Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 348627 / KG ZA 10-124
Vonnis in kort geding van 5 maart 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MARCAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.J. de Deugd,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te Rotterdam,
2. [gedaagde 2],
wonende te Rotterdam,
gedaagden,
advocaat mr. M.M. Weeland.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 17 februari 2010
- de producties van eiseres
- de producties van gedaagden
- de pleitnota van mr. De Deugd
- de pleitnota van mr. Weeland.
1.2. Partijen hebben hun standpunten toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 25 februari 2010.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de volgende – voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde – feiten als tussen partijen vaststaand aan.
2.2. Van 15 oktober 2006 tot 13 januari 2010 zijn gedaagden vennoten geweest in de vennootschap onder firma La Cuisine Mediterrane Bedrijfscatering, hierna te noemen: ‘La Cuisine’. Het door La Cuisine geëxploiteerde restaurant is gevestigd in de winkelruimte aan de Pannekoekstraat 22a-24a te Rotterdam. La Cuisine huurde de winkelruimte in eerste instantie van Metterwoon Vastgoed B.V. en met ingang van 21 augustus 2009 van eiseres.
2.3. In 2007 heeft La Cuisine de winkelruimte voorzien van een nieuwe voorpui. Daaraan voorafgaand heeft La Cuisine met Metterwoon Vastgoed B.V. een overeenkomst aanpassen/wijzigen bestaande situatie gesloten. In de deze overeenkomst d.d. 24 oktober 2007 staat – voor zover hier relevant – het navolgende.
Artikel 2 Algemene Pro Voorwaarden
Huurder garandeert verhuurder en staat ervoor in dat:
a. de “voorzieningen”voldoen aan de vigerende en eventueel daarop van toepassing zijnde en wordende Wet- en Regelgeving (inclusief bouwbesluit).
b. in geval de “voorzieningen” deels of geheel bestaan uit bouwkundige aanpassingen, voldaan zal worden aan de meldingsplicht bij Bouw- en Woningtoezicht respectievelijk aldaar Bouwvergunning zal worden aangevraagd.
(…)
f. eventuele noodzakelijke vernieuwing/vervanging van de “voorzieningen”geheel en uitsluitend voor rekening en risico komt van huurder.
Artikel 3 Aansprakelijkheid Pro
3.1 Huurder vrijwaart verhuurder nu en in de toekomst tegen alle schade in welke vorm dan ook aan/van het gehuurde, alsmede tegen aanspraken van derden, veroorzaakt door c.q. als gevolg van het aanbrengen, houden en gebruiken van de “voorzieningen”.
2.4. Bij brief van 14 januari 2010 heeft de Gemeente Rotterdam eiseres laten weten dat de voorgevel van de winkelruimte is aangepast zonder de benodigde (bouw)vergunning en/of toestemming van de gemeente Rotterdam. Vermeld wordt dat eiseres als eigenaar van de betreffende panden gehouden is de wijziging van de voorgevel in overeenstemming te brengen met de bouwwetgeving door het terugbrengen van de voorgevel in de oude staat of door het indienen van een verzoek om bouwvergunning binnen vier weken na 14 januari 2010, bij gebreke waarvan een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom kan worden opgelegd.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert – zakelijk en verkort weergegeven – het navolgende.
a. veroordeling van gedaagden tot het gedogen van, en waar nodig het verlenen van medewerking aan, werkzaamheden tot reconstructie van de voorgevel van de appartementen aan de Pannekoekstraat 22a-24a te Rotterdam, op straffe van een dwangsom;
b. t/m d. veroordeling van gedaagden tot betaling van een voorschot van EUR 65.000,-,vermeerderd met rente en kosten.
3.2. Het verweer van gedaagden strekt tot afwijzing van de vorderingen van eiseres.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Vordering sub a: gedogen van/verlenen van medewerking aan werkzaamheden
Standpunt eiseres
4.1. Eiseres heeft gesteld dat gedaagden zonder de vereiste bouwvergunning wijzigingen aan de voorgevel van de winkelruimte hebben aangebracht. Als gevolg daarvan rust op eiseres als eigenaar van de betreffende panden thans de verplichting de wijziging van de voorgevel in overeen¬stemming te brengen met de bouwwetgeving. Gedaagden zijn gehouden de in dit verband noodzakelijke werkzaamheden te gedogen en daaraan waar nodig hun medewerking te verlenen.
4.2. Eiseres heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat de gemeente aandringt op spoedig handelen en bij gebreke daarvan naar verwachting over zal gaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang of dwangsom. Eiseres wil haar goede verstandhouding met de gemeente niet door deze kwestie in gevaar brengen.
Standpunt gedaagden
4.3. Gedaagden hebben aangevoerd dat niet duidelijk is of destijds een bouwvergunning is verleend. De door hen ingeschakelde architect heeft een bouwvergunning aangevraagd. Toen deze architect aangaf dat de (ver)bouw kon worden gestart, zijn gedaagden ervan uitgegaan dat de bouwvergunning was verleend. Volgens gedaagden kan zonder nader onderzoek niet worden uitgesloten dat dit ook daadwerkelijk is gebeurd.
4.4. Voor zover er geen vergunning mocht zijn afgegeven achten gedaagden de vordering van eiseres prematuur omdat nog niet duidelijk is óf er werkzaamheden aan de pui zullen moeten plaatsvinden – de brief van de gemeente d.d. 14 januari 2010 laat de mogelijkheid open dat de bestaande situatie door het alsnog verkrijgen van een bouwvergunning wordt gelegaliseerd – en zo ja, wat die werkzaamheden dan zouden inhouden.
Beoordeling
4.5. Aangezien eiseres jegens de gemeente gehouden is de strijdigheid van de bestaande situatie betreffende de voorgevel van de winkelruimte met de bouwwetgeving op te heffen en aannemelijk is dat de gemeente een last onder bestuursdwang of dwangsom zal opleggen als eiseres daartoe niet met de nodige voortvarendheid maatregelen neemt, heeft eiseres spoedeisend belang bij haar vordering sub a.
4.6. Met betrekking tot de al dan niet in 2007 afgegeven bouwvergunning overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De Gemeente Rotterdam heeft in haar brief d.d. 14 januari 2010 expliciet vermeld dat de benodigde bouw¬vergunning ontbrak. De stellingen van gedaagden op dit punt bieden geen grond aan te nemen dat deze mededeling van de gemeente onjuist zou zijn. De voorzieningenrechter gaat er in het navolgende dan ook vanuit dat de wijziging van de voorgevel in 2007 zonder de benodigde bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
Onder deze omstandigheden is de eigenaar van de betreffende panden jegens de gemeente gehouden om de wijziging van de voorgevel in overeenstemming te brengen met de bouwwetgeving en rust op de huurder in beginsel de verplichting om de in dit verband noodzakelijke werkzaam¬heden te gedogen en daaraan zo nodig zijn medewerking te verlenen.
4.7. Gedaagden hebben gesteld dat de thans bestaande situatie alsnog door afgifte van een bouwvergunning gelegaliseerd kan worden, in welk geval in het geheel geen werkzaamheden aan de voorgevel behoeven te worden uitgevoerd. Dit komt de voorzieningenrechter niet waarschijnlijk voor. Daarbij wordt in aanmerking genomen de inhoud van de brief van de Commissie voor Welstand en Monumenten Rotterdam d.d. 27 augustus 2007 (productie 11 van eiseres) – die erop neerkomt dat het laten vervallen van de borstwering een ongewenste afbraak van/inbreuk op de typische jaren ’50 architectuur vormt – alsook de mededeling van eiseres ter zitting dat de door haar ingeschakelde, in de (ver)bouw van winkels in de Rotterdamse binnenstad gespecialiseerde, architect van oordeel is dat het aanvragen van een bouwvergunning op basis van de huidige situatie geen kans van slagen heeft. De voorzieningenrechter acht derhalve aannemelijk dat opnieuw een verbouwing van de voorgevel zal moeten plaatsvinden.
4.8. Gedaagden hebben aangevoerd dat op dit moment in ieder geval niet duidelijk is welke wijziging eventueel aan de voorgevel zou moeten worden aangebracht, en welke werkzaamheden en kosten daarmee gemoeid zouden zijn.
Eiseres neemt in haar vordering sub a reconstructie van de gevel in de originele staat tot uitgangspunt. Vooralsnog kan echter niet worden uitgegaan van een bestaande verplichting tot volledige reconstructie van de voorgevel in de originele staat. De gemeente biedt in haar brief van 14 januari 2010 (productie 10 van eiseres) bij wijze van alternatief immers de mogelijkheid tot het indienen van een vergunningaanvraag. Ook eiseres zelf is kennelijk van opvatting dat door verkrijging van een bouwvergunning mogelijk een voor partijen gunstiger resultaat kan worden bereikt, gezien haar mededeling ter zitting dat thans een vergunning¬aanvraag wordt voorbereid waarbij de borstwering niet geheel maar slechts voor de helft zal worden teruggeplaatst.
4.9. Bij gebreke van, vooralsnog, een op eiseres rustende verplichting tot volledige reconstructie van de voorgevel van de winkelruimte, leidt een afweging van de belangen van partijen tot afwijzing van de vordering sub a. Gedaagden, die naar voorlopig oordeel op grond van de overeenkomst aanpassen/wijzigen bestaande situatie aansprakelijk zijn voor de kosten van de thans noodzakelijke verbouwing, hebben er immers belang bij deze kosten zo laag mogelijk te houden. Voorts hebben gedaagden, althans heeft de huidige huurder van de winkelruimte, er op commerciële gronden belang bij de huidige situatie zo veel mogelijk in stand te laten. Het belang van eiseres om deze kwestie zo spoedig mogelijk af te wikkelen teneinde haar goede verstandhouding met de gemeente te bewaren, weegt daar niet tegenop.
4.10. Voor zover eiseres bedoeld heeft te vorderen dat gedaagden na afgifte van de te verkrijgen bouwvergunning de op basis daarvan te verrichten werkzaamheden zullen moeten gedogen, wordt als volgt overwogen. Op dit moment is nog slechts sprake van de aanvraag van een vergunning door eiseres en staat niet vast dat deze aanvraag daadwerkelijk tot verlening van een bouwvergunning zal leiden. Het is dus nog onzeker welke wijzigingen in de bestaande situatie zullen moeten worden aangebracht. Deze onzekerheid staat aan toewijzing van de vordering sub a, verstaan als hiervoor vermeld, in de weg.
4.11. Daarbij komt dat het in de rede ligt gedaagden in de gelegenheid te stellen zelf zorg te dragen voor een voor de gemeente aanvaardbaar alternatief. Daarvoor is overleg tussen partijen geboden. Eerst wanneer vaststaat dat een dergelijk alternatief niet realiseerbaar is
- waarbij gedaagden zich dienen te houden aan de door de gemeente op te leggen uiterste data - kan van een gedoogplicht van door eiseres op kosten van gedaagden te verrichten werkzaamheden sprake zijn. Die situatie doet zich thans nog niet voor.
De vordering sub a zal derhalve worden afgewezen.
Vordering sub b: betaling van EUR 65.000,- met rente en kosten
4.12. De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat.
4.13. Met betrekking tot het spoedeisend belang heeft eiseres aangevoerd dat de vennootschap onder firma is uitgeschreven uit het handelsregister, zodat mogelijk een verhaalrisico in het leven is geroepen. Deze, zeer algemene, stelling leidt niet tot het oordeel dat de door eiseres gevraagde voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.
4.14. Voorts heeft eiseres gewezen op de hoogte van de kosten die zij zal moeten voorschieten. Zoals hiervoor overwogen, is nog onzeker welke werkzaamheden aan de voorgevel van de winkelruimte zullen moeten worden uitgevoerd. De omvang van de vordering van eiseres op gedaagden is derhalve evenzeer onduidelijk. Zelfs als zou moeten worden uitgegaan van kosten ad EUR 65.000,- leidt dat – mede gelet op het feit dat eiseres ter zitting heeft aangegeven dat zij ongeveer 40 (winkel)panden in de omgeving van de winkelruimte bezit – niet tot de conclusie dat sprake is van een spoedeisend belang.
4.15. Tegen de achtergrond van het in 4.12 weergegeven toetsingskader leidt het voorgaande tot de slotsom dat de vordering tot betaling van een voorschot van EUR 65.000,- reeds wegens gebrek aan spoedeisend belang moet worden afgewezen.
4.16. Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagden worden begroot op:
- vast recht EUR 263,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.079,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op EUR 1.079,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2010 in tegenwoordigheid van mr. H.J. Wieman-Bart, griffier.?
2171/676