Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector kanton
Locatie Rotterdam
vonnis
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr J.A. van Strijen te Rotterdam,
tegen
Ragnard Glasbergen,
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als Woonstad, respectievelijk gedaagde. Ook de rechtsvoorganger van Woonstad, het Woningbedrijf Rotterdam, zal omwille van de leesbaarheid als Woonstad worden aangeduid.
1. Het verloop van het proces
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
• exploot van dagvaarding van 9 oktober 2008, met producties;
• conclusie van antwoord;
• conclusie van repliek, met producties;
• conclusie van dupliek, met producties;
• akte uitlaten producties van de zijde van Woonstad
2. De feiten
2.1. Gedaagde huurt sinds 9 april 2003 van Woonstad de woning aan de [adres] te [woonplaats]. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de maandelijks verschuldigde huurprijs € 211,62, een prijs die nadien nimmer verhoogd is. De woning maakt deel van van een complex van bijna 60 panden (aan de Zwaerdecroonstraat en de Snellinckstraat) uit de jaren ’20, die alle i nzeer slechte staat verkeerden. Deze panden kennen meerdere wooneenheden. In totaal gaat het om ruim 100 zelfstandige woningen.
2.2. Eind jaren ’90, begin 2000 stonden deze woningen op de nominatie om te worden gesloopt. In 2004 heeft Woonstad echter plannen ontwikkeld tot renovatie van dit complex woningen in verband met de wens om zo veel mogelijk oude panden in de stad te handhaven. Het lag toen in haar bedoeling dat de funderingen van de woningen zouden worden hersteld en dat de woningen per pand zouden worden samengevoegd tot twee maisonnettes. De benedenmaissonnettes zouden worden verkocht en de bovenmaissonnettes verhuurd voor prijzen die boven de huursubsidiegrens lagen.
2.3. Deze plannen van Woonstad stuitten op grote problemen aan de zijde van de zittende huurders. Nadien heeft Woonstad, in overleg met een bewonersvertegenwoordiging, haar plannen enkele malen bijgesteld. Zij hield via de Nieuwsbrieven de zittende huurders van de ontwikkelingen op de hoogte. De uiteindelijke oplossing is hierin gevonden dat de funderingen van de woningen volledig zullen worden vernieuwd, dat de gevels en de daken zullen worden opgeknapt, dat enkelglas vervangen zal worden door dubbelglas en dat brand- en geluidswerende voorzieningen zullen worden aangebracht. De hurprijs voor alle na realisering van de plannen te verhuren woningen blijft beneden de huursubsidiegrens en alle huurders hebben de garantie gekregen dat zij - na hun verblijf in een wisselwoning - in de woning kunnen terugkeren.
2.4. Bij de ontwikkelingen van haar plannen heeft Woonstad de huurders steeds voor ogen gehouden welk bedrag zij miximaal kon investeren in de aanpassingen van de woningen - in juni 2006 heeft zij alle zittende huurders geïnformeerd dat zij maximaal € 12,8 miljoen zou investeren - en wat de maximale huurprijs zou moeten zijn na realisering van de plannen.
Slechts het oorspronkelijke plan van Woonstad was kostendekkend. Het eerste gewijzigde plan (van oktober 2004), waarin voorzien was in een beperkt aantal ‘bereikbare woningen’ (woningen met een huurprijs beneden de huursubsidiegrens) bracht steeds mee dat Woonstad haar reserves zou moeten aanspreken. Nadien heeft Woonstad haar plannen nog verder bijgesteld in die zin dat alle (na realisering van de plannen te verhuren) woningen ‘bereikbaar’ werden gehouden.
2.5. bij brief van 8 januari 2008 heeft Woonstad de huurovereenkomst met gedaagde opgezet tegen 8 juni 2008 ‘wegens dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is’. Met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft gedaagde niet ingestemd, ook niet na interventie van de raadsvrouwe van Woonstad.
2.6. In verband met de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden aan zijn woning heeft gedaagde in de eerste helft van 2008 een wisselwoning van Woonstand betrokken.
3. Het geschil
Woonstad vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
1. het tijdstip zal vaststellen waarop de tussen haar en gedaagde bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] zal eindigen;
subsidiair
2. de huurovereenkomst tussen haar en gedaagde zal ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden;
meer subsidiair
3. de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurprijs aan te passen en deze te verhogen tot € 430,98 per maand met ingang van 1 januari 2009, althans met ingang van de datum waarop gedaagde in de woning kan terugkeren na uitvoering van de werkzaamheden, te vermeerderen met de eventuele jaarlijkse verhogingen,
een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van de procedure.
Gedaagde betwist de vordering van Woonstand gemotiveerd en concludeert tot afwijzing ervan, met veroordeling van Woonstand in de kosten van de procedure.
Gedaagde stelt dat Woonstad in haar vordering niet-ontvankelijk is omdat Woonstad aanvankelijk de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 8 juni 2008 en laten tegen 15 mei 2008. Verder voert hij aan dat Woonstad met haar vordering te laat is en dat de voorgenomen werkzaamheden niet aan te merken zijn als renovatie, maar als groot onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen. Volgens gedaagde levert dit geen argument op voor de opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en kiest Woonstad de verkeerde juridische route. Volgens hem kunnen de kosten van groot onderhoud niet op huurders worden verhaald en is voor een verhoging van de huurprijs in verband met het aanbrengen van verbeteringen de weg van artikel 7:255 BW voorgeschreven.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De kantonrechter onderschrijft de stelling van gedaagde niet dat Woonstad in haar vordering niet kan worden ontvangen. In elk geval kan de reden, die gedaagde hiervoor aanvoert, die conclusie niet dragen.
4.2. Gedaagde stelt voorts dat Woonstad met haar vordering ‘te laat’ is. Hieraan verbindt hij echter geen enkele gevolgtrekking. Aan deze stelling kan dan ook voorbijgegaan worden nu van een vervaltermijn voor het instellen van dergelijke vorderingen geen sprake is.
Overigens stelt gedaagde in dit verband nog dat door Woonstad in het voortraject nooit gezinspeeld is op beëindiging van de huurovereenkomst, maar dat door Woonstad juist de suggestie is gewekt dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet.
In de Nieuwsbrief van juni 2006 echter wordt reeds gesproken over zeker 22 bereikbare huurwoningen, 15 huurwoningen met een huur tussen de € 550,-- en € 650,-- en 15 met een huur vanaf € 650,--. In diezelfde nieuwsbrief wordt ook reeds gewag gemaakt van de noodzaak om de huur op te zeggen. Hieruit valt geen enkele suggestie af te leiden dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet. Aan deze stelling van gedaagde gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
4.3. In verband met de voorgenomen werkzaamheden aan de woningen aan de Zwaerdecroonstraat en de Snellinckstraat heeft Woonstad voor opzegging van de huurovereenkomsten gekozen en niet voor renovatie van die woningen met instandhouding van die huurovereenkomsten. In die keuze is Woonstad vrij, gelet op het bepaalde in artikel 7:220 lid 4 BW. Het is dan wel aan Woonstad om aannemelijk te maken dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van haar en die van de huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (artikel 7:274 lid 1 sub c).
De kantonrechter tekent hierbij nog aan dat ervan uitgegaan mag worden dat aan het andere vereiste voor deze opzegging - de huurder kan andere passende woonruimte verkrijgen - is voldaan, nu hierover geen dispuut tussen partijen bestaat.
4.4. De oorspronkelijke plannen van Woonstad zouden, gelet op de vaste jurisprudentie, zonder meer tot toewijzing van de vordering van Woonstad hebben geleid. Omdat deze plannen echter op grote problmen van de bewoners stuitten, heet Woonstad haar plannenin overleg met een bewonersdelegatie steeds verder bijgesteld. Elke bijstelling van die plannen bracht met zich dat de exploitatie van het renovatieprojecte een verder verlies zou opleveren. In juni 2006 heeft Woonstad de bewoners via de Nieuwsbrief op de hoogte gesteld van de uiterste grens waartoe zij bereid was te gaan. Zij gaf toen aan welk bedrag zij maximaal in de herstelplannen wenste te investeren en elk bedrag daar aan huursommen maximaal tegenover moest staan. Deze huurprijzen lagen ver boven de door de bewoners tot dan toe te betalen huur, maar de woningen zouden voor de huurders bereikbaar blijven omdat er uiteindelijk voor gekozen is om de huurprijs voor alle woningen beneden de huursubsidiegrens te houden. Woonstad heeft berekend dat zij - om quitte te draaien - een bedrag van ruim € 700,-- per woning per maand in rekening zou moeten brengen en legt er met een huurpijs van circa € 450,-- fors op toe. Voortzetting van de huurovereenkomst zou meebrengen dat gedaagde slechts ruim € 200,00 per maand zou moeten betalen, eventueel te verhogen met een gering bedrag voor het aanbrengen van verbeteringen, hetgeen van haar niet te vergen zou zijn.
4.5. Met het tegemoet komen van de bewoners door een steeds verdergaande bijstelling van de plannen, heeft Woonstad de belangen van de bewoners - en dus ook het belang van gedaagde - naar behoren gediend. Het kan dan niet zo zijn dat zij met deze vergaande tegemoetkoming gedwongen kan worden om de reeds in juni 2006 aan eenieder bekend gemaakte grens in haar eigen nadeel nog verder te verleggen. Dit brengt met zich dat ervan uitgegaan kan worden dat Woonstad het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik. Dat zij dit dringend nodig heeft voor eigen gebruik blijkt uit het gegeven dat zij reeds geruimte tijd geleden met de herstelwerkzaamheden een aanvang heet gemaakt. Ook brengt een en ander mee dat van Woonstad, de belangen van haar en die van gedaagde naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met gedaagde wordt verlengd.
4.6. Een en ander leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van Woonstad zal worden toegewezen. In het verlengde hiervan ligt dat gedaagde als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure wordt veroordeeld.
Aangetekend hierbij zij nog dat artikel 7:272 BW er aan in de weg staat dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard voor zover dat betrekking heeft op de beëindiging van de huurovereenkomst. Aan een uitvoerbaarverklaring bij voorraad ten aanzien van de kostenveroordeling staat dit niet in de weg.
5. De beslissing
De kantonrechter:
• stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen Woonstad en gedaagde met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] zal eindigen vast op 1 oktober 2009;
• veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonstad worden vastgesteld op € 289,71 aan verschotten en op € 400,-- aan salaris voor de gemachtigde;
• verklaart dit vonnis ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr B.C.W.M. Dekkers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.