Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
beschikking ex artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek
in de zaak
[verzoekster],
wonende te [woonplaats],
verzoekster,
gemachtigde: mr. drs. P. R. Slier te Den Hoorn,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
F.J. Dros Ruitersport B.V.
gevestigd te Emmen, kantoorhoudende te Mijnsherenland,
verweerster,
gemachtigde: mr. F.J.L. van Dijk, advocaat te Amsterdam.
1. De processtukken en de loop van het geding
Van de volgende processtukken is kennisgenomen:
- het verzoekschrift, met bijlagen;
- het verweerschrift, met bijlagen;
- de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen van mr. Slier;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling op 17 december 2009.
Partijen zullen worden aangeduid als “[verzoekster]” en “Dros”.
2. De vaststaande feiten
2.1. [verzoekster] en haar toenmalige partner R. Korpel hebben van Dros gehuurd een manege met twee binnenrijbanen en achtenvijftig stallen aan de [locaties].
2.2. De huurovereenkomst is schriftelijk aangegaan. Ze is opgesteld in de vorm van een notariële akte, op 30 december 1999 verleden voor notaris mr. M. L. L. Bormans te Barendrecht.
2.3. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar ingaande 15 januari 2000. In de huurovereenkomst is voorts bepaald in artikel 3:
“ lid 2: Na het verstrijken van de in lid 1 genoemde periode wordt deze overeenkomst van rechtswege met vijf jaar verlengd. Deze periode wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
Lid 3 Na ommekomst van 10 jaar hebben partijen het recht onderhavige huurovereenkomst nader te bezien,…..
Lid 4 Beëindiging van de huurovereenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar ”
2.4. In de overeenkomst is in artikel 2 bepaald Pro:”lid 1 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 1624 Boek Pro 7A van het Burgerlijk Wetboek, (….), hierna te noemen de algemene bepalingen. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen, terwijl een exemplaar van die algemene bepalingen aan deze akte is gehecht”.
2.5. De huurovereenkomst is namens Dros in een aangetekend schrijven met bericht ontvangst opgezegd door de gemachtigde op 12 januari 2008 ( bedoeld is 2009) per 15 januari 2009 tegen 14 januari 2010. Tegen de laatste datum is uitdrukkelijk de ontruiming aangezegd. [verzoekster] heeft op 20 februari 2009, eveneens bij aangetekend schrijven met bericht ontvangst, meegedeeld niet akkoord te gaan met de opzegging.
3. Het verzoek en de grondslag daarvan
Het verzoek strekt primair tot het verklaren van recht dat de onderhavige huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst conform artikel 7:290 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en op grond daarvan voor onbepaalde tijd voortduurt.
Subsidiair wordt gevraagd de termijn, waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 14 januari 2011.
[verzoekster] stelt dat op grond van de bepalingen in de huurovereenkomst en op grond van de bestemming van het gehuurde sprake is van een huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Omdat de grond voor de opzegging in de brief van 12 januari 2009 niet wordt vermeldt is deze opzegging nietig en duurt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort. Voor het geval achteraf mocht blijken dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230A BW stelt [verzoekster] dat zij tijdig een verzoek heeft ingediend. Zij verzoekt verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar. Zij heeft daarbij zwaarwegende belangen die ernstiger worden geschaad dan de belangen van Dros bij een voortzetting van het gebruik. [verzoekster] heeft geen andere plek voor de levende have die in het gehuurde verblijft. Bovendien vormt de manege haar broodwinning doordat zij wekelijks les geeft aan 504 mensen die in of vanuit de manege paard rijden.
4. Het verweer
Primair is [verzoekster] niet ontvankelijk in haar verzoek, omdat dit te vroeg, namelijk voor het einde van de huurovereenkomst werd ingesteld.
Subsidiair is [verzoekster] niet ontvankelijk in haar verzoek omdat er geen plaats is voor het vragen van een verklaring van recht in een verzoek ex artikel 7:230A BW. Het verzoek is slechts bedoeld om een verlenging van de ontruimingstermijn te vragen. Door niet primair de niet ontvankelijkheid te verzoeken heeft [verzoekster] een bindende uitspraak verzocht waar het de termijnverlenging betreft. Zij heeft geen belang bij het primair verzochte en dient daarin niet ontvankelijk te worden verklaard.
Meer subsidiair moet het verzoek worden afgewezen omdat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De manege heeft geen publieke bestemming. De horeca is ondergeschikt aan de hoofdfunctie van de manege. Het feit dat de algemene bepalingen die van toepassing zijn op 290 bedrijfsruimte worden gebruikt betekent niet dat het gehuurde ook onder het regime van artikel 7:290 BW Pro valt.
Voor het geval [verzoekster] wel ontvankelijk wordt verklaard, dient het verzoek tot verlenging te worden afgewezen omdat aannemelijk is dat [verzoekster] het gehuurde onbehoorlijk gebruikt. De belangen van Dros wegen dan zwaarder dan het belang van [verzoekster] bij voortzetting van de ontruimingstermijn. Voor de gronden waarop Dros het onbehoorlijk gebruik baseert wordt verwezen naar het verweerschrift.
5. De beoordeling van het verzoek
5.1. Het verzoekschrift is door van Oort ingediend op 1 november 2009 en ontvangen op 3 november 2009. De huurovereenkomst werd opgezegd tegen 14 januari 2010 zodat het verzoek is ingediend op een moment dat de huurovereenkomst nog niet tot een einde is gekomen. De kantonrechter oordeelt dat [verzoekster] desondanks kan worden ontvangen in haar verzoek. Dros wordt op geen enkele wijze in haar processuele belangen benadeeld door een te vroege indiening van het verzoek. Bovendien geldt dat voor de opvatting van Dros dat een verzoek niet kan worden ingediend voordat de huur is geëindigd geen steun wordt gevonden in het recht (HR 12 april 1996 NJ 96,450 en Rechtbank Rotterdam 14 oktober 1999, Prg 2000,5407).
5.2. [verzoekster] vraagt zowel een verklaring van recht inhoudende dat sprake is van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW Pro als een verlenging van de ontruimingstermijn op grond van het bepaalde in artikel 7:230A BW. Dit zijn twee verzoeken die innerlijk tegenstrijdig zijn. De kantonrechter acht het aannemelijk dat [verzoekster] heeft bedoeld een verzoek in te dienen tot verlenging van de ontruimingstermijn voor het geval zou komen vast te staan dat sprake is van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230A BW en dat zij daarmee tevens aan de orde heeft willen stellen welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. De kantonrechter zou buiten het toepassingsbereik van de wet treden wanneer hij het eerste verzoek zou beoordelen. Om die reden wordt [verzoekster] in dit verzoek niet ontvankelijk verklaard.
5.3. Om het tweede verzoek te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om eerst vast te stellen welk huurregime van toepassing is op de overeenkomst tussen partijen nu zij daarover van mening verschillen. Het antwoord op deze voorvraag is noodzakelijk om te kunnen beoordelen of een verlenging van de ontruimingstermijn tot de mogelijkheden behoort.
5.4. De huurovereenkomst die partijen zijn aangegaan is een overeenkomst in de zin van artikel 7A:1624 BW, het huidige artikel 7:290 BW Pro. In artikel 2 van Pro de overeenkomst wordt bepaald dat van de overeenkomst de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 1624 BW Pro deel uit maken en dat deze bepalingen van toepassing zijn op de overeenkomst. In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst wordt bepaald dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van vijf jaar en dat deze termijn na het verstrijken ervan van rechtswege voor vijf jaar verlengd wordt. Vervolgens wordt de huurovereenkomst steeds met perioden van vijf jaar verlengd. De overeenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een periode van vijf jaar, met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar.
De kantonrechter stelt vast dat deze bepalingen volledig overeenkomen met het bepaalde in de artikelen 7:290 en verder BW.
5.5. Het bepaalde in artikel 7:230 a BW is van semi dwingend recht. Op grond van het in artikellid 9 bepaalde kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de bepalingen in het artikel. Het staat partijen derhalve vrij om de bepalingen van artikel 7:290 en Pro verder BW van toepassing te verklaren op de huurovereenkomst, ook als die overeenkomst moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst die moet worden aangemerkt als een overeenkomst die valt onder het artikel 7:230A BW huurregime. De bepalingen in de artikelen 7:290 en verder BW bieden de huurder in dit geval meer bescherming dan het bepaalde in artikel 7:230a BW, zodat toepassing van het bepaalde in artikel 7:290 e.v. BW geen afwijking ten nadele van de huurder behelst.
5.6. Dros heeft gesteld dat van toepassing verklaring van enkele bepalingen uit het 7:290 BW huurregime niet afdoet aan het feit dat sprake is van een 7:230A bedrijfsruimte. De kantonrechter volgt Dros niet in deze redenering. Juist wanneer de opzegbepalingen van artikel 7:290 BW Pro en verder van toepassing worden verklaard in de huurovereenkomst kan het niet de bedoeling zijn om deze bepalingen buiten toepassing te laten wanneer de overeenkomst daadwerkelijk wordt opgezegd.
5.7. Dros heeft voorts aangevoerd dat het niet de bedoeling van partijen kan zijn geweest om artikel 7:290 BW Pro van toepassing te laten zijn op de huurovereenkomst. [verzoekster] stelt dat bewust is afgesproken om het artikel 7A:1624 BW huurregime toe te passen en dat zij zich heeft laten adviseren door mr. Voermans, een advocaat. Dros baseert zich bij de toelichting op haar stelling met name op de aard van het gehuurde. Zij stelt dat een manege in het algemeen onder het 290 BW huurregime dient te vallen en dat het in dit geval niet anders is. Met name de ondergeschikte rol van de horeca in de manege is daarvoor van belang. Ook dit standpunt wordt door de kantonrechter verworpen. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat Dros zich heeft laten adviseren door notaris Bormans voorafgaand aan de opstelling van de huurovereenkomst. De notaris heeft geen standaardovereenkomst gebruikt, maar een eigen overeenkomst opgesteld, waarin uitdrukkelijk de opzegbepalingen van artikel 7A:1624 BW worden gebruikt en waarin bovendien de algemene bepalingen die bij artikel 7A:1624 BW worden gebruikt van toepassing worden verklaard. De notaris is een juridisch deskundige, in het bijzonder op het gebied van onroerend goed. De notaris moet worden geacht over een voldoende kennis van het huurrecht te beschikken om daarover naar behoren te kunnen adviseren. Juist omdat de huurovereenkomst op advies van de notaris in de huidige vorm werd geredigeerd is er onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat deze huurovereenkomst niet is opgesteld overeenkomstig de bedoeling van partijen.
5.8. Nu wordt geoordeeld dat partijen hebben afgesproken dat het bepaalde in artikel 7:290 BW Pro van toepassing is op de opzegging van de huurovereenkomst komt [verzoekster] geen beroep toe op de ontruimingsbescherming van artikel 7:230A BW. Zij wordt daarom niet ontvankelijk verklaard in haar verzoek.
5.9. Gelet op de aard van het geschil ziet de kantonrechter aanleiding de kosten van de procedure te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6. De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoekster] niet ontvankelijk in het verzoek;
compenseert de kosten van de procedure.
Deze beschikking is gegeven door mr. L. J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.