Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 326322 / HA ZA 09-677
Uitspraak: 14 oktober 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. T.J.C. Bueters,
- tegen -
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MULTI-VESTE 71 B.V.,
gevestigd te Gouda,
gedaagde,
advocaat mr. W.J. Hengeveld.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Multi-Veste".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- ongedateerde dagvaarding, met producties;
- conclusie van antwoord;
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek, met productie.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Partijen hebben op 26 juli 2005 een koop-/aannemingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten ter zake een appartement te [woonplaats] (hierna: de woning). Voor zover hier van belang luidt de overeenkomst als volgt:
“Geschillenbeslechting
Artikel 15
1. Alle geschillen […] die betrekking hebben op het object van de koop-/aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage overeenkomstig de statuten van de Raad van Arbitrage voor de Bouw […].
2. Dit lijdt uitzondering ingeval van geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op:
a. de garantie- en waarborgregeling van het GIW;
b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna;
c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.
Deze geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het arbitragereglement van de stichting GIW. […]”
2.2 De woning is op 29 september 2006 opgeleverd. Bij die gelegenheid is een opleveringslijst opgesteld, waarop een aantal gebreken is vermeld.
2.3 Partijen hebben in de maanden nadien over de op de opleveringslijst vermelde gebreken en over nog andere gebreken gecorrespondeerd.
2.4 Vervolgens is [eiser] een zogenaamde “opleveringsarbitrage” begonnen bij de stichting Garantie Instituut Woningbouw (hierna: GIW). Deze procedure heeft geleid tot een arbitraal vonnis van 4 december 2008. Bij dit vonnis heeft de arbiter [eiser] in enkele van zijn klachten niet-ontvankelijk verklaard, bepaald dat een deel van de klachten geen behandeling behoeft en de overige klachten afgewezen.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het arbitraal vonnis van 4 december 2008 (gedeeltelijk) te vernietigen, met veroordeling van Multi-Veste in de proceskosten. Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Ten aanzien van negen klachten van [eiser] heeft de arbiter zijn opdracht geschonden (artikel 1065 lid 1 onder c Rv) dan wel zijn vonnis niet met redenen omkleed (artikel 1065 lid 1 onder d Rv).
3.2 Op deze gronden moet het vonnis van de arbiter geheel of gedeeltelijk worden vernietigd.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. Multi-Veste heeft daartoe (gemotiveerd) aangevoerd dat de door [eiser] aangevoerde gronden voor vernietiging van het arbitraal vonnis zich niet voordoen.
5 De beoordeling
Uitgangspunt
5.1 Bij de beoordeling van de vordering van [eiser] moet worden voorop gesteld dat de rechter terughoudendheid dient te betrachten bij het onderzoek of zich één van de vernietigingsgronden vermeld in artikel 1065 Rv voordoet. De vernietigingsprocedure mag immers niet worden gebruikt als verkapt hoger beroep tegen het arbitraal vonnis. Tevens geldt dat het algemeen belang gemoeid met een effectief functionerende arbitrale rechtspleging meebrengt dat de burgerlijke rechter slechts in sprekende gevallen dient in te grijpen in arbitrale beslissingen (HR 9 januari 2004, NJ 2005, 190). Vernietiging van een arbitraal vonnis op de grond dat het vonnis niet met redenen is omkleed kan slechts plaatsvinden wanneer een motivering ontbreekt of de motivering zo gebrekkig is dat het met een geheel ongemotiveerd vonnis op één lijn moet worden gesteld (HR 22 december 2006, NJ 2008, 4).
5.2 Tussen partijen staat niet ter discussie dat het hier gaat om een zogenaamde “opleveringsarbitrage” in de zin van artikel 15 lid 2 onder b van de overeenkomst (zie onder 2.1). Dat betekent dat aan het oordeel van de arbiter zijn voorgelegd “bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna”. De uitleg van dit beding komt in het navolgende aan de orde.
Elektra
5.3 Blijkens zijn stellingen in de onderhavige procedure heeft [eiser] in de arbitrageprocedure vergoeding gevorderd van de kosten gemoeid met deskundigenonderzoek en de kosten gemoeid met herstelwerkzaamheden aan de elektrische installatie door een derde, een en ander op de grond dat deze installatie op het moment van opleveren gebreken vertoonde.
5.4 Uit het arbitraal vonnis blijkt dat de arbiter in dit verband voorop heeft gesteld dat partijen bij de overeenkomst een hersteltermijn van drie maanden na oplevering zijn overeengekomen. Partijen zijn nadien geen kortere hersteltermijn (van vijftien dagen) overeengekomen, aldus het vonnis. Voorts heeft de arbiter – naar aanleiding van een daartoe strekkend verweer van Multi-Veste – geoordeeld dat [eiser] gehouden was Multi-Veste gedurende drie maanden na oplevering in staat te stellen de gebreken te herstellen. Nu [eiser] Multi-Veste daartoe niet in de gelegenheid heeft gesteld komt de vordering volgens de arbiter niet voor toewijzing in aanmerking.
5.5 In verband met deze klacht heeft [eiser] allereerst aangevoerd dat het arbitraal vonnis “aantoonbaar” onjuist is, nu de kosten voor herstel van de gebreken pas zijn gemaakt na ommekomst van vijftien dagen na oplevering. Aldus heeft de arbiter volgens [eiser] de opdracht geschonden en het vonnis niet voldoende gemotiveerd. De rechtbank deelt dit standpunt niet. Niet valt in te zien langs welke lijnen op dit punt sprake zou kunnen zijn van een schending van de opdracht. Dat de arbiter mogelijk bepaalde feiten (namelijk die ter zake van het moment waarop [eiser] onderzoek heeft laten doen en gebreken heeft laten herstellen) in de visie van [eiser] onjuist heeft vastgesteld, levert nog geen schending van de opdracht op. Van een motiveringsgebrek in de in 5.1 omschreven zin is evenmin sprake. De arbiter heeft het vonnis op dit punt immers gemotiveerd op een wijze die inzicht biedt in de door de arbiter gevolgde gedachtegang.
5.6 Voorts heeft [eiser] betoogd dat de arbiter is voorbij gegaan aan een essentiële stelling, te weten de stelling dat Multi-Veste ten aanzien van de elektrische installatie een garantie heeft gegeven. Ook dit betoog volgt de rechtbank niet. Zoals overwogen in 5.4 heeft de arbiter de vordering van [eiser] afgewezen op de grond dat hij Multi-Veste ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld de gebreken te herstellen. Daargelaten of de arbiter de door [eiser] bedoelde stelling in haar beoordeling heeft betrokken, hoe dan ook valt zonder nadere toelichting (die ontbreekt) niet in te zien dat een eventuele garantie van de zijde van Multi-Veste op die beoordeling van invloed kan zijn. Anders dan [eiser] bij conclusie van repliek heeft aangevoerd, is immers ook in geval van een door de debiteur verleende garantie in beginsel een ingebrekestelling nodig. Dat geldt in elk geval op grond van de regels van het Burgerlijk Wetboek. Dat de arbiter op dit punt andere regels had moeten toepassen is gesteld noch gebleken. Van schending van opdracht of motiveringsplicht is geen sprake.
5.7 Ten slotte heeft [eiser] zich in dit verband op het standpunt gesteld dat de arbiter heeft nagelaten een beslissing te geven omtrent de gevorderde vergoeding van de kosten van de door [eiser] ingeschakelde deskundige. Ook in zoverre heeft de arbiter volgens [eiser] de opdracht geschonden. Dit standpunt kan evenmin tot vernietiging leiden, ook niet als de stelling van [eiser] juist zou zijn. Die stelling kan niet anders worden begrepen dan aldus dat de arbiter heeft nagelaten uitspraak te doen omtrent een of meer zaken die aan haar oordeel waren onderworpen. In een dergelijk geval kan het vonnis wegens schending van de opdracht pas worden vernietigd indien de arbiter een aanvullend vonnis heeft gewezen of indien een verzoek tot aanvulling door de arbiter is afgewezen (artikel 1065 lid 6 Rv). Uit de stellingen van partijen leidt de rechtbank af dat een aanvullend vonnis niet is gewezen en dat [eiser] niet om een dergelijke aanvulling heeft verzocht. Hierop stuit de vordering af. Anders dan [eiser] bij conclusie van repliek heeft betoogd, doet in dit verband niet ter zake dat de arbiter de vordering ter zake de kosten van de deskundige wel in de beschrijving van de partijstandpunten heeft opgenomen. Dat laat immers onverlet de mogelijkheid dat de arbiter vervolgens nalaat op die vordering te beslissen. Juist daarop heeft de regeling van artikel 1065 lid 6 Rv betrekking.
Beschadigde ramen
5.8 Blijkens zijn stellingen in deze procedure heeft [eiser] in de arbitrageprocedure gevorderd dat beschadigde ruiten worden hersteld.
5.9 Het arbitraal vonnis luidt in dit verband als volgt:
“technisch onderzoek
4.16
De zakelijke inhoud van de bevindingen van de deskundige luidt als volgt:
[…]
Bevindingen ter plaatse:
De betreffende bekraste ruiten die op het proces-verbaal van oplevering onder de punten 5, 6, 7, 17 en 18 zijn vermeld, zijn in oktober 2006 door ondernemer vernieuwd.
Op de dag van oplevering is volgens verzoeker een aanvullende klacht inzake “krassen op ruiten” bij ondernemer ingediend.
[…]
Tijdens het technisch onderzoek kon verzoeker slechts één kras aanwijzen.
[…]
Uit de ingebrachte stukken is niet gebleken dat de aanvullende klacht schriftelijk bij ondernemer is gemeld.
standpunten van partijen
4.17
[eiser] stelt zich op het standpunt dat de betreffende klachten tijdig bij oplevering zijn gemeld. [eiser] deelt met betrekking tot het bij de deskundigenschouw niet aan kunnen wijzen van een kras, ter mondelinge behandeling mede niet geweten te hebben dat hij een kras moest aanwijzen. De krassen welke bij de oplevering zijn geconstateerd zijn allen gerepareerd. Het betreft hier een kras die bij de oplevering niet was geconstateerd noch is beschreven in het proces verbaal van oplevering.
4.18
Multi kan zich in de constateringen van de deskundige vinden. Multi merkt op dat nu de kras niet bij de oplevering is gemeld het ook mogelijk is dat de kras later is ontstaan. Uit coulance zijn er meer krassen hersteld dan waren aangegeven.
overwegingen en beoordeling arbiter
4.19
Arbiter overweegt dat alle krassen welke bij de oplevering zijn geconstateerd en in het proces verbaal zijn gedocumenteerd, zijn hersteld. Arbiter overweegt dat er ook sprake is van een latere schriftelijke melding van andere krassen welke eveneens zijn hersteld terwijl thans niet geconstateerd kan worden dat er nog krassen aanwezig zijn. Nu er geen krassen aan te wijzen zijn, wijst de arbiter de klacht af.”
5.10 [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat de arbiter de opdracht heeft geschonden door te overwegen dat er geen krassen aan te wijzen zijn terwijl eerder in het vonnis nog wordt beschreven dat de deskundige één kras heeft gevonden. Tot vernietiging kan echter ook dit betoog niet leiden. De overwegingen in het arbitrale vonnis moeten niet geïsoleerd maar in onderlinge samenhang worden beschouwd. Tegen de achtergrond van de door de arbiter weergegeven bevindingen van de deskundige en het partijdebat, heeft de arbiter met de opmerking dat er geen krassen aan te wijzen zijn kennelijk bedoeld dat er geen krassen zijn die reeds zijn gemeld op de dag van oplevering of binnen drie maanden nadien. Het vonnis had op dit punt duidelijker kunnen worden gemotiveerd, maar dat is – gelet op de door de burgerlijke rechter te betrachten terughoudendheid – onvoldoende voor vernietiging.
Badkamer
5.11 Volgens de dagvaarding heeft [eiser] in de arbitrageprocedure aangevoerd dat aan de badkamer een aantal gebreken kleefde ten aanzien waarvan hij vervangende schadevergoeding vorderde. Het gaat volgens [eiser] om een verkeerd geplaatste wandcontactdoos, open naden in de tegelvloer, een kiertje naast de lichtschakelaar en de bekleding van een stalen balk.
5.12 Ten aanzien van de wandcontactdoos heeft de arbiter overwogen dat [eiser] te kennen heeft gegeven dat in geval van verplaatsing van de wandcontactdoos naar een plek boven de wastafel de zaak is opgelost. Ook vermeldt het arbitraal vonnis dat Multi-Veste met deze oplossing kan instemmen. Gelet hierop heeft de arbiter overwogen dat partijen kennelijk overeenstemming hebben, hetgeen de arbiter aldus verstaat dat de klacht op dit punt geen verdere behandeling behoeft. Ten aanzien van de overige klachten heeft de arbiter geoordeeld dat deze niet bij oplevering of binnen drie maanden nadien zijn gemeld, zodat deze klachten te laat zijn.
5.13 Ten aanzien van de wandcontactdoos heeft [eiser] bij dagvaarding betoogd dat de arbiter de stellingen van partijen niet aldus had mogen verstaan dat de klacht geen behandeling behoefde. Bij conclusie van repliek heeft hij dit standpunt aldus geconcretiseerd dat hij geen nakoming maar vervangende schadevergoeding vorderde, op welke vordering de arbiter ten onrechte niet heeft beslist. Dit standpunt kan niet tot vernietiging van het arbitraal vonnis leiden. Nu de arbiter kennelijk volgens [eiser] heeft nagelaten uitspraak te doen omtrent een aan haar oordeel onderworpen zaak, kan het arbitraal vonnis op dit punt slechts worden vernietigd als een aanvullend vonnis is gewezen dan wel [eiser] tevergeefs om een aanvulling heeft gevraagd (zie onder 5.7). Aan die voorwaarde is niet voldaan. Van schending van de motiveringsplicht als omschreven in 5.1 is evenmin sprake. De arbiter heeft immers op een inzichtelijke wijze rekenschap gegeven van de door haar gevolgde gedachtegang. Of die gedachtegang juist is, doet hier niet ter zake.
5.14 Met betrekking tot de overige klachten heeft [eiser] betoogd dat hij deze reeds vóór de oplevering aan Multi-Veste heeft kenbaar gemaakt. Hij heeft in dat verband onder meer verwezen naar e-mailcorrespondentie met Multi-Veste. Dit betoog slaagt niet. Waar tussen partijen niet ter discussie staat dat de gevoerde arbitrageprocedure betrekking had op gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering of binnen drie maanden nadien, zijn opmerkingen gemaakt tijdens de bouw en dus vóór de oplevering niet relevant. Dat dergelijke opmerkingen zijn gemaakt impliceert immers nog niet dat op het moment van oplevering ten aanzien van de desbetreffende punten (nog) klachten bestaan. Het ontbreken van een expliciete overweging op dit specifieke punt in het arbitraal vonnis is onvoldoende om te kunnen spreken van een gebrekkige formulering als bedoeld in 5.1.
5.15 Voorts heeft [eiser] aangevoerd dat de andere klachten dan die welke betrekking heeft op de wandcontactdoos wel degelijk aan de orde komt in de door [eiser] bij de oplevering gebruikte lijst. Blijkens het arbitraal vonnis heeft de arbiter dit stuk uitdrukkelijk in haar beoordeling betrokken en heeft zij daaromtrent geoordeeld dat op die lijst niet de thans door [eiser] aangevoerde klachten voorkomen. Dat betekent dat de arbiter op dit punt de opdracht niet heeft geschonden. Evenmin is dit oordeel gebrekkig gemotiveerd als bedoeld in 5.1. Dat [eiser] zich niet in de beoordeling van de arbiter kan vinden is geen grond voor vernietiging.
Loze leidingen
5.16 [eiser] heeft betoogd dat hij in de arbitrageprocedure de helft van de “offertekosten” met betrekking tot twee loze leidingen heeft gevorderd, te weten een bedrag van € 207,50.
5.17 In het arbitraal vonnis heeft de arbiter overwogen dat partijen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben bevestigd akkoord te gaan met betaling door Multi-Veste aan [eiser] van het in 5.16 bedoelde bedrag. De arbiter heeft de hier bedoelde klacht vervolgens buiten behandeling gelaten.
5.18 Door aldus geen beslissing te nemen over dit deel van het gevorderde heeft de arbiter volgens [eiser] de opdracht geschonden. Op dit punt geldt evenwel hetzelfde als overwogen in 5.7 en 5.13. Vernietiging van het arbitraal vonnis kan pas aan de orde zijn als het vonnis is aangevuld of een verzoek daartoe is afgewezen.
3/4e leiding
5.19 [eiser] heeft betoogd dat hij in de arbitrageprocedure een beroep heeft gedaan op de ontbinding van de overeenkomst voor zover deze betrekking had op de aanleg door Multi-Veste van een zogenaamde 3/4e leiding. Verder heeft [eiser] betaling van € 208,= gevorderd.
5.20 De arbiter heeft overwogen dat Multi-Veste haar tekortkoming heeft erkend, dat zij heeft aangeboden de tekortkoming te herstellen en dat [eiser] dit herstel geweigerd heeft.
De arbiter heeft de vordering afgewezen op de grond dat [eiser] Multi-Veste gelegenheid tot herstel had moeten geven en dat hij – door die gelegenheid niet te bieden – in schuldeisersverzuim is komen te verkeren. De arbiter heeft de vordering afgewezen.
5.21 De gevorderde vernietiging van het arbitraal vonnis baseert [eiser] in dit verband op de stelling dat de arbiter de opdracht dan wel de motiveringsplicht heeft geschonden door zijn stellingen onjuist te interpreteren. Voor een schadevergoeding gebaseerd op ontbinding is immers niet vereist dat hij Multi-Veste eerst gelegenheid tot herstel geeft, aldus [eiser]. Dit standpunt kan niet tot vernietiging leiden. Een beweerdelijk foutieve interpretatie van de stellingen leidt nog niet tot schending van de opdracht. Evenmin is sprake van een gebrekkige motivering als bedoeld in 5.1. De arbiter heeft (ook hier) op een inzichtelijke wijze rekenschap gegeven van de door haar gevolgde gedachtegang. Of die gedachtegang juist is, doet niet ter zake. Gelet hierop kan overigens worden daargelaten dat volgens artikel 6:265 lid 2 BW ontbinding op grond van een niet blijvend onmogelijke tekortkoming verzuim – en dus in beginsel een ingebrekestelling – vereist is.
Vloerverwarming
5.22 [eiser] heeft gesteld in de arbitrageprocedure te hebben aangevoerd dat de vloerverwarming – die eerst niet werkte, maar inmiddels is gemaakt – opnieuw ingeregeld zal moeten worden. Ook heeft hij gesteld dat hij bij brief van 5 november 2008 als novum heeft aangevoerd dat de vloerverwarming foutief is aangelegd.
5.23 In het arbitraal vonnis heeft de arbiter geoordeeld dat [eiser] geen concrete tekortkomingen aan zijn vordering op dit punt ten grondslag heeft gelegd. Er is volgens de arbiter geen concrete aanwijzing dat de door [eiser] geuite twijfels over de inregeling juist zullen blijken. Op deze grond wijst de arbiter de vordering af.
5.24 [eiser] heeft in dit verband allereerst aangevoerd dat de arbiter de opdracht en de motiveringsplicht heeft geschonden door zonder nader onderzoek naar de inregeling de vordering af te wijzen. De rechtbank deelt dit standpunt niet. De arbiter heeft in de stellingen van [eiser] kennelijk geen concrete tekortkoming gelezen. Daarmee heeft de arbiter zich aan de opdracht gehouden. Niet gezegd kan worden dat dit oordeel niet of zeer gebrekkig is gemotiveerd. Voor een verder gaande toetsing van het oordeel van de arbiter bestaat in de onderhavige procedure geen ruimte.
5.25 Voorts heeft [eiser] betoogd dat de arbiter de opdracht en de motiveringsplicht heeft geschonden door niet te reageren op het in 5.22 bedoelde novum. Ook dit betoog slaagt niet. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de arbitrage beperkt was tot gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering of binnen drie maanden daarna. In het licht hiervan heeft Multi-Veste betoogd dat het de arbiter niet vrij stond op het door [eiser] bedoelde novum in te gaan. Op deze stelling heeft [eiser] bij conclusie van repliek niet gereageerd. Gelet hierop is de rechtbank met Multi-Veste van oordeel dat de opdracht – zoals overeengekomen in artikel 15 lid 2 van de overeenkomst – de arbiter niet toestond ook het novum te beoordelen. Daaruit volgt dat het niet behandelen van dit novum niet kan gelden als schending van de opdracht of de motiveringsplicht.
Warmwater aansluiting
5.26 De rechtbank begrijpt de stellingen van [eiser] op dit punt aldus dat hij in de arbitrageprocedure herstel heeft gevorderd van de gebrekkige aansluiting ten behoeve van het warmwater voor een stoomcabine. Het gebrek schuilt volgens [eiser] in de omstandigheid dat de installateur van Multi-Veste hem niet heeft gemeld dat hij voor een stoomcabine, behalve een dikkere leiding, ook een “upgrade van zijn stadsverwarming” had moeten aanvragen.
5.27 De arbiter heeft in het arbitraal vonnis geoordeeld dat – kort samengevat – op Multi-Veste geen plicht rustte [eiser] te informeren over de benodigde watercapaciteit. Daartoe heeft de arbiter overwogen dat partijen slechts hebben afgesproken dat Multi-Veste een dikkere leiding zou aanleggen, dat Multi-Veste op het terrein van stoomcabines niet als deskundig beschouwd hoeft te worden, dat een stoomcabine niet persé een hogere watercapaciteit nodig heeft en [eiser] zelf een installateur heeft ingeschakeld die ter zake wel deskundig is.
5.28 [eiser] heeft gesteld dat de arbiter van onjuiste feiten is uitgegaan, nu hij geen installateur heeft ingeschakeld maar slechts bij een leverancier van stoomcabines heeft geïnformeerd of er bijzonderheden zijn voor het plaatsen van een stoomcabine. Aldus heeft de arbiter volgens [eiser] de opdracht geschonden. De rechtbank deelt dit standpunt niet. De arbiter heeft beoordeeld of op Multi-Veste in de gegeven omstandigheden een mededelingsplicht rustte, welke vraag zij ontkennend heeft beantwoord. Dat [eiser] mogelijk niet zelf een installateur heeft ingeschakeld maar te rade is gegaan bij een leverancier van stoomcabines, maakt – daargelaten of hij deze nuance voldoende duidelijk aan de arbiter kenbaar heeft gemaakt – nog niet dat de arbiter buiten haar opdracht is getreden. Een van de bedoeling van een partij afwijkende interpretatie van haar stellingen is daarvoor onvoldoende.
Balkondeuren
5.29 [eiser] heeft gesteld dat hij in de arbitrageprocedure vervangende schadevergoeding heeft gevorderd, bestaande uit de kosten van het wegnemen van de tocht bij de balkondeuren. De desbetreffende klacht heeft hij in januari 2007 ontdekt, aldus [eiser].
5.30 De arbiter heeft [eiser] in deze klacht niet ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft de arbiter overwogen dat de woning op 29 september 2006 is opgeleverd, dat de onderhavige klacht pas op 17 januari 2007 aan Multi-Veste is gemeld en dat daarmee geen sprake is van een gebrek dat is geconstateerd op het moment van oplevering of binnen drie maanden nadien.
5.31 [eiser] heeft gesteld dat de arbiter aldus ten onrechte niet is ingegaan op zijn essentiële stelling dat het hier gaat om een verborgen gebrek dat binnen de garantietermijn van zes maanden is gemeld. Ook dit betoog kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot vernietiging leiden. Zoals reeds overwogen in 5.25, was de door partijen gevoerde arbitrageprocedure beperkt tot gebreken die zijn geconstateerd op het moment van oplevering of binnen drie maanden nadien. Uit de gekozen bewoordingen van dit beding in de overeenkomst kan niet worden afgeleid dat tot de hier bedoelde arbitrage ook behoren verborgen gebreken die na ommekomst van de termijn van drie maanden zijn geconstateerd. [eiser] heeft geen feiten aangevoerd die tot een andere uitleg kunnen leiden, ook niet nadat Multi-Veste bij conclusie van antwoord in deze zin verweer heeft gevoerd. Nu de arbiter in overeenstemming met de opdracht de onderhavige klacht niet heeft behandeld, kan van een schending van de opdracht geen sprake zijn. Uit het overwogene in 5.30 volgt bovendien dat dit oordeel genoegzaam is gemotiveerd, beoordeeld naar de maatstaf vermeld in 5.1.
Vastzetten ramen en deuren
5.32 [eiser] heeft gesteld dat hij in de arbitrageprocedure vervangende schadevergoeding heeft gevorderd, bestaande uit de kosten van het alsnog aanbrengen van “vastzetinrichtingen” door een derde.
5.33 Ook in deze klacht heeft de arbiter [eiser] niet ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft de arbiter overwogen dat niet gebleken is dat [eiser] de onderhavige klacht tijdig heeft gemeld. Weliswaar heeft [eiser] – aldus het arbitrale vonnis – gesteld dat de klacht in een e-mail en in de opleveringsrapportage van Vereniging Eigen Huis is genoemd, maar daarvan is naar het oordeel van de arbiter in onvoldoende mate iets gebleken.
5.34 [eiser] heeft gesteld dat de arbiter aldus de opdracht en de motiveringsplicht heeft geschonden. Hij heeft in dat verband verwezen naar e-mails en lijsten van omstreeks de dag van oplevering. Het betoog van [eiser] faalt. Klaarblijkelijk heeft [eiser] ook in de arbitrageprocedure naar de zojuist vermelde stukken verwezen. Gelet op het in 5.33 weergegeven oordeel van de arbiter, heeft deze dus geen essentiële stelling van [eiser] over het hoofd gezien. Dat [eiser] zich niet in die beoordeling kan vinden, is geen grond voor vernietiging. Evenmin kan worden gezegd dat de motivering van het arbitraal vonnis niet voldoet aan de norm zoals omschreven in 5.1.
Klachtengeld
5.35 In het arbitraal vonnis heeft de arbiter het door [eiser] kennelijk betaalde klachtengeld (€ 45,=) vervallen verklaard op de grond dat [eiser] in het ongelijk wordt gesteld. [eiser] heeft gesteld dat de arbiter aldus de opdracht heeft geschonden, nu zij de twee niet in behandeling genomen klachten (zie onder 5.13 en 5.18) eigenlijk gegrond had moeten verklaren. Voorts heeft [eiser] in dit verband gesteld dat op grond van het arbitragereglement de klager het klachtengeld retour krijgt als één of meer klachten gegrond worden verklaard. Dat laatste heeft Multi-Veste niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van die stelling.
5.36 De rechtbank constateert dat in het arbitraal vonnis geen enkele klacht van [eiser] gegrond wordt verklaard. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarden voor retourbetaling van het klachtengeld. Gesteld noch gebleken is dat ook aanspraak bestaat op retourbetaling van het klachtengeld in het geval klachten niet in behandeling zijn genomen en “eigenlijk” gegrond verklaard hadden moeten worden. Van schending van de opdracht is dus geen sprake.
Ten slotte
5.37 Uit het voorgaande volgt dat geen van de stellingen van [eiser], beoordeeld naar de in 5.1 weergegeven maatstaf, kunnen leiden tot vernietiging van het arbitraal vonnis. De vordering zal dus worden afgewezen.
5.38 Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vorderingen van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Multi-Veste bepaald op € 262,= aan vast recht en op € 904,= aan salaris voor de advocaat.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/2009