Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 356253 / KG ZA 10-548
Vonnis in kort geding van 20 juli 2010
in de zaak van
de stichting
STICHTING STADSWONEN,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. drs. C.J.M. Stubenrouch,
tegen
[gedaagde]
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. A.K. Ramdas.
Partijen zullen hierna Stichting Stadswonen en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 14 juni 2010;
- producties van Stichting Stadswonen;
- de pleitnota van mr. Stubenrouch;
- het schriftelijk verweer met producties van [gedaagde].
1.2. Ter mondelinge behandeling van 6 juli 2010 hebben (de raadslieden van) partijen de respectieve stellingen nader toegelicht. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de volgende -voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde- feiten als tussen partijen vaststaand aan.
2.1. Stichting Stadswonen verhuurde een woning aan de moeder van [gedaagde] in het pand Dijckhove aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning). De moeder van [gedaagde] is op 12 juni 2009 overleden.
2.2. Op 13 april 2010 heeft tussen Stichting Stadswonen en [gedaagde] een bespreking plaatsgevonden.
2.3. Bij brief d.d. 12 mei 2010 heeft [gedaagde] Stichting Stadswonen, voor zover van belang, als volgt bericht:
“(…..)
Stadswonen heeft mij medegedeeld dat zij de woning in het pand Dijckhove aan de [adres] te Rotterdam vordert.
Dit huis staat op naam van mijn moeder, mevrouw [Y]
Mijn moeder is op 12 juni 2009 overleden.
Mevrouw [X] heeft mij op 13 april 2010 onrechtmatig en onder pressie een handtekening afgedwongen voor de ontruiming van de woning. Letterlijk heeft zij gezegd: ‘Als u nu een handtekening plaatst dan krijgt u van mij een maand de tijd om te ontruimen… en als u de handtekening niet plaatst dan wordt er 14 april 2010 ontruimd (de dag na mijn bezoek aan Stadswonen dus).
Er is geen huurschuld dus dat is een onrechtmatig dwangmiddel geweest om welke reden ik mij thans (na overleg met de Sociaal Raadslieden Rotterdam) op de Wet Huurbescherming beroep.
De redenen daarvoor zijn divers en zal ik in het kort aan u uitleggen:
1) Mijn moeder (toen 82 jaar oud) werd in vier jaar tijd 3x gedwongen om te verhuizen door saneringen in de (deel)gemeente Rotterdam, ernstige ziekte en de overname van het pand Dijckhove door Stadswonen (op welke laatste aanbieding wij niet zijn ingegaan).
2) Omdat twee familieleden op een zeer macabere wijze om het leven zijn gekomen had ik mij voorgenomen om tot de laatste snik voor mijn moeder te zorgen en onder meer om die reden ben ik in 2007 bij mijn moeder gaan wonen.
3) Ik heb mij vijf jaar moeten inspannen om door corrupterende en frauderende overheidsinstanties heen te breken en dat heeft mij mijn full-time beroepsleven gekost en vijf jaar levensvreugde.
4) Ik heb op dit moment geen inkomsten en ook geen financiële reserve om welke reden ik mij tot de Raad voor Veiliheid en Rechtshandhaving en Hare Majesteit Koninging der Nederlanden heb gewend omdat ik meervoudig slachtoffer ben geworden van een corrupte rechterlijke macht.
(…..).”
2.4. [gedaagde] verblijft tot op heden in de woning. De huurpenningen worden tot op heden betaald.
3. Het geschil
3.1. Stichting Stadswonen vordert samengevat - [gedaagde] te gelasten om uiterlijk 15 juli 2010, althans op een in goede justitie te bepalen dag, de woning aan de [adres] met al de hare en het hare te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van Stichting Stadswonen te stellen, met machtiging om [gedaagde] en overige personen, die zich tijden de executie in de woning bevinden, in geval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te noodzaken, zonodig met behulp van de sterke arm, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1. De stelling van Stichting Stadswonen dat [gedaagde] zelf heeft aangegeven niet over inkomsten en financiële reserves te beschikken, waardoor Stichting Stadswonen per direct (huur)inkomsten misloopt, komt de voorzieningenrechter voorbarig voor, nu [gedaagde] tot op heden de huur heeft voldaan en er geen aanwijzingen zijn die de conclusie rechtvaardigen dat zij hier op korte termijn mee zal ophouden.
Echter met de stelling van Stichting Stadswonen dat zij over de woning wenst te beschikken teneinde deze op korte termijn te kunnen verhuren aan een specifieke doelgroep van Dijckhove, zijnde studenten en hoger opgeleiden in de leeftijd van 27 tot 35 jaar, is het spoedeisend belang van Stichting Stadswonen bij haar vordering -anders dan [gedaagde] betoogt- reeds voldoende aannemelijk gemaakt.
Standpunt Stichting Stadswonen
4.2. Stichting Stadswonen stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Stichting Stadswonen had een huurcontract met de moeder van [gedaagde], die inmiddels is overleden. [gedaagde] kan niet worden aangemerkt als medehuurder, nu daartoe nimmer een verzoek is gedaan, en voldoet derhalve niet aan de vereisten voor voortzetting van de huur op grond van artikel 7:267 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW).
[gedaagde] kan volgens Stichting Stadswonen voorts niet worden aangemerkt als een samenwoner in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW. Stichting Stadswonen was er tot voor kort niet mee bekend dat de moeder van [gedaagde] was overleden. Daarnaast was Stichting Stadswonen er niet mee bekend dat [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning en met haar moeder een duurzaam gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Het bewijs hiervan dient door [gedaagde] te worden geleverd, maar hierin is zij tot op heden niet geslaagd. Daar komt nog bij, dat als al zou worden aangenomen dat [gedaagde] dient te worden aangemerkt als samenwoner in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW, door [gedaagde] niet binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder een vordering tot voortzetting van de huur zoals bedoeld in voormeld artikel is ingesteld.
Standpunt [gedaagde]
4.3. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat zij haar contactpersoon bij Stichting Stadswonen op de hoogte heeft gesteld van het overlijden van haar moeder en dat Stichting Stadswonen, nu zij wist dat [gedaagde] en haar moeder een gemeenschappelijke huishouding voerden en [gedaagde] in de woning haar hoofdverblijf heeft, haar had moeten wijzen op de mogelijkheid binnen zes maanden een vordering tot voortzetting van de huur zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW in te stellen. Nu Stichting Stadswonen haar niet heeft gewaarschuwd, is het volgens [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar haar het verstrijken van de termijn van zes maanden tegen te werpen.
Oordeel voorzieningenrechter
4.4. De vraag of [gedaagde] in de woning haar hoofdverblijf heeft en met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, is niet relevant voor de beoordeling van de vordering nu de gevorderde ontruiming, -ook indien mocht worden aangenomen dat [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning en van een duurzame gemeenschappelijke huishouding sprake is geweest-, op de hierna onder 4.5. te noemen gronden dient te worden toegewezen.
De voorzieningenrechter merkt terzijde nog op dat beoordeling van de vraag of [gedaagde] in de woning haar hoofdverblijf heeft en met haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, zich niet leent voor behandeling in dit kort geding. Daartoe is bewijslevering -in een bodemprocedure- noodzakelijk. Er is op dit moment geen enkel stuk voorhanden waaruit de juistheid van het standpunt van één van beide partijen met voldoende aannemelijkheid kan worden opgemaakt.
Producties 7 tot en met 10 zijdens [gedaagde] in het geding gebracht, kunnen de voorzieningenrechter in ieder geval niet van een duurzame gemeenschappelijke huishouding overtuigen. Uit productie 7 tot en met 9 blijkt enkel dat [gedaagde] zich door haar werkgever post liet sturen op het adres van haar moeder. Onder de verklaring die als productie 10 in het geding is gebracht, ontbreken drie van de vier handtekeningen. Daarnaast kan de vraag worden gesteld wat de waarde is van een dergelijke verklaring zonder ondersteuning van andere bewijsmiddelen. Of sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding hangt immers af van objectieve maar ook van subjectieve factoren als de bedoeling van de betrokkenen. De verklaring geeft in de bedoeling van partijen geen enkel inzicht.
4.5. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] niet binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder een rechtsvordering tot voortzetting van de huurovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW heeft ingesteld.
De termijn van zes maanden, ingaande vanaf het moment van het overlijden van de huurder, betreft een fatale termijn. Overschrijding ervan leidt tot verlies van rechten. Slechts bij hoge uitzondering kan op billijkheidsgronden aan de fatale termijn worden voorbijgegaan.
Door [gedaagde] is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zich bijzondere omstandigheden voordoen die sauvering van de zesmaandstermijn op billijkheidsgronden rechtvaardigen. De door [gedaagde] in haar brief d.d. 12 mei 2010 (zie 2.3.) en in haar schriftelijk verweer genoemde omstandigheden kunnen niet als dergelijke bijzondere omstandigheden worden aangemerkt, nu zij niet voldoende zijn onderbouwd en voorts niet meebrengen dat het voor [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onmogelijk was binnen zes maanden na het overlijden van haar moeder een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst in te stellen.
Ook de stelling van [gedaagde], inhoudende dat Stichting Stadswonen haar op de mogelijkheid van het instellen van een dergelijke vordering tijdig had moeten attenderen, kan haar niet baten. Los van de vraag of Stichting Stadswonen wist dat de moeder van [gedaagde] was overleden, rust op Stichting Stadswonen op grond van vaste jurisprudentie (zie HR 21 maart 2003, NJ 2003, 591 en HR 14 november 2003, NJ 2005, 2) geen waarschuwingsplicht voor wat betreft de mogelijkheid om een vordering als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW in te stellen en de termijn waarbinnen dit dient te gebeuren. Dit geldt zelfs, indien het Stichting Stadswonen bekend was dat [gedaagde] de woning wilde blijven huren.
4.6. Nu vaststaat dat [gedaagde] niet tijdig een vordering tot voortzetting van de huur heeft ingesteld en er zich naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen omstandigheden voordoen die sauvering van de zesmaandstermijn rechtvaardigen, is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Dit brengt mee dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen zoals hierna in het dictum bepaald, met dien verstande dat [gedaagde] de tijd zal worden gegund tot 1 september 2010, zodat zij de ontruiming (in praktische zin) kan voorbereiden en andere woonruimte kan zoeken.
4.7. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge art. 556 lid 1 en art. 557 Rv overbodig is. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft immers voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Ten overvloede wordt bepaald dat de ontruiming zonodig, op kosten van [gedaagde], wordt bewerkstelligd met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie.
4.8. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting Stadswonen worden begroot op:
- dagvaarding EUR 80,89
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.159,89
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 september 2010 de woning aan de [adres] te Rotterdam met al de hare en het hare te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en ter vrije en algehele beschikking van Stichting Stadswonen te stellen;
5.2. bepaalt dat de ontruiming zo nodig, op kosten van [gedaagde], wordt bewerkstelligd met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting Stadswonen tot op heden begroot op EUR 1.159,89;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2010 in bijzijn van mr. L.A.W.B. van Lent.?2168/676