Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 319439 / HA ZA 08-2889
Uitspraak: 30 september 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. L.M. Dragtenstein,
- tegen -
STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,
handelend onder de handelsnaam WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. J. Kneppelhout.
Partijen worden hierna aangeduid als "[eiser]" respectievelijk "Woonstad Rotterdam".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 19 november 2008 en de door [eiser] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord, met productie;
- conclusie van repliek, met productie;
- conclusie van dupliek.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Woonstad Rotterdam is een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit beheer sociale-huursector.
2.2 Woonstad Rotterdam was, in ieder geval in de maanden mei en juni 2007, eigenaresse van de panden gelegen aan de [onroerende zaken] te [plaats] (hierna: de onroerende zaken). Zij heeft de onroerende zaken ter verkoop aangeboden.
2.3 [eiser] heeft de onroerende zaken op 23 en 29 mei 2007 bezichtigd in aanwezigheid van [persoon 1], werkzaam bij Woonstad Rotterdam.
2.4 Bij e-mail van 1 juni 2007 heeft [eiser] op elk van de onroerende zaken een bod uitgebracht van € 170.000,-. Woonstad Rotterdam heeft op 5 juni 2007 telefonisch aan [eiser] medegedeeld deze biedingen niet te accepteren. Op 12 juni 2007 heeft [eiser] een bod gedaan van € 180.000,- per pand. Ook deze biedingen zijn door Woonstad Rotterdam niet aanvaard, hetgeen zij in een telefoongesprek op 18 juni 2007 aan [eiser] heeft medegedeeld.
2.5 Tijdens voornoemd telefoongesprek van 18 juni 2007 heeft Woonstad Rotterdam [eiser] tevens bericht dat zij de onderhandelingen met [eiser] beëindigde vanwege een negatief advies dat de gemeente Rotterdam had uitgebracht over een eventuele verkoop van de onroerende zaken aan [eiser]. In een e-mail van 22 juni 2007 heeft Woonstad Rotterdam het afbreken van de onderhandelingen aan [eiser] bevestigd en medegedeeld dat zij zich vrij acht om met derden in onderhandeling te treden.
2.6 Op 25 juni 2007 heeft [eiser] een bod uitgebracht van € 185.000,- per pand.
Op 2 juli 2007 heeft [eiser] een bedrag geboden van € 190.000,- per pand. Woonstad Rotterdam is aan deze biedingen voorbijgegaan door [eiser] er in e-mails van 25 en 29 juni 2007 en 3 juli 2007 op te wijzen dat de onderhandelingen waren geëindigd en dat de biedingen van [eiser] niet ter goedkeuring zouden worden voorgelegd aan het Ministerie van VROM.
2.7 [eiser] heeft op 20 september 2007 bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam een bezwaarschrift ingediend tegen het negatieve advies dat de gemeente Rotterdam zou hebben gegeven inzake een eventuele verkoop van de onroerende zaken aan [eiser]. Het college van burgemeester en wethouders heeft het bezwaarschrift op 16 oktober 2007 niet-ontvankelijk verklaard. De rechtbank Rotterdam heeft het tegen de beslissing op bezwaar ingediende beroepschrift van 21 november 2007 bij uitspraak van 29 januari 2008 ongegrond verklaard.
2.8 Bij brief van 6 februari 2008 heeft de advocaat van [eiser] Woonstad Rotterdam aansprakelijk gesteld voor de schade die [eiser] stelt te lijden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen door Woonstad Rotterdam.
3 De vordering
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Woonstad Rotterdam te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van
€ 163.000,- als tegemoetkoming in zijn geleden schade, met rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiser] aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Door de onderhandelingen af te breken heeft Woonstad Rotterdam onrechtmatig gehandeld jegens [eiser]. De onderhandelingen bevonden zich in een zodanig stadium dat [eiser] erop mocht vertrouwen dat een definitieve koopovereenkomst tussen partijen tot stand zou komen.
Partijen beoogden overeenstemming te bereiken over de koopprijs van de onroerende zaken. [eiser] heeft de onroerende zaken bezichtigd in aanwezigheid van [persoon 1]. [persoon 1] heeft toen aan [eiser] medegedeeld dat hij de onroerende zaken mocht kopen voor het minimale bedrag van € 190.000,- per pand.
Deze mededeling is aan te merken als een aanbod dat bij aanvaarding zou leiden tot een overeenkomst in de zin van artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW). De onzekerheid met betrekking tot het verkrijgen van een positief advies van de gemeente Rotterdam en van toestemming van het Ministerie van VROM doet daaraan niet af. Hooguit kan een voorwaardelijke verbintenis in de zin van artikel 6:21 BW worden aangenomen. Nadat [eiser] een bod had uitgebracht dat onder de minimale koopprijs van € 190.000,- lag, heeft [persoon 1] wederom aan [eiser] het aanbod gedaan om de onroerende zaken te kopen voor een bedrag van € 190.000,- per pand. Op 12 juni 2007 heeft [persoon 1] aan [eiser] medegedeeld dat Woonstad Rotterdam niet met andere partijen in onderhandeling was en heeft hij opnieuw het voornoemde aanbod gedaan aan [eiser].
Het afbreken van de onderhandelingen door Woonstad Rotterdam is bovendien onrechtmatig jegens [eiser], omdat Woonstad Rotterdam geen (steekhoudende) redenen had voor beëindiging van de onderhandelingen. In de bezwaar- en de beroepsprocedure is komen vast te staan dat van een negatief advies van de gemeente Rotterdam inzake een mogelijke verkoop van de onroerende zaken aan [eiser], geen sprake was.
3.2 Door het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen heeft [eiser] schade geleden tot een bedrag van € 163.000,-. Deze schade betreft de winst die [eiser] had kunnen behalen met het kopen en verkopen van de onroerende zaken. De schade blijkt uit het investeringsplan dat als productie 12 bij de conclusie van repliek is overgelegd.
4 Het verweer
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de proceskosten, alsmede in de nakosten ad € 113,- (zonder betekening), dan wel € 177,- (met betekening), te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten indien deze niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis zijn betaald.
Woonstad Rotterdam heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Woonstad Rotterdam betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door de onderhandelingen met betrekking tot de onroerende zaken af te breken.
Als uitgangspunt geldt dat partijen vrij zijn om te onderhandelen en niet aansprakelijk zijn indien geen overeenstemming wordt bereikt. Het afbreken van onderhandelingen is slechts in zeer bijzondere omstandigheden onaanvaardbaar. Bij de beoordeling of sprake is van een schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen geldt de strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.
De omstandigheid dat [eiser] de panden heeft bezichtigd en dat [persoon 1] een aantal keer de minimale koopprijs heeft genoemd, is onvoldoende grond om te kunnen aannemen dat de onderhandelingen in een dusdanig vergevorderd stadium verkeerden dat [eiser] gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van een koopovereenkomst met Woonstad Rotterdam. Het noemen van de minimale koopprijs is geen aanbod dat bij aanvaarding tot een overeenkomst zou leiden, omdat voor de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een woning is vereist dat ook op andere punten dan de koopprijs overeenstemming wordt bereikt. Deze mededeling kan slechts worden opgevat als een vrijblijvende uitnodiging om met Woonstad Rotterdam in onderhandeling te treden. Naar aanleiding van deze uitnodiging heeft [eiser] twee keer een – onder de minimale koopprijs gelegen – bod op beide panden uitgebracht. Woonstad Rotterdam heeft deze biedingen niet geaccepteerd, zodat over de koopprijs geen overeenstemming is bereikt. Vervolgens zijn de onderhandelingen afgebroken. Over andere essentialia van een koopovereenkomst dan de koopprijs is in het geheel niet gesproken.
Mocht [eiser] wel gerechtvaardigd hebben vertrouwd op het tot stand komen van een koopovereenkomst tussen partijen, dan was het afbreken van de onderhandelingen niet onaanvaardbaar, omdat Woonstad Rotterdam niet heeft bijgedragen aan het ontstaan van dat vertrouwen. Dit geldt temeer nu Woonstad Rotterdam [eiser] heeft gewezen op het vereiste van goedkeuring van het Ministerie van VROM en het benodigde advies van de gemeente Rotterdam. Ook de gerechtvaardigde belangen van Woonstad Rotterdam, die meebrengen dat het haar vrijstaat om haar contractspartij uit te kiezen en om een aanbod al dan niet te aanvaarden, staan in de weg aan de conclusie dat het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was.
Betwist wordt dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam niet negatief heeft geadviseerd over een eventuele verkoop van de onroerende zaken aan [eiser].
4.2 Woonstad Rotterdam betwist dat [eiser] schade heeft geleden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen, althans dat [eiser] schade heeft geleden tot het gevorderde bedrag van € 163.000,-. Het is niet inzichtelijk hoe het investeringsplan van [eiser] tot stand is gekomen, omdat [eiser] de daarin opgenomen cijfers en de herkomst daarvan, alsmede de gekozen uitgangspunten, niet heeft toegelicht. [eiser] heeft nagelaten de gestelde schade reeds in de dagvaarding te specificeren.
5 De beoordeling
5.1 In geschil is de vraag of Woonstad Rotterdam door het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser].
5.2 De rechtbank stelt voorop dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit onaanvaardbaar zou zijn op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van een overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005,
NJ 2005, 467).
5.3 De enkele omstandigheid dat [eiser] de onroerende zaken heeft mogen bezichtigen en hij, nadat de minimale koopprijs was genoemd, door Woonstad Rotterdam in de gelegenheid is gesteld om daarop tweemaal een bod uit te brengen, is, ook indien aan hem was medegedeeld dat Woonstad Rotterdam niet met andere partijen in onderhandeling was, onvoldoende om bij [eiser] het gerechtvaardigd vertrouwen te kunnen wekken dat, ook indien hij tweemaal onder de vraagprijs bood, daarna alsnog een koopovereenkomst tot stand zou komen. Dit geldt ook indien met [eiser] zou moeten worden aangenomen dat het noemen van de minimale koopprijs een aanbod is dat bij aanvaarding tot een overeenkomst zou leiden. Dit geldt temeer nu gesteld noch gebleken is dat tussen partijen al overeenstemming bestond op andere onderdelen dan de koopprijs. Voorts heeft de rechtbank in dit verband in aanmerking genomen dat als door [eiser] onvoldoende gemotiveerd weersproken is komen vast te staan dat Woonstad Rotterdam [eiser] er tijdens de onderhandelingen op heeft gewezen dat het tot stand komen van een koopovereenkomst afhankelijk was van goedkeuring van het Ministerie van VROM en dat de gemeente Rotterdam ter zake diende te adviseren, aan welke voorwaarden (nog) niet was voldaan. Tenslotte is in dit verband van belang dat de onderhandelingen slechts van korte duur zijn geweest.
Nu het gestelde gerechtvaardigd vertrouwen aldus onvoldoende feitelijk is onderbouwd, gaat de stelling van [eiser] dat het afbreken van de onderhandelingen gelet op dat vertrouwen onaanvaardbaar is, niet op.
5.4 De enkele omstandigheid dat Woonstad Rotterdam geen (steekhoudende) redenen had voor het afbreken van de onderhandelingen, kan, ook indien juist zou zijn dat de gemeente Rotterdam niet negatief heeft geadviseerd, [eiser] niet baten. Het ontbreken van een negatief advies is, gelet op het stadium waarin de onderhandelingen verkeerden en ook bezien in het licht van de onder 5.3 genoemde omstandigheden, naar het oordeel van de rechtbank op zichzelf van onvoldoende gewicht om te kunnen concluderen dat het afbreken van de onderhandelingen in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar was.
5.5 Omdat op basis van de door [eiser] gestelde feiten en omstandigheden niet kan worden aangenomen dat het afbreken van de onderhandelingen door Woonstad Rotterdam onaanvaardbaar was, moet ervan worden uitgegaan dat het Woonstad Rotterdam vrijstond de onderhandelingen met [eiser] te beëindigen. Derhalve heeft [eiser] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat Woonstad Rotterdam onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Ook overigens zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken die tot die conclusie kunnen leiden.
5.6 Ten overvloede merkt de rechtbank op dat [eiser] de gestelde schade onvoldoende gemotiveerd heeft onderbouwd, nu hij enkel heeft verwezen naar een schadeopstelling die niet verifieerbaar is, zonder de beoogde derde koper te noemen en hij ook niet anderszins aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde nieuwe koopprijs gerealiseerd had kunnen worden.
5.7 Uit het voorgaande vloeit voort dat de vordering zal worden afgewezen.
5.8 [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Over de proceskosten zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf veertien dagen na aanzegging van dit vonnis.
5.9 De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de na de uitspraak nog vallende kosten voor wat betreft het salaris voor de advocaat, forfaitair worden berekend op € 113,- zonder betekening en verhoogd met € 64,- in geval van betekening, waarbij die verhoging na betekening slechts verschuldigd is indien [eiser] 14 dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om in der minne aan het vonnis te voldoen.
6 De beslissing
De rechtbank,
wijst af de vordering van [eiser];
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad Rotterdam bepaald op € 3.585,- aan vast recht en op € 2.842,- aan salaris voor de advocaat;
bepaalt dat [eiser] de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 Burgerlijk Wetboek verschuldigd is over de proceskosten vanaf veertien dagen na aanzegging van dit vonnis aan [eiser] tot aan de dag der voldoening;
veroordeelt [eiser] in de nakosten, aan de zijde van Woonstad Rotterdam bepaald op € 113,- zonder betekening en verhoogd met € 64,- ingeval van betekening, waarbij die verhoging slechts verschuldigd is indien [eiser] 14 dagen na aanschrijving de tijd heeft gehad om in der minne aan dit vonnis te voldoen;
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink.
Uitgesproken in het openbaar.
2108/777