Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 300129 / HA ZA 08-287
Uitspraak: 23 december 2009
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BAAS EN GROEN WONINGEN B.V.,
gevestigd te Capelle aan den IJssel,
eiseres,
advocaat mr. T.B. van Dijk,
- tegen -
de publiekrechtelijke rechtspersoon DE GEMEENTE ROTTERDAM,
zetelend te Rotterdam
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Hengeveld.
Partijen worden hierna aangeduid als "Baas en Groen" respectievelijk "de gemeente".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 14 januari 2008 en de door Baas en Groen overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- conclusie van repliek (tevens houdende wijziging van eis), met producties;
- conclusie van dupliek, met producties;
- de bij gelegenheid van de pleidooien overgelegde pleitnotities.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen - voorzover van belang - het volgende vast:
2.1
In 2002 heeft de gemeente een aantal projectontwikkelaars, onder wie Baas en Groen, uitgenodigd om een plan te presenteren voor een te ontwikkelen complex te Hoek van Holland (hierna: het Dijkgebouw).
2.2
De gemeente is eigenaar van de grond waarop het Dijkgebouw zou worden gebouwd. De gemeente had de locatie reeds bepaald, alsmede een leidraad geformuleerd die voor zover van belang inhoudt:
“(…)
Uitleg van het programma en vragen:
. woningen in dijkgebouw
. Grandcafe in dijkgebouw
. 2 lagen parkeren waarvan onderste verdiept of half verdiept
. Openbare dek
. Fietsenstalling (50 plaatsen) t.b.v. deelgemeente
. Wat is uw visie op woonkwaliteit tbv dijkgebouw (dure woningen) (m2 bvo prijs)
(…)
Art 19 procedure dient gevolgd te worden
(…)
Start bouw is gepland 2e helft 2004
(…)”
2.3
Later- op 20 maart 2003- is een uitvoerige en gedetailleerde notitie getiteld “stedenbouwkundige randvoorwaarden” door het planteam van de gemeente opgesteld en aan Baas en Groen verstrekt; deze notitie is uiteindelijk niet door het bevoegd gezag vastgesteld.
In deze notitie komt onder het kopje “Waterkering” de volgende tekst voor:
“Aangrenzend aan de zuidkant van het projectgebied ligt het tracé van de primaire waterkering. De afspraken met het Hoogheemraadschap Delfland zijn:
-de dijkhoogte wordt (voor de 1e 50 jaar) + 7.00 meter NAP;
-de dijktafel is 5.50 meter breed;
- de minimumafstand tussen noordelijke binnenkruinlijn van de dijk en rooilijn van het eerste gebouw (aan de dijk) is 10.75 meter.
- het profiel van waterkering (talud boven en ondergronds) is 1:3.
Voor de fundering van het eerste gebouw en de ondergrondse parkeergarage moet hier rekening mee gehouden worden.”
2.4
Omdat de gemeente de visie van Baas en Groen de beste vond is ten gunste van Baas en Groen begin 2003 een (gratis) voorreservering gevolgd, die is verlengd tot 1 oktober 2004. Op 7 april 2005 is een grondreservering gevolgd. De tekst van de reservering luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)
De hiervoor bedoelde grondreservering - hierna te noemen "grondreservering" - geschiedt onder de navolgende bepalingen.
1.De grondreservering (…) strekt niet verder dan het gedurende die periode voor belanghebbende vrijhouden van de grond. Zij geeft met name nog geen recht op uitgifte in eigendom van het onderhavige perceel grond noch op enig feitelijk gebruik daarvan.
2.De grondreservering wordt verleend ten einde belanghebbende in staat te stellen op het gereserveerde perceel grond een project te ontwikkelen bestaande uit: 22 appartementen aan de Rietdijkstraat met een gemiddelde von-prijs van € 226.094,00, 19 appartementen in het Dijkgebouw met een gemiddelde von-prijs van € 382.632,00, 510 m2 (netto) horeca, eventuele uitbreiding van de Albert Heijnvestiging en een gebouwde parkeervoorziening met tenminste 81 parkeerplaatsen (bij uitbreiding Albert Heijn).
De ontwikkeling van bedoeld project geschiedt voor rekening en risico van belanghebbende. Dit betekent onder meer, dat in geval de grondreservering eindigt en geen gronduitgifte zal volgen belanghebbende geen enkele aanspraak kan maken op vergoeding van reeds gemaakte kosten en van schade als gevolg van het niet doorgaan van het onderhavige project.
(…)6.Met ingang van heden is belanghebbende voor de grondreservering een vergoeding verschuldigd ten bedrage van € 66.000,00.
Dit bedrag is exclusief de verschuldigde omzetbelasting.
(…)”
2.5
Voor de bouw van het Dijkgebouw op de voorziene locatie is, vanwege de nabijheid van een primaire waterkering, op grond van Delflands Algemene Keur een vergunning nodig. Het al dan niet verstrekken van een dergelijke vergunning is een discretionaire bevoegdheid van het Hoogheemraadschap Delfland, dat daarbij in het bijzonder op waterstaatkundige belangen dient te letten
In de planteamvergaderingen waaraan Baas en Groen vanaf 2003 heeft deelgenomen is regelmatig gesproken over de aanwezigheid van de primaire waterkering en daarmee samenhangende vraagstukken.
2.6
Een ontwerpconvenant, gevoegd bij een brief van het Hoogheemraadschap aan de gemeente van 18 juli 1996 luidt voor zover thans van belang als volgt::
“(…)
partijen, te weten;
Het Hoogheemraadschap van Delfland, (…)
Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam, (…)
De deelgemeente Hoek van Holland, (…):
overwegende.:
dat ten gevolge van de bouw van de stormvloedkering in de Nieuwe Waterweg de Delflandsedijk tussen de stormvloedkering en de Harwichweg te Hoek van Holland dient te worden verhoogd;
(…)
dat de (deel)gemeente voorbereidingen treft voor de aanleg van een tweede ontsluitingsweg naar de woonkern Hoek van Holland, welke voor een deel ven het tracé parallel aan de Delflandsedijk is geprojecteerd;
(…)
Komen overeen dat
(…)
4. ten laste van de (deel)gemeente in het bestek voor de dijkverhoging de volgende werken worden opgenomen:
a.de in de ontwerpnota voor de dijkverzwaring voorgestelde verhoging van het voorland tussen de Harwichweg en het station Hoek van Holland, opdat de dijk in het bedoelde tracé-gedeelte bij de thans voorgenomen verzwaring niet hoger behoeft te worden dan NAP + 7.20 m(…)
(…)
6. het hoogheemraadschap een aanvraag om vergunning op grond van Delflands Algemene Keur voor het stichten van een gebouw met bijkomende werken en een terreinverharding aan de noordzijde van de Delflandsedijk, nabij de Rietdijkstraat, zal honoreren mits de veiligheid van de waterkering niet wordt geschaad en mits de mogelijkheid tot dijkinstandhouding en -verzwaring gedurende tenminste 100 jaar wordt gegarandeerd en onder het voorbehoud dat hiervoor een bouwvergunning wordt verleend.
(…)”
Het ontwerpconvenant is niet getekend.
Rond maart 2004 is door de betrokken partijen, onder wie de gemeente, besloten om de in het concept-convenant bedoelde tweede ontsluitingsweg niet aan te leggen.
2.7
Een brief d.d. 20 oktober 2004 van de gemeente aan het Hoogheemraadschap luidt voor zover van belang als volgt
“(…)In het gebied tussen de Delflandse dijk, de Pastoor Onderwaterhof en de Rietdijkhof te Hoek van Holland is projectontwikkelaar Baas & Groen bezig met de ontwikkeling van het bouwplan Centrum Dijkgebouw. (…)
Door middel van deze brief bevestigt het OBR de ambtelijke afspraken, die in het verleden gemaakt zijn met uw organisatie (…). Deze afspraken vormen thans een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige randvoorwaarden van het plan Centrum Dijkgebouw en de toekomstige inrichting van de buitenruimte.
Het betreft de volgende afspraken:
•De gevel van het Dijkgebouw staat in de teen van het binnentalud van de Delflandse dijk;
•Het Dijkgebouw zelf zal het theoretische binnentalud (helling 1:3 onder maaiveld) van de Delflandse dijk niet doorsnijden, de palen waarop het gebouw komt te staan wel;
•Tussen het Dijkgebouw en de Delflandse dijk zal een plein worden aangelegd op gelijke hoogte met de kruin van de waterkering;
•De bestrating van het plein zal tot op de kruin van de waterkering worden doorgetrokken;
•Vanaf de kruin tot aan de buitendijkse voet van de waterkering zal een trap op de waterkering worden aangelegd; en
•Toekomstige dijkverzwaringen ter plaatse van het Dijkgebouw zullen in buitendijkse richting worden gerealiseerd.
Het spreekt voor zich dat, voor de realisatie van het Dijkgebouw, het plein, de trap en alle andere objecten binnen de beschermingszone van de Delflandse dijk, vergunning zal worden aangevraagd op basis van Delflands Algemene Keur.
(…)”
2.8
Een brief d.d. 27 december 2004 van het Hoogheemraadschap aan de gemeente luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)
Hierbij geef ik u een korte toelichting op de randvoorwaarden die Delfland hanteert en waar bij het ontwerp van moet worden uitgegaan.
Ruimtereservering.
Voor Delfland is het van groot belang dat de veiligheid van het achterland tegen overstromen, nu en in de toekomst (met het stijgen van de zeespiegel, de toename van het golfklimaat en de daling van het maaiveld) duurzaam kan worden gewaarborgd. Om op termijn de veiligheid te kunnen blijven waarborgen moet nu reeds de ruimte worden gereserveerd die in de toekomst noodzakelijk is om de dan vereiste versterking van de waterkering te kunnen realiseren. Planologisch moet die ruimte ook voor dat doel verankerd zijn.
Uitvoeren versterkingswerken.
Bij de dijkversterking van 1996/1997 is uitgegaan van een ophoging van het voorland zodat met een geringere ophoging van de dijk volstaan zou kunnen worden. Deze ophoging heeft (nog) niet plaatsgevonden.
Met het wegvallen van de doortrekking van de 2e Ontsluitingsweg tot aan de Harwichweg, is deze verhoging van het voorland ter discussie komen te staan. Indien afgesproken verhoging van het voorland niet wordt uitgevoerd zullen met name ter hoogte van het dijkgebouw (alsnog) versterkingswerken/ophoging moeten worden uitgevoerd.
Aangezien op dit moment nog niet is aan te geven op welke wijze de dijk in de toekomst zal worden versterkt, moet bij het ontwerp van het dijkgebouw met de verschillende versterkingsvarianten rekening worden gehouden. (…)
Ontwerpeisen dijkgebouw.
Bij het ontwerpen van het dijkgebouw dient rekening te worden gehouden met een gewenste dijkhoogte ter plekke, zoals gewenst is over 200 jaar. Daarnaast is het gebouw vergunningplichtig (Delflands Algemene Keur). Aan die vergunning worden voorschriften verbonden die ten doel hebben de standzekerheid, nu en in de toekomst, alsmede het beheer en onderhoud van de dijk duurzaam te kunnen blijven waarborgen. Daarbij wordt gekeken
naar de verschillende mechanismen die de standzekerheid van de dijk in gevaar kunnen brengen.
Bovendien mag, zoals impliciet uit uw opsomming ook naar voren komt, het gebouw (en eventueel bijkomende werken) constructief gezien geen deel uitmaken van de waterkering. De aan de vergunning te verbinden voorschriften zullen onder meer betrekking hebben op de aandachtspunten 2 t/m 5 uit uw brief.
(…)”
2.9
Baas en Groen heeft op 5 juli 2005 aan het Hoogheemraadschap een keurvergunning gevraagd. Het Hoogheemraadschap heeft die vergunning geweigerd. Het betreffende besluit luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)Naar aanleiding van uw aanvraag om een keurvergunning voor de realisatie van een nieuwbouwcomplex genaamd "Dijkgebouw" (…)
Met uw aanvraag beoogt u vergunning te verkrijgen van de verbodsbepalingen uit de artikelen 60 en 61 van Delflands Algemene Keur.
(…)
Ingevolge de Waterschapswet heeft Delfland de waterstaatkundige verzorging van zijn beheersgebied tot doel. Delflands taak ligt onder ander in de zorg voor de waterkeringen. (…)
De Delflandsedijk staat onder druk door de gevolgen van klimatologische veranderingen waaronder de gevolgen van een verwachte zeespiegelstijging alsmede vernieuwde inzichten in (zwaardere) randvoorwaarden ten aanzien van golfoploop en golfoverslag. Maar ook ondervindt de Delflandsedijk druk vanuit het land. Daarbij ligt het traject van deze dijk tussen Hoek van Holland en Rotterdam in een van de dichtstbevolkte delen van Nederland. (…)Een duurzame bescherming van het achterland loopt op twee manieren gevaar. Enerzijds doordat op en nabij de dijk activiteiten plaatsvinden die de standzekerheid van het grondlichaam in gevaar brengen (de waterkering ’faalt’ dan). Anderzijds doordat activiteiten in het heden een versterking van de dijk in de toekomst (doorkijk van 100 jaar c.q. 200 jaar) in de weg staan. De door u voorgenomen werken zijn gelegen binnen de kern- en beschermingszone van de primaire waterkering de Delflandsedijk. De werken waarvoor u thans een keurvergunning aanvraagt zijn al gedurende enkele jaren in voorbereiding in nauwe samenhang met een aantal andere projecten. De complexiteit van de in voorbereiding zijnde diverse projecten met een infrastructurele verscheidenheid op nagenoeg dezelfde locatie maakte dat een dergelijke integrale aanpak geboden is. Zo dient ter plaatse de primaire waterkering de Delflandsedijk op basis van landelijke regelgeving verbeterd te worden. Daarbij bestond tevens het voornemen tot het inpassen van een gedeelte van de 2e ontsluitingsweg, meer in het bijzonder de aansluiting op de Harwichweg. De aanleg van deze weg zou een verhoging van het voorland tot gevolg hebben. Deze genoemde voorlandverhoging zou dan vanuit waterstaatkundig oogpunt als compensatie dienen voor de voorgeschreven verbetering van het dijklichaam van de Delflandsedijk. Door deze verhoging van het voorland zou, onder voorwaarden, de ontwikkeling van het Dijkgebouw aan de landzijde van de Delflandsedijk op de door u voorgestelde locatie mogelijk zijn. Echter de aanleg van de aansluiting van de 2e ontsluitingsweg op de Harwichweg wordt vooralsnog niet aangelegd. Hierdoor is er dus ook geen sprake van een eventuele voorlandverhoging ter compensatie van de voorgeschreven dijkverbetering. (…)
Conclusie
Gelet op het bovenstaande wordt het volgende geconcludeerd. De voorgenomen werken zijn gelegen in de kern- en beschermingszone van de primaire waterkering. De werken worden zonder de eerdere integrale aanpak ontwikkeld, de ontwikkeling van de 2e ontsluitingsweg en de daarbij gepaard gaande voorland verhoging worden (nog) niet uitgevoerd. Vooralsnog is het, mede gelet op de aanwezigheid van de spoorlijn en de invloed daarvan uitgaande, onzeker of een eventuele dijkverzwaring alleen richting de Nieuwe Waterweg, op voorland, gaat plaatsvinden. De voorgenomen realisatie van het "Dijkgebouw" belemmert de mogelijkheden voor een wellicht benodigde landwaartse versterking van de primaire waterkering.
(…)
Besluit
Op grond van het bovenstaande besluiten wij uw aanvraag om een keurvergunning voor de realisatie van een nieuwbouwcomplex genaamd "Dijkgebouw", aan het Pastoor Onderwaterhof te Hoek van Holland af te wijzen.
(…)”
2.1
Het door Baas en Groen tegen dat besluit ingestelde bezwaar is afgewezen. Inmiddels is de beroepstermijn verstreken.
2.11
Een brief d.d. 26 april 2006 van de gemeente aan Baas en Groen luidt voor zover van belang als volgt:
“(…) Naar aanleiding van ons gesprek op 13 maart 2006, (…) zend ik u hierbij een weergave van hetgeen is besproken.
Vanaf eind vorig jaar zijn er diverse (bestuurlijke) overleggen geweest tussen het Hoogheemraadschap Delfland, de gemeente Rotterdam en de deelgemeente Hoek van Holland. Onderwerp van gesprek is het stil komen liggen eind 2005 van meerdere (woningbouw-) plannen in Hoek van Holland welke vallen onder het project ’Waterwegcentrum’, waaronder ook uw bouwplan `Dijkgebouw’. Reden hiervan is de door Delfland in oktober 2005 geclaimde reserveringsruimte in verband met het gegroeide inzicht over een noodzakelijke toekomstige verzwaring van de Delflandsedijk. (…) Vervolgens is afgesproken dat nu gezamenlijk naar oplossingsrichtingen wordt gezocht ten aanzien van deze toekomstige dijkverzwaring, de benodigde reserveringsruimte voor een periode van 200 jaar en de realiseringsmogelijkheid van de bestaande bouwplannen.
Voor uw bouwplan Dijkgebouw betekent dit dat onder leiding van de gemeente
nu een integrale studie wordt verricht (…)
Een van de onderzoeksvragen in de studie is of aanleg van een 2e fase van de 2e Ontsluitingsweg (tussen Haakweg en Harwichweg) haalbaar is (zowel financieel, verkeerskundig en waterstaatkundig) en een oplossing kan bieden voor uw bouwplan Dijkgebouw omdat daarmee zo mogelijk het voorland van de dijk opgehoogd kan worden, en zodoende het huidige dijkprofiel zelf niet of in mindere mate verhoogd dient te worden. (…)Ten slotte hebben wij in ons gesprek de ontvangst bevestigd van een schrijven van uw advocaat (…). U stelt hierin het OBR aansprakelijk (….)
Indien de uitkomst van de studie is dat realisatie van het Dijkgebouw niet of slechts gedeeltelijk mogelijk is dan zullen op dat moment het OBR en Baas en Groen Woningen BV om de tafel moeten om de ontstane situatie te bespreken. Hierbij zullen ook financiële aspecten en wederzijdse rechten en plichten aan de orde dienen te komen.
(…)”
2.12
Op 21 december 2005 heeft Baas en Groen de gemeente aansprakelijk gesteld voor de schade; deze aansprakelijkstelling is bij latere brieven herhaald en bevestigd; bij brief van 7 juni 2007 aan de gemeente heeft Baas en Groen in dat verband de te vergoeden schade begroot op € 1.480.750,=.
3 Het geschil
De gewijzigde vordering luidt - verkort weergegeven - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
-voor recht te verklaren primair dat de gemeente onrechtmatig jegens Baas en Groen heeft gehandeld, subsidiair dat de gemeente toerekenbaar tekortgeschoten is en meer subsidiair de gevolgen van de overeenkomsten tussen Baas en Groen en de gemeente op grond van art. 6: 230 BW zodanig te wijzigen dat het nadeel van Baas en Groen wordt opgeheven;
-de gemeente te veroordelen tot betaling van € 1.480.750,=, een en ander met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Baas en Groen, zeer kort samengevat, aan de vordering ten grondslag gelegd dat de gemeente jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld dan wel wanprestatie heeft gepleegd door de Tweede Ontsluitingsweg niet aan te leggen en door haar niet op de hoogte te stellen van de omstandigheid dat het Hoogheemraadschap de keurvergunning niet af zou geven. De gemeente dient de daaruit voor Baas en Groen voortgevloeide schade te vergoeden.
De gemeente heeft de vordering gemotiveerd betwist.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover noodzakelijk, nader teruggekomen.
4 De beoordeling
4.1
Tussen partijen is, naar ter zitting in confesso bleek te zijn, geen andere overeenkomst gesloten dan die tot (voor)reservering van de grond, in het bijzonder niet van een overeenkomst tot opdracht of een daarmee gelijk te stellen overeenkomst.
Voor zover Baas en Groen haar stelling dat daarvan wel sprake was heeft willen handhaven heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd. De rechtbank begrijpt de -gewijzigde- vordering echter zo, dat deze primair is gestoeld op onrechtmatige daad, zodat dit aspect in zoverre niet van belang is.
4.2
Het meest vergaande verwijt dat Baas en Groen de gemeente maakt is dat de gemeente, hoewel zij wist dat het Hoogheemraadschap de keurvergunning niet zou verlenen, dat niet aan Baas en Groen heeft medegedeeld.
Die stelling heeft zij echter, gelet op de gemotiveerde en met stukken, zoals de onder 2.10 en 2.11 geciteerde briefwisseling en de overgelegde verslagen van de planteamvergaderingen, onderbouwde betwisting daarvan, onvoldoende gemotiveerd gehandhaafd.
4.3
Wel voldoende onderbouwd is de stelling van Baas en Groen dat de gemeente had moeten weten dat het Hoogheemraadschap de keurvergunning mogelijk zou weigeren toen was besloten dat de Tweede Ontsluitingsweg niet zou worden aangelegd.
Immers, de gemeente wist dat het Dijkgebouw was voorzien in het kerngebied. Zij had om haar moverende redenen (waarvan de precieze aard niet ter zake doet) die plaats, vrijwel tegen de voet van de dijk aan, zelf voorgeschreven. Die positionering maakt het verhogen van de dijk onmogelijk; het gebouw mocht immers geen deel uitmaken van de dijk.
De gemeente wist, naar zij heeft erkend, dat er een keurvergunning moest worden verleend en dat het Hoogheemraadschap bij de beslissing op dat punt de mogelijkheden van dijkversterking zou betrekken. Met het vervallen van de Tweede Ontsluitingsweg verviel ook de daaruit voortvloeiende verhoging van het voorland, die voor het Hoogheemraadschap voldoende zou zijn geweest, zodat het verlenen van de keurvergunning het reële risico met zich zou brengen dat de gewenste dijkversterking in de toekomst niet mogelijk zou zijn.
Reeds daaruit vloeit voort dat de gemeente had kunnen en moeten weten dat de verstrekking van de keurvergunning aan Baas en Groen vermoedelijk problematisch zou zijn. Daaraan doet niet af dat respectievelijk of het Hoogheemraadschap desgevraagd terughoudend was en niet zonder meer helderheid wilde bieden over de te stellen voorwaarden. Het Hoogheemraadschap heeft immers ook nooit expliciet laten weten dat de keurvergunning wel gegeven zou worden, maar dat daaraan voorwaarden verbonden zouden worden; de onder 2.8 bedoelde brief kan in redelijkheid niet zo begrepen worden dat het Hoogheemraadschap de keurvergunning zou verlenen.
4.4
Anders dan Baas en Groen meent brengt het voorgaande op zichzelf niet mee, dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de plannen voor een Tweede Ontsluitingsweg niet door te zetten, nog daargelaten of het in de macht van de gemeente lag om de Tweede Ontsluitingsweg aan te laten leggen als haar partners daarmee niet instemden.
In het algemeen mag een overheidslichaam als de gemeente zijn taken in het algemeen belang uitvoeren op basis van zijn eigen afwegingen, mits het zich daarbij houdt aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat de gemeente die beginselen in dit geval, bij de beslissing af te zien van de Tweede Ontsluitingsweg, niet heeft geëerbiedigd is gesteld noch gebleken.
De enkele omstandigheid dat een derde van een dergelijk overheidsbesluit nadeel ondervindt, welk nadeel de gemeente niet vergoedt, maakt dat handelen nog niet onrechtmatig. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden van bijzondere aard en gewicht nodig, die Baas en Groen in dit geval niet naar voren hebben gebracht.
4.5
Het vorenstaande neemt niet weg dat de gemeente in beginsel, gelet op de verhouding tussen partijen in het kader van het te ontwikkelen Dijkgebouw en de daardoor mede bepaalde eisen van de redelijkheid en billijkheid, aan Baas en Groen had behoren te vertellen dat het vervallen van de Tweede Ontsluitingsweg tot gevolg had dat het verlenen van de keurvergunning een probleem zou worden. Dat zij dat niet heeft gedaan levert echter op zichzelf evenmin een onrechtmatige daad op, nu de onderzoeksplicht van Baas en Groen in deze situatie vóór de mededelingsplicht van de gemeente ging.
Baas en Groen had immers, zoals blijkt uit de onder 2.4 geciteerde reservering, in die fase alle risico op zich genomen. Bovendien is het niet alleen in het algemeen zo dat van een ervaren projectontwikkelaar verwacht mag worden dat hij zich in een situatie als de onderhavige zelf behoorlijk op de hoogte stelt van de overheidsvoorschriften waaraan voldaan dient te worden, maar heeft in dit geval Baas en Groen zich ook expliciet op het standpunt gesteld dat zij dat altijd en vanzelfsprekend (helemaal aan het begin van het traject) deed. Baas en Groen heeft zelfs opgemerkt dat eerder met dit Hoogheemraadschap goede contacten (over andere projecten) waren onderhouden.
Dat Baas en Groen niet zelf contact met het Hoogheemraadschap heeft opgenomen staat vast. Zij heeft gesteld dat zij dat niet heeft gedaan omdat de gemeente haar dat had verboden. Als dat juist is, kan de gemeente haar in redelijkheid niet tegenwerpen dat zij dat verbod gerespecteerd heeft en kan de gemeente, nu zij in dat geval het voldoen van Baas en Groen aan haar onderzoeksplicht onmogelijk heeft gemaakt, aangesproken worden op haar eigen schending van de mededelingsplicht.
Tegenover de gemotiveerde betwisting van de gemeente zal Baas en Groen daarom worden toegelaten tot bewijs van die stelling.
4.6
Voor zover Baas en Groen heeft bedoeld staande te houden dat de gemeente, los van de vraag of zij aansprakelijk is uit onrechtmatige daad (of wanprestatie), gehouden is de schade van Baas en Groen te vergoeden op grond van de slotpassage van de onder 2.11 geciteerde brief wordt die stelling verworpen. Uit die brief kan Baas en Groen, een professionele ontwikkelaar, in de gegeven situatie in redelijkheid niet hebben opgemaakt dat de gemeente erkende aansprakelijk te zijn voorde schade van Baas en Groen. Concrete omstandigheden op grond waarvan Baas en Groen die brief wel zo kon en mocht opvatten, heeft Baas en Groen ook niet genoemd.
4.7
In afwachting van de bewijslevering wordt elke verdere beslissing aangehouden. Zoals met partijen besproken zullen partijen zo nodig in de gelegenheid worden gesteld later in de procedure het debat omtrent de schade en wat daarmee samenhangt voort te zetten.
5 De beslissing
De rechtbank,
alvorens verder te beslissen,
draagt Baas en Groen op het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de gemeente haar heeft verboden contact op te nemen met het Hoogheemraadschap omtrent het project Dijkgebouw en de daarvoor te verlenen keurvergunning;
bepaalt dat indien Baas en Groen dit bewijs wil leveren door het doen horen van getuigen, deze zullen worden gehoord in het gebouw van deze rechtbank voor de rechter-commissaris mr. Hofmeijer-Rutten;
bepaalt dat de advocaat van Baas en Groen binnen twee weken na vonnisdatum aan de rechtbank - sector civiel recht, afdeling planningsadministratie, kamer E 12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam - opgave moet doen van de voor te brengen getuigen en de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in de maanden februari tot en met mei 2010 en dat de advocaat van de gemeente binnen dezelfde periode opgave moet doen van de verhinderdata van de betrokkenen aan zijn zijde in dezelfde periode, waarna dag en uur van de verhoren zullen worden bepaald;
bepaalt dat het aan de hand van de opgaven vastgestelde tijdstip, behoudens dringende redenen, niet zal worden gewijzigd.
Dit vonnis is gewezen door mrs. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten, C. Bouwman en T. Wallinga.
Uitgesproken in het openbaar.
106/1729/1632