Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 333098 / HA ZA 09-1686
Uitspraak: 9 juni 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2],
3. [eiser sub 3],
4. [eiser sub 4],
allen wonende te [adres],
eisers,
advocaat mr. A.H.F. Beiboer,
- tegen -
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LANSINGERLAND,
gevestigd te Berkel en Rodenrijs, gemeente Lansingerland,
advocaat mr. F.P. van Galen,
2. de commanditaire vennootschap STAALBLAUW BERKEL GROND C.V.,
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. E.J. Eijsberg,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BLAUWHOED EUROWONINGEN B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. E.J. Eijsberg,
4. [gedaagde sub 4],
kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
advocaat mr. J. Kneppelhout,
gedaagden.
Partijen worden hierna als volg aangeduid:
- eisers gezamenlijk als “[eisers]”;
- eisers afzonderlijk met hun achternaam, in het geval van eisers onder 3 en 4 voorafgegaan door de eerste letter van hun voornaam;
- gedaagden gezamenlijk als “de gemeente c.s.”;
- gedaagde onder 1 als “de gemeente”;
- gedaagde onder 2 als “Staalblauw”;
- gedaagde onder 3 als “Blauwhoed”;
- gedaagde onder 4 als “[gedaagde sub 4]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 28 januari 2009 met producties;
- conclusie van antwoord van de gemeente, met producties;
- conclusie van antwoord van Staalblauw en Blauwhoed, met producties;
- conclusie van antwoord van [gedaagde sub 4], met producties;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek van de gemeente, met producties;
- conclusie van dupliek van Staalblauw en Blauwhoed, met producties;
- conclusie van dupliek van [gedaagde sub 4].
2 De vaststaande feiten
2.1 [eisers] zijn allen eigenaar van een woning aan [adres]. [eiser sub 4] is eigenaar van nummer 12, [eiser sub 3] van nummer 14, [eiser sub 1] van nummer 16 en [eigenaar van nummer 18] van nummer 18.
2.2 De woningen van [eisers] zijn gebouwd in de eerste helft van de jaren ’00 als onderdeel van de vinexwijk [naam vinexwijk]. De bouwkavels van de woningen hadden destijds de nummers 577 t/m 580. [eisers] zijn de eerste bewoners van deze woningen.
2.3 De woningen van [eisers] maken deel uit van een langere rij woningen. De andere woningen in deze rij beschikken over een parkeerplaats in de achtertuin. Aan de voorzijde van de woningen van [eisers] ligt een fietspad, aan de achterzijde ligt een brandgang met direct daarnaast een haaks op de woningen van [eisers] staande rij woningen ([straatnaam]). De woningen van [eisers] zijn dus niet met de auto bereikbaar en beschikken dan ook niet over een parkeerplaats op het eigen perceel. Schuin tegenover de woningen van [eisers] – in de hoek van de rij aan [straatnaam II] en de rij aan [straatnaam] – is een parkeerterrein gelegen (hierna: het parkeerterrein).
2.4 De woningen zijn ontwikkeld door Staalblauw, die de grond in eigendom heeft verkregen van de (rechtsvoorganger van de) gemeente. Staalblauw heeft vervolgens met [eisers] koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. De verkoop is begeleid door Blauwhoed in de rol van makelaar. De leveringsaktes zijn gepasseerd door [gedaagde sub 4] (verbonden aan het notariskantoor [naam notariskantoor]) in zijn hoedanigheid van notaris. De desbetreffende percelen zijn rechtstreeks door de gemeente aan [eisers] geleverd.
2.5 De percelen aan [Straatnaam II] zijn alle even groot, met uitzondering van het perceel van [eigenaar van nummer 18] dat veel groter is. Aan [eiser sub 1], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] is evenwel 8m2 grond meer verkocht dan aan de kopers van de overige percelen. De door [eiser sub 1], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] betaalde koopsommen ligt € 7.000,= lager.
2.6 In april 2003 heeft Staalblauw aan [gedaagde sub 4] concept-tekeningen van het onderhavige bouwproject toegestuurd. Op de daarbij behorende situatietekening staan de woningen aan [straatnaam II] en die aan [straatnaam] ingetekend alsook het parkeerterrein. In de vakken van het parkeerterrein staan de nummers van de kavels van [eisers] niet ingetekend. Een bijlage bij deze tekeningen luidt als volgt:
“PROJECT-SPECIFIEK […]
- Het project omvat:
[…] aantal stallings-/parkeerplaatsen
op eigen terrein parkeren behalve de volgende bouwnummers: […] 577, 578, 579, 580
[…]
Parkeren:
Er is wel/geen parkeren op eigen erf ? behalve […] 577 t/m 580
[…]”
De hier bedoelde stukken bevatten veel handgeschreven toevoegingen en opmerkingen.
2.7 Ten behoeve van de verkoop van de hier bedoelde woningen heeft Blauwhoed in 2003 een verkoopbrochure opgesteld. De brochure bevat op de omslag de volgende clausule:
“De gegevens die op de documentatie – onder meer bestaande uit de situatietekening(en), artist-impression(s) en foto’s – of anderszins zijn verstrekt met betrekking tot de woonomgeving, betreffen de ten tijde van het opstellen van deze documentatie te verwachten situatie. Op grond van (wijzigingen in) het bestemmingsplan, overige planologische wijzigingen en/of handelen van de gemeente, andere overheden en derden kunnen wijzigingen in de verwachte woonomgeving worden aangebracht. […] Aangezien de oorzaak van mogelijke wijzigingen in de woonomgeving grotendeels buiten de invloedsfeer van Staalblauw […] ligt, sluit zij iedere aansprakelijkheid voor schade van kopers […] ten gevolge van eventuele (toekomstige) wijzigingen in de woonomgeving uit. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend.”
Voor het overige luidt de tekst van de verkoopbrochure voor zover van belang als volgt:
“Parkeren is nooit een probleem
Het bijzondere aan [naam vinexwijk] is dat veel straten autoluw zijn. U kunt uw auto echter altijd bij uw woning parkeren of op collectieve parkeerveldjes in de directe nabijheid. Alleen bezoekers parkeren langs de weg.
[…]
De 6 meter brede woningen […] hebben […] een bijna 14 meter diepe achtertuin met berging naast welke de meeste woningen een autoopstelplaats hebben.”
Een in de brochure opgenomen situatietekening geeft het parkeerterrein weer met in de onderscheiden parkeervakken de nummers van de bouwkavels van de (uiteindelijk) door [eisers] gekochte woningen. Onder de tekening staat een vergelijkbare clausule in verband met de aansprakelijkheid als hierboven geciteerd.
2.8 [eigenaar van nummer 18], [eiser sub 3] en [eiser sub 4] hebben allen in oktober 2003 een koop-/aannemingsovereenkomst met Staalblauw gesloten. Zij hebben hun kavels geleverd gekregen in februari en december 2004.
2.9 Staalblauw en [eiser sub 1] hebben op 30 januari 2004 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten ten aanzien van de later als Kamperpad 16 aangeduide bouwkavel. De overeenkomst vermeldt als voorwerp van de koop:
“Een perceel grond, ter grootte van circa 173 m2 overeenkomstig de bij [naam notariskantoor] notarissen […] gedeponeerde situatietekening aangeduid met het bouwnummer 579 gelegen in de [naam vinexwijk] […].”
Voor het overige luidt de overeenkomst voor zover van belang als volgt:
“Woonomgeving
Artikel 27
De gegevens die in de verkoopbrochure of anderszins zijn verstrekt met betrekking tot de woonomgeving, onder meer bestaande uit de situatietekening(en), artist-impression(s) en foto’s, betreffen de ten tijde van de verkoopbrochure te verwachten impressie van de woonomgeving. De ondernemer sluit iedere aansprakelijkheid voor schade van de verkrijger ten gevolge van eventuele (toekomstige) wijzigingen in de verwachte woonomgeving uit.
[…]
De verkrijger verklaart een afschrift te hebben ontvangen van:
[…]
5. de (technische) brochure van de eengezinswoningen type Westerschelde d.d. 1 juni 2003 met pagina 1 t/m 25;
[…]”
Vergelijkbare bepalingen staan in de in 2.8 bedoelde overeenkomsten die zijn gesloten met de andere eisers.
2.10 Op 2 februari 2004 is een zogenoemde “algemene akte” (hierna: de algemene akte) gepasseerd, waarin de gemeente en Staalblauw bepalingen en bedingen hebben opgenomen, “die aan de uiteindelijke kopers van de bouwkavels op grond van de voorafgaande overeenkomsten worden opgelegd.” De algemene akte kent onder meer de volgende bepaling:
“A. GEMEENTEBEPALINGEN
[…]
2. Parkeren op eigen terrein
Bij alle woningen met buitenbergingen, behalve bij de woningen met bouwnummers […] 577 tot en met 580, zal op de bouwkavel een auto-opstelplaats aanwezig zijn. […]
De kopers van de woningen met bouwnummers […] 577 tot en met 580 dienen te parkeren op de auto-opstelplaatsen gelegen in het openbaar gebied.”
Bij de algemene akte behoren twee situatietekeningen. Op de verschillende percelen is een teken weergegeven ter aanduiding van – blijkens de legenda – een auto-opstelplaats. Op de percelen die later aan [eisers] zijn geleverd ontbreekt een dergelijk teken. Op geen van de situatietekeningen is het parkeerterrein getekend.
2.11 De met [eisers] gesloten overeenkomsten refereren niet aan de algemene akte.
2.12 De levering van de bouwkavel aan [eiser sub 1] was beoogd voor 26 april 2004. Bij de daartoe gehouden bespreking met [gedaagde sub 4] heeft [eiser sub 1] de vraag aan de orde gesteld of tot de te leveren grond ook behoorde de oppervlakte van één parkeerplaats gelegen op het parkeerterrein. Op basis van de bij hem bekende stukken heeft [gedaagde sub 4] verklaard dat zulks niet het geval is. Hij heeft [eiser sub 1] geadviseerd de leveringsakte nog niet te tekenen, maar een en ander eerst uit te zoeken. De levering heeft op dat moment dus niet plaatsgevonden.
2.13 Vervolgens heeft [eiser sub 1] overleg gehad met de gemeente c.s. Op 3 juni 2004 heeft [eiser sub 1] telefonisch contact gehad met [gedaagde sub 4]. De in dat kader door [gedaagde sub 4] opgestelde telefoonnotitie luidt als volgt:
“Annuleren, afspraak kan niet doorgaan problemen (net als de vorige keer) over parkeerplaats; schriftelijke vergunning zou volgen voor 4/6, niet haalbaar; […]”
2.14 Op 4 juni 2004 heeft de levering alsnog plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand heeft [gedaagde sub 4] telefonisch gesproken met [projectleider], namens de gemeente projectleider van het project [naam vinexwijk]. De telefoonnotitie van [gedaagde sub 4] luidt als volgt:
“Parkeerplaats die toegekend wordt a.d. woning: krijgen allemaal een stukje erbij zodat ze hem kunnen gebruiken.”
2.15 Aan de leveringsakte is een concept-brief gehecht van [directeur], directeur van het Ontwikkelingsbedrijf Vinex en als ambtenaar in dienst van de gemeente. De leveringsakte verwijst naar deze brief met de volgende bepaling:
“C. Aanvulling
Aan deze akte wordt een kopie gehecht van een door de gemeente te ondertekenen brief. In genoemde brief staat een regeling opgenomen omtrent een parkeerplaats.”
De desbetreffende brief vermeldt dat deze is “behandeld” door [projectleider]. De brief luidt als volgt:
“Het is absoluut geen beleid van de gemeente […] om parkeerplaatsen in het openbare gebied specifiek toe te kennen aan een bepaalde woning of bewoner. De gemeente gaat er in haar planvorming van uit dat er voor iedereen, bewoners zowel als bezoekers, voldoende parkeervoorzieningen worden aangelegd.
De onderhavige situatie is niet anders en op zich geen aanleiding om het omschreven standpunt los te laten.
Teneinde meer zekerheid aan koper te kunnen bieden omtrent 1 parkeerplaats voor de woningen waar niet in een parkeerplaats op eigen erf is voorzien, is de gemeente bereid een eenvoudige indicatie per parkeerplaats toe te staan. Onzorgvuldig gebruik van deze parkeerplaats zal leiden tot intrekking van deze goedkeuring.
De toe te passen indicatie dient ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het Ontwikkelingsbedrijf Vinex.”
De brief is nadien daadwerkelijk door [directeur] ondertekend en verzonden.
2.16 Bij e-mail van 1 april 2005 heeft [projectleider] het volgende aan [eiser sub 1] bericht:
“In principe krijgen 5 bewoners een parkeerplaats die een bepaalde markering heeft. We hebben hierbij gekozen voor het huisnummer in een tegel, die in het parkeervak wordt opgenomen. Dat gebeurt binnenkort en zal worden begeleid door een schrijven aan alle omwonenden, zodat zij op de hoogte zijn van deze regeling.”
2.17 Bij brief van 6 april 2005 heeft Staalblauw onder meer het volgende aan [eisers] geschreven:
“Conform de verkoopinformatie zijn de parkeerplaatsen behorende bij de woningen aan [straatnaam II] […] 12 t/m 18 gelegen aan de overzijde van de straat.”
2.18 In april/mei 2005 heeft de gemeente in de desbetreffende parkeervakken een tegel aangebracht waarop de huisnummers van [eisers] zijn vermeld. In december 2005 heeft de gemeente voorts een groot geel bord geplaatst waarop is vermeld dat de desbetreffende parkeerplaatsen voor [eisers] zijn gereserveerd. Dit bord is een week later weer verwijderd.
2.19 Bij brief van 17 februari 2006 aan [eiser sub 1] heeft de gemeente melding gemaakt van een “beslissing” die inhoudt dat [eisers] de mogelijkheid krijgen de parkeervakken te huren. De brief luidt voor zover relevant als volgt:
“De huurovereenkomst wordt aangeboden aan de eerste kopers van de woningen en is niet overdraagbaar. De parkeerplaatsen worden afgeschermd met een zogenaamde parkeerbeugel.
[…] Ten tijde van de koop heeft u de verwachting opgebouwd een gereserveerde parkeerplaats in het openbaar gebied te krijgen. Op 12 januari 2006 hebben wij u meegedeeld deze parkeeroplossing niet te willen realiseren, omdat deze niet past in het door de gemeente vastgestelde beleid. Wij zijn bereid de eventuele consequenties van deze beslissing te dragen.
Echter gezien de heftige emotie die bij u en andere bewoners zonder parkeerplaats op eigen erf leeft, bieden we u uit coulance de bovenstaande regeling. De regeling moet gezien worden als een sterfhuisconstructie.”
[eisers] hebben bij de gemeente geprotesteerd tegen de in de hier bedoelde brief genoemde huurprijs en tegen de opvatting dat het gaat om een niet-overdraagbare aanspraak.
2.20 Bij brief van 17 mei 2006 heeft de gemeente aan [eisers] ter ondertekening een huurcontract toegezonden, gebaseerd op de in 2.19 genoemde brief. De brief sluit af met de volgende opmerking:
“Indien wij de huurovereenkomst niet ondertekend voor 1 juni 2006 retour hebben ontvangen, gaan we ervan uit dat u de parkeerplaats niet wilt huren. De tegelmarkering op de parkeerplaats wordt in dat geval verwijderd.”
2.21 [eisers] hebben geen huurpenningen betaald, noch hebben zij de huurovereenkomsten ondertekend retour gezonden.
2.22 Bij brief van 14 november 2006 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (hierna: het college) bericht voornemens te zijn aan de gemeenteraad voor te stellen vijf parkeerplaatsen aan de openbare parkeergelegenheid te onttrekken, teneinde deze tegen een vergoeding aan [eisers] in gebruik te geven. In de brief heeft het college opgemerkt dat dit gebruiksrecht overdraagbaar zal zijn. Ook heeft het college opgemerkt dat uitvoering van dit voornemen afhankelijk is van het door de gemeenteraad te nemen onttrekkingsbesluit.
2.23 Bij brief van 29 november 2006 aan de gemeente heeft [eiser sub 1] te kennen gegeven akkoord te gaan met het voorstel, “echter met uitdrukkelijk protest tegen de hoogte van de huurprijs”.
2.24 Bij brief van 8 november 2007 heeft de gemeente aan [eiser sub 1] bekend gemaakt dat de gemeenteraad besloten heeft de parkeerplaatsen niet aan de openbare parkeergelegenheid te onttrekken. Kort nadien heeft de gemeente de in de parkeervakken aanwezige tegels met huisnummeraanduiding verwijderd.
2.25 [eisers] hebben bezwaar gemaakt tegen het in 2.24 bedoelde besluit. De raad van de gemeente heeft dit bezwaar bij besluit van 25 september 2008 niet-ontvankelijk verklaard.
2.26 Het tegen deze beslissing op bezwaar ingestelde beroep is door de rechtbank Rotterdam, sector bestuursrecht, bij uitspraak van 6 juli 2009 gegrond verklaard.
2.27 Van de uitspraak van de rechtbank is de gemeenteraad in hoger beroep gegaan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
3 De vordering
De gewijzigde vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de gemeente en Staalblauw te veroordelen tot levering aan [eisers] van de grond gemoeid met de onderhavige parkeerplaatsen, op straffe van een dwangsom;
2. de gemeente te gebieden tot nakoming van de aan [eisers] gedane toezegging tot het verstrekken van een exclusief en overdraagbaar parkeerrecht om niet, op straffe van een dwangsom,
3. subsidiair (ten opzichte van het onder 2 gevorderde) de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade;
4. te verklaren voor recht dat de vergoedingsplicht ten laste van [eisers] voor het gebruik van het parkeerrecht is overeengekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden, zodat deze terecht is vernietigd, danwel (subsidiair) deze overeenkomst alsnog te vernietigen;
5. indien het onder 2 gevorderde wordt toegewezen behoudens ten aanzien van het punt van de gebruiksvergoeding: de gemeente te bevelen het door [eisers] als gevolg van de te betalen vergoeding te lijden nadeel op te heffen;
6. te verklaren voor recht dat Staalblauw en Blauwhoed wanprestatie hebben gepleegd dan wel onrechtmatig hebben gehandeld door bij [eisers] de verwachting te wekken dat zij de beschikking zouden krijgen over een exclusieve parkeerplaats;
7. Staalblauw en Blauwhoed te veroordelen tot vergoeding van de als gevolg hiervan geleden schade, op te maken bij staat;
8. te verklaren voor recht dat [gedaagde sub 4] jegens [eiser sub 1] wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld;
9. [gedaagde sub 4] te veroordelen tot vergoeding van de als gevolg hiervan geleden schade, op te maken bij staat;
10. subsidiair (jegens Staalblauw en Blauwhoed) de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel ontstaan door het niet leveren van de exclusieve parkeerplaats te wijzigen, een en ander op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro;
11. de gemeente c.s. te veroordelen in de proceskosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vorderingen de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
jegens de gemeente
3.1 De gemeente heeft jegens [eisers] onrechtmatig gehandeld door de vooraf aan haar voorgelegde verkoopbrochure niet te corrigeren op het punt van de vermelding van de bouwnummers van [eisers] in de desbetreffende parkeervakken.
3.2 Voorts heeft de gemeente jegens [eisers] een toezegging gedaan, inhoudende dat [eisers] het exclusieve gebruiksrecht ter zake de onderhavige parkeerplaatsen zouden krijgen. Door deze toezegging niet gestand te doen, handelt de gemeente onrechtmatig.
3.3 De gemeente maakt bovendien misbruik van bevoegdheid door in civielrechtelijke zin een toezegging te doen en daarvoor de benodigde publiekrechtelijke handelingen niet te verrichten. Niet valt in te zien dat elders in [naam vinexwijk] parkeerplaatsen wel door middel van parkeerbeugels gereserveerd kunnen worden en in het onderhavige geval niet.
3.4 [eisers] lijden schade, bestaande uit een functioneel verlies aan woongenot, uit lichamelijke klachten en uit een lagere waarde van hun woning. Deze schade zouden zij niet hebben geleden indien de gemeente haar toezeggingen zou zijn nagekomen dan wel aanstonds de desbetreffende parkeerplaatsen aan [eisers] zou hebben geleverd.
3.5 [eisers] zijn later onder invloed van misbruik van omstandigheden akkoord gegaan met betaling aan de gemeente van een gebruiksvergoeding. Op grond van dit wilsgebrek komt de totstandkoming van deze afspraak omtrent de gebruiksvergoeding voor vernietiging in aanmerking.
jegens Staalblauw en Blauwhoed
3.6 Aan [eisers] is minder grond geleverd dan bij het tot stand komen van de koop-/aannemingsovereenkomst was afgesproken. Voorafgaande aan die totstandkoming hebben vertegenwoordigers van Staalblauw en Blauwhoed uitdrukkelijk tegen [eisers] gezegd dat de onderhavige parkeerplaatsen ook tot het gekochte perceel behoorden. Dat blijkt ook uit de situatietekening die in de verkoopbrochure is opgenomen.
3.7 Staalblauw is alsnog gehouden tot nakoming van de overeenkomst, dat wil zeggen tot levering van de ontbrekende stukken grond.
3.8 Is nakoming alsnog onmogelijk, dan is Staalblauw gehouden de daardoor geleden schade te vergoeden. Door minder te leveren dan was overeengekomen is Staalblauw immers toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomsten.
3.9 Blauwhoed heeft jegens [eisers] onrechtmatig gehandeld door de in 3.6 vermelde ongeclausuleerde mededelingen te doen zonder zich voldoende te vergewissen van de werkelijke situatie. Zij dient de schade te vergoeden.
3.10 [eisers] hebben ter zake het meegeleverd krijgen van de parkeerplaats (subsidiair) gedwaald. In dit verband vorderen zij dat de gevolgen van de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW Pro worden gewijzigd.
jegens [gedaagde sub 4]
3.11 [gedaagde sub 4] heeft jegens [eiser sub 1] niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht. Bij de vervolgafspraak voor de levering op 4 juni 2004 heeft hij verzuimd [eiser sub 1] te wijzen op het feit dat de toezegging opgenomen in de in 2.15 bedoelde brief van [directeur] naar haar aard veel minder zekerheid zou bieden dan wanneer de grond voor de parkeerplaats daadwerkelijk aan [eiser sub 1] geleverd zou zijn. [gedaagde sub 4] heeft zich aldus onvoldoende de belangen van [eiser sub 1], een leek op juridisch gebied, aangetrokken. Hij heeft onrechtmatig gehandeld.
3.12 [gedaagde sub 4] is gehouden de hierdoor geleden schade te vergoeden.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eisers] in de kosten van het geding. De gemeente c.s. hebben daartoe het volgende aangevoerd:
de gemeente
4.1 De in de koopovereenkomsten van [eisers] genoemde situatietekening is dezelfde als die welke nadien is opgenomen bij de algemene akte. Uit die situatietekening blijkt dat tot het verkochte niet behoort grond ten behoeve van een parkeerplaats. De door [eisers] aangehaalde tekening uit de verkoopbrochure behoort niet tot de koop-/aannemingsovereenkomsten. [eisers] hebben dus geleverd gekregen wat zij hebben gekocht. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat Staalblauw verder strekkende verwachtingen heeft gewekt, gaat dat de gemeente niet aan.
4.2 De gemeente heeft geheel onverplicht vervolgens getracht tot een oplossing te komen. Bindende toezeggingen zijn daarbij evenwel nooit gedaan. De bereidheid om markeringen in de parkeervakken aan te brengen was geheel vrijblijvend. Vervolgens heeft de gemeente onverplicht aangeboden tegen een huurvergoeding een niet-overdraagbaar gebruiksrecht ten aanzien van de parkeervakken aan [eisers] te verstrekken. Daarmee zijn [eisers] evenwel niet akkoord gegaan. Als laatste heeft de gemeente aangeboden het gebruiksrecht wel overdraagbaar te maken, zulks evenwel onder het voorbehoud dat de gemeenteraad zou instemmen met onttrekking van de parkeervakken aan de openbare parkeergelegenheid. Daarmee heeft de gemeenteraad echter niet ingestemd. De gemeente kan al met al dus niet tot nakoming van toezeggingen worden veroordeeld.
4.3 Waar geen rechtens relevante toezeggingen zijn gedaan, bestaat evenmin grond tot veroordeling van de gemeente tot vergoeding van schade.
4.4 Er is geen overeenkomst inzake de verhuur van de onderhavige parkeervakken tot stand gekomen, zodat het beding inzake de huurvergoeding niet wegens een wilsgebrek kan worden vernietigd. Subsidiair geldt dat hoe dan ook niet voldaan is aan de opschortende voorwaarde inzake de instemming van de gemeenteraad. Meer subsidiair geldt dat de gemeente [eisers] op geen enkele wijze onder druk heeft gezet, zodat van misbruik van omstandigheden geen sprake is.
4.5 De situatie met betrekking tot parkeerplaatsen in [straatnaam III] is niet vergelijkbaar met de onderhavige situatie, nu in het eerste geval met zoveel woorden in de desbetreffende koopovereenkomsten was opgenomen dat aan de bewoners een exclusief parkeerrecht zou worden toegekend. Dat is in dit geval niet aan de orde.
4.6 De onder 5 subsidiair gevorderde opheffing van nadeel moet worden begrepen als een vordering als bedoeld in artikel 3:54 BW Pro. Nu [eisers] reeds vernietiging vorderen, bestaat geen ruimte om ook nog een vordering op grond van deze bepaling in te stellen.
4.7 Ten aanzien van [eiser sub 4], [eiser sub 3] en [eigenaar van nummer 18] geldt voorts dat zij niet tijdig bij de gemeente hebben geklaagd als bedoeld in artikel 6:89 BW Pro.
Staalblauw en Blauwhoed
4.8 Staalblauw heeft niet minder geleverd dan is overeengekomen. Zij noch Blauwhoed heeft [eisers] toegezegd dat ook de grond voor een parkeerplaats tot het gekochte behoorde. Dat wordt bevestigd door de inhoud van de algemene akte en de daarbij behorende situatietekeningen, zoals die in concept al in een vroeg stadium aan [eisers] zijn overhandigd. Aan de situatietekening opgenomen in de verkoopbrochure kunnen [eisers] geen rechten ontlenen. Dat staat immers met zoveel woorden in die brochure opgenomen, terwijl bovendien uit de tekst van de brochure ook blijkt dat er woningen waren zonder eigen parkeerplaats.
4.9 De vordering tot het alsnog leveren van de grond voor de parkeervakken stuit bovendien af op het feit dat Staalblauw geen eigenaar is van die grond. Zij heeft die grond immers niet gekocht van de gemeente.
4.10 Staalblauw noch Blauwhoed heeft bij [eisers] de verwachting gewekt dat zij een exclusief parkeerrecht zouden krijgen.
4.11 Er is geen grond voor vergoeding van schade.
[gedaagde sub 4]
4.12 [gedaagde sub 4] heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris verwacht mocht worden. Toen [eiser sub 1] op 26 april 2004 vragen stelde over de parkeerplaats, heeft [gedaagde sub 4] geadviseerd de leveringsakte nog niet te tekenen, maar eerst opheldering te vragen. Toen vervolgens bleek dat de grond voor de parkeerplaats niet alsnog aan [eiser sub 1] zou worden geleverd maar de gemeente wel bereid bleek de toezegging te doen die is opgenomen in de aan de leveringsakte gehechte brief, heeft [gedaagde sub 4] nadrukkelijk aan [eiser sub 1] gevraagd of hij met die toezegging genoegen nam. [eiser sub 1] wist op dat moment dus dat hij minder kreeg dan waarvan hij aanvankelijk was uitgegaan. Ook wist [eiser sub 1] dat er een verschil bestaat tussen een zakelijk recht op een parkeerplaats en een gebruiksrecht. In die omstandigheden behoefde [gedaagde sub 4] niet nog eens te adviseren de leveringsakte niet te tekenen. Het kan [gedaagde sub 4] niet worden verweten dat de gemeente de gedane toezegging uiteindelijk niet is nagekomen.
4.13 [gedaagde sub 4] is dus niet aansprakelijk jegens [eiser sub 1].
4.14 In elk geval ontbreekt causaal verband tussen de vermeende onrechtmatige daad en de eventuele schade. De schade is het gevolg van het niet nakomen door de gemeente van toezeggingen, niet van handelen van [gedaagde sub 4]. Bovendien valt niet in te zien dat [eiser sub 1] daadwerkelijk van ondertekening van de leveringsakte zou hebben afgezien als [gedaagde sub 4] hem daartoe zou hebben geadviseerd. [eiser sub 1] heeft immers getekend in de wetenschap dat hij een minder omvattend recht zou krijgen dan waarvan hij aanvankelijk was uitgegaan.
4.15 [eiser sub 1] heeft geen schade geleden. Zijn woning was € 7.000,= goedkoper dan een woning met parkeerplaats. Niet valt in te zien dat zijn schade hoger is.
4.16 [eiser sub 1] heeft eigen schuld aan eventuele schade. Het had van [eiser sub 1] verwacht mogen worden de op het kantoor van [gedaagde sub 4] gedeponeerde stukken, waaronder de situatietekening, in te zien alvorens de overeenkomst aan te gaan.
5 De beoordeling
de vorderingen jegens Staalblauw en Blauwhoed
5.1 Bij conclusie van repliek hebben [eisers] hun eis jegens Staalblauw en Blauwhoed vermeerderd met de eis hierboven weergegeven onder 10 van paragraaf 3. Staalblauw en Blauwhoed hebben zich niet tegen deze vermeerdering van eis verzet. De rechtbank is (ook) ambtshalve niet gebleken van strijd met de eisen van een goede procesorde. Zij zal dan ook op de vermeerderde eis recht doen.
5.2 Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eisers] de grond gemoeid met de onderhavige parkeervakken niet geleverd hebben gekregen. In geschil is (onder meer) of [eisers] uit hoofde van de door hen met Staalblauw gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten aanspraak hadden op levering van die grond. Is dat het geval, dan is Staalblauw in de nakoming van die overeenkomsten tekort geschoten. Aldus is aan de orde de vraag wat partijen in het kader van de koop-/aannemingsovereenkomsten precies zijn overeengekomen.
5.3 Voor het antwoord op die vraag komt het volgens vaste rechtspraak aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zijn te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn beslissend alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Tot die relevante omstandigheden kan onder meer behoren de maatschappelijke kring waartoe partijen behoren, terwijl in praktisch opzicht vaak ook de normale taalkundige betekenis van de gebruikte bewoordingen in het maatschappelijke verkeer van groot belang is.
5.4 Voorts moet worden voorop gesteld dat mededelingen jegens [eisers] gedaan door Blauwhoed in het kader van de totstandkoming van de overeenkomsten moeten worden toegerekend aan Staalblauw. [eisers] hebben immers onbetwist gesteld dat Blauwhoed in opdracht van Staalblauw als makelaar de totstandkoming van de overeenkomsten heeft begeleid.
5.5 Voor het antwoord op de vraag wat partijen zijn overeengekomen, ligt het voor de hand allereerst te rade te gaan bij hetgeen de schriftelijke overeenkomsten daaromtrent vermelden. Die overeenkomsten (zie 2.9) bepalen dat [eisers] een perceel grond hebben gekocht van een bepaalde grootte, overeenkomstig de bij het kantoor van [gedaagde sub 4] gedeponeerde situatietekening aangeduid met het desbetreffende bouwnummer. Bij conclusie van repliek hebben [eisers] gesteld dat ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomsten slechts de in 2.6 bedoelde concept-stukken uit 2003 bij [gedaagde sub 4] rustten. De rechtbank begrijpt deze stelling in deze zin dat op het moment van de totstandkoming van de overeenkomsten in weerwil van de tekst daarvan geen sprake was van een (definitieve) gedeponeerde situatietekening. Staalblauw en Blauwhoed hebben dit niet betwist. Integendeel, zij hebben bij conclusie van dupliek de concept-status van het in 2.6 bedoelde stuk beklemtoond en gesteld dat het hier slechts gaat om een intern stuk waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Hieruit moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat de omvang van het gekochte niet exact kan worden vastgesteld door raadpleging van de in de tekst van de overeenkomsten bedoelde stukken.
5.6 [eisers] hebben ter onderbouwing van hun standpunt dat zij mede de grond voor de parkeerplaatsen hebben gekocht, gesteld dat Staalblauw en Blauwhoed bij gelegenheid van de verkoopgesprekken uitdrukkelijk hebben gezegd dat tot het te kopen perceel ook behoort een eigen parkeervak. Zij hebben voorts gewezen op de situatietekening opgenomen in de verkoopbrochure, waarin de bouwnummers van de uiteindelijk door [eisers] gekochte percelen tevens zijn vermeld in de hier relevante parkeervakken. Voorts hebben zij gewezen op het in 2.5 genoemde feit, te weten de omstandigheid dat alle percelen aan [straatnaam II] (op dat van [eigenaar van nummer 18] na, dat sowieso een afwijkende omvang heeft) op zichzelf even groot zijn terwijl aan [eiser sub 1], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] blijkens de overeenkomsten 8 m2 grond meer is verkocht dan aan de kopers van de overige percelen, hetgeen exact overeenkomt met de oppervlakte van een parkeerplaats.
5.7 Staalblauw en Blauwhoed hebben betwist dat zij tijdens de verkoopgesprekken hebben gezegd dat [eisers] ook een parkeerplaats zouden kopen. Voorts hebben zij aangevoerd dat zij bij gelegenheid van deze gesprekken een concept van de algemene akte aan [eisers] hebben gegeven. De rechtbank begrijpt deze stelling aldus dat dit concept inhoudelijk gelijk was aan de uiteindelijk op 2 februari 2004 gepasseerde akte. Ook hebben Staalblauw en Blauwhoed betoogd dat aan de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend, nu dat met zoveel woorden in de brochure zelf alsook in de overeenkomst staat, terwijl uit die brochure ook blijkt dat er woningen zonder parkeerplaats waren. Voorts hebben zij gewezen op het feit dat de koopprijs voor de woningen met eigen parkeerplaats op het perceel € 7.000,= hoger lag.
5.8 In het licht van de in 5.6 en 5.7 weergegeven stellingen van partijen overweegt de rechtbank als volgt.
5.9 Veronderstellenderwijs aangenomen dat juist is de (kennelijke) stelling van Staalblauw en Blauwhoed dat het concept van de algemene akte inhoudelijk gelijk was aan de uiteindelijk gepasseerde akte én dat zij dit concept voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst aan [eisers] hebben overhandigd (hetgeen [eisers] hebben betwist), stelt de rechtbank vast dat ten aanzien van de parkeerplaats een significant verschil bestaat tussen het concept van de algemene akte en de in de verkoopbrochure opgenomen situatietekening. Uit de conceptakte volgt immers dat tot de aan [eisers] verkochte percelen geen grond voor een parkeerplaats behoort, terwijl op de situatietekening uit de verkoopbrochure de bouwnummers van de percelen van [eisers] uitdrukkelijk in de desbetreffende parkeerplaatsen zijn ingetekend. De weergave op die situatietekening sluit aan bij de bij de verschillende bouwnummers behorende oppervlaktes. Afgezien van het perceel van [eigenaar van nummer 18], zijn alle percelen aan [straatnaam II] immers even groot maar is het aantal vierkante meters van de bouwnummers van [eiser sub 1], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] precies zoveel groter als de oppervlakte van een parkeerplaats. Voor dit feit hebben Staalblauw en Blauwhoed geen verklaring gegeven, zodat de rechtbank met [eisers] van oordeel is dat dit feit steun biedt aan het standpunt dat de desbetreffende parkeervakken gelegen op het parkeerterrein behoorden bij de door [eisers] gekochte bouwnummers.
5.10 Gesteld noch gebleken is dat Staalblauw en Blauwhoed [eisers] hebben gewezen op het verschil tussen de situatietekening en de conceptakte. In dit verband wijst de rechtbank erop dat Staalblauw en Blauwhoed weliswaar hebben betwist te hebben gezegd dat tot de bouwnummers ook een parkeerplaats behoorde, maar zij hebben geheel in het midden gelaten wat zij dan wel tijdens die gesprekken hebben gezegd. Naar het oordeel van de rechtbank had van Staalblauw en Blauwhoed als professionele partijen verwacht mogen worden particuliere gegadigden als [eisers] nadrukkelijk op het verschil tussen verkoopbrochure en conceptakte te wijzen, althans erop te wijzen dat tot de bouwnummers géén parkeerplaats behoorde, zeker nu de weergave op de situatietekening in de verkoopbrochure aansloot bij de oppervlaktes van de verschillende bouwnummers. Dat geldt te meer nu er in het algemeen vanuit moet worden gegaan dat het al dan niet beschikken over een eigen parkeerplaats voor een potentiële koper van een huis een factor van betekenis is. Niet gebleken is van feiten op grond waarvan dat voor [eisers] anders zou zijn. Staalblauw en Blauwhoed konden naar het oordeel van de rechtbank al met al niet volstaan met het (gestelde) overhandigen van het concept van de algemene akte. Daarbij is ook van belang dat in de met [eisers] gesloten overeenkomsten in het geheel niet naar die algemene akte wordt verwezen. Bij die stand van zaken valt niet in te zien dat [eisers], zonder daarop gewezen te zijn, doorslaggevend gewicht hadden moeten toekennen aan de concepttekst van een akte in plaats van aan de inhoud van de verkoopbrochure.
5.11 Dit wordt niet anders in het licht van de opmerkingen op de verkoopbrochure en in de koopovereenkomsten dat aan de verkoopbrochure geen rechten kunnen worden ontleend. Die bepalingen zien blijkens de tekst ervan op mogelijke wijzigingen van de woonomgeving. Het gaat hier echter niet om wijzingen van de woonomgeving, maar om de omvang van het gekochte. Evenmin van belang is dat de verkoopbrochure spreekt van een bij de woningen behorende “achtertuin met berging naast welke de meeste een autoopstelplaats hebben”. Anders dan Staalblauw en Blauwhoed hebben gesteld, volgt uit die tekst niet dat er ook woningen zijn zonder eigen parkeerplaats. Hooguit volgt uit deze tekst dat er woningen zijn met een parkeerplaats die niet naast de berging in de achtertuin is gelegen, maar bijvoorbeeld op “collectieve veldjes” waarvan elders in de brochure sprake is. Dat laat onverlet dat die parkeerplaatsen op collectieve veldjes eigendom van de desbetreffende bewoners kunnen zijn, zoals de situatietekening illustreert. Ten slotte legt ook het verschil in koopprijs onvoldoende gewicht in de schaal. De hoogte van de koopsom kan immers door tal van omstandigheden bepaald worden, waaronder in dit geval te denken valt aan de directe nabijheid van de parkeerplaats in de eigen achtertuin of het ruimere uitzicht doordat de andere woningen aan [straatnaam II] niet uitkijken op de zijgevel van de rij woningen aan [straatnaam].
5.12 Gelet op al het voorgaande in onderlinge samenhang beschouwd, is de rechtbank van oordeel dat [eisers] uit de hun overhandigde verkoopbrochure hebben mogen afleiden dat tot het door hen te kopen bouwnummer ook behoorde de grond van een parkeerplaats. Tot de levering van die grond was Staalblauw dan ook gehouden. Voor dit oordeel is dus niet nodig dat komt vast te staan dat Staalblauw en Blauwhoed expliciet tegen [eisers] hebben gezegd dat tot het verkochte ook de grond van een parkeerplaats zou behoren. Bewijsvoering ter zake komt niet aan de orde. Aan het hier gegeven oordeel doet niet af dat uit de uiteindelijk gepasseerde algemene akte iets anders zou volgen. Die algemene akte dateert immers van na totstandkoming van de koopovereenkomsten, nog daargelaten dat [eisers] bij die algemene akte geen partij zijn.
5.13 [eisers] vorderen (onder 1) onder meer dat Staalblauw wordt veroordeeld de met de parkeerplaatsen gemoeide grond alsnog aan hen te leveren. Zij vorderen in zoverre dus nakoming door Staalblauw van de op haar rustende verplichtingen. Ten verwere heeft Staalblauw aangevoerd dat het alsnog leveren van de grond wordt verhinderd door het feit dat niet zij maar de gemeente eigenaar is van de grond. [eisers] hebben dat feit niet betwist. Dit aldus vaststaande feit staat in beginsel aan toewijzing van deze vordering in de weg. Dit zou slechts anders zijn als geoordeeld moet worden dat de gemeente gehouden is aan de levering medewerking te verlenen. Dat is echter niet het geval, zo volgt uit overweging 5.22. Dat betekent dat de vordering onder 1 jegens Staalblauw zal worden afgewezen.
5.14 Nu Staalblauw de grond ten behoeve van de parkeerplaatsen (tot op heden) niet heeft geleverd, is zij tekort geschoten in de nakoming van haar verbintenissen jegens [eisers] Gesteld noch gebleken is dat Staalblauw deze tekortkoming niet zou kunnen worden toegerekend. Zij is dus gehouden de als gevolg daarvan door [eisers] geleden schade te vergoeden. [eisers] vorderen in dit verband onder 7 van hun petitum veroordeling van (onder meer) Staalblauw tot schadevergoeding nader op te maken bij staat. Het komt de rechtbank voor dat de schade beperkt zal worden indien [eisers] alsnog op enigerlei wijze de beschikking krijgen over een gebruiksrecht ten aanzien van de parkeervakken. In zoverre is de omvang van de schade mede afhankelijk van de uitkomst van de procedure tussen [eisers] en de gemeente. Daarin bestaat voldoende grond de schadebegroting te doen plaatsvinden in een schadestaatprocedure. De vordering onder 7 is ten aanzien van Staalblauw dus toewijsbaar.
5.15 [eisers] vorderen onder 6 van hun petitum nog een verklaring voor recht dat (onder meer) Staalblauw is tekort geschoten door de verwachting te wekken dat [eisers] over een exclusieve parkeerplaats zouden beschikken. De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De tekortkoming van Staalblauw schuilt niet in het wekken van bepaalde verwachtingen, maar in het niet nakomen van de verbintenis tot het leveren van de grond bedoeld voor de parkeerplaats. Los daarvan valt niet in te zien welk belang [eisers] gegeven de hierboven vermelde beslissingen nog hebben bij een verklaring voor recht.
5.16 Ten slotte hebben [eisers] jegens (onder anderen) Staalblauw subsidiair gevorderd dat de gevolgen van de overeenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW Pro worden gewijzigd. Uit het voorgaande volgt dat in elk geval de primaire vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is. Aldus wordt aan deze subsidiaire vordering niet toegekomen.
5.17 Ten aanzien van de positie van Blauwhoed als makelaar van Staalblauw geldt het volgende.
5.18 In de visie van [eisers] heeft Blauwhoed onrechtmatig jegens hen gehandeld door tijdens de verkoopgesprekken expliciet te zeggen dat tot het verkochte ook de grond voor een parkeerplaats behoorde, zonder zich van de werkelijke situatie voldoende te vergewissen. Met dat laatste bedoelen [eisers] kennelijk dat Blauwhoed ten onrechte niet heeft onderzocht of Staalblauw de grond ten behoeve van de parkeerplaatsen wel van de gemeente geleverd zou krijgen, zodat zij daadwerkelijk in staat zou zijn die grond aan [eisers] te verkopen. Blauwhoed heeft het standpunt van [eisers] bestreden.
5.19 [eisers] hebben aan hun stelling ten grondslag gelegd het uitgangspunt dat een makelaar jegens een derde aansprakelijk is wanneer hij zonder – naar hij als deskundig makelaar had moeten weten – over voldoende gegevens te beschikken een ongeclausuleerde verklaring over de omvang van het gekochte aflegt. Dit uitgangspunt heeft Blauwhoed – terecht – niet bestreden. Gelet op dit criterium heeft Blauwhoed jegens [eisers] onrechtmatig gehandeld indien komt vast te staan dat zij tijdens de verkoopgesprekken tegen [eisers] heeft gezegd dat tot het te kopen perceel ook behoorde de grond voor een parkeerplaats. Blauwhoed heeft evenwel met klem betwist dat zij dit heeft gezegd. De door [eisers] gestelde inhoud van het gesprek staat dus nog niet vast.
5.20 In beginsel kunnen [eisers] tot bewijsvoering worden toegelaten. De vraag rijst evenwel of zij (in dit stadium) belang hebben bij toelating tot bewijsvoering. Uit het hiervoor overwogene volgt immers al dat Staalblauw aansprakelijk is uit hoofde van niet-nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] krijgen gelegenheid zich bij conclusie na tussenvonnis over genoemde vraag uit te laten. Zij kunnen daarbij tevens ingaan op de vraag wat de schade is van mogelijk onrechtmatig handelen van Blauwhoed. De rechtbank wijst er in dat verband op dat die schade moet zijn veroorzaakt door de (volgens [eisers]) gedane mededeling. Die schade valt dus niet noodzakelijk samen met de schade als gevolg van het niet-nakomen door Staalblauw van de koopovereenkomst.
de vorderingen jegens de gemeente
5.21 Onder 1 van hun petitum vorderen [eisers] dat de gemeente wordt veroordeeld alsnog de grond te leveren bestemd voor een parkeerplaats. Zij stellen zich daartoe kennelijk op het standpunt dat de gemeente onrechtmatig jegens hen handelt door wel betrokken te zijn bij de totstandkoming van de tekst van de verkoopbrochure van Staalblauw en Blauwhoed, maar in de daarin opgenomen situatietekening de vermelding van de desbetreffende bouwnummers in de parkeervakken niet te corrigeren. De gemeente heeft het standpunt van [eisers] bestreden. De rechtbank overweegt als volgt.
5.22 Van onrechtmatig handelen van de gemeente in het kader van de totstandkoming van de koopovereenkomsten tussen [eisers] en Staalblauw zou pas sprake kunnen zijn als de gemeente jegens [eisers] heeft gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente zich voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten jegens [eisers] in bepaalde zin heeft uitgelaten of gedragen. In deze periode is kennelijk geen contact geweest tussen [eisers] en de gemeente. Klaarblijkelijk is de enige feitelijke grondslag waarop [eisers] hun vordering tot levering baseren de omstandigheid dat de gemeente wel de tekst van de verkoopbrochure onder ogen heeft gezien, maar daarbij de vermelding van de bouwnummers in de desbetreffende parkeervakken niet heeft doen corrigeren. Dat enkele (gestelde) feit acht de rechtbank onvoldoende voor het oordeel dat de gemeente, behalve wellicht slordig jegens Staalblauw, ook jegens derden als [eisers] onzorgvuldig heeft gehandeld. Dat betekent dat op dit punt geen sprake is van onrechtmatig handelen, zodat geen grond bestaat de gemeente te veroordelen aan de levering van de grond mee te werken. De vordering onder 1 komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.
5.23 De overige vorderingen van [eisers] jegens de gemeente hebben alle betrekking op de beweerdelijk door de gemeente gedane toezeggingen ter zake het gebruik van de parkeervakken. Hieromtrent overweegt de rechtbank als volgt.
5.24 In de stellingen van [eisers] worden verschillende momenten genoemd waarop vertegenwoordigers van de gemeente uitlatingen hebben gedaan die door [eisers] mogelijk als toezeggingen worden opgevat. Omdat uit de stukken niet helemaal duidelijk wordt op welke (beweerdelijke) toezegging(en) [eisers] specifiek het oog hebben, zal de rechtbank in het navolgende op die verschillende momenten ingaan.
5.25 [eisers] hebben gewezen op de brieven van [directeur] van 4 juni 2004 (2.15) en de e-mail van [projectleider] van 1 april 2005 (2.16). Deze stukken zijn alleen aan [eiser sub 1] zelf gericht, niet mede aan de andere eisers. Aldus valt niet in te zien op welke grond [eigenaar van nummer 18], [eiser sub 3] en [eiser sub 4] aan die berichten aanspraken zouden kunnen ontlenen. De door [eisers] bij conclusie van repliek aangehaalde brief van 6 april 2005 (2.17) – gericht aan alle eisers – maakt dat niet anders, nu die brief niet afkomstig is van de gemeente maar van Staalblauw. Voor zover de vorderingen van [eigenaar van nummer 18], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] zijn gebaseerd op de hier bedoelde berichten van [directeur] en [projectleider], zijn zij dus niet toewijsbaar.
5.26 Voor wat betreft de positie van [eiser sub 1] geldt het volgende. De in de berichten van [directeur] en [projectleider] gedane mededelingen zijn zonder voorbehoud gedaan. In zijn brief meldt [directeur] dat een “eenvoudige indicatie” per parkeerplaats zal worden toegestaan. De rechtbank begrijpt de e-mail van [projectleider] als concrete invulling van het bericht van [directeur], in die zin dat een markering in de vorm van een tegel in de parkeervakken zal worden aangebracht. De rechtbank is van oordeel dat het door [projectleider] ingevulde bericht van [directeur] moet worden beschouwd als toezegging tot naleving waarvan de gemeente in beginsel is gehouden. Dat geldt te meer nu in deze procedure is komen vast te staan dat [directeur] bevoegd was de gemeente te vertegenwoordigen. Anders dan de gemeente heeft betoogd, kan uit de onderhavige mededelingen niet worden afgeleid dat deze geheel vrijblijvend zijn gedaan. Evenmin kan uit die mededelingen worden afgeleid dat de daarin neergelegde toezegging is gedaan onder het voorbehoud dat “dit niet leidt tot irritaties en effectief blijkt te zijn”, zoals de gemeente bij conclusie van antwoord heeft aangevoerd. De gemeente is ook niet gebaat bij de stelling dat zij onverplicht tot deze toezegging is gekomen. Wat daar immers ook van zij, met het doen van de toezegging heeft zij een verplichting voor zichzelf in het leven geroepen. Ten slotte is van belang dat gesteld noch gebleken is dat van de door [directeur] bedoelde indicatie “onzorgvuldig gebruik” is gemaakt, zoals als mogelijke intrekkingsgrond in de brief van [directeur] is genoemd.
5.27 Voor zover de vordering van [eiser sub 1] op de nakoming van de in 5.26 bedoelde toezegging is gebaseerd, is zij dus toewijsbaar. De rechtbank merkt evenwel op dat de gemeente tot niet méér gehouden is dan waartoe zij zich door middel van deze toezegging heeft verbonden. Uit de tekst van de berichten van [directeur] en [projectleider] kan met name niet worden afgeleid dat het zou gaan om een “exclusief en overdraagbaar parkeerrecht” waarvan onder 2 van het petitum sprake is. Ten aanzien van dit meerdere is de vordering dus niet toewijsbaar, althans niet op basis van de in 5.26 bedoelde toezegging.
5.28 Bij brieven van 17 februari 2006 (zie onder 2.19) en van 17 mei 2006 (zie 2.20) heeft de gemeente aan [eisers] een overeenkomst ter zake de huur van de desbetreffende parkeerplaatsen toegezonden. In laatst genoemde brief stelt de gemeente een termijn voor de terugzending van de ondertekende overeenkomsten, te weten tot 1 juni 2006. Aldus is sprake van een aanbod van de gemeente aan [eisers] om tot huurovereenkomsten te komen. Uit de vast staande feiten moet worden afgeleid dat [eisers] dit aanbod niet hebben aanvaard. [eisers] hebben immers bezwaar gemaakt tegen een aantal elementen van het aanbod (de hoogte van de huurprijs en de niet-overdraagbaarheid van het huurrecht), zij hebben geen huurpenningen betaald en zij hebben de contracten niet ondertekend retour gezonden. Voor zover de vorderingen van [eisers] betrekking hebben op het hier bedoelde aanbod, komen zij dus niet voor toewijzing in aanmerking.
5.29 Bij dagvaarding hebben [eisers] nog het standpunt ingenomen dat de brief van 17 februari 2006 een besluit in de zin van artikel 1:3 Awb Pro besloten ligt, waartegen geen rechtsmiddelen zijn aangewend. Aldus heeft het besluit om de parkeerplaatsen te verhuren volgens [eisers] formele rechtskracht. Bij conclusie van antwoord heeft de gemeente dit betoog gemotiveerd bestreden. Vervolgens zijn [eisers] niet meer op dit punt terug gekomen. Daaruit leidt de rechtbank af dat zij het hier bedoelde standpunt niet hebben willen handhaven. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat uit de inhoud van de brief van 17 februari 2006 niet kan worden afgeleid dat de daarin genoemde “beslissing” een publiekrechtelijke rechtshandeling inhoudt. Zoals in 5.28 overwogen, moet de brief worden begrepen als aanbod om tot een (civielrechtelijke) overeenkomst te komen. Dat aan dat aanbod een “beslissing” ten grondslag ligt – namelijk om dat aanbod te doen – maakt niet dat van een publiekrechtelijke rechtshandeling sprake is.
5.30 Ten slotte hebben [eisers] gewezen op de brief van de gemeente van 14 november 2006 (zie 2.22). Die brief behelst het voornemen van het college de gemeenteraad voor te stellen de parkeervakken aan de openbare parkeergelegenheid te onttrekken en deze vervolgens tegen een vergoeding aan [eisers] in gebruik te geven. Het college heeft [eisers] er nadrukkelijk op gewezen dat uitvoering van een en ander afhankelijk is van een door de gemeenteraad te nemen onttrekkingsbesluit. De rechtbank neemt vooralsnog aan dat [eisers] in de brief van 14 november 2006 een toezegging lezen waaraan de gemeente in hun ogen is gehouden. De gemeente heeft dit standpunt bestreden. De rechtbank overweegt als volgt.
5.31 Vast staat dat het college daadwerkelijk aan de gemeenteraad heeft voorgesteld de onderhavige parkeervakken aan de openbare parkeergelegenheid te onttrekken. Vast staat ook dat de gemeenteraad heeft besloten niet tot die onttrekking over te gaan. Het tegen dat besluit door [eisers] ingediende bezwaar is door de gemeenteraad niet-ontvankelijk verklaard. Het tegen die beslissing op bezwaar ingediende beroep heeft de rechtbank gegrond verklaard (zie 2.26). Zij heeft de beslissing op bezwaar vernietigd op de grond dat de gemeenteraad zich onbevoegd had moeten verklaren en het bezwaar op grond van artikel 11 Wegenwet Pro als administratief beroep naar het college van gedeputeerde staten had moeten doorzenden. De gemeenteraad is van deze uitspraak in hoger beroep gegaan. Bij conclusie van dupliek heeft de gemeente de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op dit hoger beroep overgelegd. Op deze uitspraak hebben [eisers] in de onderhavige procedure nog niet kunnen reageren.
5.32 In het licht van het voorgaande rijst de vraag wat de betekenis is van de reeds gevoerde en mogelijk nog aanhangige bestuursrechtelijke procedures voor de onderhavige (civielrechtelijke) zaak, zulks gelet op de leer van de formele rechtskracht. De rechtbank zal partijen gelegenheid geven zich daarover uit te laten. [eisers] kunnen dan tevens reageren op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In verband met een en ander wijst de rechtbank alvast op de volgende punten:
- De tot nu toe gevoerde bestuursrechtelijke procedures hadden kennelijk in hoge mate een procedureel karakter: heeft de gemeenteraad terecht tot niet-ontvankelijkheid besloten of had hij het bezwaar moeten doorzenden aan het college van gedeputeerde staten? Voorts leidt de rechtbank uit de overgelegde uitspraken af dat de gemeenteraad inmiddels een openbare voorbereidingsprocedure in verband met een te nemen onttrekkingsbesluit is begonnen. Gelet op dit alles rijst de vraag wat de stand van zaken is in de bestuurlijke en bestuursrechtelijke trajecten.
- Ingevolge de leer van de formele rechtskracht is de uitkomst van de besluitvorming inzake een onttrekkingsbesluit (al dan niet na beoordeling daarvan door de bestuursrechter) voor de civiele rechter in beginsel een gegeven. Moet aangenomen worden dat voor het toekennen van een exclusief parkeerrecht aan [eisers] een dergelijk onttrekkingsbesluit van de gemeenteraad nodig is, dan rijst dus de vraag welke ruimte de rechtbank in de onderhavige procedure nog heeft.
- In verband met het voorgaande is nog van belang dat de gemeente [eisers] bij brief van 14 november 2006 met zoveel woorden heeft gewezen op de noodzaak van een door gemeenteraad te nemen onttrekkingsbesluit, van welk besluit volgens de gemeente uitvoering van de voorgestelde toekenning van een exclusief parkeerrecht afhankelijk is. De rechtbank ziet hierin vooralsnog een wezenlijk verschil met het door [eisers] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 5 juni 2009 (NJ 2009, 255), waarin sprake was van het weigeren van (civielrechtelijke) toestemming terwijl al een definitieve (publiekrechtelijke) vergunning was verleend.
- [eisers] verwijzen naar de situatie in enkele andere straten in de gemeente. Kennelijk beroepen zij zich op het gelijkheidsbeginsel. Het komt de rechtbank vooralsnog voor dat dit argument thuishoort in het bestuurlijke en bestuursrechtelijke traject. De vraag of het gelijkheidsbeginsel ertoe noopt dat het gebruik van de onderhavige parkeervakken exclusief aan [eisers] toekomt, is immers van belang voor het al dan niet (moeten) overgaan tot een onttrekkingsbesluit.
Bij de door [eisers] te nemen conclusie na tussenvonnis zullen zij in elk geval op deze punten moeten ingaan. De gemeente kan bij antwoordconclusie reageren.
5.33 Zou per saldo geoordeeld moeten worden dat de gemeente gehouden is tot naleving van de in de brief van 14 november 2006 geschetste constructie, dan geldt dat zij niet gehouden is het in die brief genoemde parkeerrecht “om niet” in gebruik te geven. In de brief van 14 november 2006 koppelt de gemeente dat parkeerrecht immers aan een door [eisers] te betalen vergoeding. In zoverre is de vordering onder 2 dus hoe dan ook niet toewijsbaar, althans niet voor zover gebaseerd op de brief van 14 november 2006.
5.34 Het overwogene in 5.27 en 5.33 leidt tot het volgende. Op grond van de berichten van [directeur] en [projectleider] uit 2004 en 2005 is de vordering onder 2 ten aanzien van [eiser sub 1] in beginsel toewijsbaar, behoudens voor zover zij strekt tot het verkrijgen van een “exclusief en overdraagbaar” parkeerrecht. Moet na conclusiewisseling geoordeeld worden dat de gemeente gehouden is tot naleving van de brief van 14 november 2006, dan is de vordering onder 2 toewijsbaar behoudens het daarin vermelde “om niet”. In dit licht zullen [eisers] helderheid moeten verschaffen over de vraag op welke toezegging hun vordering onder 2 nu precies ziet en op welke wijze deze vordering moet worden begrepen. Zij kunnen dit bij conclusie na tussenvonnis doen.
5.35 Onder 3 vorderen [eisers] subsidiair schadevergoeding. Uit de dagvaarding (punt 66) leidt de rechtbank af dat in de visie van [eisers] een aanspraak op schadevergoeding ontstaat op het moment dat komt vast te staan dat geen onttrekkingsbesluit zal worden genomen. In dat geval valt naar het oordeel van de rechtbank evenwel niet in te zien op welke grondslag een schadevergoedingsplicht voor de gemeente zou bestaan. Komt in rechte vast te staan dat de gemeenteraad niet gehouden is een onttrekkingsbesluit te nemen, dan staat ook vast dat de door de gemeente gestelde voorwaarde voor het verstrekken van een exclusief parkeerrecht aan [eisers] niet wordt vervuld. Van onrechtmatigheid is in dat geval geen sprake. De vordering onder 3 komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking, ongeacht de uitkomst van de bestuurlijke en bestuursrechtelijke trajecten.
5.36 Onder 4 vorderen [eisers] een verklaring voor recht dat de vergoedingsplicht voor het gebruik van de parkeerplaats is overeengekomen onder invloed van misbruik van omstandigheden, zodat dit beding voor vernietiging in aanmerking komt. Ook deze vordering is niet toewijsbaar. Van een oorspronkelijke toezegging jegens [eigenaar van nummer 18], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] van het gebruik van een parkeerplaats om niet is geen sprake. Vanaf het bij brief van 17 mei 2006 gedane aanbod heeft de gemeente steeds een door [eisers] te betalen tegenprestatie als voorwaarde gesteld. Van een eerder aanbod jegens [eigenaar van nummer 18]. [eiser sub 4] en [eiser sub 3] is niet gebleken. Ten aanzien van [eiser sub 1] geldt dat in de berichten van [directeur] en [projectleider] uit 2004 en 2005 weliswaar niet van een tegenprestatie wordt gesproken, maar evenmin volgt uit die berichten dat de aan te brengen “indicatie” een exclusief en overdraagbaar parkeerrecht zou behelzen. De in de visie van [eisers] ingevolge de brief van 14 november 2006 overeengekomen tegenprestatie is juist wel aan een exclusief en overdraagbaar parkeerrecht gekoppeld. Het ging in dat stadium dus om beduidend meer dan waartoe de gemeente ingevolge de berichten uit 2004 en 2005 gehouden was. Bij die stand van zaken kan niet worden gezegd dat de gemeente misbruik heeft gemaakt van de behoefte van [eiser sub 1] aan een eigen parkeerplaats. Tegenover de door [eiser sub 1] te betalen vergoeding stond immers ook een verderstrekkende aanspraak.
5.37 Onder 5 vorderen [eisers] ten slotte een bevel aan de gemeente het als gevolg van de te betalen gebruiksvergoeding te lijden nadeel op te heffen. Blijkens de dagvaarding wordt deze vordering ingesteld voor het geval het gevorderde onder 2 wordt toegewezen behoudens ten aanzien van het punt “om niet”. Kennelijk bedoelen [eisers] dat zij aanspraak hebben op opheffing van het te lijden nadeel als de gemeente weliswaar gehouden is hen een gebruiksrecht voor de parkeerplaats toe te kennen, maar tevens gerechtigd is daarvoor een tegenprestatie te verlangen. De vordering is niet toewijsbaar. Waar (te zijner tijd wellicht) geoordeeld moet worden dat het de gemeente vrijstaat een tegenprestatie te bedingen, valt niet in te zien dat zij langs andere weg weer verplicht zou zijn het daardoor geleden nadeel – dat toch gelijk zal zijn aan die tegenprestatie – te compenseren. Een grondslag voor die compensatie ontbreekt in dat geval.
5.38 De gemeente heeft bij conclusie van antwoord nog aangevoerd dat [eigenaar van nummer 18], [eiser sub 4] en [eiser sub 3] niet tijdig hebben geklaagd. Op dit verweer hebben [eisers] bij conclusie van repliek uitvoerig gereageerd. In haar conclusie van dupliek is de gemeente niet meer op dit punt teruggekomen. Daaruit leidt de rechtbank af dat de gemeente dit verweer niet heeft willen handhaven.
de vorderingen jegens [gedaagde sub 4]
5.39 [eiser sub 1] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde sub 4] jegens hem bij gelegenheid van de levering van de grond niet heeft gehandeld als een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam notaris. Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd de stelling dat [gedaagde sub 4] verzuimd heeft hem erop te wijzen dat de brief van [directeur] van 4 juni 2004 veel minder zekerheid bood dan de overdracht van de grond voor de parkeerplaats of de vestiging van een recht van erfpacht. Door deze waarschuwing achterwege te laten heeft [gedaagde sub 4] in de gegeven omstandigheden onrechtmatig gehandeld. [gedaagde sub 4] heeft dit betoog bestreden. De rechtbank overweegt het volgende.
5.40 Vast staat dat de kwestie van de parkeerplaats door [eiser sub 1] zelf aan de orde is gesteld bij gelegenheid van de eerste afspraak met [gedaagde sub 4] ten behoeve van de levering van de grond. [gedaagde sub 4] heeft daaruit afgeleid dat [eiser sub 1] er tot dat moment van was uitgegaan dat tot het gekochte ook de grond voor een parkeerplaats behoorde, zo heeft hij bij conclusie van antwoord gesteld. [gedaagde sub 4] heeft [eiser sub 1] toen geadviseerd nog niet aan de levering mee te werken, maar een en ander eerst uit te zoeken. Uit deze gang van zaken volgt dat het voor [gedaagde sub 4] ruim voor de levering kenbaar was dat de beschikking over een eigen parkeerplaats voor [eiser sub 1] van wezenlijk belang was.
5.41 In de weken voorafgaand aan de vervolgafspraak voor de levering op 4 juni 2004 hebben [eiser sub 1] en [gedaagde sub 4] meerdere keren contact gehad met elkaar en met derden, zoals Staalblauw en de gemeente. Uit de in 2.13 weergegeven telefoonnotitie – waarvan de juistheid niet is betwist – blijkt dat [gedaagde sub 4] en [eiser sub 1] op 3 juni 2004 met elkaar hebben gesproken en dat [eiser sub 1] het daarbij onder meer heeft gehad over een “schriftelijke vergunning” die niet op tijd “haalbaar” zou zijn. Op 4 juni 2004 heeft [gedaagde sub 4] vervolgens gesproken met [projectleider]. Volgens de door [gedaagde sub 4] opgemaakte notitie (zie 2.14) heeft [projectleider] gesproken over een “parkeerplaats die toegekend wordt a.d. woning: krijgen allemaal een stukje erbij zodat ze hem kunnen gebruiken.” Bij conclusie van antwoord heeft [gedaagde sub 4] gesteld dat hij de inhoud van dit laatste telefoongesprek aan [eiser sub 1] heeft doorgegeven. Vervolgens heeft [gedaagde sub 4] de brief van [directeur] van 4 juni 2004 (2.15) ontvangen, die uiteindelijk aan de leveringsakte is gehecht. In de brief meldt [directeur] dat het geen beleid is parkeerplaatsen “specifiek toe te kennen” aan een bewoner of een woning, dat de situatie van [eiser sub 1] geen aanleiding geeft voor een ander standpunt, maar dat de gemeente bereid is een “eenvoudige indicatie” toe te staan, die onderworpen is aan goedkeuring van het Ontwikkelingsbedrijf Vinex en bij onzorgvuldig gebruik kan worden ingetrokken. De brief rept niet van overdracht van de grond of van het verlenen van een vergunning. [eiser sub 1] heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde sub 4] hem niet heeft gewezen op de juridische betekenis van het begrip “indicatie” noch op verschillen met bijvoorbeeld een vergunning.
5.42 Uit deze gang van zaken volgt naar het oordeel van de rechtbank dat [gedaagde sub 4], wetende dat [eiser sub 1] wezenlijk belang aan een parkeerplaats hechtte, zich rekenschap had moeten geven van de mogelijkheid dat [eiser sub 1] er bij het passeren van de akte van uitging tenminste een vergunning tot het gebruik van de parkeerplaats zou krijgen. Blijkens de telefoonnotitie van 3 juni 2004 had [eiser sub 1] het immers zelf over een vergunning gehad, terwijl het woordgebruik tijdens het gesprek met [projectleider] op 4 juni 2004 – “een stukje erbij” krijgen – wijst op een nog verder gaande aanspraak. Tegen deze achtergrond had het [gedaagde sub 4] als redelijk oplettend notaris moeten opvallen dat de bewoordingen van de brief van [directeur] van 4 juni 2004 beduidend minder stellig en in juridische zin minder eenduidig waren. Hij had daarin aanleiding moeten zien [eiser sub 1] nadrukkelijk op een en ander te wijzen, in plaats van – zoals [gedaagde sub 4] bij conclusie van dupliek heeft gesteld – slechts te vragen of [eiser sub 1] met de indicatie kon instemmen. Dit geldt te meer nu hij in [eiser sub 1] een particuliere comparant voor zich had die stond voor de levering van grond voor de bouw van zijn woonhuis en die niet in bijzondere mate juridisch onderlegd was. De rechtbank ziet zich in deze beoordeling gesterkt door de stellingen van [gedaagde sub 4] bij conclusie van antwoord (punten 46 en 47), waar hij opmerkt dat hij mocht vertrouwen op de telefonische toezegging van [projectleider] dat [eiser sub 1] “een stukje erbij” en aldus een exclusief parkeerrecht zou krijgen. Juist daarom had [gedaagde sub 4] moeten onderkennen dat de brief van [directeur] minder verstrekkend was.
5.43 Nu [gedaagde sub 4] de inhoud van de brief van [directeur] niet in de in 5.42 bedoelde zin aan [eiser sub 1] heeft voorgehouden, heeft hij niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk vakbekwaam notaris mag worden verwacht. Hij heeft aldus jegens [eiser sub 1] wanprestatie gepleegd of onrechtmatig gehandeld. Dat wordt niet anders in het licht van de bij conclusie van dupliek ingenomen stelling dat [eiser sub 1] eerder al jegens Staalblauw aanspraak had gemaakt op “een gelijkwaardig alternatief” zoals “erfpacht/vergunning”. Niet gezegd kan immers worden dat het voor een juridisch niet-deskundig persoon aanstonds duidelijk zou moeten zijn wat de verschillen zijn met de in de brief van [directeur] genoemde “indicatie”. In elk geval ontsloeg dit [gedaagde sub 4] niet van de verplichting [eiser sub 1] hieromtrent nadrukkelijk te bevragen.
5.44 [gedaagde sub 4] is gehouden de als gevolg van zijn onrechtmatig handelen door [eiser sub 1] geleden schade te vergoeden. Bij de begroting van die schade moet de feitelijke situatie worden vergeleken met de hypothetische situatie die zou hebben bestaan als [gedaagde sub 4] niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. De feitelijke situatie bestaat voor zover van belang hierin dat [eiser sub 1] vanaf november 2007 (zie 2.24) niet meer beschikt over een met zijn huisnummer gemarkeerde parkeerplaats. Volgens [eiser sub 1] bestaat zijn schade uit de waardevermindering van zijn huis vanaf november 2007 en uit de dagelijkse belasting voor hem en zijn gezin vanwege het ontbreken van een parkeerplek in de nabijheid van de woning. In dit betoog volgt de rechtbank [eiser sub 1] echter niet zonder meer. Het betoog van [eiser sub 1] gaat er impliciet vanuit dat hij onverkort over een eigen parkeerplaats zou hebben beschikt als [gedaagde sub 4] niet onrechtmatig zou hebben gehandeld. Die aanname lijkt echter niet juist, alleen al niet omdat [eiser sub 1] ook heeft gesteld dat hij van de koop zou hebben afgezien als [gedaagde sub 4] hem adequaat zou hebben geïnformeerd. In dit verband is ook van belang het standpunt van [gedaagde sub 4] dat eventuele schade het gevolg is van het wegnemen door de gemeente van de markeringstegels in de parkeervakken en dus niet van het handelen van [gedaagde sub 4], terwijl hij het bovendien niet aannemelijk acht dat [eiser sub 1] bij adequaat handelen van [gedaagde sub 4] van medewerking aan de levering zou hebben afgezien.
5.45 Gelet op het overwogene in 5.44 is de rechtbank van oordeel dat het partijdebat over de omvang van de schade en het causaal verband nog met onvoldoende precisie is gevoerd. De rechtbank zal partijen gelegenheid geven dat debat alsnog te voeren. Daarbij tekent de rechtbank aan dat stelplicht en eventuele bewijslast ter zake op [eiser sub 1] rusten. Anders dan partijen kennelijk menen, is de rechtbank van oordeel dat voor toepassing van de zogenaamde omkeringsregel geen plaats is. Daarvoor strekt de door [gedaagde sub 4] geschonden norm – het niet voldoende uitdrukkelijk met [eiser sub 1] bespreken van de brief van [directeur] – in onvoldoende mate tot voorkoming van een specifiek te omschrijven gevaar. De concretisering en onderbouwing ter zake het causaal verband zal dus van [eiser sub 1] moeten komen.
5.46 Ten slotte heeft [gedaagde sub 4] nog een beroep op eigen schuld gedaan. In zijn visie heeft [eiser sub 1] eigen schuld aan de (eventuele) schade, omdat hij heeft verzuimd voorafgaand aan de totstandkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst de bij [gedaagde sub 4] aanwezige tekeningen in te kijken. Dit betoog slaagt niet. Voor een vermindering van de schadevergoedingsplicht op grond van eigen schuld is onder meer nodig dat de benadeelde zich anders heeft gedragen dan een redelijk mens onder de gegeven omstandigheden zou hebben gedaan. Daarvan is in dit geval geen sprake. Niet valt in te zien dat van een redelijk handelende particuliere koper, zonder bijzondere juridische kennis, verwacht mocht worden dat deze zich naar het kantoor van de notaris zou hebben begeven om de daar gedeponeerde stukken in te zien, althans niet in het geval hij van de (professionele) verkopers een verkoopbrochure heeft gekregen waarin een eenduidige situatietekening is opgenomen en hij door die verkopers niet is gewezen op de (vermeend) beperkte waarde van die brochure. Aldus is de schade niet mede een gevolg van een omstandigheid die aan [eiser sub 1] kan worden toegerekend.
5.47 Bij conclusie van dupliek heeft [gedaagde sub 4] in dit verband nog gesteld dat [eiser sub 1] “bewust” genoegen heeft genomen met de door [directeur] genoemde “indicatie”. Ook die stelling kan niet leiden tot het oordeel dat [eiser sub 1] eigen schuld heeft aan (eventuele) schade. Vast staat dat [eiser sub 1] de kwestie van de parkeerplaats zelf aan de orde heeft gesteld, zelf contact heeft gehad met Staalblauw en de gemeente en zijn wensen aan [gedaagde sub 4] kenbaar heeft gemaakt. Hij is al met al voldoende oplettend geweest. Dat hij uiteindelijk de juridische consequenties van de brief van [directeur] niet (tijdig) heeft onderkend, maakt in deze omstandigheden – en gegeven de taak van een notaris in dit verband – niet dat de schade mede aan [eiser sub 1] moet worden toegerekend.
ten slotte
5.48 Voor zover per saldo verschillende van de gedaagde partijen tot schadevergoeding zullen worden veroordeeld, geldt dat de onderlinge verhouding tussen die schadevergoedingsplichten aandacht verdient. De schade houdt weliswaar steeds verband met het handelen van partijen in verband met de parkeerplaatsen van [eisers], maar de aard van het schadeveroorzakend handelen en (dus) ook de omvang van de daardoor (mogelijk) veroorzaakte schade loopt uiteen. Het is primair aan [eisers] voldoende geconcretiseerd en onderbouwd te stellen welke schade (naar aard en zo mogelijk ook naar omvang) het gevolg is van het handelen van welke partij, daargelaten de beslissing dat de uiteindelijke begroting van de door Staalblauw veroorzaakte schade in een schadestaatprocedure zal plaatsvinden. [eisers] kunnen hun stellingen in dit verband bij conclusie na tussenvonnis aanvullen. Daarbij kunnen zij ook ingaan op de onderlinge verhouding tussen de partijen op wie mogelijk een schadevergoedingsplicht komt te rusten, waaronder de vraag of Staalblauw, Blauwhoed en [gedaagde sub 4] hoofdelijk verbonden zijn voor zover zij gehouden zouden zijn tot vergoeding van dezelfde schade. Op een en ander kunnen Staalblauw, Blauwhoed en [gedaagde sub 4] bij antwoordconclusie reageren.
5.49 In afwachting van de hierboven genoemde (antwoord)conclusies na tussenvonnis zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.
6 De beslissing
De rechtbank,
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 21 juli 2010 voor het nemen van een conclusie na tussenvonnis als bedoeld in 5.20, 5.32, 5.34, 5.45 en 5.48, waarna de gemeente c.s., ieder voor zover het haar aangaat, kunnen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/1694