Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Civiel recht
Zaaknummer: 332841 KG ZA 09-576
Uitspraak: 19 januari 2010
vonnis in kort geding
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
VERENIGING VAN VOLKSTUINDERS ‘BROEKPOLDER’,
gevestigd te [adres],
eiseres bij exploot van 19 juni 2009,
advocaat: aanvankelijk mr. E.P.W. Korevaar te Amsterdam,
thans mr. R. van Esch te Amsterdam,
tegen
[x],
wonende te [adres],
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna “Broekpolder”en “[x]” genoemd.
Verwezen wordt naar het op 11 december 2009 gewezen vonnis.
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1 Bij voormeld vonnis heeft de rechtbank een gerechtelijke plaatsopneming/bezichtiging gelast. Deze heeft plaatsgehad op 18 december 2009. Van de gerechtelijke plaatsopneming/ bezichtiging is proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden.
1.2 De datum van uitspraak van dit vonnis is op heden bepaald.
2. De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze door de ene partij zijn gesteld dan wel uit de overgelegde stukken blijken en door de andere partij zijn erkend dan wel niet althans niet voldoende gemotiveerd zijn bestreden:
2.1 [x] huurt per 22 april 2003 van Broekpolder [adres] op het volkstuinenterrein Broekpolder.
2.2 Op die huurovereenkomst is het huishoudelijk reglement van Broekpolder van toepassing.
2.3 Partijen hebben, met begeleiding van een mediator, op 27 augustus 2009 een vaststellingsovereenkomst gesloten (waarin Broekpolder wordt aangeduid met ‘VVB’ en [x] met ‘Huurder’). Daarin is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Omvang van de bebouwing
1. Partijen onderschrijven de geldigheid van het Huishoudelijk Reglement van VVB. Dit reglement staat een maximum bebouwing per perceel van 28m2 toe. Huurder stemt in de huidige bebouwing terug te brengen tot dit maximum. (…)
2. Huurder zal uiterlijk eind september een voorstel voorleggen aan VVB over de wijze waarop hij de bebouwing van maximaal 28m2 voorstelt. (…) Binnen de 28m2 valt ook een terras, zodra dit is voorzien van afscheidingen of een constructie waardoor een dak mogelijk is. Partijen zullen in goed overleg een voorstel van Huurder bespreken, opdat een voor beiden acceptabele oplossing ontstaat binnen de regels van het Reglement.
3. Ten laatste op 31 oktober zal Huurder de bebouwing op [adres] conform het Huishoudelijk Reglement hebben ingericht. Partijen leggen de gemaakte afspraken schriftelijk vast.
Onderhoud aan de sloot en het terrein
4. Het Huishoudelijk Reglement schrijft voor, dat Huurder zijn deel van de sloot, dat wil zeggen de sloot naast [adres], zodanig onderhoudt, dat een doorstroming van water mogelijk is en blijft. Feitelijk betekent dit de sloot ontdaan moet worden van waterplanten en riet. Ervaring leert dat dit ten minste vier maal per jaar moet gebeuren. Huurder zegt toe vier maal jaar zijn deel van de sloot te ontdoen van waterplanten en riet. VVB stelt de hulpmiddelen ter beschikking.
Beperking overlast
7. Huurder zal in zijn plan voor de bebouwing een voorstel meenemen om het hemelwater af te voeren via een pijp naar de sloot. Indien Huurder het hemelwater wil opslaan, zal dat gebeuren met inachtneming van het maximum van 28m2.
Huur over 2008 en 2009
8. Met inachtneming en na uitvoering van het bovenstaande is VVB bereid de huurovereenkomst te continueren.
9. De huur over 2008 en 2009 zal als volgt worden voldaan door Huurder:
o eerste voorschot van € 250,00 te betalen per 31 augustus 2009 op de bankrekening van VVB;
o tweede voorschot van € 250,00 te betalen per 30 september 2009 op de bankrekening van VVB;
o per ultimo september verstuurt VVB een factuur voor de huur van 2008 en 2009;
o restant, dat wil zeggen factuur bedrag minus betaalde voorschotten, wordt uiterlijk per 31 oktober 2009 betaald.
Overigen
(…)
11. Partijen verklaren inachtneming en na uitvoering van de vaststellingsovereenkomst over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben ten aanzien van de huurovereenkomst over 2008 en 2009 en verlenen elkaar te dier zaken over en weer finale kwijting.
(…)
13. Partijen verbinden zich deze vaststellingsovereenkomst noch geheel, noch gedeeltelijk te zullen (laten) ontbinden op grond van enigerlei tekortkoming in de nakoming daarvan.
(…)”.
3. Het geschil
3.1 Broekpolder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
- [x] te veroordelen om binnen 48 uur na het te dezen te wijzen vonnis [adres] op het volkstuinenterrein “Broekpolder” aan de Broekpolderweg te Vlaardingen met al de haren en al het hare te ontruimen, met machtiging van Broekpolder dit zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie ten uitvoer te doen leggen;
- [x] te veroordelen tot betaling van een huur ad € 24,12 per maand vanaf 1 januari 2009 tot aan de datum waarin daadwerkelijk ontruiming van de voornoemde kavel plaatsvindt;
- [x] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur van € 281,40, de achterstallige contributie van € 45,50 en de achterstallige verzekeringspremie van € 43,49, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2008 tot aan de dag der algehele voldoening;
- [x] te veroordelen tot afgifte van de sleutels van de tuin en het hek dat toegang geeft tot het complex op straffe van een dwangsom van € 50,- per dag;
- [x] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2 Ter toelichting hierop heeft Broekpolder -samengevat weergegeven- aangevoerd dat [x] zich niet heeft gehouden en zich niet houdt aan haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Zo heeft zij in 2004 zonder voorafgaande toestemming van Broekpolder een waterbak in plaats van een regenton geplaatst, hetgeen in strijd is met het huishoudelijk reglement. Daarnaast onderhoudt [x] de tuin slecht en heeft zij geweigerd de slootkant grenzend aan haar tuin schoon te maken, ondanks dat dit deel uitmaakt van haar verplichtingen als huurder. Voorts heeft zij zonder voorafgaande toestemming diverse opstallen gebouwd op het gehuurde perceel en heeft zij vervolgens nagelaten het gebouwde huisje en de aanbouw van adequate regenafvoer te voorzien. Zo heeft [x] een kweekkas van 10 m2 geplaatst, een afgesloten pergola van 8 m2, een opbergkist en een berging, zodat het totaal aan bebouwde oppervlakte ongeveer 40 m2 bedraagt. Het bestuur van Broekpolder heeft meerdere malen om bouwtekeningen gevraagd maar heeft die niet (afdoende) verstrekt gekregen. Ook heeft dat bestuur gewezen op het ontbreken van toestemming voor bebouwing van het perceel. Bovendien zijn herhaaldelijk klachten geuit over de zoon van [x], die al dan niet samen met vriendjes zou fietsen over het volkstuinenterrein en daar tevens met een elektrische step racet, waarmee hij overlast veroorzaakt. Ook de huurders direct naast de door [x] gehuurde tuin ondervinden hinder van [x], in verband waarmee Broekpolder verwijst naar de door haar overgelegde brieven. Ondanks meerdere brieven van Broekpolder heeft [x] haar gedrag niet verbeterd. Ook is zij in gebreke gebleven met betaling van hetgeen zij aan huur (€ 281,40), contributie (€ 45,50) en verzekeringspremie (€ 43,49) aan Broekpolder verschuldigd is geworden over 2008. Vooruitlopend op een eventueel nog te voeren bodemprocedure is onder de gegeven omstandigheden veroordeling van [x] tot ontruiming van het gehuurde en toewijzing van de nevenvorderingen gerechtvaardigd. Aldus Broekpolder.
3.3 [x] heeft verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan alsook op hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna bij de beoordeling teruggekomen.
4. De beoordeling
4.1 Opgemerkt moet eerstens worden dat partijen na de op 3 juli 2009 gehouden mondelinge behandeling een mediationtraject zijn ingegaan, hetgeen geleid heeft tot het ondertekenen van een vaststellingsovereenkomst op 27 augustus 2009, die hiervoor ten dele is aangehaald.
4.2 Bij faxbrief d.d. 2 november 2009 heeft de advocaat van Broekpolder aan de rechtbank medegedeeld dat [x] de in de vaststellingsovereenkomst gemaakte afspraken niet is nagekomen. Zij noemt dat de huur tot twee maal toe te laat is betaald, dat de laatste termijn door Broekpolder niet is ontvangen, dat er nog steeds sprake is van overlast en dat het onderhoud aan de sloot en het terrein niet is uitgevoerd, reden voor haar de rechter te verzoeken de mondelinge behandeling van de voorlopige voorzieningenprocedure voort te zetten.
4.3 Die voortgezette mondelinge behandeling heeft op 11 december 2009 in aanwezigheid van partijen plaatsgehad. Op die zitting is door Broekpolder verklaard dat [x] de door haar verschuldigde bedragen over 2008 en 2009 inmiddels heeft betaald, zij het te laat. Partijen werden evenwel verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of [x] de afspraken vastgelegd in de gesloten vaststellingsovereenkomst is nagekomen, in het bijzonder voor wat betreft het terugbrengen van de omvang van de bebouwing tot maximaal 28 m2 (artikel 1-3 van de vaststellingsovereenkomst), het onderhoud aan de sloot en het terrein (artikel 4 van Pro de vaststellingsovereenkomst) en de hemelwaterafvoer (artikel 7 van Pro de vaststellingsovereenkomst), hetgeen voor de rechtbank aanleiding heeft gevormd om een gerechtelijke plaatsopneming/bezichtiging te bevelen teneinde te bezien of de hiervoor bedoelde afspraken door [x] zijn nagekomen.
4.4 Deze gerechtelijke plaatsopneming/bezichtiging heeft plaatsgehad op 18 december 2009 in aanwezigheid van partijen. De rechter heeft toen onder meer geconstateerd dat de sloot achter in de tuin niet schoon is maar vol met waterplanten zit, dat de totale bebouwing op het perceel, waaronder de geheel overdekte pergola, circa 40 m2 bedraagt, en dat de hemelwaterafvoer van het huisje noch aan de voorzijde noch aan de achterzijde is voorzien van een afvoerpijp naar de sloot, maar aan de voorzijde uitkomt in een regenton en aan de achterzijde op de tuin. Deze constateringen alsook de opmerkingen van de aanwezigen zijn vastgelegd in een proces-verbaal dat aan partijen is toegezonden.
4.5 De vordering van Broekpolder strekt er ook thans nog toe om [x] bij vonnis in kort geding, vooruitlopend op een in een eventueel nog te voeren bodemprocedure uit te spreken ontbinding van de huurovereenkomst, te veroordelen het gehuurde te ontruimen onder afgifte der sleutels aan Broekpolder, dit op straffe van een dwangsom.
4.6 Bij de beoordeling van die vordering in deze voorlopige voorzieningenprocedure dient uitgegaan te worden van de veronderstelling dat Broekpolder deze in een bodemprocedure aan de rechter zal voorleggen. Het gaat er om de inhoud van het oordeel van de rechter in die procedure zo goed als nu mogelijk is te voorspellen, dit aan de hand van hetgeen partijen hebben aangevoerd en met stukken hebben onderbouwd.
4.7 Hoewel de rechtbank genoegzaam gebleken is dat [x] de verplichtingen die zij jegens Broekpolder met het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst op zich heeft genomen, niet (behoorlijk) is nagekomen (zie hiervoor 4.3 en 4.4), is te voorspellen dat de rechter in een eventuele bodemprocedure desondanks op grond daarvan niet tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen, in verband waarmee het volgende wordt overwogen.
4.8 Partijen hebben met betrekking tot de door Broekpolder gestelde tekortkomingen van [x] een regeling getroffen en die vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. En zoals ook ter voortgezette mondelinge behandeling van 11 december 2009 ter sprake is gekomen, hebben partijen in artikel 11 van Pro de vaststellingsovereenkomst verklaard na uitvoering van de daarin neergelegde afspraken niets meer van elkaar te vorderen te hebben ten aanzien van de huurovereenkomst over 2008 en 2009 én hebben zij in artikel 13 van Pro de vaststellingsovereenkomst afgesproken deze niet geheel of ten dele te zullen (laten) ontbinden op grond van enigerlei tekortkoming in de nakoming daarvan.
4.9 Hoewel dit uiteraard niet betekent dat Broekpolder in het geval dat [x] de in de vaststellingsovereenkomst vastgelegde afspraken niet nakomt, geen nakoming daarvan zou kunnen vorderen, eventueel op straffe van een dwangsom, staat het voorgaande wel in de weg aan toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst die gegrond is op tekortkomingen van [x] ten aanzien waarvan partijen een niet te ontbinden vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Die situatie doet zich hier voor en daarop stuit de ontruimingsvordering van Broekpolder dan ook af.
4.10 Voor de goede orde merkt de rechtbank hier op dat dit alles [x] uiteraard niet ontslaat van haar verplichtingen als huurder jegens Broekpolder, ook niet voor wat betreft de jaren 2008 en 2009, en dat haar gedrag als huurder ook over die jaren wel degelijk een omstandigheid vormt waarmee rekening gehouden kan worden bij de beoordeling van de vraag of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is bij een eventuele tekortkoming van [x] jegens Broekpolder in de periode daarna.
4.11 Hetgeen verder nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft om die reden dan ook geen bespreking meer.
4.12 Onder de gegeven omstandigheden worden termen aanwezig geacht de kosten van de procedure te compenseren, zodat ieder der partijen de eigen kosten blijft dragen.
5. De beslissing
De rechtbank, rechtdoende in de voorlopige voorziening:
- wijst de vorderingen van Broekpolder af;
- compenseert de kosten van de procedure, zodat ieder der partijen de eigen kosten blijft dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Lubberink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
1934/80