Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 316247 / HA ZA 08-2431
Uitspraak: 23 september 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
wonende te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. F.A. van de Kasteele,
- tegen -
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
echtgenoten,
beiden wonende te Stellendam,
gedaagden,
advocaat mr. A.S. van Duijvenvoorde.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 25 september 2008 en de daarbij overgelegde producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte tot wijziging van eis;
- de conclusie van dupliek, met producties.
2 Het geschil
Eiseres vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk zal veroordelen aan eiseres te betalen een bedrag in hoofdsom van € 124.000,01 met rente en een bedrag van € 2.842,00 aan buitengerechtelijke kosten, met veroordeling van gedaagden in de kosten van het geding.
Gedaagden hebben de vordering van eiseres gemotiveerd weersproken. Zij concluderen tot afwijzing van de vordering van eiseres, met veroordeling van eiseres in de kosten van het geding.
3 De beoordeling
3.1 Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast:
a. Gedaagde sub 1 is de zoon van eiseres. Eiseres heeft geen andere kinderen.
b. Gedaagden waren tot 20 december 2006 eigenaren van een twee-onder-één-kapwoning aan de Bromelia 20 te Dirksland (hierna: "de woning"). Gedaagden bewoonden de woning met hun gezin. Gedaagden hebben vijf kinderen.
c. Omstreeks 1996/1997 is eiseres, die toen omstreeks 71 jaar was, bij gedaagden in komen wonen.
d. In verband met de inwoning door eiseres kwamen partijen overeen dat aan de woning op kosten van eiseres een voor bewoning door eiseres bestemde aanleunwoning werd gebouwd. Teneinde daarvoor ruimte te maken, werd een garage van omstreeks 17 m2 gesloopt. De woning en de aanleunwoning hadden één gezamenlijke entree. Voor het overige kon de aanleunwoning zelfstandig worden bewoond.
e. Eiseres heeft de kosten van de bouw en inrichting van de aanleunwoning volledig gedragen. Zij was na ingebruikname geen huur of verbruiksvergoeding aan gedaagden verschuldigd.
f. In de loop van de tijd zijn spanningen ontstaan tussen enerzijds eiseres en anderzijds gedaagden. Uiteindelijk hebben gedaagden besloten dat zij de inwoonsituatie met eiseres niet wensten te continueren. Gedaagden besloten de woning (inclusief de aanleunwoning) te koop te zetten en elders een woning te kopen.
g. In april 2006 hebben gedaagden de woning verkocht. De overeengekomen leveringsdatum was 29 december 2006. De koopprijs bedroeg € 417.500,00, kosten koper.
h. Omdat eiseres niet bereid was de woning vrijwillig te ontruimen, maakten gedaagden een kort geding tegen eiseres aanhangig teneinde haar daartoe te doen veroordelen.
i. Ter zitting van 6 juni 2006 van de voorzieningenrechter in deze rechtbank zijn partijen overeengekomen dat eiseres uiterlijk 1 december 2006 de woning zou hebben ontruimd en verlaten. Eiseres hield zich daarbij uitdrukkelijk het recht voor om een bodemprocedure aanhangig te maken ter zake van een eventuele verrijking van gedaagden als gevolg van de investering van eiseres in de woning.
j. Eiseres heeft de woning per 1 december 2006 ontruimd. Per 20 december 2006 is de woning geleverd aan de kopers.
k. In oktober 2006 heeft eiseres een verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht ingediend bij de rechtbank. Eiseres wenste door een deskundige onder meer de vragen te doen beantwoorden of door de investering door eiseres in de woning de waarde daarvan is vermeerderd en, zo ja, wat de hoogte is van die waardevermeerdering.
l. De rechtbank heeft een voorlopig deskundigenonderzoek bevolen. [deskundige], makelaar-taxateur van Kolpa Makelaars B.V. te Rotterdam is tot deskundige benoemd. Beide partijen zijn door de deskundige in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en informatie te verstrekken.
m. In haar rapport van 21 maart 2008 heeft de deskundige gerapporteerd dat per 20 december 2006 de omvang van de waardevermeerdering van de woning met de aanleunwoning ten opzichte van de waarde van de woning met de gesloopte garage € 42.000,00 bedraagt.
3.2 Eiseres grondt haar vordering op ongerechtvaardigde verrijking en op onrechtmatige daad. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten stelt zij daartoe onder meer het volgende. Eiseres heeft een investering in de woning gedaan van € 80.000,00. De door eiseres betaalde uitbreiding van de woning is door natrekking eigendom geworden van gedaagden. De waardevermeerdering van de woning als gevolg van de investering door eiseres bedraagt € 42.000,00. Eiseres is verarmd met € 80.000,00 en gedaagden zijn verrijkt met € 42.000,00. Eiseres voldeed de kosten van de verbouwing in vertrouwen op de belofte van gedaagden dat zij de rest van haar leven in de woning zou kunnen blijven wonen. Eiseres is echter in strijd met de gemaakte afspraken door gedaagden gedwongen te verhuizen. Daardoor betaalt zij sinds 1 december 2006 huur en maakt zij kosten die zij niet zou hoeven te maken indien zij gedurende de overeengekomen periode, namelijk tot het einde van haar leven, om niet in het door haar bewoonde gedeelte van de woning had kunnen blijven wonen. Door de investering en de waardevermeerdering niet terug te betalen, handelen gedaagden onrechtmatig.
3.3 Gedaagden betwisten dat sprake is geweest van ongerechtvaardigde verrijking en/of van een door hen jegens eiseres gepleegde onrechtmatige daad.
3.4 De rechtbank stelt vast dat eiseres de som vordert van het bedrag dat zij in haar visie in de woning heeft geïnvesteerd en de waardevermeerdering die daardoor zou zijn opgetreden. Evident is dat hier sprake is van een dubbeltelling.
3.5 De rechtbank wijst er voorts op dat zich hier niet de situatie voordoet dat iemand bouwt op grond die achteraf blijkt aan een ander toe te behoren. In een dergelijk geval gaat het op die grond opgerichte bouwwerk door natrekking onbedoeld aan die ander toebehoren. Dan kan sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Eiseres was zich er echter van bewust dat de aanleunwoning die aan de woning werd gebouwd op grond van gedaagden kwam te staan. Eiseres investeerde niet om eigendom te verwerven. Zij investeerde om - naar haar bedoeling voor de rest van haar leven - in de te bouwen aanleunwoning te gaan wonen, op die wijze "inwonend" bij haar zoon, schoondochter en hun gezin. Door het enkele feit dat eiseres de aanleunwoning liet bouwen, werden gedaagden niet daadwerkelijk verrijkt. Immers, gedaagden werden weliswaar eigenaar van die aanleunwoning, maar zij konden daar in praktische zin niet vrij over beschikken, juist omdat die aanleunwoning was bestemd voor gebruik door eiseres zoals tussen partijen was overeengekomen. De theoretische hogere waarde van de woning leidde voor gedaagden vooralsnog slechts tot extra lasten in de vorm van hogere kosten ter zake van belastingen en verzekeringen. Bovendien was de theoretische verrijking die plaatsvond - doordat de eigendom van gedaagden een hogere waarde kreeg - niet ongerechtvaardigd. De gecreëerde situatie werd immers, ongetwijfeld tegen de achtergrond van de destijds nog goede verhoudingen, door partijen beoogd. Van ongerechtvaardigde verrijking van gedaagden ten koste van eiseres was derhalve geen sprake.
3.6 Beoordeeld dient te worden of gedaagden jegens eiseres onrechtmatig hebben gehandeld of nagelaten.
3.7 Partijen hebben een verschillende visie op de afspraken die voorafgaande aan de inwoning tussen hen zijn gemaakt. Wat er echter ook zij van die afspraken, de rechtbank is van oordeel dat uit dergelijke afspraken geen afdwingbare verplichting voor gedaagden voortvloeide om de situatie waarbij eiseres inwoonde in/aan de woning te laten voortduren tot het overlijden van eiseres. Immers, evident is dat zich in de toekomst (onvoorziene) omstandigheden zouden kunnen voordoen waaronder van gedaagden niet meer zou kunnen worden gevergd dat zij eiseres nog bij hen zouden laten inwonen. Hierbij kan onder andere worden gedacht aan een ernstig verstoorde verhouding tussen partijen die het in praktische zin onmogelijk, althans onwenselijk, zou kunnen maken dat de inwoonsituatie zou worden gecontinueerd.
3.8 De rechtbank is van oordeel dat de rechtsverhouding die tot stand kwam door de tussen partijen overeengekomen inwoning en als gevolg van de door eiseres met toestemming van gedaagden op de onroerende zaak van gedaagden gepleegde substantiële investeringen in sterke mate werd beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Partijen waren over en weer gehouden zich ervoor in te spannen de inwoonsituatie tot een succes te maken. Partijen dienden echter reeds op voorhand rekening te houden met de mogelijkheid dat de inwoning op langere termijn geen succes zou zijn en dat deze dan mogelijk zou dienen te worden beëindigd. Dat geldt zeker voor gedaagden. Immers, in een brief van 19 oktober 2005 aan de toenmalig raadsman van eiseres schreven zij dat zij in de periode dat bekend werd dat eiseres bij hen zou gaan inwonen vele waarschuwingen hebben gekregen om dit op basis van haar persoonlijkheid en karakter niet te doen (productie 6 bij conclusie van dupliek). Ook eiseres diende zich echter bewust te zijn van het risico dat de inwoning haar mogelijk niet zou brengen hetgeen zij daarvan verwachtte en dat deze wellicht van kortere duur zou zijn dan zij beoogde. Voor het geval de inwoonsituatie zou dienen te worden beëindigd, waren partijen in de visie van de rechtbank op grond van de redelijkheid en billijkheid over en weer gehouden bij de effectuering daarvan zoveel mogelijk rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen.
3.9 Gedaagden hebben zich, zo begrijpt de rechtbank uit hun stellingen, gedwongen gevoeld om een einde te maken aan de inwoonsituatie omdat de aanvankelijk tussen partijen bestaande goede verhouding in de loop van de tijd ernstig verstoord raakte, hetgeen in hun visie een sterk negatieve invloed had op hun onderlinge verhouding en hun gezinsleven. Dat gedaagden hebben gemeend in het belang van zichzelf en hun gezin een einde aan de inwoonsituatie te moeten maken, is niet verwijtbaar. Niettemin is de rechtbank van oordeel dat gedaagden bij de praktische uitwerking van de beslissing om een einde aan de inwoonsituatie te maken meer dan zij uiteindelijk hebben gedaan rekening dienden te houden met de gerechtvaardigde belangen van eiseres.
3.10 Dat eiseres substantieel in de onroerende zaak van gedaagden heeft geïnvesteerd, is haar eigen keuze geweest. Niettemin kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gerechtvaardigd dat eiseres in het geheel niet wordt gecompenseerd voor de nadelige gevolgen die voor haar voortvloeien uit de onderhavige beëindiging van de inwoonsituatie op initiatief van gedaagden. Hierbij is van belang dat deze beëindiging tot gevolg heeft gehad dat gedaagden dankzij de investering van eiseres een substantieel hogere prijs voor de woning hebben kunnen incasseren dan het geval zou zijn geweest indien de inwoonsituatie niet zou hebben plaatsgevonden, terwijl eiseres vanaf 1 december 2006 wederom woonkosten dient te maken in verband met de gedwongen verhuizing naar een andere woning.
3.11 De vordering van eiseres is niet gegrond op overeenkomst en op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid, maar op (ongerechtvaardigde verrijking en) onrechtmatige daad. Indien echter wordt nagelaten waartoe in een contractuele relatie de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid een partij zouden verplichten, kan dat meebrengen dat daardoor tevens wordt gehandeld of nagelaten in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt.
3.12 De rechtbank is van oordeel dat gedaagden hebben gehandeld/nagelaten in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt door in de gegeven omstandigheden niet een substantieel deel van de uit de investering door eiseres voortgevloeide waardevermeerdering - en gerealiseerde hogere opbrengst - van de woning aan eiseres ter beschikking te stellen ter tegemoetkoming in de (hogere) woonlasten waarvoor eiseres zich vanaf 1 december 2006 ziet gesteld. Door eiseres in het geheel geen vergoeding aan te bieden (nadat de in dat verband gevoerde onderhandelingen niet tot het bereiken van overeenstemming hadden geleid), hebben gedaagden jegens eiseres een toerekenbare onrechtmatige daad gepleegd. Gedaagden zijn verplicht de dientengevolge door eiseres geleden schade te vergoeden.
3.13 De door eiseres geleden schade is gelijk aan het bedrag dat gedaagden haar hadden behoren aan te bieden. Dat bedrag kan niet exact worden berekend. Daarom zal de rechtbank het bedrag van de schade schatten.
3.14 Bij de schatting van de schade neemt de rechtbank in aanmerking dat de deskundige heeft gerapporteerd dat per 20 december 2006 de omvang van de waardevermeerdering van de woning met de aanleunwoning ten opzichte van de waarde van de woning met de gesloopte garage € 42.000,00 bedraagt. De rechtbank acht de kritiek van gedaagden op het rapport van de deskundige ongegrond. Gedaagden hebben voldoende ruimte van de deskundige gekregen om informatie, en om hun visie, aan de deskundige voor te leggen. De deskundige heeft in haar rapport duidelijk aangegeven dat zij die inbreng in haar afwegingen heeft betrokken. De deskundige heeft tevens adequaat gereageerd op de opmerkingen van de zijde van gedaagden op haar conceptrapport. Tot een nadere motivering van haar conclusies was de deskundige niet gehouden. Haar oordelen zijn immers mede gebaseerd op haar door kennis en ervaring gevormde intuïtieve inzicht en lenen zich in zoverre niet voor een meer uitgebreide motivering. De rechtbank neemt de voornoemde conclusie van de deskundige over.
3.15 De rechtbank neemt bij de begroting van de schade tevens in aanmerking dat eiseres sinds de aanvang van de inwoning, afgezien de door haar gedane investeringen in de onroerende zaak van gedaagden, geen huur of gebruiksvergoeding heeft behoeven te voldoen, maar dat zij vanaf 1 december 2006 wederom woonkosten dient te maken doordat per die datum aan de inwoonsituatie een einde is gekomen.
3.16 Daarnaast neemt de rechtbank in aanmerking dat, mede gelet op de gevorderde leeftijd van eiseres, binnen afzienbare termijn ook door andere, niet aan een van partijen toerekenbare, oorzaken dan een verstoorde verhouding een einde aan de inwoonsituatie had kunnen komen. In een dergelijke situatie, waarin mogelijk gedaagden met hun gezin in de woning zouden zijn blijven wonen, zou eiseres waarschijnlijk geen aanspraak hebben kunnen maken op enigerlei financiële tegemoetkoming van de zijde van gedaagden. Tevens neemt de rechtbank in aanmerking dat gedaagden zich door alle perikelen gedwongen hebben gevoeld naar elders te verhuizen.
3.17 Alle omstandigheden in aanmerking nemende, begroot de rechtbank de door gedaagden aan eiseres te vergoeden schade op een bedrag van € 20.000,00. De wettelijke rente over dat bedrag zal in overeenstemming met de vordering worden toegewezen vanaf 29 december 2006. Gedaagden zijn jegens eiseres ieder voor het geheel van de schuld aansprakelijk en zullen derhalve, zoals gevorderd, hoofdelijk tot betaling worden veroordeeld.
3.18 De vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Voor zover buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt, zijn deze niet gemaakt ter incasso van een vordering van een omvang zoals door de rechtbank toewijsbaar wordt geacht.
3.19 Gelet op de familierelatie tussen partijen en het feit dat beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit brengt mee dat eiseres de kosten van het voorlopig deskundigenbericht draagt.
4 De beslissing
De rechtbank,
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het bedrag van € 20.000,00 (zegge: twintig duizend euro) vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW Pro over dit bedrag vanaf 29 december 2006 tot aan de dag der voldoening;
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman.
Uitgesproken in het openbaar.
1729/336