Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Bestuursrecht
Meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 08/422 WOZ - T3
Uitspraak in het geding tussen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, eiseres,
vertegenwoordigd door de algemeen directeur,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder.
1 Ontstaan en loop van de procedure
Verweerder heeft ten aanzien van eiseres ter zake van de onroerende zaak [adres] te Capelle aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) een beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gegeven, gedagtekend 31 januari 2007, waarbij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005 naar de situatie op 1 januari 2007 voor het belastingjaar 2007 is vastgesteld op € 2.036.000,=.
In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende zaakbelastingen en rioolrecht over het jaar 2007 opgelegd.
Bij brief van 8 maart 2007 heeft eiseres hiertegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 9 januari 2008 de waarde nader vastgesteld op € 1.252.000,= en de daarop betrekking hebbende aanslagen overeenkomstig verminderd.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 22 januari 2008 beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2009. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.A. Halewijn, vergezeld van mr. P.E.H.A. Ingenhou, taxateur.
2 Standpunten van partijen
Eiseres stelt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld en bepleit thans een waarde van € 650.000,=. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat met de bouw van de sporthal in belangrijke mate rekening is gehouden met de belangen van de grootste huurder, te weten de volleybalvereniging. Helaas is de afdeling profs van deze vereniging opgeheven en worden er sindsdien geen wedstrijden meer gespeeld in de hoogste volleybalklasse en ook geen internationale wedstrijden. De VIP-ruimte met tribune wordt niet of nauwelijks meer gebruikt.
Door het wegvallen van de professionele afdeling van de volleybalvereniging liep het aantal bezoekers terug en ontvangt het sportcafé minder inkomsten, waardoor eiseres de huur moest verlagen. Daarnaast zijn de financiële resultaten mager tot zeer mager geweest. Een belangrijke oorzaak daarvan is het verplichte, door de gemeente Capelle aan den IJssel voorgeschreven, uurtarief en de toepassing van dat tarief door de sportverenigingen voor ten minste 1.000 en maximaal 3.400 uur per jaar. Ook kan de sporthal niet altijd efficiënt worden benut, omdat de sportverenigingen voorrang hebben, terwijl verhuur aan anderen een aanzienlijk hogere opbrengst oplevert.
Uitgegaan dient te worden van de waarde in het economisch verkeer en niet - zoals verweerder stelt - de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde € 1.252.000,= bedraagt en heeft een taxatieberekening overgelegd, opgemaakt op 27 november 2007 door mr. P.E.H.A. Ingenhou, taxateur. In deze taxatieberekening is de gecorrigeerde vervangings¬waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.252.000,= en de waarde in het economisch verkeer op € 968.000,=.
Gelet op de wijze van exploitatie van de sporthal heeft verweerder geconcludeerd dat de onroerende zaak een incourante zaak is die commercieel wordt geëxploiteerd. Verweerder is van mening dat geen sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak of van tegenvallende bedrijfs¬resultaten. Het was op voorhand al duidelijk dat rendabele exploitatie voor eiseres niet mogelijk was gezien de vooraf gecalculeerde tarieven. Na een ingesteld onderzoek en uit de toegezonden belastingaangifte is gebleken dat eiseres als ondernemer aangemerkt dient te worden en dat zij in rekening gebrachte BTW kan verrekenen. Bij het bepalen van de vervangings¬waarde wordt dan ook uitgegaan van de waarde exclusief BTW.
Verweerder acht de door eiser voorgestelde waarde niet reëel. De huurprijs die aan deze waarde ten grondslag ligt is in vergelijking met de sportzaal aan [adres] en de sportzaal aan [adres] veel te laag.
Teneinde de verliesgevende exploitatie van de sporthal mee te wegen heeft verweerder bij het opnieuw berekenen van de gecorrigeerde vervangingswaarde een functionele afschrijving van 30% in aanmerking genomen wegens economische veroudering. De geraamde huuropbrengst voor de sporthal van € 40.000,= is niet in de berekening meegenomen, omdat deze door de vooraf gecalculeerde tariefstellingen ver beneden marktniveau uitkomt, mede gezien het feit dat destijds bij de overdracht van de sporthal al was te voorzien dat een rendabele exploitatie (vrijwel) uitgesloten was.
3 Beoordeling
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toe¬ge¬kend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddel¬lijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbe¬reiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, ingevolge het derde lid bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) bepaalt dat de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen wordt bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode. Ingevolge het tweede lid wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
Ingevolge het vierde lid wordt bij de berekening van de vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak be¬paald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
De rechtbank merkt in de eerste plaats op dat zij heeft geconstateerd dat verweerder, blijkens de op de achterzijde van de WOZ-beschikking vermelde informatie, in afwijking van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ de toestand per 1 janu¬ari 2007 als uitgangspunt heeft genomen, terwijl niet is gebleken van een verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging als bedoeld in artikel 19 van de Wet WOZ. Het is de rechtbank evenwel niet gebleken dat dit van invloed is geweest op de waardebepaling, zodat dit geen aanleiding vormt de bestreden uitspraak te vernietigen.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een sporthal, bestaande uit een grote en een kleine sportzaal, een toestelberging, een kantine, een kantoor, een was- en kleedruimte en een tribune met bijbehorende grond. De totale oppervlakte van de sporthal bedraagt [aantal] m² en de oppervlakte van de grond bedraagt [aantal] m². Het bouwjaar is 2000.
De rechtbank stelt voorop dat de uitgangspunten die aan de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde ten grondslag liggen - de (gemeten) oppervlaktes van de onderdelen van het object, de waarden per vierkante meter, de afschrijvingstermijnen, de restwaarden en de gehanteerde kengetallen zoals opgenomen in de landelijke Taxatiewijzer van het VNG - niet betwist zijn door eiseres, zodat de rechtbank van de juistheid van die gegevens en de daarop gebaseerde berekening uitgaat.
Er kan aanleiding bestaan om de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde. De noodzaak daartoe doet zich onder andere voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten.
Van een slecht ontwikkelende bedrijfstak is de rechtbank niet gebleken en met betrekking tot de tegenvallende bedrijfsresultaten heeft verweerder onweersproken aangevoerd dat in de akte van levering afspraken met betrekking tot de tariefstelling zijn opgenomen, zodat bij de overdracht al was te voorzien dat een rendabele exploitatie (vrijwel) uitgesloten was. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook op goede gronden de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. Teneinde eiseres tegemoet te komen, heeft verweerder een functionele afschrijving van 30% toegepast, gebaseerd op de verhouding tussen de werkelijke inkomsten van het sportcafé en de te verwachten inkomsten bij rendabele exploitatie van de sporthal. Zo verweerder daartoe al gehouden zou zijn, is hiermee voldoende compensatie geboden voor de niet-rendabele exploitatie.
Ter controle van zijn berekening heeft verweerder uit de door hem bepaalde waarde afgeleid welke huurprijs per vierkante meter zou gelden, indien de sporthal per jaar verhuurd zou worden aan een exploitant. De huurprijzen die eiseres aandraagt betreffen echter huurprijzen aan een eindgebruiker, zodat deze reeds hierom niet vergeleken kunnen worden, nog daargelaten dat de huurprijsberekening van verweerder slechts een controlemiddel is en niet de methode om de waarde van het object vast te stellen.
De rechtbank stelt dan ook vast dat verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres staat hantering van de discounted-cash-flow methode voor. Deze wordt echter, gelet op artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling, alleen toegepast bij bepaling van de waarde in het economisch verkeer. Nu de waarde in het economisch verkeer, zowel volgens de berekening van verweerder als volgens de berekening van eiser, lager is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde, moet ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Er is dus geen ruimte om de discounted-cash-flow methode toe te passen.
De rechtbank concludeert dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
4 Proceskosten
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
5 Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. drs. H. van den Heuvel, voorzitter, en mr. J. de Gans en
mr. drs. J. van den Bos, leden, in tegenwoordigheid van C.J.H. Lamens-van den Bulk, griffier.
De griffier: De voorzitter:
Uitgesproken in het openbaar op: 24 maart 2009.
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Afschrift verzonden op: