als verblijfsgebouw, en - zoals Mantini zelf ook stelt - niet instemde met bouwen volgens de W.01 tekening.
5.6. Bezien in het licht van de onder 5.4. omschreven omstandigheden kan in redelijkheid niet worden geoordeeld dat partijen met de zinsnede “de eerder verstrekte vergunningen” de W.01 vergunning hebben bedoeld. Uit deze omstandigheden moet immers worden afgeleid dat bouwen volgens de W.01 vergunning de strijdigheid met het bestemmingsplan niet zou opheffen, dat partijen (en de gemeente) daarvan op de hoogte waren, en dat partijen met het sluiten van de koopovereenkomst deze strijdigheid wilden beëindigen. Niet valt in te zien dat partijen desondanks met “de eerder verstrekte vergunningen” de W.01 vergunning hebben bedoeld. De door [eisers] ter comparitie bepleite uitleg dat hiermee de op 20 oktober 2004 verstrekte vergunning bedoeld is, is daarentegen, de bovenomschreven omstandigheden in ogenschouw nemend, wel in lijn met hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en met hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zodat aannemelijk is dat partijen met “de eerder verstrekte vergunningen” de vergunning als verleend op 20 oktober 2004 hebben bedoeld.
5.7. Onder die omstandigheden moet worden geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde als geformuleerd in artikel 15.1.a van de koopovereenkomst niet is vervuld. Gesteld noch gebleken is immers dat de bouwstop niet is opgeheven en dat Mantini (na opheffing van de bouwstop) niet de bouw zou hebben kunnen hervatten overeenkomstig de op 20 oktober 2004 verstrekte vergunning. Mantini heeft ter comparitie weliswaar betoogd dat de bouwstop pas echt zou zijn opgeheven bij het onherroepelijk worden van de vergunning op grond van de bevoegdhedenovereenkomst, maar zij kan hierin niet gevolgd worden. Blijkens de inhoud van artikel 15.1.a. is immers niet de vraag of een nieuwe bouwvergunning onherroepelijk is, maar de vraag of de (op 21 juni 2005) opgelegde bouwstop officieel is opgeheven, van belang voor de vraag of de ontbindende voorwaarde van toepassing is. Vast staat dat de gemeente bij besluit van 24 september 2008 de bouwstop heeft opgeheven.
5.8. Voor zover toch van een andere uitleg van de zinsnede “de eerder verstrekte vergunningen” zou moeten worden uitgegaan, is de rechtbank van oordeel dat Mantini zich naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst heeft mogen beroepen. Zij overweegt daartoe als volgt.
5.9. Vast staat dat partijen met het sluiten van de koopovereenkomst voornemens zijn geweest de bestaande strijdigheid met het bestemmingsplan op te heffen. Om tot opheffing van de bouwstop te geraken was het nodig dat Mantini met de gemeente in onderhandeling trad over de voorwaarden waaronder de bouwstop kon worden opgeheven. Dit heeft geresulteerd in de tussen Mantini en de gemeente gesloten bevoegdhedenovereenkomst. Met het sluiten van de bevoegdhedenovereenkomst heeft Mantini ermee ingestemd dat de berging daadwerkelijk het karakter van “berging” en niet van vakantiewoning of anderszins als verblijfsruimte kreeg, nu zulks in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Naar uit de inhoud van de bevoegdhedenovereenkomst blijkt, en door Mantini ook niet is betwist, is zij met de gemeente een aantal wijzigingen, als verwerkt in een aan de bevoegdhedenovereen-komst gehechte tekening, overeengekomen teneinde het karakter van berging zeker te stellen. Een en ander heeft geresulteerd in de aan Mantini verleende bouwvergunning van 24 september 2008.
5.10. De rechtbank is met Mantini van oordeel dat de bouwvergunning van 24 september 2008 een wijziging inhoudt ten opzichte van de W.01 vergunning. In het licht van de voor de totstandkoming van de bouwvergunning van 24 september 2008 gesloten bevoegdhedenovereenkomst, waaruit blijkt dat de gemeente niet kon en wilde instemmen met bouwen volgens de W.01 vergunning wegens strijd met het bestemmingsplan, komt aan Mantini echter met deze wijziging in redelijkheid geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1.a van de koopovereenkomst. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de ontstane strijdigheid met het bestemmingsplan is toe te schrijven aan Mantini, en niet aan [eisers]. Het is immers Mantini geweest die de percelen heeft gesplitst, waardoor de eenheid tussen woning en berging verbroken is, en het is Mantini geweest die in strijd met het bestemmingsplan het karakter van “berging” heeft willen wijzigen. De daardoor ontstane noodzaak tot het opheffen van de ontstane strijdigheden, resulterend in de gewijzigde bouwvergunning van 24 september 2008 kan aan [eisers], zelfs indien partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst voor doel zouden hebben gehad dat met “de eerder verstrekte vergunningen” de W.01 vergunning was bedoeld, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden tegengeworpen. Dit zou wellicht anders zijn indien de gemeente, naast de maatregelen ter opheffing van de strijdigheid met het bestemmingsplan, aanvullende eisen aan Mantini had gesteld, maar zulks is gesteld noch gebleken.
De rechtbank vindt tevens steun voor haar oordeel dat de gewijzigde bouwvergunning van 24 september 2008 aan [eisers] niet kan worden tegengeworpen in het feit dat Mantini heeft ingestemd met het sluiten van de bevoegdhedenovereenkomst. Zo Mantini had gemeend dat met de in de bevoegdhedenovereenkomst opgenomen voorwaarden de levering van de woning bezwaarlijk werd, had het immers op haar weg gelegen de bevoegdhedenovereenkomst niet, of op andere wijze, te sluiten. Nu zij hiertoe wel is overgegaan mocht [eisers], die op geen enkele wijze invloed heeft kunnen uitoefenen op de totstandkoming van de bevoegdhedenovereenkomst, erop vertrouwen dat de bevoegdhedenovereenkomst niet aan de levering van de woning in de weg zou staan.
5.11. Geconcludeerd moet worden dat, zo partijen met de zinsnede “de eerder verstrekte vergunningen” de W.01 vergunning voor ogen hebben gehad, hierop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aan Mantini geen beroep meer toekomt. Hieruit volgt dat ook op deze grond aan Mantini geen beroep op de ontbindende voorwaarde als geformuleerd in artikel 15.1.a van de koopovereenkomst toekomt.
5.12. Mantini heeft nog aangevoerd dat zij een financieel nadeel van meer dan
€ 30.000,-- lijdt, nu de berging niet mag worden gebouwd volgens de W.01 vergunning. Mantini heeft in dat verband betoogd dat van [eisers] verwacht mocht worden dat hij een steentje zou bijdragen aan dit nadeel. Nu [eisers] dit heeft geweigerd komt Mantini wel een beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 15.1.a. toe, aldus Mantini. Ook dit betoog kan niet slagen. Voor zover al zou komen vast te staan dat Mantini schade lijdt, hetgeen [eisers] betwist, kan deze schade niet voor rekening van [eisers] komen. In de koopovereenkomst zijn partijen daar immers niets over overeengekomen. Ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan een bijdrage van [eisers] in de gestelde schade niet worden verwacht, nu de onmogelijkheid voor Mantini om een berging te realiseren volgens de W.01 vergunning, niet aan [eisers], maar aan Mantini zelf is toe te rekenen (zie hiervoor r.o. 5.10). Voor zover Mantini voor het (gewijzigd) afbouwen van de berging financieel nadeel lijdt, moet dit derhalve voor haar eigen rekening blijven, en komt haar geen beroep op de ontbindende voorwaarde toe.
Artikel 15.1.b
5.13. In artikel 15.1.b van de koopovereenkomst is bepaald dat deze kan worden ontbonden indien [eisers] de bij de gemeente ingediende bezwaren niet intrekt. Mantini heeft aangevoerd dat [eisers] bezwaar heeft gemaakt tegen de op 24 september 2008 verstrekte bouwvergunning, zodat zij op die grond de koopovereenkomst mag ontbinden.
5.14. [eisers] heeft aangevoerd dat artikel 15.1.b enkel ziet op de ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst lopende bezwaren en dus niet op zijn bezwaar tegen de nadien op 24 september 2008 verstrekte bouwvergunning. Mantini daarentegen heeft tot haar verweer aangevoerd dat de bedoeling en strekking van artikel 15.1.b waren dat lopende bezwaren werden ingetrokken en geen nieuwe bezwaren zouden worden ingediend. In het midden kan blijven of het door Mantini ingenomen standpunt in deze juist is. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
5.15. Als door [eisers] gesteld, en door Mantini niet weersproken, staat tussen partijen vast dat [eisers] na het sluiten van de koopovereenkomst aan de gemeente en aan de makelaar van Mantini heeft meegedeeld dat hij alle lopende bezwaren introk. Vast staat voorts dat [eisers] nadien nieuwe bezwaren heeft gemaakt, namelijk tegen de op 24 september 2008 aan Mantini verleende bouwvergunning. [eisers] heeft evenwel aangevoerd dat zij deze nieuwe bezwaren pas heeft gemaakt, nadat Mantini had gedreigd met ontbinding van de koopovereenkomst, tenzij [eisers] zou instemmen met levering van de woning uiterlijk twee jaar na voltooiing van de berging en [eisers] geen bezwaar zou maken tegen de op 24 september 2008 verstrekte bouwvergunning. De juistheid van deze stelling wordt bevestigd door de inhoud van de in r.o. 2.19 bedoelde brief, en is ook overigens door Mantini niet weersproken. De rechtbank leidt uit de inhoud van deze brief af dat Mantini, in afwijking van de inhoud en strekking van de koopovereenkomst, met de voorwaarde van levering van de woning uiterlijk twee jaar na voltooiing van de berging een nieuwe voorwaarde aan [eisers] heeft willen opleggen. Mede in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen onder r.o. 5.6 tot en met 5.12 valt niet in te zien op welke grond [eisers] met een dergelijke aanvullende voorwaarde had moeten instemmen. Nu uit bovengenoemde brief tevens blijkt dat Mantini uitdrukkelijk heeft gedreigd met ontbinding van de koopovereenkomst indien [eisers] niet instemde met de aanvullende voorwaarde, kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan [eisers] worden tegengeworpen dat hij (pro forma) bezwaar heeft gemaakt tegen de op 24 september 2008 verleende bouwvergunning. Van [eisers] kan immers in deze omstandigheden niet worden gevergd dat hij ondanks voornoemde dreiging zou afzien van zijn recht tot het indienen van bezwaren tegen de bouwvergunning. Dat de dreiging reëel was, blijkt wel uit het feit dat Mantini op 24 februari 2009 ook daadwerkelijk de ontbinding heeft ingeroepen.
5.16. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat Mantini naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin een beroep op artikel 15.1.b toekomt.
Conclusies
5.17. Geconcludeerd moet worden dat de in de koopovereenkomst geformuleerde ontbindende voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan. Mantini heeft zich derhalve ten onrechte op ontbinding van de koopovereenkomst beroepen. Uit het voorgaande volgt dat de primaire vordering van [eisers] om te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst niet ontbonden is en thans nog steeds gelding heeft tussen partijen, toewijsbaar is.
5.18. Uit de inhoud van de koopovereenkomst volgt dat de woning door [eisers] is verkocht en zal worden geleverd aan Mantini. [eisers] heeft in dit verband gevorderd dat de woning binnen acht weken na betekening van het vonnis door Mantini dient te worden afgenomen. Mantini heeft deze leveringstermijn niet weersproken, zodat de rechtbank de vordering aldus zal toewijzen. [eisers] heeft voorts gevorderd aan deze leveringstermijn een dwangsom te verbinden van 3 promille van de koopprijs per dag, ofwel € 3.210,--. Mantini heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van en het ontbreken van een maximering aan de door [eisers] aan de leveringstermijn verbonden dwangsomvordering. De rechtbank is van oordeel dat er, gelet op de aard van de overeenkomst (woningverkoop door een particulier) aanleiding bestaat aan te knopen bij de standaard boetebepaling in de NVM-koopakte. De gevorderde dwangsom van € 3.210,-- per dag is derhalve toewijsbaar. De rechtbank ziet voorts aanleiding hieraan een maximum te verbinden van € 107.000,--, ofwel 10 % van de koopprijs, en neemt daarbij in aanmerking dat overigens hetgeen partijen in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst zijn overeengekomen, onverminderd gelding heeft.
5.19. Mantini zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eisers].
6. De beslissing
De rechtbank,
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst op 27 mei 2007 tussen [eisers] en Mantini gesloten niet ontbonden is, en thans nog steeds gelding heeft tussen partijen;
veroordeelt Mantini om binnen acht weken, doch niet eerder dan vier weken na betekening van dit vonnis de woning van [eisers] af te nemen onder de overeengekomen condities, zoals vervat in de koopovereenkomst van 27 mei 2007, door medewerking aan de notariële overdracht van de woning, zulks op straffe van een dwangsom van € 3.210,-- voor elke dag dat Mantini aan voornoemde afname en medewerking geen gevolg geeft, zulks tot een maximum van € 107.000,--;
veroordeelt Mantini in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] begroot op € 2.355,-- aan vast recht, op € 85,98 aan overige verschotten en op € 904,-- aan salaris voor de advocaat;
bepaalt dat Mantini de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis;
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken op
14 juli 2010.?