Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Sector civiel recht
Zaak-/rolnummer: 289189 / HA ZA 07-1915
Uitspraak: 15 juli 2009
VONNIS van de meervoudige kamer in de zaak van:
[eiseres],
gevestigd te Scherpenzeel,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.R. Maas,
- tegen -
[gedaagde],
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.P.L.H. Burger.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1 Het verloop van het geding
De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- dagvaarding d.d. 19 juli 2007 en de door [eiseres] overgelegde producties;
- conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties;
- tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 3 oktober 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 28 januari 2008;
- conclusie van repliek in conventie, tevens houdende wijziging van eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie;
- conclusie van dupliek in reconventie.
2 De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast:
2.1 Op 14 februari 2007 is tussen [gedaagde] als verkoper en [eiseres] als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake een aantal onroerende zaken tegen een totale koopprijs van € 29.300.000,- kosten koper (hierna: de koopovereenkomst). Het gaat om de volgende onroerende zaken (hierna: de panden):
- [pand 1] te [plaats 1];
- [pand 2] te [plaats 2];
- [pand 3] te [plaats 3];
- [pand 4] te [plaats 4];
- [pand 5] te [plaats 5];
- [pand 6] te [plaats 2];
- [pand 7] te [plaats 6];
- [pand 8] te [plaats 7];
- [pand 9] te [plaats 7];
- [pand 10] te [plaats 3];
- [pand 11] te [plaats 8];
- [pand 12] te [plaats 8];
- [pand 13] te [plaats 3];
- [pand 14] te [plaats 3].
Zowel [gedaagde] als [eiseres] zijn professionele handelaren in onroerend goed.
2.2 In de koopovereenkomst staat als datum voor levering vermeld 15 maart 2007 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen.
2.3 De koopovereenkomst houdt – voor zover thans van belang – voorts het volgende in:
“(…)
Artikel 4
1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op 25/02/2007 bij de notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: 2.930.000,00 euro
(…)
4. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 13 van Pro overeenkomstige toepassing.
(…)
Artikel 11
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper ervoor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).
(…)
Artikel 13
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen.
(…)
2. Wanneer een partij in verzuim is, is deze verplicht de schade die de wederpartij dientengevolge lijdt te vergoeden en kan deze de overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden.
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de totale koopprijs. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij, naast de boete, recht op aanvullende schadevergoeding. (…)
19. restartikel
(…)
12 partijen verklaren de panden bezocht te hebben alsmede al toegang verleend/verkregen te hebben tgv taxateur. Verkoper verklaart wederom alle medewerking te verlenen tgv taxateur van koper inzake opnames panden, technische opnames etc.
(…)
2.4 [eiseres] heeft aanvankelijk een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, dat was opgenomen in artikel 15 van Pro de koopovereenkomst. Uiteindelijk is de koopovereenkomst echter gecontinueerd, waarbij de waarborgsom is verlaagd tot een bedrag ad € 1.000.000,-.
2.5 Een brief van [eiseres] d.d. 9 maart 2007 aan [gedaagde] houdt – voor zover thans van belang – het volgende in:
“(…)
Wij zouden gaarne de leveringsdatum met 3 weken uitstellen naar donderdag 5 april 2007 als streefdatum, doch uiterlijk 20 april 2007.
(…)
Voor wat betreft de waarborgsom artikel 4, zullen wij een bedrag overmaken naar de (…) notaris als blijk van serieus karakter.
De hoogte van dit bedrag is: 1.000.000,00 Euro.
(…)
Het resterende uit de bovengenoemde, inmiddels definitieve koopovereenkomst, blijft ongewijzigd van kracht. (…)”.
2.6 Bij brief van 27 maart 2007 is [eiseres] gesommeerd binnen 8 dagen na dagtekening de nader overeengekomen waarborgsom van € 1.000.000,- te voldoen aan de notaris. Voorts staat in de brief vermeld dat deze brief ook gezien dient te worden als een ingebrekestelling op voorhand voor wat betreft de datum voor betaling van de koopsom ex artikel 13 lid 1 van Pro de koopovereenkomst.
2.7 Bij brief van 28 maart 2007 heeft de notaris [eiseres] laten weten dat de in opdracht van [gedaagde] opgemaakte taxatierapporten ter zake van de panden op zijn kantoor voor [eiseres] ter inzage liggen.
2.8 Een brief van [eiseres] aan de makelaar van [gedaagde] d.d. 5 april 2007 houdt – voor zover thans van belang – het volgende in:
“(…)
Wat in ons vermogen lag hebben wij gedaan, namelijk bij alle Financiële Instanties hebben we geprobeerd een passende financiering te verkrijgen wat ons echter helaas niet is gelukt in verband met het Lugo Verhaal alom bekend.
In een allerlaatste poging is het ons gelukt een koper voor het hele pakket te vinden (…). Het voorstel wat hij heeft gedaan is als volgt:
1 Alle taxatie rapporten dienen te worden overgelegd
2 Verrekening van m2 bij meer of ondermaat ten opzichte van de reeds verstrekte informatie tot heden
3 Exacte waarde bepaling van de panden [pand 3]
4 (…)
5 Na akkoord in dezen zal aan de Fortres Bank een bankgarantie worden verstrekt van 1.000.000,- Euro
(…)”.
2.9 [gedaagde] heeft in een kortgedingprocedure gevorderd [eiseres] te veroordelen mee te werken aan de levering van de panden. Bij vonnis van 8 mei 2007 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [gedaagde] afgewezen. De voorzieningrechter heeft daartoe het volgende overwogen:
“(…)
4.2 De voorzieningenrechter stelt voorop, dat voorzieningen als de onderhavige, er toe strekkende dat wordt meegewerkt aan de levering van onroerende zaken krachtens een tussen partijen gesloten koopovereenkomst, in het kader van een kort geding slechts kunnen worden toegewezen indien voorshands moeten worden aangenomen dat ook een bodemrechter, indien geadieerd, zal oordelen dat [eiseres] haar verplichtingen uit bedoelde koopovereenkomst dient na te komen. Een verplichting tot nakoming van de afname van onroerend goed zal in de praktijk immers nagenoeg onomkeerbaar zijn. Dat betekent, dat aan de aannemelijkheid van het recht op nakoming als hier bedoeld hoge eisen moeten worden gesteld en dat ingeval van enige redelijke twijfel geen plaats is voor een veroordeling tot nakoming.
4.3 (…) Op grond van de in 2.4 en 2.7 (deels) geciteerde verklaringen van [persoon 1] en [persoon 2] is (…) voldoende aannemelijk geworden dat er twijfel is of de gekochte zaken wel in alle opzichten voldoen aan de eisen die de koper ([eiseres]) daaraan mag stellen, met name waar het gaat om de afmetingen, waarbij het mogelijk is dat er sprake is van zodanige afwijkingen dat nakoming in kort geding niet van [eiseres] kan worden gevergd. Weliswaar heeft RBV ([gedaagde], opm. rb) de gestelde afwijkingen gemotiveerd betwist, maar uitsluitsel ter zake zal slechts gegeven kunnen worden door een onafhankelijk deskundige. Voor een deskundigenonderzoek is in kort geding evenwel geen plaats.
4.4 Nu aannemelijk is gemaakt dat [eiseres] door omstandigheden die niet aan haar zijn te wijten nog geen financiering heeft kunnen verkrijgen en het tevens mogelijk is dat het gekochte (deels) niet voldoet aan de koopovereenkomst, is niet voldaan aan het in 4.2 bedoelde criterium voor toewijzing in kort geding. (…)”
2.10 Bij brief 15 mei 2007 heeft [gedaagde] voor de laatste maal [eiseres] gesommeerd en in gebreke gesteld de koopovereenkomst na te komen, enerzijds met betrekking tot voldoening van de waarborgsom en anderzijds met betrekking tot de afname en het betalen van de koopsom. Bij brief van 24 mei 2007 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.11 Op 29 juni 2007 heeft [eiseres] conservatoir beslag laten leggen op de panden. Bij kortgedingvonnis van 27 juli 2007 is [eiseres] veroordeeld deze beslagen op te heffen.
2.12 Inmiddels is een aantal van de panden executoriaal verkocht.
3 De vordering in conventie
De gewijzigde vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat aan de zijde van [gedaagde] sprake is van een toerekenbare tekortkoming c.q. wanprestatie wegens het niet-nakomen van haar verplichtingen uit hoofde van de artikelen 11 en 19 lid 12 van de koopovereenkomst, althans dat sprake is van non-conformiteit, althans dat sprake is van bedrog en/of dwaling, als gevolg waarvan [eiseres] niet gehouden kon worden tot nakoming van de koopovereenkomst, althans niet onder de daarin genoemde voorwaarden, waaronder in het bijzonder de koopprijs;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag ad € 2.930.000,-;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan de gewijzigde vordering de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
3.1 De koopprijs van de panden is tot stand gekomen door de huurprijs per vierkante meter maal het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met de factor 10,8. [eiseres] heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [gedaagde] te kennen gegeven dat de koopsom diende te blijven binnen factor 10 à 11 maal de totale huurprijs van alle panden bij elkaar. [gedaagde] heeft [eiseres] onjuist voorgelicht ten aanzien van het aantal vierkante meters van de panden, de huurprijs en de looptijd van de huurovereenkomsten, althans de juiste informatie opzettelijk verzwegen. Gezien de in de koopovereenkomst opgenomen mededelingsplicht aan de zijde van [gedaagde], rustte op [eiseres] geen onderzoeksplicht. Op haar rustte slechts een onderzoeksplicht terzake van feiten waarover zij geen informatie van [gedaagde] ontving. Er is mitsdien sprake van bedrog door [gedaagde] dan wel dwaling aan de zijde van [eiseres].
3.2 [eiseres] heeft slechts een aantal panden kunnen bezoeken. Het was daarom voor [eiseres] zeer belangrijk te beschikken over de in opdracht van [gedaagde] opgestelde taxatierapporten van de betreffende panden. [gedaagde] heeft deze rapporten echter niet willen afgeven en derhalve niet haar medewerking verleend zoals het een goed verkoper betaamt.
3.3 Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 11 en Pro artikel 19 lid 12 van Pro de koopovereenkomst, althans onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld. Er is sprake van non-conformiteit inhoudende dat [eiseres] panden heeft gekocht die niet aan de koopovereenkomst beantwoorden, doordat de panden niet over die eigenschappen beschikken die [eiseres] op grond van de koopovereenkomst en de prijs mocht verwachten.
3.4 Nu de leveringsplicht uit hoofde van de koopovereenkomst door de vervreemding van (een aantal van) de panden blijvend onmogelijk is geworden, maakt [eiseres] aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom, zijnde € 2.930.000,-.
3.5 De wettelijke rente over het boetebedrag is verschuldigd vanaf 15 mei 2007, althans 24 mei 2007, nu [gedaagde] terstond in verzuim was.
4 Het verweer in conventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [eiseres] in de kosten van het geding.
[gedaagde] heeft daartoe het volgende aangevoerd:
4.1 Betwist wordt dat de koop tot stand is gekomen door de huurprijs per vierkante meters maal het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met een bepaalde factor. Het aantal vierkante meters heeft tijdens de onderhandelingen nimmer een rol gespeeld. Relevant waren de jaarlijks te realiseren huuropbrengsten.
4.2 Ruim voor het tot stand komen van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] aan [eiseres] de huurgegevens en de huurovereenkomsten ter beschikking gesteld. [gedaagde] heeft [eiseres] niet onjuist voorgelicht ten aanzien van het aantal vierkante meters van de panden, de huurprijs en de looptijd van de huurovereenkomsten. [gedaagde] heeft aan haar informatieplicht, zoals omschreven in artikel 11 van Pro de koopovereenkomst, voldaan. [eiseres] daarentegen heeft in het geheel geen onderzoek gedaan en daarmee haar onderzoeksplicht geschonden.
4.4 [gedaagde] is haar verplichting uit hoofde van artikel 19 lid 12 van Pro de koopovereenkomst nagekomen. Zij heeft nimmer aangegeven bezwaar te hebben tegen het toelaten van door [eiseres] ingeschakelde deskundigen tot de panden. Zij was niet gehouden haar eigen taxatierapporten aan [eiseres] ter beschikking te stellen.
4.5 [gedaagde] is mitsdien op geen enkele wijze tekortgeschoten in de nakoming van enige verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst.
5 De vordering in reconventie
De vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst door de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 24 mei 2007 is ontbonden, althans deze bij vonnis te ontbinden;
2. [eiseres] te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 2.930.000,-;
3. te verklaren voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor de bij [gedaagde] veroorzaakte schade, welke schade nader opgemaakt dient te worden bij staat en te vereffenen volgens de wet;
4. [eiseres] te veroordelen in de kosten van het geding.
Aan deze vordering heeft [gedaagde] naast hetgeen in conventie als verweer is aangevoerd, de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
5.1 [gedaagde] heeft de koopovereenkomst op goede gronden ontbonden, nu [eiseres] ondanks herhaalde aanmaningen en sommatie niet is overgegaan tot tijdige betaling van de nader overeengekomen waarborgsom en de panden niet heeft afgenomen. [eiseres] heeft nooit een beroep gedaan op een opschortingsrecht. Indien die bevoegdheid al zou hebben bestaan, rechtvaardigde de vermeende tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] niet de gehele opschorting.
5.2 [eiseres] is krachtens artikel 13 van Pro de koopovereenkomst gehouden in ieder geval de tussen partijen overeengekomen boete ten bedrage van 10% van de koopsom, derhalve € 2.930.000,- aan [gedaagde] te voldoen.
5.3 Daarnaast heeft [gedaagde] recht op aanvullende schadevergoeding. Deze schade is in ieder geval gelijk aan het verschil in de overeengekomen koopsom van € 29.300.000,- en de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs, te vermeerderen met het renteverlies in de tussenliggende periode.
6 Het verweer in reconventie
Het verweer strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad van [gedaagde] in de kosten van het geding.
Naast hetgeen [eiseres] in conventie heeft betoogd, heeft zij daartoe het volgende aangevoerd:
6.1 [eiseres] heeft meermalen aan [gedaagde] medegedeeld niet over te zullen gaan tot storting van de waarborgsom zolang [gedaagde] niet bereid was om met [eiseres] in contact te treden naar aanleiding van de constatering dat [gedaagde] haar onjuiste mededelingen had gedaan met betrekking tot het aantal vierkante meters, de huurprijs per vierkante meter en de huurtermijnen. [eiseres] heeft [gedaagde] ook medegedeeld dat zij de waarborgsom niet zou voldoen zolang [gedaagde] haar verplichtingen jegens [eiseres] niet nakwam, inhoudende het verstrekken van correcte informatie. De tekortkoming van [eiseres] is derhalve niet aan haar toerekenbaar.
6.2 Na het kortgedingvonnis van 8 mei 2007, waarin werd geoordeeld dat van [eiseres] in redelijkheid niet kon worden gevergd dat zij de koopovereenkomst nakwam, zolang er twijfel was of de gekochte zaken wel in alle opzichten zouden voldoen aan de eisen die [eiseres] als koper daaraan mocht stellen, was [eiseres] “bevrijd” van haar verplichting tot voldoening van de waarborgsom. Nakoming kon slechts afgedwongen worden nadat een deskundigenonderzoek had plaatsgevonden. [gedaagde] wilde op geen enkele manier meewerken aan een dergelijk onderzoek, zodat er sprake is van schuldeisersverzuim. Gelet op dit schuldeisersverzuim kon van [eiseres] niet worden verlangd dat zij overging tot het storten van een waarborgsom. Het vonnis moet worden beschouwd als een opschortende voorwaarde voor levering.
6.3 [gedaagde] heeft op onjuiste en onterechte gronden de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
6.4 Subsidiair wordt een beroep op matiging gedaan. [gedaagde] heeft [eiseres] in een vervelende positie gebracht. Bovendien is geenszins gebleken dat [gedaagde] schade heeft geleden.
7 De beoordeling
In conventie
7.1 [gedaagde] heeft zich niet verzet tegen de door [eiseres] gevorderde wijziging van eis, zodat de rechtbank recht zal doen op de aldus gewijzigde eis. [eiseres] vordert thans onder 1. een verklaring van recht. Gezien de samenhang van deze vordering met de vordering in reconventie, zullen deze vorderingen hieronder gezamenlijk besproken worden en zal de rechtbank allereerst ingaan op de onder 2. vermelde vordering van [eiseres].
7.2 [eiseres] vordert onder 2. de in artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst vermelde boete. Deze boete is verschuldigd indien een partij in verzuim is en dit verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op de voldoening van de koopprijs. Krachtens het eerste lid van artikel 13 is Pro voor het intreden van het verzuim een schriftelijke ingebrekestelling vereist.
7.3 [eiseres] maakt aanspraak op deze boete, nu de leveringsplicht van [gedaagde] door de vervreemding van (een aantal van) de panden blijvend onmogelijk is geworden. [gedaagde] heeft hier tegenover gesteld dat zij de koopovereenkomst bij brief van 24 mei 2007 op goede gronden heeft ontbonden, zodat zij niet langer tot levering verplicht was. Ter beoordeling ligt mitsdien allereerst voor of [gedaagde] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Op grond van de koopovereenkomst was [eiseres] verplicht tot zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen een nader overeengekomen waarborgsom ad € 1.000.000,- te storten. Vast staat dat zij dit, ook nadat zij ter zake in gebreke was gesteld, heeft nagelaten, zodat [gedaagde] in beginsel gerechtigd was de koopovereenkomst te ontbinden. [eiseres] heeft hiertegen echter aangevoerd dat het niet storten van de waarborgsom geen toerekenbare tekortkoming aan haar zijde opleverde.
7.3.1 [eiseres] heeft hiertoe allereerst gesteld dat zij [gedaagde] heeft medegedeeld dat zij de waarborgsom niet zou voldoen zolang [gedaagde] haar verplichting tot het verstrekken van correcte informatie niet nakwam. De rechtbank begrijpt hieruit dat [eiseres] haar verplichting tot betaling van de waarborgsom heeft opgeschort. [gedaagde] heeft deze stelling ook zo begrepen en hiertegen aangevoerd dat [eiseres] deze bevoegdheid niet toekwam, aangezien de door haar gestelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], te weten het verstrekken van onjuiste/onvolledige informatie, onvoldoende is om de opschorting van de verplichting de waarborgsom te storten te rechtvaardigen.
De rechtbank overweegt als volgt. Indien uitgegaan zou worden van de juistheid van de stellingen van [eiseres] omtrent het verstrekken van onjuiste/onvolledige informatie door [gedaagde], hetgeen uitdrukkelijk door [gedaagde] is betwist, dan zou dit niet tot ontbinding van de gehele koopovereenkomst, doch slechts tot een aanpassing van de koopprijs hebben geleid, hetgeen naar [eiseres] heeft gesteld ook uitdrukkelijk haar bedoeling was. Ook indien de stelling van [eiseres] dat de koopprijs te hoog was en aangepast zou moeten worden juist is, zou de bijgestelde koopprijs in ieder geval nog altijd het storten van een waarborgsom van € 1.000.000,- rechtvaardigen. Gebruikelijk is dat 10% van de koopsom als waarborg wordt gestort. Dit is kennelijk ook hetgeen partijen oorspronkelijk voor ogen stond. Gesteld noch gebleken is dat de aangepaste koopsom op een lager bedrag dan € 10.000.000,- zou uitkomen. De rechtbank is op die grond van oordeel dat de door [eiseres] gestelde tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] niet de opschorting van het betalen van de waarborgsom rechtvaardigde. [eiseres] kwam deze bevoegdheid mitsdien niet toe.
7.3.2 [eiseres] heeft voorts gesteld dat zij na het kortgedingvonnis van 8 mei 2007 (hiervoor vermeld onder 2.9) “bevrijd” was van haar verplichting tot voldoening van de waarborgsom, aangezien pas van [eiseres] kon worden gevergd dat zij de koopovereenkomst zou nakomen, waaronder het storten van de waarborgsom, indien er een deskundigenonderzoek had plaatsgevonden.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] een onjuiste betekenis toekent aan bedoeld kortgedingvonnis. Vooropgesteld dient te worden dat, gezien het bepaalde in artikel 257 Rv Pro, het in kort geding gegeven oordeel de bodemrechter op geen enkele wijze bindt. Daarnaast is in bedoeld kortgedingvonnis slechts beslist dat, gezien het in kort geding aan te leggen criterium en hetgeen in die procedure aannemelijk is geworden, de vordering tot levering van de panden niet voor toewijzing in aanmerking komt. Dat [eiseres] pas gehouden kan worden haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen, nadat er een deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden, valt in dit vonnis niet te lezen. Omtrent haar verplichting de waarborgsom te storten wordt in het vonnis niets overwogen. [eiseres] heeft destijds ook geen daarop betrekking hebbende reconventionele vordering ingediend. De rechtbank gaat mitsdien voorbij aan voormelde stelling van [eiseres].
7.3.3 Tot slot heeft [eiseres] gesteld dat gelet op het schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde], te weten het verstrekken van onjuiste informatie en het niet meewerken aan het tot stand brengen van een minnelijke regeling, van [eiseres] niet kon worden verlangd dat zij overging tot het storten van een waarborgsom.
[eiseres] wijst in dit verband naar artikel 6:58 BW Pro. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] echter geen feiten en omstandigheden gesteld die, indien juist, tot het oordeel kunnen leiden dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [gedaagde] als bedoeld in dit artikel. Ook indien het juist zou zijn dat [gedaagde] onjuiste informatie heeft verschaft en niet heeft meegewerkt aan het tot stand brengen van een minnelijke regeling, dan kan nog niet gezegd worden dat [gedaagde] hierdoor [eiseres] heeft verhinderd de waarborgsom te storten dan wel dat [gedaagde] hiertoe niet de noodzakelijke medewerking heeft verleend. Overige feiten en omstandigheden op grond waarvan schuldeiserverzuim kan worden aangenomen, zijn gesteld noch gebleken.
7.3.4 Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting ex artikel 4 van Pro de koopovereenkomst om een waarborgsom te storten. [gedaagde] was mitsdien op grond van artikel 4 lid 4 jo Pro artikel 13 gerechtigd Pro de koopovereenkomst te ontbinden en is derhalve niet de boete verschuldigd geworden doordat zij de panden niet langer kan leveren.
7.4 Voor zover [eiseres] nog heeft beoogd te stellen dat [gedaagde] de boete verschuldigd is geworden omdat zij heeft gehandeld in strijd met de artikelen 11 en 19 lid 12 van de koopovereenkomst, dient aan deze stelling voorbij te worden gegaan. Deze verwijten zien immers niet op het meewerken aan de levering dan wel de voldoening van de koopprijs, zoals het derde lid van artikel 13 van Pro de koopovereenkomst vereist. Bovendien is gesteld noch gebleken dat [eiseres] [gedaagde] ten aanzien van deze verwijten in gebreke heeft gesteld, zoals het eerste lid van dit artikel vereist.
7.5 Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiseres] [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de boete voor afwijzing gereed ligt.
In conventie en in reconventie
7.6 In reconventie vordert [gedaagde] de in artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst vermelde boete van [eiseres]. Uit hetgeen hiervoor in conventie is overwogen volgt dat [eiseres] ingevolge het bepaalde in artikel 4 lid 4 in Pro verbinding met artikel 13 van Pro de koopovereenkomst de boete verschuldigd is geworden, nu daar is vastgesteld dat [eiseres] in verzuim was met betrekking tot het storten van de waarborgsom. Dit onderdeel van de vordering van [gedaagde] ligt derhalve voor toewijzing gereed. [gedaagde] heeft gesteld dat zij recht heeft op vergoeding van de wettelijke rente over de boete. Zij heeft ter zake echter geen vordering ingesteld, zodat de rechtbank aan deze stelling voorbij gaat.
7.7 [eiseres] heeft een beroep gedaan op matiging ex artikel 6:94 BW Pro. Voor matiging van de bedongen boete is slechts plaats indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit betekent dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging alleen gebruik kan maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank in dit geval niet gebleken.
De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] haar in een vervelende positie heeft gebracht, is daartoe onvoldoende concreet. Bovendien volgt uit hetgeen hierna wordt overwogen dat [gedaagde] aan haar informatieplicht heeft voldaan en dat niet is komen vast te staan dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.
Aan de stelling van [eiseres] dat geenszins is gebleken dat [gedaagde] schade heeft geleden, gaat de rechtbank voorbij. Het is niet onaannemelijk dat, nu een aantal panden executoriaal is verkocht, de panden een lagere totaalprijs hebben opgebracht of zullen opbrengen dan de tussen partijen overeengekomen koopprijs.
7.8 [gedaagde] heeft voorts nog aanvullende schadevergoeding gevorderd. Krachtens artikel 13 van Pro de koopovereenkomst heeft [gedaagde] recht op een aanvullende schadevergoeding, indien haar schade hoger is dan de boete ad € 2.930.000,-. Nu een aantal van de panden executoriaal is verkocht, acht de rechtbank het niet uitgesloten dat de totale opbrengst van de hierbedoelde panden meer dan 10% lager is dan de met [eiseres] overeengekomen koopprijs, zodat [gedaagde] inderdaad een hogere schade heeft geleden dan het boetebedrag. Deze schade is dan echter niet het gevolg van het niet storten van de waarborgsom door [eiseres], doch het gevolg van het feit dat [eiseres] de panden uiteindelijk niet heeft afgenomen. Deze schade komt derhalve slechts dan voor toewijzing in aanmerking, indien komt vast te staan dat [eiseres] tevens in verzuim is komen te verkeren doordat zij, nadat zij bij brief van 15 mei 2007 door [gedaagde] in gebreke was gesteld (zie hiervoor onder 2.10), de panden niet heeft afgenomen.
7.9 De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Vast staat dat op het moment van deze ingebrekestelling op 15 mei 2007 [eiseres] de koopovereenkomst niet (partieel) had ontbonden dan wel vernietigd. Van wijziging van de overeenkomst in de zin van artikel 6:230 BW Pro was evenmin sprake. [eiseres] was mitsdien in beginsel gehouden de koopovereenkomst na te komen en de panden af te nemen.
[eiseres] heeft in dit verband gesteld dat financiële instellingen niet bereid waren om aan [eiseres] een passende financiering te verstrekken, gezien de “dubieuze reputatie” van [personen 3 en 4], (middellijk) bestuurders van [gedaagde]. [gedaagde] heeft deze stelling betwist en gesteld dat [eiseres] nimmer serieus getracht heeft financiering te verkrijgen. De rechtbank zal op dit geschilpunt niet nader ingaan, nu vast staat dat [eiseres] uiteindelijk geen gebruik heeft gemaakt van het financieringsvoorbehoud en de koopovereenkomst niet op die grond heeft ontbonden.
De rechtbank begrijpt de overige stellingen van [eiseres] aldus dat zij haar verplichting de panden af te nemen heeft opgeschort, aangezien naar haar mening [gedaagde] was tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst.
7.10 [eiseres] heeft ter zake gesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar informatieverplichting uit hoofde van de artikelen 11 en 19 lid 12 van de koopovereenkomst. [gedaagde] heeft hierop onbetwist gesteld dat zij in december 2006 alle relevante bescheiden, waaronder de huurovereenkomsten en kopieën van de huurfacturen, aan [eiseres] ter beschikking heeft gesteld, dat partijen samen langs alle panden zijn gereden, waarbij [eiseres] in staat is gesteld[pand 3]pand 3] te [plaats 3] van binnen te bekijken en dat [eiseres] voor het tot stand komen van de koopovereenkomst voldoende tijd en mogelijkheid heeft gehad om de onroerende zaken te onderzoeken.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] hiermee in beginsel heeft voldaan aan haar informatieplicht die voortvloeide uit de artikelen 11 en 19 lid 12 van de koopovereenkomst. Van [eiseres], zijnde een professionele handelaar in onroerend goed, had verwacht mogen worden ook zelf onderzoek te doen naar de (waarde van de) panden. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat [eiseres] dit niet heeft gedaan. Indien vervolgens blijkt dat de panden minder waard zijn dan de overeengekomen koopsom komt dat in beginsel voor rekening en risico van [eiseres], tenzij [gedaagde] [eiseres] bewust onjuist heeft voorgelicht omtrent essentiële aspecten van de panden die voor de waardebepaling van belang zijn. [eiseres] heeft gesteld dat dit het geval is geweest en dat [gedaagde] haar onjuiste informatie heeft verstrekt omtrent het aantal vierkante meters, de huurprijs per pand en de huurperiode.
7.11 Wat betreft het aantal vierkante meters wordt het volgende overwogen. [eiseres] heeft gesteld dat haar gebleken is dat het aantal door [gedaagde] opgegeven vierkante meters van de verkochte panden niet klopt. [gedaagde] heeft dit betwist en gesteld dat zij het juiste aantal BVO-meters heeft opgegeven, zijnde de totale bruto vloeroppervlakte. [eiseres] stelt echter dat zij er van uitging en ervan mocht uitgaan dat de opgegeven vierkante meters VVO-meters betroffen, zijnde de vrij verhuurbare vloeroppervlakte, nu het in de vastgoedtransactiepraktijk zeer ongebruikelijk is dat wordt gewerkt met BVO-meters.
7.11.1 De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. In haar dagvaarding heeft [eiseres] gesteld dat de koopprijs van de panden tot stand is gekomen door de huurprijs per vierkante meter maal het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met de factor 10,8. Nadat [gedaagde] dit had betwist en had gesteld dat slechts de jaarlijks te realiseren huuropbrengsten relevant waren en niet het aantal vierkante meters, heeft [eiseres] in haar conclusie van repliek in conventie aangegeven dat het voor haar van belang was dat de koopsom diende te blijven binnen de factor 10 á 11 maal de totale huurprijs van alle panden bij elkaar. Uit deze stelling van [eiseres] volgt dat het aantal vierkante meters inderdaad niet van belang was voor het bepalen van de prijs waarvoor [eiseres] bereid was de panden te kopen. De stelling van [eiseres] dat de oppervlakte een wezenlijk element van de koopovereenkomst betreft, omdat daarop de koopprijs is gebaseerd, is derhalve onjuist.
7.11.2 [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] het juiste aantal BVO-meters heeft opgegeven. [gedaagde] heeft haar stelling dat zij het juiste aantal BVO-meters heeft doorgegeven onderbouwd door overlegging van een meetrapport (productie X bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie). In het licht daarvan acht de rechtbank de betwisting van [eiseres] onvoldoende. Van haar had verwacht mogen worden in ieder geval ten aanzien van een aantal panden concreet aan te geven in hoeverre de door [gedaagde] verstrekte gegevens onjuist zijn en wat dan wel het juiste aantal BVO-meters is. De rechtbank gaat mitsdien aan deze betwisting voorbij en gaat ervan uit dat [gedaagde] het juiste aantal BVO-meters heeft opgegeven.
7.11.3 Voorts acht de rechtbank het van belang dat gesteld noch gebleken is dat [eiseres] speciaal om de oppervlakte van de panden heeft gevraagd. De gegevens die [gedaagde] hieromtrent heeft verstrekt, stonden vermeld op de door [gedaagde] aan [eiseres] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst verstrekte huurlijst, welke als productie VIII bij conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie is overgelegd (hierna: de huurlijst). Zoals uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt, was deze huurlijst met name van belang voor de daarop vermelde jaarhuren. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de oppervlaktes van de panden slechts op deze lijst stonden vermeld om de huurprijs per vierkante meter aan te geven. Indien de oppervlakte kleiner zou zijn dan op deze lijst vermeld, heeft dit slechts tot consequentie dat de huurprijs per vierkante meter hoger wordt. Gesteld noch gebleken is dat de huurprijs per vierkante meter voor [eiseres] van belang was voor het bepalen van de prijs die zij bereid was te betalen voor de panden.
7.11.4 Tot slot heeft [gedaagde] onbetwist gesteld dat in een aantal van de huurovereenkomsten, welke [eiseres] in december 2006 heeft ingezien, het aantal BVO-meters staat vermeld.
7.11.5 De rechtbank is van oordeel dat, gezien voormelde omstandigheden, [eiseres] er niet zonder meer van uit mocht gaan dat op de huurlijst de VVO-meters stonden vermeld. Indien de vrij verhuurbare oppervlakte van de panden voor haar van essentieel belang was voor de hoogte van de koopprijs had zij dit kenbaar moeten maken en hieromtrent specifieke navraag moeten doen bij [gedaagde]. Gesteld noch gebleken is dat zij dit heeft gedaan. De aanwezigheid van het opgegeven aantal vierkante meters in de zin van VVO-meters betreft derhalve niet een eigenschap van de panden die [eiseres] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Van schending van een mededelingsplicht door [gedaagde] kan dienaangaande dan ook geen sprake zijn. Evenmin is sprake van door [gedaagde] verstrekte (nadere) informatie op basis waarvan [eiseres] heeft mogen aannemen dat het opgegeven aantal vierkante meters VVO-meters betrof.
Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] [eiseres] onjuist heeft voorgelicht omtrent het aantal vierkante meters van de panden.
7.12 De rechtbank is voorts van oordeel dat [eiseres] haar stelling dat zij voorafgaand aan het aangaan van de koopovereenkomst onjuist door [gedaagde] is voorgelicht omtrent de huurprijs per pand en de huurperiode onvoldoende heeft onderbouwd en geconcretiseerd.
[eiseres] verwijst ter onderbouwing van haar stelling allereerst naar een faxbericht d.d. 23 maart 2007 van dhr. [persoon 1], die door [eiseres] was ingeschakeld om de panden aan de [straat] te [plaats 3] te taxeren. In dit faxbericht staat – voor zover thans van belang – het volgende vermeld:
“(…)
Hierbij bevestig ik dat ik vanaf heden mijn werkzaamheden staak met betrekking tot de [portefeuille]. De reden hiervan is dat de opzet, structuur, het niveau van de huurprijzen, het opgegeven aantal m2, etc. in het geheel niet kloppen. Bij aan- en verkoop hiervan zijn dan ook veel problemen te verwachten (…)”.
Voorts verwijst [eiseres] ter onderbouwing van haar stelling naar brief van dhr. [persoon 2], financieel adviseur van [eiseres], aan de raadsman van [eiseres] d.d. 23 april 2007. In deze brief staat – voor zover thans van belang – het volgende vermeld:
“(…) Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud vandaag bericht ik ten aanzien van de panden aan de [pand 3] te [plaats 3] het volgende. (…) In dit geval lijkt het verstandiger om de kantoor status te handhaven en per m2 te gaan verhuren (…). Echter dit als de huurprijs marktconform is en gebaseerd op het juiste aantal m2, ten aanzien van dit laatste zou het wenselijk zijn dit correct vast te stellen.(…) Nu gebleken is dat er een zeer groot verschil in aangeboden en opgemeten m2 bestaat is het niet meer dan normaal dat dit gecorrigeerd wordt, want mocht er iets zijn overeengekomen dan is dit op basis van (bewust) onjuist verstrekte informatie gebeurd. (…)”.
De rechtbank is van oordeel dat deze stukken in deze stand van de procedure niet kunnen dienen als onderbouwing van de stellingen van [eiseres]. In het faxbericht van [persoon 1] wordt niet concreet gemaakt welke gegevens met betrekking tot welke panden niet kloppen. Bovendien kan hieruit niet opgemaakt worden op grond van welke gegevens en op grond van welk onderzoek [persoon 1] tot zijn oordeel is gekomen. Uit de brief van [persoon 2] kan evenmin worden opgemaakt waarop hij zijn oordeel baseert. Van [eiseres] had verwacht mogen worden dat zij haar stellingen meer gedocumenteerd en meer concreet had onderbouwd.
7.13 [eiseres] heeft dit ten aanzien van zes panden gedaan, te weten [pand 3] te [plaats 3] en [pand 12] te [plaats 8].
7.13.1 Voor wat betreft het pand [pand 3] heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] geen mededeling heeft gedaan van het feit dat op 12 april 2007 – dus na het sluiten van de koopovereenkomst – een nadere allonge is getekend, waarin de duur van de huurovereenkomst is verkort tot uiterlijk ultimo 2007. [gedaagde] heeft er vervolgens op gewezen dat op de huurlijst staat vermeld dat de huurder per 31 juli 2007 vertrekt. Deze stelling heeft [eiseres] niet betwist, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid daarvan. Op die grond komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] [eiseres] ten aanzien van dit pand geen onjuiste informatie heeft verstrekt.
7.13.2 [eiseres] heeft voor wat betreft het pand [pand 3] te [plaats 3] gesteld dat de derde etage van het pand al geruime tijd leeg staat en dat daarvan geen mededeling is gedaan. Zij heeft deze stelling onderbouwd door middel van overlegging van een taxatierapport van [bedrijf 2] d.d. 14 juli 2007. In dit rapport wordt vermeld dat de etage leeg is gehaald omdat het bedrijf dat deze etage huurde niet levensvatbaar bleek. Bij het rapport is een huurovereenkomst d.d. 11 april 2006 gevoegd en tevens een factuur met betrekking tot de maand september 2006. Uit het rapport van [bedrijf 2] kan niet worden afgeleid dat bedoelde etage op het moment van het aangaan van de koopovereenkomst al leeg stond of dat [gedaagde] op dat moment wist dat dit in de nabije toekomst leeg zou komen te staan. De rechtbank gaat mitsdien aan onderhavige stelling van [eiseres] voorbij.
[eiseres] heeft ten aanzien van dit pand voorts aangevoerd dat er sprake is van een conflict met de huurster van de eerste etage over de servicekosten, hetgeen niet door [gedaagde] aan haar was medegedeeld. [gedaagde] heeft er echter terecht op gewezen dat het doorberekenen van servicekosten losstaat van de jaarhuur, zodat de rechtbank ook aan deze stelling voorbij gaat.
7.13.3 Ten aanzien van het pand [pand 3] en het pand [pand 3] te [plaats 3], die leeg stonden, heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] irreëel hoge huurprijzen had geprognosticeerd. De rechtbank is van oordeel dat ook indien het juist is dat er door [gedaagde] te hoge huurprijzen zijn genoemd, dit geen tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert. [eiseres] wist dat de panden leegstonden en wist derhalve dat het om geprognosticeerde huurprijzen ging. Er is derhalve geen sprake van gegarandeerde prijzen. Er zijn geen aan [gedaagde] toe te rekenen feiten en omstandigheden gesteld waaraan [eiseres] vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de gemelde huurprijzen een concreet vooruitzicht waren. Op [eiseres] rustte als professionele handelaar in vastgoed de onderzoeksplicht zelf na te gaan of deze prognoses realistisch waren. Zij heeft dit echter nagelaten. Indien derhalve al juist is dat de huurprijzen van de panden die leeg stonden door [gedaagde] te hoog waren geprognosticeerd, dient dit voor rekening en risico van [eiseres] te blijven.
7.13.4 [eiseres] heeft voor wat betreft de panden aan de [pand 12] te [plaats 8] gesteld dat er een verkeerde erfpachtcanon is doorgegeven, te weten € 15.000,- in plaats van € 11.247,39. [gedaagde] heeft hierop gesteld dat op de huurlijst een erfpachtcanon van € 11.247,- staat vermeld. De rechtbank heeft geconstateerd dat inderdaad het juiste bedrag op voormelde huurlijst staat vermeld. Nu [eiseres] niet heeft betwist dat zij deze huurlijst voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft ontvangen, gaat de rechtbank aan onderhavige stelling van [eiseres] voorbij.
7.13.5 Tot slot heeft [eiseres] voor wat betreft het pand aan de [pand 12] te [plaats 8] gesteld dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst een huurovereenkomst heeft overhandigd waarin een huurprijs van € 304.033,61 stond vermeld, terwijl de feitelijke huur volgens opgave van de betreffende huurder slechts € 192.000,- per jaar is. [gedaagde] heeft dit betwist. [eiseres] heeft haar stelling onderbouwd door middel van overlegging van een taxatierapport opgemaakt door [bedrijf 2] d.d. 19 juli 2007. Bij dit rapport is een aantal huurovereenkomsten gevoegd. De meest recente getekende huurovereenkomst betreft een overeenkomst welke op 5 januari 2004 getekend is. Hierin staat een jaarhuur van € 304.033,61 vermeld. Voorts is bij het taxatierapport een factuur gevoegd met betrekking tot de maandhuur over september 2006, waarop een maandhuur van € 30.609,68 staat vermeld. Zonder nadere toelichting valt, gezien deze stukken, niet in te zien op basis van welke gegevens [bedrijf 2] tot de conclusie is gekomen dat de jaarhuur € 192.000,- bedraagt. Nu deze nadere toelichting ontbreekt, gaat de rechtbank aan onderhavige stelling van [eiseres] voorbij.
7.13.6 Uit het voorgaande volgt dat ten aanzien van geen enkel pand is vast komen te staan dat [gedaagde] onjuiste dan wel onvolledige informatie aan [eiseres] heeft verstrekt.
7.14 [eiseres] heeft nog gesteld dat [gedaagde] niet heeft gehandeld zoals een goed verkoper betaamt door in strijd met artikel 19 lid 2 van Pro de koopovereenkomst niet de door haar opgestelde taxatierapporten van de panden aan [eiseres] af te geven. Zij heeft gesteld daarbij belang te hebben, nu deze rapporten door een onafhankelijke deskundige zijn opgesteld en de daarin opgenomen vierkante meters, huurprijzen, huurperiode etc. voor [eiseres] van belang waren. Hiermee zou de huurlijst geverifieerd kunnen worden. Daarnaast geven deze taxatierapporten inzicht in alle zakelijke lasten. [gedaagde] heeft gesteld dat zij [eiseres] de gelegenheid heeft geboden deze taxatierapporten in te zien. Zij heeft betwist dat zij gehouden was deze rapporten aan [gedaagde] af te geven.
De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Niet valt in te zien op grond waarvan [gedaagde] gehouden zou zijn deze rapporten, die zij slechts voor eigen gebruik had laten opstellen, aan [eiseres] af te geven. [gedaagde] heeft [eiseres] de gelegenheid geboden deze rapporten bij de notaris in te zien (zie hiervoor onder 2.7). Met deze inzage had [eiseres] het doel kunnen bereiken dat zij nastreefde, te weten verificatie van de huurlijst. Afgifte van de taxatierapporten aan haar was daartoe niet vereist.
7.15 Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat [gedaagde] niet haar medewerking heeft verleend aan in opdracht van [eiseres] uit te voeren taxaties van de panden gaat de rechtbank aan deze stelling voorbij. [gedaagde] heeft aangegeven nooit bezwaar te hebben gemaakt tegen het toelaten van door [eiseres] ingeschakelde deskundigen tot de panden. Het had vervolgens op de weg van [eiseres] gelegen om concreet aan te geven wanneer en op welke wijze zij [gedaagde] om medewerking heeft gevraagd. Dit heeft zij echter niet gedaan.
7.16 Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien juist, tot het oordeel kunnen leiden dat haar een bevoegdheid tot opschorting toekwam omdat [gedaagde] was tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Aan bewijslevering komt de rechtbank mitsdien niet toe.
Dit leidt tot het oordeel dat [eiseres] haar verplichting tot afname van de panden en betaling van de koopsom onbevoegd heeft opgeschort. Zij was derhalve in ieder geval na de ingebrekestelling van [gedaagde] d.d. 15 mei 2007 daarmee in verzuim en is op die grond ingevolge artikel 13 lid 3 van Pro de koopovereenkomst gehouden aan [gedaagde] te vergoeden de door haar aanvullend geleden schade. Zoals reeds overwogen, acht de rechtbank het niet uitgesloten dat door de executoriale verkoop van een aantal van de panden [gedaagde] aanvullende schade heeft geleden, zodat de onder 3. gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure zal worden toegewezen. Bij een afzonderlijke verklaring voor recht heeft [gedaagde] geen belang, zodat dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt dat de in conventie door [eiseres] onder 1. gevorderde verklaring van recht voor afwijzing gereed ligt.
7.17 Nu, gezien hetgeen hiervoor is overwogen en de hierna uit te spreken veroordelingen, niet valt in te zien welk belang [gedaagde] heeft bij de door haar onder 1. gevorderde verklaring voor recht, zal dit onderdeel van haar vordering eveneens worden afgewezen.
7.18 [eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten.
8 De beslissing
De rechtbank,
in conventie
wijst af de vorderingen van [eiseres];
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 251,- aan vast recht en op € 9.633,- aan salaris voor de advocaat;
in reconventie
veroordeelt [eiseres] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te betalen het bedrag van € 2.930.000,- (zegge: twee miljoen negenhonderddertigduizend euro);
veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] de aanvullende schade als hiervoor bedoeld onder 7.16 te vergoeden nader op te maken bij staat;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] bepaald op € 4.816,50 aan salaris voor de advocaat;
wijst af het meer of anders gevorderde;
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Cooijmans, mr. Fiege en mr. Hes-Bakkeren.
Uitgesproken in het openbaar.
204/1694/336