Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 311862 / HA ZA 08-1859
Uitspraak: 22 juli 2009
VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
- tegen -
1. [gedaagde sub 1],
gevestigd te Rotterdam,
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 1],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. G.J. Houweling.
Partijen worden hierna aangeduid als "Woonbron" respectievelijk "[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]".
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaardingen d.d. 21 juli 2008, met producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in
reconventie;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in
reconventie;
- conclusie van dupliek in reconventie, met producties;
- de stukken van het op verzoek van Woonbron en ten laste van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gelegde conservatoire beslag.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Woonbron is een stichting als bedoeld in artikel 70 Woningwet. Zij houdt zich voornamelijk bezig met huisvesting van minder draagkrachtigen.
2.2 [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] handelen en beleggen in registergoederen, waartoe zij onder meer registergoederen aankopen op executieveilingen.
2.3 Woonbron heeft een aantal woningen verkocht volgens het principe van zogenoemd “maatschappelijk gebonden eigendom”. Eén van die woningen betreft het appartement aan het [adres] te [woonplaats 3] (hierna: de woning).
2.4 Op 20 december 2006 is de woning per openbare veiling verkocht aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]. De veiling vond plaats op verzoek van eerste hypotheekhouder Fortis Bank (Nederland) N.V. (hierna: Fortis). Het “proces-verbaal van executoriale verkoop (inzet en afslag)” luidt voor zover relevant als volgt:
“BIJZONDERE VEILINGVOORWAARDEN (…)
(…)
7. Aan het registergoed verbonden rechten en plichten
Bij deze wordt verwezen naar – en voor de koper bindend verklaard:
(i) het bepaalde in de akte van twee november negentienhonderd negentig verleden voor [de notaris] destijds notaris te Rotterdam, ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst van het kadaster en de openbare registers op twee november negentienhonderd negentig (…) waarin voorkomt woordelijk luidende:
"ZAKELIJKE RECHTEN EN LASTEN: BIJZONDERE BEPALINGEN
9. De koper aanvaardt het onroerend goed in de staat, waarin het zich heden bevindt — onverminderd het hiervoor sub 1 bepaalde — en voorts met al die erfdienstbaarheden, rechten en lasten, welke het heeft; koper is verplicht na te komen alle verplichtingen welke bij de verkrijging door verkoper van het onroerend goed aan verkoper zijn opgelegd of op deze zijn overgegaan, voorzover verkoper gehouden is die verplichtingen aan koper op te leggen;
in dit verband wordt speciaal verwezen naar
a.(…)
b. de Bijzondere Bepalingen, opgenomen in een akte van uitgifte in erfpacht, ondermeer betrekking hebbend op de aanpassing van de canon en de bij die akte van uitgifte in erfpacht van toepassing verklaarde bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, welke akte op twaalf september negentienhonderd tachtig verleden voor [de notaris], notaris ter standplaats Rotterdam werd verleden en bij afschrift overgeschreven ten voormelde hypotheekkantore op zestien september negentienhonderd tachtig in [de Register].
c. (…)
Bedoelde bepalingen worden geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen. Al de uit deze bepalingen voortvloeiende verplichtingen worden voorzoveel nodig bij dezen door de verkoper ten behoeve van de in die bepalingen genoemde derden bedongen en opgelegd aan en aanvaard door de koper, die zich verbindt deze verplichtingen stipt na te komen en deze bepalingen bij elke vervreemding of vestiging van een zakelijk genotsrecht van het voormelde onroerend goed voor de opvolgende verkrijgers verbindend te verklaren, aan dezen op te leggen en in de betreffende op te maken akte doen opnemen; zulks op verbeurte van de gestelde boete bij verzuim; deze verbintenissen van koper worden door de verkoper voor en namens de in gemelde bepalingen genoemde derden aangenomen. Partijen verklaren dat als woningcorporatie/ instelling, welke blijkens de hiervoor sub b bedoelde bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom met de uitvoering van die bepalingen is belast, zal fungeren de hiervoor gemelde vereniging: Woningbouwvereniging "Het Zuiden" en verplichtingen zich over en weer tot volledige naleving van die bepalingen".
Een fotokopie van de in de hierboven vermelde tekst van toepassing verklaarde bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom, is aan de minuut van het proces-verbaal van veiling gehecht.”
2.5 De in voornoemd proces-verbaal genoemde “bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom” uit 1980 (hierna: het MGE-reglement, of: de MGE-bepalingen) luiden voor zover relevant als volgt:
“2. De eigenaar is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het onroerend goed niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.
(…)
10. Indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven door de woningcorporatie/instelling in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van de woningcorporatie/instelling zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een door het bestuur van de woningcorporatie/instelling vast te stellen terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van maximaal 200% van de op het moment van overtreding of niet-nakoming geldende M.G.E.-prijs.”
2.6 De notariële akte van gunning vermeldt dat de verkoper Fortis overgaat tot gunning en toewijzing van de woning aan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3], “onder de bepalingen en bedingen als vermeld in het proces verbaal van inzet en afslag”.
2.7 [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bewonen de woning niet zelf.
2.8 Bij brief van 22 oktober 2007 heeft Woonbron [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gesommeerd de “zelfbewoningsplicht” als bedoeld in het MGE-reglement na te komen. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
2.9 Bij brief van 8 juli 2008 heeft Woonbron [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bericht dat hen een boete van 200% van de geldende “MGE-prijs” is opgelegd, waarmee een bedrag van € 48.881,= is gemoeid. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben deze boete niet betaald.
3 De vordering in conventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 48.881,= met (handels)rente en kosten.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Woonbron aan de vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 Het MGE-reglement is bij de executoriale verkoop van de woning uitdrukkelijk van toepassing verklaard. Daaruit vloeit voort de verplichting van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de woning zelf te bewonen. Nu zij de woning niet zelf bewonen, schieten zij tekort in de nakoming van het MGE-reglement en zijn zij de in dat reglement voorziene boete verschuldigd.
3.2 Woonbron is opvolger onder algemene titel van de in het MGE-reglement genoemde woningbouwvereniging “Het Zuiden”. Zij is aldus gerechtigd de boete te incasseren.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonbron in de kosten van het geding.
[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Het MGE-reglement is geschreven ten behoeve van woningbouwvereniging “Onze Woongemeenschap” dan wel van woningbouwvereniging “Het Zuiden”. Woonbron kan aan het reglement dus geen rechten ontlenen.
4.2 Het MGE-reglement heeft geen zakelijke werking, want het is bij de akte tot vestiging van erfpacht ten aanzien van de woning niet ingeschreven in de registers. Bovendien hebben de MGE-bepalingen onvoldoende verband met de erfpacht. Het MGE-reglement kan dan ook niet aan derden – onder wie [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] – worden tegengeworpen.
4.3 Subsidiair geldt dat geen sprake is van wilsovereenstemming tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en Fortis ten aanzien van de gebondenheid aan het MGE-reglement. Beide partijen hebben de verwijzing naar het reglement in het proces-verbaal van executoriale verkoop slechts aanvaard in de veronderstelling dat het reglement zakelijke werking zou hebben. Nu daarvan geen sprake is, ontbreekt op dit punt de wilsovereenstemming.
4.4 Er is bovendien sprake van een wilsgebrek. De notaris betrokken bij de executoriale verkoop heeft slechts onder bedreiging van tuchtprocedures de verwijzing naar het MGE-reglement in het proces-verbaal opgenomen. Om dezelfde reden heeft Woonbron misbruik van omstandigheden gemaakt. Ook Fortis heeft zich bij de wensen van Woonbron moeten neerleggen. De verwijzing naar de MGE-bepalingen is dus nietig.
4.5 Het afdwingen van de zelfbewoningsplicht is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Woonbron heeft zelf jarenlang bij diverse MGE-woningen verhuur toegestaan.
4.6 Ook het opleggen van de boete is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Woonbron past de boetebepaling willekeurig toe en zij staat in geen verhouding tot de ernst van de overtreding. Matiging van de boete tot nihil is gerechtvaardigd.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om (zoveel mogelijk) bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
- Woonbron te veroordelen tot vergoeding van de schade als gevolg van het door Woonbron gelegde conservatoire beslag, op te maken bij staat;
- te verklaren voor recht dat (delen van) het MGE-reglement geen zakelijke werking heeft (hebben).
Aan deze vordering hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 Nu de vordering in conventie moet worden afgewezen, heeft Woonbron ten onrechte conservatoir beslag gelegd en ten onrechte een bankgarantie geëist alvorens tot opheffing van dat beslag over te gaan. Zij is aansprakelijk voor de schade, die bestaat uit de kosten van de bankgarantie.
5.2 [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben belang bij de door hen gevorderde verklaring voor recht.
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de kosten van het geding.
Naast hetgeen Woonbron in conventie heeft betoogd, heeft zij daartoe het volgende aangevoerd:
6.1 Woonbron heeft op goede gronden conservatoir beslag gelegd. Zij is dus niet aansprakelijk voor de kosten van de uit dat beslag voortvloeiende bankgarantie.
6.2 [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben geen belang bij de verklaring voor recht, alleen al niet omdat Woonbron zich niet op het standpunt stelt dat de MGE-bepalingen zakelijke werking hebben. Een verklaring voor recht geldt bovendien alleen tussen partijen, zodat het belang van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook niet kan zijn gelegen in belangen van eventuele rechtsopvolgers.
7 De beoordeling
in conventie en in reconventie
7.1 Woonbron beroept zich op bepalingen opgenomen in of gevoegd bij het proces-verbaal van executoriale verkoop. Blijkens dat proces-verbaal geldt Woningbouwvereniging “Het Zuiden” als degene belast met de uitvoering van MGE-bepalingen. Woonbron heeft (uiteindelijk) gesteld dat zij rechtsopvolger is onder algemene titel van Woningbouwvereniging “Het Zuiden” en als zodanig een beroep kan doen op bepalingen die ten behoeve van laatstgenoemde zijn opgesteld. In dit verband heeft Woonbron – pas bij conclusie van dupliek in reconventie – uittreksels uit het Handelsregister overgelegd, waaruit de rechtsopvolging volgens haar blijkt. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben deze rechtsopvolging betwist. Zij hebben evenwel nog niet kunnen reageren op zojuist genoemde stukken. Zij kunnen dit alsnog bij akte uitlating producties doen. Daarna zal Woonbron zonodig in de gelegenheid worden gesteld de gestelde rechtsopvolging onder algemene titel te bewijzen.
7.2 Komt niet vast te staan dat Woonbron de opvolger is van Woningbouwvereniging “Het Zuiden”, dan moet de vordering in conventie worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is immers op welke grond Woonbron zich in dat geval op de onderhavige MGE-bepalingen zou kunnen beroepen. In dat geval heeft Woonbron zonder goede grond conservatoir beslag doen leggen. De rechtbank zal alsdan nader ingaan op de vordering in reconventie ter vergoeding van de door dat beslag geleden schade. Komt de rechtsopvolging wel vast te staan, dan geldt het volgende.
7.3 Woonbron legt aan haar vordering ten grondslag de stelling dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tekort zijn geschoten in de in het MGE-reglement opgenomen verplichting de woning zelf te bewonen. Die verplichting – met daaraan verbonden de aanspraak van Woonbron op een boete – maakt volgens Woonbron deel uit van de voorwaarden waaronder de woning op 20 december 2006 is verkocht, nu het proces-verbaal van executoriale verkoop op dit punt een expliciete verwijzing bevat en het MGE-reglement voor de koper verbindend verklaart. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben zich tegen dit standpunt primair verweerd op de grond dat het MGE-reglement geen zakelijke werking heeft. Dat verweer treft echter geen doel, omdat Woonbron die stelling niet aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd. Het standpunt van Woonbron kan immers niet anders worden begrepen dan dat zij haar vordering uitsluitend baseert op de stelling dat bij de verkoop van de woning de MGE-bepalingen zijn overeengekomen. Een verweer tegen een niet aangevoerde grondslag blijft zonder gevolgen.
7.4 In reconventie heeft Woonbron (bij conclusie van antwoord) betoogd dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] geen belang hebben bij de door hen gevorderde verklaring voor recht, welke verklaring voor recht betrekking heeft op (het ontbreken van) de zakelijke werking van de MGE-bepalingen. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben op het betoog van Woonbron niet gereageerd. Gelet hierop en op het in 7.3 gegeven oordeel valt niet in te zien waarin het belang van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is gelegen. Hun vordering op dit punt zal dan ook worden afgewezen.
7.5 De rechtbank begrijpt de stellingen van Woonbron in deze zin dat haar een beroep op de MGE-bepalingen toekomt, nu dit bij de executoriale verkoop van de woning tussen verkoper (Fortis) en kopers ([gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]) is overeengekomen. Aldus is in de visie van Woonbron kennelijk sprake van een ten behoeve van Woonbron opgenomen derdenbeding als bedoeld in artikel 6:253 BW. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben gesteld dat op dit punt geen wilsovereenstemming met Fortis is tot stand gekomen. De rechtbank overweegt als volgt.
7.6 Het debat van partijen spitst zich toe op de vraag wat bij de executoriale verkoop van de woning is overeengekomen. Aldus komt het aan op een uitleg van de desbetreffende bedingen uit de ten behoeve van die koop gehanteerde veilingvoorwaarden zoals deze zijn neergelegd in het proces-verbaal (zie onder 2.3). Nu het gaat om de uitleg van een beding dat deel uitmaakt van veilingvoorwaarden ligt een toespitsing van de zogenaamde Haviltex-norm op een geobjectiveerde maatstaf in de rede. Concreet betekent dit dat aan de bewoordingen van het desbetreffende beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de veilingvoorwaarden, in beginsel doorslaggevend gewicht moet worden toegekend. De concrete omstandigheden van het geval kunnen echter tot een andere conclusie leiden (HR 2 februari 2007, NJ 2008, 104).
7.7 Het proces-verbaal van de executoriale verkoop bepaalt onder het kopje “aan het registergoed verbonden rechten en plichten” expliciet dat voor koper “bindend” wordt verklaard het bepaalde in de notariële akte van 2 november 1990, met daarin onder meer – eveneens expliciet weergegeven – een verwijzing naar de “van toepassing verklaarde bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom”. Ook bevat het citaat uit de akte van 2 november 1990 de zinsnede dat “al de uit deze bepalingen voortvloeiende verplichtingen voorzoveel nodig bij dezen door de verkoper ten behoeve van de in die bepalingen genoemde derden bedongen en opgelegd aan en aanvaard door de koper”. Voorts houdt dit citaat in dat partijen zich “over en weer tot volledige naleving” van de MGE-bepalingen verplichten. Ten slotte bepaalt het proces-verbaal dat de desbetreffende MGE-bepalingen in kopie zijn aangehecht. Woonbron heeft onbetwist gesteld dat het daarbij gaat om de bepalingen waarvan een deel in 2.4 is weergegeven.
7.8 De aldus gekozen bewoordingen wijzen er naar het oordeel van de rechtbank op dat bij de executoriale verkoop van de woning daadwerkelijk het door Woonbron gestelde derdenbeding is overeengekomen. Het door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gestelde voorwaardelijke karakter van dit beding – te weten dat zij en Fortis toepasselijkheid van de MGE-bepalingen alleen hebben aanvaard indien deze zakelijke werking zouden hebben – kan niet uit de bewoordingen van het proces-verbaal worden afgeleid. Van andere omstandigheden die wijzen op het door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bepleite voorwaardelijk karakter is niet gebleken. De door hen ingeroepen zinsnede in het citaat uit de akte van 2 november 1990 “voor zover verkoper gehouden is die verplichtingen aan koper op te leggen” vormt niet een dergelijke omstandigheid. Wat van de betekenis van die zinsnede ook zij, zij kan niet afdoen aan de nadien in de akte van 2 november 1990 tot tweemaal toe herhaalde bepaling dat partijen gebonden zijn aan de MGE-bepalingen. Met Woonbron is de rechtbank bovendien van oordeel dat de door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bepleite uitleg niet voor de hand ligt, nu een expliciete bepaling omtrent de toepasselijkheid van de MGE-bepalingen niet nodig zou zijn geweest als die MGE-bepalingen al zakelijke werking zouden hebben gehad. Ten slotte acht de rechtbank van belang dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] professionele handelaren in vastgoed zijn. Gelet op die hoedanigheid had van hen mogen worden zich te vergewissen van de juistheid van de door hen gewenste uitleg, nu die uitleg niet overeenkomt met de gebruikte bewoordingen.
7.9 Onder het voorbehoud van het overwogene in 7.1 en 7.2 staat daarmee vast dat de overeenkomst tussen Fortis en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een beding als bedoeld in artikel 6:253 BW bevat. Tussen partijen staat niet ter discussie dat Woonbron dit beding heeft aanvaard in de zin van genoemde bepaling.
7.10 Als verweer hebben [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich beroepen op de wilsgebreken bedreiging en misbruik van omstandigheden, op grond waarvan zij zich beroepen op de “relatieve nietigheid” van het beding. Zij hebben daartoe gesteld dat Woonbron de bij de executoriale verkoop betrokken notaris heeft bedreigd met tuchtprocedures indien hij in de veilingvoorwaarden geen verwijzing naar de MGE-bepalingen zou opnemen. Door dit dreigement is de notaris volgens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] bovendien in een zodanig afhankelijke positie geraakt dat hij heeft ingestemd met deze verwijzing. Ook Fortis heeft zich hierbij moeten neerleggen, aldus [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]. Dit betoog kan niet slagen. Wat van de feitelijke juistheid van hun stellingen ook zij, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben geen feiten gesteld op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat het voeren van een tuchtprocedure tegen de notaris onrechtmatig is (artikel 3:44 lid 2 BW). Evenmin valt in te zien in welke zin de notaris door het voeren van een tuchtprocedure in een situatie van afhankelijkheid is komen te verkeren (artikel 3:44 lid 4 BW), alleen al niet omdat niet gebleken is dat de notaris niet zou hebben kunnen weigeren de executoriale verkoop te begeleiden. Hetzelfde geldt voor Fortis: niet valt in te zien dat zij geen andere notaris met de verkoop had kunnen belasten.
7.11 Gelet op het voorgaande maakt het derdenbeding deel uit van de overeenkomst. Niet ter discussie staat dat dit derdenbeding mede inhoudt dat Woonbron van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] kan vorderen de woning zelf te bewonen, bij gebreke waarvan zij aanspraak heeft op een boete tot 200% van de “MGE-prijs”. Woonbron heeft onbetwist gesteld dat die MGE-prijs
€ 24.440,50 bedraagt, zodat de boete een bedrag van € 48.881,= beloopt.
7.12 [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben als verweer aangevoerd dat het vorderen van de boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) alsook dat de boete tot nihil gematigd moet worden (artikel 6:94 lid 1 BW). Zij hebben daartoe gesteld dat Woonbron jarenlang verhuur heeft toegestaan bij MGE-woningen zonder de desbetreffende eigenaren te beboeten, dat de boete daarom willekeurig is, dat zij eenzijdig en zonder hoor en wederhoor is opgelegd en dat de boete in geen verhouding staat tot de werkelijke schade van Woonbron. De rechtbank behandelt deze verweren gezamenlijk, nu zij moeten worden beoordeeld naar hetzelfde criterium. Zowel bij toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW als bij toepassing van artikel 6:94 lid 1 BW is immers de vraag aan de orde of toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.
7.13 De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend. Dat Woonbron mogelijk niet in alle gevallen met een boete reageert op verhuur door een eigenaar van een MGE-woning, betekent niet dat zij die boete niet van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zou kunnen vorderen. Niet valt in te zien op welke grond [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aanspraken of verwachtingen zouden kunnen ontlenen aan handelen van Woonbron in contractuele verhoudingen met heel andere partijen. Van eenzijdigheid of gebrek aan hoor en wederhoor is in zoverre geen sprake dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] van meet af aan bekend waren met het onderhavige boetebeding, dat immers als bijlage gevoegd was bij de veilingvoorwaarden. Zij hadden in dat beding dus ook aanleiding kunnen zien de woning niet te kopen. Met de koop – en het besluit de woning niet zelf te gaan bewonen – hebben zij ook de mogelijkheid aanvaard dat Woonbron van het boetebeding gebruik zou gaan maken. De enkele afwezigheid van schade leidt evenmin tot onaanvaardbaarheid van de boete. Woonbron heeft onbetwist gesteld dat het principe van maatschappelijk gebonden eigendom bedoeld is om eigen-woningbezit van minder draagkrachtigen mogelijk te maken en dat met die doelstelling samenhangt de verplichting voor de eigenaar de woning ook zelf te bewonen. Dat [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de maatschappelijk gebonden eigendom “volstrekt achterhaald” vinden doet hieraan niet af. De rechtbank leidt uit de stellingen van Woonbron af dat het boetebeding niet de strekking heeft de schade te fixeren, maar misbruik van de MGE-regeling tegen te gaan. Deze aard en strekking van het beding maken dat toepassing van het boetebeding niet onaanvaardbaar is, ook al is van daadwerkelijke schade niet gebleken. Ten slotte is ook op dit punt de professionele hoedanigheid van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] van belang.
7.14 Uit het voorgaande volgt dat (onder het voorbehoud van het overwogene in 7.1 en 7.2) de vordering in conventie toewijsbaar is. In dat geval zal de vordering in reconventie ter zake de vergoeding van schade worden afgewezen.
7.15 In afwachting van de in 7.1 bedoelde akte zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie en in reconventie
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 19 augustus 2009 voor het nemen van een akte als bedoeld in 7.1 door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling.
Uitgesproken in het openbaar.
1980/204