Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 342830 / HA ZA 09-3305
Uitspraak: 19 mei 2010
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
1. [eiser sub 1],
2. [eiser sub 2]
beiden wonende te Nieuwerkerk aan den IJssel,
eisers,
advocaat mr. L. ten Velden,
- tegen -
de stichting STICHTING COM.WONEN,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. C.P. van den Berg.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eisers]" respectievelijk "de stichting".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 11 november 2009 met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 20 januari 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- brief met bijlage d.d. 15 februari 2010 van mr. Ten Velden;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 27 april 2010.
2 De vaststaande feiten
2.1 In het verleden huurden [eisers] een woning van (de rechtsvoorganger van) de stichting aan de [adres].
2.2 [eisers] hebben hun huurwoning moeten verlaten vanwege sloop van de woningen aan de [adres] en de bouw van nieuwe woningen. In verband met een en ander heeft de stichting gesproken met enkele toenmalige huurders – onder wie [eisers] – over de mogelijkheden na nieuwbouw aan de [adres] terug te keren en daartoe te zijner tijd een nieuw te bouwen woning te kopen. Een daartoe door de stichting opgestelde notitie van 28 februari 2001 luidt voor zover hier van belang als volgt:
“3. Koop
Bewoners kunnen kiezen voor een nieuwbouw koopwoning aan de [adres]. In principe geldt voor de vaststelling van de koopsom het gewone beleid van [de stichting], dat wil zeggen verkoop tegen marktprijs. [De stichting] stelt daarenboven terugkerende bewoners in de gelegenheid een woning met 20 procent voordeel te kopen. […]
• Terugkeerders genieten het voordeel zolang men zelf in de koopwoning woont. Bij verkoop dient de korting, in feite een soort renteloze lening, altijd aan [de stichting] te worden terugbetaald.”
2.3 Op 22 november 2003 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eisers] van de stichting een nog te bouwen woning aan de [adres] hebben gekocht voor een koopsom van € 360.703,13. In deze koopsom is een korting verdisconteerd van € 29.550,=. Het betrof een casco hoekwoning met twee parkeerplaatsen. De overeenkomst luidt voor zover hier van belang als volgt:
“Anti-speculatiebeding
Artikel 21
In de akte van uitgifte erfpacht zal nog worden opgenomen dat de verkrijger de aan hem verleende korting van € 29.550,= dient terug te betalen aan de ondernemer naar rato van het aantal nog niet verstreken volledige kalendermaanden, indien de verkrijger het verkochte binnen tien jaren na de datum van uitgifte in erfpacht van het verkochte geheel of gedeeltelijk aan een derde vervreemdt.”
2.4 In 2008 hebben [eisers] de in 2.3 bedoelde woning te koop gezet voor een vraagprijs van € 489.000,=. De verkoop is begeleid door Ooms Makelaars Woningen B.V. (hierna: Ooms). In haar brief van 18 maart 2008 aan [eisers] heeft zij bericht “de opbrengst, naar de huidige marktomstandigheden bezien,” te schatten op € 460.000,= à € 470.000,=.
2.5 In 2008 heeft de stichting twee ingerichte hoekwoningen met parkeerplaatsen aan de [adres] – afkomstig uit hetzelfde nieuwbouwproject als de woning van [eisers] – te koop aangeboden voor vraagprijzen van € 360.000,= en € 370.000,=. Aan deze vraagprijzen lagen taxaties ten grondslag van € 350.000,= respectievelijk € 358.000,=.
2.6 Op 21 november 2008 hebben [eisers] hun woning aan de [adres] verkocht voor een bedrag van € 385.000,=.
2.7 De stichting heeft jegens [eisers] aanspraak gemaakt op betaling van € 13.790,= op grond van het in 2.3 geciteerde beding uit de koopovereenkomst (hierna: het beding). Genoemd bedrag vormt het deel van de korting van € 29.550,= naar rato van het aantal nog niet verstreken kalenderjaren van de in die bepaling genoemde termijn van tien jaren.
2.8 [eisers] hebben het bedrag van € 13.790,= onder protest van gehoudenheid aan de stichting betaald.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
- voor recht te verklaren dat [eisers] het bedrag van € 13.790,= niet verschuldigd zijn;
- de stichting te veroordelen tot terugbetaling van dit bedrag dan wel een in goede justitie te bepalen deel daarvan;
- de stichting te veroordelen tot betaling van € 904,= ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten hebben [eisers] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 In de gegeven omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de stichting [eisers] aan het beding houdt. Het op die grond door [eisers] betaalde bedrag is dus onverschuldigd betaald.
3.2 Subsidiair geldt dat grond bestaat de boete te matigen.
3.3 [eisers] hebben kosten moeten maken voor buitengerechtelijke incassowerkzaamheden. Tot het gevorderde bedrag komen die kosten voor vergoeding in aanmerking.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. De stichting heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Er is geen sprake van omstandigheden die maken dat handhaving van het beding naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is. Evenmin bestaat grond voor matiging.
4.2 Voor zover door de advocaat van [eisers] incassowerkzaamheden zijn verricht, geldt dat die werkzaamheden niet kunnen worden los gezien van de onderhavige procedure. Dat betekent dat de daarmee gemoeide kosten worden gedekt door een eventuele proceskostenveroordeling.
5 De beoordeling
5.1 In deze zaak staat niet ter discussie dat [eisers] op grond van het beding in beginsel gehouden waren het bedrag van € 13.790,= aan de stichting te betalen. Hierop stuiten in beginsel alle vorderingen van [eisers] af.
5.2 [eisers] stellen zich echter primair op het standpunt dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de stichting hen aan het beding houdt. De stichting heeft dit betoog gemotiveerd bestreden. De rechtbank overweegt als volgt.
5.3 [eisers] beroepen zich op de zogenoemde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW Pro is een tussen partijen geldende regel niet van toepassing voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Deze formulering brengt tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW Pro de nodige terughoudendheid zal moeten betrachten. De enkele onredelijkheid van een zekere verplichting volstaat niet. Het gehouden zijn aan die verplichting moet daadwerkelijk onaanvaardbaar zijn. Voor [eisers] ligt – met andere woorden – de lat dus hoog.
5.4 De kern van het betoog van [eisers] – zo begrijpt de rechtbank – is hierin gelegen dat de stichting zich schuldig heeft gemaakt aan “prijsbederf” voor woningen als die van [eisers] aan de [adres], door twee identieke woningen te koop aan te bieden voor een te lage vraagprijs. Aldus heeft de stichting de uiteindelijk door [eisers] gerealiseerde verkoopprijs voor hun woning negatief beïnvloed, zo hebben zij betoogd.
5.5 Dit betoog slaagt niet. Het betoog van [eisers] zou naar het oordeel van de rechtbank alleen dan kunnen slagen indien zou moeten worden vastgesteld dat voor het handelen van de stichting in het kader van de verkoop van de twee andere woningen geen enkele rationele verklaring kan worden gevonden. Dat is echter niet aan de orde. De stichting heeft onbetwist gesteld dat aan het bepalen van de vraagprijs bij de voorgenomen verkoop van de twee woningen een taxatie vooraf is gegaan en dat de woningen te koop zijn gezet voor vraagprijzen boven die getaxeerde waarde. Het desbetreffende taxatierapport is door de stichting overgelegd. Gesteld noch gebleken is dat die taxaties onjuist waren, laat staan dat de stichting redenen had aan de deugdelijkheid van die taxaties te twijfelen. Weliswaar hebben [eisers] gewezen op de in 2.4 bedoelde brief van Ooms, maar ter comparitie is komen vast te staan dat de daar genoemde opbrengst slechts op een schatting is gebaseerd en niet op een taxatie. Ook de brief van de gemeente Rotterdam aan [eisers] in verband met de WOZ-waarde van de woning kan hen niet baten. Blijkens die brief is de gemeente immers afgegaan op vraagprijzen. Niet zonder meer valt in te zien dat de hoogte van vraagprijzen in relevante mate iets zegt over de werkelijke waarde van de woningen. Dat geldt in zekere zin ook voor de stelling van [eisers] dat volgens het CBS de gemiddelde waarde van een hoekhuis in de “regio West” in de periode 2003-2008 met ruim 22% is gestegen. Die informatie is onvoldoende specifiek om te kunnen concluderen dat de stichting zich aan “prijsbederf” heeft schuldig gemaakt, zeker in het licht van de door de stichting gehanteerde taxaties. De rechtbank wijst erop dat [eisers] geen gegevens hebben overgelegd met betrekking tot de verkoopprijzen van woningen aan of in de buurt van de [adres].
5.6 Het voorgaande brengt mee dat niet gezegd kan worden dat de stichting de twee andere woningen zonder redelijke grond te koop heeft gezet voor vraagprijzen van omstreeks
€ 360.000,=. Die omstandigheid kan dus niet leiden tot de conclusie dat het vasthouden aan de in 2.3 bedoelde terugbetalingsverplichting onaanvaardbaar is.
5.7 [eisers] hebben voorts betoogd dat de verplichting tot terugbetaling van de verleende korting bedoeld is om misbruik van die kortingsregeling tegen te gaan, in die zin dat voorkomen wordt dat een woningeigenaar die de woning met korting heeft kunnen kopen het bedrag van de korting in eigen zak kan steken als hij de woning vervolgens tegen de (hogere) marktwaarde aan een derde verkoopt. Nu van een hogere marktwaarde geen sprake bleek, is handhaving van het beding volgens [eisers] in strijd met deze strekking. Ook dit betoog slaagt niet. Voorop gesteld moet worden dat de door [eisers] gestelde (en door de stichting betwiste) strekking van het beding niet blijkt uit de tekst ervan. In artikel 21 van Pro de koopovereenkomst wordt aan de verplichting tot terugbetaling geen andere voorwaarde gesteld dan welke verband houdt met het tijdsverloop als zodanig. Over eventuele winst wordt niet gerept. Ook uit de in 2.2 weergegeven notitie volgt niet dat deze terugbetalingsverplichting ten doel heeft te voorkomen dat de teruggekeerde huurder de winst in eigen zak steekt. De aldaar geciteerde passage uit die notitie wijst er eerder op dat de verleende korting altijd moet worden terugbetaald, ongeacht of de desbetreffende woningeigenaar per saldo winst maakt. Dit betekent dat handhaving van het onderhavige beding uit de koopovereenkomst ertoe kan leiden dat die eigenaar bij verkoop van zijn woning (een groter) verlies maakt, maar dat is op zichzelf geen reden om die handhaving onaanvaardbaar te oordelen. Marktontwikkelingen zijn immers per definitie onzeker. Garanties ter zake zijn door de stichting niet verleend, zoals zij ter comparitie onweersproken heeft verklaard.
5.8 [eisers] hebben ook aangevoerd dat handhaving van het beding onaanvaardbaar is vanwege de lange periode van tien jaar gedurende welke de terugbetalingsverplichting geldt. De rechtbank is van oordeel dat een periode van tien jaar handhaving van het beding op zichzelf nog niet onaanvaardbaar maakt, althans niet in het geval – zoals hier – dat de omvang van het terug te betalen bedrag afneemt naar evenredigheid van de inmiddels verstreken tijd. [eisers] hebben in dit verband gesteld dat er een “tendens” is dat veel kortere termijnen worden gehanteerd, ook door de stichting. Zij hebben die stelling noch bij dagvaarding, noch bij gelegenheid van de comparitie met stukken onderbouwd. Wel heeft de stichting ter comparitie gesteld dat zij één keer heeft gekozen voor een termijn van twee jaar, maar dat zij in andere gevallen steeds, ook nu nog, termijnen van vijf of tien jaar hanteert, waarbij de termijn van tien jaar geldt voor nieuwbouwwoningen. [eisers] hebben dit niet weersproken. Bij die stand van zaken kan niet gezegd worden dat hantering van een termijn van tien jaar handhaving van het beding onaanvaardbaar maakt. Het staat de stichting vrij aan de terugbetalingsverplichting een termijn te verbinden en daarin onderscheid te maken naar de aard van de desbetreffende woningen, zoals het ook [eisers] vrij stond destijds van de koop van de woning vanwege de lengte van die termijn af te zien. Het enkele feit dat de stichting één keer eerder een beduidend kortere termijn heeft gehanteerd is onvoldoende om te kunnen spreken van een “tendens” waaraan [eisers] aanspraken zouden kunnen ontlenen.
5.9 [eisers] hebben ter comparitie in verband met de periode van de terugbetalingsverplichting ook nog gesteld dat thans bij de Eerste Kamer een wetsvoorstel aanhangig is dat inhoudt dat de termijn van antispeculatiebedingen wordt beperkt tot vijf jaar. Een dergelijk wetsvoorstel is de rechtbank niet bekend, daargelaten of een eventuele inwerkingtreding van die wet gevolgen zou (moeten) hebben voor de onderhavige zaak. Nu [eisers] deze stelling overigens in het geheel niet hebben onderbouwd, gaat de rechtbank daaraan voorbij.
5.10 Het voorgaande in onderlinge samenhang beschouwd brengt mee dat niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan geoordeeld moet worden dat handhaving van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.11 [eisers] hebben subsidiair een beroep gedaan op matiging. In verband met dit subsidiaire betoog stellen zij zich kennelijk op het standpunt dat het beding moet worden beschouwd als een boetebeding. Daarvan uitgaande stelt de rechtbank voorop dat matiging van een contractueel overeengekomen boete volgens vaste rechtspraak slechts aan de orde is indien toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Ook hier geldt dus een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Aan die maatstaf is naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan. De hierboven besproken omstandigheden zijn niet van dien aard dat gehoudenheid tot betaling van de volledige ‘boete’ buitensporig zou zijn. Evenmin is een reden voor matiging gelegen in de stelling van [eisers] ter comparitie dat zij van de stichting als “sociale verhuurder” een “grotere zorgplicht” hadden verwacht, alleen al niet omdat niet duidelijk is geworden waaruit die zorgplicht dan zou hebben moeten bestaan.
5.12 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het inroepen door de stichting van het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat evenmin grond bestaat voor de conclusie dat toepassing van dat beding leidt tot een buitensporig resultaat. De stichting is dus niet gehouden (een deel van) het door [eisers] betaalde bedrag terug te betalen. De daarop betrekking hebbende vorderingen zullen worden afgewezen.
5.13 Het in 5.12 gegeven oordeel brengt ook mee dat geen grond bestaat voor vergoeding door de stichting van de door [eisers] gemaakte buitengerechtelijke kosten. Ook die vordering zal worden afgewezen.
5.14 Als de in het ongelijk gestelde partijen zullen [eisers] worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vorderingen van [eisers];
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de stichting bepaald op € 325,= aan vast recht en op € 904,= aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/2009